11 Co 79/2023

Plný text

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Jany Palkovské a soudkyň JUDr. Evy Placzkové a JUDr. Zuzany Ihnátové ve věci žalobců: a) Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 b) Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 1/0 oba zastoupeni advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 proti žalovaným:

1. Jméno zainteresované osoby 2/0 Datum narození zainteresované osoby 2/0 Adresa zainteresované osoby 2/0 2. Jméno zainteresované osoby 3/0 Datum narození zainteresované osoby 3/0 Adresa zainteresované osoby 2/0 oba zastoupeni advokátkou Jméno zástupce zainteresované osoby 3/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 3/0 o částku 388.927 Kč s příslušenstvím k odvolání žalobců proti rozsudku Okresního soudu v Opavě ze dne 31. 1. 2023, č. j. 37 C 136/2021-71 I. Rozsudek okresního soudu se ohledně částky 15.000 Kč v odstavci I. výroku ruší a řízení se ve stejném rozsahu zastavuje.II. Ve zbývajícím rozsahu, tj. ohledně částky 373.927 Kč s 8,25% úroky z prodlení z částky 357.247 Kč od 25. 3. 2021 do zaplacení, se rozsudek okresního soudu v odstavci I. výroku potvrzuje.III. Žalobci jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalovaným oprávněným společně a nerozdílně k rukám jejich advokátky na náhradě nákladů řízení částku 99.832 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.IV. Žalobci jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalovaným oprávněným společně a nerozdílně k rukám jejich advokátky na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 16.358 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu o částku 388.927 Kč s 8,25% úrokem z prodlení z částky 357.247 Kč za dobu od 25. 3. 2021 do zaplacení. Žalobcům uložil povinnost zaplatit společně a nerozdílně žalovaným oprávněným společně a nerozdílně k rukám jejich advokátky ve třídenní lhůtě od právní moci rozsudku na náhradě nákladů prvostupňového řízení částku 61.648 Kč.

2. Proti rozsudku podali žalobci včasné odvolání, v němž okresnímu soudu vytýkali nesprávný závěr, že žalobci uplatnili nárok na slevu z kupní ceny nemovitostí opožděně. Namítali, že vady zakoupené věci oznámili žalovaným řádně a včas, jakmile se o nich dozvěděli, tedy ve lhůtě bez zbytečného odkladu. Učinili tak již v průběhu roku 2018 v e-mailové korespondenci, která byla žalovaným doručena; žalovaní na ni reagovali odmítnutím veškerých nároků žalobců. Konkrétní termín tohoto úkonu žalobci již nejsou schopni uvést. Vady žalovaným vytkli rovněž při osobním jednání. Pro účely označení vady stačí její laický popis, aniž je nutno uvádět příčinu vady a dokládat ji znaleckým posudkem či odborným vyjádřením. Znalecký posudek si žalobci obstarali teprve poté, kdy žalovaní svou odpovědnost za vady prodané věci odmítli. V následujícím podání, tj. po obstarání znaleckého posudku, uplatnili žalobci nárok z odpovědnosti za vady znovu; vady identifikovali, uvedli jejich příčiny a vyčíslili náklady na jejich odstranění. Žalovaní jejich požadavky opakovaně kategoricky odmítli. Žalobci tedy uplatnili nárok u soudu po vyhotovení znaleckého posudku. Ten potvrdil, že předmět koupě vykazuje důvodně vytknuté vady. Zjištění, že žalobci obdrželi od žalovaných z důvodu vlhkosti projevující se v I. nadzemním podlaží slevu z kupní ceny v částce 15.000 Kč, z provedených důkazů neplyne. Žalovaný projevil spontánně ochotu podílet se na zvýšených nákladech souvisejících s vadami; žalovaní si tedy museli být existence vad vědomi, akceptovali je a byli připraveni nést náklady na jejich odstranění. Pokud žalobcům nabídli jako náhradu za opravu terasy dalších 10.000 Kč, nemohli žalobci takové řešení přijmout. Rozhodně nebylo prokázáno, že vzájemné nároky účastníků byly vyrovnány. Plyne to z jejich e-mailové korespondence. Nesprávné je dále zjištění, že vady byly žalovaným vytknuty teprve přípisem ze dne 5. 11. 2019. Okresní soud vyhodnotil vady v jejich souhrnu, nikoli jednotlivě. U vady komína je evidentní, že o ní žalovaný věděl nebo musel vědět. Podle zákona č. 320/2015 Sb., o Hasičském záchranném sboru České republiky a o změně některých zákonů (zákon o hasičském záchranném sboru), je každý provozovatel spotřebiče paliv (plynového kotle, kamen, krbu apod.) povinen si minimálně jedenkrát ročně nechat oprávněnou osobou zkontrolovat spalinovou cestu. Pokud žalovaní uvedenou povinnost plnili, museli být revizním technikem upozorněni na to, že „průměr komína nevyhovuje průměru“ a je nutno jej opravit. Bylo proto provedeno vyvložkování komínu. Žalovaní nebyli oprávněni namítat, že jim žalobci vadu komínu neoznámili bez zbytečného odkladu. K poznámce okresního soudu obiter dictum žalobci odkázali na závěry znaleckého posudku, který stanovil, že vady nevznikly v důsledku stáří domu v rámci jeho běžného užívání, nýbrž nevhodným provedením konstrukcí. S těmito argumenty se odvolatelé domáhali změny napadeného rozsudku tak, že soud jejich žalobě vyhoví.

