11 Co 200/2024

Plný text

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Jany Palkovské a soudkyň JUDr. Evy Placzkové a JUDr. Zuzany Ihnátové ve věci žalobce: jméno žalobce sídlem adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený dne Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená dne Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o vyklizení bytu k odvolání 1. žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Karviné – pobočky v Havířově ze dne 27. 3. 2024, č. j. 113 C 53/2023-67 I. Rozsudek okresního soudu se mění tak, že se zamítá žaloba o povinnost 1. a 2. žalovaných vyklidit byt č. , hodnota, sestávající ze dvou pokojů a kuchyňského koutu v domě čp. , adresa, v obci , adresa, .II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným, 2. žalované k rukám jejího advokáta, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na náhradě nákladů řízení částky- 1.500 Kč 1. žalovanému a- 5.400 Kč 2. žalované.III. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným, 2. žalované k rukám jejího advokáta, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na náhradě nákladů odvolacího řízení částky- 7.100 Kč 1. žalovanému a- 11.000 Kč 2. žalované.

1. Napadeným rozsudkem okresní soud zavázal oba žalované vyklidit byt č. , hodnota, sestávající ze dvou pokojů a kuchyňského koutu v domě čp. , adresa, v obci , adresa, do 15 dnů od právní moci rozsudku a uložil jim povinnost zaplatit společně a nerozdílně žalobci k rukám jeho advokáta na náhradě nákladů prvostupňového řízení částku 13.712 Kč ve třídenní lhůtě od právní moci rozsudku.

2. Proti rozsudku podal 1. žalovaný včasné odvolání, v němž okresnímu soudu vytýkal vadné právní posouzení věci. Brojil především proti závěru přijatému po provedení jazykového výkladu nájemní smlouvy, totiž že projevený zájem nájemců o prodloužení nájemního poměru nebyl spojen s povinností pronajímatele respektovat prodloužení nájemního poměru o další dva roky. Podle interpretace nájemní smlouvy provedené okresním soudem žalovaní nebyli oprávněni jednostranným právním jednáním, tedy vyjádřením zájmu, prodloužit dobu trvání nájemního poměru, zatímco 1. žalovaný ze znění smlouvy dovozoval opak. Při výkladu okresního soudu bylo příslušné ustanovení nájemní smlouvy vlastně nadbytečné, protože prý nezakládalo práva ani povinnosti. Nejedná se přitom o smlouvu o smlouvě budoucí. Rozumným výkladem sledujícím ekonomický účel nájemního bydlení sociálního typu v domě s pečovatelskou službou je třeba dovodit, že zmíněná sporná část nájemní smlouvy zakládá tzv. opci, tedy právo nájemce jednostranným adresovaným právním jednáním docílit prodloužení nájemního vztahu, a to vždy maximálně o dva roky. Stejné ustanovení nevylučuje možnost uzavřít dohodu s odlišnou úpravou doby trvání nájemního vztahu, limitovanou pouze kogentní právní úpravou. Žalovaní nabídli okresnímu soudu řadu důkazů ke svému tvrzení, že účelem nájemní smlouvy bylo, aby se nájemce mohl domoci prodloužení nájmu jednostranným právním jednáním. Všechny ostatní nájemní smlouvy k bytům v domě čp. , adresa, , nevyjímaje z toho byty, jejichž rekonstrukce byla provedena ze žalobcova rozpočtu (a nikoli z dotací), měly totožný obsah. Přijetím dotace se žalobce zavázal respektovat dotační podmínky programu „Podpora výstavby podporovaných bytů pro rok 2015“, včetně čl. VIII. bodu 1 písm. f), podle něhož musí nájemní smlouvy obsahovat ujednání o obnovování nájmu k bytu v případě, že nájemce neoznámí, že nehodlá v nájemním vztahu pokračovat. S touto argumentací se 1. žalovaný domáhal změny napadeného rozsudku tak, že žaloba o vyklizení označeného bytu proti žalovaným bude zamítnuta.

3. Žalobce ve vyjádření k odvolání 1. žalovaného navrhl rozsudek okresního soudu jako věcně správný potvrdit.4. 2. žalovaná se připojila k procesnímu stanovisku 1. žalovaného.

