47 Co 44/2026

Plný text

Krajský soud v Hradci Králové rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Martiny Borovcové a soudců JUDr. Romany Novákové a Mgr. Borise Nypla ve věci žalobce: Jméno žalobce ., IČO IČO žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B . sídlem Adresa advokáta B o neplatnost a neoprávněnost výpovědi z nájmu k odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Náchodě ze dne 27. 11. 2025 č. j. 5 C 280/2025-130

I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.

II. Žalobce je povinen nahradit žalované náklady odvolacího řízení ve výši 13 424 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta žalované 1. Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu na určení, že výpověď ze dne 1. 4. 2025 smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání uzavřené dne 18. 7. 2016 ve znění dodatků mezi žalobcem jako nájemcem a žalovanou jako pronajímatelkou je zdánlivá, neplatná a neoprávněná a uložil žalobci povinnost zaplatit žalované náklady řízení 33 610 Kč.

2. Okresní soud vyšel ze zjištění, že žalobce jako nájemce uzavřel v červnu (správně patrně v červenci) 2016 se žalovanou jako pronajímatelkou smlouvu o nájmu, jejímž předmětem byl hotel , Anonymizováno, v obci , adresa, . Nájemní smlouva ve znění jejích dodatků byla uzavřena na dobu určitou do 30. 4. 2027. Nájemné bylo původně sjednáno ve výši 35 000 Kč měsíčně, v průběhu nájemního vztahu bylo zvyšováno. Žalobce již ke dni 1. 4. 2021 dlužil žalované 690 467 Kč, což písemně téhož dne uznal. Dluh však ve lhůtě stanovené v uznávacím projevu ani nikdy později neuhradil. V průběhu nájemního vztahu pouze požádal žalovanou o poskytnutí slevy z nájmu z důvodu vad vyskytujících se na předmětu nájmu v celkové výši 361 500 Kč. Dne 1. 4. 2025 dala žalovaná žalobci výpověď z nájmu, a to pro neuhrazení nájemného za rok 2024, za leden 2025 a za dobu, na kterou se vztahovalo uznání dluhu. Žalobce podal proti výpovědi včas, tj. ve lhůtě jednoho měsíce od jejich doručení, námitky, které však žalovaná neuznala. Takto zjištěný skutkový stav posoudil okresní soud po právní stránce a dospěl k závěru, že výpověď z nájmu není neplatná ani neoprávněná. Nepřisvědčil žalobci, že výpověď je neplatná pro neurčitost výpovědního důvodu. Měl za to, že žalovaná vymezila důvod výpovědi dostatečně určitě tím, že uvedla období, za které nebylo nájemné žalobcem zaplaceno a pro které je výpověď žalobci dávána. Nebylo třeba, aby žalovaná ve výpovědi uvedla i konkrétní výši dluhu. Okresní soud neshledal výpověď ani neoprávněnou. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalobce žalované nájemné, pro které byla dána výpověď, skutečně nezaplatila. Žalobce se bránil pouze tím, že měl právo na slevu z nájemného a na úhradu nákladů vynaložených na opravu vad pronajaté věci. Neposkytl však soudu dostatečně určitá tvrzení ohledně toho, kdy vady zjistil, v čem spočívaly, kdy jejich existenci oznámil žalované a kdy uplatnil nárok na jejich odstranění. Soud tak nemohl posoudit, zda byly vady ve smyslu § 2208 obč. zák. oznámeny řádně a včas, zda šlo o vady bránící řádnému užívání pronajaté věci ani zda byla k jejich opravě žalovaná povinna. Výpověď proto shledal oprávněnou, aniž by měl za to, že její uplatnění představuje výkon práva v rozporu s dobrými mravy. Žalovaná podáním výpovědi pouze uplatnila své zákonné právo. Okresní soud z těchto důvodů žalobu zamítl.

