11 Co 226/2025

Plný text

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Jany Palkovské a soudkyň JUDr. Evy Placzkové a JUDr. Zuzany Ihnátové ve věci žalobce: Jméno žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalovanému: Jméno žalovaného, narozený dne Datum narození žalovaného, adresa zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o částku 3.840.000 Kč s příslušenstvím k odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 17. 6. 2025, č. j. 162 C 27/2020-390

I. Rozsudek okresního soudu se v rozsahu částky 960.000 Kč s příslušenstvím v odstavci I. výroku mění následovně: Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 960.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně ze stejné částky od 4. 1. 2020 do zaplacení do 1 měsíce od právní moci tohoto rozsudku.

II. V rozsahu částky 2.880.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně ze stejné částky od 4. 1. 2020 do zaplacení se rozsudek okresního soudu v odstavci I. výroku potvrzuje.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému k rukám jeho advokáta na náhradě nákladů řízení částku 325.409 Kč do 1 měsíce od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému k rukám jeho advokáta na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 33.887 Kč do 1 měsíce od právní moci tohoto rozsudku.

1. Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu o částku 3.840.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně od 4. 1. 2020 do zaplacení a uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému k rukám jeho advokáta na nákladech prvostupňového řízení částku 650.455 Kč ve třídenní lhůtě od právní moci rozsudku.

2. Proti rozsudku v celém jeho rozsahu podal žalobce včasné odvolání, v němž okresnímu soudu vytýkal vadné závěry skutkové i právní. Napadený rozsudek byl pro něj překvapivý a nepředvídatelný, neboť okresní soud jím rozhodl jinak než v rozsudku předchozím. Z doplňujících důkazů přitom nebyly zjištěny skutečnosti odůvodňující změnu dříve vyjádřených právních závěrů. Žalobce rekapituloval soudem zjištěné skutečnosti, včetně ujednání o smluvní pokutě v kupních smlouvách uzavřených účastníky dne datum Brojil proti zjištění, že žalovaný a jméno FO měli v úmyslu přenést na jmenovanou jako obdarovanou při uzavírání darovacích smluv dne datum všechny povinnosti a smluvní pokuty, zejména povinnosti dle článku IV. odst. 3. kupních smluv ze dne datum jméno FO prý byla s těmito povinnostmi seznámena, akceptovala je a zavázala se je dodržovat; povinnosti na ni proto přešly v celém rozsahu; v souladu s nimi vždy jednala. Okresní soud přehlédl, že výpověď jméno FO byla vyvrácena výpověďmi dalších svědků a účastníků. Skutečnosti plynoucí z výpovědi p. jméno FO, p. jméno FO, p. jméno FO a p. jméno FO pominul. Podle těchto výpovědí prezentace žalovaného předcházející uzavření kupních smluv obsahovala harmonogram realizace projektu a byla přesvědčivá. Žalovaný obdržel od žalobce návrhy kupních smluv; k jejich textu neměl připomínky, vyjma části týkající se úhrady kupní ceny. jméno FO nebyly tyto návrhy zasílány; pokud byla u jednání účastníků přítomna, nikdy do nich nezasahovala. Při prodeji žalobce jednal výhradně se žalovaným; s jméno FO jednal až poté, kdy byla pověřena zastupováním žalovaného Žalovaný byl na zastupitelstvech žalobce přítomen a osobně se setkával s jeho členy, kteří jej urgovali o provedení plánované rekonstrukce. Až do roku 2020 byla lokalita romským ghettem se stovkami krátkodobě ubytovaných osob přihlášených zde k pobytu, žádajících o příspěvek na bydlení. Byl tu nepořádek, zvýšila se kriminalita, „běžní občané“ byli naštvaní a podávali stížnosti. Kvalita daného území se po prodeji nemovitostí žalovanému výrazně zhoršila. Žalobce vnímal návrh úpravy této lokality dle projektu žalovaného jako veřejný slib, který byl prezentován v médiích. Podle ústní dohody se žalovaným měl být jeho projekt realizován do 4 let od zakoupení nemovitostí. Žalobce proto apeloval na žalovaného, aby zahájil rekonstrukce domů a po jejich dokončení do nich stěhoval studenty; žalovaný požádal pouze o jedno stavební povolení. Žalobce hodlal dostat do lokality ekonomicky rozumnou skupinu obyvatel. Projekt žalovaného vybral s cílem vybudovat zde studentské městečko. Odmítal obchod s chudobou, neměl proto zájem o ubytovny s vysokým nájemným placeným z příspěvků na bydlení. Nevylučoval provozování restaurací, klubů, barů, night clubů a sexshopů. Žalovaný připustil, že jím stanovený harmonogram k realizaci projektu nedodržel. Bývalá starostka jméno FO jej o plnění ve slíbeném termínu opakovaně žádala. Smluvní pokuta měla zabránit obchodu s chudobou a také tomu, aby „v lokalitě byly realizovány závadové věci“. Žalovaný si byl vědom tohoto žalobcova úmyslu. Projekt neprováděl, neakceptoval návrh na prodej nemovitostí třetí osobě za částku 100.000.000 Kč a nebyl tehdy dostupný. jméno FO je žalovanému jako jeho sestra osobou blízkou. Žalobce proto zpochybňoval věrohodnost její svědecké výpovědi a namítal její „podjatost“. Svědkyně připravovala text darovacích smluv. Osobně se účastnila předchozího odvolacího jednání v této věci jako veřejnost, a byla tak seznámena s obsahem spisu a výpovědí ostatních (výše jmenovaných) osob. Z těch je zřejmé, že jméno FO jako správkyně dané lokality, včetně domů nabytých do vlastnictví žalovaného, podepisovala nájemní smlouvy; na obchodu s chudobou se tím podílela. V darovaných nemovitostech totiž provozovala ubytovny. Ačkoli je osobou s vysokoškolským právnickým vzděláním, do darovacích smluv se žalovaným nepřenesla omezení dle článku IV. odst. 1., 3. kupních smluv a nepřevzala je. Prohlášení ze dne 2. 8. 2021 podepsala ryze účelově, ve snaze pomoci žalovanému vyhnout se jeho povinnosti zaplatit žalobci smluvní pokutu. Také jméno FO byla opakovaně ústní formou upozorňována na porušení zákazu zřídit zde ubytovny. V roce 2015 tu bylo obsazeno 109 nájemních bytů, po prodeji nemovitostí žalovanému to bylo již 175 bytů. K ubytovávání dalších osob zde docházelo ještě v letech 2019 a 2020. jméno FO byla tedy na výsledku sporu zainteresována citově i finančně. Její výpověď okresní soud reprodukoval neúplně. Provedené důkazy hodnotil jednostranně, ve prospěch žalovaného. S řadou důkazů se nevypořádal a nerespektoval pokyny krajského soudu uvedené v jeho kasačním rozhodnutí. Zcela chyběla zjištění o okolnostech předcházejících uzavření kupních smluv dne datum. Není zřejmé, z čeho soud dovodil, že jméno FO byla vázána totožnými závazky jako žalovaný v článku IV. odst. 1. kupních smluv. Jmenovaná sice uvedla, že se zmíněnými omezujícími ustanoveními cítí být vázána, v praxi je však porušovala. Ve smlouvách prohlásila, že se s kupními smlouvami seznámila a nemá proti nim námitky. Tím ovšem k „převzetí závazku“ nedošlo. Nemá obstát rovněž závěr, že odkaz v darovacích smlouvách byl dostatečně srozumitelný, určitý a nevzbuzující pochybnosti o tom, jaké povinnosti na obdarovanou tou kterou darovací smlouvou přešly. Stejný závěr totiž odporuje zákonu, logickému i jazykovému výkladu článku II. odst. 1, 2 darovacích smluv. Žalobci proto vznikl nárok na smluvní pokutu. Není podstatné, co si žalovaný a jméno FO následně dohodli v prohlášení ze dne 2. 8. 2021 a jaké úmysly v textu citované listiny deklarovali. Okresní soud zkoumal vůli účastníků kupních smluv ze dne datum a zjistil: Obě strany věděly, že se jedná o problematickou lokalitu vyžadující řešení. Žalovaný v soutěži nabídl úspěšný projekt, přičemž původní návrh kupní smlouvy nebyl na základě jeho projektu upraven či doplněn. Omezení vlastnického práva nabyvatele nemovitostí spočívající v zákazu ubytování nevylučovalo ubytovat zde studenty na jeden či dva semestry, vyloučen měl být pouze obchod s chudobou. Zcela zakázáno bylo provozování heren a kasin. Účastníci kupních smluv se dohodli, že žalovaný lokalitu zvelebí v souladu s prezentovaným záměrem a sociálně slabé osoby nebudou v daném místě „na věky“. S těmito závěry žalobce žádal o změnu napadeného rozsudku tak, že soud jeho žalobě vyhoví.