5. Rovněž 2. žalovaná podala proti rozsudku včasné odvolání. Usnesením okresního soudu ze dne 12. 9. 2024, č. j. 113 C 53/2023-97, bylo řízení o odvolání (2. žalované) zastaveno, neboť 2. žalovaná nezaplatila ve stanovené lhůtě soudní poplatek za odvolání. Usnesení nabylo účinků právní moci ke dni 2. 10. 2024.

6. V důsledku odvolání 1. žalovaného byl rozsudek okresního soudu otevřen přezkumu odvolacího soudu v celém rozsahu, tj. rovněž ve vztahu mezi žalobcem a 2. žalovanou, podle pravidla vyjádřeného v ust. § 212 písm. c) o. s. ř. (ve spojení s § 2270 odst. 1 věta první před středníkem a § 2271 věta první o. z.). Krajský soud přezkoumal napadený rozsudek a řízení jemu předcházející v celém rozsahu, postupem dle § 214 odst. 1 o. s. ř., se závěrem, že odvolání 1. žalovaného nelze upřít důvodnost.

7. Podle § 1040 odst. 1 o. z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

8. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

9. Podle § 2255 odst. 1 o. z. nájemce užívá byt řádně v souladu s nájemní smlouvou.

10. Podle § 2270 odst. 1 věta první před středníkem o. z. uzavře-li nájemní smlouvu s pronajímatelem více osob, stanou se společnými nájemci bytu.

11. Podle § 2271 věta první o. z. společní nájemci mají stejná práva a povinnosti.

12. Podle § 2300 odst. 1 o. z. je-li předmětem nájmu byt určený pro ubytování osob se zdravotním postižením nebo byt v domě se zařízením určeným pro tyto osoby nebo byt v domě s pečovatelskou službou, jedná se o nájem bytu zvláštního určení.

13. Podle § 555 o. z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.

14. Podle § 556 odst. 1 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen.

15. Podle § 556 odst. 2 o. z. při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

16. Podle § 557 o. z. připouští-li použitý výraz různý výklad, vyloží se v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil jako první.

17. Krajský soud souhlasil se všemi právně významnými skutkovými zjištěními okresního soudu vyjmenovanými v odstavcích 13. – 26. odůvodnění napadeného rozsudku. Tam uvedené skutečnosti plynou z listinných důkazů a částečně také ze shodných tvrzení účastníků. Mezi účastníky byla shodná zejména tvrzení o uzavření smlouvy dne , datum, o nájmu bytu č. , hodnota, v domě čp. , adresa, (dále také jen „byt“), jehož pronajímatelem je žalobce a nájemci se stali oba žalovaní. Shodná byla rovněž tvrzení o obsahu smlouvy, o jejím předmětu, tj. bytu o výměře podlahové plochy přesahující 50 m², který byl rekonstruován z rozpočtových prostředků města (žalobce), nikoli z prostředků poskytnutých , právnická osoba, v rámci Programu „117D514 Podpora výstavby podporovaných bytů pro rok 2015“.

18. Podle zadání Programu „117D514 Podpora výstavby podporovaných bytů pro rok 2015“, části VIII. odst. 1., v pododdíle nazvaném Specifické podmínky pro poskytnutí dotace a nakládání s pečovatelským bytem, je uvedenoc) podlahová plocha pečovatelského bytu nesmí překračovat 50 m²,f) příjemce dotace uzavře s osobou z cílové skupiny nájemní smlouvu k pečovatelskému bytu na dobu 2 let. Nájemní smlouva bude obsahovat ujednání o obnovování nájmu bytu na dobu určitou v případě, že nájemce neoznámí, že nehodlá v nájemním vztahu pokračovat. Nájem se prodlouží vždy nejvíce o další 2 roky.

19. Podle čl. III. odst. 1. smlouvy o nájmu bytu ze dne , datum, nájemní smlouva je uzavřena na dobu určitou 2 let od , datum, s možností prodloužení nájmu vždy nejvíce o další 2 roky v případě zájmu nájemce v nájemním vztahu pokračovat.

