25 CO 298/2021

Plný text

Krajský soud v Hradci Králové rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Moravce a soudkyň JUDr. Miluše Krejzlíkové a Mgr. Miroslavy Lanžhotské ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalovaným: 1. jméno příjmení , datum narození 2. anonymizována dvě slova , datum narození oba bytem adresa oba zastoupeni advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 200 000 Kč s příslušenstvím k odvolání žalovaných proti rozsudku Okresního soudu v Trutnově ze dne 8. 7. 2021 č. j. 16 C 12/2021-85

I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.

II. Žalovaní jsou povinni, společně a nerozdílně, zaplatit žalobci náklady odvolacího řízení v částce 23 899 Kč k rukám jeho právní zástupkyně do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobci společně a nerozdílně 200 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 200 000 Kč ve výši 9 % ročně od 22. 11. 2018 do zaplacení, vše do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok I). Žalovaným uložil povinnost zaplatit žalobci společně a nerozdílně náklady řízení ve výši 122 805 Kč k rukám jeho zástupkyně [titul] [jméno] [příjmení] do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok II).

2. Žalobce se domáhal na žalovaných žalobou doručenou okresnímu soudu dne 13. 1. 2021 zaplacení 200 000 Kč s příslušenstvím. Tvrdil, že jako prodávající dohodl s žalovanými jako kupujícími, že jim prodá svůj pozemek [parcelní číslo] – zahrada v obci [obec] a [katastrální uzemí] za cenu 950 630 Kč. Žalovaní však měli příslib od banky na úvěr pouze ve výši 733 630 Kč, a proto se dohodli, že kupní cena bude zaplacena v této výši a na zbývající část kupní ceny 215 000 Kč spolu uzavřou dodatek ke kupní smlouvě a tato částka bude splatná do dvou let od podpisu. Kupní smlouva byla uzavřena 21. 11. 2016 a žalovaní uhradili celkem 750 630 Kč. Dodatek byl uzavřen také 21. 11. 2016, zbývající část kupní ceny ve výši 200 000 Kč tak měla být zaplacena do 21. 11. 2018. Dopisem ze dne 14. 8. 2018 oznámili žalovaní žalobci vady předmětu prodeje, které spatřovali v tom, že stavba zahradní chaty nebyla povolena, jedná se tedy o černou stavbu, že vodoměrná šachta je nepoužitelná, protože byla zaplavována, a že pozemkem protéká voda ze sousedních polí. Za tyto vady požadovali poskytnout slevu z kupní ceny ve výši 200 000 Kč, přičemž tuto částku započetli s tím, že nebudou doplácet kupní cenu. Žalobce na dopis žalovaných reagoval telefonicky i písemně, vytčené vady v celém rozsahu neuznával a trval na zaplacení doplatku kupní ceny nejpozději do 21. 11. 2018. Žalobce zdůraznil, že žalovaní měli zájem hlavně o pozemek, chatu neřešili, proto je předmětem kupní smlouvy pouze pozemek a v katastru nemovitostí ani žádná chata zapsána není. Neuznával ani vadu týkající se vodoměrné šachty, protože při uzavření kupní smlouvy žalované upozorňoval, že musí každoročně na podzim zajistit přerušení dodávky vody z veřejného vodovodu do nemovitosti, poté vodu ze šachty odčerpat čerpadlem a na jaře pak obnovit dodávku vody, což nečinili. Neuznával ani vadu spočívající v protékání vody ze sousedních polí. Uvedl, že pozemek je situován mimo záplavové území, a pokud se na něm krátkodobě, zejména v předjaří, objevuje více vlhkosti, je to způsobeno povětrnostními vlivy a rozhodně to nepřekračuje obvyklou míru, děje se tak na všech pozemcích. Za 30 let, co byl vlastníkem pozemku, nikdy neměl žádný problém s tím, že by přes pozemek [parcelní číslo] protékala voda, nebo že by byl podmáčen, natož setrvale. Pozemek dlouhodobě užíval k rekreaci, zbudoval tam skleník, fóliovníky, dětskou houpačku, nikdy s vodou problémy nebyly, výjimkou byl vytrvalý déšť či při jarní sněhové oblevě. Žalovaní si na pozemku postavili rodinný dům a pozemek tak není nevyužitelný, jak tvrdí. Zákonné právo na slevu z kupní ceny tedy žalovaným nevzniklo a nemohlo dojít k započtení oproti jeho nároku na doplatek kupní ceny.