3. Žalovaní ve vyjádření k odvolání navrhli rozsudek okresního soudu jako věcně správný potvrdit.

4. V průběhu odvolacího jednání dne 28. 11. 2024 žalobci vzali žalobu zpět v rozsahu částky 15.000 Kč. Slevu v uvedeném rozsahu totiž žalovaní žalobcům již před zahájením řízení poskytli. Žalovaní k částečnému zpětvzetí žaloby neměli námitky. Krajský soud proto podle § 222a odst. 1 věta první před středníkem, odst. 2 o. s. ř. rozsudek okresního soudu ohledně částky 15.000 Kč v odst. I. výroku zrušil a řízení ve stejném rozsahu zastavil.

5. Rozsudek okresního soudu a řízení jemu předcházející krajský soud přezkoumal ve zbývající napadené části, tj. v odst. I. výroku ohledně částky 373.927 Kč s přísl., postupem dle § 214 odst. 1 o. s. ř., se závěrem, že odvolání není důvodné.

6. Podle § 2084 o. z. prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví.

7. Podle § 2099 odst. 1 věta první o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096.

8. Podle § 2095 o. z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

9. Podle § 2100 odst. 1 věta první o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později.

10. Podle § 2082 odst. 1 věta první o. z. na kupujícího přechází nebezpečí škody na věci současně s nabytím vlastnického práva.

11. Podle § 2131 o. z. v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí (tj. v §§ 2085 – 2127 o. z.).

12. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

13. Podle § 2104 o. z. kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.

14. Podle § 2106 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právoc) na přiměřenou slevu z kupní ceny.

15. Podle § 2106 odst. 2 věta první o. z. kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady.

16. Podle § 2107 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

17. Podle § 2112 odst. 1 o. z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.

18. Podle § 2112 odst. 2 o. z. k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

19. Podle § 2129 odst. 2 o. z. nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

20. Podle § 1924 věta první o. z. kdo má právo z vadného plnění, náleží mu i náhrada nákladů účelně vynaložených při uplatnění tohoto práva.

21. Krajský soud souhlasil s právně významnými skutkovými zjištěními okresního soudu vyjmenovanými v odstavci 3. odůvodnění napadeného rozsudku. Pro stručnost na ně v podrobnostech odkazuje. Tam vyjmenované skutečnosti plynou z provedených důkazů a zčásti také ze shodných tvrzení účastníků. Pro přehlednost je krajský soud ve stručnosti rekapituluje:

