7 Co 1079/2025

Plný text

Krajský soud v Českých Budějovicích rozhodl jako soud odvolací v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marie Korbelové a soudců JUDr. Marie Rudolfové a Mgr. Tomáše Lisa ve věci žalobce: Jméno žalobce A , narozený datum narození bytem adresa žalobce A zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený datum narození bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o žalobě na soudní přezkum oprávněnosti výpovědi, o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Českých Budějovicích ze dne 22. 7. 2024, č. j. 28 C 5/2024-48,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na nákladech odvolacího řízení 8 300 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného.

1. Napadeným rozsudkem Okresní soud v Českých Budějovicích žalobu na určení, že výpověď z nájmu pozemku p.č. , číslo, , jehož součástí je stavba , adresa, , pozemku p. č. , číslo, , vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice na LV číslo , číslo, , je neplatná, zamítl (výrok I.). O nákladech řízení rozhodl tak, že žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradu nákladů řízení 11 200 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného (výrok II.). Své rozhodnutí odůvodnil tím, že žalobce se žalobou došlou soudu , datum, domáhal určení, že výpověď z nájmu shora specifikovaných nemovitostí je neplatná. Tvrdil, že žalobci byla žalovaným doručena výpověď nájemní smlouvy ze dne , datum, s výpovědní dobou jednoho roku, podle níž má nájemní vztah žalobce s žalovaným zaniknout k , datum, . Žalovaný výpověď odůvodnil odkazem na ust. § 2288 odst. 2 písm. a) o.z. s tím, že chce předmět nájmu užívat pro účely bydlení členů své rodiny. Dle žalobce je výpověď neplatná, neboť označený výpovědní důvod se vztahuje na situaci, kdy pronajímatel potřebuje nemovitost pro naplnění bytových potřeb svých nebo svého manžela v případě rozvodu, a tento důvod je uplatnitelný pouze za situace, kdy byl podán návrh na rozvod manželství nebo manželství bylo rozvedeno, přičemž taková situace u žalovaného nejspíše nenastala. Pokud žalovaný ve výpovědi uvedl, že chce předmět nájmu užívat pro potřeby bydlení členů své rodiny, konkrétního člena neoznačil. Není tedy dán žádný z výpovědních důvodů podle § 2288 odst. 2 písm. a) či b) o.z. Dále upozornil, že žalovaný nemovitou věc nabyl od společnosti , právnická osoba, . IČO: , IČO, , se sídlem , adresa, , kterou v rámci e-mailové komunikace zastupoval , tituly před jménem, , Jméno žalovaného, , který je zároveň vlastníkem nemovitosti, kde má žalovaný trvalé bydliště, a pravděpodobně se jedná o otce žalovaného. Žalovaný si tedy při koupi předmětu nájmu musel být vědom, že žalobce má k předmětu užívací právo. Zároveň je zřejmé, že žalovaný má blízké napojení na předchozího vlastníka, což nasvědčuje účelovosti celé transakce. Výpověď představuje naprosto zjevné zneužití práva, které dle ust. § 8 o.z. nepožívá právní ochrany. Žalovaný tvrdil, že žaloba byla podána neoprávněně. Žalovaný nabyl předmětné nemovitosti na základě kupní smlouvy. Není vlastníkem žádné nemovité věci, kterou by mohl užívat pro své bydlení, je ženatý a má dvě malé děti. Výpověď dal s odvoláním na ust. § 2288 odst. 2 písm. a) o.z., neboť chce nemovitosti užívat pro bydlení spolu se svou rodinou. Žalobce si uvedené ustanovení vykládá nesprávně v rozporu s judikaturou Nejvyššího soudu, a to rozsudkem Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1454/2016, podle kterého má-li být byt (dům), jehož nájem je vypovídán, užíván pronajímatelem, je výpovědní důvod naplněn bez dalšího. Není významná ani intenzita pronajímatelovy potřeby bydlení, odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3670/2020 s tím, že výpovědní důvod opírající se o potřebu bytu pro pronajímatele je dán nejen v případech, kdy pronajímatel nemá vlastní byt, ale i tehdy, má-li vlastní byt, avšak chce realizovat své vlastnické právo v bytě (domě), jehož je (spolu) vlastníkem. Z pohledu citovaného ustanovení je dostačující i prostá vůle pronajímatele. Proto je výpověď daná žalobci oprávněná. Naopak je možné zneužití práva ze strany žalobce, který si v minulosti vytvořil nájemní smlouvu s nájmem ve výši 1 500 Kč měsíčně za dům se zahradou. Proto navrhl zamítnutí žaloby. Po skutkové stránce okresní soud zjistil, že žalobce užívá předmětné nemovitosti z titulu nájemní smlouvy ze dne , datum, jako výlučný nájemce na dobu neurčitou. Žalovaný výpovědí z nájmu ze dne , datum, tento nájemní vztah jednostranně ukončil s tím, že chce předmět nájmu užívat pro potřeby bydlení členů své rodiny. Vlastníkem těchto nemovitostí je žalovaný. Nabyl je od společnosti , právnická osoba, . na základě kupní smlouvy ze dne , datum, za kupní cenu 5 700 000 Kč, kterou však uvedené společnosti dosud neuhradil, přičemž účastníci smlouvy se v ní dohodli, že kupující kupní cenu zaplatí v souladu s dodatkem k této kupní smlouvě. Dodatek dosud neuzavřeli. Otec žalovaného je zaměstnancem advokátní kanceláře, která v minulosti zastupovala při jednání se žalobcem společnost , právnická osoba, . Žalovaný v současné době společně se svojí rodinou užívá bytovou jednotku o výměře 98 m² v části obce , adresa, na základě smlouvy o nájmu bytu z , datum, . Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od , datum, do , datum, s možností automatické prolongace vždy o další jeden rok. Po právní stránce okresní soud věc posoudil za použití ust. § 2288 odst. 2 písm. a), § 2289 o. z. a § 8 o. z. se závěrem, že žaloba byla podána včas, nikoliv však důvodně. Podle okresního soudu byla výpověď dána žalovaným v souladu s ust. § 2288 odst. 2 písm. a). Právo žalovaného užívat předmětný rodinný dům je jedním ze zákonných důvodů pro ukončení nájemního vztahu výpovědí ze strany pronajímatele a z formulace výpovědi tento zákonný důvod bez jakýchkoliv pochybností vyplývá. Žalobce netvrdil a neprokazoval, že by žalovaný vlastnil jiný byt, který by mohl užívat společně se svou rodinou, naopak žalovaný tvrdil a prokázal, že v současné době svoji bytovou potřebu zajišťuje formou nájemního bydlení. Za situace, kdy žalovaný je vlastníkem rodinného domu, který z titulu nájemní smlouvy uzavřené s právním předchůdcem žalovaného užívá žalobce, nelze za zneužití práva ze strany žalovaného považovat jeho snahu zajistit bytovou potřebu svojí a své rodiny právě v tomto rodinném domě, jehož je vlastníkem. Z toho, že dosud nebyla uhrazena kupní cena, že otec žalovaného jako zaměstnanec jednal za advokátní kancelář, která zastupovala předchozího vlastníka dotčené nemovitosti, zneužití práva nedovodil. Podmínky ohledně zaplacení kupní ceny jsou projevem smluvní volnosti. Žalobci jako nájemci poskytuje ochranu pro případ zneužití práva ze strany žalovaného ust. § 2289 o.z. Žalovaný vysvětlil důvody, kvůli kterým nebyla dosud uhrazena kupní cena (dosud neměl možnost posoudit stav nemovitostí, není mu známo, kdy bude moci nemovitosti začít užívat), i s ohledem na vztah důvěry mezi účastníky kupní smlouvy, není na místě použití § 8 o.z. O nákladech řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o.s.ř. ve prospěch úspěšného žalovaného.

