17 Co 156/2024

Plný text

Krajský soud v Hradci Králové rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Jana Čipery a soudců JUDr. Jiřího Hanuše a Mgr. Tomáše Šintáka ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem v Adresa žalobce zastoupený advokátem jméno advokáta sídlem ve adresa proti žalovanému: právnická osoba sídlem v adresa zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem v Adresa advokáta o určení vlastnického práva k odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Rychnově nad Kněžnou ze 11. března 2024 č.j. 7 C 305/2022-178

I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.

II. Žalovaný je povinen do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku nahradit žalobci k rukám jeho zástupce náklady odvolacího řízení 15 626,30 Kč.

1. Žalobce se domáhal určení, že je výlučným vlastníkem pozemků parc.č.st. , hodnota, , na němž se nachází stavba č.p. , hodnota, – rodinný dům, parc.č.st. , hodnota, , na němž se nalézá stavba bez č.p. nebo č.e., parc.č.st. , hodnota, , na němž je umístěna garáž bez č.p. nebo č.e., a pozemků parc.č. , hodnota, , , hodnota, , vše v katastrálním území , adresa, , zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, .

2. Přednesl, že 28. července 2021 uzavřel s žalovanou společností kupní smlouvu, kterou jí prodal výše uvedené nemovitosti za 3 050 000 Kč. Tato cena však podle něj neodpovídala tržní hodnotě nemovitostí, která dle posléze zpracovaného odborného stanoviska , tituly před jménem, , jméno FO, činila minimálně 6 200 000 Kč, tedy byla více než dvojnásobná. Žalobce tvrdil, že žalovaný využil jeho tíživé finanční situace. Měl totiž – a žalovanému to bylo známo (jak dokládá i text jejich smlouvy) – řadu splatných závazků a hrozila mu exekuce, resp. nucený prodej majetku. Kupní smlouvu tak podle svého přesvědčení uzavřel v tísni a za podmínek předvídaných ustanovením § 1796 občanského zákoníku, takže je absolutně neplatná.

3. Žalovaný především zdůraznil, že kupní cena byla výrazem shody obou smluvních stran, a upozornil, že zároveň se smlouvou kupní účastníci uzavřeli i smlouvu o budoucí kupní smlouvě, která žalobci umožňovala (za splnění v ní uvedených podmínek) do 31. srpna 2022 zpětný odkup předmětných nemovitostí za 3 450 000 Kč, a také smlouvu o budoucí nájemní smlouvě, na jejímž základě pak žalobce mohl předmětné nemovitosti do 31. srpna 2022 za nájemné 24 500 Kč měsíčně nadále užívat. Kupní cena 3 050 000 Kč podle žalovaného reflektovala zejména právě i skutečnost, že žalobce měl právo do roka nemovitosti koupit zpět. Nebyla tedy podle žalovaného nepřiměřeně nízká a rozhodně neodůvodňuje použití § 1796 občanského zákoníku.

4. Žalobce reagoval podrobnějším vysvětlením své situace v době uzavření kupní smlouvy. Líčil, že když mu z hypotéky u České spořitelny, a.s., zbývalo doplatit kolem 700 000 Kč, uzavřel s , jméno FO, 17. února 2021 smlouvy o půjčce 1 800 000 Kč a o zástavě předmětných nemovitostí. Nakonec ale prý sám nic neobdržel, jeho hypotéku jmenovaný nedoplatil a jen určitou částku poukázal na účet, jehož majitele prý žalobce nezná. Když pak žádal vrácení peněz, někdo žalobci nabídl řešení spočívající v prodeji jeho nemovitostí s tím, že je bude moci do roka koupit zpět. Protože potřeboval , jméno FO, peníze vrátit, žalobce nabídku přijal, i když věděl, že nemovitosti mají větší cenu, než jaká byla ve smlouvě uvedena, a také že na vykoupení nemovitostí do roka vlastní prostředky mít nebude. Když si na zpětnou koupi chtěl vzít úvěr, nechal si zpracovat výše zmíněný odhad, a verifikoval tím skutečnou cenu nemovitostí. Podle jeho mínění je mezi zástupcem , jméno FO, a zástupcem žalovaného nějaká vazba (zástupce , jméno FO, před ním volal zástupci žalovaného, aby mu pomohl). Žalobce rovněž popsal, vůči kterým dalším věřitelům měl v době uzavření kupní smlouvy účastníků závazky, a že i kvůli nim předjednanou kupní cenu nemovitostí zaplatit do roka rozhodně nemohl. Navíc když měl platit nájemné 24 500 Kč měsíčně. A nakonec neměl ani možnost získat úvěr nebo jinou podobnou potřebnou pomoc. Podle jeho přesvědčení cílem žalované společnosti nebylo pomoci mu, ale získat jeho nemovitosti za polovinu jejich skutečné hodnoty.

