12 C 240/2025

Plný text

Okresní soud v Českých Budějovicích rozhodl soudkyní Mgr. Kristýnou Křiváčkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně, narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Anonymizováno proti žalované: Jméno žalované, IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o zaplacení částky 241 033,44 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 241 033,44 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 241 033,44 Kč od 8. 5. 2025 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 101 707,49 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se svou žalobou domáhala proti žalované zaplacení částky 241 033,44 Kč s příslušenstvím z titulu smluvní pokuty sjednané v rámci smlouvy o smlouvě budoucí kupní, uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou dne datum. Účastnice spolu uzavřely smlouvu o smlouvě budoucí kupní a následně uzavřely kupní smlouvu k jednotce č. Anonymizováno, která je součástí pozemku adresa, obec adresa. Dle čl. VI smlouvy o smlouvě budoucí kupní má žalobkyně právo na smluvní pokutu ve výši 0,08 % z částky již zaplacených záloh na kupní cenu, a to za každý den prodlení žalované s termínem dokončení stavby oproti „předpokládanému termínu dokončení rekonstrukce“, který smlouva určuje na den datum. Právo na smluvní pokutu vzniká okamžikem, kdy prodlení přesáhne 6 měsíců. Článek II smlouvy o smlouvě budoucí kupní definuje „předpokládaný termín dokončení rekonstrukce“ tak, že práce na stavbě mohou probíhat, musí však být podána řádná a projednatelná žádost o vydání kolaudačního souhlasu. Žádost o kolaudaci stavby podala žalovaná dne datum, následně žalovaná požádala o zrušení kontrolní prohlídky nařízené stavebním úřadem (adresa) z důvodu nedokončení díla a stavební úřad tak i s ohledem na nesouhlasné stanovisko Anonymizováno, řízení o kolaudačním souhlasu přerušil. Z tohoto vyplývá, že žádost o vydání kolaudačního souhlasu nebyla žádostí řádnou a projednatelnou. Prodlení žalované tak přesáhlo 6 měsíců a žalobkyně tak uplatnila právo na smluvní pokutu.

2. Žalovaná nárok žalobkyně neuznala. Uvedla, že žádost o kolaudaci byla podána dne datum, tedy před rozhodným datem prodlení. Tato žádost byla stavebním úřadem přijata a bylo zahájeno řízení, což by nebylo možné, kdyby žádost nebyla projednatelná. Skutečnost, že řízení bylo stavením úřadem přerušeno neprokazuje vadu žádosti. Dále žalovaná uvedla, že žalobkyně projevila o převzetí jednotky zájem již v říjnu roku 2022, kdy se domlouvala o převzetí klíčů a domlouvala se s bytovou designerkou, toto samo prokazuje, že stavba byla fakticky dokončena včas a nevznikl tak nárok na smluvní pokutu.

3. Žalobkyně v replice uvedla, že má za to, že řádná a projednatelná je žádost, která je prostá vad a jsou splněny podmínky pro vyhovění takovéto žádosti. Pokud stavební úřad uvedl, že ke dni podání žádosti došel k závěru, že nejsou splněny některé podmínky, považuje to žalobkyně za přesvědčivý podklad pro to, že žádost nebyla projednatelná. Této charakteristiky žádost nabyla až datum, kdy žalovaná oznámila stavebnímu úřadu, že stavbu dokončila. Do té doby bylo kolaudační řízení přerušeno podle § 64 odst. 1 písm. a) správního řádu, tedy současně s výzvou k odstranění nedostatků žádosti. Dle žalobkyně to byla sama žalovaná, která ve smlouvě spojila dokončení rekonstrukce s kolaudačním řízením a nemůže se bránit tím, že na takovém správním postupu nezáleží. Dle žalobkyně naopak nezáleží na předání jednotky žalobkyni, ať k němu došlo formálně či neformálně, neboť pro dokončení rekonstrukce a vznik práva na smluvní pokutu to dle smlouvy není podstatné.