2. Proti tomuto rozsudku podal žalobce odvolání s tím, že napadené rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Z dokazování provedeného soudem prvního stupně vyplynulo, že žalovaný se měl stát vlastníkem předmětných nemovitostí na základě kupní smlouvy z , datum, , uzavřené mezi ním jako kupujícím a společností , právnická osoba, jako prodávajícím. Dle čl. III odst. 1 kupní smlouvy činí kupní cena 5 700 000 Kč a dle článku III. odst. 2 měl být způsob uhrazení kupní ceny sjednán v dodatku k uvedené smlouvě. Ke dni vyhlášení rozsudku žádný dodatek ke kupní smlouvě neexistoval a nebyla zaplacena kupní cena, a to ani po téměř roce od uzavření kupní smlouvy. Žalobce před soudem prvního stupně tvrdil, že v jednání žalovaného a společnosti , právnická osoba, . je patrná zjevná účelovost transakce. Z průběhu řízení zároveň vyplynulo, že žalovaný si nemovitosti před uzavřením kupní smlouvy neprohlédl. Z provedeného dokazování je zjevná celá geneze věci, kdy společnost , právnická osoba, . poté, co prohrála soudní spor se žalobcem, převedla nemovitost formálně na žalovaného za účelem, aby byl formálně naplněn důvod pro výpověď nájemní smlouvy se žalobcem. Žalobce má za to, že pokud by žalovaný měl skutečně zájem nabýt nemovitost pro účely svého bydlení, nemovitost by si nejdříve prohlédl. Pokud by společnost , právnická osoba, . měla skutečný zájem převést nemovitost na žalovaného, pak by si sjednala způsob úhrady kupní ceny, případně by si zaplacení kupní ceny zajistila zřízením zástavního práva na předmětné nemovitosti. Pokud k uvedenému nedošlo, má za to, že uzavření kupní smlouvy je ryze formální a cílem převodu je pouze ukončení nájemní smlouvy se žalobcem, následný převod nemovitosti na další osobu, případně zpět na společnost , právnická osoba, . Pokud soud v rozhodnutí konstatoval, že žalobce se může pro případ zneužití práva domáhat ochrany v souladu s ust. § 2289 o.z., dané ustanovení nijak nebrání žalovanému, aby po měsíci užívání nemovitost převedl na třetí osobu. Zároveň není v možnostech žalobce zjistit, zda žalovaný nemovitost fakticky užívá. Již v řízení před soudem prvního stupně namítal, že ust. § 2288 odst. 2 o.z. by nemělo sloužit jako bianco šek na ukončování nájemních vztahů na dobu neurčitou, a uvedené ustanovení je třeba vykládat tak, že umožňuje vypovědět nájemní vztah pouze za situace, kdy je výpovědní důvod naplněn v průběhu nájemního vztahu, nikoliv v případě, kdy pronajímatel již do nájemního vztahu vstupuje s tím, že výpovědní důvod naplňuje. S touto námitkou se však soud prvního stupně nevypořádal. Má za to, že soud prvního stupně měl posoudit platnost kupní smlouvy jako předběžnou otázku, neboť pokud ze strany účastníků kupní smlouvy absentovala vůle nemovitost fakticky úplatně převést, je taková kupní smlouva zdánlivá v souladu s ust. § 551 o.z. S otázkou zdánlivosti kupní smlouvy se však soud žádným způsobem nevypořádal. Při jednání před odvolacím soudem žalobce prostřednictvím právního zástupce doplnil, že se okresní soud nezabýval skutečnou potřebou žalovaného bydlet v Českých Budějovicích, když tento je podnikatelem se sídlem podnikání v , adresa, , dále podniká v , adresa, . Nezabýval se tím, jestli je zaměstnaný, zda má bydliště v Českých Budějovicích. Navrhl zrušení a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