22. Žalobci jako kupující nabyli vlastnické právo k nemovitým věcem, konkrétně k pozemkům parc. č. , hodnota, s domem č. p. , hodnota, – rodinným domem a parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , dle kupní smlouvy uzavřené se žalovanými jako prodávajícími dne , datum, , s účinky vkladu práva ke dni , datum, . Ke stejnému dni přešlo na žalobce nebezpečí škody na věci. Právo na slevu z kupní ceny uplatnili žalobci vůči žalovaným poprvé dopisem ze dne 5. 11. 2019. Vytkli v něm následující vady:- vlhkostní poruchy v I. nadzemním podlaží způsobené vadnou hydroizolací terasy,- praskliny v potěrovém betonu podlah ve II. a III. nadzemním podlaží,- neodvětrané kanalizační potrubí a- nevhodnou spalinovou cestu, která v rozporu s předpisy nebyla vybavena nerezovou vložkou.V dopise ze dne 18. 3. 2021, v němž žalobci znovu vytkli výše zmíněné vady, dříve uplatněný nárok na slevu z kupní ceny v částce 357.247 Kč snížili o částku 15.000 Kč, tj. na částku 342.247 Kč. (Žalobou ze dne 10. 5. 2021 pak uplatnili nárok na slevu v částce 357.247 Kč a nárok na náhradu za znalecké posudky v souhrnné částce 31.680 Kč.) Znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, podala znalecký posudek dne , datum, na objednávku a) žalobce. Z jeho úvodní části plyne, že prohlídku nemovitosti vykonala ve dnech 10. 12. 2019 a 6. 3. 2020. Vedle výsledků místního šetření vycházela z informací podaných ústně a) žalobcem. Většina prací na domě po jeho převzetí žalobci v 2/2018 byla provedena v 1. pololetí roku 2018.

23. Ze shodných tvrzení účastníků přednesených v řízení před okresním soudem a doplněných u odvolacího jednání dne 28. 11. 2024 krajský soud dále zjistil:

24. O popraskané dlažbě terasy a o vlhkosti v I. nadzemním podlaží domu žalobci věděli. Nová byla pro obě strany pouze informace o rozsahu, v jakém se tato vada projevila. A) žalobce zjistil, že se vlhkost nachází také za venkovní omítkou v I. nadzemním podlaží, když po převzetí stavby (v 2/2018) v souvislosti s její opravou omítku rozřezal. Připustil, že jej na vlhkost ve dvou místech v suterénu domu upozornil při jeho převzetí 1. žalovaný. Žalobci si stavbu před zakoupením 2x či 3x prohlédli, aniž k prohlídce přizvali odborníka z oboru stavebnictví.

25. Praskliny podlah ve II. a III. nadzemním podlaží domu byly skryty pod dřevotřískovými deskami a na nich položenou laminátovou podlahou.

26. Tvrzení, že kanalizační potrubí nebylo řádně odvětráváno, žalobci neprokázali. Žalovaní tvrdili, že žádný zápach v domě nikdy necítili. Shodně, tedy negativně, se o případném zápachu vyjádřil u odvolacího jednání také a) žalobce. Informaci o tom, že kanalizační potrubí není dostatečně odvětráváno, což se mělo projevit zápachem v koupelně a kloktáním sifonu, poskytl žalobcům instalatér , jméno FO, v 5/2019, tedy v době, kdy žalobci údajný nedostatek při rekonstrukci koupelny odstranili. Po rekonstrukci znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, posuzovala údajný nedostatek odvětrávání kanalizace pouze na základě zápisu instalatéra , jméno FO, ze dne 15. 5. 2019.

27. Ohledně nevhodné spalinové cesty žalobci uvedli, že při koupi nemovitostí nevyžadovali doklady o provádění pravidelných revizí spalinové cesty. Doklady o kotli instalovaném do domu v roce 2016 od žalovaných obdrželi. Při uzavření kupní smlouvy nežádali, aby byla spalinová cesta zhotovena s použitím nerezové vložky. Instalaci nového kotle provedl v roce 2016 odborný technik, který v souvislosti s instalací tohoto zařízení vystavil revizní zprávu. Tolik ke skutkovým zjištěním.

28. Případné vady nemovitostí existující ke dni přechodu nebezpečí škody na věci, ať už jde o vady skryté či vady zjevné, mají za následek podle § 2100 odst. 1 věta první o. z. odpovědnost prodávajícího z vadného plnění. Právo na slevu z kupní ceny, které žalobci uplatnili vůči žalovaným dopisem ze dne 5. 11. 2019, zakládá přitom jak podstatné, tak nepodstatné porušení kupní smlouvy [viz § 2106 odst. 1 písm. c), § 2107 odst. 1 o. z.]. Žalobci neprokázali, že své nároky uplatnili před uvedeným datem; v tomto ohledu nepřednesli ani dostatečně určitá skutková tvrzení.

