15 C 173/2024

Plný text

Okresní soud v Hradci Králové rozhodl soudcem Mgr. Jindřichem Rajmanem ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená dne Datum narození žalobkyně , IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupena: Jméno Zástupce A , advokát sídlem Jméno advokáta Anonymizováno / Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený dne Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupen: Jméno Zástupce B , advokát sídlem Anonymizováno Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno o zaplacení 560 000 Kč s příslušenstvím,

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku ve výši 495 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 495 000 Kč počínaje od 24. 7. 2024 do zaplacení, to vše do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se zamítá v části, ve které se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky ve výši 65 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 65 000 Kč počínaje od 24. 7. 2024 do zaplacení.

III. Žalovaný je povinen nahradit žalobkyni na nákladech řízení částku 114 015 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta žalobkyně.

I. Žaloba1. Žalobkyně se domáhala žalobou zaplacení částky 560 000 Kč spolu s úrokem z prodlení. V žalobě tvrdila, že uzavřela se žalovaným písemnou „smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitosti“ ze dne 26. 4. 2024, ve které se žalobkyně zavázala pro žalovaného (jako zájemce a spotřebitele) obstarat příležitost prodat st. parc. č. , hodnota, , jejíž součástí je stavba čp. , Anonymizováno, v kat. území , adresa, (dále též „předmětná nemovitost“, nebo jen „nemovitost“) za minimální kupní cenu ve výši 9 900 000 Kč. Smlouva o realitním zprostředkování byla uzavřena jako smlouva úplatná; provize byla stanovena ve výši 5 %. Žalobkyně jako realitní zprostředkovatelka zajistila na základě inzerce vhodného kupce a žalovanému předložila návrh kupní smlouvy, ve které , Anonymizováno, . , jméno FO, a , Anonymizováno, . , jméno FO, projevili vůli nabýt vlastnické právo k předmětné nemovitosti za kupní cenu 11 760 000 Kč splatnou do 15 dnů od uzavření kupní smlouvy. Žalovaný zprostředkovanou kupní smlouvu neuzavřel a písemně oznámil žalobkyni, že nemovitost již prodat nechce. Nemovitost tak prodána nebyla. Žalovaný je i v současné době vlastníkem této nemovitosti. Vzhledem k tomu, že žalobkyně jako realitní zprostředkovatelka splnila povinnost ze smlouvy o realitním zprostředkování a pro žalovaného zajistila vhodného zájemce o koupi nemovitosti, žalobkyni vznikl nárok na zaplacení ujednané 5 % provize, tedy částky v kapitalizované výši 560 000 Kč (tj. 5 % z částky 11 760 000 Kč). Žalobkyně již vyzvala žalovaného k zaplacení této provize dopisem ze dne 16. 7. 2024 ve lhůtě 7 dnů, čímž se provize stala také splatnou. Žalovaný provizi ve výši 560 000 Kč dosud nezaplatil.

