16 C 127/2024

Plný text

Okresní soud v Trutnově rozhodl samosoudkyní Mgr. Andreou Kolínovou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozená Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozený Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované pro zaplacení 250 000 Kč s příslušenstvím - pokuta za rezervační smlouvu

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům částku 250 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně od 21. 2. 2024 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobců náklady řízení ve výši 221 411,20 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobců.

1. Návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu ze dne 20. 4. 2024 žalobci požadovali po žalované zaplacení částky 250 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % z částky 250 000 Kč od 21. 2. 2024 do zaplacení a náhradu nákladů řízení. Tento návrh odůvodnila tím, že žalovaná je vlastníkem pozemku par. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. ev. , Anonymizováno, a pozemku par. č. , číslo pozemku, v obci , adresa, katastrálním území , adresa, . Žalovaná je dále podílovým spoluvlastníkem s výší spoluvlastnického podílu 1/400 na pozemku parc. č. , číslo pozemku, v obci , adresa, a katastrálním území , adresa, . Vše zasáno u , právnická osoba, pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , na LV č. , hodnota, a , list vlastnictví, . Žalovaná uzavřela dne 24. 11. 2023 s žalobci Rezervační smlouvu, na základě, které se žalovaná zavázala poskytnout žalobcům veškerou možnou součinnost k uzavření kupní smlouvy o převodu výše uvedených nemovitých věcí. V čl. V. odst. 5.1. písm. h) rezervační smlouvy se žalovaná jako prodávající zavázala oznámit žalobcům jako kupujícím a zprostředkovateli prodeje všechny důležité okolnosti související s převodem uvedených nemovitých věcí. Dle čl. IX. odst. 9.2. rezervační smlouvy se žalovaná jako prodávající zavázala uhradit žalobcům smluvní pokutu ve výši 250 000 Kč splatnou do 5 dnů ode dne jejího vyúčtování, pokud prodávající poruší kteroukoliv povinnost uvedenou v čl. V. odst. 5.1. rezervační smlouvy, nebo uvede nepravdivé nebo hrubě zkreslené informace, zatají podstatnou skutečnost nebo závadu. Žalovaná jako prodávající zatajila žalovaným, že ohledně převáděného spoluvlastnického podílu na pozemku parc. č. , číslo pozemku, probíhá u Okresního soudu v Trutnově pod sp. zn. , spisová značka, řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, když toto řízení bylo zahájeno již dne 21. 7. 2023 a žalovaná v tomto řízení vystupuje na straně žalující. Žalobci se tuto informaci dozvěděli až dne 25. 1. 2024 od zprostředkovatele prodeje. Žalobci mají za to, že toto probíhající řízení je právní vadou věci ve smyslu § 1920 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v projednávaném znění (dále jen „o.z.“), neboť prostřednictvím tohoto řízení dochází k uplatnění práv třetích osob k této věci, když toto řízení může vést i k přikázání spoluvlastnického podílu žalované jinému spoluvlastníkovi, tedy k zániku jejího vlastnického práva. Žalobci mají dále za to, že probíhající řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví je podstatnou skutečností ve smyslu čl. IX. odst. 9.2. rezervační smlouvy a zároveň důležitou okolností související s nemovitou věcí ve smyslu čl. V. odst. 5.1. rezervační smlouvy, když kromě výše nastíněného zániku vlastnického práva ke spoluvlastnickém podílu na pozemku může soudní řízení vést i k uložení povinnosti žalovaných jako budoucích menšinových spoluvlastníků podílet se na vyplacení vypořádacího podílu většinovému spoluvlastníku. Tím, že žalovaná neoznámila žalobcům zahájení a vedení tohoto soudního řízení, jehož účastníky by se v případě prodeje žalobci jako právní nástupci žalované stali, porušila smluvní povinnost oznámit kupujícím všechny důležité okolnosti související s převodem nemovitých věcí dle čl. V. odst. 5.1. písm. h) rezervační smlouvy a zároveň tím žalovaná zatajila podstatnou skutečnost nebo závadu ve smyslu čl. IX. odst. 9.2. rezervační smlouvy. Žalobcům tak dle čl. IX. odst. 9.2. rezervační smlouvy vznikl vůči žalované nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 250 000 Kč. Dopisem ze dne 13. 2. 2024 (doručeným žalované dne 15. 2. 2024) žalobci odstoupili od uzavřené rezervační smlouvy a vyzvali žalovanou k zaplacení smluvní pokuty ve výši 250 000 Kč do 5 dnů ode dne doručení výzvy. Protože žalovaná smluvní pokutu neuhradila, vyzvali žalobci dne 9. 4. 2024 žalovanou prostřednictvím její zástupkyně k plnění písemně, tj. předžalobní výzvou. Žalovaná smluvní pokutu do podání žaloby neuhradila. Dále přiložili listiny.