3. Žalovaný ve vyjádření k odvolání navrhl rozsudek okresního soudu jako věcně správný potvrdit. Žalobce uplatnil nárok na zaplacení smluvní pokuty za porušení povinnosti dle článku IV. odst. 1., 3. kupních smluv. Fakticky se hodlal domoci sankce za to, že v lokalitě nazvané název nebyl realizován záměr, který očekával a prezentoval jej veřejnosti. Svědci se vyjadřovali především k tomu, že žalovaný porušil slib týkající se zvelebení dané oblasti. Svědecké výpovědi tak vybočovaly z předmětu sporu. Žalobce nikdy žalovaného neupozornil na porušování jeho povinností a nevyzýval jej ke zjednání nápravy. Text kupních smluv, který připravil, neobsahoval lhůtu, v níž má být lokalita zvelebena, a sankci za její nedodržení. Žalobci se to ostatně nezdařilo provést za podstatně delší předchozí období. Námitky zpochybňující věrohodnost svědecké výpovědi jméno FO jsou liché. jméno FO se osobně zúčastnila všech jednání a byla účastníkem darovacích smluv; mohla se proto relevantně vyjádřit k otázce, jaká byla vůle dárce a obdarované. Omezení vlastnického práva později zakotvila do kupních smluv, jimiž vlastnické právo k nemovitostem převedla na třetí osoby. O obsahu práv a povinností převedených žalovaným na jméno FO nebyly mezi nimi žádné pochyby. K výkladu vůle účastníků darovacích smluv se žalobce jako nezúčastněná osoba nemůže vyjadřovat. Není tedy oprávněn zpochybňovat obsah právních jednání (darovacích smluv), který jejich účastníci interpretují shodně. Podle závazného právního názoru krajského soudu platí, že ujednání obsažená v kupních smlouvách v článku IV. odst. 3. věta první („výše uvedené závazky přecházejí na dalšího nabyvatele“) jsou absolutně neplatná, neboť smlouvy jsou účinné pouze „inter partes“. Není proto rozhodující, jakou formulaci žalovaný a jméno FO v darovacích smlouvách zvolili. Podstatné je pouze to, zda žalovaný jméno FO jako obdarovanou k omezujícímu způsobu užívání nemovitostí zavázal, či nikoli. jméno FO potvrdila písemně i ve své výpovědi, že „tímto omezením se cítí být vázána“. Žalovaný tedy povinnost utvrzenou smluvní pokutou splnil. Nárok na smluvní pokutu žalobci nevznikl.