2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Žalovaný nesporoval, že uzavřel se žalobkyní písemně v dubnu 2024 smlouvu o realitním zprostředkování, ve které se žalobkyně zavázala za úplatu žalovanému zajistit vhodného kupujícího. Nesporoval, že žalobkyně předložila žalovanému návrh realitní (kupní) smlouvy, ve které , Anonymizováno, . , jméno FO, a , Anonymizováno, . , jméno FO, projevili vůli nabýt vlastnické právo k nemovitosti za částku 11 760 000 Kč. Nesporoval, že o koupi předmětné nemovitosti projevil dne 17. 5. 2024 zájem , tituly před jménem, , jméno FO, a dne 30. 5. 2024 i , Anonymizováno, . , jméno FO, , kteří nabídli žalovanému kupní cenu ještě vyšší než , Anonymizováno, . , jméno FO, a , Anonymizováno, . , jméno FO, . Žalovaný také nesporoval, že realitní (kupní) smlouvu neuzavřel s tím, že předmětnou nemovitost již prodat nechce. Žalovaný nesporoval, že 5 % provizi žalobkyni nezaplatil. Žalovaný postavil obranu proti žalobě na tvrzení, že smlouva o realitním zprostředkování je absolutně neplatná, neboť je v rozporu se zákonem o realitním zprostředkování. Důvodem neplatnosti je okolnost, že tato smlouva ukládala žalovanému jako spotřebiteli povinnost uzavřít realitní (kupní) smlouvu. Kromě toho výpočet provize provedený žalobkyní je nesprávný, neboť 5 % provize by činila toliko 495 000 Kč (tj. 5 % z částky 9 900 000 Kč).II.Provedené důkazy a nesporná tvrzení3. Ze „smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitosti“ (viz č. l. 28 spisu) soud zjistil, že žalobkyně uzavřela se žalovaným v dubnu 2024 písemnou smlouvu o realitním zprostředkování, ve které se žalobkyně jako realitní zprostředkovatelka zavázala pro žalovaného jako zájemce obstarat příležitost prodat st. parc. č. , hodnota, , jejíž součástí je stavba čp. , Anonymizováno, v kat. území , adresa, za požadovanou (minimální) cenu ve výši 9 900 000 Kč. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou s platností 6 měsíců. Smlouva o realitním zprostředkování byla uzavřena jako smlouva úplatná; žalovaný se ve smlouvě zavázal zaplatit žalobkyni 5 % provizi za obstarání příležitosti prodat předmětnou nemovitost za požadovanou (minimální) cenu ve výši 9 900 000 Kč. Provize 5 % z částky 9 900 000 Kč by činila 495 000 Kč. Pro definované obchodní situace však byly ve smlouvě ujednány odlišné způsoby výpočtu 5 % provize: V případě, že žalovaný se rozhodne nemovitost prodat za nižší než požadovanou (minimální) cenu 9 900 000 Kč, bude provize vypočtena z ceny, kterou žalobkyně jako zprostředkovatelka dosáhne, tj. z tzv. „dosažené ceny“. V případě, že žalobkyně dosáhne pro žalovaného ceny vyšší než požadované (minimální) ceny 9 900 000 Kč, bude provize 5 % vypočtena z ceny sjednané mezi smluvníky kupní smlouvy, tj. z tzv. „sjednané kupní ceny“. Splatnost provize pro tento obchodní případ byla ujednána na týž den, kdy žalovaný obdrží úhradu kupní ceny od kupujícího na základě uzavřené realitní (kupní) smlouvy. V případě, že žalovaný prodá nemovitost v průběhu 12 měsíců po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy, bude provize vypočtena z ceny, kterou žalobkyně jako zprostředkovatelka dosáhla, tj. z tzv. „dosažené ceny“.

4. Ze „smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitosti“ (č. l. 28 spisu) soud také zjistil, že žalovaný se zavázal uzavřít smlouvu o převodu vlastnického práva k předmětné nemovitosti, a to pod sankcí smluvní pokuty.

5. Ze shodných tvrzení soud zjistil, že smyslem písemné smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitostí byl závazek žalobkyně jako realitní zprostředkovatelky zajistit žalovanému vhodného kupujícího, přičemž žalobkyně jako zprostředkovatelka tuto činnost měla vykonávat za úplatu.

6. Z inzerátu (č. l. 103 spisu) soud zjistil, že žalobkyně jako realitní zprostředkovatelka uveřejnila inzerát na prodej předmětné nemovitosti.

7. Z dohody o rezervaci nemovitosti ze dne 17. 5. 2024 (č. l. 31 spisu) soud zjistil, že žalobkyně jako realitní zprostředkovatelka uzavřela s , jméno FO, smlouvu, ve které , Anonymizováno, . , jméno FO, projevil zájem o koupi předmětné nemovitosti (tj. st. parc. č. , hodnota, , jejíž součástí je stavba čp. , Anonymizováno, , to vše v kat. území , adresa, ) za kupní cenu 11 760 000 Kč splatnou do 15 dnů od uzavření kupní smlouvy.

8. Ze SMS zprávy ze dne 17. 5. 2024 (č. l. 115 spisu) soud zjistil, že , tituly před jménem, , jméno FO, informoval žalovaného, že má zájem o koupi předmětné nemovitosti.

9. Z emailu ze dne 5. 6. 2024 (č. l. 46 spisu) soud zjistil, že , tituly před jménem, , jméno FO, informoval žalobkyni, že má zájem o koupi předmětné nemovitosti za částku 13 500 000 Kč.

10. Z emailu ze dne 12. 6. 2024 (č. l. 45 nebo 98 spisu) soud zjistil, že žalovaný sdělil žalobkyni, že nemovitost již prodat nechce a žádnou kupní smlouvu neuzavře. Žalovaný zároveň sdělil žalobkyni, že je zbytečné, aby manželé , jméno FO, vážili cestu k podpisu smlouvy.

11. Z emailu ze dne 18. 6. 2024 (č. l. 106 spisu) soud zjistil, že žalovaný sdělil žalobkyni, že na její další služby již „nereflektuje“, přičemž je připraven vzniklou situaci vysvětlit i , jméno FO, .