20. Podle čl. III. odst. 2. cit. smlouvy nájem může být ukončen:a) uplynutím doby, na kterou byl sjednán,b) písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem,c) písemnou výpovědí danou nájemcem …,d) pronajímatel má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby v souladu s § 2291 o. z. …21. Podle čl. I. dodatku č. 1 ke smlouvě o nájmu bytu ze dne , datum, , který byl uzavřen dne 3. 10. 2018, bod III. odst. 1., odst. 2 smlouvy se mění takto: Smlouva se uzavírá na dobu určitou od 1. 1. 2019 do 31. 12. 2020. V obsahově téměř identickém čl. I. dodatku č. 2 ke stejné nájemní smlouvě, který byl uzavřen dne 6. 11. 2020, byl pouze údaj o trvání nájemního poměru vymezen odlišně jako doba od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2022. Ve zbývající části jsou znění obou dodatků shodná. Podle části II. odst. 1. obou dodatků v ostatním zůstává smlouva o nájmu bytu ze dne , datum, nezměněna.

22. Pro další právní úvahy bylo především nezbytné provést výklad smlouvy o nájmu bytu v části III. odst. 1., odst. 2. a jejích dvou dodatků, a to za použití pravidel dle § 555 a násl. o. z., a zodpovědět otázku, zda a kdy skončil nájemní poměr žalovaných k bytu, vzhledem ke znění dodatků č. 1 a č. 2 k nájemní smlouvě, jejichž obsah interpretovala každá z obou smluvních stran odlišně. Žalobce tvrdil, že nájemní poměr žalovaných k bytu skončil ke dni 31. 12 2022, zatímco žalovaní uvedli, že jejich nájemní vztah k bytu po uvedeném datu pokračoval. Žalobce byl totiž přesvědčen, že článkem I. dodatku č. 1 a dodatku č. 2 k nájemní smlouvě došlo ke změně původního článku III. odst. 1. nájemní smlouvy tak, že zmíněné byty jsou přidělovány vždy jen na dobu určitou (maximálně na 2 roky) a na prodloužení smlouvy o nájmu nevzniká nájemcům právní nárok. Jinak řečeno, ve prospěch žalovaných původně sjednané opční právo se podle těchto dodatků - dle žalobcova úmyslu - mělo změnit a nájemní poměr byl žalovaným prodloužen do 31. 12. 2020, respektive do 31. 12. 2022, aniž žalobci vznikla povinnost vyhovět žádosti žalovaných o prodloužení nájemního poměru.

23. Okresní soud při výkladu obsahu smlouvy o nájmu bytu a obou zmíněných dodatků výše citovaná interpretační pravidla pominul, neboť vycházel, v rozporu s aktuální právní úpravou, pouze z jazykového výkladu právního jednání. Takový výklad je dle současné právní úpravy a k ní přijatých judikaturních závěrů nedostačující (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017). Podle závěrů cit. rozhodnutí „pro výklad adresovaného právního jednání je určující skutečná vůle jednajícího, která byla anebo musela být známa adresátovi, již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Skutečnou vůli jednajícího je třeba posuzovat k okamžiku, kdy projev vůle učinil (kdy se stal perfektním). Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli jednajícího (§ 556 odst. 1 věta první o. z.), postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé o. z.“.

24. Pro výklad nájemní smlouvy ze dne , datum, a obou dodatků k nájemní smlouvě ze dne 3. 10. 2018 a 6. 11. 2020 ve spise chyběla relevantní skutková tvrzení. Žalobce byl proto vyzván k jejich doplnění v potřebném rozsahu v průběhu 1. odvolacího jednání dne 22. 1. 2025. Chybějící tvrzení ve stanovené lhůtě doplnil; částečně tak učinil v průběhu stejného jednání a následně písemným podáním ze dne 29. 1. 2025.

25. Žalobce ve svých doplňujících podáních konkrétně uvedl: Jeho úmyslem při sepisu nájemní smlouvy bylo umožnit, aby nájemní poměr pokračoval na základě jednostranného právního jednání žalovaných, kteří mohli požádat o prodloužení nájemního poměru maximálně o 2 roky. V domě čp. , adresa, se nachází 17 bytů, z nichž pouze některé jsou byty, jež byly rekonstruovány z dotace , právnická osoba, . Rekonstrukce ostatních bytů v tomto domě, včetně bytu č. , hodnota, , byla provedena z rozpočtových prostředků žalobce. Nájemci bytů mají možnost objednat si pečovatelskou službu na základě samostatné smlouvy uzavřené se žalobcem. Žalovaní o ni nepožádali. O obsahu nájemní smlouvy v části III. odst. 1. rozhodla Rada města , adresa, dne 16. 8. 2016 na doporučení bytové komise (ať jsou nájemní smlouvy uzavírány na dobu určitou 2 let, s možností prodloužení nájmu vždy nejvíce o další 2 roky v případě zájmu nájemce v nájemním vztahu pokračovat). Dodatky č. 1. a č. 2 byl nájemní poměr prodloužen vždy o 2 roky. Text nájemní smlouvy respektoval podmínky dotace, doporučení bytové komise a byl ve stejném znění obsažen ve všech nájemních smlouvách, bez rozlišení, k jakému bytu je smlouva uzavřena, tedy z jakých prostředků byl ten který byt rekonstruován.