3. Proti rozsudku okresního soudu podal odvolání žalobce. Namítal, že okresní soud dospěl k závěru, že žalobce neprokázal vady předmětu nájmu, přitom však odmítl provést důkazy, které žalobce k tomuto svému tvrzení navrhoval. Z listiny nazvané „Komunikace s panem , jméno FO, “ je přitom zřejmé, že žalovaná byla o vadách informována ještě před zahájením vlastního provozu předmětu nájmu dne 14. 2. 2016. Žalobce tedy vadu oznámil hned poté, kdy ji zjistil (§ 2214 obč. zák.). V téže listině vytýká žalobce i vadu topení. Žalovaná přitom popírá, že vůbec došlo k vytčení této vady. Vytčení vad mohla potvrdit i svědkyně , jméno FO, . Pokud okresní soud navržené důkazy neprovedl a rozhodnutí postavil na závěru, že žalobce existenci vad neprokázal, je jeho rozhodnutí nepřezkoumatelné a z důvodů tzv. opomenutých důkazů i protiústavní. Notifikační povinnosti nebylo ostatně ani třeba, neboť žalovaná se s existencí vad seznámila sama na místě při prohlídce předmětu nájmu. Výpověď nájmu je neplatná i proto, že žalovaná v ní nespecifikovala řádně důvod, neboť neuvedla, kterých konkrétních měsíců se dluh na nájemném týká a kolik činí (jaká je jeho výše). Žalobce vady předmětu nájmu řádně a včas oznámil, žalovaná je bez zbytečného odkladu neodstranila, a proto vzniklo žalobci právo na slevu z nájemného. Výpověď z nájmu je v rozporu s dobrými mravy, neboť žalovaná svým jednáním, kdy popírá oznámení vad a odmítá hradit žalobci náklady provedených oprav, zneužívá postavení pronajímatele. Žalobce navrhl, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

4. Žalovaná ve vyjádření k odvolání označila rozsudek okresního soudu za správný. Ztotožnila se se skutkovými i právními závěry soudu prvního stupně. Vyjádřila přesvědčení, že žalobce neprokázal, že splnil notifikační povinnost ohledně vad. Okresní soud nepochybil, pokud neprovedl některé z navržených důkazů, neboť žalobce předtím nesplnil svoji povinnost tvrzení ohledně rozhodných skutečností. Nesplnil ani povinnost důkazní, jelikož ve lhůtě stanovené okresním soudem neoznačil důkazy, jimiž by mohly být prokázány konkrétní platby na konkrétně provedené opravy. Obecným poukazem na faktury dodavatelů bez jejich bližšího označení nemohla být důkazní povinnost žalobce splněna. Kromě toho žalobce jako nájemce nemohl přestat platit nájemné zcela, i kdyby uplatnil právo na slevu či náhradu nákladů na opravu předmětu nájmu. Limitace zápočtu je uvedena v § 2208 odst. 2 obč. zák. a rovná se nájemnému za jeden měsíc. I kdyby nárok žalobce vůči žalované přesáhl hodnoty měsíčního nájemného, musel by jej žalobce uplatnit vůči žalované přímo, nikoliv formou zápočtu. I v takovém případě by byl výpovědní důvod dán a výpověď by byla oprávněná. Žalovaná navrhla potvrzení rozsudku.

5. Odvolací soud přezkoumal rozsudek okresního soudu z podnětu podaného odvolání, odvolání však neshledal důvodným.

6. Odvolací soud má za to, že okresní soud posoudil věc správně a své rozhodnutí též přiléhavě a srozumitelně zdůvodnil. Odvolacímu soudu proto nezbývá než tyto důvody ve stručnosti zopakovat, popřípadě následujícím způsobem doplnit.

7. Pokud jde o otázku platnosti výpovědi z nájmu, má odvolací soud shodně s okresním soudem za to, že výpověď je třeba považovat za platnou. Žalovaná ve výpovědi uvedla, že výpověď je dána pro nezaplacení nájemného i kterých měsíců (kterého období) se tento výpovědní důvod týká. Odvolací soud souhlasí se závěrem okresního soudu, že takto vymezený výpovědní důvod je dostatečně určitý a výpověď na něm založenou lze považovat za platnou. Souhlasí též s názorem, že nezbytnou náležitostí výpovědi není údaj o celkové výši dluhu na nájemném. Výpověď žalované daným kritériím dostála, neboť je v ní uvedeno, že byla dána pro neplacení nájemného v roce 2024, v lednu 2025 a dále pro nezaplacené nájemné za dobu do 1. 4. 2021, jež se stalo předmětem uznání dluhu spolu s dlužným pojistným v celkové výši 690 467 Kč.