5. Žalovaný popisoval, že ho na žalobce upozornila obchodní společnost , právnická osoba, , která pro něj vyhledává obchodní případy. Žalobce vlastnil nemovitosti, které měly vyšší hodnotu, než kolik potřeboval peněz, takže případ byl financovatelný. Dále žalovaný vyjádřil názor, že to, že byla sjednána nižší cena nemovitostí (žalovaný jejich cenu po prohlídce odhadoval na 5 000 000 Kč), bylo pro žalobce motivací, aby nemovitosti do roka opravdu vyplatil. Jeho finanční poměry prý žalovaný neověřoval. Sám žalobce mu údajně řekl, že z kupní ceny uhradí svůj dluh, že má příjem z pracovního poměru v , adresa, a že nemovitosti může případně odkoupit i některý z členů jeho rodiny. Podle žalovaného se v podobných případech dohodnutá kupní cena za nemovitosti stanoví na základě součtu závazků prodávajícího žadatele a případně jeho dalších potřeb. Čísla účtů, na které má být kupní cena poukázána, pak sděluje buď externí společnost nebo sám žadatel.

6. Shora označeným rozsudkem okresní soud žalobě vyhověl (výrok I) a uložil žalovanému, aby žalobci k rukám jeho zástupce nahradil náklady řízení 57 108,65 Kč (výrok II).

7. V odůvodnění především shrnul klíčové přednesy účastníků a svá skutková zjištění a přisvědčil žalobci, že má na navrhovaném určení nezbytný naléhavý právní zájem (§ 80 občanského soudního řádu), protože jím požadované soudní rozhodnutí je způsobilým podkladem pro změnu stávajícího zápisu v katastru nemovitostí (že vlastníkem předmětných nemovitostí je žalovaná společnost) tak, aby byl v souladu se skutečným právním stavem (totiž že vlastníkem je žalobce). Poté konstatoval, že podle § 1796 občanského zákoníku je neplatná smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru, a vyložil, proč podle něj v daném případě právě o takovou situaci šlo. Popsal, že podle jeho zjištění žalobce z půjčky od , jméno FO, obdržel 1 450 000 Kč a zbývajících 350 000 Kč bylo poukázáno na účet , jméno FO, , že půjčku měl žalobce , jméno FO, vrátit do konce února 2022, že když účastníci v červenci 2021 uzavírali své smlouvy, žalovaný věděl, že nemovitosti mají hodnotu přinejmenším 5 000 000 Kč, že z kupní ceny 3 050 000 Kč byly zaplaceny žalobcovy dluhy vůči , jméno FO, i vůči bance, a že její část byla poukázána také na účet , jméno FO, , který spolu se svým bratrem , jméno FO, smlouvu o půjčce i kupní smlouvu zprostředkovali. Uzavřel, že i když žalovaný dává výši sjednané kupní ceny do souvislosti s žalobcovým právem koupit nemovitosti do roka zpět, tak nízká cena neplatnost smlouvy ve smyslu § 1796 občanského zákoníku způsobuje. Důležité totiž podle okresního soudu také je, že žalovaný na základě poznatků, které určitě získal od osob, s nimiž spolupracuje a které dané transakce zprostředkovaly (od společnosti , právnická osoba, , resp. jejích externích pracovníků , jméno FO, a , jméno FO, ), musel vědět, že žalovaný nebude schopen v roční lhůtě zajistit dostatek prostředků na zpětný odkup nemovitostí (nedisponoval žádnými dalšími nemovitosti, kterými by ručil za případný úvěr, z něhož by mohl kupní cenu uhradit). Od počátku tak žalovaný jistě počítal s tím, že nemovitosti už v jeho vlastnictví zůstanou. Takto zneužil žalobcovy tísně a nezkušenosti a poskytl mu plnění, jehož majetková hodnota byla k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru. Výrok o nákladech okresní soud zdůvodnil výsledkem řízení (§ 142 odst. 1 o.s.ř.) a vysvětlením, že přiznaná náhrada sestává z náhrady soudního poplatku z žaloby (5 000 Kč), z náhrady odměny žalobcova advokáta za „osm a půl“ úkonu právní služby o sazbě 3 100 Kč za úkon (§ 9 odst. 4 písm. b vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právní služby), z náhrady režijních výdajů advokáta devětkrát 300 Kč (§ 13 odst. 4 téže vyhlášky), z náhrady advokátových cestovních výdajů 10 715 Kč (§ 13 odst. 4 vyhlášky), z náhrady advokátem ztraceného času jedenáctkrát 100 Kč (rozumí se za každou ze tří uskutečněných cest, § 14 odst. 1 písm. a, odst. 3 vyhlášky) a z náhrady advokátem placené daně 9 043,65 Kč (§ 137 odst. 3 písm. a o.s.ř.).

