21 Co 220/2025

Plný text

Krajský soud v Hradci Králové rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Jiřího Petržálka a soudců JUDr. Igora Pařízka a Mgr. Michaely Novákové ve věci žalobců: a) jméno FO , narozená datum narození bytem adresa b) jméno FO , narozený datum narození bytem adresa zastoupeni advokátem jméno sídlem adresa proti žalované: jméno FO , narozená datum narození bytem adresa zastoupená advokátkou jméno sídlem adresa o zaplacení smluvní pokuty 250 000 Kč s příslušenstvím k odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Trutnově ze dne 18. prosince 2024 č. j. 16 C 127/2024-99

I. Rozsudek okresního soudu se mění tak, že se žaloba o zaplacení 250 000 Kč s 14,75% úrokem z prodlení od 21. 2. 2024 do zaplacení zamítá.

II. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně nahradit žalované k rukám její zástupkyně náklady řízení před okresním soudem 97 248 Kč a náklady řízení před krajským soudem 36 095 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Napadeným rozsudkem okresní soud rozhodl, že žalovaná je povinna zaplatit žalobcům smluvní pokutu 250 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně od , datum, 2024 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I) a žalovaná je povinna nahradit žalobcům k rukám jejich zástupce náklady řízení ve výši 221 411,20 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok II).

2. Proti rozsudku podala žalovaná odvolání. Namítala, že žalobcům vůči ní vůbec nevzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty, a navrhla proto, aby krajský soud napadený rozsudek zrušil a věc vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení.

3. Žalobci ve vyjádření k odvolání žalované navrhli, aby krajský soud napadený rozsudek potvrdil a ztotožnili se s okresním soudem v jeho skutkových i právních závěrech.

4. Krajský soud jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 o. s. ř.) po zjištění, že odvolání je přípustné (§ 201 o. s. ř.), obsahuje všechny podstatné náležitosti (§ 205 o. s. ř.) a je podáno osobou oprávněnou a včas (§ 201 a § 204 o. s. ř.), projednal odvolání u jednání (§ 214 odst. 1 o. s. ř.). Přezkoumal napadený rozsudek i jemu předcházející řízení v mezích, ve kterých se žalovaná jakožto odvolatel domáhala jeho přezkoumání (§ 212 o. s. ř.) a přihlížel přitom i k důvodům, které nebyly v odvolání uplatněny (§ 212a odst. 1 o. s. ř.). Odvolání shledal plně opodstatněné.

5. V projednávané věci krajský soud sice souhlasí se správnými skutkovými zjištěními a závěry okresního soudu, která přebírá za svá a ztotožňuje se s nimi, nesouhlasí však s jeho právními závěry, a to z následujících důvodů.

6. Mezi žalobci jako kupujícími, žalovanou jako prodávající a společností , právnická osoba, jako zprostředkovatelem byla dne , datum, 2023 na dobu od , datum, 2023 do , datum, 2024 uzavřena písemná Rezervační smlouva (dále jen smlouva) ohledně nemovitostí ve vlastnictví žalované, tj. 1) pozemku p. č. st. , číslo, s budovou, 2) pozemku p. č. , číslo, (obou ve výlučném vlastnictví žalované) a 3) spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/400 z pozemku p. č. , číslo, (přístupová cesta k předchozím 2 pozemkům, mající charakter veřejné účelové komunikace dle čl. 75), o jejichž koupi žalobci uvažovali za kupní cenu , částka, (viz čl. I a II smlouvy).

7. Podle čl. V. 5.1. písm. b) smlouvy se prodávající zavazuje na vyzvání zprostředkovatele vyvíjet potřebnou součinnost, zejména se zavazuje umožnit prohlídky nemovitostí, poskytnout mu k nahlédnutí originály dokumentů týkajících se nemovitostí za účelem pořízení fotokopií, sdělit veškeré vady a nedostatky nemovitostí, o nichž ví nebo by měl vědět, sdělovat veškeré podstatné okolnosti týkající se nemovitostí nebo osoby klienta, které mohou mít vliv na prodej nemovitostí nebo na pozdější užívání nemovitostí kupujícím.