8. Uvedenému hodnocení není podle názoru odvolacího soudu na překážku, že v některých měsících roku 2024 žalobce nájemné zaplatil (srov. tabulku placeného a neplaceného nájemného na č.l. 90 spisu), a nedluží tedy nájemné za celý tento kalendářní rok, jak by odpovídalo znění výpovědi (důvodům v ní uvedeným). Z hlediska platnosti výpovědi, tj. uvedení jejího důvodu, je však rozhodující údaj o tom, že výpověď je dávána mj. pro nezaplacení nájemného za rok 2024 (čemuž je při absenci bližšího vymezení třeba rozumět tak, že nájemné nebylo placeno po celý tento rok), nikoliv okolnost, zda je toto tvrzení pravdivé. Důvod je tedy i v tomto případě vymezen určitě. Zda je takové tvrzení též pravdivé, tj. bude-li tento důvod výpovědi v tvrzeném či alespoň pro výpověď potřebném rozsahu prokázán, spadá již do posouzení oprávněnosti výpovědi. Z hlediska platnosti výpovědi však tato okolnost nehraje žádnou roli. Zde je rozhodující pouze určitost tvrzení, a ta byla dodržena.

9. Stejně tak podle názoru odvolacího soudu není na úkor platnosti výpovědi skutečnost, že jejím výslovně uvedeným důvodem se stal i dluh, který byl žalobcem uznán dne 1. 4. 2021 v celkové výši 690 467 Kč, přičemž uvedená částka představovala nejen dluh na nájemném, ale též na nezaplaceném pojistném. Jak vyplývá ze samotného textu uznání dluhu, dluh vznikl nezaplacením nájemného a pojistného s tím, že přesný rozpis dluhu je uveden v příloze uznání dluhu. Z kopie této přílohy (č.l. 7 spisu) je patrné, kterého nájemného se uznaný dluh týkal (vedle pojistného). Jednalo se o nájemné za celkem 15 konkrétně vyjmenovaných měsíců v období od ledna 2018 do prosince 2020. Důvod výpovědi spočívající v nezaplacení nájemného byl tedy i v tomto případě vymezen dostatečně určitě. Skutečnost, že předmětem uznání byl i dluh na pojistném, který se důvodem výpovědi nestal, na uvedeném hodnocení nemůže nic změnit.

10. Obdobně je třeba souhlasit i se závěrem okresního soudu ohledně oprávněnosti výpovědi.

11. Okresní soud správně požadoval po žalobci, aby ve vztahu ke každé konkrétní vadě předmětu nájmu uvedl, kdy ji zjistil a kdy ji žalované oznámil (s případným požadavkem na její odstranění). Žalobce tomuto procesnímu požadavku nedostál, a to ani v rovině tvrzení. Chybělo-li v tomto směru tvrzení, nemohlo být provedeno ani dokazování. Okresní soud nemohl vycházet ze skutkového stavu, že žalobce vady zjistil včas, že je řádně a včas oznámil žalované a že žalovaná vady bez zbytečného odkladu sama neodstranila. Správně neměl za prokázanou ani vlastní existenci vad a jejich povahu. Nedostatek těchto zjištění mu neumožňoval závěr, že žalobci vzniklo ve smyslu § 2208 odst. 2 obč. zák. právo na slevu z nájmu a na náhradu nákladů vynaložených na opravu vad, které by mohl započíst proti dlužnému nájemnému.