29. Pro další úvahy je na místě rozlišit, zda vytýkané vady byly vadami ve smyslu § 2099 odst. 1 věta první a § 2095 o. z. a zda se jednalo o vady skryté. Podle těchto kritérií bylo nutno volit režim pro uplatnění nároku z odpovědnosti za vady prodané věci a vážit, zda žalobci uplatnili nárok na slevu z kupní ceny včas a důvodně (dle § 2112 odst. 1, odst. 2 a § 2129 odst. 2 o. z.). V právních úvahách byl přitom krajský soud vázán rozsudkem NS ČR ze dne 21. 8. 2024, č. j. 33 Cdo 3825/2023-132.

30. Speciální ustanovení § 2129 odst. 2 o. z. dopadá pouze na případy skrytých vad staveb spojených se zemí pevným základem. K výčtu „vad“, jež byly v dopise žalobců ze dne 5. 11. 2019 uvedeny jako důvod k poskytnutí slevy z kupní ceny, krajský soud konstatoval: O vlhkostních poruchách v I. nadzemním podlaží žalobci věděli. Popraskaná dlažba terasy byla viditelná. Nárok na slevu za tuto vadu žalobcům nevznikl (podle § 2103 o. z.). Žalobci ostatně v souvislosti s problémy způsobenými vadnou dlažbou terasy od žalovaných slevu obdrželi. Pokud uvedenému nedostatku nevěnovali patřičnou pozornost v době před zakoupením nemovitosti a nezjišťovali důsledně rozsah, v jakém byla stavba vlhkostí zasažena, nelze jim nárok na slevu přiznat. Nejednalo se o vadu skrytou. Podle § 2112 odst. 1 o. z. žalobci neuplatnili právo na další slevu za uvedenou vadu včas, to je bez zbytečného odkladu poté, co ji mohli při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit. Žalovaní podle § 2112 odst. 2 o. z. namítli, že jim vada nebyla oznámena včas. Z doplňujících tvrzení a) žalobce u odvolacího jednání dne 28. 11. 2024 plyne, že ani žalovaní o rozsahu projevů této vady nevěděli a vědět nemuseli. Vlhkost za omítkou zjistil a) žalobce teprve při prořezání omítky. Vědomost žalovaných o této vadě rozhodně neplyne z toho, že žalovaní dům stavěli (jak žalobci v zastoupení advokátem uvedli v závěrečném přednesu). Nárok na další slevu za uvedenou vadu je tedy promlčen.

31. Praskliny v betonovém potěru podlah ve II. a III. nadzemním podlaží domu skryté pod laminátovou podlahou a dřevotřískovými deskami nejsou vadou ve smyslu § 2099 odst. 1 věta první a § 2095 o. z. Speciální jakost ani provedení podlah či jiných stavebních konstrukcí nebyly v kupní smlouvě sjednány. Předmětem koupě za cenu 4.300.000 Kč byl (mimo jiné) pozemek se stavebním objektem zhotoveným před 20 lety, s jehož technickým stavem žalobci měli možnost se během 2 nebo 3 prohlídek seznámit. Praskliny v betonovém potěru, na němž byla položena vrstva dřevotřískových desek a laminátová podlaha, nijak nesnižovaly funkční či estetické vlastnosti věci, a i přes jejich výskyt bylo možno věc při tomto stavu podlah bez omezení užívat.

32. Podle vyjádření a) žalobce ani žalobci do doby rekonstrukce koupelny v 5/2019 zápach kanalizace či kloktání sifonu nevnímali. Pokud nebylo odvětrávání kanalizace provedeno „nad střechu“, tedy vně domu, platí ohledně tohoto nedostatku stejný závěr jako u předchozí položky. Technologie odvětrávání nepředstavuje vadu věci dle § 2099 odst. 1 věta první a § 2095 o. z., jestliže nesnižovala komfort užívání domu, tedy jeho užitné vlastnosti. Pokud se žalobci přesto rozhodli při rekonstrukci provést jiný způsob odvětrávání kanalizace, nemohou v té souvislosti uplatnit důvodně právo na slevu prodané věci.