2. Žalovaná v rámci odporu proti elektronickému platebnímu rozkazu uvedla, že předmětem rezervační smlouvy byla v první řadě stavební parcela č. st. , Anonymizováno, se stavbou pro rodinnou rekreaci č. ev. , Anonymizováno, , a pozemku par. č. , číslo pozemku, – zahrada, označené ve smlouvě jako „nemovitosti 1“. Dále pak spoluvlastnický podíl o velikosti 1/400 na pozemku parc. č. , číslo pozemku, – ostatní plocha, na kterém je umístěna přístupová komunikace k nemovitostem označeném ve smlouvě jako „nemovitosti 2“, vše v obci , adresa, , katastrální území , adresa, . Rezervační smlouvy byla uzavřena na dobu od 24. 11: 2023 do 24. 2. 2024. Přílohou smlouvy byly aktuální listy vlastnictví, na kterých byly zapsány rezervované nemovitosti. Dále uvedla, že z listu vlastnictví č. , list vlastnictví, je prokazující stav evidovaný k datu uzavření rezervační smlouvy, tedy k 24. 11. 2023, kdy je zcela zřejmá velikost spoluvlastnických podílů všech spoluvlastníků pozemku par. č. , číslo pozemku, , na němž je umístěna mimo jiné přístupová cesta k převáděnému pozemku s domem. Z výpisu je a bylo již při uzavření rezervační smlouvy zcela zřejmé, že jeden z 21 spoluvlastníků je vlastníkem rozhodujícího podílu v rozsahu 19/20, který může ostatní spoluvlastníky v nakládání s tímto pozemkem vždy přehlasovat. Proto také ostatní spoluvlastníci včetně žalované zahájili spor o zrušení spoluvlastnictví s tímto spoluvlastníkem. Při zrušení spoluvlastnictví je vždy nutné jeho vypořádání, takže výplata spoluvlastnického podílu se dala pro každý případ předpokládat. Jak vyplývá z žaloby na zrušení spoluvlastnictví ve sporu vedeném u podepsaného soudu pod sp. zn. , spisová značka, , jehož připojení žalobci navrhují měla by žalovaná za část podílu převedeného do jejího vlastnictví uhradit částku 11 375 Kč. Žalobci o existující situaci jednali s prodávající a zástupkyní zprostředkovatele , název společnosti, ., Anonymizováno, , Anonymizováno, ., , jméno FO, až 25. 1. 2024 a dne 30. 1. 2024 osobně s právním zástupcem spoluvlastníků předmětného pozemku ve vedeném sporu. Na návrh žalobců pak žalovaná a žalobci spolu se zástupkyní zprostředkovatele ústně dohodli, že kupní smlouvy bude uzavřena za kupní cenu sníženou o 220 000 Kč. Žalobci pak dům ještě jednou prohlédli bez účasti zprostředkovatele a žalované, přičemž jak sdělili zástupkyni zprostředkovatele, zjistili jisté nedostatky stavby. Na základě této prohlídky pak žalovaní od rezervační smlouvy odstoupili dopisem ze dne 13. 2. 2024, jež zdůvodnili probíhajícím sporem o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k pozemku par. č. , číslo pozemku, , což označili jako zatajení právní vady. Vedení sporu není dle žalované právní vadou, jehož neoznámení by zdůvodňovalo zaplacení sjednané smluvní pokuty budoucím kupujícím. Neoznámení vedení sporu o zrušení spoluvlastnictví mezi 21 spoluvlastníky nenaplňuje podle názoru žalované podmínky pro zaplacení smluvní pokuty. Navrhla zrušit elektronický platební rozkaz a žalobu zamítnout.