3. Žalovaní navrhli žalobu zamítnout. Tvrdili, že stavba zahradní chaty nebyla příslušným stavebním úřadem povolena a tudíž ji nelze zkolaudovat a je to tedy nepochybně vada. Podstatnější vadou je však skutečnost, že pozemek [parcelní číslo] je v případě déletrvajícího deště nebo oblevy v zimě setrvale zatékán vodou a podmáčen, a tedy k jakémukoli smysluplnému účelu nevyužitelný. Namítali i vadu vodoměrné šachty s tím, že kupní smlouva neobsahuje žádné tvrzení a pokyny, týkající se nutnosti odpojení šachty od veřejného vodovodu. Žalobce si byl vědom toho, že každoročně nejméně na konci astronomické zimy, kdy taje sníh, a v průběhu astronomického léta, při téměř každé průtrži mračen, dochází ve větší či menší míře k zalití – zatopení pozemku. Kupní smlouva byla uzavřena v listopadu 2016, avšak fakticky převzali pozemek až na jaře 2017. Tento rok byl neobvykle suchý a oni neměli možnost skutečnosti spojené se zaplavováním pozemku vodou zjistit. V červnu 2018 byl vypracován znalecký posudek – odhad obvyklé ceny zpracovaný pro účely úvěru od [právnická osoba], a hned na titulní straně je uvedeno mezi riziky, že pozemek je situován v záplavovém území zóna 1. Proto začali věc řešit a žalovaná se obrátila na žalobce dopisem, na který nereagoval. Poté, co se v létě 2018 situace se zaplavením pozemku opakovala, žalovaní zaslali v srpnu 2018 žalobci reklamaci vad. Mají za to, že zatékání vody na pozemek představuje takovou vadu, že kdyby o ní věděli před uzavřením kupní smlouvy, tak by ji vůbec neuzavřeli, nebo za jiných podmínek, a žalobce o této vadě věděl. Jedná se tedy o podstatné porušení kupní smlouvy ze strany žalobce, a proto mají žalovaní dle ustanovení § 2106 zákona číslo 89/2012 Sb. právo na slevu z kupní ceny.