4. Krajský soud přezkoumal rozsudek okresního soudu a řízení jemu předcházející v celém rozsahu, postupem dle § 214 odst. 1 o. s. ř., se závěrem, že odvolání je částečně důvodné.

5. Otázkami vyvolanými přítomností tzv. cizího prvku v řízení (žalovaný je státním občanem země) se krajský soud zabýval v předchozím rozhodnutí, tj. v usnesení ze dne 20. 4. 2023, č. j. 11 Co 18/2023–184, a závěry k nim přijaté vyložil v odstavcích 6. – 10. jeho odůvodnění. V celém rozsahu na ně na tomto místě pro stručnost odkazuje.

6. Podle § 2048 odst. 1 věta první o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda.

7. Podle § 2051 věta první o. z. nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta.

8. Podle § 580 odst. 1 o. z. neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

9. Podle § 576 o. z. týká-li se důvod neplatnosti jen takové části právního jednání, kterou lze od jeho ostatního obsahu oddělit, je neplatnou jen tato část, lze-li předpokládat, že by k právnímu jednání došlo i bez neplatné části, rozpoznala-li by strana neplatnost včas.

10. V čl. IV. odst. 1. všech kupních smluv uzavřených mezi účastníky se žalovaný jako kupující zavázal, že nemovitosti, které jsou předmětem smlouvy, nebudou sloužit po dobu trvání předkupního práva jako ubytovny ani jiné ubytovací či bytové prostory podobného charakteru (dále také jen „ubytovny“) a nebudou v nich zřízena nebo umístěna zařízení typu kasin, heren, a to ani jako součást jiných zařízení, např. restaurací, klubů, barů, night clubů, sexshopů apod.

11. Podle čl. IV. odst. 3. věta první před středníkem, věta druhá, třetí za středníkem cit. smluv přecházejí výše uvedené závazky na dalšího nabyvatele; žalovaný se za tím účelem zavázal, že pokud by nemovitosti převedl na třetí osobu, zakotví do převodní smlouvy stejná smluvní omezení vlastnického práva, jako je jimi v této smlouvě sám vázán; v případě, že tak neučiní, je žalobce oprávněn po něm žádat za porušení tohoto smluvně přijatého závazku smluvní pokutu ve výši 60 % z ceny stanovené na základě znaleckého posudku (v konkrétní, tam vyčíslené částce odpovídající ceně té které nemovitosti).

12. Krajský soud souhlasil s právně významnými skutkovými zjištěními okresního soudu vyjmenovanými v odstavci 5. odůvodnění napadeného rozsudku. Souhlasil tedy se zjištěním o obsahu nabídky žalovaného na koupi nemovitostí v lokalitě název ze dne 12. 5. 2015 a jejich příloh, zápisu průběhu 6. zasedání zastupitelstva žalobce konaného dne 4. 6. 2015 a usnesení vydaného v jeho průběhu, o obsahu korespondence účastníků předcházející uzavření kupních smluv, o obsahu těchto kupních smluv uzavřených účastníky dne datum, zejména článku IV. odst. 1. a 3., o obsahu darovacích smluv sjednaných mezi žalovaným jako dárcem a jméno FO jako obdarovanou dne 16. 4. 2018 o převodu pozemků v k. ú. Jméno žalobce, obci adresa, s budovami čp. číslo na jméno FO, o obsahu oznámení této skutečnosti žalobci formou podání ze dne 9. 10. 2018, o žalobcově výzvě k zaplacení smluvní pokuty v částce 3.840.000 Kč ze dne 16. 12. 2019 adresované žalovanému a o obsahu prohlášení žalovaného a jméno FO ze dne 2. 8. 2021. Na výčet těchto skutečností v odstavci 5. odůvodnění napadeného rozsudku krajský soud pro stručnost odkazuje, stejně jako na obsah výpovědí svědků tituly před jménem jméno FO, jméno FO a účastnických výpovědí tituly před jménem jméno FO a tituly před jménem jméno FO. Ze svědecké výpovědi jméno FO vzal krajský soud za prokázány ty skutečnosti, které svědkyně vlastními smysly vnímala a takto je ve své výpovědi popsala, nikoli její domněnky či hodnotící úsudky týkající se darovacích smluv ze dne datum 13. Odvolací námitky zpochybňující věrohodnost výpovědi posledně jmenované svědkyně nejsou významné. Krajský soud totiž zjistil rozhodující skutečnosti, jde-li o obsah darovacích smluv, především z jejich textu: Žalovaný při uzavření darovacích smluv s jméno FO dne datum omezení vlastnického práva podle článku IV. odst. 1. (ve spojení s odst. 3. věta druhá za středníkem) kupních smluv nesjednal. Prohlášení sepsané žalovaným s jméno FO dne 2. 8. 2021, tj. po více než 3 letech od uzavření darovacích smluv, součástí darovacích smluv není. Interpretaci dohody o omezení vlastnického práva obdarované (podle pravidel uvedených v ust. § 555 a násl. o. z.), která v textu darovacích smluv zcela chyběla, tj. dohody neexistující, není možno provést. Darovací smlouvy nebyly nikdy změněny ve smyslu jejich rozšíření o dohodu omezující vlastnické právo obdarované (např. formou písemného dodatku).