8. Proti tomuto rozsudku se žalovaný odvolal. Navrhl změnit jej v zamítavý. Především upozornil, že žalobce je v úpadku, že mu insolvenční soud povolil oddlužení plněním splátkového kalendáře a zpeněžením majetkové podstaty a že žalobce svou žalobu podal až po zahájení insolvenčního řízení. Za této situace podle žalovaného okresní soud se zřetelem k § 231 insolvenčního zákona nebyl k projednání žaloby věcně příslušný. A i kdyby snad příslušný byl, podle mínění žalovaného by nesprávně vyhodnotil už otázku žalobcova naléhavého právního zájmu na navrhovaném určení (§ 80 o.s.ř.). Z § 231 insolvenčního zákona totiž vyplývá, že insolvenční soud není vázán rozhodnutím jiného soudu, kterým by v průběhu insolvenčního řízení došlo ke zjištění neplatnosti právního jednání ohledně majetku dlužníka. Napadený rozsudek tak dle žalovaného vlastně nemá žádnou relevanci. Žalovaný tu odkázal na judikaturu Nejvyššího soudu České republiky (jmenovitě rozhodnutí ve věci sp.zn. 29 Cdo 914/2014, publikované ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod R 107/2014). Řízení o určení vlastnictví k majetku, který by měl být součástí majetkové podstaty, je podle názoru žalovaného vždy incidenčním řízením, jež může být vedeno výhradně insolvenčním soudem (§ 159 odst. 1 písm. g insolvenčního zákona). Už s ohledem na absenci žalobcova naléhavého právního zájmu tak měl okresní soud žalobu zamítnout. Dále žalovaný mínil, že okresní soud žádným relevantním způsobem nezjistil obvyklou cenu předmětných nemovitostí ke dni uzavření kupní smlouvy účastníků. Vycházel totiž jen z odhadu tržní hodnoty pro účely úvěrového řízení z dubna 2022, který jistě není ve vztahu ke skutečné obvyklé ceně nemovitostí, navíc podle jejich stavu v červenci 2021, dostatečně věrohodným vodítkem (nebyl vyhotoven znalcem a vztahuje se k jinému časovému okamžiku). Přitom je tu význam správného zjištění obvyklé ceny zvlášť důležitý, protože aplikované zákonné ustanovení má na zřeteli výlučně kvalifikovaný, konkrétně hrubý, nepoměr vzájemných plnění. Pokud by se v daném řízení mělo vycházet z nekvalifikovaného odhadu samotného žalovaného, že nemovitosti měly v době uzavření smlouvy účastníků obvyklou cenu 5 000 000 Kč, sjednaná cena 3 050 000 Kč by s ní v hrubém poměru nebyla, protože se obecně uznává, že takový nepoměr musí představovat alespoň 50% rozdíl. Žalovaný také připomněl, že svědek , jméno FO, vypověděl, že ho kontaktoval s nabídkou odkupu předmětných nemovitostí od žalobce s tím, že je v žalobcových možnostech, aby nemovité věci následně koupil zpět buď sám nebo jemu blízká osoba. Závěr okresního soudu, že žalovaný musel vědět, že žalobce nebude mít prostředky, aby si nemovitosti koupil zpět za 3 450 000 Kč, tak není skutkově podložen. Odvolatel také tvrdil, že nevěděl o žádných žalobcových dluzích, které nebyly zajištěny zástavním právem k nemovitostem a byly z kupní ceny uhrazeny. Žalobce ho prý o nich neinformoval a uvedl ho tak v omyl. Nebylo přitom možno rozumně předpokládat, že žalobce sděluje údaje nepravdivé. K hodnocení jeho věrohodnosti žalovaný také upozornil, že i v tomto řízení žalobce zjevně vědomě uváděl nepravdu, když tvrdil, že od , jméno FO, z půjčky žádné peníze nedostal. Zdůraznil, že mu, žalovanému, byla pouze nabídnuta možnost koupit předmětné nemovitosti za dohodnutou částku, kterou pak zaplatil způsobem sjednaným ve smlouvě na žalobcem určené účty. Nezná prý , jméno FO, , , jméno FO, , pana , jméno FO, ani , jméno FO, a už vůbec nemohl vědět nic o vztazích mezi těmito osobami a žalobcem. Že jsou mezi nimi nějaké obchodní vazby, se prý dověděl až z výpisů z účtů, podle nichž mezi žalobcem a těmito osobami proběhla celá řada transakcí. O jejich účelu, vyjma splacení zápůjčky , jméno FO, , však žalovaný nemá žádné informace a ani soud prvního stupně nezkoumal důvody těchto obchodů. Odvolatel rovněž vyslovil a rozvíjel myšlenku, že dostatečným důvodem k zamítnutí žaloby je sama o sobě i okolnost, že v době vyhlášení napadeného rozsudku už byl vlastníkem předmětných nemovitých věcí na základě rozhodnutí Státního pozemkového úřadu o výměně nebo přechodu vlastnických práv v pozemkové úpravě, o zrušení věcného břemene a o zřízení věcného břemene, vydaného v roce 2023 v rámci pozemkových úprav. Odkázal v této souvislosti na judikatorní závěry (rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věcech sp.zn. 30 Cdo 1748/2007 a 30 Cdo 4802/2007) o vlastnickém právu, nabytém originárním způsobem na základě konstitutivního rozhodnutí státního orgánu. Dodal, že pokud by byla tato jeho úvaha správná, bylo by posouzení platnosti kupní smlouvy nakonec vlastně bez významu.