12. Z předávacího protokolu ze dne 25. 6. 2024 (č. l. 21 spisu) soud zjistil, že žalobkyně předala žalovanému návrh kupní smlouvy na prodej předmětné nemovitosti.

13. Z návrhu kupní smlouvy datované dnem 24. 6. 2024 (č. l. 21 p. v. spisu) soud zjistil, že v návrhu kupní smlouvy , Anonymizováno, , Anonymizováno, , jméno FO, a , Anonymizováno, . , jméno FO, jako kupující projevili vůli nabýt od žalovaného jako prodávajícího vlastnické právo k předmětné nemovitosti (tj. st. parc. č. , hodnota, , jejíž součástí je stavba čp. , Anonymizováno, , to vše v kat. území , adresa, ) za kupní cenu 11 760 000 Kč splatnou do 15 dnů od uzavření kupní smlouvy.

14. Z dopisu ze dne 27. 6. 2024 (č. l. 99 spisu) soud zjistil, že žalovaný sdělil žalobkyni, že o koupi nemovitosti projevili zájem i další potencionální kupující, tj. , tituly před jménem, , jméno FO, a , Anonymizováno, . , jméno FO, , kteří nabídli žalovanému kupní cenu o téměř 2 000 000 Kč vyšší než , Anonymizováno, . , jméno FO, a , Anonymizováno, . , jméno FO, .

15. Z výpisu z katastru nemovitostí (č. l. 47 spisu) soud zjistil, že žalovaný je vlastníkem (SJM) předmětné nemovitosti (tj. st. parc. č. , hodnota, , jejíž součástí je stavba čp. 82, to vše v kat. území , adresa, ).

16. Ze shodných tvrzení soud zjistil, že předmětná nemovitost nebyla do současné doby prodána třetí osobě, tudíž jejími vlastníky jsou stále žalovaný a jeho manželka (SJM).

17. Při hodnocení důkazů soud postupoval podle § 132 o. s. ř., tj. každý důkaz hodnotil jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti; přitom přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci. Soud hodnotí výše „specifikované“ listinné důkazy jako pravé a pravdivé, neboť nejsou ve vzájemném rozporu.

18. V průběhu řízení soud také provedl listinné důkazy navržené žalobkyní, které jsou založeny ve spise na č. l. 149 – 150, č. l. 151, č. l. 152 – 153, č. l. 154 – 155, č. l. 156 – 157, č. l. 158 a č. l.

159. I tyto listiny soud hodnotí jako pravé a pravdivé, neboť žalovaný jejich pravost a pravdivost nesporoval. Z těchto provedených důkazů soud nezjistil nic právně podstatného pro rozhodnutí ve věci samé, neboť v listinách uváděné okolnosti vyplývají i z listinných důkazů výše „specifikovaných“.

19. V průběhu řízení soud provedl listinné důkazy navržené žalovaným, které jsou založeny ve spise na č. l. 97, č. l. 100, č. l. 101, č. l. 102, č. l. 103, č. l. 104 – 105, č. l. 107 – 108, č. l. 109 - 110, č. l. 111 – 112, č. l. 113 – 114, č. l. 116 – 117, č. l. 118, č. l. 129 - 136 a č. l. 137 – 140. I tyto listiny soud hodnotí jako pravé a pravdivé, neboť žalobkyně jejich pravost a pravdivost nesporovala. Z těchto provedených důkazů soud nezjistil nic právně podstatného pro rozhodnutí ve věci samé, neboť v listinách uváděné okolnosti vyplývají i z listinných důkazů výše „specifikovaných“.III.Neprovedené důkazy20. Soud neprovedl žalobkyní navržené důkazy výslechem svědků: , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, , , jméno FO, (viz návrh žalobkyně na č. l. 82 spisu). Důvodem neprovedení výslechu těchto svědků je okolnost, že právně podstatné skutečnosti, které by měli tito navržení svědci potvrdit, soud čerpal z provedený listinných důkazů výše „specifikovaných“, jejíž pravost a pravdivost v řízení nikdo nesporoval.

21. Soud neprovedl žalovaným navržené důkazy výslechem svědků: , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, , , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, , Anonymizováno, , , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, (viz návrh žalovaného na č. l. 85 spisu).