3. K odvolání žalobce se žalovaný vyjádřil tak, že důvody, pro které dosud nedošlo k uzavření dodatku, kterým by byla napevno stanovena kupní cena předmětné nemovitosti, jsou odvislé od nejistoty délky doby, po kterou nebude žalovaný moci nemovitost užívat. Navíc nelze odhlédnout od smluvní autonomie vůle, kdy obsah obligace je toliko na účastnících smlouvy. Námitka, že si žalovaný údajně nemovitost neprohlédl před uzavřením kupní smlouvy, je zcela irelevantní. V průběhu nalézacího řízení nevyplynulo, že by žalovaný neměl stav nemovitostí zhlédnout. Zákonodárce žádnou takovou podmínku neukotvil. Stav předmětného domu byl detailně zachycen znaleckým posudkem a navíc s ohledem na velmi napjaté vztahy se žalobce obával do domu jakkoliv vstupovat. Pokud žalobce tvrdí účelové jednání a obcházení práva, jakékoliv „blízké napojení žalovaného na předchozího vlastníka neexistuje“. Společnost , právnická osoba, . neměla reálný ekonomický zájem ponechat si ve výlučném vlastnictví předmětný dům za situace, kdy je tento zatížen nájemním právem, kde výše nájemného činí 1 500 Kč měsíčně a nepodařilo se dosáhnout adekvátního zvýšení nájemného. To se pohybuje v rovině 20 000 Kč až 40 000 Kč měsíčně. Vzhledem k tomu, že si žalovaný hledal bydlení pro sebe a svou rodinu, pochopitelně byl svým otcem informován o možnosti zakoupit předmětný dům. Vztahy mezi společností a advokátní kanceláří, kde pracoval otec žalovaného, byly založeny na vzájemné důvěře, společnost žádné zajištění nepožadovala, a to i z důvodu, že žalovaný osvědčil svou solventnost. Tyto situace představují běžné profitování z kontaktů, kterými jednotlivé osoby disponují. Je-li žalobce znepokojen, zda žalovaný skutečně bude nemovitost užívat, je na něm, aby v budoucnu sledoval, tvrdil a prokázal, čímž by se mohl domoci obnovení nájmu (odkázal na rozhodnutí NS sp. zn. 26 Cdo 1454/2016 i na literaturu). Argumentuje-li žalobce zneužitím práva ve vztahu k ust. § 8 o.z., pak jde o kolizi dvou práv, a to práva vlastnit majetek a volně s ním disponovat a práva zajištění bytové potřeby; pak právo žalovaného je výrazně silnější. Pokud při jednání odvolacího soudu žalobce uvádí nová tvrzení, činí tak v rozporu se zásadou neúplné apelace. V tomto řízení neplatí vyšetřovací zásada, nýbrž zásada projednací.