33. Nevhodná spalinová cesta neodpovídající aktuálním právním předpisům rovněž není vadou dle posledně cit. ust. Funkčnost topné soustavy domu nebyla absencí nerezové vložky snížena. Žalobci netvrdili, že vyšší kvalitu spalinové cesty při koupi požadovali. Dům dokončený v roce 1997 byl způsobilý k užívání, přičemž jeho technický stav, včetně topné soustavy, při kolaudaci zřejmě odpovídal tehdejším technickým požadavkům. Podmínkou zprovoznění nového kotle byla revize spalinové cesty. Pokud žalovaní až do doby prodeje nemovitosti topnou soustavu užívali, a to i v době po její revizi odborně způsobilou osobou, není možno hodnotit vložku zhotovenou nikoli z nerezu (tedy součást spalinové cesty) jako vadu prodané věci.

34. Žalobcům ostatně nic nebránilo pozvat si k prohlídce nemovitostí před jejich zakoupením kvalifikovanou osobu, případně vymínit si ve smlouvě speciální požadavky stran kvality jednotlivých stavebních prvků a konstrukcí, což neučinili. Požadavek na slevu z kupní ceny z titulu vlhkostních poměrů, nedostatečně kvalitní spalinové cesty a prasklin v podkladovém betonovém potěru podlah je třeba poměřovat výší kupní ceny nemovitosti, stářím objektu, jeho opotřebením a úvahou, zda je přesto možno dům užívat, jakým způsobem tak lze činit a v jakém rozsahu. Rovněž ve světle těchto úvah žalobcům nárok na slevu z kupní ceny nevznikl.

35. Jestliže žalobci neuspěli s nárokem na slevu z kupní ceny, nevznikl jim ani nárok na náhradu částky 31.680 Kč podle § 1924 o. z.

36. Krajský soud s těmito závěry rozsudek okresního soudu ve zbývajícím rozsahu v odstavci I. výroku, tj. ohledně částky 373.927 Kč s úroky z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 357.247 Kč od 25. 3. 2021 do zaplacení jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil.

37. Podle § 224 odst. 2 a § 142 odst. 1 o. s. ř. jsou žalobci jako procesně neúspěšní účastníci povinni zaplatit společně a nerozdílně žalovaným oprávněným společně a nerozdílně k rukám jejich advokátky na náhradě nákladů řízení částku 99.832 Kč. Ta sestává z odměny advokáta za zastupování každé z obou zastupovaných osob v částce 7.888 Kč/1 úkon podle § 7 bod 6., § 8 odst. 1 a § 12 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., při zastupování 2 osob za 5 úkonů právní služby souhrnně 78.800 Kč (za převzetí a přípravu zastoupení, za sepis odporu a vyjádření k žalobě a za účast u 3 jednání okresního soudu), z paušální náhrady za stejných 5 úkonů po 300 Kč, tj. 1.500 Kč, podle § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., a z nákladů za zastupování v předchozím řízení o odvolání žalobců proti rozsudku okresního soudu v souhrnné výši 19.452 Kč. Posledně uvedené náklady byly vypočteny ze stejné tarifní hodnoty (388.927 Kč) při sazbě odměny za každou ze zastupovaných osob ve výši 7.888 Kčú1 úkon za odvolací jednání dne 18. 7. 2023, při paušální náhradě 300 Kč a 21% DPH v částce 3.376 Kč. Nad rámec takto vyúčtovaných nákladů se advokátka žalovaných u odvolacího jednání dne 18. 7. 2023 práva na náhradu případných dalších nákladů v tehdejším odvolacím řízení vzdala.

38. Podle § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. jsou žalobci povinni zaplatit společně a nerozdílně žalovaným oprávněným společně a nerozdílně k rukám jejich advokátky na náhradě nákladů odvolacího řízení ve třídenní lhůtě od právní moci tohoto rozsudku částku 16.358 Kč. Žalovaní uspěli rovněž v odvolacím řízení, a mají proto nárok na plnou náhradu odvolacích nákladů. Ty sestávají z odměny advokáta za zastupování 2 osob v sazbě 7.888 Kč/1 úkon za každou z těchto osob, konkrétně za účast u jednání odvolacího soudu dne 28. 11. 2024, z paušální náhrady za stejný úkon v částce 300 Kč a z cestovného v částce 282 Kč. Advokátka žalovaných neprokázala, zda cestovala k jednání krajského soudu osobním motorovým vozidlem (a jakým). Byla jí proto přiznána náhrada za použití vlaku z , adresa, a zpět v ceně jízdenky 176 Kč, za jízdné MHD v , adresa, v obou směrech (60 Kč) a za jízdné městskou hromadnou dopravou v , adresa, v obou směrech (46 Kč).