26 Co 18/2026

Plný text

Krajský soud v Hradci Králové rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Dany Mazákové a soudců Mgr. Ondřeje Rotta a Mgr. Olgy Mičanové ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce , adresa zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o určení vlastnického práva k odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Hradci Králové ze dne 24. listopadu 2025, č. j. 8 C 84/2024-204

I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.

1. Shora označeným rozsudkem okresní soud určil, že žalobce je vlastníkem pozemku p. č. , číslo, , zapsaném na listu vlastnictví č. , hodnota, , jakož i pozemků p. č. , číslo, st. p. č. , číslo, a p. č. , číslo, , vymezených na základě geometrického plánu č. , hodnota, ověřeného dne , datum, oprávněným zeměměřičským inženýrem , tituly před jménem, , jméno FO, (tento geometrický plán je přílohou rozsudku), vše v obci a katastrální území , adresa, (výrok I), a žalované současně uložil, aby nahradila náklady řízení žalobce , částka, (výrok II).

2. Žalobce se domáhal žádaného určení s odůvodněním, že předmětné nemovitosti nabyl vydržením.

3. Po skutkové stránce okresní soud vyšel z toho, že žalovaná je v katastru nemovitostí vedena jako vlastník předmětných pozemků, o tyto pozemky se nestará, neobhospodařuje je sama, ani pomocí třetích osob. Žalobce je vlastníkem sousedních pozemků p. č. , číslo, , p. č. , číslo, , st. p. č. , číslo, a st. p. č. , hodnota, , které fakticky tvoří s výše označenými pozemky žalované jeden funkční celek. Na všech těchto pozemcích (včetně pozemků, které jsou předmětem žaloby) žalobce hospodaří, přičemž v této činnosti pokračuje po svých rodinných předcích – po rodičích a prarodičích. Okresní soud uzavřel, že žalobce se držby předmětných pozemků chopil v roce , datum, , v souvislosti s tím, když v pozůstalostním řízení po své babičce (zemřelé dne , datum, ) získal spoluvlastnický podíl o výši jedné poloviny k sousedním nemovitostem. V roce , datum, pak žalobce získal (kupní smlouvou ze dne , datum, ) zbývající spoluvlastnický podíl. Držby všech pozemků se žalobce ujal bezprostředně poté, co bylo dne , datum, vydáno rozhodnutí o dědictví. Do držby předmětných nemovitostí vstoupil v dobré víře v rozsahu, v jakém tyto nemovitosti užíval jeho dědeček (v hranicích, odpovídajících stávajícímu oplocení). Držba žalobce nebyla dlouhodobě nijak zpochybňována, a i sám žalobce až do roku , datum, mohl být v dobré víře, že je vlastníkem předmětných nemovitostí, protože až v tomto roce se dozvěděl, že stav zápisu v katastru nemovitostí neodpovídá jeho subjektivnímu přesvědčení o rozsahu vlastnictví. Současně okresní soud dospěl k závěru, že žalovaná neprokázala nepoctivý úmysl žalobce.

4. Z toho okresní soud dovodil, že byly splněny podmínky § 1095 o. z., upravujícího tzv. mimořádné vydržení, dle kterého vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá, uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak k vydržení zapotřebí, a pokud se současně neprokáže nepoctivý úmysl.

5. Povinnost nahradit náklady řízení žalobce uložil okresní soud žalované, která byla v řízení zcela neúspěšná. Odkázal při tom na § 142 odst. 1 o. s. ř. Současně však okresní soud dovodil mimořádné okolnosti případu ve smyslu § 150 o. s. ř., spočívající mimo jiné v tom, že žalovaná je omezena ve svéprávnosti a jedná za ní fakticky ve všem její opatrovnice. Proto uložil žalované povinnost nahradit pouze část nákladů řízení žalobce ve výši odpovídající jedné polovině zaplaceného soudního poplatku.

6. Proti rozsudku podala žalovaná včas odvolání. Nesporovala závěr okresního soudu o tom, že žalobce předmětné nemovitosti dlouhodobě užívá. Nesouhlasila ale se závěrem, že by nebyl prokázán nepoctivý úmysl žalobce. Poukazovala při tom na skutečnost, že si žalobce byl minimálně od roku , datum, velmi dobře vědom, že předmětné nemovité věci nejsou jeho vlastnictvím, ale že užívá věci ve vlastnictví žalované. Namítala, že postupem dle § 1095 o. z. mohlo dojít k vydržení nejdříve k datu , datum, , ale že v této době si již žalobce byl vědom, že není vlastníkem věcí, proto nemohl nemovitosti nabýt vydržením. Žalobci vyčetla, že se choval nepoctivě, protože jí za užívání nemovitostí nic nezačal hradit ani poté, co se dozvěděl, že není jejich vlastníkem, že nehradil ani daň z nemovitostí, a že se začal domáhat určení svého vlastnictví teprve poté, co ona vyplatila dluhy, jimiž byl zatížen spoluvlastnický podíl jejího strýce. Navrhla, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu změnil a žalobu zamítl.

