17 Co 163/2025

Plný text

Krajský soud v Hradci Králové rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Aleny Bačinové a soudců JUDr. Jiřího Hanuše a Mgr. Tomáše Šintáka ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně zastoupená Jméno Zástupce , advokátem sídlem v adresa advokáta proti žalovanému: jméno žalovaného , narozený datum narození žalovaného bytem v adresa žalovaného zastoupený jméno advokáta , advokátem sídlem v adresa advokáta o zaplacení 560 000 Kč s příslušenstvím k odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Hradci Králové z 2. června 2025 č. j. 15 C 173/2024-172

I. Rozsudek okresního soudu se v napadeném výroku I mění tak, že se žaloba zamítá i v části, v níž se žalobkyně na žalovaném domáhala zaplacení zbývajících 495 000 Kč s úrokem z prodlení o roční sazbě 12,75 % z částky 495 000 Kč za dobu od 24. 7. 2024 do zaplacení.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalovanému k rukám jeho zástupce náklady řízení před okresním soudem 111 714 Kč a náklady řízení před krajským soudem 53 702,70 Kč, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení , částka, s úrokem z prodlení o roční sazbě 12,75 % z částky , částka, za dobu od , datum, do zaplacení.

2. Vyložila, že jako realitní zprostředkovatelka uzavřela s žalovaným a s jeho manželkou , tituly před jménem, , jméno FO, , datum, písemnou smlouvu, kterou se zavázala obstarat jim příležitost prodat jejich (do společného jmění patřící) nemovitost, jmenovitě pozemek parc. č. st. , číslo, , jehož součástí je stavba čp. , číslo, v katastrálním území , adresa, , za minimální kupní cenu , částka, , za což měla právo na provizi 5 %. Na základě inzerce nakonec vhodné kupce zajistila, a to manžele , adresa, , jméno FO, , a žalovanému a jeho manželce předložila návrh kupní smlouvy, v níž tito zájemci projevili vůli zakoupit předmětné nemovitosti dokonce za , částka, , splatných do 15 dnů od uzavření kupní smlouvy. Žalovaný ale zprostředkovanou kupní smlouvu nepodepsal. Místo toho žalobkyni oznámil, že nemovitost už prodat nechce. Žalobkyně ovšem mínila, že jí za dané situace nárok na provizi vznikl, protože svou smluvní povinnost splnila. Jistina, kterou vymáhala, představovala 5 % z částky , částka, . Žalovaný ji nezaplatil ani na výzvu z , datum, .

3. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout. Bránil se především námitkou absolutní neplatnosti účastníky uzavřené smlouvy pro její rozpor se zákonem o realitním zprostředkování. Důvodem mělo být, že mu smlouva jako spotřebiteli ukládala povinnost kupní smlouvu uzavřít. Namítl také, že 5 % z , částka, by obnášelo jen , částka, .

4. Shora označeným rozsudkem okresní soud uložil žalovanému zaplatit žalobkyni , částka, s úrokem z prodlení 12,75 % ročně z částky , částka, počínaje od , datum, do zaplacení (výrok I), zamítl žalobu v části, v níž se žalobkyně domáhala zaplacení dalších , částka, s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky , částka, počínaje od , datum, do zaplacení (výrok II), a uložil žalovanému nahradit žalobkyni k rukám jejího zástupce náklady řízení , částka, (výrok III).