12. Mělo-li dojít k oznámení vad dopisem žalobce ze dne 14. 2. 2016, jak tvrdil žalobce v odvolání, pak nelze než uzavřít, že právo na slevu z nájmu pro tyto vady nebylo uplatněno včas. Žalobce tak byl povinen učinit nejpozději ve lhůtě 6 měsíců od zjištění vad (§ 2208 odst. 3 obč. zák.). Jediným tvrzeným případem uplatnění práva na slevu z nájemného ze strany žalobce je přitom jeho (nedatovaný) dopis, v němž žalobce reaguje na upomínku žalované ze dne 5. 2. 2025 (č.l. 27 spisu). Dopis tedy musel být psán v roce 2025, což je doba daleko přesahující zákonem vymezenou lhůtu 6 měsíců pro uplatnění práva, již je třeba v tomto konkrétním případě počítat nejpozději od 14. 2. 2016, kdy byly vady oznamovány a tedy již musely být i zjištěny. Právo na slevu tedy bylo uplatněno opožděně a již z tohoto důvodu nemohlo být žalobci přiznáno.

13. I kdyby však bylo možné právu na slevu z nájmu v uplatněné výši celkem 361 500 Kč (234 900 Kč + 126 600 Kč) přisvědčit, stále by zbývala na nezaplaceném nájemném částka mnohonásobně přesahující výši jednoho nájemného, která postačovala jako způsobilý důvod k výpovědi nájmu (§ 2309 obč. zák.). Jak již bylo uvedeno, uplatnění žádného jiného práva na slevu z nájmu (práva na slevu ve větším rozsahu) nebylo žalobcem v řízení ani tvrzeno.

14. Totéž platí i o nákladech, které žalobce podle svého tvrzení vynaložil na opravu vad pronajatého hotelu. Ačkoliv je obsahem spisu písemná korespondence mezi účastníky, v níž se žalobce zmiňuje o možnosti uplatnění tohoto nároku vůči žalované, případně dokonce o jeho započtení proti pohledávkám žalované (srov. opět např. dopis č.l. 27), provedení vlastního zápočtu ani netvrdil a z obsahu spisu ani nelze dovodit, že by se tak někdy stalo. Je proto třeba vycházet z toho, že k jednostrannému projevu vůle žalobce započíst svou pohledávku z titulu náhrady vynaložených nákladů proti pohledávce žalované na nájemné nedošlo. I kdyby žalobce právo na náhradu nákladů měl, jednalo by se stále o právo samostatně stojící proti právu žalované na zaplacení nájemného. Právo žalované na nájemné však též stále existuje a nikterak, tedy ani zápočtem, nezaniklo.

15. Lze proto shrnout, že se žalobci nepodařilo prokázat, že dluh na nájemném v důsledku uplatnění jeho vlastních pohledávek vůči žalované zanikl, a že tedy důvod výpovědi nájemní smlouvy, spočívající v dlužném nájemném přesahujícím jeden měsíc, nebyl dán. Odvolací soud dospěl stejně jako okresní soud k závěru, že žalobce takový dluh ke dni výpovědi tížil. Výpověď proto nelze považovat za neoprávněnou.

16. Odvolací soud z výše uvedených důvodů rozsudek okresního soudu jako správný potvrdil (§ 219 o.s.ř.).

17. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle ustanovení § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaná byla v odvolacím řízení úspěšná, měla proto právo i na náhradu nákladů této fáze řízení.

18. Odvolací náklady žalované spočívaly v odměně za zastupování za 2 úkony právní služby po 3 700 Kč (§ 7 bod 5. vyhl. č. 177/1996 Sb. – vyjádření k odvolání, zastoupení při jednání), 2 paušálních náhradách hotových výdajů po 450 Kč (§ 13 odst. 1 a 4 vyhl. č. 177/1996 Sb.), jízdném zástupce žalované za cestu vykonanou osobním automobilem k odvolacímu soudu na trase , adresa, a zpět v celkové délce 240 km ve výši 1 744 Kč (§ 137 odst. 1 o. s. ř.), náhradě za promeškaný čas za sedm ½ hodin po 150 Kč (§ 14 odst. 1 a 3 vyhl. č. 177/1996 Sb.) a 21% DPH ve výši 2 329,74 Kč (§ 137 odst. 3 o. s. ř.). Celkem představovaly odvolací náklady žalobkyně po zaokrouhlení na celé koruny 13 424 Kč.