4. Okresní soud vyšel ze zjištění, že žalobce jako výlučný vlastník pozemku [parcelní číslo] – zahrada o výměře 1419 m2 v obci [obec], [katastrální uzemí] – [anonymizováno], uzavřel s žalovanými kupní smlouvu týkající se tohoto pozemku dne 21. 11. 2016 s dodatkem, dle níž převedl do vlastnictví žalovaných uvedený pozemek za kupní cenu 735 000 Kč, která bude zaplacena na účet prodávajícího z úvěru kupujících bez zbytečného odkladu po podpisu smlouvy, a další částku žalovaní zaplatí žalobci ve výši 215 000 Kč nejpozději do dvou let od podpisu smlouvy. Žalovaní dopisem ze dne 14. 8. 2018 reklamovali u žalobce vady pozemku p. [číslo] jednostranně započetli svou pohledávku z titulu slevy z kupní ceny ve výši 200 000 Kč oproti doplatku kupní ceny. V reklamačním dopise uvedli, že stavba zahradní chaty nebyla povolena (jedná se o černou stavbu), vodoměrná šachta je nepoužitelná, protože byla zaplavována a pozemkem protéká voda ze sousedních polí, je podmáčen a poškozován proudící vodou. S ohledem na vztahy se sousedy, se kterými se žalobce rozhádal, hrozí, že stavbu se nepodaří ani dodatečně zkolaudovat a možná ji budou muset zbourat. Vodoměrnou šachtu museli udělat novou. Na tyto vady je žalobce neupozornil, vady mu tedy vytýkají a žádají řešit je slevou z kupní ceny ve výši zbývajícího neuhrazeného doplatku kupní ceny. Dne 30. 10. 2020 žalobce prostřednictvím své zástupkyně žalované naposledy upomenul o zaplacení doplatku kupní ceny s tím, že dosud uhradili pouze 750 630 Kč a zbývá tak doplatit ještě 200 000 Kč. Žalovaní dopisem ze dne 5. 11. 2020 sdělili, že dopisem ze dne 14. 8. 2018 řádně reklamovali vady předmětu prodeje a na tuto reklamaci nebylo reagováno. Dle fotografií předložených žalovanými je na sporném pozemku v blíže nespecifikovaném období konce zimy (tající sníh) zřejmé zatékání vody na pozemek. Dle žalobcem předložených fotografií si žalovaní na pozemku postavili na místo původní dřevěné chaty nový rodinný dům, zbudovali skleník a další drobné stavby. Dle sdělení [stát. instituce] [anonymizováno] [příjmení] ze dne 19. 5. 2021 se sporný pozemek nenachází ve stanoveném záplavovém území vodního toku Labe. Z výpovědi žalobce bylo zjištěno, že když žalovaní kupovali pozemek, vše si prohlédli, ukazoval jim chatu, přístřešek, bazén i sklep. Nepamatuje si, že by je něco zvláštního zajímalo, na nic, třeba kolem tání, se neptali. Za 30 let, co chatu měl, mu v důsledku toho, že se tam někdy objevila voda, žádná škoda nevznikla a nic se tam nezničilo. Pouze jednou v létě mu krupobití zničilo úrodu. Když někdy na podzim natekla voda po tání nebo při dešti, tak někdy odtekla za dva až tři dny, někdy to trvalo týden. Dle výpovědi žalované pozemek koupili v listopadu 2016, avšak převzali si jej až v březnu 2017. V roce 2017 se nastěhovali a bylo suché léto. Další záplava byla na jaře 2018, pak v roce 2019 období srpen až říjen. V roce 2020 bylo sucho. V únoru a březnu 2021 byla zase záplava. Když pozemek kupovali, moc se jim tam líbilo, bylo to krásné, zelené. Moc si toho nezjišťovali a žádné podmínky neověřovali. Záplava je vždycky, když na jaře a na podzim hodně zaprší. V roce 2017 to bylo 3x a v roce 2018 jednou. Když hodně zaprší, voda na jejich pozemku vydrží asi týden. Dle svědka [jméno] [příjmení], který v obci žije odmalička a je sousedem žalobce (o tři domy dále), se občas stalo, když bylo hodně sněhu nebo přívalové deště, že tzv. voda z pole„ hukla“ dolů, bylo to tak 1x ročně. Je členem dobrovolných hasičů a panu [příjmení] a ještě dalšímu sousedovi, kterému se 2x vytopil sklep, jako hasiči pomáhali odčerpat vodu. Nikdy se to ale nedělalo na sporném pozemku, tam taková potřeba nikdy nebyla. K tak zvanému„ huknutí“ vody z pole docházelo tak ob rok a za týden se to vsáklo. Pokud byla voda ve sklepích, bylo to vždycky v souvislosti s táním sněhu nebo přívalovým deštěm. Nikdy se to nestalo z jiných důvodů.