3. Následně na toto vyjádření žalobci reagovali tím, že uvedli, že nesouhlasí s tvrzením žalované, že probíhající řízení není právní vadou, jejíž neoznámení by zdůvodňovalo zaplacení smluvní pokuty, kdy žalovaná za právní vadu považuje existenci majoritního vlastníka pozemku přístupové komunikace, kdy tato skutečnost byla žalobcům známa ještě před uzavřením rezervační smlouvy. Žalobci odkázali na § 1920 o. z., kdy zopakovali, že neoznámení soudního sporu je právní vadou. Naopak samotnou skutečnost majoritního vlastníka za právní vadu nepovažují. Právní posouzení, zda probíhající soudní řízení je právní vadou prodávané věci však žalobci považují za nadbytečné a v dané věci za nepodstatné. Znovu odkázali na ustanovení rezervační smlouvy čl. IX. odst. 9.2 a čl. V. odst. 5.1. písm. h) rezervační smlouvy. Rezervační smlouvy tak ke vzniku nároku na smluvní pokutu nevyžaduje výslovně existenci právní vady, ale neoznámení důležité okolnosti či zatajení podstatné skutečnosti nebo závady. Dle žalobců jej probíhající soudní řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví zahájené před uzavřením rezervační smlouvy podstatnou skutečností ve smyslu ustanovení čl. IX. odst. 9.2. rezervační smlouvy a zároveň důležitou okolností související s nemovitostí ve smyslu ustanovení čl. V. odst. 5.1 rezervační smlouvy. Zachování spoluvlastnického práva k pozemku přístupové cesty je tak pro řádný výkon vlastnického práva k domu a pozemku, zejména pro užívání těchto nemovitostí, nezbytné. Zpochybnění tohoto spoluvlastnického práva a jeho možný zánik tak má proto podstatný vliv na rozhodnutí žalobců jako budoucích kupujících uzavřít kupní smlouvu. Tím, že žalovaná neoznámila žalobcům zahájení a vedení tohoto soudního řízení, jehož účastníky by se v případě prodeje žalobci jako právní nástupci žalované stali, porušila smluvní povinnost oznámit žalobcům jako kupujícím všechny důležité okolnosti související s převodem předmětných nemovitých věcí dle ustanovení čl. V. odst. 5.1. písm. h) rezervační smlouvy. Zároveň tím žalovaná zatajila žalobcům jako kupujícím podstatnou skutečnost nebo závadu ve smyslu ustanovení čl. IX. odst. 9.2. rezervační smlouvy.

4. Na jednání konaném dne 26. 8. 2024 žalovaná uvedla, že nemovité věci (dům, zahrada) již nevlastní, je stále spoluvlastníkem pozemku – přístupové cesty. Sdělila, že makléřka je autorkou předmětné rezervační smlouvy a má za to, že předmětná smluvní pokuta (IX.) byla sjednána pro případ, že by došlo k uzavření kupní smlouvy. Zástupce žalobců zdůraznil, že důvodem uplatnění smlouvy pokuty je porušení čl. V. odst. 5.1. písm. h) rezervační smlouvy a nikoli vada na nemovité věci. Podstatné je, kdy se žalovaná dozvěděla o probíhajícím sporu, kdy měla a byla povinna toto oznámit zájemcům (žalobcům), což neuskutečnila. O této skutečnosti se žalobci dozvěděli náhodou od paní , jméno FO, v souvislosti s prodejem jejich bytu, a to až po uzavření rezervační smlouvy. K přiměřenosti smluvní pokuty uvedl, že ta byla správně sjednána v rezervační smlouvě a případně by byla i v kupní smlouvě. Výše je přiměřená a stanovená i s ohledem na výši kupní ceny. Schůzka žalobců s paní , jméno FO, týkající se prodeje bytu žalobců, na které se dozvěděli o tom, že probíhá spor, se konala 16. 1. 2024. Žaloba vedena pod sp. zn. ohledně vypořádání spoluvlastnického podílu byla soudu předložena 21. 7. 2023 (sp. zn. , spisová značka, ).

5. Dále žalobci prostřednictvím svého zástupce uvedli, že v případě, že by věděli o sporu, neposkytli by slevu (na prodej jejich bytu), nedostali se do časové tísně, a nebyli by nuceni v té době prodávat byt. Nárok na smluvní pokutu není podmíněn odstoupením od smlouvy. I v případě, kdy by rezervační smlouva zanikla uplynutím ujednané doby nebo v případě uzavření kupní smlouvy, by nárok na smluvní pokutu vznikl. Pokud žalovaná pověřila třetí osobu, odpovídá sama za splnění povinnosti a nezbavuje se odpovědnosti za výsledek, zda bylo třetí osobou splněno. Není rozhodující, kdy žalovaná realitní zprostředkovatelce sdělila informaci o sporu, ale je rozhodující, kdy se tato informace dostala k žalobcům. Škoda žalobců je minimálně ve výši 50 000 Kč, za škodu považuje i ušlý zisk z předčasného prodeje bytu. Není rozhodné, jaký byl původní záměr žalované o rozsahu prodávaných věcí, ani jakýž byl obsah zprostředkovatelské smlouvy.