4. Na jednání konaném dne datum žalovaná uvedla, že činí nesporným, že právo na smluvní pokutu je obsaženo ve smlouvě o smlouvě budoucí, kterou uzavřela žalobkyně se žalovanou. Článek II smlouvy o smlouvě budoucí kupní totiž stanoví, že pokud se v této smlouvě používá termín „předpokládaný termín dokončení rekonstrukce“, musí být v tomto termínu ukončeny všechny stavební práce na projektu, prostoru a sklepním prostoru, s výjimkou stavebních prací týkajících se vnitřních prostor, které jsou součástí ostatních jednotek v budově. Práce na těchto prostorech mohou probíhat i nadále, aniž by tato skutečnost způsobovala prodlení budoucího prodávajícího dle této smlouvy. Dále se v tomto článku uvádí, že v rámci předpokládaného termínu dokončení rekonstrukce nemusí být vydán kolaudační souhlas prostor a sklepních prostor, postačí, pokud bude podána řádná a projednatelná žádost o tento kolaudační souhlas na příslušném stavebním úřadu, a to ve vztahu zase k prostoru a sklepnímu prostoru. Dle žalované žádost o vydání kolaudačního souhlasu obsahovala všechny zákonem stanovené náležitosti a byla dostatečně určitá a srozumitelná, takže ji lze považovat za způsobilou pro zahájení řízení a zároveň neměla vady bránící pokračování řízení. Přerušení řízení bylo v daném případě obligatorní, neboť podle ustanovení § 149 odst. 3 správního řádu platí, že správní orgán usnesením přeruší řízení, jestliže se dozvěděl, že v řízení probíhá řízení, v němž má být vydáno závazné stanovisko. Přerušení řízení tedy bylo důsledkem naplňování zásady zákonnosti ze strany správního orgánu, nikoliv důsledkem jednání žalované. Žalovaná má za to, že okolnost podmiňující vznik práva na smluvní pokutu, kterou by nebylo možné považovat za řádnou a projednatelnou, je třeba požadovat a považovat pouze případ, že by výsledek toho kolaudačního řízení byl negativní, tj. žádost by byla zamítnuta a řízení by bylo zamítnuto, zastaveno. Dále žalovaná uvedla, že pokud by soud dospěl k závěru, že je zde nárok na smluvní pokutu, navrhuje smluvní pokutu moderovat.

5. Žalobkyně poté uvedla, že v dané věci smluvní pokuta plní i funkci kompenzační, neboť odkládáním uzavření smluv žalobkyni vznikly vícenáklady. Opakovaným odkládáním čerpání úvěru vznikla povinnost žalobkyni platit poplatek za prodloužení čerpání úvěru. Dále žalobkyně nemohla jednotku užívat či ji přenechat k užívaní jiným osobám. Původně avizované dokončení rekonstrukce na začátku července 2022 bylo pro žalobkyni jedním z klíčových důvodů proč investovala do koupě předmětné nemovitosti. Žalobkyně akceptovala, že jí nárok na kompenzaci vzniká až v případě prodlení žalované delšího než 6 měsíců, ačkoliv byla v postavení spotřebitele. K žalovanou uvedenému protokolu o předání žalobkyně uvedla, že se jednalo pouze o předjímku, která nezakládala právo užívaní jednotky jako takové, což ostatně vylučovala i absence kolaudace.

6. Po provedeném dokazování zjistil soud následující skutkový stav:

7. Mezi účastnicemi byla dne datum uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní. V této smlouvě se strany zavázaly, že mezi sebou uzavřou kupní smlouvu k jednotce č. Anonymizováno v budově Anonymizováno, která je součástí pozemku parc. adresa. (Zjištěno z čl. II smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne datum na č.l. 26.) V této smlouvě si účastnice ujednaly, že v případě prodlení budoucího prodávajícího s termínem dokončení oproti „předpokládanému termínu dokončení rekonstrukce“ o více než 6 měsíců, je budoucí kupující oprávněn požadovat za dobu přesahující týden prodlení na budoucím prodávajícím úhradu smluvní pokuty ve výši 0,08 % denně z již s uhrazených záloh na kupní cenu (zjištěno z čl. VI smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne datum na č.l. 28). Předpokládaný termín dokončení rekonstrukce a přestavby budovy byl do datum (zjištěno z čl. I smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne datum na č.l. 25). Pokud se ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní používá termín „předpokládaný termín dokončení rekonstrukce“ musí být v tomto termínu ukončeny všechny stavební práce na projektu, prostoru a sklepním prostoru, s výjimkou stavebních prací týkajících se vnitřních prostor, které jsou součástí ostatních jednotek v budově. Práce na těchto prostorách mohou probíhat i nadále, aniž by tato skutečnost způsobila prodlení budoucího prodávajícího. V rámci předpokládaného termínu dokončení rekonstrukce nemusí být vydán kolaudační souhlas prostor a sklepních prostor, postačí, pokud bude podána řádná a projednatelná žádost o tento kolaudační souhlas na příslušném stavebním úřadu, a to ve vztahu k prostoru a sklepnímu prostoru. (Zjištěno z čl. II smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne datum na č.l. 26.)