5. Okresní soud uzavřel, že dne 21. 11. 2016 prodal žalobce žalovaným kupní smlouvou pozemek [parcelní číslo] v [katastrální uzemí] – [anonymizováno] v obci [obec] za sjednanou kupní cenu 950 630 Kč, na kterou dosud žalobci uhradili pouze 750 630 Kč a neuhradili zbývajících 200 000 Kč, ačkoli byla splatnost doplatku kupní ceny ve výši 200 000 Kč dne 21. 11. 2018. Žalovaní se bránili tím, že si částku 200 000 Kč jednostranně započetli oproti doplatku kupní ceny jako slevu z kupní ceny pro vady předmětu koupě. Dopisem ze dne 14. 8. 2018 vytkli žalobci vady, a to že stavba zahradní chaty nebyla povolena a jedná se tak o černou stavbu, že vodoměrná šachta je nepoužitelná, protože byla zaplavována, a že pozemkem [parcelní číslo] protéká voda ze sousedních polí, je podmáčen a poškozován proudící vodou. Současně žalobci sdělili, že pro tyto vady požadují slevu z kupní ceny ve výši dosud neuhrazeného doplatku 200 000 Kč. Žalobce vady neuznal a trval na doplatku kupní ceny. Pokud jde o vadu zahradní chaty, která nebyla povolena, okresní soud uvedl, že zahradní chata nebyla předmětem koupě, v kupní smlouvě o ní chybí jakákoli zmínka, nejedná se o nemovitost zapsanou v katastru nemovitostí. Žalovaní před uzavřením kupní smlouvy nevyvinuli dostatečnou opatrnost ve vztahu k této zahradní chatě, neboť jim nic nebránilo ještě před uzavřením kupní smlouvy (případně krátce po nabytí vlastnického práva) ověřit si skutečnosti ke stávajícímu stavu stavby bez č. ev. na příslušném stavebním úřadu. To však žalovaní neučinili a teprve v srpnu 2018, tedy po 21 měsících od uzavření kupní smlouvy, namítli, že zahradní chata je nezkolaudovaná černá stavba a mimo jiné z tohoto důvodu požadují slevu z kupní ceny. Dle názoru okresního soudu však žalovanými tvrzená vada kupní smlouvy spočívající v černé stavbě není vadou ve smyslu občanského zákoníku, neboť žalovaní nevynaložili při uzavření smlouvy obvyklou pozornost a navíc své zjištění neuplatnili u žalobce bez zbytečného odkladu. Vzhledem k tomu nemají právo na slevu z kupní ceny. V případě vodoměrné šachty (zatopené čerpadlo) žalovaní přes poučení okresního soudu nedoplnili dostatečně skutková tvrzení k prokázání této jimi tvrzené vady, navíc sami uvedli, že měli nejprve vyzvat žalobce, aby vadu odstranil, avšak to neučinili a šachtu vyměnili sami ještě před vytčením vad dopisem ze dne 14. 8. 2018 Ani tato žalovanými tvrzená vada tedy není právní vadou předmětu kupní smlouvy, zakládající nárok na slevu z kupní ceny. Konečně pokud jde o žalovanými tvrzenou vadu spočívající v tom, že se pozemek nachází v záplavovém území, je setrvale zaplavován a podmáčen, dospěl okresní soud k závěru, že nejde o vadu, za niž odpovídá žalobce. Tvrzení žalovaných, že se pozemek nachází v záplavovém území, bylo vyvráceno sdělením [stát. instituce] [anonymizováno] [příjmení], odboru životního prostředí, vodoprávního úřadu, dle něhož se pozemek [parcelní číslo] nenachází ve stanoveném záplavovém území vodního toku Labe. Svědek [příjmení] [příjmení] popsal, že jako člen dobrovolných hasičů zasahoval při zatečení vody na sousední pozemky, avšak výjimečně v důsledku náhlého tání sněhu či přívalových dešťů, a dle jeho výpovědi nebylo prokázáno, že by zatopení pozemku bylo natolik intenzivní, aby bylo třeba jakkoli technicky na něm zasahovat, na rozdíl od sousedních pozemků. Sama žalovaná [příjmení] [jméno] pak popsala frekvenci, kdy došlo k zatopení sporného pozemku. Pokud tedy docházelo k zatékání dešťové vody či vody z tajícího sněhu na pozemek [parcelní číslo] maximálně 2x ročně, jak bylo prokázáno, nejedná se o setrvalé zatékání, nýbrž o zcela ojedinělé a občasné zatékání. Takový stav není právní vadou zakládající nárok na slevu z kupní ceny. Navíc i tuto vadu uplatnili žalovaní u žalobce až po velmi dlouhé době, ačkoli od jara 2017 měli pozemek fyzicky k dispozici po jeho vyklizení předchozím vlastníkem. Dle názoru okresního soudu žalovaní zcela účelově uplatnili opožděně vady předmětu koupě u žalobce tak, aby nemuseli doplatit zbývající část kupní ceny ve výši 200 000 Kč. Splatnost doplatku kupní ceny ve výši 200 000 Kč byla 21. 11. 2018, žalovaní doplatek kupní ceny v této výši dosud neuhradili a nárok na slevu z kupní ceny nebyl shledán důvodným.