9. Žalobce navrhl rozhodnutí okresního soudu potvrdit. Podtrhl, že dané řízení nemá žádnou vazbu na jeho insolvenci, nebylo insolvenčním řízením vyvoláno a předmětné nemovitosti nebyly sepsány do majetkové podstaty. V době zahájení insolvenčního řízení totiž žalobce nebyl veden jako jejich vlastník. Žalobce také argumentoval, že za hrubý nepoměr je judikaturou považována hranice kolem poloviny vzájemných plnění (rozpětí 45 až 55 %), od níž se lze v případě existence zvláštních důvodů výjimečně odchýlit. Při porovnání vzájemných plnění přitom soud vychází z obvyklé ceny v daném místě a čase. Za cenu obvyklou (obecnou, tržní) se pak označuje cena, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase na volném trhu prodat nebo koupit. A právě tato cena byla dle žalobce spolehlivě zjištěna odhadem tržní ceny, zpracovaným , tituly před jménem, , jméno FO, . Jde o realitního makléře s mnohaletou praxí v oblasti nákupu a prodeje nemovitostí. Jeho odborné vyjádření musí být ke stanovení ceny nemovitostí naprosto dostačující, a to i proto, že právě tento druh odhadu je používán např. i pro dědická řízení apod. Podle stávající judikatury (33 Cdo 2313/2023) také není při aplikaci pravidla o neúměrném zkrácení zapotřebí dovodit zneužití tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti nebo lehkomyslnosti; rozhodující je pouze skutečnost, že plnění je v hrubém nepoměru vzhledem k protiplnění. Konečně je podle žalobce ryze formalistická argumentace žalovaného o způsobu nabytí nemovitostí. Fakticky totiž žalovaný měl nabýt nemovitosti kupní smlouvou od žalobce a pozdější rozhodnutí pozemkového úřadu o zpřesnění v rámci digitalizace katastrální mapy jistě nemohlo založit jeho nové vlastnické právo.

10. Protože bylo odvolání podáno k tomu oprávněnou osobou a včas, krajský soud přikročil k přezkoumání napadeného rozsudku. Za tím účelem také nařídil jednání.

11. Při něm žalobce doplnil, že se před zahájením řízení pokusil věc řešit se svým insolvenčním správcem, který ale vyslovil názor, že tu nejde o incidenční spor, a odmítl se jakkoli angažovat. Podání dané žaloby se tak žalobci jevilo jedinou možností, jak své právo prosadit.

12. Účastníci se také na výzvu krajského soudu vyjádřili k otázce, zda obstojí celkový konstrukt jejich ujednání v úplnosti. A to zejména když směřovala k tomu, že nezaplatí-li žalobce žalovanému od něj obdrženou částku plus 400 000 Kč do jednoho roku, zůstanou jeho nemovitosti ve vlastnictví žalovaného, a to bez zřetele na jakékoli okolnosti věci nevratně a bez dalších vzájemných práv a povinností.