26. Žalobce ke svým doplňujícím tvrzením předložil nájemní smlouvy a dodatky č. 1 a č. 2 k dalším bytům v domě čp. , hodnota, . Bylo z nich zjištěno, že jejich obsah se nelišil (vyjma údajů týkajících se označení nájemců a bytu). Z listiny, která byla podle záhlaví materiálem určeným pro 35. schůzi Rady města , adresa, ze dne 16. 8. 2016, bylo zjištěno: Uzavření nájemních smluv žalobce předjednal na zasedání bytové komise dne 13. 7. 2016. Ta doporučila uzavřít smlouvu o nájmu s budoucími nájemci bytů v domě čp. , hodnota, (včetně žalovaných) k 1. dni v měsíci po vydání kolaudačního souhlasu a uvedení stavby do provozu na dobu určitou 2 let, s možností prodloužení nájmu vždy nejvíce o další dva roky v případě zájmu nájemce v nájemním vztahu pokračovat.

27. Dále žalobce předložil listinu obsahující „Zásady pro pronajímání bytů v domech s pečovatelskou službou“ účinné ode dne 1. 1. 2023. Důkaz touto listinou krajský soud neprovedl, neboť žalobce nemohl případným jednostranným právním jednáním realizovaným dne 1. 1. 2023 změnit obsah původní nájemní smlouvy účastníků.

28. V průběhu jednání dne 20. 3. 2025 žalobce ústy svého advokáta připustil, že ohledně obou písemných dodatků k nájemní smlouvě neproběhla mezi účastníky žádná jednání a návrh dodatků byl žalovaným k podpisu zaslán. Poté žalobce tvrdil, že žalovaní měli možnost se s návrhy dodatků seznámit; k jejich podpisu nebyli nuceni. Posléze žalobce uvedl, že nemá informace o tom, zda byly návrhy dodatků žalovaným zaslány nebo zda měli možnost se s nimi před podpisem seznámit v žalobcově sídle v kanceláři. Uvedená doplňující tvrzení žalobce byla tedy značně rozporuplná.29. 1. žalovaný rekapituloval svou skutkovou verzi u 1. odvolacího jednání následovně: Se 2. žalovanou podali žádost o přidělení bytu o velikosti 2+1 u žalobce, byli zapsáni do seznamu žadatelů o byt a v roce 2016 jim žalobce oznámil přidělení bytu v domě čp. , adresa, . Předcházely tomu setkání budoucích nájemců bytů v domě a prohlídka bytů. , právnická osoba, poskytující dotaci na rekonstrukci bytů vydalo podmínky pro dotaci bytů, ty se však týkaly pouze bytů o velikosti 1+kk. Pro manžele byly určeny byty o velikosti 2+kk rekonstruované z rozpočtu města. Žalovaní v průběhu prohlídky bytu obdrželi od zástupce města dvě vyhotovení návrhu nájemní smlouvy, z nichž jedno měli (jimi vlastnoručně podepsané) doručit žalobci zpět. Už tehdy vznesl 1. žalovaný námitky proti znění čl. III. odst. 1. smlouvy, avšak byl ujištěn, že nájemní poměr je sjednán bez časového omezení a žalovaní mají možnost pokračovat v něm do konce života, o což měli zájem. Žalovaní bydleli dříve déle než 50 let v hornické kolonii v , adresa, v nájemním bytě, v sousedství domu rodičů 2. žalované. Po úmrtí rodičů požádal 1. žalovaný o přidělení bytu u žalobce. Při jednání s p. , jméno FO, byl ujištěn, že v části III. odst. 2. nájemní smlouvy jsou vyjmenovány (mezi důvody skončení nájemního poměru) skutečnosti týkající se odstěhování nebo úmrtí nájemce. Obsahově stejná tvrzení 1. žalovaný uvedl v doplňujícím podání ze dne 23. 2. 2025 (č. l. 166) v reakci na doplnění žalobních tvrzení.

