16 C 12/2021

Plný text

Okresní soud v Trutnově rozhodl samosoudkyní JUDr. Pavlou Novotnou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce bytem adresa žalobce zastoupeného advokátkou anonymizováno jméno příjmení se sídlem adresa proti žalovaným: 1) celé jméno žalovaného , narozen datum 2) celé jméno žalované , narozena datum oba bytem adresa žalovaného a žalované oba zastoupeni advokátem anonymizováno jméno příjmení advokátem se sídlem adresa o zaplacení 200.000 Kč s příslušenstvím – kupní smlouva

I. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně částku 200.000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 200.000 Kč ve výši 9 % ročně od 22. 11. 2018 do zaplacení, vše do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně náklady řízení ve výši 122.805 Kč k rukám jeho zástupkyně [anonymizováno] [jméno] [příjmení], do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se žalobou (návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu) doručenou soudu dne 13.01.2021 domáhal po žalovaných zaplacení částky 200.000 Kč s příslušenstvím jako zbývajícího doplatku kupní ceny. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce se jako prodávající dohodl se žalovanými jako kupujícími, že jim prodá svůj pozemek parc. [číslo] – zahrada v obci [obec] a kat. území [část obce] [anonymizováno] za cenu 950.630 Kč. Protože žalovaní měli příslib od banky na úvěr pouze ve výši 733.630 Kč, dohodli se, že kupní cena bude v této výši a na zbývající část kupní ceny 215.000 Kč spolu uzavřou dodatek ke kupní smlouvě a tato částka bude splatná do dvou let od podpisu. Kupní smlouva byla uzavřena 21.11.2016 a žalovaní uhradili celkem 750.630 Kč. Dodatek byl uzavřen také 21.11.2016. Dopisem ze dne 14.08.2018 oznámili žalovaní žalobci vady předmětu díla, které spatřovali v tom, že stavba zahradní chatky nebyla povolena, jedná se tedy o černou stavbu, dále že vodoměrná šachta je nepoužitelná, protože byla zaplavována a že pozemkem protéká voda ze sousedních polí, proto požadovali na tyto vady poskytnout slevu z kupní ceny ve výši 200.000 Kč a rovnou to započetli s tím, že nebudou nic doplácet. Žalobce na dopis reagoval telefonicky i písemně s tím, že vytčené vady v celém rozsahu neuznává a trvá na zaplacení, a to nejpozději do 21.11.2018. Protože ani později nedošlo k zaplacení doplatku, vyzvala zástupkyně žalobce žalované k zaplacení s tím, že žalobce vytčené vady díla neuznává. Žalovaní chtěli hlavně pozemek, chatu neřešili, proto je předmětem kupní smlouvy pouze pozemek – navíc v katastru nemovitostí žádná chata zapsána není. Žalobce dále neuznává ani vadu, týkající se vodoměrné šachty, protože žalobce při uzavření kupní smlouvy žalované upozorňoval, že musí každoročně na podzim zajistit přerušení dodávky vody z veřejného vodovodu do nemovitosti, poté vodu ze šachty odčerpat čerpadlem a na jaře pak obnovit dodávku vody. Pokud jde o protékání vody ze sousedních polí, pak ani tuto vadu žalobce neuznává. Pozemek je situován mimo záplavové území, a pokud se na něm krátkodobě, zejména v předjaří objevuje více vlhkosti, je to způsobeno povětrnostními vlivy a rozhodně to nepřekračuje obvyklou míru, děje se tak na všech pozemcích, a proto za tento problém žalobce rovněž neodpovídá. Zástupkyně žalobce vyzvala žalované k zaplacení doplatku nejpozději do 13.11.2020 s upozorněním na případné vymáhání soudní cestou, žalovaní však trvají na slevě z kupní ceny, představující kompenzaci za skryté vady. V průběhu řízení žalobce podáním ze dne 08.03.2021 doplnil, že žalovaní věděli, že na pozemku je stavba zahradní chaty, upozornil je na to, že byla vybudována svépomocí bez stavebního povolení. I kdyby je na to neupozornil, měli si zjistit skutečnosti v evidenci katastru nemovitostí, případně mohli učinit dotaz na příslušný stavební úřad. Protože nevyvinuli žádnou iniciativu v tomto směru, nejde o vadu ve smyslu ustanovení § 2103 o. z. Předmětný pozemek není situován v záplavovém území, a tudíž není vystaven žádnému riziku záplav. Žalobce doplnil, že za 30 let, co pozemek vlastnil, nikdy neměl žádný problém s tím, že by přes pozemek protékala voda, či že by byl podmáčen, natož setrvale; pozemek dlouhodobě užívali k rekreaci, zbudovali tam skleník, fóliovníky, dětskou houpačku… nikdy s vodou problémy nebyly, výjimkou byl vytrvalý déšť či při jarní sněhové oblevě. Protože si na pozemku žalovaní postavili rodinný dům, tak pozemek není nevyužitelný, jak tvrdí. Ve vztahu k vodoměrné šachtě žalobce uvedl, že slevu z kupní ceny neuznává ze stejných důvodů, které uváděl v předchozí korespondenci, protože rekreační chata je něco jiného než rodinný dům. Ze žádného žalovanými tvrzeného důvodu tak zákonné právo na slevu z kupní ceny nevzniklo a nemohlo dojít k započtení oproti doplatku kupní ceny.