5. V odůvodnění především popsal svá skutková zjištění a shrnul skutkové závěry, vysvětlil, z jakých provedených důkazů žádná relevantní skutková zjištění neučinil a jaké důkazy a proč neprovedl, a citoval některá zákonná ustanovení. Uzavřel, že smlouva účastníků byla smlouvou o realitním zprostředkování ve smyslu zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, ve znění pozdějších předpisů, kterou se žalobkyně zavázala pro žalovaného obstarat příležitost prodat konkrétní nemovitost za požadovanou minimální cenu , částka, , a že šlo o smlouvu v zásadě platnou. Její ujednání se totiž nepříčila dobrým mravům, neodporovala zákonu a nenarušovala veřejný pořádek, a to ani s přihlédnutím k tomu, že žalovaný jako zájemce vystupoval v postavení spotřebitele. Jedinou výjimkou bylo ujednání, jímž se žalovaný jako spotřebitel zavázal smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitosti, kterou žalobkyně zprostředkuje, vskutku uzavřít. Ve smlouvě o realitním zprostředkování totiž takovou povinností zájemce, který je spotřebitelem, zavázat podle výslovného zákonného ustanovení nelze (§ 14 zákona o realitním zprostředkování, § 588 občanského zákoníku). Podle okresního soudu tu však jde „jen“ o neplatnost částečnou (§ 576 občanského zákoníku), protože se její důvod týká výhradně oddělitelné části smlouvy a smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti by zjevně byla uzavřena i bez ní. Dále okresní soud vysvětlil, že podle jeho mínění obecně je vznik práva na provizi realitního zprostředkovatele ponechán na vůli smluvních stran, stejně jako splatnost provize, která dokonce ani nemusí být sjednána. Pokud zprostředkovateli nárok na provizi vznikne, ale jeho splatnost nebyla smluvně upravena, logicky se uplatní obecná pravidla pro určení splatnosti dluhu, stanovená občanským zákoníkem, protože zákon o realitním zprostředkování upravuje jen některé podmínky poskytování realitního zprostředkování (§ 1 zákona o realitním zprostředkování). Soud prvního stupně zdůraznil, že se účastníci dohodli, že žalobkyni vznikne právo na provizi už tím, že obstará příležitost kupní smlouvu se stanovenou minimální cenou uzavřít, k čemuž pak došlo, když žalobkyně zajistila jako zájemce o koupi manžele , jméno FO, . Tím svou povinnost splnila, a nárok na provizi jí proto vznikl (navíc na základě jí zadané inzerce projevily o koupi zájem i další osoby, a to , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, ). Okolnost, že žalovaný smlouvu z vlastní vůle neuzavřel, na tom nemůže nic měnit. Že smlouvu neuzavře, sdělil žalovaný žalobkyni až , datum, , tedy v době, kdy už měla svou povinnost splněnou (včetně uzavření rezervační smlouvy s , jméno FO, ). A smlouva účastníků ani zákon nestanovily, že by s takovým oznámením byl spojen zánik nároku žalobkyně na provizi. Ten ovšem podle okresního soudu má podle uzavřené smlouvy obnášet jen 5 % z částky , částka, , tedy , částka, . Žádná ze situací, pro něž byla ve smlouvě výslovně sjednána jiná sazba provize, nakonec nenastala. Vzhledem k absenci jiného smluvního ujednání nastala splatnost provize podle obecného pravidla občanského zákoníku, tedy na výzvu žalobkyně (§ 1958 občanského zákoníku), a žalobkyně vyzvala žalovaného k zaplacení do sedmi dnů od obdržení jejího dopisu z , datum, . K provizi jí proto podle okresního soudu náleží i zákonný úrok z prodlení (jehož výše vyplývá z nařízení vlády č. 351/2013 Sb.) za dobu od uplynutí žalobkyní stanovené lhůty.

6. Proti tomuto rozsudku, vyjma jeho výroku o částečném zamítnutí žaloby, se odvolal žalovaný. Navrhl změnit jej v zamítavý. V první řadě namítl, že smlouva účastníků svým obsahem ignorovala, že účelem zákona o realitním zprostředkování je, aby se spotřebitel nestal „nevolníkem“ realitního zprostředkovatele. Právě k tomu pak v daném případě došlo. Dále argumentoval, že když zákon zakazuje, aby byl spotřebitel povinen uzavřít kupní smlouvu (případně, obecně vzato, smlouvu o budoucí kupní smlouvě nebo rezervační smlouvu), tedy vlastní tzv. realitní smlouvu, tím spíše nemohla být za žalovaného (spotřebitele) oprávněna takovou smlouvu uzavřít žalobkyně (podnikatel). Jinými slovy, musí být vždy jen na vůli spotřebitele, zda realitní smlouvu uzavře. Tak tomu ale v daném případě nebylo. To dokonce navzdory tomu, že při předchozí spolupráci účastníků na jiném případu rezervační smlouvu s vybraným zájemcem podepisoval sám odvolatel. I zde měla žalobkyně jen zajistit vhodného zájemce a ponechat na žalovaném, jestli s ním rezervační smlouvu uzavře. Protože ale s , jméno FO, , kterého mu ani nepředstavila, uzavřela rezervační smlouvu sama (a dokonce žalovanému výslovně sdělila, že ho k tomu vzhledem k uzavřené smlouvě nepotřebuje), přestal jí prý žalovaný důvěřovat a v průběhu , datum, jí opakovaně (18. a 27.) písemně sdělil, že od smlouvy odstupuje. O tom se však napadený rozsudek vůbec nezmiňuje. Navíc z žalobkyní předloženého návrhu kupní smlouvy s manžely , jméno FO, ani nevyplývalo, kdy by měl žalovaný obdržet peníze (byl tu jen odkaz na nikdy neprojednanou smlouvu o advokátní úschově). I proto prý nemohl žalovaný kupní smlouvu podepsat, což žalobkyni rovněž písemně sdělil. Také o tomto klíčovém aspektu věci rozsudek okresního soudu mlčí. Okresní soud podle žalovaného chyboval, když nevyslechl , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, . Přitom, jak vyšlo najevo, , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, za předmětné nemovitosti nabízeli ještě podstatně více než manželé , jméno FO, . Výpovědi uvedených osoby by potvrdily, že žalobkyně v daném případě hájila jen svůj zájem, když z vlastní vůle uzavřela s , jméno FO, rezervační smlouvu a o výhodnějších zájemcích o koupi ho ani neinformovala. Šlo jí jen o její provizi. Okresní soud podle žalovaného také pominul neurčitost ujednání o provizi. Stran splatnosti provize pak odvolatel poukázal na § 19 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování a zdůraznil, že splatnost byla sjednána výslovně na týž den, kdy on, žalovaný, obdrží kupní cenu. Za takové situace podle něj závěr soudu prvního stupně nemůže obstát, i kdyby snad žalobkyni právo na provizi opravdu vzniklo (i proto, že je spotřebitelem, a rozporná smluvní ujednání je tedy třeba vykládat v jeho prospěch). Provize by každopádně nemohla být splatná, a žalobkyně by ji tudíž požadovat nemohla.