6. Dále žalovaná prostřednictvím své zástupkyně sdělila, že není odborníkem v dané věci a zvolila si realitní kancelář. Přenesla povinnost na třetí osobu, což znamená, že by za ni měla odpovídat. Zejména, když ji zaplatila na základě zprostředkovatelské smlouvy odměnu. V daném případě není nárok na smluvní pokutu, žalovaná neodpovídá za postup realitní kanceláře. Nesouhlasí s tvrzením, že pokud pověřila žalovaná třetí osobu, odpovídá za její nesprávný postup. Původně podíl na pozemku přístupové cesty žalovaná neuvažovala. O cenu tohoto podílu nebyla ani zvýšena kupní cena dohodnutá ve zprostředkovatelské smlouvě. Zprostředkovatelku o probíhajícím sporu při podpisu rezervační smlouvy informovala. Neměla v úmyslu zatajit ani zprostředkovatelce ani zájemcům tyto skutečnosti. S ohledem na věcné břemeno chůze a jízdy nebylo nutné spoluvlastnický podíl převádět. Na tuto možnost byli žalobci upozorněni ještě před odstoupením od rezervační smlouvy. Žalobci měli možnost koupi spoluvlastnického podílu odmítnout a koupit pouze nemovitosti ve výlučném vlastnictví žalované. Moderace smluvní pokuty není na místě, na smluvní pokutu nevznikl nárok.

7. Mezi účastníky není sporné, že žalovaná je 1/400 spoluvlastníkem nemovitých věcí zapsaných na LV č. , list vlastnictví, pro katastrální území , adresa, , kdy 19/20 těchto věcí vlastní jeden vlastník a 1/20 dalších zhruba 20 osob (soudu je známo z vlastní činnosti, že dochází ke změnám minoritních vlastníků z důvodu prodeje přilehlých pozemků, včetně podílu na těchto nemovitých věcech). Mezi účastníky nebylo ani sporu, že žalovaná uzavřela smlouvu o realitním zprostředkování a žalobci smlouvu o realitním zprostředkování s , název společnosti, , právnická osoba, , zastoupenou , jméno FO, . Mezi účastníky nebylo ani sporu, že existuje věcné břemeno chůze a jízdy ve prospěch vlastníka předmětných nemovitostí váznoucí na pozemku prac. č. 267/9.

8. Z rezervační smlouvy ze dne 24. 11. 2023 soud zjistil, že žalobci manželé , Anonymizováno, a , Jméno žalobce B, jako kupující uzavřeli smlouvu s žalovanou , Jméno žalované, jako prodávající, kdy zprostředkovatelem je společnost , název společnosti, , právnická osoba, zastoupenou , jméno FO, . Předmětem této smlouvy byly nemovité věci shora uvedené, kupní cena byla sjednána ve výši 7 886 000 Kč. Dle článku V. odst. 5.1. písm. b) se prodávající zavazuje na vyzvání zprostředkovatele vyvíjet potřebnou součinnost, zejména se zavazuje umožnit prohlídky nemovitostí, poskytnou zprostředkovali k nahlédnutí originály dokumentů týkajících se nemovitostí za účelem prořízení fotokopií, sdělit veškeré vady a nedostatky nemovitostí, o nichž ví nebo by měl vědět, sdělovat veškeré podstatné okolnosti týkající se nemovitostí, nebo osoby klienta, které mohou mít vliv na prodej nemovitostí nebo na pozdější užívání nemovitostí kupujícím. Dle článku IX. odst. 9.2. pokud prodávající poruší kteroukoliv se svých povinností podle čl. V. odst. 5.1. této smlouvy nebo uvede nepravdivé nebo hrubě zkreslené informace, zatají podstatnou skutečnost nebo závadu, zavazuje se prodávající zaplatit kupujícímu smluvní pokutu ve výši 250 000 Kč a to do 5 dnů od jejího vyúčtování.