7. Žalobce se s rozsudkem okresního soudu ztotožnil a navrhl jeho potvrzení. Zopakoval, že se držby ujal již v roce , datum, , že předmětné nemovitosti po celou dobu užívá, a že při převzetí držby neměl žádné nepoctivé úmysly. Připomenul rovněž, že se držby ujal v dobré víře po svých prarodičích, a že po velmi dlouhou dobu faktický stav nenasvědčoval právním nedostatkům.

8. Po zjištění, že odvolání bylo podáno včas a osobou oprávněnou (§ 201 a 204 odst. 1 o. s. ř.), krajský soud přezkoumal napadené rozhodnutí a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

9. V prvé řadě je třeba uvést, že v nyní projednávané věci je dán naléhavý právní zájem žalobce na jím požadovaném určení (§ 80 o. s. ř.). Pakliže by tomu tak nebylo, nemohl by žalobce se svojí žalobou uspět. Naléhavý právní zájem vyplývá z toho, že žalobce tvrdí, že mu svědčí vlastnické právo k předmětným nemovitostem, avšak v katastru nemovitostí je jako vlastník zapsána žalovaná, která jeho vlastnické právo sporuje. Žalobce se tak bez rozhodnutí soudu nemůže domoci požadované změny stavu zápisu v katastru nemovitostí.

10. Odvolací soud je s okresním soudem za jedno v tom, že žalobce je vlastníkem předmětných nemovitostí, a že je nabyl vydržením a to dnem , datum, . Po skutkové stránce nebylo mezi účastníky sporu o tom, že žalobce předmětné nemovitosti dlouhodobě trvale užívá, a že naopak žalovaná o nemovitosti dlouhodobě neprojevovala žádný zájem a ani neučinila žádné kroky (právní ani faktické), aby žalobci v užívání nemovitostí zamezila. A to ani poté, co v roce , datum, vyšlo najevo, že žalobce fakticky užívá i pozemky, které jsou dle zápisu v katastru nemovitostí ve vlastnictví žalované. Sporné nebylo ani to, že žalobce užívá pozemky žalované v rozsahu vymezeném stávajícím oplocením, a z dokazování vyplynulo, že oplocení je co do umístění dlouhodobě neměnné a ohraničuje pozemky dosud zapsané jakožto vlastnictví žalované v rozsahu, jak jsou tyto pozemky vymezeny v geometrickém plánu, který je součástí rozsudku okresního soudu.

11. V řízení bylo prokázáno, že se žalobce ujal držby v roce , datum, , v době, kdy zdědil spoluvlastnický podíl po své babičce. Zde je však třeba závěry okresního soudu korigovat, protože tímto okamžikem se žalobce mohl ujmout držby předmětných nemovitostí (ve víře, že je nabyl dědictvím spolu s nemovitostmi, které skutečně zdědil) pouze v rozsahu spoluvlastnického podílu. Pro vznik držby je totiž nezbytné naplnění dvou předpokladů: vůle s věcí nakládat jako s vlastní (animus possidendi – prvek subjektivní) a faktické ovládání věci – panství nad věcí (corpus possessionis – prvek objektivní). Nestačí, je-li dána jen držební vůle nebo jen faktické ovládnutí věci; oba tyto prvky musí být splněny současně. Podíl (spoluvlastnické právo) je samostatným předmětem vydržení a vydržet ho může ten, kdo ho drží. Nejde v takovém případě o držbu celé věci (výlučného vlastnického práva), ale ideální části (spoluvlastnického práva neboli podílu). Je-li tak držitelem věci (vlastnického práva k ní) ten, kdo s věcí nakládá jako s vlastní, tedy chová se k ní jako její vlastník, je držitelem spoluvlastnického podílu ten, kdo se k ostatním spoluvlastníkům chová jako spoluvlastník věci a reálně vykonává vůči nim ta práva, která zákon spoluvlastníku dává, např. se podílí na rozhodování o hospodaření se společnou věcí, se souhlasem ostatních užívá věc z titulu spoluvlastnického práva, uplatňuje úspěšně předkupní právo apod. Protože i držba spoluvlastnického podílu předpokládá faktický stav, faktický výkon obsahu spoluvlastnického práva, musí jít o skutečný výkon práva (zpravidla respektovaný ostatními spoluvlastníky). K tomu viz například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 11. 2025 sp. zn. 22 Cdo 2769/2025.