8. Dne datum uzavřely účastnice kupní smlouvu k nebytové jednotce č Anonymizováno v budově Anonymizováno, která je součástí pozemku adresa, obec adresa (zjištěno z kupní smlouvy ze dne datum na č.l. 31). K této jednotce bylo žalobkyni zapsáno vlastnické právo v katastru nemovitostí (zjištěno z informace o jednotce a z informace o pozemku na č.l. 43-44).

9. Z předávacího protokolu má soud za zjištěné, že dne datum v rámci předjímky dle smlouvy o smlouvě budoucí kupní stvrdila žalobkyně převzetí 1 klíče od Anonymizováno. Předávací protokol obsahuje informace o nedodělcích i tom, že v době předání nejsou dokončené venkovní plochy a kolaudace je plánována na datum. (Zjištěno z předávacího protokolu na č.l. 46.) Z whatsappové komunikace mezi účastnicemi ze dne datum (č.l.60) má soud za zjištěné, že žalobkyně žádala žalovanou o předběžné převzetí klíčů, aby do jednotky mohla vzít bytovou designerku.

10. Z kolaudačního rozhodnutí právnická osoba adresa, odboru výstavby a územního plánování ze dne datum, č.j. Anonymizováno má soud za zjištěné, že se ke dni vydání rozhodnutí povoluje užívání výše uvedené jednotky. Z odůvodnění tohoto rozhodnutí vyplývá, že dne datum podal stavebník žádost o vydání kolaudačního souhlasu. Před konáním závěrečné kontrolní prohlídky stavby bylo stavebnímu úřadu doručeno nesouhlasné závazné stanovisko Anonymizováno adresa. Na žádost stavebníka byla kontrolní prohlídka zrušena z důvodu, že stavba není zcela dokončena a zároveň stavebník požádal o odložení konání kontrolní prohlídky. Stavební úřad proto podle § 122 odst. 5 stavebního zákona rozhodl o provedení kolaudačního řízení a zároveň řízení podle § 64 odst. 1 písm. a) správního řádu přerušil a vyzval stavebníka k odstranění nedostatků žádosti. Stavebník dne datum oznámil stavebnímu úřadu, že dokončil stavbu a požádal o nový termín závěrečné kontrolní prohlídky. Závěrečná kontrolní prohlídka byla provedena dne datum a nebyly zjištěny vady bránící užívaní stavby, proto stavební úřad dne datum rozhodl, že se povoluje užívaní předmětné stavby. (Zjištěno z kolaudačního rozhodnutí právnická osoba adresa, odboru výstavby a územního plánování ze dne datum, č.j. Anonymizováno na č.l. 35.)

11. Žalobkyně uplatnila dne datum vůči žalované práva z vad předmětu koupě za jakost a dále uplatnila právo na zaplacení smluvní pokuty. Toto uplatnění obsahovalo i předžalobní výzvu. (Zjištěno z uplatnění práva z vad předmětu koupě za jakost a uplatnění práva na zaplacení smluvní pokuty ze dne datum včetně dokladu o odeslání na č.l. 37-39). Na toto uplatnění reagovala žalovaná vyjádřením ze dne datum, ve němž sdělila, že dne datum podala řádnou a projednatelnou žádost o kolaudaci, čímž naplnila požadavek na dokončení stavby a toto tvrzení dokládá skutečnost, že kolaudační řízení bylo pouze přerušeno, nikoliv zastaveno. K projednání žádosti došlo až po odstranění překážek, které nebylo možné při zahájení řízení předpokládat ani ovlivnit, kdy se jednalo zejména o nesouhlasné stanovisko Hasičského záchranného sboru. Žalovaná je tak přesvědčena, že nenastal důvod pro vznik smluvní pokuty, navíc žalobkyně jednotku fakticky převzala začala užívat již v říjnu roku 2022, před ukončením kolaudačního řízení, čímž přijala jednotku bez výhrad a potvrdila tím, že je jednotka provozuschopná. (Zjištěno z vyjádření k uplatněnému nároku na smluvní pokutu včetně dokladu o dodání že dne datum na č.l. 40-41.)