9. Z odstoupení od rezervační smlouvy ze dne 24. 11. 2023 soud zjistil, že žalobci žalované sdělili, že nemovité věci jsou stiženy právní vadou. Odkázali na čl. 1.2., čl. 5.1. písm. g) a čl. 9.2. a čl. V odst. 5. 1. rezervační smlouvy, kdy oznámili, že odstupují od smlouvy z důvodu jejího porušení podstatným způsobem, vyčíslili smluvní pokutu a požádali o vrácení blokovací zálohy.

10. Z předžalobní výzvy ze dne 9. 4. 2024 soud zjistil, že s odkazem na předchozí komunikaci nesouhlasí, že by se v případě soudního sporu nejednalo o právní vadu. Odkázal na § 1920 o. z. Tento spor o posouzení probíhajícího soudního řízení jako právní vady však považuje za nadbytečný a v dané věci za nepodstatný. Kdy toto řízení je podstatnou skutečností ve smyslu čl. IX. odst. 9.2. rezervační smlouvy a zároveň důležitou okolností související s nemovitou věcí ve smyslu čl. V. odst. 5. 1 rezervační smlouvy. Tím, že žalovaná neoznámila žalobcům zahájení a vedení soudního řízení porušila smluvní povinnost oznamovací.

11. Z reakce žalované na předžalobní výzvu ze dne 12. 4. 2024 soud zjistil, že žalovaná uvedla, že z výpisu je a bylo již při uzavření rezervační smlouvy zcela zřejmé, že jeden z 21 spoluvlastníků je vlastníkem rozhodujícího podílu v rozsahu 19/20, který může ostatní spoluvlastníky v nakládání s tímto pozemkem vždy přehlasovat. Proto také ostatní spoluvlastníci zahájili spor. Při zrušení spoluvlastnictví je vždy nutné jeho vypořádání, takže výplata spoluvlastnického podílu se dal pro každý případ předpokládat a s ohledem na velikost podílu se dalo předpokládat, že částka k výplatě nebude zvlášť vysoká. Žalobci o existující situace s žalovanou a makléřkou hovořili 25. 1. 2024 a dne 30. 1. osobně se zástupcem minoritních vlastníků. Žalobci žalované a makléřce na základě těchto jednání navrhli snížení kupní ceny o 220 000 Kč. Na tento návrh žalovaná přistoupila, žalobci pak od rezervační smlouvy přesto odstoupili, a to dopisem ze dne 13. 2. 2024 s tím, že důvodem je skutečnost vedení sporu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Vedení sporu není právní vadou, ale existence majoritního spoluvlastníka pozemku. Žalovaná nesouhlasila s tím, že by porušila svoji povinnost z rezervační smlouvy.

12. Z výpovědi svědkyně , jméno FO, soud zjistil, že ta zastupuje a zastupovala společnost , název společnosti, , právnická osoba, . Dne 22. 11. 2023 proběhly prohlídky domu, následně dne 24. 11. 2023 byla uzavřena rezervační smlouva, řešili se možnosti a způsob financování koupě nemovité věci, zda akceptují žalobci podmínky dané smlouvy. Smlouva byla vypracována , tituly před jménem, , jméno FO, , která zastupuje společnost, jedná se o standardní vzorovou smlouvu. Žalovaná smlouvu podepsala dodatečně. Žalovaná ji v lednu 2024 předložila plnou moc ohledně probíhajícího sporu. Dne 16. 1. 2024 byli žalobci informováni o sporu. Na další schůzce žalobci vznesli požadavek na slevu z kupní ceny z důvodu právní vady – sporu a zároveň požadovali další prohlídku s odborníkem. Žalovaná s rodinou opustili nemovité věci dne 5. 2. 2024, stejného dne proběhla prohlídka žalobců s odborníkem za její přítomnosti. Dne 11/12. 2. 2024 byla svědkyně informována, že žalobci odstoupí od rezervační smlouvy. Dne 13. 2. 2024 obdržela toto odstoupení. K výši smluvní pokuty ve smlouvě uvedla, že je to individuální, stanoví se z kupní ceny a s ohledem na závažnost způsobující odstoupení od smlouvy. Stanovení smluvní pokuty pro prodávající je stanovena s ohledem na vyváženost stran. Za své činnosti se nesetkala s porušením tohoto druhu smlouvy na straně prodávajícího. Při uzavírání zprostředkovatelské smlouvy nebyla o vadách, sporu informována. Kupní smlouva na byt žalobců byla uzavřena dne 17. 1. 2024. Klienti mají výpisy listů vlastnictví k dispozici ještě před uzavření rezervační smlouvy.