7. Žalobkyně žádala rozhodnutí okresního soudu potvrdit, popřípadě podané odvolání odmítnout. Mínila, že žalovaný jen opakuje některé své námitky z prvostupňového řízení a nebere v potaz, jak se soud prvního stupně s věcí vypořádal. Navíc podle ní svými výhradami necílí na podstatu sporu. Žalobkyně rekapitulovala skutkový děj, resp. ty jeho aspekty, které ve shodě s okresním soudem pokládala za určující. Podtrhla, že žalovaný a jeho manželka od zamýšleného prodeje svévolně ustoupili až poté, co ona vhodné zájemce už sehnala, a připomněla, že jsou vlastníky předmětné nemovitosti doposud. Dovozovala, že svou smluvní povinnost splnila, a to řádně, a nárok na provizi jí tedy vznikl. Měla za to, že žalovaný vlastně neuvádí žádný vskutku relevantní odvolací důvod, takže by snad mohl být jeho opravný prostředek i odmítnut (§ 209 občanského soudního řádu). Chválila okresní soud za jeho úplná a správná skutková zjištění i za provedené právní hodnocení věci. Mínila také, že žalovaný nepřípustně (§ 202 odst. 3 o. s. ř.) vznáší námitky jen proti odůvodnění napadeného rozsudku. Okresní soud podle ní podal komplexní hodnocení věci a tím se v úplnosti vypořádal i s obranou žalovaného (na podporu této myšlenky odkazovala na judikaturu Ústavního soudu České republiky). Žalovaný nevysvětlil, jaký význam by měly mít výpovědi jím zmiňovaných potenciálních svědků, resp. k jakým právně významným tvrzením by měly být tyto osoby vyslechnuty. A okresní soud přiléhavě vysvětlil, proč některé navržené důkazy neprovedl. , tituly před jménem, , jméno FO, se prý žalobkyni se svou nabídkou ozval až po uzavření rezervační smlouvy s manžely , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, s ní nevstoupil v kontakt vůbec. Žalobkyně pokládala za nemyslitelné, aby pro žalovaného a jeho manželku provedla činnost přesně podle jejich požadavků a aby jí pak žalovaný odmítl zaplatit za to odměnu jen proto, že si na poslední chvíli prodej nemovitosti s manželkou rozmysleli. Taková obrana je podle žalobkyně nepřípadná, v rozporu se zásadami poctivosti a s dobrými mravy a takovému jednání žalovaného a jeho manželky nelze poskytnout soudní ochranu. Odvolání žalovaného proto považovala za účelové a zjevně neopodstatněné.