30. Rovněž 2. žalovaná v rámci doplnění původních skutkových tvrzení v podání ze dne 8. 3. 2025 uvedla, že byt nabyla do nájmu s přesvědčením, že v něm může bydlet dokonce svého života. Žádnou z povinností nájemce neporušila a neví, proč je nyní „trestána“. Žalobce nezpochybňoval, že původní nájemní smlouva byla sjednána s možností prodlužovat nájemní poměr po dobu života nájemců. Následným jednáním vyvolal u žalovaných dojem, že dodatky k nájemní smlouvě jsou s nimi sepsány pouze k prodloužení původně sjednaného nájemního poměru vždy o 2 roky, tedy v souladu s původním zněním nájemní smlouvy. Pokud žalobce jednal v rozporu s úmyslem projeveným v obou dodatcích, nemůže to být přičteno k tíži žalovaných. Smyslem dodatků bylo podle 2. žalované evidovat konkrétní dobu prodloužení nájemní smlouvy, nikoli zrušit existující opční právo žalovaných a vystavit je jako nájemce nejistotě. Žádný z původních nájemců bytů v domě podepisující dodatek k nájemní smlouvě nepředpokládal, že se svým podpisem zbavuje práva dosáhnout opakovaně prodloužení nájemní smlouvy. Text obou dodatků dokládá, že se nejednalo o změnu smlouvy, nýbrž o určení doby trvání nájemního vztahu. Jejich účelem bylo postavit najisto vůli nájemce prodloužit nájemní vztah a určit dobu, o kterou se nájemní vztah prodlužuje. Manžel 2. žalované, 1. žalovaný, se osobně setkal s referentkou žalobce, která mu sdělila, že se jedná (v případě dodatků) o pouhou formalitu a smlouva bude prodlužována vždy o 2 roky. Dodatky č. 1 a č. 2 byly žalovaným zaslány bez komentáře, že jimi má být změněn původní obsah smlouvy, tedy ohrožena možnost jejího automatického prodlužování. Zdravotní stav 2. žalované je zhoršen.

31. Ke sporným tvrzením o tom, jaký byl žalobcův úmysl při sjednávání nájemní smlouvy a jejích dvou dodatků, žalobce nabídl listinné důkazy a výslech svých zaměstnankyň, svědkyň , jméno FO, a , jméno FO, . Z jejích výpovědí krajský soud skutková zjištění nečerpal. Obě svědkyně totiž v průběhu své výpovědi soudu sdělily, že o věci mají nejen přímé, vlastními smysly vnímané poznatky. Byly o ní informovány obsahem protokolu o jednání krajského soudu ze dne 20. 3. 2025, který jim předložil žalobcův advokát k přečtení. Jejich výpověď, jež měla podpořit sporná žalobcova tvrzení, mohla být uvedeným způsobem ovlivněna. Nelze totiž vyloučit, že svědkyně ve výpovědi uváděly nejen skutečnosti vybavené z paměti z minulosti, získané přímo jejich vnímáním, nýbrž také údaje z protokolu o jednání soudu v této věci. Tím byla věrohodnost jejich svědeckých výpovědí a priori zpochybněna. Při zjišťování rozhodných skutečností dle doplňujících skutkových tvrzení proto krajský soud vyšel pouze z listinných důkazů a z účastnické výpovědi 1. žalovaného (před krajským soudem). Konkrétní skutková tvrzení o tom, že o žalobcově úmyslu při sjednávání dodatků č. 1 a č. 2 ke smlouvě o nájmu bytu žalovaní věděli, případně že jim tento úmysl musel být znám, žalobce ostatně nedoplnil.