14. Krajský soud vedl žalobce k doplnění tvrzení o dalších právně relevantních skutečnostech za účelem zjištění všech podstatných skutečností předcházejících uzavření dohody účastníků o smluvních pokutách. Po jeho výzvě žalobce skutková tvrzení doplnil: V oblasti nazvané název bydleli sociálně slabí občané již v době předcházející uzavření kupních smluv dne datum, a to dlouhodobě. V souvislosti se zamýšlenou rekonstrukcí domů podle příslibu žalovaného žalobce informoval žalovaného o existujících nájemních smlouvách k bytům v dané lokalitě; nájemní smlouvy žalovanému také předal. Bylo dohodnuto, že „nepřizpůsobiví občané“ budou přestěhováni do zčásti volných domů, poté budou prázdné domy rekonstruovány; po skončení smluv sjednaných na dobu určitou nebude s těmito osobami nájemní poměr obnovován. Ohledně nájemních poměrů uzavřených na dobu neurčitou žalovaný prohlásil, že si s tím poradí, a žalobce jeho prohlášení uvěřil. V souvislosti s prezentací svého záměru žalovaný specifikoval ve vztahu ke každému domu, kolik bytů je zde volných, kolik obsazených, kolik z toho jsou nájmy na dobu neurčitou a kolik existuje nájemních smluv sjednaných na dobu určitou. Výběrové řízení za účelem prodeje nemovitostí v oblasti název nebylo vyhlášeno s konkrétním záměrem ohledně budoucího využití této lokality. Ostatní zájemci (až na jednoho z nich) navrhli domy opravit. Původně vybraný zájemce z řízení odstoupil a žalovaný poté nabídl projekt, s nímž zvítězil. Jeho projekt prý nepočítal s tím, že byty budou v daném místě pronajímány občanům. Měla zde být zřízena tzv. vědecká část, knihovna, studentské koleje a ve velmi omezeném rozsahu byty určené pro studenty zapojené ve vědeckém centru. Tato tvrzení žalobce prostřednictvím své advokátky poté změnil a uvedl, že do lokality označené v záměru jako B1 a B2 měli být sestěhováni lidé na relativně dlouhou dobu; jednalo se o nájemce, kteří do té doby užívali byty na základě nájemního poměru sjednaného na dobu neurčitou. Při řádném plnění všech povinností nájemce zde mohly tyto osoby bydlet v bytech po rekonstrukci až do konce svého života. Z původně 106 obsazených bytů došlo po uzavření kupních smluv se žalovaným k situaci, kdy zde bylo obsazeno 172 nájemních bytů.

15. K dohodě o smluvní pokutě v článku IV. odst. 3. kupních smluv ze dne datum žalobce tvrdil, že smluvní pokuta měla plnit především funkci nátlakovou, aby totiž žalovaný nezřizoval v oblasti název ve svých domech další „ubytovny“. Prohlašoval, že nechce, aby se lokalita stala ghettem, má prý zájem o její rozkvět a o to, aby zde existovala pouze slušná a seriózní zařízení. Ze stejného důvodu bylo omezeno jeho vlastnické právo tak, že se mu zakázalo zřizovat zde herny a kasina. V průběhu doby se lokalita pozvedla. Domy jsou nyní nově omítnuty. Situace se zlepšila poté, kdy bylo zastaveno vyplácení sociálních dávek, tedy po vyhlášení tzv. „bezdoplatkové zóny“. Žalobce neprokázal a ani netvrdil, že žalovaný, případně jméno FO v daném místě zřídili herny či kasina.

16. Žalovaný tvrdil, že rekonstrukce domů je téměř skončena. Domy mají novou fasádu a chybí jen drobné technické prvky, např. fotovoltaika, rekuperace apod. Tři ze čtyřech domů darovaných jméno FO byly převedeny do vlastnictví třetích osob. Čtvrtý z těchto domů na adresa, konkrétně dům čp. číslo, má 6 jednotek; další práce zde zajišťují vlastníci prostřednictvím společenství vlastníků jednotek. Žalovaný měl plán, jak provést rekonstrukci domů s obsazenými nájemními byty. Musel provést tzv. „škatulata“. Usiloval proto o dohodu s jednotlivými nájemci, což nebylo snadné, zejména u bytů, k nimž měli nájemci sjednán nájemní poměr na dobu neurčitou.