13. Žalovaný vyjádřil mínění kladné a pouze dodal, že částka 400 000 Kč (rozdíl mezi cenou, za kterou byl žalobce oprávněn do roka nemovitosti koupit zpět, a cenou, za niž předtím nemovitosti žalovanému prodal) byla zkrátka myšlena jako součást ceny zpětné koupě.

14. A žalobce jen zopakoval, že žalované společnosti bylo známo, že vzhledem k jeho situaci nebude v jeho silách za předjednanou částku koupit nemovitosti zpět.

15. Za této situace dospěl krajský soud k následujícím závěrům:

16. Námitka žalovaného, že napadený rozsudek vydal soud, který k rozhodnutí sporu účastníků není věcně příslušný, důvodná není.

17. Žalovaný správně citoval, že podle § 231 odst. 1 zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů, není insolvenční soud vázán rozhodnutím jiného soudu či jiného orgánu, kterým v průběhu insolvenčního řízení došlo ke zjištění neplatnosti právního úkonu týkajícího se majetku nebo závazků dlužníka, ani jiným způsobem tohoto zjištění, a dále že podle odst. 2 téhož ustanovení posoudí v průběhu insolvenčního řízení neplatnost takového právního úkonu pouze insolvenční soud. V souladu se skutečností také konstatoval, že v době podání žaloby bylo – a stále je – u Krajského soudu v , adresa, vedeno s žalobcem insolvenční řízení (sp.zn. KSHK , spisová značka, ), že v něm usnesením z 21. září 2022, tedy ještě před podáním projednávané žaloby (11. října 2022), byl zjištěn žalobcův úpadek, a že usnesením z 11. ledna 2023, čili po zahájení tohoto řízení, bylo schváleno žalobcovo oddlužení plněním splátkového kalendáře a zpeněžením majetkové podstaty.

18. Je ovšem již ustáleným závěrem soudní praxe (jmenovitě k tomu viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ve věci sp.zn. 29 Cdo 1173/2014), že jen z toho, že insolvenční soud není vázán rozhodnutím jiného soudu, kterým v průběhu insolvenčního řízení došlo ke zjištění neplatnosti právního úkonu týkajícího se majetku nebo závazků dlužníka, ani jiným způsobem tohoto zjištění, a že platnost takového právního úkonu posoudí insolvenční soud sám, neplyne, že by jiný než insolvenční soud nemohl takovou otázku posoudit, je-li to nezbytné pro rozhodnutí sporu.

19. Ostatně, pře účastníků opravdu, jak žalobce upozornil, nebyla vyvolána insolvenčním řízením, jež je s ním vedeno, a svou podstatou s insolvenčním řízením ani bezprostředně nesouvisí (mohla by být stejně vedena, i kdyby insolvenční řízení neprobíhalo).

20. A navíc v daném případě předmětné nemovitosti insolvenční správce nesporně (dosud) nepojal do soupisu majetkové podstaty a žalobci (v insolvenčním řízení v pozici dlužníka) nebylo uloženo, aby je – v rámci povoleného oddlužení plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty – vydal (z majetkové podstaty) ke zpeněžení (k tomu viz zejména § 217 odst. 1, resp. § 409 insolvenčního zákona a usnesení Krajského soudu v , adresa, z 11. ledna 2023 č.j. , spisová značka, ). Bez ohledu na to, co k této situaci vedlo a zda snad insolvenční správce může a má v úmyslu pojmout nemovitosti do soupisu majetkové podstaty v případě žalobcova úspěchu v tomto řízení (což, jak je zřejmé z veřejně dostupných údajů o insolvenčním řízení, v říjnu 2024 avizoval insolvenčnímu soudu), tzv. dispoziční oprávnění k předmětným nemovitostem (srovnej zejména § 239 insolvenčního zákona) tak nyní nemohou náležet insolvenčnímu správci a svědčí žalobci (§ 409 insolvenčního zákona; rozumí se samozřejmě pokud jsou nemovitosti v důsledku neplatnosti kupní smlouvy účastníků stále jeho vlastnictvím). Jinými slovy, žalobcovo právní postavení ve vztahu k předmětným nemovitostem v současnosti není insolvenčním řízením (účinky spojenými se zjištěním úpadku a povolením jeho řešení oddlužením plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty) nijak dotčeno.