8. Podle čl. IX. 9.2. smlouvy pokud prodávající poruší kteroukoliv ze svých povinností podle čl. V odst. 5.1. smlouvy nebo uvede nepravdivé nebo hrubě zkreslené informace, zatají podstatnou skutečnost nebo závadu, zavazuje se prodávající zaplatit kupujícímu smluvní pokutu ve výši , částka, , a to do 5 dnů od jejího vyúčtování.

9. Žalobci se domáhají zaplacení smluvní pokuty s tvrzením, že žalovaná jim při uzavření rezervační smlouvy nesdělila, že se už od , datum, 2023 vede na základě jejího návrhu u okresního soudu řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k pozemku p. č. , číslo, (z těchto důvodů žalobci od smlouvy i odstoupili , datum, 2024), tj. že jim zatajila podstatnou skutečnost a právní vadu dle § 1920 odst. 1 o. z., resp. závadu dle čl. IX. 9.2. ve spojení s čl. V. 5.1. písm. b) smlouvy. Pokud by o tom před uzavřením smlouvy věděli, tak by ji s žalovanou neuzavřeli, neboť se v případě koupě nemovitostí nechtěli účastnit uvedeného soudního sporu.

10. Na tomto místě má krajský soud předně a na rozdíl od okresního soudu za to, že žalobcům v dané věci právo na zaplacení smluvní pokuty vůči žalované vůbec nevzniklo (byť ujednání o smluvní pokutě lze hodnotit jako platné, zejména pak určité). Zásadním důvodem pro tento právní závěr je, že v konkrétních skutkových poměrech souzené věci nelze za zatajení podstatné skutečnosti žalovanou ve smyslu čl. IX. 9.2. smlouvy (zajištěné smluvní pokutou) považovat neinformování žalobců ze strany žalované o tom, že k jejímu návrhu probíhá řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k pozemku p. č. , číslo, o výměře , číslo, m2, jehož je žalovaná podílovou spoluvlastnicí v rozsahu ideální 1/400, tj. jen ve zcela minimálním rozsahu cca , číslo, m2. Jinak a stručně řečeno, právě uvedenou skutečnost zde nelze hodnotit jako podstatnou, a proto nemůže zakládat nárok na zaplacení smluvní pokuty (jak i přiléhavě a opakovaně namítala žalovaná už v řízení před okresním soudem, resp. ještě před zahájením řízení, a znovu v odvolání).

11. Žalobcům totiž bylo už v době uzavření smlouvy velmi dobře známo, že žalovaná je jen podílovou spoluvlastnicí tohoto pozemku, tj. muselo jim být už tehdy zřejmé, že jeho koupí by na místo ní v každém případě vstoupili do spoluvlastnického vztahu v režimu § 1115 a násl. o. z., v rámci nějž nelze nijak ovlivnit možnost k návrhu některého spoluvlastníka jej zrušit dle § 1140 o. z. Jinak řečeno, žalovaná zde nikdy nemohla ovlivnit, resp. žalobcům garantovat, že některý z jiných 21 spoluvlastníků tohoto pozemku nezahájí řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví (i kdyby ona vzala žalobu zpět). Z těchto důvodů také nelze soudní řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví považovat za právní vadu předmětu koupě dle § 1920 odst. 1 o. z. (což jako jediné po právní stránce správně uzavřel už okresní soud).