17. Z listiny nazvané jako „plán využití lokality název (viz č. l. 237) je zřejmé, že oblast byla rozdělena na části označené A, B1, B2, C1 a C2, přičemž 4 předmětné domy se nacházejí v místě označeném písmeny C a B. Lokalita C byla určena podle vyjádření žalovaného k dlouhodobým nájmům. V legendě dokumentu je uvedeno, že celá lokalita C bude zrekonstruována na kvalitní bydlení se zaměřením na energetickou úspornost, primárně sem budou přestěhováni obyvatelé lokality A (která bude přestavěna na studentské městečko) se smlouvou na dobu neurčitou. Lokalita B1 byla označena jako hraniční mezi bydlením (lokalita C) a studentským městečkem (lokalita A a B2). Měla se stát součástí studentského městečka, avšak vzhledem k velkému počtu nájemců se smlouvami na dobu neurčitou bylo připuštěno, že lokalita bude relativně dlouhou dobu sloužit k bydlení. Lokalita B2 se měla stát druhou částí studentského městečka, jež bude rekonstruována v roce 2017. Obsah citované listiny tak vyvrátil původně přednesené žalobní tvrzení, že v dané oblasti mělo být vyloučeno bydlení jiných než studujících a ve vědeckém centru pracujících osob.

18. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. 1. 2023, sp. zn. 31 Cdo 2273/2022 „přiměřenost smluvní pokuty ve smyslu § 2051 o. z. se posuzuje s ohledem na to, jakým způsobem a za jakých okolností nastalo porušení smluvní povinnosti utvrzené smluvní pokutou a v jaké míře se dotklo zájmů věřitele, které měly být sjednáním smluvní pokuty chráněny. Soud nezkoumá nepřiměřenost ujednání o smluvní pokutě, nýbrž nepřiměřenost konkrétního nároku na smluvní pokutu. Přihlédne přitom nejen k okolnostem známým již v době sjednávání smluvní pokuty, ale též k okolnostem, které zde byly při porušení smluvní povinnosti, jakož i k okolnostem, které nastaly po jejím porušení, mají-li v porušení smluvní povinnosti nepochybně původ a byly-li v době porušení povinnosti předvídatelné …. Aby soud mohl posoudit (ne)přiměřenost nároku na smluvní pokutu, musí si nejprve prostřednictvím výkladu ujednání o smluvní pokutě podle § 555 a násl. o. z. ujasnit, jakou funkci měla daná smluvní pokuta plnit, neboť v závislosti na tom, jaké funkce plní, sleduje smluvní pokuta různé zájmy stran; pro posouzení přiměřenosti tak budou rozhodující též odlišné aspekty…. U sankční pokuty půjde o zásadní zájmy věřitele, které jsou jejím prostřednictvím chráněny“. Dále NS ČR v odůvodnění cit. rozhodnutí uvedl, že každá smluvní pokuta, byť v různé intenzitě, plní rovněž funkci preventivní (nátlakovou). Po aplikaci interpretačních pravidel dle § 555 a násl. o. z. má okresní soud zjistit, jakou funkci měla smluvní pokuta plnit. Poté se zabývá konkrétními okolnostmi, s přihlédnutím ke zjištěné funkci smluvní pokuty. Vezme přitom zřetel na všechny okolnosti konkrétního případu, nejen okolnosti známé již v době sjednávání smluvní pokuty, nýbrž též okolnosti dané při porušení smluvní povinnosti i okolnosti nastalé později, mají-li v porušení smluvní povinnosti původ. Na základě tohoto postupu zodpoví otázku, zda je výše smluvní pokuty přiměřená vzhledem k zájmům věřitele, které byly narušeny v důsledku porušení smluvní povinnosti a měly být smluvní pokutou chráněny. Bude-li objasněn rozsah následků porušené smluvní povinnosti ve sféře věřitele, lze smluvní pokutu snížit při závěru o její nepřiměřenosti.

19. Krajský soud se ve světle citovaného judikaturního rozhodnutí zabýval otázkou, jakou funkci smluvní pokuta sjednaná v článku IV. odst. 3. kupních smluv ze dne datum měla plnit. Z tvrzení žalobce, jež byla prokázána výpověďmi výše jmenovaných osob (svědků a účastníků), zjistil, že mělo jít především o funkci preventivní a sankční. Úmyslem žalobce při sjednávání dohody o smluvní pokutě, který byl žalovanému znám, bylo totiž zabránit tomu, aby v oblasti docházelo k tzv. obchodu s chudobou, tedy aby byly byty pronajímány sociálně slabým občanům, s následkem vzniku nároku na výplatu sociálních dávek, a aby tu vznikla zařízení spojena se sociálně problematickými jevy, tj. s nežádoucím chováním jako důsledkem závislosti na hazardních hrách. Konkrétně se jednalo o zákaz heren a kasin. Porušení povinnosti podle článku IV. odst. 3. kupních smluv tedy spočívalo v porušení povinnosti žalovaného zakotvit v případě převodu nemovitostí na třetí osobu do převodní smlouvy stejná smluvní omezení vlastnického práva, jakými byl žalovaný zavázán v kupních smlouvách (viz čl. IV. odst. 1. kupních smluv). Povinnost žalovaného omezit vlastnické právo budoucího nabyvatele nemovitostí byla primárně sjednána v článku IV. odst. 3. těchto kupních smluv. Porušení této povinnosti bylo sankcionováno smluvní pokutou. Povinnost zaplatit smluvní pokutu vzniká sekundárně, tedy jako následek porušení primární povinnosti, jejíž splnění bylo smluvní pokutou utvrzeno. Odpovědnost za splnění primární povinnosti je objektivní, a není proto rozhodující, zda ji žalovaný porušil úmyslně, nebo svou nedbalostí.