2. Žalovaní ve vyjádření k žalobě uvedli, že uplatněný nárok neuznávají, a to ani z části. Nebyla jim doručena žádná písemná reakce na jimi uplatněné právo z vad. Upozornili žalobce, že chata je černou stavbou; jsou stavby, které se do katastru nemovitostí nezapisují. Žalovaní namítají, že stavba chaty nebyla příslušným stavebním úřadem povolena a tudíž jí nelze zkolaudovat a je to tedy nepochybně vada kupní smlouvy. Podstatnější vadou je však skutečnost, že pozemek je v případě déletrvajícího deště nebo oblevy v zimě setrvale zatékán vodou a tedy podmáčen a tedy k jakémukoli smysluplnému účelu nevyužitelný; žalobce věděl, že žalovaní měli v úmyslu postavit na předmětném pozemku dům, nejde o krátkodobý jev. Konečně žalovaní namítají vadu vodoměrné šachty, neboť kupní smlouva neobsahuje žádné tvrzení a pokyny, týkající se nutnosti odpojení šachty od veřejného vodovodu. Ze všech těchto důvodů žalovaní navrhují žalobu zamítnout.

3. V průběhu řízení účastníci dále doplňovali skutková tvrzení.

4. Při jednání soud poučil žalované podle § 118a odst. 1 o. s. ř. o nedostatku tvrzení, týkající se vady, spočívající v protékání vody ze sousedních polí a proudící vodou a rovněž tak týkající se vodoměrné šachty, když z reklamace vad ze dne 14.08.2018 není zřejmé, kdy a jakým způsobem se tyto vady projevovaly a zda byl žalobce vyzván k odstranění těchto vad. Žalovaní byli soudem poučeni, že je třeba doplnit tato tvrzení do 3 týdnů s tím, že v případě nedoplnění tvrzení nebude mít soud skutková tvrzení žalovaných za úplná a žalovaní nebudou ve své obraně úspěšní.