6. Proti rozsudku okresního soudu podali žalovaní odvolání. Namítali, že uplatnili v zákonné lhůtě vůči žalobci vady předmětu koupě vymezené v jejich dopise ze dne 14. 8. 2018 v podobě slevy z kupní ceny ve výši 200 000 Kč. Poukazovali na to, že chata, která se na pozemku nacházela, je černou stavbou, nebyla příslušným stavebním úřadem povolena, a tudíž ji nebylo možno zkolaudovat. Namítali, že se neztotožňují se závěrem okresního soudu, že stavba není součástí kupní smlouvy, neboť zahradní chata je součástí pozemku, přičemž jde o stavbu, která se nezapisuje do katastru nemovitostí. Chata se tak nepochybně též stala předmětem převodu vlastnického práva a oni nemohli s vynaložením obvyklé pečlivosti seznat, že chata je černou stavbou, neboť po nich nelze spravedlivě požadovat, aby presumovali právní vadu v podobě černé stavby a její existenci tak ověřovali u příslušných subjektů. Zdůraznili, že podstatnější vadou je to, že dochází k častějšímu zaplavování pozemku povrchovou vodou ze sousedního pole, a to zejména v jarních a podzimních měsících při velmi vydatných přívalových deštích. Při dlouhotrvajících několikadenních deštích a při rychlém tání velké vrstvy sněhové pokrývky nastává situace, že v okrajové části pole, na cizím pozemku, se akumulují povrchové vody, které se nevsákly, a přebytky těchto vod, které terénní sníženina na tomto okraji pole není schopna zadržet, přetékají do zahrad přilehlých k této dočasně vytvářené laguně povrchových vod, a jedním z pozemků, kde se dopad tohoto jevu uplatňuje, je pozemek, který byl předmětem koupě. K tomuto tvrzení navrhli důkazy v podobě svědecké výpovědi [jméno] [příjmení], a pro případ, že ani po jeho výslechu soud nebude mít tvrzení o vadě pozemku za prokázaná, navrhli vypracování znaleckého posudku z oboru hydrogeologie. Okresní soud však tento důkazní návrh žalovaných zamítl. Oni tedy oslovili znalce z oboru hydrogeologie [titul] [jméno] [příjmení], dle jehož znaleckého posudku ze dne 8. 10. 2021 dochází ke znehodnocení pozemku v důsledku jeho zaplavování. Lze tedy uzavřít, že žalobce měl právní povinnost žalované na tuto skutečnost upozornit, neboť se jedná o skrytou vadu, a nesplnění jeho povinnosti má za následek vznik práva žalovaných na odstoupení od kupní smlouvy nebo na slevu z kupní ceny. Žalovaní uplatnili nárok na slevu z kupní ceny, a to ve výši částky představující doplatek kupní ceny. Navrhli, aby byl rozsudek okresního soudu změněn a žaloba byla zamítnuta.

7. Žalobce ve svém vyjádření k odvolání žalovaných navrhl potvrzení rozsudku okresního soudu jako věcně správného. Zdůraznil, že pokud jde o zahradní chatu, žalované před uzavřením kupní smlouvy opakovaně upozorňoval, že se jedná o nepovolenou stavbu, což jim nevadilo, neboť měli zájem pouze o pozemek, zahradní chatu chtěli zbourat a na jejím místě si chtěli postavit rodinný dům, což posléze také učinili. Kdyby jim na této zahradní chatě skutečně záleželo, jak nyní účelově tvrdí, pak i kdyby je neupozornil na to, že se jedná o nepovolenou stavbu, nevyvinuli ve vztahu k této stavbě dostatečnou opatrnost, kterou lze po kupujících požadovat. Nic jim totiž nebránilo ještě před uzavřením kupní smlouvy, případně krátce po nabytí vlastnického práva, aby si skutečnosti ke stávajícímu stavu stavby na příslušném stavebním úřadu ověřili. Zdůraznil, že žalovaným nevznikla v souvislosti s nepovolenou stavbou zahradní chaty žádná škoda, a tuto vadu uplatnili až v srpnu 2018, tedy po 21 měsících po uzavření kupní smlouvy, když se blížila splatnost zbývající části kupní ceny. Navrhovaný důkaz znaleckým posudkem okresní soud neprovedl z důvodu nadbytečnosti, když žalovanými tvrzené setrvalé zaplavování pozemku ani tvrzení, že je pozemek v záplavové zóně, nebylo v řízení prokázáno, ale naopak bylo vyvráceno nejen výslechem svědka [jméno] [příjmení], ale i účastnickým výslechem žalované a sdělením [stát. instituce] [anonymizováno] [příjmení], odboru životního prostředí, vodoprávního úřadu. Kromě toho znalecký posudek [titul] [příjmení] ze dne 8. 10. 2021 nemůže být důkazem o této vadě pozemku, protože byl zpracován až v říjnu roku 2021 a žalovaní za tuto dobu provedli na pozemku výrazné terénní změny v souvislosti se zbouráním zahradní chaty a vybudováním rodinného domu, které nutně musely mít zásadní dopad i na hydrogeologické poměry na tomto pozemku.