32. Z výpovědi 1. žalovaného krajský soud zjistil, že žalovaní si byt po rekonstrukci poprvé prohlédli v 11/2016 a při prohlídce obdrželi k podpisu dva písemné návrhy smlouvy o nájmu bytu. Poté, kdy se 1. žalovaný s návrhem seznámil a vyjádřil výhrady k čl. III. odst. 2. písm. a) smlouvy, p. , jméno FO, jej jako zaměstnankyně žalobce ujistila, že smlouva se v uvedené části týká případů úmrtí či odstěhování nájemce. Oba obsahově téměř shodné dodatky ke smlouvě o nájmu bytu proto žalovaní vnímali později jako formalitu, tj. jako potvrzení, že mohou byt nadále užívat k bydlení. Návrh obou dodatků podepsali a podepsaný jej doručili žalobci. O obsahu dodatků a o úmyslu, se kterým žalobce návrh dodatků sepsal, s nimi (za žalobce) již nikdo nejednal. Stejným postupem žalobce sjednal dodatky ke smlouvám o nájmu bytu rovněž s dalšími nájemci bytů v domě. Žalovaní neměli v úmyslu vzdát se práva na prodlužování nájemního vztahu. U žalobce neměli dluhy a svým chováním nezavdávali příčinu ke stížnostem; 1. žalovaný pouze opakovaně upozorňoval na nesrovnalosti ve vyúčtování služeb spojených s bydlením.

33. Z listinných důkazů plyne, že při sjednávání nájemní smlouvy bylo úmyslem žalobce v souvislosti s uzavřením nájemní smlouvy na dobu určitou 2 let (od 1. 1. 2017 do 1. 1. 2019) v souladu s dotačními podmínkami umožnit žalovaným jako nájemcům jednostranným právním jednáním prodloužit nájemní vztah pokaždé o další maximálně 2 roky, pokud o to žalovaní projeví zájem. Žalobce to ostatně v odvolacím řízení připustil. Byt č. , hodnota, v domě čp. , adresa, nepatřil k bytům zrekonstruovaným z dotace , právnická osoba, , jejíž poskytnutí bylo podmíněno (mimo jiné) budoucím prodlužováním nájemního poměru z vůle nájemce. Příslušná pasáž nájemní smlouvy obsažená v části III. odst. 1. byla ovšem obsahově shodná ve smlouvách k bytům obou kategorií v domě čp. , hodnota, , a to bez ohledu na to, z jakých finančních zdrojů byla provedena jejich rekonstrukce. Nájemní smlouvy v dotčené části proto nelze vykládat odlišně. Žalovaní si pečovatelskou službu v bytě neobjednali.

34. Bylo tedy zjištěno, že před uzavřením smlouvy o nájmu bytu žalovaní byli pracovníkem žalobce ujištěni, že v bytě mohou bydlet do konce života, pokud se z něj neodstěhují. Teprve po tomto ujištění o obsahu příslušné pasáže návrhu nájemní smlouvy žalovaní její text dne , datum, vlastnoručně podepsali. Žalobce u 1. odvolacího jednání souhlasil se tvrzením, že při sjednávání smlouvy o nájmu bytu byl veden úmyslem umožnit opakované prodlužování nájemního vztahu k bytu na základě jednostranného právního jednání žalovaných, tj. dle jejich žádosti o prodloužení nájemního poměru vždy nanejvýš o 2 roky. Příslušné ustanovení nájemní smlouvy bylo podle tehdejšího přednesu žalobce změněno se souhlasem obou stran teprve dodatkem č. 2 omezující nájemní poměr na dobu do 31. 12. 2022.

35. Pokud žalovaní později podepsali rovněž oba dodatky k nájemní smlouvě, stejně jako další nájemci bytů v domě, nepředcházelo tomu žádné další ústní jednání se zástupci žalobce či vysvětlení, co je skutečným úmyslem žalobce; ten prý hodlal smlouvu o nájmu bytu těmito dodatky změnit. Žalobce ani jiným způsobem nedal žalovaným v souvislosti s těmito dodatky najevo, že v důsledku jím navržené změny nájemní smlouvy má zaniknout právo žalovaných – společných nájemců bytu zvláštního určení – prodloužit nájemní poměr až o 2 roky podle jejich žádosti. Dodatek č. 2 byl účastníky podepsán dne 6. 11. 2020. Žalobce zpravil žalované o svém úmyslu teprve dopisem ze dne 21. 4. 2022, ve výzvě k vyklizení bytu do 31. 12. 2022, tedy po uplynutí 1,5 roku od sjednání dodatku č.