5. Žalovaní v podání ze dne 07.05.2021 doplnili skutková tvrzení tak, že žalobce si byl vědom toho, že každoročně nejméně na konci astronomické zimy, kdy taje sníh a v průběhu astronomického léta, při téměř každé průtrži mračen dochází ve větší či menší míře k zalití – zatopení předmětného pozemku. Kupní smlouva byla uzavřena v listopadu 2016, avšak s ohledem na to, že si žalobce vymínil pozdější vyklizení pozemku, fakticky převzali pozemek až na jaře 2017. Tento rok byl neobvykle suchý a žalovaní neměli možnost skutečnosti spojené se zaplavováním pozemku vodou zjistit. Ze samotné kupní smlouvy vyplývá, že pozemek nemá žádné vady. V červnu 2018 byl vypracován znalecký posudek – odhad obvyklé ceny zpracovaný pro účely úvěru od [anonymizována tři slova] a hned na titulní straně je uvedeno mezi riziky, že pozemek je situován v záplavovém území zóna 1. Proto začali žalovaní věc řešit a žalovaná se obrátila na žalobce dopisem, na který však nereagoval. Blížila se splatnost doplatku 215.000 Kč, který byl sjednán dodatkem č. 1 ke Kupní smlouvě. Poté, co se v létě 2018 situace se zaplavením pozemku opakovala, žalovaní zaslali v srpnu toho roku žalobci reklamaci vad, byli ochotni uhradit alespoň 100.000 Kč na společném jednání. Další jednání se však nekonalo a tak žalovaní již ničeho na doplatek kupní ceny neuhradili a setrvali na reklamaci vad, uvedených v dopise ze srpna 2018. Žalovaní mají za to, že zatékání vody na předmětný pozemek představuje takovou vadu, že kdyby o ní žalovaní věděli před uzavřením kupní smlouvy, tak by ji vůbec neuzavřeli, nebo za jiných podmínek a žalobce o této vadě věděl. Jedná se tedy o podstatné porušení kupní smlouvy ze strany žalobce ve smyslu ust. § 2002 odst. 1 o.z., a proto mají žalovaní dle ust. § 2106 o.z. právo na slevu z kupní ceny. Jejich tvrzení o zaplavování pozemku může prokázat svědek [příjmení] [příjmení]. Ve vztahu k zatopenému čerpadlu pak žalovaní uvedli, že lze přisvědčit právnímu názoru soudu, že pokud jde o zatopené čerpadlo, jedná se nepochybně o nepodstatné porušení smlouvy, a tudíž měli žalovaní vyzvat žalobce, aby vadu odstranil a teprve v další fázi uplatňovat další nároky.

