7 Co 755/2026

Plný text

Krajský soud v Českých Budějovicích rozhodl jako soud odvolací v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marie Korbelové a soudců JUDr. Marie Rudolfové a Mgr. Tomáše Lisa ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně, narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem titul před jménem. jméno advokáta sídlem adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované A., IČO IČO žalované A sídlem Adresa žalované A zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o zaplacení částky 241 033,44 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Českých Budějovicích z 13. 3. 2026, č. j. 12 C 240/2025-76,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na nákladech odvolacího řízení 28 336,49 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Napadeným rozsudkem Okresní soud v Českých Budějovicích žalované uložil povinnost zaplatit žalobkyni částku 241 033,44 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z této částky od 8. 5. 2025 do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.). Dále žalované uložil povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 101 707,49 Kč ve shodné lhůtě (výrok II.). Své rozhodnutí odůvodnil tím, že žalobkyně se proti žalované domáhala zaplacení částky 241 033,44 Kč s příslušenstvím z titulu smluvní pokuty sjednané v rámci smlouvy o smlouvě budoucí uzavřené mezi účastnicemi dne 21. 3. 2022. Následně uzavřely kupní smlouvu k jednotce č. číslo v budově č. p. číslo, která je součástí pozemku parc. č. číslo v k. ú. adresa, obec adresa. Dle článku VI. smlouvy o smlouvě budoucí kupní má žalobkyně právo na smluvní pokutu ve výši 0,08 % z již zaplacených záloh na kupní cenu, a to za každý den prodlení žalované s termínem dokončení oproti předpokládanému termínu dokončení rekonstrukce, ten smlouva určila na den 30. 6. 2022. Právo na smluvní pokutu vzniká okamžikem, kdy prodlení přesáhne 6 měsíců. Článek II. definuje „předpokládaný termín dokončení rekonstrukce“ tak, že práce na stavbě mohou probíhat, musí však být podána řádná a projednatelná žádost o vydání kolaudačního souhlasu. Žádost o kolaudaci stavby žalovaná podala dne 11. 11. 2022, následně však požádala o zrušení kontrolní prohlídky nařízené stavebním úřadem z důvodu nedokončení díla a stavební úřad i s ohledem na nesouhlasné stanovisko HZS řízení o kolaudačním souhlasu přerušil. Žádost o vydání kolaudačního souhlasu nebyla řádnou a projednatelnou, prodlení přesáhlo 6 měsíců a žalobkyně uplatnila právo na smluvní pokutu. Žalovaná nárok žalobkyně neuznala s tím, že žádost o kolaudaci byla podána 11. 11. 2022, tedy před rozhodným datem prodlení. Žádost byla stavebním úřadem přijata a bylo zahájeno řízení, což by nebylo možné, kdyby žádost nebyla projednatelná. Přerušení řízení neprokazuje vadu žádosti. Dále žalobkyně projevila o převzetí jednotky zájem již v říjnu 2022, kdy se domlouvala na převzetí klíčů a domlouvala se s bytovou designerkou. To samo prokazuje, že stavba byla fakticky dokončena včas a nevznikl nárok na smluvní pokutu. Z článku II. smlouvy o smlouvě budoucí kupní z 21. 3. 2022 okresní soud zjistil, že v případě prodlení budoucího prodávajícího s termínem dokončení oproti „předpokládanému termínu dokončení rekonstrukce“ o více než 6 měsíců je budoucí kupující oprávněn požadovat za dobu přesahující týden prodlení na budoucím prodávajícím úhradu smluvní pokuty ve výši 0,08 % denně z již uhrazených záloh na kupní cenu. Z článku I. této smlouvy zjistil předpokládaný termín dokončení rekonstrukce a přestavby budovy do 30. 6. 2022. Z článku II. smlouvy zjistil, že v rámci předpokládaného termínu dokončení rekonstrukce nemusí být vydán kolaudační souhlas prostor a sklepních prostor, postačí, pokud bude podána řádná a projednatelná žádost o tento kolaudační souhlas na příslušném stavební úřadu, a to ve vztahu k prostoru a sklepnímu prostoru. Z kolaudačního rozhodnutí Městského úřadu sídlo, odboru výstavby a územního plánování ze dne 22. 2. 2023, č. j. číslo jednací okresní soud zjistil povolení užívání předmětné jednotky ke dni vydání rozhodnutí. Z odůvodnění rozhodnutí vyplývá, že dne 11. 11. 2022 podal stavebník žádost o vydání kolaudačního souhlasu. Před konáním závěrečné kontrolní prohlídky stavby bylo stavebnímu úřadu doručeno nesouhlasné závazné stanovisko HZS Územního odboru adresa. Na žádost stavebníka byla kontrolní prohlídka zrušena z důvodu, že stavba není zcela dokončena, a zároveň stavebník požádal o odložení konání kontrolní prohlídky. Stavební úřad proto podle § 122 odst. 5 stavebního zákona rozhodl o provedení kolaudačního řízení a zároveň řízení podle § 64 odst. 1 písm. a) správního řádu přerušil a vyzval stavebníka k odstranění nedostatku žádosti. Stavebník dne 20. 1. 2023 oznámil stavebnímu úřadu, že dokončil stavbu, a požádal o nový termín závěrečné kontrolní prohlídky. Ta byla provedena 15. 2. 2023, stavební úřad rozhodl o povolení užívání stavby. Žalobkyně uplatnila právo na zaplacení smluvní pokuty dne 3. 4. 2025 spolu s předžalobní výzvou. Výše smluvní pokuty byla vypočtena za 197 dní prodlení (od 8. 7. 2022 do 20. 1. 2023) ve výši 0,08 % denně z již uhrazené zálohy ve výši 1 529 400 Kč, žalovaná výpočet nerozporovala. Z potvrzení údajů hypotečního úvěru měl soud za prokázané, že žalobkyni byly účtovány poplatky za prodloužení termínu čerpání úvěru v celkové výši 10 500 Kč. Soud shrnul skutková zjištění tak, že žádost o kolaudační souhlas byla podána 11. 11. 2022, stavební úřad rozhodl o provedení kolaudačního řízení a zároveň řízení přerušil a vyzval stavebníka k odstranění nedostatků žádosti. Žalovaná vady žádosti odstranila dne 20. 1. 2023. Žalobkyně písemně uplatnila vůči žalované nárok na smluvní pokutu v žalované částce. Po právní stránce se soud řídil zejména ust. § 2048 odst. 1 o. z., dále podle § 122 odst. 5 stavebního zákona ve znění účinném do 23. 1. 2023, § 64 odst. 1 písm. a), § 45 odst. 2 správního řádu. Předně uvedl, že povinnost zaplatit smluvní pokutu je objektivního charakteru bez ohledu na zavinění. Neztotožnil se s argumentací žalované, že žádost o vydání kolaudačního souhlasu byla řádná a projednatelná, když z dikce správního řádu plyne, že žádost, která způsobí přerušení správního řízení není řádná ani projednatelná. Dle názoru soudu se žádost stala řádnou a projednatelnou až po odstranění vad žádosti, tedy dne 20. 1. 2023. Žalovaná byla s předáním předmětu kupní smlouvy v prodlení déle než 6 měsíců a žalobkyni náleží právo na smluvní pokutu. K argumentaci žalované ohledně předání bytu před uplynutím lhůty rozhodné pro vznik smluvní pokuty uvedl, že se zjevně jednalo pouze o předjímku bytu, aby do něj žalobkyně mohla vzít zmiňovanou bytovou designérku, rozhodně to žalobkyni neumožňovalo bez kolaudačního souhlasu jednotku řádně užívat, případně pronajímat. Ani přes poučení soudu dle § 118a o. s. ř. žalovaná faktické využívání bytu žalobkyní neprokázala. Žalobkyně jako spotřebitel byla slabší smluvní stranou, žalovaná si ve smlouvě ujednala vznik smluvní pokuty až po dalších 6 měsících prodlení s dokončením stavby a zároveň splnění této lhůty podmínila pouze podáním řádné a projednatelné žádosti o kolaudační souhlas. Proto soud nepřistoupil k moderaci smluvní pokuty, když k němu neshledal žádný důvod. K argumentaci žalované, že přerušení kolaudačního řízení způsobily okolnosti, které nemohla předvídat, okresní soud uvedl, že to není s ohledem na objektivní charakter smluvní pokuty relevantní, zároveň to není okolnost, kterou žalovaná nemohla ovlivnit. Proto žalobkyně má v souladu s článkem VI. smlouvy právo na smluvní pokutu v plném rozsahu. O nákladech řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve prospěch úspěšné žalobkyně.

2. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná odvolání. Podle žalované předmětné ujednání mělo být způsobilé založit a vést kolaudační proces, nikoliv, že v rámci řízení nesmí nastat žádná procesní výzva či přerušení. Žádost o kolaudaci byla podána včas dne 11. 11. 2022 a byla projednatelná, což potvrzuje kontinuita řízení pod stejnou spisovou značkou až do vydání kolaudačního rozhodnutí, kterým bylo povoleno užívání stavby. To vylučuje závěr, že by šlo o žádost neprojednatelnou, a v nalézacím řízení se s tímto argumentem soud nevypořádal přesvědčivě, nahradil je paušálním pravidlem „přerušeno = neřádné“. Nalézací soud rovněž nedostatečně hodnotil možnost dřívějšího přístupu a faktického užívání nemovitosti žalobkyní a nepromítl to do přiměřenosti, resp. moderace smluvní pokuty. Z komunikace účastnic v říjnu 2022 vyplynulo, že žalobkyně měla k jednotce reálný přístup a mohla ji využívat k účelům, které sama iniciovala (zařizování, prohlídky, design apod.), což soud zúžil na závěr, že zřejmě šlo o předjímku a neumožňovalo jednotku řádně užívat či pronajímat. Podle žalované je výše pokuty v hrubém nepoměru k zajišťované povinnosti, poukázala na disproporci mezi uplatněnou smluvní pokutou a zjištěným nákladem žalobkyně 10 500 Kč. Okresní soud nedostatečně vyložil, proč nepřistoupil k moderaci. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobu zamítne, případně napadený rozsudek po moderaci dle § 2051 o. z. změnil a žalobě vyhověl jen v přiměřené výši.