20. Krajský soud dále řešil, zda dohoda sjednaná v článku IV. odst. 1. kupních smluv není právním jednáním, které se příčí dobrým mravům nebo které odporuje zákonu (podle § 580 odst. 1 o. z.).

21. Jde-li o omezení vlastnického práva z prvního důvodu, tj. o zákaz „ubytoven“, nelze přehlédnout závěry vyjádřené v nálezu pléna Ústavního soudu ČR sp. zn. Pl. ÚS 40/17 ze dne 24. 8. 2021, publikované pod č. 344/2021 Sb. Citovaný nálezem ÚS rozhodl o zrušení ust. § 33 odst. 9 a § 33d zákona č. 111/2006 Sb., o pomoci v hmotné nouzi, ve znění pozdějších předpisů, dnem vyhlášení tohoto nálezu ve Sbírce zákonů. ÚS se v odůvodnění cit. nálezu vyjadřoval k otázce legitimity omezení práva na pomoc v hmotné nouzi, kdy sledovaným cílem tohoto zásahu bylo znemožnění vzniku nových a rozšíření existujících sociálně vyloučených lokalit, tedy omezení „byznysu s chudobou“, prostředky plošného snížení individuálního standardu přístupu k sociální dávce pomoci v hmotné nouzi, a to pouze na základě bydlení takto vymezené skupiny příjemců doplatku na určitém místě. Prostředky a postupy obcí k dosažení uvedeného cíle musí být ústavně konformní. Napadená ustanovení odpírala právo na doplatek na bydlení některým osobám, jež jinak zákonná kritéria pro jeho poskytování splňují, a to jen proto, že chtějí bydlet v oblasti, která byla prohlášena za „oblast se zvýšeným výskytem sociálně nežádoucích jevů“. Docházelo tím k rozdílnému zacházení s osobami podle kritéria neracionální nerovnosti, který je v rozporu s čl. 3 odst. 1 a čl. 4 odst. 3 Listiny základních práv a svobod. Zóny se zvýšeným výskytem sociálně nežádoucích jevů nejsou vyhlašovány pouze v místech, kde se koncentrují výhradně osoby v hmotné nouzi, ale jsou často vymezeny bloky ulic, kde bydlí v nájemních bytech vedle sebe jak nově přistěhované osoby v hmotné nouzi, tak „starousedlíci“, takže o vhodnosti a potřebnosti napadených ustanovení dosáhnout snížení výskytu sociálně nežádoucích jevů zamezením nároku na doplatek na bydlení pro nově příchozí osoby lze mít značnou pochybnost. Předmětný zásah do práva na pomoc v hmotné nouzi byl hodnocen – jako cíl napadených ustanovení – nejen jako ústavně nepřípustný, ale jako prostředek k ochraně veřejného pořádku a k zamezení zneužívání dávek nebyl ani vhodný a mohl by do budoucna přinést řadu nežádoucích důsledků, mimo jiné i omezení vnitřní migrace v rámci obce, vedoucí k rozporu napadených ustanovení se svobodou pobytu podle čl. 14 odst. 1 ve spojení s čl. 3 odst. 3 Listiny. ÚS ČR konstatoval, že napadená ustanovení zákona o pomoci v hmotné nouzi jsou neústavním zásahem do práva na zajištění základních životních podmínek v oblasti bydlení podle čl. 30 odst. 2 Listiny. Jde pouze o nesystémovou reakci bez trvalejších účinků na dlouhodobě neuspokojivě řešený problém sociálního vyloučení. Jeho ústavní nepřijatelnost vyplývá z rozporu důsledků, k nimž použití napadených ustanovení vede, s principem rovnosti v důstojnosti podle čl. 1 odst. 1 Listiny, když nedovoluje individualizovanou diferenciaci mezi skutečnými původci sociálně nežádoucích jevů (spojovanými s tzv. sociální turistikou), jejichž koncentraci mají napadená ustanovení předcházet, a ostatní, s obcí spjatou populací, nacházející se v postavení „oběti“ těchto jevů.