6. Žalobce k doplnění tvrzení žalovaných v podání ze dne 25.05.2021 uvedl, že nelze považovat za vadu pozemku, jestliže po něm převážně na konci astronomické zimy, kdy taje sníh a v průběhu astronomického léta, při průtrži mračen, ve větší či menší míře stéká povrchová (srážková) voda, která se v uvedených obdobích nakumuluje na sousedním poli, z něhož pak steče na pozemek žalovaných (a nejen na něj) a zaplavuje ho. <b><i>7. Soud vzal na základě provedených důkazů za prokázané následující skutečnosti:</b></i> 8. Z nesporných tvrzení účastníků, z kupní smlouvy ze dne 21.11.2016 s dodatkem č. 1 (čl. 9 – 11) z téhož dne a z výpisu z katastru nemovitostí (čl. 15) soud zjistil, že žalobce prodal žalovaným jako výlučný vlastník pozemek parc. [číslo] – zahrada o výměře [výměra] v obci [obec], v kat. území [část obce] - [anonymizováno] za kupní cenu 735.000 Kč, která bude zaplacena na účet prodávajícího z úvěru kupujících bez zbytečného odkladu po podpisu smlouvy a další částku 215.000 Kč nejpozději do 2 let od podpisu smlouvy. Žalovaní dopisem ze dne 14.08.2018 (čl. 11) reklamovali u žalobce vady věci nemovitých na pozemku parc. [číslo] jednostranně započetli svou pohledávku z titulu slevy z kupní ceny ve výši 200.000 Kč oproti doplatku kupní ceny. V reklamačním dopise uvedli, že nyní bylo zjištěno, že stavba zahradní chaty nebyla povolena, jedná se tedy o černou stavbu, vodoměrná šachta je nepoužitelná, protože byla zaplavována a pozemkem protéká voda ze sousedních polí, pozemek je podmáčen a poškozován proudící vodou. S ohledem na vztahy se sousedy, se kterými se žalobce rozhádal, hrozí, že stavbu se nepodaří ani dodatečně zkolaudovat a možná ji budou muset ještě bourat. Vodoměrnou šachtu museli udělat novou. Na tyto vady je neupozornil, ani na vztahy se sousedy ani na skutečnost, že se jedná o černou stavbu. Tyto vady tedy takto žalobci vytýkají a žádají řešit je slevou z kupní ceny ve výši zbývajícího neuhrazeného doplatku kupní ceny. Z předžalobní výzvy (čl. 12 – 13) bylo zjištěno, že dne 30.10.2020 žalobce žalované prostřednictvím své zástupkyně naposledy upomenul o zaplacení doplatku kupní ceny s tím, že dosud uhradili pouze 750.630 Kč a zbývá tak doplatit ještě 200.000 Kč. Z dopisu žalovaných ze dne 05.11.2020 (čl. 14) bylo zjištěno, že sdělují, že dopisem ze dne 14.08.2018 žalovaní řádně reklamovali vady předmětu prodeje, na tuto reklamaci však nebylo reagováno. Navrhují jednání o kompromisní částce. Z emailu zástupce žalovaných ze dne 12.11.2020 (čl. 14 p.v.) bylo zjištěno, že žalovaní nenamítají, že chata není zapsána v evidenci katastru nemovitostí, ale že jde o černou stavbu, neboť tato nebyla příslušným stavebním úřadem povolena, dále, že je pozemek podmáčený v důsledku stahování vody z okolních polí, což podstatně ztěžuje jeho užívání. Tyto dvě popsané okolnosti jsou podstatnými skutečnostmi, majícími význam pro rozhodování žalovaných o nabytí vlastnického práva, proto oproti těmto vadám žalovaní provedli zápočet své pohledávky z titulu slevy z kupní ceny ve výši 200.000 Kč oproti nároku žalobce na doplatek kupní ceny v téže výši. Ze žalovanými předložených černobílých fotografií (čl. 31 – 34) bylo zjištěno, že na sporném pozemku je v blíže nespecifikovaném období konce zimy (tající sníh) zřejmé zatékání vody na pozemek. Ze žalobcem předložených barevných fotografií (čl. 39) bylo zjištěno, že žalovaní si na sporném pozemku postavili na místo původní dřevěné chatky nový rodinný dům, zbudovali skleník a další drobné stavby. Ze sdělení Městského úřadu Dvůr Králové nad Labem (čl. 53) ze dne 19.05.2021 s mapou (čl. 53 p.v. – 54 a čl. 64) bylo zjištěno, že sporný pozemek se nenachází ve stanoveném záplavovém území vodního toku Labe. Z rukou psaného dopisu žalované (čl. 63) soud zjistil, že není datován. Jeho obsahem je sdělení, že se žalovaným za žalobce mstí soused pan [příjmení], žalovaná už přes rok jen pláče, nemohou stavbu kolaudovat a každý měsíc se odvolává na stavebním úřadu.

9. Z účastnické výpovědi žalobce soud zjistil, že na sporném pozemku nebyli nikdy přes zimu, jen od jara do podzimu, spodní voda tam nevyvěrala, měl celoročně zapnuté čerpadlo ve sklepě. Když v červnu padaly kroupy nebo na jaře tál sníh, tak podél plotu tekla voda. Byli v kontaktu s majitelem pozemku nad zahrádkou, snažili se domluvit i s družstvem v [obec], které pole obhospodařuje, ale nebyli úspěšní. Pouze žalobce měl pozemek se zahradní chatkou, ostatní sousední pozemky byly určeny k trvalému bydlení a všichni tam měli domy. Když někdy na pozemek tekla voda po tání nebo při dešti, tak někdy odtekla za dva až tři dny, někdy to trvalé týden. Když žalovaní pozemek kupovali, žalobce si nepamatuje, že by je něco zvláštního zajímalo. Na nic, třeba kolem tání, se neptali. Není pravda, že by byl rozhádaný se všemi sousedy, měl spor pouze s panem [příjmení], protože z jeho pozemku na žalobcův spadl strom. Je pravda, že pozemek prodal žalovaným v listopadu 2016 a do užívání jej dostali až na jaře 2017, avšak bylo to na základě jejich dohody za to, že hned nezaplatili celou kupní cenu, když zbývalo k doplacení ještě 200.000 Kč a on jim na doplacení dal 2 roky a do jara 2017 chtěl pozemek vyklidit. Nad pozemkem u pole nechal hromadu hlíny, ale ne v úmyslu jako zábranu proti vodě, ale jednalo se o vytěženou hlínu z díry pro bazén a nebylo kam jinam jí uložit. Hasiči nikdy na tomto pozemku po záplavách nezasahovali, měl od nich pouze vypůjčené plovoucí čerpadlo, aby vyčerpal vodu z bazénu. Čerpadlo měl ve sklepě proto, že se tam někdy objevovala spodní voda. Používali sklep celoročně na uskladnění ovoce a zeleniny. Když žalovaní kupovali pozemek, vše si prohlédli, ukazoval jim chatku, přístřešek, bazén i sklep. Ve sklepě byl poklop, po otevření v rohu podél žebříku bylo vidět čerpadlo. Ven ze sklepa vedla hadice na čerpání vody a dovnitř vedl elektrický kabel k čerpadlu. Na nic z toho, proč to tam je, se žalovaní neptali. Za 30 let, co chatku měli, jim v důsledku toho, že se tam někdy objevila voda, žádná škoda nevznikla, chatka nebyla nikdy vlhká a nic se jim tam nezničilo. Pouze jednou v létě jim krupobití zničilo úrodu.