22. Důvodem neprovedení výslechu svědků , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, k tvrzení žalovaného, že tyto osoby byly ochotny za předmětnou nemovitost zaplatit i vyšší kupní cenu, než kterou nabízel , jméno FO, , je okolnost, tuto tvrzenou skutečnost vzal soud za prokázanou z provedených a výše „specifikovaných“ listinných důkazů, jejichž pravost a pravdivost v řízení nikdo nesporoval. Taktéž okolnost, že mezi žalobkyní a žalovaným probíhal kontraktační proces, který vyústil v dubnu 2024 v uzavření písemné smlouvy o realitním zprostředkování, je mezi účastníky nesporná. Soud proto neprovedl ani navržený výslech svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, k prokázání tvrzené existence kontraktačního procesu.

23. Soud vyšel z nesporných tvrzení účastníků, že tzv. „smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti“ byla mezi žalobkyní a žalovaným uzavřena písemně, a to v dubnu 2024. Soud proto neprovedl navržený důkaz výslechem svědků , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, k prokázání tvrzení žalovaného, že tato smlouva nebyla uzavřena dne 26. 4. 2024 ale „o několik dnů dříve“. Sama okolnost, zda písemná smlouva o realitním zprostředkování nebyla uzavřena dne 26. 4. 2024, ale o několik dní dříve v advokátní kanceláři , tituly před jménem, , jméno FO, , je bez právního významu pro posouzení platnosti této smlouvy, jakož i pro posouzení vzniku nároku na provizi, její výši a splatnosti. Ze stejných důvodů soud neprovedl výslech svědků , jméno FO, , , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, , když právně podstatné skutečnosti čerpal z výše „specifikovaných“ listinných důkazů, jejichž pravost a pravdivost v řízení nikdo nesporoval.

24. Soud neprovedl žalobkyní navržený znalecký posudek za účelem zjištění obvyklé výše provize za zprostředkování prodeje nemovitosti, neboť výše ujednané provize v písemné „smlouvě o zprostředkování prodeje nemovitosti“ z dubna 2024 se nepříčí dobrým mravům, neodporuje zákonu a nenarušuje veřejný pořádek, a to i s přihlédnutím k okolnosti, že žalovaný jako zájemce vystupoval v postavení spotřebitel.IV.Skutkové závěry25. Okresní soud na základě výše „specifikovaných“ listinných důkazů a nesporných tvrzení učinil tyto skutkové závěry:a) Žalobkyně uzavřela se žalovaným v dubnu 2024 písemnou „smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitosti“, ve které se žalobkyně jako realitní zprostředkovatelka zavázala pro žalovaného jako zájemce obstarat příležitost prodat st. parc. č. , hodnota, , jejíž součástí je stavba čp. , Anonymizováno, v kat. území , adresa, za požadovanou (minimální) cenu ve výši 9 900 000 Kč. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou s platností 6 měsíců. Smlouva byla uzavřena jako smlouva úplatná. Žalovaný se ve smlouvě zavázal zaplatit žalobkyni 5 % provizi za obstarání příležitosti prodat předmětnou nemovitost za požadovanou (minimální) cenu ve výši 9 900 000 Kč. Provize 5 % z částky 9 900 000 Kč činí 495 000 Kč.b) Pro další obchodní situace byly ujednány tyto způsoby výpočtu provize: V případě, že žalovaný se rozhodne nemovitost prodat za nižší než požadovanou (minimální) cenu 9 900 000 Kč, bude provize vypočtena z ceny, kterou žalobkyně jako zprostředkovatelka dosáhne, tj. z tzv. „dosažené ceny“. V případě, že žalobkyně pro žalovaného dosáhne ceny vyšší než požadované (minimální) ceny 9 900 000 Kč, bude provize 5 % vypočtena z ceny sjednané mezi smluvníky realitní (kupní) smlouvy, tj. z tzv. „sjednané kupní ceny“. Splatnost provize pro tento obchodní případ byla ujednána na týž den, kdy žalovaný obdrží úhradu kupní ceny od kupujícího na základě uzavřené realitní (kupní) smlouvy. V případě, že žalovaný prodá nemovitost v průběhu 12 měsíců po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy, bude provize vypočtena z ceny, kterou žalobkyně jako zprostředkovatelka dosáhla, tj. z tzv. „dosažené ceny“. Žádná z těchto definovaných obchodních situací však nenastala.