8. Žalovaný v doplnění odvolání znovu vysvětloval, proč od smlouvy s žalobkyní odstoupil a proč odmítl pokračovat v kontraktačním řízení s manžely , jméno FO, . Důvod podle něj ležel zcela na straně žalobkyně, protože ho ani neinformovala, proč k uzavření kupní smlouvy vybrala manžele , jméno FO, (přitom sama v inzerci správně uváděla, že konečný výběr kupujícího je na rozhodnutí majitelů prodávané nemovitosti). A podle žalobce tak učinit ani nemohla, protože byla v zahraničí a kontraktační proces ve skutečnosti vedla její asistentka. Ta ani nebyla zaměstnankyní žalobkyně a neměla oprávnění k realitní činnosti. I rozhodnutí o výběru zájemce – a v té souvislosti i rozhodnutí o zastavení inzerce (která tak nakonec trvala jen čtyři dny) – přitom zřejmě učinila právě ona. Žalovaný přitom měl ještě před podpisem rezervační smlouvy žalobkyní informace o lepších nabídkách jiných zájemců. Tím se také potvrdilo, že byla nabídková cena nemovitostí, kterou prosadila žalobkyně, výrazně podhodnocená. Zmínění další zájemci o koupi si chtěli nemovitosti prohlédnout, ale nebylo jim to umožněno. Žalovaný zdůraznil, že o tom, že s manžely , jméno FO, smlouvu neuzavře (a to, jak výše uvedeno, kvůli chování žalobkyně a kvůli dalším nabídkám), věděla žalobkyně od jeho manželky (které tehdy své rozhodnutí sdělil SMS zprávou) už od , datum, a ještě před podpisem rezervační smlouvy (žalobkyně ji s , jméno FO, uzavřela týž den). Žalovaný znovu připomněl své důkazní návrhy, jimž okresní soud nevyhověl, a popřel, že by si prodej rozmyslel „jen tak“. Ostatně, sám následně vyvíjel činnost směřující k uskutečnění prodeje, byť jiným než žalobkyní zajištěným zájemcům. Žalobkyně, která podle smlouvy měla jen vyhledat kupujícího, pak zcela nad rámec toho např. zajišťovala sepis kupní smlouvy a úschovu případné kupní ceny, což mu bylo vyfakturováno. Žalovaný líčil, s kterými zájemci o koupi jednal i poté, co odmítl uzavřít smlouvu s manžely , jméno FO, , a upozornil, že o této jeho aktivitě nebylo dosud prováděno žádné dokazování. Předpokládal prý, že v kontraktačním procesu bude pokračovat i sama žalobkyně, když byla její inzerce , datum, jen pozastavena. Proč k tomu nedošlo, mu nikdy nebylo vysvětleno. Sám prý opravdu předpokládal i vznik možnosti dosáhnout vyšší ceny, protože podobná nemovitost v dané lokalitě byla prodána za , částka, . Žalobkyně ale poskytovala o jejich nemovitosti i chybné informace.

9. Protože bylo odvolání podáno osobou k tomu oprávněnou a včas, přikročil krajský soud k přezkoumání napadeného rozsudku, a to vyjma odvoláním nedotčeného výroku o částečném zamítnutí žaloby.Dospěl k následujícím závěrům:

10. Smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi (§ 2445 odst. 1 občanského zákoníku).

11. Smlouva o realitním zprostředkování je zvláštním typem smlouvy o zprostředkování. Vyznačuje se tím, že jednou její stranou je realitní zprostředkovatel a že předmětem zprostředkování je realitní smlouva (srovnej § 2 písm. b/, c/, d/ zákona o realitním zprostředkování).

12. Obecně tedy platí, že na smlouvu o realitním zprostředkování je třeba aplikovat především obecná ustanovení občanského zákoníku o zprostředkovatelské smlouvě (§ 2445 a následující) a dále speciální ustanovení zákona o realitním zprostředkování (§ 9 až § 19), případně, je-li zájemce spotřebitelem (§ 419 občanského zákoníku), i ustanovení občanského zákoníku o spotřebitelských smlouvách (§ 1810 a následující).

13. Pro obsah konkrétního právního vztahu stran smlouvy o realitním zprostředkování jsou tedy určující v první řadě jejich smluvní ujednání, která nejsou v rozporu s těmi ze zmíněných zákonných ustanovení, která jsou kogentní (k tomu viz zejména § 588 občanského zákoníku).

14. V daném případě má žalovaný podle krajského soudu především nesporně pravdu v tom, že smlouva účastníků, datovaná , adresa, (žalovaný tvrdil, že ve skutečnosti sice byla uzavřena někdy koncem , datum, , ale poněkud dříve než v den, který je v ní uveden, a nadto, mimochodem, také nikoli v provozních prostorách žalobkyně, jak je ve smlouvě poznamenáno; tuto jeho námitku ovšem krajský soud nepokládá za významnou pro posouzení projednávané věci), která i podle krajského soudu je v nadepsaném smyslu smlouvou o realitním zprostředkování, obsahuje některá nikoli zcela precizní či úplně jasná ujednání a že se v ní vyskytují i zjevně nesprávné, potažmo tedy matoucí odkazy na některé její vlastní články (k tomu příkladmo viz články I/3, II/1 nebo III/2).

15. Jednoznačné nicméně podle krajského soudu je, že smlouva byla výslovně uzavřena na konkrétní dobu, jmenovitě na šest měsíců. To vyplývá z jejího článku III/4, jehož první věta zní: „Tato prostředkovatelská smlouva se sjednává na dobu určitou s platností 6 měsíců ode dne jejího podpisu.“ Nemůže být tedy sporu, že se žalobkyně s žalovaným a jeho manželkou v principu dohodla, že budou sjednanými povinnostmi vázáni po celou uvedenou dobu. A na to navazuje článek III/8 smlouvy, který začíná slovy: „Po datu účinnosti této smlouvy předá zprostředkovatel zájemci seznam zprostředkovaných potenciálních kupců. Pokud zájemce prodá v průběhu následujících 12 měsíců nemovitosti, jež jsou předmětem této smlouvy (nebo jejich část), osobě obsažené v tomto seznamu, …“. Už z citovaných smluvních ujednání tak podle krajského soudu mimo jakoukoli smysluplnou pochybnost vyplývá, že základní smluvní povinnost žalobkyně jako zprostředkovatelky podle vůle, kterou smluvní strany ve smlouvě nezpochybnitelně projevily, neměla být v úplnosti bez dalšího splněna (kdykoli už) tím, že se jí v průběhu šestiměsíční doby účinnosti smlouvy podaří vyhledat první osobu, která bude mít relevantní zájem o koupi předmětné nemovitosti za kupní cenu přinejmenším , částka, . I v takovém případě měla hledat zájemce další. Jinými slovy, zprostředkovatelskou činnost, spočívající primárně ve vyhledávání vyhovujících zájemců, měla vyvíjet po dobu šesti měsíců a následně předat seznam identifikovaných možných kupců nemovitosti žalovanému a jeho manželce.