8. Krajský soud jako soud odvolací (dále jen„ odvolací soud“) přezkoumal napadený rozsudek okresního soudu i řízení mu předcházející a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

9. Dle § 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen „o. z.“) kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

10. Dle § 2099 odst. 1 o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a § 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

11. Dle § 2106 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci (písm. a/), na odstranění vady opravou věci (písm. b/), na přiměřenou slevu z kupní ceny (písm. c/) nebo odstoupit od smlouvy (písm. d/).

12. Dle § 2107 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady nebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

13. Dle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistí-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

14. Dle § 1982 odst. 1 o. z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Dle odstavce 2 citovaného ustanovení započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

15. Odvolací soud se ztotožňuje se skutkovými i právními závěry okresního soudu vyjádřenými v odůvodnění jeho rozsudku, na které tímto odkazuje a které s ohledem na odvolací námitky žalobců doplňuje způsobem níže uvedeným.

16. Mezi účastníky bylo nesporné, že dne 21. 11. 2016 uzavřeli kupní smlouvu, dle níž žalobce jako prodávající převedl do vlastnictví žalovaných jako kupujících pozemek [parcelní číslo] zahrada o výměře 1419 m2 v obci [obec], v [katastrální uzemí] – [anonymizováno], za kupní cenu 950 630 Kč, přičemž částka 735 630 Kč měla být zaplacena neprodleně po poskytnutí úvěru a zbývající část dohodnuté kupní ceny ve výši 215 000 Kč byla splatná do dvou let od podpisu dodatku ke kupní smlouvě, přičemž tento dodatek byl uzavřen též dne 21. 11. 2016. Následně žalovaní zaplatili žalobci na kupní cenu celkem 750 630 Kč, takže nedoplatek kupní ceny činí 200 000 Kč a měl být zaplacen nejpozději do 21. 11. 2018, avšak žalovaní doplatek kupní ceny ve výši 200 000 Kč žalobci dosud neuhradili. Žalovaní dopisem ze dne 14. 8. 2018 oznámili žalobci vady předmětu koupě, které spatřovali v tom, že stavba zahradní chaty na koupeném pozemku nebyla povolena a jedná se tedy o černou stavbu, že vodoměrná šachta je nepoužitelná, protože byla zaplavována, a že pozemkem protéká voda ze sousedních polí, pozemek je podmáčen a poškozován proudící vodou. Na tyto vady požadovali poskytnout slevu z kupní ceny ve výši 200 000 Kč a tuto částku započetli oproti doplatku kupní ceny s tím, že nebudou na kupní cenu již nic doplácet. Žalovaný vytčené vady v celém rozsahu neuznával a trval na zaplacení doplatku kupní ceny ve výši 200 000 Kč nejpozději do 21. 11. 2018.