12. Mezi účastníky přitom došlo jen k uzavření rezervační smlouvy jakožto smlouvy o realitním zprostředkování dle § 2 písm. c) zákona č. 39/2020 Sb., příp. smlouvy nepojmenované dle § 1746 odst. 2 o. z. Nejednalo se tedy o smlouvu kupní dle § 2079 o. z., ale ani o smlouvu budoucí kupní dle § 1785 o. z., a to pro absenci závazku v ujednané lhůtě uzavřít kupní smlouvu. Obecně přitom platí, že v době uzavření smlouvy budoucí nemusí být ještě budoucí prodávající vlastníkem prodávané věci (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 2. 2018 sp. zn. 26 Cdo 2147/2016 nebo jeho usnesení ze dne 30. 4. 2014 sp. zn. 33 Cdo 1483/2012). Tím spíše nelze spatřovat pochybení na straně žalované v tom, že žalobce toliko v režimu rezervační smlouvy, tj. smluvního procesu vyjednávání o případném uzavření smlouvy budoucí či kupní neinformovala o průběhu daného soudního řízení, které mohlo být v době uzavření kupní smlouvy už skončeno, aniž by jeho průběh něco změnil na předmětu koupě (např. by došlo k jeho skončení zpětvzetím žaloby).

13. V té souvislosti lze vyzdvihnout, že rezervační smlouva ve své podstatě ukládala povinnost toliko žalované v tom, že se po dobu jejího trvání zavázala své nemovitosti nenabídnout či nepřevést na jinou osobou. Žalobcům smlouva žádné podstatné povinnosti neukládala (např. povinnost uzavřít další smlouvu nebo zaplatit kupní cenu apod.). Jestliže tedy smyslem a účelem rezervační smlouvy bylo ve své podstatě jen to, aby žalovaná po dobu jejího trvání rezervované nemovitosti nenabídla a neprodala jiné osobě, aniž by současně s tím žalobcům vznikl nárok na jejich koupení, nelze jako zatajení podstatné skutečnosti dle čl. IX. 9.2. smlouvy spatřovat to, že žalovaná neinformovala žalobce o probíhajícím řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Naopak takové probíhající řízení bylo v rámci rezervační smlouvy a vyjednávání účastníků o prodeji nemovitostí jen nepodstatnou skutečností.

14. Žalovaná v rezervační smlouvě neuvedla žádnou nepravdivou nebo hrubě zkreslenou informaci, zejména pak výslovně neujistila žalobce o tom, že ohledně rezervovaných nemovitostí neprobíhá žádné soudní řízení, např. o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Žalobci sami ovšem mohli tuto skutečnost snadno zjistit nahlédnutím do katastru nemovitostí, kde by byla vyznačena poznámka na základě podané žaloby (viz § 22 odst. 1, § 23 odst. 1 písm. o/, § 52 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí). Nadto v řízení vyšlo najevo, že žalovaná o probíhajícím řízení ještě před podpisem rezervační smlouvy informovala zprostředkovatele (jak jí to ukládal čl. V. 5.1. písm. b/ smlouvy). To bylo prokázáno výslechem žalované a jednatelky citované společnosti , jméno, , když žalobci v tomto směru ani netvrdili, tím spíše pak neprokázali opak.

15. S žalobci lze v obecné rovině souhlasit v tom, že by na nich nebylo možno spravedlivě požadovat (bylo by zatajením podstatné skutečnosti), aby s cílem uspokojení své potřeby bydlení koupili podstatný spoluvlastnický podíl na nemovitosti, aniž by jim bylo známo, že se vede řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, v rámci nějž o něj mohou obratem přijít tím, že celá nemovitost bude přikázána druhému spoluvlastníkovi (např. koupili by polovinu rodinného domu se dvěma byty, kde by jim v případě koupě náleželo právo užívat jeden byt). Nicméně o takovou skutkovou situaci se v poměrech souzené věci vůbec nejedná, neboť jak už bylo výše řečeno, řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví se vedlo jen ohledně zanedbatelného (nepodstatného), naprosto minimálního rozsahu předmětu rezervační smlouvy, tj. jen ohledně ideální 1/400 pozemku p. č. , číslo, o výměře , číslo, m2, z nějž žalované patřilo cca ideálních , číslo, m2.