2. Vzhledem k délce doby, která od podpisu dodatku č. 2 uplynula, nejedná se o skutečnost, kterou by bylo možno zohlednit dle § 556 o. z. Za popsaných okolností nemohli žalovaní přikládat obsahu dodatků č. 1 a č. 2 ten význam, který mu vzhledem ke svému úmyslu přikládal žalobce. Ke dni sepisu obou dodatků ke smlouvě o nájmu bytu podle § 556 odst. 1 věta první o. z. žalovaným tedy nebyl znám žalobcův úmysl změnit smlouvu o nájmu bytu v části pojednávající o době trvání nájemního vztahu a žalovaní o jeho úmyslu nemuseli vědět, vzhledem k původnímu žalobcovu ujištění předcházejícímu sepisu nájemní smlouvy, totiž že v bytě mají právo bydlet doživotně, budou-li o to mít zájem [a nenastane-li žádný z důvodů ukončení nájemního poměru podle čl. III. odst. 2. písm. b), c) a d)]. Obstojí proto jejich obrana, že obsahu návrhu obou dodatků ke smlouvě o nájmu bytu přisuzovali jen jakýsi administrativní význam; jako změnu původní nájemní smlouvy vnímali pouze změnu údaje o době dalšího trvání nájemního vztahu (o 2 roky) ve smyslu jeho aktualizace. Tento jejich výklad obou dodatků je třeba podle § 556 odst. 1 věta druhá o. z. akceptovat.

36. Text obou dodatků (v úvodní části a v čl. I.) připouštěl dvojí výklad výrazu „mění se“ … smlouva o nájmu bytu. Dodatky lze interpretovat buď v tom smyslu, že smlouva se uzavírá na dobu určitou od 1. 1. 2019 do 31. 12. 2020, resp. od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2022, a to bez vlivu na další obsah původní smlouvy, tedy se zachováním práva opce nájemců, anebo (podle žalobcova výkladu) se jednalo o změnu smlouvy spojenou se zánikem opčního práva žalovaných. V pochybnostech o tom, který z výkladů preferovat, je třeba podle § 557 o. z vyložit zmíněný výraz „mění se“ k tíži žalobce, který uvedenou značně nejasnou formulaci použil jako první. Oba dodatky je proto namístě vyložit tak, že se mění pouze údaj o době, po kterou aktuálně nájemní poměr mezi účastníky trvá, ve smyslu jejího potvrzení (z důvodů právní jistoty, evidenčních, resp. administrativních), aniž zaniká možnost žalovaných v roli nájemců po uplynutí této doby projevit zájem o pokračování nájemního poměru o další maximálně 2 roky, s následkem povinné akceptace takového návrhu pronajímatelem – žalobcem.

37. Krajský soud z provedených důkazů nezjistil, že by snad nastala některá ze skutečností uvedených ve výčtu čl. III. odst. 2. pod písmeny b), c) a d) smlouvy o nájmu bytu, s následkem skončení nájemního poměru.

38. Byt č. , hodnota, je bytem zvláštního určení dle § 2300 odst. 1 o. z., neboť je bytem v domě s pečovatelskou službou, přičemž není právně významné, že žalovaní si pečovatelskou službu neobjednali. Zařazení bytu mezi byty zvláštního určení nemělo ovšem pro další úvahy krajského soudu praktický význam. Protože byt byl přidělen do nájmu oběma žalovaným, vzniklo jim právo společného nájmu bytu dle § 2270 odst. 1 věta první před středníkem o. z.

39. Za zavádějící lze označit argument žalobce, že podle interpretace smlouvy dle žalovaných byl žalobce povinen trpět časově neomezené trvání nájemního poměru bez ohledu na cokoli dalšího. Čl. III. odst. 2. písm. d) smlouvy mu totiž umožňoval nájemní poměr ukončit v případě porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem (dle § 2291 o. z.).

40. Nájemní poměr žalovaných k bytu č. , hodnota, tedy pokračoval rovněž po datu 31. 12. 2022 podle § 2201 o. z. Žalovaní užívali předmětný byt v době následující po uvedeném dni dle nájemní smlouvy podle § 2255 odst. 1 o. z., nikoli bez právního důvodu. Žalobce proto nebyl k žalobě o vyklizení bytu podle § 1040 o. z. aktivně legitimován.