21. Za zmínku tu na okraj jistě také stojí, že je žalovaná společnost do insolvenčního řízení, které je s žalobcem vedeno, přihlášena jako věřitel (také) s pohledávkou 3 050 000 Kč z titulu vrácení kupní ceny (jako bezdůvodného obohacení) ze smlouvy z 28. července 2021, podmíněnou případným závěrem o neplatnosti nebo neúčinnosti kupní smlouvy anebo rozhodnutím o určení, že je žalobce vlastníkem dotčených nemovitostí.

22. Protože žalobcovo právní postavení ve vztahu k dotčeným nemovitostem aktuálně není probíhajícím insolvenčním řízením, potažmo v něm stanoveným způsobem řešení žalobcova úpadku, žádným způsobem ovlivněno, nelze také žalobci vzhledem k obsahu projednávané žaloby upřít nejen aktivní věcnou legitimaci k podání žaloby daného typu (protože, slovy ustálené soudní judikatury, je účasten právního vztahu nebo práva, o něž v řízení jde, resp. jeho právní sféry se sporný právní vztah nebo sporné právo týká), ale ani potřebný naléhavý právní zájem na požadovaném určení (který je, obecně vzato, dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo ohroženo právo žalobce nebo kde by se bez tohoto určení jeho právní postavení stalo nejistým). Jeho podstatu vyložil okresní soud zcela správně a v úplnosti, tento výklad sám o sobě nebyl odvolatelem zpochybněn, a v tomto ohledu proto postačí pouze odkázat na napadený rozsudek.

23. Pokud jde o samotné posouzení platnosti kupní smlouvy účastníků, pokládá krajský soud za zásadní především reflektovat, že cílem právního jednání účastníků podle jejich vlastních přednesů nesporně nebylo právě a pouze dosáhnout převodu vlastnického práva k předmětným nemovitým věcem. Žalobce si v první řadě chtěl obstarat prostředky potřebné na brzké vyrovnání svých dluhů. Dvoustranné právní úkony, jež s žalovanou společností realizoval, pro něj byly jen prostředkem k naplnění tohoto záměru. A pro žalovaného, který žalobcův zájem znal a byl schopen potřebné finance poskytnout, představovala uskutečněná právní jednání investiční možnost s cílem dosáhnout podnikatelského profitu primárně v podobě inkasa částky, které by se mu v případě zpětného odkupu nemovitostí žalobcem dostalo nad rámec sumy, kterou on žalobci za nemovitosti původně zaplatil (šlo by o 400 000 Kč na kupní ceně a odpovídající nájemné za dobu, kdy byl vlastníkem nemovitostí). Pro případ, že žalobce možnosti dohodnuté budoucí zpětné koupě ve sjednané době – a to z jakýchkoli důvodů – nevyužije, pak měl být hospodářský zájem žalovaného na ujednáních s žalobcem naplněn tím, že nemovitosti, jejichž hodnota i podle vlastních poznatků žalovaného sumu, kterou do daného obchodu v podobě žalobci zaplacené kupní ceny vložil, zřetelně a nikoli nepodstatně převyšovala, zůstanou v jeho vlastnictví, aniž by již žalobce měl možnost tento stav nějakým dohodnutým způsobem zvrátit.

24. Podle krajského soudu je z přednesů účastníků dále zřejmé, že především právě jejich uvedené zájmy také byly východiskem pro stanovení výše částky, kterou ve smlouvě z 28. července 2021 sjednali jako kupní cenu nemovitostí. Odvíjela se zejména na straně jedné od toho, jakou částku žalobce potřeboval, aby vyrovnal své dluhy, a na straně druhé od toho, jaké prostředky žalovaný musel a byl ochoten do daného (z jeho hlediska) obchodního případu investovat vzhledem k požadavkům žalobce a k očekávatelnému zisku. Už tím je podle krajského soudu v podstatě dostatečně vysvětleno, proč byla jako kupní cena dohodnuta částka, která, jak prý i žalobci bylo od počátku zřejmé, byla podstatně nižší než tehdejší obvyklá cena převáděných nemovitostí.

25. Zároveň se z přednesů účastníků a z celkového konstruktu jejich ujednání (kupní smlouva, časově limitovaná smlouva o budoucí kupní smlouvě – možnost zpětné koupě – a týmž způsobem časově omezená smlouva nájemní) podává, že jistotu právnímu postavení žalovaného v obchodu účastníků mělo zajišťovat, že se oproti poskytnutí sjednané částky (3 050 000 Kč) stal vlastníkem žalobcových (v porovnání s uvedenou částkou zjevně hodnotnějších) nemovitostí a že toto vlastnictví mohl pozbýt jedině při (včasném) zaplacení sumy, kterou jako náhradu vložené investice a svůj zisk vzhledem k uzavřeným ujednáním očekával.