16. Nadto tento pozemek měl už ke dni uzavření rezervační smlouvy jednak charakter veřejné účelové komunikace (viz rozhodnutí MÚ , adresa, na č. l. 75 spisu) a jednak byl zatížen věcným břemenem práva cesty k hlavnímu pozemku s domem (viz výpis z KN na č. l. 19 spisu), tj. i kdyby jej žalovaná později nemohla žalobcům prodat (nebyla by už jeho podílovou spoluvlastnicí), ti by měli i tak, v režimu veřejného i soukromého práva zajištěn přístup ke svým ostatním, od žalované koupeným nemovitostem (o čemž ani v řízení nebylo sporu). Stav a převod tohoto pozemku proto byl zcela nepodstatný oproti stavu a převodu ostatních dvou pozemků (jež byly hlavním a hodnotným předmětem rezervační smlouvy).

17. Už jen na základě výše vysvětleného prvního a zásadního důvodu je nutno žalobu zamítnout, neboť žalovaná neporušila smluvní povinnost zajištěnou platně sjednanou smluvní pokutou (§ 2048 odst. 1 o. z.), přičemž odstoupení žalobců od rezervační smlouvy je zde v zásadě bezvýznamné (§ 2005 odst. 2 o. z.).

18. Nicméně v řízení rovněž vyšlo najevo, že žalovaná byla ochotna rezervované nemovitosti žalobcům prodat a k prodeji nedošlo výlučně a jen pro jejich nesouhlas (byly pak žalovanou prodány jiné osobě, přičemž žalovaná je stále podílovým spoluvlastníkem pozemku p. č. , číslo, , neboť v řízení o zrušení spoluvlastnictví o něm soud nerozhodl). Především ale vyšlo najevo, že poté, co se žalobci dozvěděli o probíhajícím řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, uzavřeli s žalovanou a společností , právnická osoba, ústní dohodu o změně rezervační smlouvy tak, že na kupní cenu bude poskytnuta sleva , částka, (a teprve pak od smlouvy žalobci odstoupili). To bylo opět prokázáno výslechem žalované a jednatelky citované společnosti , jméno, , když žalobci v tomto směru opět ani netvrdili, tím spíše pak neprokázali opak.

19. Dohoda o změně rezervační smlouvy mohla být uzavřena i jen ústně, neboť smlouva nepodmiňovala její změnu jen písemně a zákon zde formu změny výslovně nestanoví (viz § 559 o. z. a srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 5. 2025 sp. zn. 33 Cdo 340/2024, dle nějž i smlouva budoucí kupní k nemovitostem může být uzavřena i jen ústně, tj. tím spíše lze ústně změnit i rezervační smlouvu k nemovitostem, pokud dohoda stran nezní jinak). Pak ovšem takovou dohodou v každém případě zaniklo právo žalobců žádat smluvní pokutu za nesplnění dané informační povinnosti žalovanou, neboť bylo nahrazeno slevou z uvažované kupní ceny (§ 1902 a § 1981 o. z.). Smlouva přitom nemohla zaniknout odstoupením žalobců, neboť v ní taková možnost sjednána nebyla a k odstoupení pro podstatné porušení nebyl důvod ve smyslu už výše podrobně vysvětleného (§ 2001 a § 2002 o. z.). Rovněž z tohoto druhého, už méně významného důvodu (který je ale na prvním důvodu nezávislý) je nutno žalobu zamítnout.

20. Jestliže žalobcům nevznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty, pozbývá významu se k odvolací námitce žalované zabývat otázkou její přiměřenosti či případného snížení ve smyslu § 2051 o. z. a rozsudku velkého senátu Nejvyššího soudu ze dne 11. 1. 2023 sp. zn. 31 Cdo 2273/2022. Přestože žalovaná návrh na snížení smluvní pokuty uplatnila až v odvolacím řízení (písm. E odvolání), bylo by i tak možno k němu přihlédnout ve smyslu aktuálních závěrů Nejvyššího soudu v jeho rozsudku ze dne 22. 5. 2025 sp. zn. 23 Cdo 767/2024.