16. Smlouvu s takovým obsahem je ostatně podle krajského soudu třeba logicky pokládat za jednu z obecně myslitelných smysluplných variant zprostředkovatelské smlouvy. Vyhovovat by měla typicky v situaci, kdy má být nalezen (z jakéhokoli hlediska) nikoli jakýkoli, ale nejvýhodnější z potenciálních kupců.

17. Smlouva datovaná , adresa, neupravovala žádným ujednáním situaci, kdy už v průběhu šestiměsíční účinnosti objeví žalobkyně zájemce, který bude žalovanému a jeho manželce vyhovovat natolik, že se rozhodnou prodat svou nemovitost právě jemu a hledání dalších zájemců tím pro ně ztratí smysl. Absencí takového ujednání pak bylo dáno, že v uvedeném případě je eventuální změna obsahu právního vztahu smluvních stran (ukončení procesu vyhledávání zájemců před uplynutím šestiměsíční doby) především záležitostí jejich případné nové dohody (která by právní vztah, založený smlouvu datovanou , datum, , nově sjednaným způsobem měnila nebo ukončovala).

18. Shora citované smluvní články III/4 a III/8 zřetelně musí mít podle krajského soudu pro rozhodnutí o projednávané žalobě klíčový význam. Vymezují totiž, v čem spočívala hlavní smluvní povinnosti žalobkyně, resp. jakým konkrétním způsobem měla tuto svou základní povinnost zprostředkovatelky, „obstarání příležitosti prodeje“, splnit (čímž byl smluvně upraven, resp. modifikován obecný obsah pojmu „obstarání příležitosti prodeje“, vyložený soudní judikaturou; k tomu viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ve věcech sp. zn. 33 Cdo 844/2017, 33 Cdo 902/2019 nebo 33 Cdo 997/2019), a tedy zároveň za jakou činnost jí měl vzniknout nárok na dohodnutou provizi (článek II/1 smlouvy). Žalobkyni měla provize náležet v zásadě (rozumí se, jak je naznačeno v předchozím odstavci, s výhradou jiné pozdější dohody) právě a pouze za to, že bude po dobu šesti měsíců vyhledávat vyhovujícího zájemce o koupi nemovitostí a po uplynutí této doby předá žalovanému a jeho manželce seznam potenciálních vyhovujících kupců.

19. Mimochodem, podmínkou vzniku nároku žalobkyně na provizi podle vůle, kterou smluvní strany podpisem smlouvy datované , datum, projevily, tedy nebylo, že žalobkyně s kterýmkoli z vyhledaných zájemců o koupi podepíše rezervační smlouvu, že připraví návrh samotné kupní smlouvy, případně že provede další úkony nutné či příhodné pro uskutečnění vlastního prodeje.

20. Je sice pravda, že žalovaný a jeho manželka zároveň vyslovili souhlas (v článku I/4 smlouvy) s tím, že žalobkyně uzavře rezervační smlouvu, a že se také zavázali (v článku I/3), že vyhovujícímu kupci nemovitosti prodají, ale to podle krajského soudu samo o sobě na výše popsaném výkladu, jakým způsobem měla žalobkyně svou povinnost „obstarání příležitosti prodeje“ splnit, a za co jí tudíž měla náležet provize, nemůže nic měnit. To už proto, že uvedená ujednání (dohoda směřující ke zmocnění žalobkyně k případnému uzavření rezervační smlouvy a závazek žalovaného a jeho manželky uzavřít samotnou kupní smlouvu) ze své podstaty do smluvně vymezeného obsahu zprostředkovatelské činnosti žalobkyně (vyhledávat vhodné zájemce po stanovenou dobu a po jejím uplynutí předat seznam nalezených potenciálních kontrahentů) nijak nezasahovala. Navíc se krajský soud bez výhrad ztotožňuje se závěrem okresního soudu, že ujednání o povinnosti žalovaného a jeho manželky uzavřít kupní smlouvu bylo pro rozpor s § 14 zákona o realitním zprostředkování neplatné.