26. Současný český právní řád upravuje institut tzv. zajišťovacího převodu práva. Podle § 2040 občanského zákoníku platí, že smlouvou o zajišťovacím převodu práva zajišťuje dlužník nebo třetí osoba dluh tím, že věřiteli dočasně převede své právo. Má se za to, že zajišťovací převod práva je převodem s rozvazovací podmínkou, že dluh bude splněn (k tomu lze dodat, že namísto rozvazovací podmínky lze jistě dohodnout i bezúplatný zpětný převod práva po splnění závazku). A podle § 2044 občanského zákoníku není-li zajištěný dluh splněn, stane se převod práva nepodmíněným a dlužník předá věřiteli vše, co je nutné k plnému výkonu převedeného práva. Zároveň ovšem podle téhož ustanovení platí, že převyšuje-li obvyklá cena jistoty zřejmě výši zajištěného dluhu, vyplatí věřitel osobě, která jistotu poskytla, částku odpovídající rozdílu; přitom si započte náklady, které v souvislosti s výkonem zajišťovacího převodu práva účelně vynaložil. Neobsahuje-li smlouva o zajišťovacím převodu práva údaj o výši dluhu a hodnověrné ocenění práva převedeného k zajištění, je na věřiteli, aby dokázal, že obvyklá cena jistoty výši zajištěného dluhu zřejmě nepřevyšuje.

27. Ačkoli v daném případě účastníci neuzavřeli přímo smlouvu (smlouvy), podle níž by žalovaný žalobci poskytl peníze, žalobce by mu je měl v dohodnuté době vrátit (typicky tedy smlouvu o půjčce) a tento jeho dluh by byl zajištěn převodem žalobcova vlastnického práva k předmětným nemovitostem ve smyslu § 2040 občanského zákoníku, nelze podle krajského soudu ignorovat, že hospodářský účel smluv, které účastníci dojednali, by z pohledu obou stran právě takovému uspořádání jejich vztahů nejvýstižněji odpovídal. Okolnost, že namísto smlouvy o půjčce se zajišťovacím převodem práva účastníci – nesporně z iniciativy žalované společnosti – svou hospodářskou kauzu právně upravili formou smlouvy kupní a smlouvy o budoucí smlouvě kupní (možnost zpětné koupě), nemůže podle názoru krajského soudu sama o sobě ve svých důsledcích vést k tomu, že bude žalobcovo právní postavení principiálně horší (že mu náleží slabší ochrana), než by tomu bylo v případě uzavření smlouvy o půjčce se zajišťovacím převodem práva. Opačný přístup by zjevně nepřípustně (totiž bez obhajitelného důvodu) upřednostňoval ryze formálně právní stránku věci.

28. Vyplývá-li tedy ze smlouvy účastníků z 28. července 2021 nejen to, že pokud žalobce v dohodnuté době (do roka) žalovanému nezaplatí částku, kterou mu žalovaný na úhradu dluhů (ve formě kupní ceny jeho nemovitostí) poskytl (3 050 000 Kč), a ovšem také určitou sumu navíc (400 000 Kč a rovněž odpovídající nájemné), ztratí možnost získat své nemovitosti zpět (protože žalovaný už nebude povinen uzavřít s ním předjednanou smlouvu o zpětné koupi), ale zároveň vlastně také že, což je klíčové, v takovém případě nebude mít žalovaný vůči žalobci žádné nároky v návaznosti na to, že obvyklá cena nemovitostí zjevně převyšuje částku, kterou žalobce od žalovaného obdržel, je už tím (bez zřetele na jakékoli další aspekty věci) naplněn důvod neplatnosti této smlouvy pro rozpor se zákonem (jmenovitě s § 2044 občanského zákoníku), případně kvůli jeho obcházení, a to s přihlédnutím k jeho smyslu a účelu, a také pro zjevný rozpor s dobrými mravy (§ 580 odst. 1, § 588 občanského zákoníku; k zásadnímu významu a nezbytnosti ujednání o vzájemném vypořádání pro případ, že dlužník pohledávku zajištěnou převodem vlastnického práva věřiteli řádně a včas neuhradí, v poměrech právní úpravy platné před účinností nynějšího občanského zákoníku viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věci sp.zn. 31 Odo 495/2006).