12. V nyní projednávané věci tak žalobce mohl od roku , datum, držet (tedy fakticky s věcí nakládat i mít vůli s věcí nakládat jako s vlastní) pouze spoluvlastnický podíl k předmětným nemovitostem. Protože ale žalobce v roce , datum, získal zbývající spoluvlastnický podíl na přilehlých nemovitostech, a protože z dokazování vyplynulo, že se tím ujal držby i tohoto spoluvlastnického podílu a od té doby vykonává držbu předmětných nemovitostí jakožto jejich úplný vlastník (ve víře, že jemu vlastnicky náleží i sporné pozemky), je možno uzavřít, že držba žalobce (v rozsahu celého vlastnictví) trvá nepřetržitě od roku , datum, dosud.

13. Jak okresní soud správně uzavřel, v daném případě se jedná o posouzení, zda byly naplněny podmínky ustanovení § 1095 o. z., které hovoří, že uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl. V intencích ustanovení § 1091 odst. 2 o. z. je k vydržení vlastnického práva k nemovité věci je potřebná nepřerušená držba trvající deset let. Přičemž s ohledem na přechodné ustanovení § 3066 o. z. do doby stanovené v § 1095 se započte i doba, po kterou měl držitel, popřípadě jeho právní předchůdce, věc nepřetržitě v držbě přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona; tato doba však neskončí dříve než uplynutím dvou let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, jde-li o věc movitou, a pěti let, jde-li o věc nemovitou. S ohledem na to, že stávající občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., jinak též „o. z.“) nabyl účinnosti dnem , datum, (viz § 3081 o. z.), mohla žalobci vydržecí lhůta uplynout teprve dnem , datum, .

14. Z výše uvedeného plyne, že za situace, kdy bylo prokázáno, že žalobce vykonává držbu předmětných nemovitostí nepřetržitě od roku , datum, a bylo tomu tak i k datu , datum, , uplynula by mu tímto datem lhůta 20 let potřebná k nabytí vlastnického práva vydržením. V případě institutu mimořádného vydržení se (na rozdíl od řádného vydržení, upraveného v § 1089 a násl. o. z.) nezkoumá dobrá víra držitele, ale pouze případný nepoctivý úmysl. Žalovaná by proto v intencích ustanovení § 1095 věty druhé o. z. mohla být úspěšná se svojí obranou pouze tehdy, pakliže by prokázala nepoctivý úmysl žalobce. Okresní soud při posuzování otázky vyšel z relevantní judikatury, kterou na daný případ správně aplikoval. Protože žalovaná ve svém odvolání pouze zopakovala námitky, které uplatnila v řízení před okresním soudem, je možno zcela odkázat na odůvodnění prvostupňového rozhodnutí a judikaturu tam citovanou. Proto odvolací soud v zásadě pouze opakuje, že pokud jde o okamžik, ke kterému se posuzuje držba „nikoliv v nepoctivém úmyslu“ pro účely mimořádného vydržení, Nejvyšší soud dovodil, že podmínkou mimořádného vydržení je, že držiteli není prokázán nepoctivý úmysl při uchopení držby; to, že snad později zjistí, že vlastníkem věci (subjektem drženého práva) je někdo jiný, nemá bez dalšího za následek zánik podmínek mimořádného vydržení. Dále Nejvyšší soud vyložil, že samotný „nikoliv nepoctivý úmysl“ se nemusí změnit v úmysl nepoctivý jen tím, že držitel zjistí okolnosti, ze kterých se podává, že vlastníkem věci je ve skutečnosti někdo jiný (k tomu viz například rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 10. 5. 2023, sp. zn. 22 Cdo 2307/2022 a ze dne 19. 4. 2022 sp. zn. 22 Cdo 3387/2021). Nepoctivý úmysl tedy brání vydržení jen za předpokladu, že existoval při uchopení držby. Pro posouzení otázky vydržení tedy není rozhodné tvrzení žalované, že si žalobce byl od roku 2014 velmi dobře vědom, že předmětné nemovité věci nejsou jeho vlastnictvím, a nelze ani přisvědčit výkladu, že žalobci nemohla k datu , datum, uplynout vydržecí doba pro mimořádné vydržení, jestliže k tomuto datu si již měl být vědom toho, že mu vlastnické právo nesvědčí. Dovolací soud rovněž již opakovaně judikoval, že zabránit mimořádnému vydržení lze v zásadě jen žalobou napadající držbu nebo tvrdící nepoctivý úmysl držitele při jejím nabytí. Naposledy například ve svém rozsudku ze dne 27. 5. 2025, sp. zn. 22 Cdo 505/2025, kde výslovně uvedl, že jen konflikt účastníků probíhající od roku , datum, nevylučuje nikoli nepoctivý úmysl držitelů k rozhodnému datu , datum, ; zabránit mimořádnému vydržení lze totiž v zásadě jen žalobou napadající držbu nebo tvrdící nepoctivý úmysl držitele při jejím nabytí. Znovu je třeba zopakovat, že nepoctivý úmysl je třeba posuzovat pouze k okamžiku uchopení držby, tedy pouze ve vztahu k okolnostem, za kterých žalobce držbu převzal v roce , datum, respektive v roce , datum, . Proto nemůže být ve věci podstatné, že žalobce poté, co v roce , datum, mohl seznat, že pozemky v rozsahu, jak je užívá, zahrnují i pozemky ve vlastnictví žalované, nezačal za tyto pozemky hradit daň z nemovitostí a ani žalované neposkytl žádné plnění za užívání pozemků. Je třeba připomenout, že když se žalobce držby ujal, činil tak s tím, že přebírá vlastnictví k nemovitostem v rozsahu, ve kterém jeho předci dlouhodobě nemovitosti užívali, a že své vlastnické právo nabyl od osob blízkých (od svých prarodičů). Ze všech důkazů plyne, že držba nemovitostí v tomto rozsahu nebyla dlouhodobě nikým a ničím zpochybňována, a že ostatně ani žalovaná (či její právní předchůdci) držbu v tomto rozsahu nijak nesporovala. Ostatně ve výše již zmíněném rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 10. 5. 2023, sp. zn. 22 Cdo 2307/2022 se mimo jiné uvádí, že ujme-li se nabyvatel spolu s pozemkem, který nabyl do vlastnictví, i držby části sousedního pozemku, neznamená to bez dalšího, že jedná v nepoctivém úmyslu, a to dokonce ani tehdy, je-li jeho držba nepoctivou, neboť mu „musí být z okolností zjevné, že vykonává právo, které mu nenáleží“. Nepoctivý úmysl žalobce v okamžiku uchopení držby tak v nyní projednávané věci z ničeho dovodit nelze.