41. Krajský soud s těmito závěry rozsudek okresního soudu v odstavci I. výroku podle § 220 odst. 1 písm. b) o. s. ř. změnil a zamítl žalobu o povinnost obou žalovaných předmětný byt vyklidit.

42. Odvolací námitkou diskriminace se krajský soud nezabýval, neboť žalovaní uspěli ve věci již s obranou spočívající v námitce zpochybňující interpretaci smluvních jednání účastníků v neprospěch žalovaných, se kterou se krajský soud vypořádal.

43. Podle § 224 odst. 2 a § 142 odst. 1. o. s. ř. je žalobce povinen zaplatit žalovaným náhradu nákladů prvostupňového řízení, konkrétně 1. žalovanému částku 1.500 Kč a 2. žalované k rukám jejího advokáta částku 5.400 Kč. Žalovaní totiž v řízení před okresním soudem uspěli, a mají právo na náhradu účelně zaplacených nákladů. K těm náleží, jde-li o 1. žalovaného, paušální náhrada za vyjádření k žalobě ze dne 20. 3. 2023, za účast u jednání okresního soudu konaných ve dnech 28. 2. 2024, 27. 3. 2024 a za přípravu k oběma těmto jednáním, tj. za 5 úkonů po 300 Kč podle § 2 odst. 3 vyhl. č. 254/2015 Sb.

44. Účelně zaplacené náklady prvostupňového řízení 2. žalované sestávají z odměny advokáta v sazbě po 1.500 Kč za 3 úkony právní služby, tj. 4.500 Kč (podle § 9 odst. 1 a § 7 bod 4. vyhl. č. 177/1996 Sb., ve znění platném do 31. 12. 2024, za přípravu a převzetí zastoupení a za zastupování u obou již zmíněných jednání okresního soudu), z paušální náhrady za stejné 3 úkony po 300 Kč, tj. 900 Kč, podle § 13 odst. 4. cit. vyhl.

45. Podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. je žalobce povinen zaplatit procesně úspěšným žalovaným náklady odvolacího řízení, 2. žalované k rukám jejího advokáta. Účelné odvolací náklady 1. žalovaného zahrnují náhradu za soudní poplatek za odvolání v částce 5.000 Kč a paušální náhradu za 7 úkonů po 300 Kč, tj. 2.100 Kč (za sepis doplňujícího podání ze dne 27. 2. 2025, za účast 1. žalovaného u všech tří odvolacích jednání, která se konala v roce 2025 ve dnech 22. 1., 20. 3. a 26. 5., za přípravu k těmto jednáním, souhrnně 7.100 Kč.

46. K účelným odvolacím nákladům 2. žalované krajský soud přiřadil odměnu za 4 úkony v sazbě po 2.300 Kč/1 úkon (podle § 9 odst. 1 ve spojení s § 7 bod 5. vyhl. č. 177/1996 Sb., ve znění vyhl. č. 258/2024 Sb., účinném od 1. 1. 2025, za sepis doplňujících tvrzení ze dne 8. 3. 2025 a za účast advokáta u třech jednání odvolacího soudu), tj. 9.200 Kč, a paušální náhradu za stejné 4 úkony po 450 Kč dle § 13 odst. 4 cit. vyhl., tj. 1.800 Kč, souhrnně 11.000 Kč.

47. Předmětem odvolacího přezkumu bylo především právní posouzení věci (po doplnění chybějících skutkových tvrzení). Advokát proto cestoval do místa bydliště 2. žalované k další poradě nad rámec přípravy a převzetí zastoupení neúčelně. Skutkové okolnosti sepisu smlouvy a obou jejích dodatků byly popsány 1. žalovaným zčásti v řízení před okresním soudem a zčásti u 1. odvolacího jednání dne 22. 1. 2025. Náklady advokáta spojené s poradou s 2. žalovanou dne 20. 2. 2025 jí proto nelze pro jejich neúčelnost k náhradě přiznat. Jmenovaná rovněž nemá nárok na náhradu odměny za další 1 úkon, převzetí a přípravu zastoupení související se změnou v osobě jejího advokáta. Informace o věci byli totiž advokáti povinni si předat, a to bez účasti 2. žalované, aniž za to advokátu mohl vzniknout nárok na odměnu za další 1 úkon.