26. Okresní soud na základě výše „specifikovaných“ listinných důkazů a nesporných tvrzení učinil také skutkové závěry:a) Žalobkyně zajistila na základě inzerce kupce , Anonymizováno, . , jméno FO, a , Anonymizováno, . , jméno FO, , kteří projevili vůli nabýt vlastnické právo k předmětné nemovitosti za kupní cenu 11 760 000 Kč splatnou do 15 dnů od uzavření kupní smlouvy. O koupi nemovitosti projevil dne 17. 5. 2024 zájem i , tituly před jménem, , jméno FO, , jakož dne 30. 5. 2024 i , Anonymizováno, . , jméno FO, , kteří nabídli žalovanému kupní cenu ještě vyšší než , Anonymizováno, . , jméno FO, a , Anonymizováno, . , jméno FO, .b) Žalovaný žádnou realitní (kupní) smlouvu na základě výše uvedených nabídek neuzavřel a písemně oznámil dne 12. 6. 2024 žalobkyni, že nemovitost již prodat nechce. Nemovitost prodána nebyla. Žalovaný je tak stále vlastníkem této nemovitosti.c) Žalobkyně vyzvala žalovaného k zaplacení provize dopisem ze dne 16. 7. 2024 ve lhůtě 7 dnů. Žalovaný přes tuto výzvu dosud provizi žalobkyni nezaplatil.

27. Poznámka soudu: Skutkové závěry soudu o obsahu písemně uzavřené smlouvy o realitním zprostředkování ve vztahu ke způsobu určení výše provize, jsou výsledkem výkladu této smlouvy postupem dle § 556 občanského zákoníku. Vycházeje z úmyslu žalobkyně a žalovaného uzavřít smlouvu o realitním zprostředkování jako smlouvu „úplatnou“ soud dovodil výše uvedené závěry o způsobu určení výše 5 % provize buďto z „minimální ceny“, nebo „dosažené ceny“, nebo „sjednané kupní ceny“, a to dle smluvně specifikované obchodní situace.V.Právní úprava28. Podle § 2445 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

29. Podle odst. 2 citovaného ustanovení je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování.

30. Podle § 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, ve znění pozdějších předpisů, tento zákon upravuje některé podmínky poskytování realitního zprostředkování a některá práva a povinnosti s tím související.

31. Podle § 10 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování smlouva o realitním zprostředkování obsahuje také a) označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, b) výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná, c) výši provize, nebo způsob jejího určení. Podle odst. 2 citovaného ustanovení není-li při uzavírání smlouvy o realitním zprostředkování některý z údajů podle odstavce 1 písm. a) nebo b) znám, ujedná se alespoň obecným způsobem. Podle odst. 3 citovaného ustanovení neobsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování údaje podle odstavce 1, je neplatná. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce.

32. Podle § 14 zákona o realitním zprostředkování ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

33. Podle § 19 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy. Podle odst. 2 citovaného ustanovení ujednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy, lze jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy. Podle odst. 3 citovaného ustanovení je-li se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednána záloha na provizi, nesmí činit více než dvě třetiny ujednané provize.

34. Podle § 19 odst. 4 zákona o realitním zprostředkování byla-li smlouva, k jejímuž uzavření se vztahoval vznik práva realitního zprostředkovatele na provizi, uzavřena z důvodu nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele až po zániku závazku ze smlouvy o realitním zprostředkování, nemá realitní zprostředkovatel právo požadovat provizi po zájemci, který je spotřebitelem.V.Právní závěry35. Na základě výše uvedených skutkových zjištění soud učinil právní závěr, že žalobkyně uzavřela se žalovaným v dubnu 2024 písemnou smlouvu o realitním zprostředkování ve smyslu § 10 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, ve znění pozdějších předpisů, ve které se žalobkyně zavázala pro žalovaného obstarat příležitost prodat st. parc. č. , hodnota, , jejíž součástí je stavba čp. , Anonymizováno, v kat. území , adresa, za požadovanou (minimální) cenu ve výši 9 900 000 Kč; tato smlouva byla uzavřena jako smlouva úplatná, přičemž ve smlouvě byl ujednán způsob výpočtu provize.

36. Takto uzavřená smlouva (formálně označená jako „smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti“) obsahuje nezbytné náležitosti uvedené v § 10 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování, tj. a) označení předmětu převodu, b) výši kupní ceny převáděných nemovitostí, c) způsob určení provize. Tato smluvní ujednání lze právně kvalifikovat jako ujednání platné ve smyslu § 588 o. z. (arg. a contrario), neboť se nepříčí dobrým mravům, neodporuje zákonu a nenarušuje veřejný pořádek, a to i s přihlédnutím k okolnosti, že žalovaný jako zájemce vystupoval v postavení spotřebitele.