3. K odvolání žalované se žalobkyně vyjádřila tak, že odvolání je nedůvodné, odvolací námitky žalované byly vypořádány již odůvodněním napadeného rozsudku. Dle odvolací argumentace uplatněné žalovanou by každá žádost, jejíž vady by bylo možno ex post zhojit, byla řádnou a projednatelnou. Takový výklad by byl v hrubém rozporu s jeho smyslem, neboť mělo žalobkyni (spotřebitele) chránit před průtahy při plnění smluvních závazků žalované. Okamžikem řádného splnění předmětné povinnosti nepochybně mohlo být jen podání takové žádosti, o které mohl správní orgán rozhodnout bez dalšího, tedy že se tak stane bez zbytečného odkladu s ohledem na ust. § 71 správního řádu, resp. v termínu, který již nemohl být v neprospěch žalobkyně dále prodlužován z důvodů ležících na straně žalované. Žalovaná byla v předmětném smluvním vztahu současně i oferentem předkládajícím žalobkyni návrh – v neprospěch jejího výkladu svědčí nejen ust. § 1812 odst. 1 o. z., ale i ust. § 557 o. z. Dále poukázala na ust. § 94p odst. 1 stavebního zákona, kdy řádné užívání předmětu převodu bylo v daném okamžiku podmíněno existencí pravomocného kolaudačního rozhodnutí. Skutečnost, že žalovaná umožnila žalobkyni prohlídku předmětu převodu, popřípadě, že žalobkyni tyto prostory dle svého dosud neprokázaného tvrzení zpřístupnila, není totožná s právem žalobkyně tyto prostory řádně užívat. Pokud jde o požadovanou moderaci, žalovaná nespecifikovala důvody nepřiměřenosti smluvní pokuty. Úvaha soudu v odstavci 22. rozsudku je zcela adekvátní tomu, jakým způsobem žalovaná uvedenou možnost soudu předestřela. Žalobkyně doložila vícenáklady, které jí vznikly v souvislosti s hypotečním úvěrem. Poukázala i na to, že výše smluvní pokuty za prodlení v délce přesahující půl roku činí méně než 5 % sjednané kupní ceny. Konečná výše tak nezavdává důvod pochybovat o nepřiměřenosti nároku. Navrhla potvrzení napadeného rozsudku.

4. Odvolací soud po závěru o přípustnosti odvolání podaného oprávněnou osobou a včas přezkoumal napadený rozsudek podle § 212 a § 212a o. s. ř. a dospěl k závěru o nedůvodnosti odvolání.

5. Podle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li si strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

6. Odvolací soud vychází z úplných skutkových zjištění okresního soudu, ta odpovídají obsahu spisu. Odvolací soud se s okresním soudem zcela shoduje i v jeho právních závěrech a odkazuje na ně.