4. Podle § 2288 odst. 2 písm. a) o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno.

5. Podle § 2289 dá-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z důvodů uvedených v § 2288 odst. 2, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

6. Odvolací soud po závěru o přípustnosti odvolání podaného včas, oprávněnou osobou přezkoumal napadený rozsudek podle § 212 a 212a o.s.ř. dospěl k závěru o nedůvodnosti podaného odvolání.

7. Odvolací soud vyšel z úplných skutkových zjištění učiněných okresním soudem, ta odpovídají obsahu spisu. S okresním soudem se shoduje v závěru, že z formulace předmětné Výpovědi smlouvy o nájmu ze dne , datum, (na č.l. 6 spisu) nepochybně vyplývá zákonný výpovědní důvod dle ust. § 2288 odst. 2 písm. a) o.z., totiž, že byt má být užíván právě žalovaným jako pronajímatelem k naplnění jeho bytové potřeby. Výslovně uvedl, že je ženatý, má jedno malé dítě, do měsíce se jim narodí druhé dítě, pracuje v Českých Budějovicích, nevlastní jinou nemovitost s tím, že „dům budeme užívat pro bydlení členů naší rodiny“. Tím žalovaný jako pronajímatel jednoznačně projevil vůli byt v nemovitosti, jejíž je vlastníkem, užívat pro sebe (a členy své rodiny). Odvolací soud odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu, zejména rozsudek z 22. 11. 2016, sp. zn. 26 Cdo 1454/2016 (publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod R 61/2018), dále rozsudek z 25. 3. 2021, sp. zn. 26 Cdo 588/2020, rozsudek ze 16. 3. 2021, sp. zn. 26 Cdo 3670/2020. Z těchto rozhodnutí vyplývá mimo jiné závěr, že ust. § 2288 odst. 2, písm. a) o.z. je třeba vykládat tak, že má-li byt, jehož nájem je vypovídán, užívat pronajímatel, je tento výpovědní důvod naplněn bez dalšího; pro účely posouzení naplněnosti uplatněného výpovědního důvodu není významné, jaká je jeho intenzita potřeb bydlení. Nesouhlasí-li nájemce s takovou výpovědí, musí v řízení o žalobě na její neoprávněnost (§ 2290 o.z.) tvrdit a prokázat konkrétní okolnosti, z nichž je možné usoudit, že prohlášení pronajímatele o záměru (vůli) využít byt pro sebe (k vlastnímu bydlení), není pravdivé. S ohledem na to, že proklamovaný záměr pronajímatele představuje ryze subjektivní skutečnost, jejíž existenci lze vyvrátit jen obtížně, poskytuje nájemci dodatečnou ochranu před zneužitím výpovědi dané (nejen) z tohoto důvodu právní úprava obsažená v ust. § 2289 o.z. Výpovědní důvod nebude naplněn jen, bude-li zjevné, že v prohlášení pronajímatele o záměru (vůli) využít byt pro sebe (k vlastnímu bydlení) není pravdivé. Pro závěr, že pronajímatel zneužívá výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. a) o.z. a byt nechce sám užívat, je nevýznamné, jak často, jak intenzivně a s jakou pravidelností ho hodlá pro vlastní bydlení používat.