37. Soud považuje za absolutně neplatnou pro rozpor se zákonem „pouze“ tu část smluvních ujednání obsažených v písemné smlouvě o zprostředkování prodeje nemovitosti, ve které se žalovaný jako spotřebitel zavázal uzavřít smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitosti (§ 588 o. z. ve spojení s § 14 zákona o realitním zprostředkování). Je tomu tak proto, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy (§ 14 zákona o realitním zprostředkování). Částečnou neplatnost smlouvy pak soud dovodil proto, že důvod neplatnosti se týká jen takové části smluvních ujednání, které lze od ostatních smluvních ujednání obsahově oddělit, přičemž smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti by byla zjevně uzavřena i bez neplatné části. Soud proto uzavřel, že neplatná je pouze výše uvedená část smluvních ujednání (§ 576 o. z.), nikoliv celá smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti.

38. Vzájemná práva a povinnosti žalobkyně (jako realitní zprostředkovatelky) a žalovaného (jako zájemce o obstarání příležitosti prodat nemovitost) včetně vzniku práva na provizi a její splatnosti soud posuzoval dle příslušných ustanovení zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, ve znění pozdějších předpisů, jakož i podle příslušných ustanovení občanského zákoníku, neboť zákon o realitním zprostředkování upravuje „některé“ podmínky poskytování realitního zprostředkování a některá práva a povinnosti s tím související (viz § 1 zák. o realitním zprostředkování).

39. Teoreticky uvažováno vznik práva na provizi realitního zprostředkovatele je ponechán na vůli zprostředkovatele a zájemce o zprostředkování. Zákonodárci je volno, zda vznik práva na provizi bude smluvně vázán a) již na splnění povinnosti obstarat zájemci příležitost k uzavření realitní (kupní) smlouvy s třetí osobou, nebo b) až na uzavření realitní (kupní) smlouvy zájemce s třetí osobou.

40. Z logiky věci lze dovodit, že pouze tehdy, pokud by vznik práva na provizi byl smluvně vázán až na uzavření realitní (kupní) smlouvy, nevznikl by zprostředkovateli nárok na provizi tehdy, pokud by realitní (smluvní) smlouva nebyla – ať již z jakéhokoliv důvodu – uzavřena.

41. Splatnost provize lze mezi zprostředkovatelem a zájemcem ujednat také různě, tj. ke dni obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy, ke dni uzavření realitní (kupní) smlouvy (srov. § 19 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování), event. i na dny pozdější. Podstatnou náležitostí smlouvy o (realitním) zprostředkování však není určení splatnosti provize; smlouva je platná i bez ujednání splatnosti provize (srov. § 10 zákona o realitním zprostředkování).

42. Z logiky věci lze pak dovodit, že pokud zprostředkovateli nárok na provizi vznikne, ale splatnost tohoto nároku nebyla smluvně ujednána, uplatní se obecná pravidla pro určení splatnosti dluhu stanovená v občanském zákoníku, neboť zákon o realitním zprostředkování upravuje jen některé podmínky poskytování realitního zprostředkování a některá práva a povinnosti s tím související (§ 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování).

43. V posuzované věci soud dospěl k závěru, že žalobkyně uzavřela se žalovaným v dubnu 2024 písemnou smlouvu o realitním zprostředkování, a to jako smlouvu úplatnou, přičemž ve smlouvě bylo ujednáno, že vznik práva na úplatu (provizi) vznikne již splnění povinnosti obstarat zájemci příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou za požadovanou (minimální) cenu ve výši 9 900 000 Kč. Z provedených důkazů také vyplývá, že žalobkyně tuto povinnost splnila. Žalobkyně zajistila na základě inzerce kupce , Anonymizováno, . , jméno FO, a , Anonymizováno, . , jméno FO, , kteří projevili vůli nabýt vlastnické právo k předmětné nemovitosti za kupní cenu 11 760 000 Kč splatnou do 15 dnů od uzavření kupní smlouvy. Na základě inzerce zadané žalobkyní o koupi nemovitosti projevily zájem i další osoby (tj. , tituly před jménem, , jméno FO, a , Anonymizováno, . , jméno FO, ). Žalovaný však realitní (kupní) smlouvu neuzavřel a písemně oznámil dne 12. 6. 2024 žalobkyni, že nemovitost již prodat nechce. Žalobkyně pak vyzvala žalovaného dopisem ze dne 16. 7. 2024 k zaplacení této provize ve lhůtě 7 dnů.