7. Pokud jde o tvrzení, že žalovaná jako stavebník dne 11. 11. 2022 podala řádnou a projednatelnou žádost o vydání kolaudačního souhlasu, odvolací soud odkazuje zejména na rozhodnutí stavebního úřadu z 22. 2. 2023, sp. zn. OVÚP/9301/22/Ei, z něhož bylo zjištěno, že dne 11. 11. 2022 stavebník podal žádost o vydání kolaudačního souhlasu na předmětnou stavbu. Před konáním kontrolní prohlídky bylo stavebníkem dne 15. 12. 2022 telefonicky oznámeno stavebnímu úřadu, že stavba není zcela dokončena, zároveň požádal o odložení konání této prohlídky a dále HZS vydal nesouhlasné závazné stanovisko k užívání stavby dne 16. 12. 2022, č. j. číslo jednací. Stavební úřad proto podle § 122 odst. 5 stavebního zákona rozhodl o provedení kolaudačního řízení, zároveň řízení podle § 64 odst. 1 písm. a) správního řádu přerušil „a vyzval stavebníka k odstranění nedostatků žádosti“. Stavebník dne 20. 1. 2023 oznámil stavebnímu úřadu, že dokončil stavbu a požádal o nový termín závěrečné kontrolní prohlídky. Jestliže okresní soud neshledal žádost řádnou a projednatelnou v situaci, kdy stavební úřad dle správního řádu řízení přerušil a vyzval stavebníka „k odstranění nedostatků žádosti“, je jeho úvaha logická a nevzbuzující jakékoliv pochybnosti. Účelem předmětného ujednání ve smlouvě o smlouvě budoucí nemohlo být nic jiného, než aby došlo ke kolaudaci v určitém čase, aby žádost byla projednatelná, nikoli neprojednatelná z důvodů na straně stavebníka. Cílem jistě nebylo podat jakoukoliv žádost. V opačném případě by ujednání neobsahovalo slova „řádná a projednatelná“. Navíc opačný výklad by byl výkladem jednoznačně v neprospěch žalobkyně jako spotřebitele v rozporu s ust. § 1812 odst. 1 o. z. Smluvní pokuta byla řádně uplatněna, správně vypočítána, a to včetně splatnosti nejpozději do 14 pracovních dnů po obdržení výzvy (viz článek VI. smlouvy o smlouvě budoucí kupní) a zákonného úroku z prodlení.

8. Pokud jde o moderaci smluvní pokuty za použití § 2051 o. z., ani odvolací soud neshledal pro takový postup žádný důvod. Smluvní pokutu ve výši 0,08 % denně z již uhrazených záloh na kupní cenu v případě prodlení prodávající společnosti o více než 6 měsíců oproti předpokládanému termínu dokončení rekonstrukce nepovažuje za nepřiměřenou. Sazba 0,08 % denně z již uhrazených záloh je přiměřená hodnotě zajišťované povinnosti prodávající společnosti – dokončit rekonstrukci a přestavbu jednotky tak, aby ji mohla kupující začít užívat. Navíc kupující byla v postavení spotřebitele, tedy v postavení slabší smluvní strany. V předmětné věci bylo kolaudační řízení přerušeno na základě oznámení stavebníka, že stavba není zcela dokončena, a na základě nesouhlasného stanoviska hasičského záchranného sboru, které se týkalo mimo jiné šířky únikové cesty ve schodišťovém prostoru budovy A, jak vyplývá z vyjádření jednatelky žalované ze dne 13. 5. 2025. Tyto skutečnosti jdou bez dalšího k tíži žalované. Smluvní pokuta je objektivního charakteru. Ve prospěch žalované nesvědčí ani, že žalobkyni umožnila přístup do apartmánu již v říjnu předcházejícího roku (v souvislosti s prací designérky a zařizováním). Žalovaná neprokázala, že žalobkyně apartmán užívala, a s ohledem na nesouhlasné závazné stanovisko hasičského záchranného sboru nelze dospět k závěru, že žalobkyně apartmán užívat mohla. Z uvedených důvodů odvolací soud napadený rozsudek jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil, a to včetně správného výroku o nákladech řízení, kdy odkazuje na odůvodnění v odstavci 23. – 25.

9. V odvolacím řízení byla žalobkyně úspěšná a podle § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. má právo na náhradu nákladů odvolacího řízení. Tyto sestávají ze dvou úkonů právní služby advokáta, a to vyjádření k odvolání a účasti u jednání odvolacího soudu [§ 11 odst. 1 písm. k), g) advokátního tarifu] 2x po 9 300 Kč a dvou režijních paušálů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 AT. Náhrada cestovních výdajů byla uplatněna za použití téhož vozu jako při jízdě k procesnímu soudu do sídlo a zpět a činí 3 918,59 Kč (jak okresní soud podrobně zdůvodnil v odstavci 24. rozsudku). Náklady právního zastoupení žalobkyně v odvolacím řízení včetně 21 % DPH, jehož je její zástupce plátcem, tak činí 28 336,49 Kč. Lhůta k plnění vychází z § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř. Proti tomuto rozsudku lze za podmínek § 237 o. s. ř. a násl. podat dovolání k Nejvyššímu soudu ČR v Brně ve lhůtě dvou měsíců od doručení u Okresního soudu v Českých Budějovicích. Nesplní-li povinná dobrovolně povinnost uloženou jí tímto rozsudkem, může oprávněná navrhnout jeho soudní výkon.