10. Z účastnické výpovědi žalované soud zjistil, že pozemek koupili v listopadu 2016, avšak převzali si jej až v březnu 2017. Žalobce asi nechtěl, aby viděli, že je tam po zimě mokro. V roce 2017 se nastěhovali a bylo suché léto. Pak řešili zatopenou vodoměrnou šachtu, začali kopat a najednou začala přicházet podzemní voda a také voda z pole za nimi. Soused pan [příjmení] po nich chtěl udělat kanál a sousedský spor s ním trvá dodnes. Další záplava byla na jaře 2018, pak v roce 2019 období srpen – říjen. V roce 2020 bylo sucho. Teď v únoru a březnu 2021 zase byla záplava. S majitelem pole se o problémech se stékáním vody nebavili, on nic nechce řešit a pole dál pronajal. Když pozemek kupovali, moc se jim tam líbilo, bylo to krásné, zelené. Moc si toho nezjišťovali a žádné podmínky neověřovali. Záplava je vždycky, když na jaře a na podzim hodně zaprší. V roce 2017 to bylo asi 3x a v roce 2018 asi jednou. Pozemek koupili v listopadu 2016, nepřevzali ho hned, protože pan žalobce říkal, že ještě nemá douklizeno. Je pravda, že si před advokátem domluvili, že nemají na úhradu celé ceny a zbytek 200.000 Kč tak doplatí dodatečně. Nevzpomíná si na to, že by se domluvili tak, že když nezaplatí hned celou částku, tak z těchto důvodů dojde k předání pozemku až na jaře 2017. V říjnu 2017 poslala žalobci dopis po první záplavě. Když hodně zaprší, tak voda na jejich pozemku vydrží asi týden. Projektant jim pak řekl, že když budou stavět, musí stavět výš, takže pod dům pak udělali základ před protékáním vody. Dům není podsklepený. Dům chtěli stavět proto, že jsou mladí a mají rodinu.

11. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že v obci [část obce] žije od malička. Se žalobcem se zná, řekl by, že jsou přátelé. Sám svědek je soused o tři baráky vedle od sporného pozemku. Občas se stalo, když bylo hodně sněhu nebo přívalové deště, že tzv. voda z pole„ hukla“ dolů, bylo to tak 1x ročně. Ví o tom, že soused pan [příjmení] měl zatopený sklep. Svědek je členem dobrovolných hasičů a panu [příjmení] a ještě dalšímu sousedovi, kterému se 2x vytopil sklep, jako hasiči pomáhali odčerpat vodu. Nikdy se to ale nedělalo na sporném pozemku, tam taková potřeba nikdy nebyla. K tzv.„ huknutí“ vody z pole docházelo tak obrok a za týden se to vsáklo. Pokud byla voda ve sklepích, bylo to vždycky v souvislosti s táním sněhu nebo přívalovým deštěm. Nikdy se to nestalo z jiných důvodů. Svědek sám si vykopal příkop a dal do něj trubku, teď už jim tam voda neteče, dělal si to svépomocí. Když od pana [celé jméno žalobce] kupovali pozemek noví sousedé, nebyli se u svědka ptát, zda tam nemají nějaké problémy. <b><i>12. Z dalších provedených důkazů soud nezjistil žádná relevantní skutková zjištění.</b></i> <i>13. Podle § 1019 o. z. vlastník pozemku má právo požadovat, aby soused upravil stavbu na sousedním pozemku tak, aby ze stavby nestékala voda nebo nepadal sníh nebo led na jeho pozemek. Stéká-li však na pozemek přirozeným způsobem z výše položeného pozemku voda, zejména pokud tam pramení či v důsledku deště nebo oblevy, nemůže soused požadovat, aby vlastník tohoto pozemku svůj pozemek upravil.</i> <i>14. Podle § 2001 o. z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.</i> <i>15. Podle § 2002 odst 1 o.z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.</i> <i>16. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.</i> <i>17. Podle § 2106 odst. 1 písm. c) o.z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny.</i> <b><i>18. Po zhodnocení všech provedených důkazů samostatně a ve vzájemných souvislostech soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná.</b></i> 19. Mezi účastníky je nesporné, že dne 21.11.2016 prodal žalobce žalovaným pozemek parc. [číslo] v kat. území [část obce] – [anonymizováno] v obci [obec] za sjednanou kupní cenu 950.630 Kč, na kterou dosud žalobci uhradili částku 750.630 Kč a dosud neuhradili zbývajících 200.000 Kč, ačkoli byla splatnost doplatku kupní ceny v této výši dne 21.11.2018.

20. Žalovaní nesporují, že ve lhůtě splatnosti neuhradili zbývajících 200.000 Kč, avšak brání se, že tuto částku si jednostranně započetli oproti doplatku jako slevu z kupní ceny, a to pro vady předmětu koupě. Žalobce tvrdí, že nejsou dány důvody pro slevu ze sjednané kupní ceny, když neporušil kupní smlouvu tak, aby mohli žalovaní uplatnit právo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

21. V daném případě bylo prokázáno, že žalovaní dopisem ze dne 14.08.2018 vytkli žalobci vady předmětu koupě, a to že jednak stavba zahradní chatky nebyla povolena a jedná se tak o černou stavbu, jednak je vodoměrná šachta nepoužitelná, protože byla zaplavována a jednak pozemkem protéká voda ze sousedních polí, pozemek je podmáčen a poškozován proudící vodou. Současně žalovaní sdělili žalobci, že pro tyto vady požadují slevu z kupní ceny, a to ve výši dosud neuhrazeného doplatku v částce 200.000 Kč. Žalovaný vytýkané vady neuznal a trval na doplatku kupní ceny.

22. Vzhledem k tomu, že tvrzení žalovaných o vadách předmětu koupě byla neúplná, soud je poučil o nutnosti tato tvrzení doplnit s poučením o následcích nedoplnění tvrzení. Soud žalované vyzval k doplnění tvrzení, týkající se vady, spočívající v protékání vody ze sousedních polí a proudící vodou a rovněž tak týkající se vodoměrné šachty, když z reklamace vad ze dne 14.08.2018 není zřejmé, kdy a jakým způsobem se tyto vady projevovaly a zda byl žalobce vyzván k odstranění těchto vad. Žalovaní doplnili tvrzení tak, že mají za to, že zatékání vody na předmětný pozemek představuje takovou vadu, že kdyby o ní žalovaní věděli před uzavřením kupní smlouvy, tak by ji vůbec neuzavřeli, nebo za jiných podmínek a žalobce o této vadě věděl. Jedná se tedy o podstatné porušení kupní smlouvy ze strany žalobce ve smyslu ust. § 2002 odst. 1 o.z., a proto mají žalovaní dle ust. § 2106 o.z. právo na slevu z kupní ceny. Ve vztahu k zatopenému čerpadlu pak žalovaní uvedli, že lze přisvědčit právnímu názoru soudu, že pokud jde o zatopené čerpadlo, jedná se nepochybně o nepodstatné porušení smlouvy, a tudíž měli žalovaní vyzvat žalobce, aby vadu odstranil a teprve v další fázi uplatňovat další nároky. Žalovaní dále doplnili, že pozemek se nachází v záplavovém území zóna 1.