44. Soud proto uzavřel, že žalobkyni vzniklo právo na provizi tím, že žalovanému obstarala příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou za požadovanou (minimální) cenu ve výši 9 900 000 Kč, byť žalovaný realitní smlouvu nakonec neuzavřel, neboť se rozhodl na základě své svobodné úvahy nemovitost za částku 11 760 000 Kč (či vyšší) neprodat.

45. Smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti z dubna 2024 obsahuje způsob výpočtu provize. Žalovaný se ve smlouvě zavázal zaplatit žalobkyni 5 % provizi za obstarání příležitosti prodat předmětnou nemovitost za požadovanou (minimální) cenu ve výši 9 900 000 Kč.

46. Soud proto uzavřel, že žalobkyni vznikl nárok na provizi za obstarání příležitosti prodat nemovitost ve výši 495 000 Kč (tj. 5 % z částky 9 900 000 Kč).

47. K námitce žalobkyně lze dodat, že ve smlouvě o zprostředkování prodeje nemovitosti z dubna 2024 byly definované i určité obchodní situace, za kterých – pokud by nastaly – by byl výpočet provize proveden speciálním způsobem. Z provedených důkazů ale vyplývá, že tyto obchodní situace nenastaly. Žalovaný se totiž nerozhodl nemovitost prodat za nižší než „požadovanou“ (minimální) cenu 9 900 000 Kč. Žalobkyní dosažená vyšší než požadovaná (minimální) cena 9 900 000 Kč pak nebyla sjednána mezi smluvníky realitní (kupní) smlouvy, neboť žalovaný se rozhodl na základě své svobodné úvahy nemovitost za částku 11 760 000 Kč neprodat.

48. Smlouva o realitním zprostředkování uzavřená mezi žalobkyní a žalovaným v dubnu 2024 neobsahuje ujednání o splatnosti provize pro případ, že žalobkyně jako zprostředkovatelka splní smluvní povinnost obstarat příležitosti prodat nemovitost, ale k uzavření realitní (kupní) smlouvy nedojde z důvodu na straně zájemce, který se nakonec svobodně rozhodne nemovitost neprodat. Tuto situaci neřeší ani zákon o realitním zprostředkování. Uplatní se proto obecná pravidla pro určení splatnosti dluhu stanovená v občanském zákoníku (viz výše).

49. Soud proto uzavřel, že nárok žalobkyně na provizi se stal splatným tím, že žalobkyně vyzvala žalovaného k zaplacení provize dopisem ze dne 16. 7. 2024 ve lhůtě 7 dnů. Touto výzvou byl tedy dluh zesplatněn (srov. § 1958 odst. 2 o. z.).

50. S námitkou žalovaného, že žalobkyni nevznikl, event. plně či částečně zanikl nárok na provizi, neboť žalobkyně nesplnila povinnost obstarat žalovanému příležitosti prodat předmětnou nemovitost, se soud neztotožnil. Z provedených důkazů totiž vyplývá, že žalobkyně řádně zajistila na základě inzerce vhodné kupující, kteří byli připraveni nemovitost od žalovaného koupit za částku převyšující 9 900 000 Kč, přičemž žalovaný neuzavřel realitní (kupní) smlouvu pouze z toho důvodu, že se rozhodl na základě své svobodné úvahy nemovitost za částku 11 760 000 Kč či vyšší neprodat.

51. K námitce žalovaného lze dodat, že závazkové právo je založeno na zásadě, že daný slib zavazuje a smlouvy mají být plněny, přičemž nikomu nelze odepřít, co mu po právu náleží (srov. 3 § odst. 2 o. z.). Obrazně řečeno ten, kdo si objednal jídlo a pití, je povinen toto jídlo i zaplatit; v opačném případě porušuje sjednaný závazek. (Viz příměr: „jedli, pili, ale nezaplatili“; lat. „ederunt et biberunt, sed non solverunt“).

52. Žalovaný oznámil žalobkyni, že nemovitost prodat nechce dne 12. 6. 2024, tedy až poté, co žalobkyně splnila svůj závazek ze smlouvy o realitním zprostředkování obstarat žalovanému příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou za požadovanou (minimální) cenu ve výši 9 900 000 Kč. Žalobkyni již vzniklé právo na provizi tímto oznámením nezaniklo, neboť tento případný způsob zániku práva si žalovaný se žalobkyní ve smlouvě o realitním zprostředkování neujednali a ze zákona nevyplývá.