12. Výše smluvní pokuty byla vypočtena za 197 dní prodlení (od datum do datum) ve výši 0,08% denně z již uhrazené zálohy ve výši částka, tedy 197 x částka. (Zjištěno z čl. III a VI smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne datum na č.l. 27-28). Žalovaná v řízení výpočet smluvní pokut nijak nerozporovala a nerozporovala ani úhradu žalobkyně na zálohu kupní ceny ve výši částka z níž je počítána smluvní pokuta.

13. Z potvrzení údajů hypotečního úvěru č. hodnota (čl.55) má soud za prokázané, že žalobkyni byly účtovány poplatky za prodloužení termínu čerpání hypotečního úvěru v celkové výši částka.

14. Ze zbylých důkazů soud nevyvodil žádná další skutková zjištění. Tvrzení a důkazy předložené žalovanou ohledně prodlení žalobkyně s podpisem kupní smlouvy byly předloženy až po koncentraci řízení ve smyslu § 118b o.s.ř.

15. Soud tak má za prokázané, že žalobkyně a žalovaná dne datum uzavřely smlouvu o smlouvě budoucí kupní a dne datum kupní smlouvu k výše specifikované nemovitosti. Účastnice si ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní dohodly, že v případě prodlení budoucího prodávajícího s termínem dokončení (datum) o více než 6 měsíců, je budoucí kupující oprávněn požadovat za dobu přesahující týden prodlení na budoucím prodávajícím úhradu smluvní pokuty ve výši 0,08 % denně z již s uhrazených záloh na kupní cenu. V rámci předpokládaného termínu dokončení rekonstrukce nemusel být vydán kolaudační souhlas, postačilo, byla-li podána řádná a projednatelná žádost o tento kolaudační souhlas na příslušném stavebním úřadu. Žádost byla podána dne datum. Stavební úřad rozhodl o provedení kolaudačního řízení a zároveň řízení přerušil a vyzval stavebníka k odstranění nedostatků žádosti. Žalovaná vady žádosti odstranila dne datum. Žalobkyně písemně uplatnila vůči žalované nárok na smluvní pokutu ve výši částka a zároveň před podáním žaloby žalobkyně zaslala žalované předžalobní výzvu.

16. Po právní stránce byla věc posouzena podle příslušných ustanovení občanského zákoníku o smluvní pokutě (§ 2048) a podle příslušných ustanovení správního řádu.

17. Podle § 2048 odst. 1 občanského zákoníku ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

18. Podle § 122 odst. 5 zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona, ve znění účinném od datum do datum dojde-li stavební úřad k závěru, že žádost není úplná nebo nejsou splněny podmínky pro vydání kolaudačního souhlasu, rozhodne usnesením o provedení kolaudačního řízení; toto usnesení se oznamuje pouze stavebníkovi a nelze se proti němu odvolat. Právní mocí usnesení je zahájeno kolaudační řízení. Žádost o kolaudační souhlas se považuje za žádost o vydání kolaudačního rozhodnutí; pokud je to pro posouzení záměru nezbytné, vyzve stavební úřad žadatele k doplnění žádosti.

19. Podle § 64 odst. 1 písm. a) zákona č. 500/2004 Sb., správního řádu, správní orgán může řízení usnesením přerušit současně s výzvou k odstranění nedostatků žádosti podle § 45 odst. 2.

20. Podle § 45 odst. 2 správního řádu nemá-li žádost předepsané náležitosti nebo trpí-li jinými vadami, pomůže správní orgán žadateli nedostatky odstranit na místě nebo jej vyzve k jejich odstranění, poskytne mu k tomu přiměřenou lhůtu a poučí jej o následcích neodstranění nedostatků v této lhůtě; současně může řízení přerušit (§ 64).

21. Soud předně uvádí, že povinnost zaplatit smluvní pokutu je objektivního charakteru, tedy bez ohledu na zavinění. Soud se v tomto případě neztotožnil s argumentací žalované k tomu, že podaná žádost o vydání kolaudačního souhlasu byla řádná a projednatelná. Již z dikce správního řádu plyne, že nemá-li žádost o kolaudační souhlas předepsané náležitosti nebo trpí vadami, může správní orgán řízení přerušit. Již z této formulace plyne, že taková žádost, která způsobí přerušení správního řízení není řádná ani projednatelná. Žádost se dle názoru soudu stala řádnou a projednatelnou až po odstranění vad žádosti, tedy dne datum. To znamená, že žalovaná byla s předáním předmětu kupní smlouvy v prodlení déle než 6 měsíců a žalobkyni tak náleží právo na smluvní pokutu.