17. Okresní soud uzavřel, že v případě vytčené vady vodoměrné šachty (zatopené čerpadlo) žalovaní nedoplnili dostatečně skutková tvrzení k prokázání této jimi tvrzené vady přes poučení okresního soudu a navíc v průběhu řízení sami doplnili, že měli nejprve vyzvat žalobce, aby vadu odstranil, což však neučinili a šachtu vyměnili sami ještě před vytčením vady dopisem ze dne 14. 8. 2018 a vzhledem k tomu tato žalovanými tvrzená vada není právní vadou předmětu kupní smlouvy zakládající nárok na slevu z kupní ceny. Proti tomu závěru okresního soudu žalovaní v odvolání ani nic nenamítali. Jejich námitka, že zahradní chata, která se na pozemku nacházela, je černou stavbou, neboť nebyla příslušným stavebním úřadem povolena a nelze ji tedy zkolaudovat, a v důsledku této právní vady jim vznikl nárok na slevu z kupní ceny, nebyla shledána důvodnou. Lze sice přisvědčit jejich námitce, že i když zahradní chata nebyla přímo uvedena v kupní smlouvě uzavřené mezi účastníky dne 21. 11. 2016 (a není zapsána ani v katastru nemovitostí), jedná se o součást převáděného pozemku [parcelní číslo] v obci [obec] ve smyslu § 506 odst. 1 o. z., a proto byla též předmětem převodu vlastnického práva. Vzhledem k tomu, že stavba chaty nebyla povolena, jednalo se o právní vadu (tzn. nedostatek, který bránil tomu, aby kupující získali k předmětu prodeje práva v obvyklém rozsahu a kvality). Odvolací soud se však ztotožňuje se závěrem okresního soudu, že žalovaní nevyvinuli dostatečnou opatrnost ve vztahu k této zahradní chatě, neboť jim nic nebránilo před uzavřením kupní smlouvy, případně krátce po nabytí vlastnického práva, ověřit si skutečnosti ke stávajícímu stavu stavby bez č. ev. na příslušném stavebním úřadu, což však neučinili. Až v srpnu 2018 (21 měsíců od uzavření kupní smlouvy) namítli, že zahradní chata je nezkolaudovaná černá stavba a z tohoto důvodu požadují slevu z kupní ceny. Přitom je výrazem běžné opatrnosti kupujícího, že si za předpokladu, že se z jeho strany jedná o požadovanou vlastnost nemovitosti (tzn. povolení stavby zahradní chaty, která nebyla zapsána v katastru nemovitostí), ověří na příslušném stavebním úřadu, zda stavba byla povolena. Ve smyslu § 2103 o. z. tedy žalovaní nemají práva z vadného plnění, neboť se jedná o vadu, kterou museli s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. Zejména je však třeba zdůraznit, že žalovaní kupovali pozemek [parcelní číslo] – zahrada za tím účelem, že na něm postaví rodinný dům, resp. měli zájem pouze o pozemek, zahradní chatu chtěli zbourat a na jejím místě si chtěli postavit rodinný dům, což také posléze učinili – u odvolacího jednání žalovaní uvedli, že zahradní chata stojící na pozemku [parcelní číslo] byla zbourána poté, kdy pozemek od žalobce koupili, a na jejím místě postavili rodinný dům. V důsledku právní vady zahradní chaty (neexistence povolení stavebním úřadem) žalovaným nevznikla žádná škoda a ani se z jejich strany nejednalo o požadovanou vlastnost stavby, neboť chatu neměli v úmyslu zkolaudovat, ale chtěli ji odstranit a na jejím místě postavit rodinný dům. Nedostatek povolení zahradní chaty (černá stavba) tedy nelze považovat za vadu, v jejímž důsledku by žalovaným mělo vzniknout právo na slevu z kupní ceny.