53. V posuzované věci nebylo prokázáno, že by realitní (kupní) smlouva, k jejímuž uzavření se vztahoval vznik práva realitního zprostředkovatele na provizi, byla uzavřena - z důvodu nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele - až po zániku závazku ze smlouvy o realitním zprostředkování, tedy že by na základě těchto v zákoně specifikovaných důvodů žalobkyni výjimečně nevzniklo právo na provizi po žalovaném jako zájemci, který je spotřebitelem (srov. § 19 odst. 4 zákona o realitním zprostředkování).

54. Žalovaný provizi ve výši 5 % z částky 9 900 000 Kč žalobkyni dosud nezaplatil.

55. Soud proto žalobě vyhověl a žalovanému uložil zaplatit žalobkyni částku 495 000 Kč.

56. Žalobkyni vznikl nárok na provizi toliko ve výši 495 000 Kč (tj. 5 % z částky 9 900 000 Kč), nikoliv ve výši 560 000 Kč (tj. 5 % z částky 11 760 000 Kč). Soud proto jako nedůvodnou zamítl žalobu v části, ve které se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky ve výši 65 000 Kč (tj. 560 000 Kč – 495 000 Kč = 65 000 Kč) spolu s úrokem z prodlení.

57. Dlužník, který svůj dluh řádně a včas nesplní, je v prodlení. Jde-li o prodlení s plněním peněžitého dluhu, má věřitel právo požadovat od dlužníka vedle plnění i úrok z prodlení. Zákonný úrok z prodlení upravuje § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení-V.Náklady řízení58. Výrok o náhradě nákladů řízení se opírá o ustanovení § 142 odst. 2 o. s. ř., podle kterého soud náhradu nákladů „poměrně“ rozdělí, měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný (tj. úspěch jedné strany – úspěch druhé strany = poměrný nárok). Ve věci měla částečný úspěch žalobkyně. Žalobkyně požadovala zaplacení částky 560 000 Kč, úspěšná byla v části 495 000 Kč. Žalobkyni proto vzniklo proti žalovanému právo na poměrnou náhradu nákladů řízení ve výši 76,8 % z celkových účelně vynaložených nákladů řízení.

59. Účelně vynaložené náklady řízení částečně úspěšné žalobkyně tvoří: Soudní poplatek 22 400 Kč podle § 6 odst. 1, odst. 7 zákona o soudních poplatcích. Odměna advokáta za zastupování žalobkyně v soudním řízení 31 620 Kč za 3 úkony právní služby (1 x převzetí věci, 1 x sepis žaloby, 1 x vyjádření ve věci samé ze dne 19. 11. 2024) dle § 7, § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění účinném do 31. 12. 20214; tarifní hodnota: 560 000 Kč, sazba mimosmluvní odměny za jeden úkon právní služby: 10 540 Kč. Náhrada hotových výdajů advokáta 900 Kč za 3 úkony právní služby (1x převzetí věci, 1x sepis žaloby, 1x vyjádření ve věci samé ze dne 19. 11. 2024) po 300 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu. Odměna advokáta za zastupování žalobkyně v soudním řízení 63 240 Kč za 6 úkonů právní služby (2 x účast u jednání, 4 x vyjádření ve věci samé ze dne 22. 1. 2025, ze dne 12. 3. 2025, ze dne 24. 4. 2025 a ze dne 14. 5. 2025) dle § 7, § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění účinném od 1. 1. 2025; tarifní hodnota: 560 000 Kč, sazba mimosmluvní odměny za jeden úkon právní služby: 10 540 Kč. Odměna advokáta 5 270 Kč za 1 úkon právní služby (1 x účast při vyhlašování rozsudku) dle § 11 odst. 2, písm. h/ advokátního tarifu ve výši jedné poloviny mimosmluvní odměny. Náhrada hotových výdajů advokáta 3 150 Kč za 7 úkonů právní služby po 450 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu. Daň z přidané hodnoty z odměny advokáta a náhrad hotových výdajů (§ 137 odst. 3, § 151 odst. 2 o. s. ř.), tj. 21 % z částky 104 180 Kč. DPH činí 21 878 Kč.Účelně vynaložené náklady žalobkyně činí celkem 148 458 Kč (včetně DPH).

60. Poměrný nárok žalobkyně na náhradu nákladů řízení činí 76,8 % z celkových účelně vynaložených nákladů. Soud proto přiznal žalobkyni poměrnou náhradu nákladů řízení ve výši 76,8 % z částky 148 457 Kč, tedy částku ve výši 114 015 Kč.