21. Se zřetelem k výše uvedenému tudíž krajský soud napadený rozsudek okresního soudu podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. změnil tak, že žalobu zamítl.

22. Protože krajský soud změnil napadený rozsudek, musel znovu sám rozhodnout o všech nákladech řízení před okresním i krajským soudem (§ 224 odst. 1 a 2 o. s. ř.). O nákladech řízení mezi účastníky bylo rozhodnuto dle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. s přihlédnutím k tomu, že žalovaná byla plně procesně úspěšná, zcela se ubránila žalobě a má proto vůči žalobcům právo na plnou náhradu nákladů řízení.

23. Náklady řízení před okresním soudem u žalované činí celkem 97 248 Kč a tvoří je 1) mimosmluvní odměna advokáta 74 400 Kč za 8 úkonů právní služby po 9 300 Kč spočívajících v přípravě a převzetí zastoupení, sepisu podrobné a odůvodněné odpovědi na předžalobní výzvu k plnění, odporu proti platebnímu rozkazu a účasti u 3 jednání okresního soudu (z nich 2 v délce přes 2 hodiny), dle § 7 a § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (a. t.), přičemž další účtovaná odměna za doplnění tvrzení nebyla přiznána, neboť ta měla být s úplností uvedena už v odporu proti rozkazu, 2) paušální náhrada hotových výdajů 2 400 Kč, tj. 8krát 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. ve znění do 31. 12. 2024 za citované úkony právní služby (viz přechodné ustanovení čl. II vyhlášky č. 258/2024 Sb.), 3) náhrada cestovních výdajů advokáta dle § 13 odst. 5 a. t. za jízdné ke 3 jednáním okresního soudu ve výši celkem 2 370 Kč (3krát 790 Kč), tj. spotřebované palivo a náhradu za použití vozidla (viz § 1 a § 4 vyhl. č. 398/2023 Sb.), 4) náhrada za promeškaný čas advokáta v souvislosti s výše poskytnutými úkony právní služby ve výši 1 200 Kč za 12 půlhodin po 100 Kč strávených 3krát cestou ze sídla advokáta k jednání okresního soudu a zpět dle § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 a. t. a 4) 21% DPH dle § 137 odst. 3 o. s. ř. ze všech předchozích částek ve výši 16 878 Kč.

24. Náklady odvolacího řízení u žalované činí celkem 36 095 Kč a tvoří je 1) mimosmluvní odměna advokáta 18 600 Kč za 2 úkony právní služby po 9 300 Kč spočívající v sepisu odvolání a účasti u odvolacího jednání dle § 7 a § 11 odst. 1 písm. g) a k) a. t., přičemž další účtovaný úkon právní služby za přípravu a převzetí zastoupení advokátem byl už jednou přiznán žalované v nákladech řízení před okresním soudem a jednání advokátky s klientkou v rámci odvolacího řízení nebylo s ohledem na jeho průběh nijak účelné a vůbec se do něj konkrétním způsobem nepromítlo (nadto když skutkový stav věci byl s úplností zjištěn už okresním soudem), 2) paušální náhrada hotových výdajů 900 Kč, tj. 2krát 450 Kč za citované 2 úkony právní služby dle § 13 odst. 4 a. t. ve znění od 1. 1. 2025 (viz přechodné ustanovení čl. II vyhlášky č. 258/2024 Sb.), 3) 21% DPH dle § 137 odst. 3 o. s. ř. ze všech předchozích částek ve výši 4 095 Kč a 4) zaplacený soudní poplatek za odvolání 12 500 Kč.

25. Obojí náklady řízení jsou splatné ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalované, a to v souladu s § 149 odst. 1 a § 160 odst. 1 o. s. ř.