8. Pokud žalobce v odvolacím řízení namítá, že okresní soud dostatečně neprověřil, zda žalovaný rodinný dům opravdu potřebuje, zda je zaměstnaný a má bydliště v Českých Budějovicích s tím, že je přihlášen k trvalému pobytu v , adresa, , kde i podniká a podniká i v , adresa, a že okresní soud žalobce nepoučil, poučení dle § 118a o.s.ř. podle odvolacího soudu nebylo zapotřebí. Žalovaný dal žalobci výpověď z nájmu podle ust. § 2288 odst. 2 písm. a) o.z. s tím, že byt potřebuje pro sebe (svoji rodinu, kdy se jim má narodit další dítě), zároveň prokázal, že se svou rodinou bydlí v nájemním bytě v Českých Budějovicích. Žalovaný svoji bytovou potřebu prokázal. Pokud žalobce v odvolacím řízení namítá, že okresní soud měl prověřit, zda žalovaný byt opravdu potřebuje, dané řízení je řízením sporným, ovládaným zásadou projednací, nikoliv zásadou vyšetřovací a odvolatelem uváděná další tvrzení jsou nepřípustnou novotou (v rozporu s § 205a o.s.ř.; nové důkazy odvolatel ani nenavrhuje).

9. K dalším odvolacím námitkám: ust. § 2288 odst. 2 o.z. podle názoru odvolacího soudu není omezeno pouze na případy, kdy je výpovědní důvod naplněn v průběhu nájemního vztahu. Takové omezení z právní úpravy nevyplývá. Jinými slovy: Je nerozhodné, kdy a u koho nastal výpovědní důvod.

10. Pokud odvolatel podrobně poukazuje na okolnosti uzavření kupní smlouvy, na základě níž žalovaný nabyl předmětné nemovitosti od společnosti , právnická osoba, (zejména že si nemovitosti před koupí neprohlédl, že nebyl uzavřen dodatek ohledně kupní ceny, kupní cena nebyla zaplacena ani zaplacení zajištěno zástavním právem, a žalovaný argumentuje tím, že uzavření dodatku je odvislé od doby, po kterou nebude moci nemovitosti užívat, s nemovitostmi byl podrobně seznámen znaleckým posudkem, s ohledem na velmi napjaté vztahy se obával do nemovitostí vstoupit), podle odvolacího soudu tyto skutečnosti nezpůsobují neplatnost kupní smlouvy, k níž by soud přihlížel dle § 588 o.z., tj. bez návrhu dotčené osoby. Prohlídka nemovitostí či otázka zaplacení kupní ceny je projevem smluvní volnosti. Pokud žalobce vyvozuje zřejmé zneužití práva z toho, že předchozí vlastník (společnost , právnická osoba, ) poté, co se mu nepodařilo prosadit zvýšení nájemného z žalobcem sjednaných 1 500 Kč měsíčně, nemovitosti prodal žalovanému, jehož otec pracoval v advokátní kanceláři, která společnost , právnická osoba, zastupovala, dosud nebyla zaplacena kupní cena, tedy cílem je prý ukončení nájemního vztahu s žalobcem a následný převod na další osobu, případně na společnost , právnická osoba, , tvrzený cíl prokázán nebyl, jedná se o žalobcovy domněnky. V tom, že společnost , právnická osoba, , poté, co nedosáhla zvýšení nájemného, nemovitosti prodala žalovanému, který byl o možnosti koupě informován svým otcem, v uvedeném odvolací soud (shodně jako okresní soud) neshledává zřejmé zneužití práva. Proti případnému zneužití zákon dosavadního nájemce chrání ust. § 2289 o.z. Účelem tohoto ustanovení je právě zabránit zneužití výpovědního důvodu, jak vyplývá z Důvodové zprávy k danému ustanovení nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Odvolací soud považuje rozhodnutí okresního soudu za věcně správné, proto je podle § 219 o.s.ř. potvrdil, a to včetně nákladového výroku, odkazuje na odůvodnění v odstavci 18. rozsudku.

11. V odvolacím řízení byl žalovaný opět úspěšný, proto podle § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 1 o.s.ř. má právo na náhradu nákladů odvolacího řízení. Tyto sestávají ze dvou úkonů právní služby, a to vyjádření k odvolání [§ 11 odst. 1 písm. k) AT] a účasti u jednání [§ 11 odst. 1 písm. g) AT] podle novelizovaného ustanovení advokátního tarifu, tj. § 9 odst. 3 písm. a) z tarifní hodnoty 65 000 Kč. Za každý z úkonů pak advokátu náleží po 3 700 Kč (§ 7 AT bod 5) a dále dva režijní paušály po 450 Kč podle novelizovaného § 13 odst. 4 AT. Celkové odvolací náklady žalovaného pak vychází na 8 300 Kč. Lhůta k jejich zaplacení byla stanovena podle zásady § 160 odst. 1 věta před středníkem o.s.ř.