21. Nutno výslovně poznamenat, že výše podávaný výklad klíčových ujednání smlouvy datované , datum, je podle krajského soudu plně v souladu se zákonnými pravidly pro výklad právních jednání. Nejenže respektuje samotný slovní obsah smlouvy (§ 555 občanského zákoníku), a to v jeho úplnosti (žalobkyně i okresní soud články III/4 a III/8 ve své argumentaci pominuly), ale zjevně odpovídá i tomu, jak obsah zprostředkovatelské povinnosti žalobkyně od počátku chápal přinejmenším žalovaný (§ 556 odst. 2 občanského zákoníku). To je zřejmé z toho, že už v průběhu , datum, v komunikaci s žalobkyní projevoval nesouhlas s tím, že by žalobkyně měla mít svou základní smluvní povinnost splněnou už vyhledáním manželů , jméno FO, (podle žalovaného se mu informace, že tu už na základě inzerce, která podle jeho tvrzení trvala jen od , datum, . do , datum, , tito zájemci jsou a chystá se uzavření rezervační smlouvy, dostalo , datum, ), a posléze žalobkyni vytýkal, že jeho a jeho manželku neupozornila na další a pro ně ještě výhodnější možné kupce (viz jeho dopis datovaný , datum, ). A i kdyby přicházel v úvahu i jiný – pro žalobkyni se zřetelem k předmětu tohoto řízení příznivější, resp. pro žalovaného nevýhodnější – výklad, v čem podle smluvních ujednání měla spočívat zprostředkovatelská povinnost žalobkyně a za co jí tedy měl vzniknout nárok na provizi (podle krajského soudu by ovšem takový výklad jen stěží mohl být nerozporný se slovním zněním výše citovaných článků smlouvy), nebylo by možno jinak než upřednostnit výklad pro žalovaného jako osobu, která narozdíl od žalobkyně v daném smluvním vztahu nebyla profesionálem a autorem smluvního textu a zároveň tu vystupovala jako spotřebitel, příznivější (srovnej § 5 odst. 1, § 557 a § 1812 odst. 1 občanského zákoníku).

22. Narozdíl od žalobkyně je tedy krajský soud přesvědčen, že vzhledem k tomu, jak byl její zprostředkovatelský úkol („obstarání příležitosti prodeje“) smluvně vymezen, nelze uzavřít, že jej splnila – a nárok na provizi jí tudíž vznikl – už tím, že po několika dnech trvání účinnosti smlouvy nalezla jako vyhovující zájemce o koupi manžele , jméno FO, (a že to žalovanému a jeho manželce oznámila a provedla konkrétní úkony, směřující k uzavření kupní smlouvy s manžely , jméno FO, , a to včetně přípravy a podpisu odpovídající rezervační smlouvy ze , datum, s , jméno FO, ). Okolnost, že manželé , jméno FO, za nemovitost nabízeli dokonce podstatně vyšší kupní cenu, než smluvně zadaných , částka, , na tom samozřejmě sama o sobě nic nemění. A stejně tak na tom nemůže nic měnit ani tvrzení žalobkyně, že při svém konání vycházela na základě svých dlouhodobých poznatků (získaných při bezprostředně předcházející spolupráci) z toho, že žalovaný a jeho manželka mají naléhavý zájem (kvůli finančním závazkům) prodat nemovitost co nejdříve. I kdyby tomu tak opravdu bylo, pro obsah právního vztahu ze smlouvy datované , datum, , tedy pro práva a povinnosti žalobkyně, žalovaného a jeho manželky, by zůstávalo určující její výše vyložené dohodnuté znění.

23. Z něj také vskutku, jak namítl žalovaný, nikterak nevyplývalo, že by žalobkyně byla oprávněna namísto žalovaného a jeho manželky nebo dokonce přímo proti vůli některého z nich rozhodnout, že s určitým nalezeným vyhovujícím potenciálním kupcem bude sepsána rezervační smlouva, resp. vybrat k tomuto kroku některého z více nalezených vyhovujících potenciálních kupců. A to samozřejmě tím méně už před uplynutím doby šesti měsíců, po niž měla zájemce o koupi vyhledávat. Vycházela-li snad žalobkyně při uzavírání rezervační smlouvy s , jméno FO, z (neplatného) závazku žalovaného a jeho manželky kupní smlouvu s vyhledaným zájemcem uzavřít, krajský soud na okraj poznamenává, že, pokud by šlo o závazek platný, musel by zřejmě být se zřetelem k článku III/8 tak jako tak logicky vykládán jedině tak, že žalovaný a jeho manželka musí nemovitost prodat (s výhradou jiné dohody), v zásadě po uplynutí šesti měsíců trvání smluvního vztahu, někomu, koho z žalobkyní předloženého seznamu vyberou oni, nikoli žalobkyně. Na to by nemohlo mít vliv ani ujednání, že je žalobkyně oprávněna uzavřít jménem žalovaného a jeho manželky rezervační smlouvu (článek I/4). V kontextu vymezení zprostředkovatelského úkolu žalobkyně zde totiž logicky zjevně muselo jít svou podstatou „pouze“ o ujednání, na jehož základě nemuseli žalovaný a jeho manželka případnou rezervační smlouvu podepisovat sami (že by postačovalo, podepsala-li by ji za ně žalobkyně). Nikoli tedy o ujednání, že právo vybrat ze seznamu vyhledaných zájemců smluvního kontrahenta má namísto žalovaného a jeho manželky žalobkyně. I z tohoto důvodu krajský soud souhlasí s žalovaným, že rezervační smlouvu s manžely , jméno FO, či některým z nich bez odpovídajícího rozhodnutí, souhlasu či pokynu žalovaného a jeho manželky (rozumí se tedy obou) žalobkyně bezpochyby uzavřít oprávněna nebyla (na tomto místě nelze na okraj nepoznamenat, že uzavřená rezervační smlouva podle jejího obsahu měla žalovaného a jeho manželku mj. např. také zavazovat k zaplacení smluvní pokuty , částka, , nepodepíší-li kupní smlouvu do , datum, nebo nezajistí-li do téhož data ukončení konkrétní exekuce).