18. Žalovaní též tvrdili a vytýkali žalobci vadu spočívající v tom, že pozemkem protéká voda ze sousedních polí, pozemek je podmáčen a poškozován proudící vodou, v případě déletrvajícího deště nebo oblevy v zimě je setrvale zatékán vodou a kromě toho leží v záplavové zóně. Dle sdělení [stát. instituce] [anonymizováno] [příjmení], odboru životního prostředí, vodoprávního úřadu ze dne 19. 5. 2021, se však pozemek [parcelní číslo] v záplavové zóně nenachází. Z výpovědi samotné žalované pak bylo zjištěno, že pozemek převzali v březnu 2017, záplava je vždy, když na jaře a na podzim hodně zaprší, v roce 2017 to bylo asi třikrát, v roce 2018 jen jednou na jaře, v roce 2019 v období srpen až říjen, v roce 2020 bylo sucho, v roce 2021 byla zase záplava v únoru a v březnu. Když takto voda nateče, vydrží asi týden. Rovněž dle výpovědi svědka [jméno] [příjmení], který je sousedem žalobce o tři domy vedle, občas se stane, když je hodně sněhu nebo přívalové deště, že voda z pole„ hukla“ dolů, bylo to asi jedenkrát ročně. Je členem dobrovolných hasičů a pomáhá sousedům při vytopení sklepů odčerpávat vodu, nikdy se to ale nestalo na pozemku žalobce. K„ huknutí“ vody z pole dochází ob jeden rok a trvá tak týden, než se voda vsákne. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] a zejména i z tvrzení samotné žalované tedy vyplývá, že se nejedná o setrvalé zaplavování pozemku [parcelní číslo] vodou, ale jedná se o ojedinělé zatékání na jaře (obleva) či v případě déletrvajících dešťů, a to dvakrát ročně. Navíc je třeba zdůraznit, že dle názoru odvolacího soudu ani nejde o vadu pozemku, když na pozemek stéká přirozeným způsobem voda z výše položeného pozemku (z pole) v důsledku deště nebo oblevy, neboť se jedná o přirozené stékání vody (dešťové či při oblevě). Kromě toho i tuto„ vadu“ uplatnili žalovaní u žalobce až po velmi dlouhé době, ačkoliv od jara 2017 měli fyzicky pozemek k dispozici a dle tvrzení žalované zrovna v roce 2017 došlo k záplavě pozemku asi třikrát, avšak vada byla vytknuta až 14. 8. 2018 Okresní soud též nepochybil, když z důvodu nadbytečnosti zamítl provedení důkazu znaleckým posudkem z oboru hydrogeologie, který žalovaní navrhovali k prokázání existence vady setrvalého zaplavování pozemku. Povinností soudu není provést všechny důkazy navrhované účastníkem řízení a setrvalé zaplavování pozemku bylo vyvráceno nejen výslechem svědka [jméno] [příjmení], ale i tvrzením samotné žalované, která ve své výpovědi uvedla frekvenci zaplavování pozemku [parcelní číslo] v letech 2017 – 2021. Pokud tedy žalovaní navrhli k důkazu o zaplavování pozemku vypracování znaleckého posudku z oboru hydrogeologie, jedná se o důkaz nadbytečný, neboť sama žalovaná tvrdila, že k zaplavování dochází cca dvakrát ročně (tzn. nikoliv setrvale).

19. Nelze tedy než ve shodě s okresním soudem uzavřít, že pohledávka žalovaných z titulu slevy z kupní ceny v důsledku tvrzených vad neexistuje, nemohlo tedy dojít k platnému započtení a pohledávka žalobce z titulu nedoplatku kupní ceny ve výši 200 000 Kč započtením nezanikla.

20. Rozsudek okresního soudu tedy byl jako věcně správný potvrzen dle § 219 o. s. ř.

21. Žalovaní nebyli v odvolacím řízení úspěšní a jsou tedy povinni ve smyslu § 224 odst. 1 o. s. ř. a § 142 odst. 1 o. s. ř. nahradit žalobci náklady tohoto řízení. Náklady odvolacího řízení žalobce spočívají v nákladech jeho právního zastoupení, a to v odměně za dva úkony právní služby á 9 100 Kč (vyjádření k odvolání žalobce a účast u jednání odvolacího soudu dne 14. 4. 2022), ve dvou paušálních náhradách hotových výloh á 300 Kč, v náhradě za promeškaný čas ve výši 400 Kč, v náhradě cestovních výdajů právního zástupce žalobce ze [obec] do [obec] a zpět ve výši 534,84 Kč, v parkovném ve výši 20 Kč a v 21% DPH ve výši 4 144,31 Kč; celkem činí náklady odvolacího řízení žalobce 23 899 Kč (§ 7 bod 6, § 13 odst. 4 a 5, § 14 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., § 137 odst. 3 o. s. ř.).