22. Citované úvahy a závěry z nich vyvozené je třeba mít na zřeteli rovněž v nyní projednávané věci. Zavedení tzv. bezdoplatkových zón mělo mít za cíl omezení obchodu s chudobou. ÚS takové řešení citovaným nálezem de facto vyloučil. Také omezení vlastnického práva žalovaného (po dobu trvání žalobcova předkupního práva k předmětným nemovitostem) v rámci boje proti obchodu s chudobou tak odporuje, vzhledem ke zvoleným prostředkům, ústavnímu pořádku a Listině základních práv a svobod. Kupní smlouvy účastníků v části týkající se omezení vlastnického práva žalovaného zákazem ubytoven jsou proto absolutně neplatné. Závěr (přijatý za použití citovaného nálezu ÚS ČR a § 580 odst. 1 o. z.) plyne již z tvrzení žalobce, která tak nebylo nutno dokazovat. Žalobce totiž v řadě svých podání ve své argumentaci o snaze potírat obchod s chudobou opakovaně používal pojmy jako „sociálně slabí“, „nepřizpůsobiví“ apod. Současně deklaroval zájem tyto osoby z problematické lokality vystěhovat, přilákat na jejich místo „ekonomicky rozumnou skupinu obyvatel“, aniž ovšem vysvětlit, podle jakého kritéria a zejména jakými postupy má být tato selekce obyvatel prakticky provedena. Zejména není zřejmé, zda vůbec a jakým způsobem se měl žalobce podílet na přestěhování nájemců bytů z této lokality do bytů náhradních nebo do ubytoven v souvislosti s vyklizením bytů za účelem provedení jejich rekonstrukce. Spoléhal na to, že lokalitu lze v době od roku 2016 do roku 2020 takto „zkvalitnit“, a bez dalšího uvěřil příslibu žalovaného, že toto „zadání“ splní. Žalobce tak hodlal vyřešit vážné, dlouhodobě existující a obtížně řešitelné sociální problémy prostřednictvím žalovaného, aniž tvrdil (a prokázal), že po prodeji nemovitostí poskytl žalovanému jakoukoli součinnost. Především nelze přehlédnout, že zákazem zřizování „ubytoven, jiných ubytovacích či bytových prostor podobného charakteru“ měli být patrně postiženi všichni nájemci bytů v předmětných domech, a to bez ohledu na to, zda plní povinnosti nájemce a chovají se řádně, či nikoliv, a to po skončení rekonstrukce domů, jen proto, že do doby prodeje nemovitostí žalovanému v dané lokalitě (tedy v oblasti se zvýšeným výskytem sociálně nežádoucích jevů) bydleli. Takové právní jednání se minimálně příčilo dobrým mravům (podle § 580 odst. 1 o. z.).

23. Povinnost žalovaného respektovat uvedené omezení vlastnického práva, případně „převést“ stejné omezení do následných smluv o převodu vlastnického práva k předmětným nemovitostem na třetí osobu, proto žalovanému nevznikla, a nelze ji utvrdit smluvní pokutou (dle § 2048 a násl. o. z.). Podle rozsudku NS ČR ze dne 21. 6. 2018, sp. zn. 33 Cdo 671/2017 „smluvní pokuta je i nadále svou povahou vedlejším (akcesorickým) závazkem. Podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je tudíž existence hlavního závazku, který má být smluvní pokutou utvrzen. Jinými slovy, má-li být závazek k zaplacení smluvní pokuty sjednán platně, musí platně vzniknout (hlavní) závazek, aby mohl být smluvní pokutou utvrzen. Nevznikla-li totiž povinnost plnit, nemůže být ani porušena, a nemůže tak vzniknout ani nárok na zaplacení smluvní pokuty, kterou mělo být splnění povinnosti utvrzeno.“ 24. Jiná je ovšem situace, jde-li o zákaz zřídit v lokalitě název herny či kasina. Žalobcův zájem, aby zařízení uvedeného typu nebyla na jeho území provozována, resp. aby zde vůbec nevznikla, je opodstatněný. Společensky nežádoucí dopady s provozem těchto podniků spojené jsou všeobecně známy. Nic proto nebránilo tomu, aby účastníci vlastnické právo žalovaného k nabytým nemovitostem do budoucna uvedeným způsobem omezili a aby byl žalovaný povinen převést stejné omezení vlastnického práva na třetí osoby, a to pod hrozbou sankce spočívající v uložení smluvní pokuty.

25. Krajský soud vyšel dále z úvahy, že adekvátní část smluvní pokuty zajišťující povinnost žalovaného podle čl. IV. odst. 3. kupních smluv spojenou se zákazem heren a kasin je 1.920.000 Kč jako ½ z částky 3.840.000 Kč (která odpovídá 60 % z ceny všech předmětných nemovitostí dle znaleckého posudku, tj. 60 % z částky 6.400.000 Kč). Dále zohlednil, že v důsledku porušení uvedené povinnosti žalovaným nebyly žalobcovy zájmy fakticky zasaženy a žádná škoda žalobci nevznikla. Žalobce totiž neprokázal a ani konkrétně netvrdil, že žalovaný, případně jméno FO zmíněné podniky v dané oblasti zřídili nebo provozovali. Vzhledem k převažující funkci smluvní pokuty (sankční a preventivní) ji krajský soud dále moderoval tak, že ji snížil z částky 1.920.000 Kč na ½ (tj. na ¼ žalované částky), tedy na částku 960.000 Kč.

26. Žalobce vyzval žalovaného k zaplacení smluvní pokuty podáním ze dne 16. 12. 2016 v termínu do 3. 1. 2020. Žalovaný jeho výzvě nevyhověl. Vedle částky 960.000 Kč je proto povinen zaplatit žalobci podle § 1958 odst. 2, § 1970 o. z. a podle § 2 Nařízení vlády č. 351/2013 Sb. vedle jistiny 960.000 Kč rovněž úrok z prodlení z uvedené částky v sazbě 10 % ročně od 4. 1. 2020 do zaplacení.