24. Po vyhledání manželů , jméno FO, , resp. podpisu rezervační smlouvy s , jméno FO, , žalobkyně podle výsledků řízení další vyhovující zájemce o koupi nevyhledávala. Vycházela-li snad z toho, že podpisem rezervační smlouvy s , jméno FO, svou zprostředkovatelkou povinnost splnila, její úsudek obsahu smlouvy datované , adresa, neodpovídal. Podle ní totiž neměla rezervační smlouvu bez souhlasu žalovaného podepisovat a vyhledávání zájemců ukončovat (zejména tedy pozastavovat či ukončovat inzerci). Podle obsahu smlouvy datované , adresa, naopak měla – rozumí se, že až na další, tedy do případné změny obsahu smluvního vztahu účastníků – pro žalovaného a jeho manželku potenciální vyhovující kupce dál vyhledávat.

25. A to i přesto, že smlouva obsahovala také výslovné ujednání, že žalovaný a jeho manželka zaplatí žalobkyni provizi už za samotné obstarání příležitosti prodeje (článek II/1), a že žalobkyně vyhledáním manželů , jméno FO, takovou příležitost žalovaným, zcela obecně vzato, vlastně obstarala. Pro posouzení jí uplatněného nároku na provizi je totiž rozhodující, že (pouhým) obstaráním příležitosti uzavřít smlouvu s manžely , jméno FO, nesplnila svou klíčovou smluvní povinnost způsobem, který byl ve smlouvě dohodnut. Vzhledem k článku III/8 smlouvy totiž lze ujednání článku II/1 vykládat logicky jedině tak, že smluvní strany sice nepodmínily vznik nároku žalobkyně na provizi uzavřením samotné kupní smlouvy, ale že ani toto ujednání nic neměnilo na tom, že povinností žalobkyně bude vyhledávat vyhovující kupující po dobu šesti měsíců a výsledek této činnosti pak žalovanému a jeho manželce zprostředkovat předáním písemného seznamu.

26. Navíc žalovaný právem namítl, že zákon o realitním zprostředkování (v § 19 odst. 2) umožňoval ujednání, že provize realitnímu zprostředkovateli náleží už za samotné obstarání příležitosti prodeje, jedině za podmínky, že smlouva obsahuje výslovné poučení, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy (nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy), a že takové poučení, přesněji snad výslovné upozornění na tento fakt či jeho zdůraznění, ve smlouvě z , datum, obsaženo není. Jaké právní následky by bylo na místě z tohoto nedostatku jako takového dovodit, je ovšem pro rozhodnutí o projednávané žalobě nakonec tak jako tak bez významu, a krajský soud proto v tomto ohledu žádný závěr nečiní. Pro rozhodnutí v této věci je totiž dostatečně určující už jeho závěr, že žalobkyně žalovanému a jeho manželce sjednaným způsobem příležitost prodeje neobstarala.

27. Z téhož důvodu je bez významu např. i odpověď na (jinak vnucující se) otázku, čeho přesně chtěly strany smlouvy datované , datum, dosáhnout ujednáním článku III/8, že má žalobkyně nárok na odměnu, pokud, stručně vyjádřeno, žalovaný a jeho manželka prodají nemovitost do 12 měsíců od předání seznamu někomu, kdo je v něm uveden. Toto pravidlo, které se na první pohled jeví v logickém rozporu s dohodou, že žalobkyně má nárok na provizi už za samotné obstarání příležitosti prodeje (tedy v konečném důsledku, až na další, vlastně za předání seznamu potenciálních vyhovujících kupců po šesti měsících jejich vyhledávání), stěží mohlo být míněno tak, že pokud žalobkyně svou zprostředkovatelskou povinnost dohodnutým způsobem splní, ale žalovaný a jeho manželka nemovitost neprodají, žalobkyně nárok na provizi nemá.