23. Pokud jde o zahradní chatku, pak tato nebyla předmětem koupě a v kupní smlouvě o ní chybí jakákoli zmínka, nejedná se o nemovitost, zapsanou ve veřejném seznamu, tedy v katastru nemovitostí. Dle soudu žalovaní před koupí nevyvinuli dostatečnou opatrnost ve vztahu k této zahradní chatce, neboť jim nic nebránilo ještě před uzavřením kupní smlouvy (případně krátce po nabytí vlastnického práva) ověřit si skutečnosti ke stávajícímu stavu stavby bez č. evidenčního na příslušném stavebním úřadu. To však žalovaní neučinili a teprve v srpnu 2018, tedy po 21 měsících od uzavření kupní smlouvy namítli, že zahradní chatka je nezkolaudovaná„ černá stavba“ a mimo jiné z tohoto důvodu požadují slevu z kupní ceny. Dle soudu však žalovanými tvrzená vada kupní smlouvy, spočívající v „ černé stavbě“ dle soudu není vadou ve smyslu občanského zákoníku, neboť žalovaní nevynaložili při uzavření smlouvy obvyklou pozornost a navíc své zjištění neuplatnili u žalobce bez zbytečného odkladu. Z tohoto důvodu tak žalovaní nemají právo na slevu z kupní ceny. V případě vodoměrné šachty (zatopené čerpadlo) žalovaní nedoplnili dostatečně skutková tvrzení k prokázání této jimi tvrzené vady. Navíc po sdělení předběžného právního názoru soudem sami doplnili, že měli nejprve vyzvat žalobce, aby vadu odstranil, avšak toto neučinili a šachtu vyměnili sami ještě před vytčením vad dopisem ze dne 14.08.2018. Soud s ohledem na shora uvedené tedy uzavírá, že ani tato žalovanými tvrzená vada není právní vadou předmětu kupní smlouvy, zakládající nárok na slevu z kupní ceny.

24. Pokud jde o poslední žalovanými tvrzenou vadu, ohledně které po poučení soudu doplnili řádně skutková tvrzení, pak soud uzavírá, že nejde o vadu, za níž odpovídá žalobce. Tvrzení žalovaných, že se pozemek nachází v záplavovém území, bylo vyvráceno sdělením Městského úřadu Dvůr Králové nad Labem – odboru životního prostředí – vodoprávního úřadu, když sporný pozemek se nenachází ve stanoveném záplavovém území vodního toku Labe. Nadto ani žalovanými navržený výslech svědka [jméno] [příjmení] jim nepřivodil příznivější výsledek sporu, když svědek popsal, že jako člen dobrovolných hasičů zasahoval při zatečení na sousední pozemky, avšak pouze výjimečně v důsledku náhlého tání sněhu či přívalových dešťů. Sama žalovaná [celé jméno žalované] popsala frekvenci, kdy došlo k zatopení sporného pozemku a svědek [příjmení] neprokázal, že by zatopení sporného pozemku bylo natolik intenzivní, aby bylo třeba jakkoli technicky na něm zasahovat, na rozdíl od sousedních pozemků. Pokud tedy docházelo k zatékání dešťové vody či vody z tajícího sněhu na sporný pozemek maximálně 2x ročně, jak v tomto řízení bylo prokázáno, nejedná se o setrvalé zatékání, jak tvrdili žalovaní, nýbrž o zcela ojedinělé a občasné zatékání a takový stav dle soudu není právní vadou, zakládající nárok na slevu z kupní ceny. Navíc i ohledně této vady ji žalovaní uplatnili u žalobce až po velmi dlouhé době, ačkoli od jara 2017 měli fyzicky pozemek k dispozici po jeho vyklizení předchozím vlastníkem.