27. Krajský soud s těmito závěry rozsudek okresního soudu v odstavci I. výroku podle § 220 odst. 1 písm. b) o. s. ř. změnil a uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 960.000 Kč s výše specifikovaným úrokem z prodlení do 1 měsíce od právní moci tohoto rozsudku. Vzhledem k výši přisouzené částky lze očekávat, že žalovaný bude potřebovat k jejímu splnění lhůtu delší, než jakou o. s. ř. v § 160 odstavci 1 věta první před středníkem určuje. Podle ust. § 160 odst. 1 věta druhá za středníkem o. s. ř. stanovil proto lhůtu v délce 1 měsíce. (Podle stejné úvahy umožnil žalobci splnit povinnost k náhradě nákladů řízení žalovanému rovněž ve lhůtě 1 měsíce.)

28. V rozsahu částky 2.880.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od 4. 1. 2020 do zaplacení krajský soud v odstavci I. výroku rozsudek okresního soudu podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil.

29. Podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 2 o. s. ř. je žalobce povinen zaplatit žalovanému k rukám jeho advokáta náhradu nákladů řízení v částce 325.409 Kč do 1 měsíce od právní moci rozsudku. Žalobce se žalobou uspěl v rozsahu částky 960.000 Kč, která představuje ¼ předmětu řízení, jeho neúspěch je tedy možno vyjádřit jako ¾. Výsledně je žalobce povinen zaplatit žalovanému náhradu jím účelně zaplacených nákladů prvostupňového řízení v rozsahu ½ (¾ - ¼). K účelně zaplaceným nákladům řízení žalovaného před okresním soudem náleží odměna advokáta za 13 úkonů právní služby v sazbě po 23.660 Kč/1 úkon podle § 7, bod 6. vyhl. č. 177/1996 Sb., tj. 307.580 Kč [za převzetí a přípravu zastoupení, sepis vyjádření k žalobě, sepis podání ze dne 22. 9. 2022, účast u jednání okresního soudu ve dnech 22. 9. 2022, které trvalo déle než 2 hodiny, dne 24. 9. 2024, 12. 12. 2024 ta 27. 5. 2025, obě trvající déle než 2 hodiny, za sepis odvolání proti rozsudku okresního soudu (č. l. 108) a účast u odvolacího jednání dne 20. 4. 2023], paušální náhrada v sazbě ½, tj. 11.830 Kč, za 2 úkony právní služby, souhrnně 23.660 Kč [za sepis vyjádření k odvolání žalobce proti nákladovému výroku rozsudku (č. l. 108) a za účast u jednání dne 17. 6. 2025, při němž došlo pouze k vyhlášení napadeného rozsudku], paušální náhrada za 11 úkonů právní služby po 300 Kč podle § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., ve znění účinném do 31. 12. 2024, tj. 3.300 Kč, paušální náhrada za další 4 úkony v sazbě po 450 Kč, tj. 1.800 Kč, podle výše citovaného ustanovení, ve znění účinném od 1. 1. 2025, náhrada za promeškaný čas za 64 započatých půlhodin po 100 Kč, tj. 6.400 Kč, náhrada za promeškaný čas za 32 započatých půlhodin po 150 Kč, tj. 4.800 Kč, cestovné v souhrnné výši 31.648 Kč, 21% DPH ze součtu všech výše vyjmenovaných položek, tedy z částky 379.188 Kč, která se rovná částce 79.629 Kč, a náhrada za soudní poplatek za odvolání proti prvně vydanému rozsudku v částce 192.000 Kč, souhrnně 650.817 Kč. Z uvedené částky ½ činí 325.409 Kč.

30. Podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 2 o. s. ř. je žalobce povinen zaplatit žalovanému k rukám jeho advokáta na náhradě nákladů odvolacího řízení ve lhůtě 1 měsíce od právní moci tohoto rozsudku částku 33.887 Kč. Rovněž v odvolacím řízení žalobce uspěl v rozsahu ¼, neuspěl v rozsahu ¾, a je proto povinen nahradit žalovanému náklady odvolacího řízení v rozsahu ½. Odvolací náklady žalovaného sestávají z odměny advokáta za 2 úkony v sazbě po 23.660 Kč, tj. 47.320 Kč (za sepis vyjádření k odvolání a za účast u odvolacího jednání), z paušální náhrady za stejné 2 úkony po 450 Kč, tj. 900 Kč, z náhrady za promeškaný čas za 16 započatých půlhodin po 150 Kč, tj. 2.400 Kč, z cestovného v částce 5.392 Kč a z 21% DPH ze součtu všech vyjmenovaných položek, tedy z částky 56.012 Kč, což se rovná částce 11.763 Kč, souhrnně 67.774,52 Kč; ½ z uvedené částky činí 33.887 Kč. Advokát žalovaného cestoval k odvolacímu jednání z místa svého sídla k odvolacímu soudu a zpět na vzdálenost 674 km vozidlem značky název, reg. zn. SPZ, s normovanou spotřebou 6,1 l/100 km benzínu Natural 95 v ceně 34,70 Kč/1 l podle vyhl. č. 573/2025 Sb., při paušální náhradě 5,90 Kč/1 km. Proti tomuto rozsudku je dovolání přípustné podle § 237 o. s. ř. Přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud. Účastník může podat dovolání do 2 měsíců od doručení rozsudku odvolacího soudu u soudu, který rozhodoval v prvním stupni, a to k Nejvyššímu soudu ČR v Brně.