22. K argumentaci žalované ohledně předání bytu před uplynutím rozhodné lhůty pro vznik smluvní pokuty soud uvádí, že se zjevně jednalo pouze o předjímku bytu, tak aby do něj žalobkyně mohla vzít zmiňovanou bytovou designerku, rozhodně však toto předání neumožnovalo bez řádného kolaudačního souhlasu žalobkyni jednotku řádně užívat, případně pronajímat. Ostatně to, že jí žalobkyně fakticky využívala a případně v jakém rozsahu žalovaná ani přes poučení soudu dle 118a o.s.ř. neprokázala. Žalobkyně jako spotřebitel byla slabší smluvní stranou, žalovaná si ve smlouvě ujednala vznik smluvní pokuty až po dalších 6 měsících prodlení s dokončením stavby a zároveň si splnění této lhůty podmínila pouze podáním řádně a projednatelné žádosti o kolaudační souhlas. Soud proto nepřistoupil ani k moderaci smluvní pokuty, když k tomuto neshledal žádný důvod. Pro úplnost soud doplňuje, že argumentace žalované o tom, že přerušení kolaudačního řízení způsobily okolnosti, které žalovaná nemohla předvídat, zejména nesouhlasné stanovisko hasičského záchranného sboru není s ohledem na objektivní charakter smluvní pokuty relevantní a zároveň se soud domnívá, že toto není okolnost, kterou žalovaná nemohla ovlivnit. I hasičský záchranný sbor se při vydání svého stanoviska řídí právními předpisy. Soud má za to, že žalovaná nepodala do termínu dokončení rekonstrukce ani v dodatečném termínu 6 měsíců řádnou a projednatelnou žádost o vydání kolaudačního souhlasu a v souladu s čl. VI. smlouvy o smlouvě budoucí kupní žalobkyni náleží právo na smluvní pokutu, a proto žalobě vyhověl v plném rozsahu.

23. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o.s.ř., když zcela úspěšné žalobkyni přiznal právo na náhradu nákladů řízení proti neúspěšné žalované. Výše nákladů řízení v částce 101 735,10 Kč je tvořena zaplaceným soudním poplatkem ve výši 9 642 Kč, odměnou zástupce žalobce za 7 úkonů právní služby po 9 300 Kč (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva a sepis návrhu na vydání EPR, vyjádření ze dne 11. 9. 2025, účast na jednání dne 14. 1. 2026, vyjádření ze dne 5. 2. 2026 a účast na jednání dne 11. 3. 2026) podle § 7 bodu 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, 7 tzv. režijními paušály po 450 Kč za úkony učiněné po 1.1.2025, a to dle § 13 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu ve znění novely č. 258/2024 Sb., a dále náhradou cestovních výdajů ve výši 7 837,18 Kč a odpovídajícím 21 % DPH ve výši 15 978,31 Kč.

24. Náhradu cestovních výdajů tvoří náhrada za 2 jízdy z adresa a zpět na soudní jednání (vždy po 262 km) při užití vozidla jméno FO s kombinovanou spotřebou benzinu 95 oktanů 12,9 l/100 km a při ztrátě 8 započatých půlhodin jízdy. Dvě jízdy v roce 2026 jsou účtovány v režimu vyhlášky č. 458/2024 Sb., tj. s cenou benzinu 34,70 Kč/l, sazbou základní náhrady 5,90 Kč/km a náhradou za 1 započatou půlhodinu cesty ve výši 150 Kč. Za jednu takovou cestu náleží náhrada ve výši 3 918,59 Kč.

25. O lhůtě k plnění rozhodl soud v souladu s § 160 odst. 1 o.s.ř. Proti tomuto rozsudku je možné podat odvolání do 15 dnů od doručení jeho písemného vyhotovení ke Krajskému soudu v Českých Budějovicích prostřednictvím Okresního soudu v Českých Budějovicích. Nesplní-li povinný dobrovolně povinnost uloženou mu tímto rozhodnutím, může se oprávněný domáhat splnění této povinnosti cestou soudního výkonu rozhodnutí nebo exekuce.