29. Za připomenutí tu jistě také stojí, že podle § 1315 odst. 2 písm. b a odst. 3 občanského zákoníku platí, že dokud zajištěný dluh nedospěje, zakazuje se ujednat, že si věřitel může (zpeněžit libovolným způsobem nebo) za libovolnou anebo předem určenou cenu může ponechat zástavu. A je-li zástavcem nebo zástavním dlužníkem spotřebitel nebo člověk, který je malým nebo středním podnikatelem, nepřihlíží se k ujednání s uvedeným obsahem dokonce ani když k němu došlo poté, co zajištěný dluh dospěl. Jinými slovy, je zakázáno sjednat pro případ dlužníkova prodlení „automatické“ propadnutí věci, která byla poskytnuta jako zástava, věřiteli.

30. Už z uvedených důvodů pokládá krajský soud výrok okresního soudu o věci samé za správný. Nepovažuje proto za nezbytné vyjadřovat se k předpokladům případné aplikace § 1796 občanského zákoníku, potažmo k eventuální potřebě dalším dokazováním prověřovat, jaká byla obvyklá cena předmětných nemovitých věcí v době uzavření kupní smlouvy účastníků.

31. K argumentaci žalovaného rozhodnutím , právnická osoba, č.j. , spisová značka, , vydaným po uzavření kupní smlouvy účastníků (14. června 2023 s účinky k 19. červenci 2023) v rámci pozemkových úprav, je podle krajského soudu třeba především uvést, že účelem a podstatou takových rozhodnutí, vydávaných v režimu zákona 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech, je „pouze“ reorganizace vlastnických vztahů k zemědělské půdě a její prostorové a funkční uspořádání ve veřejném zájmu, a to s cílem vytvořit podmínky pro racionální hospodaření, ekologickou stabilitu krajiny a ochranu přírodních zdrojů. Už tím musí být ze samotné povahy věci vyloučeno, aby takovým rozhodnutím přešlo vlastnictví k předmětným nemovitostem jako takovým bez specifického důvodu, vyplývajícího z účelu zákona o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech, z žalobce na žalovanou společnost. Situace, kdy je veden soudní spor o určení vlastnického práva ohledně pozemku, jehož se týkají prováděné pozemkové úpravy, je pak přímo řešena ustanovením § 11 odst. 12 uvedeného zákona, z něhož v konečném důsledku vyplývá, že v případě vyhovění žalobě zapíše katastrální úřad do katastru nemovitostí namísto vlastnického práva podlehnuvšího žalovaného vlastnické právo úspěšného žalobce.

32. Z uvedených důvodů krajský soud napadený rozsudek potvrdil (§ 219 o.s.ř.), a to včetně správného, zcela přiléhavě odůvodněného a účastníky ani konkrétně nekritizovaného výroku o nákladech.

33. Vzhledem k tomuto výsledku odvolacího řízení je žalovaný povinen žalobci nahradit i náklady tohoto procesního úseku (§ 142 odst. 1 ve spojení s § 224 odst. 1 o.s.ř.). Žalobce má nárok (§ 151 odst. 2 o.s.ř.) na náhradu odměny svého advokáta 8 720 Kč (§ 9 odst. 4 písm. b, § 11 odst. 1 písm. g, k vyhlášky č. 177/1996 Sb., v jejím znění platném do 31. prosince 2024, resp. v nyní platném znění; advokát provedl dva úkony právní služby, totiž sepis vyjádření k odvolání a účast na jednání odvolacího soudu, přičemž za první z nich náleží žalobci náhrada odměny advokáta 3 100 Kč a za druhý, po změně vyhlášky, náhrada 5 620 Kč), na náhradu advokátových režijních výdajů 750 Kč (§ 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., v jejím znění platném do 31. prosince 2024, resp. v nyní platném znění, když za první z úkonů právní služby náleží náhrada 300 Kč a za druhý 450 Kč), na náhradu advokátem ztraceného času 1 400 Kč (§ 14 odst. 1 písm. a, odst. 3 téže vyhlášky v nyní platném znění), náhradu advokátových cestovních výdajů 2 044,30 Kč (§ 13 odst. 4 téže vyhlášky) a náhradu advokátem placené daně z přidané hodnoty 2 712 Kč (§ 137 odst. 3 písm. a o.s.ř.). Celková náhrada tak činí 15 626,30 Kč (žádné mimořádné důvody pro její výjimečné snížení či odepření podle § 150 o.s.ř. krajský soud neshledal) a je splatná k rukám žalobcova advokáta (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).