13. Z výslechu žalobkyně soud zjistil, že měli opravdový, skutečný zájem o koupi předmětných nemovitých věcí. Měli zajištěno financování dané koupě, z prodeje bytu. Byt měl být prodán za částku 2 586 000 Kč, dále souhlasili se slevou 50 000 Kč, aby se stihla doplatit kupní cena na koupi domu. K prodeji bytu došlo 16. 1. 2024 při podpisu kupní smlouvy. Po uzavření této kupní smlouvy byli informováni o probíhajícím sporu. Schůzka se zástupcem spoluvlastníků přístupové komunikace proběhla 25. 1. 2024. Bylo pro ně novou informací, že by se stali účastníky sporu, což nechtěli. Následně byla domluvena sleva, proběhla další prohlídka, zda na nemovitých věcech nejsou žádné další vady. Po domluvě s rodinou a právníkem viděli velké riziko v probíhajícím sporu. K dotazu ze strany žalované uvedla, že je rozdíl mezi podílem na nemovité věci a podílem, kdy probíhá soudní řízení.

14. Z výslechu žalované soud zjistil, že na jednání 7. 10. 2024 vidí žalobce poprvé. Jednal vždy pouze s paní , jméno FO, . Té sdělila informace o podílech, rozhodnutí, že se jedná o veřejně přístupovou účelovou komunikaci, kdy nelze zakázat vstup, odkázala na věcná břemena. Svědkyně paní , jméno FO, od počátku věděla o probíhajícím soudním řízení. Ze schůzky s paní , jméno FO, zjistila, že žalobci nebyli informováni a ta ji sdělila, že „si nemůžou takto zavřít vrátka“ s tím, že jim to sdělí, až bude vhodná chvíle. Až posléze chtěla od žalované plnou moc v rámci probíhajícího sporu týkající se přístupové cesty. Předpokládala, že informace předává makléř. Ohledně splnění informační povinnosti dle rezervační smlouvy uvedla, že měla za to, že to řekne svědkyně.

15. Dle § 1920 odst. 1 o. z. má předmět plnění právní vadu, pokud k němu uplatňuje právo třetí osoba, ledaže o takovém omezení nabyvatel věděl nebo musel vědět. V takovém případě to nabyvatel oznámí bez zbytečného odkladu zciziteli.