15. Odvolací soud může chápat podiv žalované nad tím, že žalobce se k vlastnictví přihlásil teprve až poté, co žalovaná pozemky zbavila zatížení, plynoucích z toho, že když nabyla spoluvlastnický podíl k nemovitostem po svém strýci, zdědila s tím i dluhy, které byly zajištěny předmětnými pozemky. K tomu je však třeba uvést, že k výmazu zástavních práv došlo v roce , datum, , ale žalobce se mohl ke svému vlastnickému právu přihlásit teprve poté, co mu uplynula vydržecí doba, tedy až následně v roce , datum, . Proto je stěží možno žalobci vytýkat (a případně z toho dokonce dovozovat nepoctivý úmysl žalobce), že se o svá práva začal brát teprve až poté, co došlo k výmazu zástavních práv. Nutno je v této souvislosti připomenout, že to byla žalovaná, kdo mohl účinně zabránit tomu, aby žalobce nemovitosti nabyl vydržením. Jestliže již v roce , datum, bylo žalované (respektive její opatrovnici, která je ze zákona povinna hájit práva žalované) sděleno, že je vlastníkem souboru nemovitostí v katastrálním území , adresa, , situovaných do sousedství nemovitostí ve vlastnictví žalobce, a současně nabyla žalovaná povědomí o tom, že část těchto nemovitostí si zabral a obhospodařuje žalobce, nic žalované nebránilo v tom, aby sama učinila příslušné kroky k tomu, aby žalobce z držby vypudila. Občanský zákoník je ve vztahu k nabytí vlastnického práva mimořádným vydržením zakotven na principu, že každý se má brát o svá práva, a přitom ponechával vlastníkům poměrně dlouhou lhůtu pěti let (od okamžiku, kdy byl institut mimořádného vydržení do právního řádu znovu zaveden), aby se o svá práva začali zajímat. Jestliže žalovaná po celou tuto dobu neučinila vůbec nic, aby se o své vlastnické právo přihlásila, nelze to hodnotit jako řádný výkon práv vlastníka. Za této situace nelze žalobci přičíst k tíži, že při dlouhodobé nečinnosti žalované se v okamžiku, kdy nabyl vlastnictví vydržením, o své vlastnické právo přihlásil u soudu.

16. Odvolací soud na základě výše řečeného uzavírá, že žalobce nabyl vlastnické právo k předmětným pozemkům vydržením, protože věci držel po dobu zákonem stanovenou, a protože z ničeho nelze dovodit nepoctivý úmysl žalobce. Proto odvolací soud rozsudek okresního soudu potvrdil (§ 219 o. s. ř.).

17. V odvolacím řízení byla žalovaná zcela neúspěšná, proto by byla povinna nahradit žalobci jeho náklady tohoto řízení (§ 142 odst. 1 o. s. ř., § 224 odst. 1 o. s. ř.). Žalobce se však svého práva výslovně vzdal, proto právo na náhradu nákladů odvolacího řízení nebylo přiznáno žádnému z účastníků.