25. Dle soudu žalovaní zcela účelově uplatnili opožděně vady předmětu koupě u žalobce tak, aby nemuseli doplatit zbývající část kupní ceny ve výši 200.000 Kč, kterou v době uzavření kupní smlouvy nebyli schopni zaplatit. S ohledem na výše uvedené tedy soud žalobě v plném rozsahu vyhověl, když žalovaní nesporovali, že doplatek kupní ceny ve výši 200.000 Kč dosud neuhradili, ačkoli její splatnost byla dne 21.11.2018 a nárok na slevu z kupní ceny soud neshledal důvodným. Vzhledem k tomu, že jsou žalovaní v prodlení se zaplacením kupní ceny, byl žalobci vedle dlužné jistiny přiznán i úrok z prodlení z dlužné částky v zákonné výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. ode dne následujícího po splatnosti do zaplacení.

26. Žalovaní navrhli, aby soud přibral znalce z oboru hydrogeologie k prokázání tvrzení o zaplavování sporného pozemku. Soud s ohledem na shora uvedená skutková zjištění, z nichž učinil výše popsané právní závěry, pro nadbytečnost zamítl provedení navrhovaného důkazu, když žalobci tvrzené setrvalé zaplavování sporného pozemku ani tvrzení, že je pozemek v záplavové zóně, nebylo prokázáno.

27. O nákladech řízení mezi účastníky rozhodl soud dle § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobce zaslal žalovanému před podáním žaloby výzvu k plnění ze dne 30.10.2020 prostřednictvím své právní zástupkyně. Žalobce měl ve věci plný úspěch, a proto mu vzniklo právo na náhradu nákladů řízení. Soud žalobci na nákladech řízení přiznal 8.000 Kč za zaplacený soudní poplatek. Žalobce v tomto řízení učinil prostřednictvím své právní zástupkyně 10 úkonů právní služby, a to příprava a převzetí věci, předžalobní výzva, sepis žaloby, replika k vyjádření žalovaných ze dne 08.03.2021, účast při jednání soudu dne 20.04.2021 (přesahující 2 hodiny), účast při jednání soudu dne 08.06.2021 (přesahující 2 hodiny), sepis závěrečného návrhu a účast při jednání soudu dne 08.07.2021. Žalobci proto byla přiznána paušální odměna za zastupování v tomto řízení, která podle vyhl. č. 177/1996 Sb. v platném znění v řízení z předmětu sporu bez příslušenství 200.000 Kč činí 91.000 Kč (odměna za jeden úkon právní služby činí 9.100 Kč) a paušální náhrada hotových výloh za 10 úkonů právní služby po 300 Kč, tj. 3.000 Kč. Konečně bylo přiznáno jízdné za použití vozidla ke dvěma jednáním soudu ve výši 471,68 Kč (2x trasa Dvůr Králové – Trutnov a zpět, celkem 2x 40 km v souladu s písemným vyúčtováním zástupkyně žalobce) a náhrada za čas promeškaný cestou k jednání 400 Kč (celkem 4 x 30 minut po 100 Kč) a parkovné 10 Kč (dne 20.04.2021). Zástupkyně žalobce doložila, že je plátcem daně z přidané hodnoty (dále jen DPH). Podle ustanovení § 137 odst. 3 o. s. ř. je-li zástupcem v řízení advokát, patří k nákladům řízení rovněž částka odpovídající dani z přidané hodnoty, kterou je povinen z odměny za zastupování a z náhrad odvést podle zvláštního právního předpisu. Proto k odměně přísluší rovněž daň z přidané hodnoty. Právní služby jsou službami podléhajícími základní sazbě daně. Základní sazba DPH činí 21 %. Základem daně jsou odměna za zastupování a náhrady (mimo parkovné), tj. částka 94.871,68 Kč. Daň činí 19.923,05 Kč. Celkově bylo na nákladech řízení přiznáno 122.805 Kč Náklady jsou splatné k rukám zástupkyně žalobce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

28. Lhůty k plnění stanovil soud dle § 160 odst. 1 o. s. ř., když soud neshledal důvody pro stanovení lhůt delších.