16. Dle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

17. Dle § 2051 o. z. nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

18. Po provedeném dokazování má soud za to, že mezi účastníky zůstalo sporné, zda žalovaná porušila povinnosti vyplývající z rezervační smlouvy, a tím pádem vznikl nárok na uplatnění smluvní pokuty. Soud má za prokázané, že žalobci nebyli před uzavřením rezervační smlouvy informováni o probíhajícím sporu týkající se spoluvlastnictví na přístupové cestě. Soud tak má za prokázané, že žalovaná porušila informační povinnost dle rezervační smlouvy. Soud shledal, že neoznámení probíhajícího sporu není právní vadou dle § 1920 o. z. S ohledem na to, že i žalobci považují toto posouzení za nadbytečné a důvodem uplatnění smluvní pokuty není dle sdělení v rámci probíhajícího řízení právní vada, ale porušení informační povinnosti žalované, se k tomuto soud dále podrobněji nevyjadřuje. Dle čl. V. odst. 5.1. písm. b) byla žalovaná povinna sdělovat veškeré podstatné okolnosti týkající se nemovitostí, které mohou mít vliv na prodej nebo na užívání nemovitostí kupujícím. Soud shledal, že neoznámení probíhajícího sporu o částech nemovitých věcí, které byly předmětem rezervační smlouvy je podstatnou okolností. Pokud má žalovaná za to, že tomu tak není, nemění nic na tom, že žalovaní tuto skutečnost jako podstatnou shledali a zároveň to byla tak podstatná skutečnost pro kterou odstoupili od rezervační smlouvy. V daném řízení se neprokázalo, že by žalobci odstoupili od rezervační smlouvy z jiného důvodu. V samotném odstoupení od rezervační smlouvy je uvedeno, že žalovaná jim uvedla nepravdivé nebo hrubě zkreslené informace a zatajila kupujícím podstatnou skutečnost a právní vadu. Soud je tak stejného názoru jako žalobci, že se jedná o podstatnou skutečnost, kterou žalovaná uvést měla. To, že žalovaná pověřila třetí osobu, aby žalobce informovala nevyvazuje žalovanou ze splnění povinnosti dané rezervační smlouvou. Zejména, kdy sama žalovaná v rámci svého výslechu uvedla, že měla od zprostředkovatelky informaci, že žalobci o probíhajícím sporu nevěděli. Nic nebránilo, aby tuto informaci žalovaná žalobcům sdělila přímo sama, namísto, aby slepě se nespoléhala na třetí osobu, zejména, pokud měla informaci, že jim tato skutečnost sdělena nebyla. Soud i z tohoto jednání žalované usoudil, že se jedná o podstatnou skutečnost. V případě, že zprostředkovatelka nesplnila povinnost vůči žalované není předmětem tohoto řízení a je na ujednáních mezi ní a žalovanou, a nemůže jít tak k tíži žalobců. Žalobci nevěděli, jaký je obsah zprostředkovatelské smlouvy se žalovanou. Zároveň žalovanou z této povinnosti neomlouvá ani to, že předmětný spoluvlastnický podíl neměl být původně prodáván a cena se nezměnila. Tato ujednání byla mezi žalovanou a zprostředkovatelkou realitní kanceláře a nebyla tak ani součástí rezervační smlouvy (nebyly tyto skutečnosti v této smlouvě uvedeny). S odkazem na § 2048 o. z. si strany ujednali smluvní pokutu pro případ porušení smlouvy, kdy věřitel může požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. V daném případě žalobci uvedli svou škodu, i když jí přesně nevyčíslili. Z informační povinnosti žalované jí nemůže ani vyvázat to, že rozdíl v ceně s ohledem na možnosti rozhodnutí shora uvedené sporu není tak velký ve vztahu ke kupní ceně. Účastníci si neupravili ujednání smluvní pokuty vázané na cenu. Svědkyně i žalobci uvedli, jakým způsobem byla určena výše smluvní pokuty. S ohledem na to, že žalovaná výši smluvní pokuty nesporovala a soud neshledal, že by toto ujednání bolo neplatné či by vybočovalo toto ujednání ze zaběhnuté praxe v této oblasti, se soud výší smluvní pokuty dále nezabýval a k případné moderaci smluvní pokuty nepřistoupil. Ze všech shora uvedených důvodů soud seznal, že žalovaná porušila rezervační smlouvu, kdy zatajila skutečnost o probíhajícím sporu (čl. IX. odst. 9.2.) a nesdělila tak žalobců podstatnou okolnost týkající se nemovitostí, která může mít vliv na prodej nebo pozdější užívání věci (čl. V. odst. 5.1. písm. b) a žalobě tak v plném rozsahu vyhověl. Žalobci mají právo rovněž na úrok z prodlení z dlužné částky v sazbě odpovídající nařízení vlády č. 351/2013 Sb., a to až do zaplacení dluhu.

19. O nákladech řízení rozhodl soud dle § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalobci měli ve věci plný úspěch, a proto jim vzniklo právo na náhradu nákladů řízení. Soud žalobcům na nákladech řízení přiznal 10 000 Kč za zaplacený soudní poplatek. Soud postupoval při určení výše odměny advokáta a nákladů zastoupení podle vyhlášky č. 177/1996 Sb. Žalobcům byla přiznána odměna za 11,5 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva k plnění, 4 písemná podání, tři účasti na jednání a účast na vyhlášení rozsudku), která dle § 7 vyhlášky z hodnoty předmětu sporu 250 000 Kč ve spojení s § 12 odst. 4 (dvě osoby) zástupce uplatnil ve výši 14 880 Kč za úkon, a paušální náhrada hotových výloh, která činí 300 Kč za každý úkon (§ 13 odst. 4 vyhlášky). Zástupce žalobců doložil, že je plátcem daně z přidané hodnoty (dále jen DPH). Dle § 137 odst. 3 o.s.ř. proto patří k nákladům řízení rovněž částka odpovídající DPH. Základní sazba DPH od 1. 1. 2013 činí 21 %. Základem daně jsou odměna za zastupování a náhrady, tj. částka 174 720 Kč. Daň činí 36 391,20 Kč. Celkově má žalobce právo na náklady řízení ve výši 221 411,20 Kč. Náklady jsou splatné k rukám zástupce žalobce (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).

20. Lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 odst. 1 o.s.ř.