28. Klíčové je, že protože žalobkyně nesplnila svou zprostředkovatelskou povinnost způsobem, který byl ve smlouvě datované , datum, dohodnut, nemůže mít právo na provizi, která byla právě a pouze za takové plnění sjednána.

29. Tento závěr nemůže být negován ani skutečností, že podle výsledků řízení je také mimo jakoukoli pochybnost, že obě smluvní strany nakonec pokládaly svůj smluvní vztah za ukončený či završený už před uplynutím sjednané šestiměsíční doby, resp. že žalovaný po několika týdnech trvání smluvního vztahu účastníků žalobkyni v podstatě sdělil, že si její další činnost podle smlouvy už nepřeje (viz zejména jeho maily z , datum, . a , datum, a dopis datovaný , datum, , v němž navrhoval žalobkyni ukončit smluvní vztah dohodou). Smluvní ujednání, že žalobkyni náleží vymáhaná provize, obstará-li příležitost prodeje (ovšemže právě a pouze tak, jak bylo ve smlouvě výše uvedeným způsobem vymezeno), tím – a podle všeho nikdy ani žádným jiným způsobem (např. dohodou o změně tohoto pravidla) – nebylo dotčeno. A navíc, v době, kdy žalovaný vůči žalobkyni svou vůli ve smluvním vztahu nepokračovat projevil, ani sama žalobkyně již delší dobu dohodnutou vyhledávací činnost nevyvíjela, protože prý v tomto ohledu pokládala svou povinnost za splněnou. Už tím je vyloučena úvaha, že splnění povinnosti žalobkyně zmařil žalovaný.

30. Shrnuto, protože byl podle smlouvy datované , datum, vznik nároku žalobkyně na vymáhanou provizi vázán na ve smlouvě ujednaný způsob obstarání příležitosti prodeje a žalobkyně svou takto vymezenou povinnost nesplnila, krajský soud uzavřel, že jí právo na provizi nevzniklo, a změnil rozhodnutí okresního soudu v odvoláním dotčeném výroku tak, že se žaloba zamítá i v části, v níž jí okresní soud vyhověl (§ 220 odst. 1 o. s. ř.).

31. Vzhledem k tomuto výsledku řízení je to žalobkyně, kdo je povinen nahradit protistraně náklady, které jí v řízení vznikly (§ 142 odst. 1, pro odvolací řízení ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř.).

32. Za řízení prvostupňové má žalovaný nárok (§ 151 odst. 2 o. s. ř.) na náhradu odměny svého advokáta , částka, (§ 7 bod 6, § 8 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. a/, d/ vyhlášky č. 177/1996 Sb., v nyní platném znění; advokát provedl osm úkonů právní služby po , částka, ; oproti předloženému vyúčtování krajský soud uzavřel, že sepis odporu proti platebnímu rozkazu a následný sepis „odůvodnění odporu“ je třeba pokládat za jediný úkon právní služby), náhradu advokátových režijních výdajů , částka, (§ 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění platném do 31. prosince 2024, resp. v nyní platném znění; za první tři úkony mu náleží náhrada po , částka, , za zbývajících pět po , částka, ), náhradu advokátem ztraceného času , částka, (§ 14 odst. 1 písm. a, odst. 3 téže vyhlášky; 12 půlhodin po , částka, ), náhradu advokátových cestovních výdajů , částka, (§ 13 odst.4 téže vyhlášky) a náhradu advokátem placené daně z přidané hodnoty , částka, (§ 137 odst. 3 písm. a/ o. s. ř.). Celková náhrada tak obnáší , částka, .

33. Za řízení odvolací má žalovaný nárok na náhradu soudního poplatku z odvolání , částka, , na náhradu odměny svého advokáta , částka, (§ 7 bod 5, § 8 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. d/, g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., v nyní platném znění; advokát provedl dva úkony právní služby po , částka, ), náhradu advokátových režijních výdajů , částka, (§ 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., v nyní platném znění), náhradu advokátem ztraceného času , částka, (§ 14 odst. 1 písm. a/, odst. 3 téže vyhlášky, 6 půlhodin po , částka, ), náhradu advokátových cestovních výdajů , částka, (§ 13 odst.4 téže vyhlášky) a náhradu advokátem placené daně z přidané hodnoty , částka, (§ 137 odst. 3 písm. a/ o. s. ř.). Celková náhrada tak činí , částka, .

34. Žádné mimořádné důvody pro výjimečné snížení či odepření náhrad podle § 150 o. s. ř. krajský soud neshledal.

35. Náhrady jsou splatné k rukám advokáta žalovaného (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).