37 C 136/2021

Plný text

Okresní soud v Opavě rozhodl soudcem Mgr. Karlem Schiesserem ve věci žalobců: a) Ing. celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa , příjmení b) Mgr. celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalovaného a žalobce , část obce oba zastoupeni advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovaným: 1) celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované 2) celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované oba zastoupeni advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 388 927 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobci domáhají po žalovaných zaplacení částky 388 927 Kč s 8,25% ročním úrokem z prodlení z částky 357 247 Kč za dobu od 25. 3. 2021 do zaplacení se zamítá.

II. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovaným oprávněným společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši 61 648 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalovaných advokátky JUDr. [jméno] [příjmení].

1. Žalobou podanou u Okresního soudu v Opavě dne 10. 5. 2021 domáhali se žalobci po žalovaných zaplacení částky 388 297 Kč s příslušenstvím, neboť mezi žalobci, jakožto kupujícími, a žalovanými, jakožto prodávajícími, byla dne [datum] uzavřena kupní smlouva, na základě které žalobci od žalovaných koupili nemovitosti, a to pozemek p.č. St. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba dům [adresa], rodinný dům, dále pozemek p. [číslo] ostatní plocha, vše zapsané na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce], [územní celek], [katastrální uzemí] (dále jen„ předmětné nemovitosti“). Kupní cena byla sjednána v částce 4 300 000 Kč, která byla žalobci uhrazena. Při uzavření kupní smlouvy nebyli žalobci upozorněni na skryté či jiné vady předmětných nemovitostí. Po uzavření kupní smlouvy, a převzetí předmětu smlouvy žalobci došlo ke zjištění níže uvedených vad převáděné stavby spočívající ve vlhkostních poruchách v prvním nadzemním podlaží převáděné stavby, a to v části pod terasou s tím, že v důsledku těchto vlhkostních vad docházelo i k poškození omítky obvodového zdiva 1. nadzemního podlaží, přičemž tato porucha byla zapříčiněna nedostatečnou hydroizolací terasy, kdy tato neplnila svou funkci, a terasou zatékalo, dále v pak prasklinách podlah ve 2. a 3. nadzemním podlaží, které jsou zapříčiněny nesourodostí mezi potěrovým betonem a betonovou konstrukcí stropu. Na shora uvedené vady byli žalovaní opakovaně žalobci upozorňováni, kdy existenci vad žalobce mimo jiné dokládal i odborným posudkem zpracovaným Ing. [jméno] [příjmení] respektive společností [společnost] [anonymizována tři slova] v rámci prověřování nemovitostí. V průběhu času žalobci zjistili i další následující vady, spočívající ve vadné spalinové cestě v předmětných nemovitostech, která nesplňuje příslušné normy, a v tom, že kanalizační potrubí v objektu není odvětráváno, což způsobovalo nemalý zápach v koupelně a tzv. kloktání sifonu. Náklady na tento odborný posudek dosáhly částky 9 680 Kč. Následně zaslali žalobci dne [datum] přípis spočívající v uplatnění nároků z vad předmětu smlouvy, na který reagoval 1) žalovaný sdělením ze dne [datum], kdy v podstatě tvrzené nároky žalobců odmítl. Žalobci v mezidobí přikročili k opravám vad, aby se nezhoršoval stav předmětných nemovitostí, poté se nechali stav zdokumentovat a vypracovat znalecký posudek znalkyní [příjmení] [jméno] [příjmení], který konstatoval existenci uvedených vad. Náklady na tento posudek dosáhly výše 22 000 Kč. Jedná se o vady spočívající v zatékání vlhkosti a chybné konstrukce terasy, jejíž hydroizolace nebyla řádně či vůbec provedena, a v důsledku tohoto došlo k zatékání vody a vzniku poškození omítky. Dále se jednalo o praskání podlahy, a vzniku trhlin v podlaze, nesprávném provedení komínového tělesa (absence správné vložky), a naposledy pak o nesprávné provedení kanalizace neodpovídající technickým normám. Znalkyně vyčíslila náklady na odstranění vad na částku 357 247 Kč, kdy se jedná o součet znalcem určených obvyklých nákladů na odstranění vad, a to jednak v cenách roku 2018 ve výši 173 859 Kč, ohledně vad, na jejichž odstranění byly práce v roce [rok], a dále v cenách k roku 2020 ve výši 183 388 Kč, kdy se jedná o náklady na odstranění zbylých vad, které nebyly v roce [rok] provedeny. Žalobci vyzvali žalované k poskytnutí slevy z kupní ceny ve výši 357 247, a to přípisem ze dne [datum], kdy na tento reagoval 1) žalovaný dopisem z [datum] tak, jak reagoval dříve s tím, že je ochoten nahradit nanejvýš samotné sešití prasklin podlahy. Vzhledem ke shora uvedenému nemá žalobce jinou možnost, než domáhat se po žalovaných zaplacení dlužné částky soudně.

2. Ve věci bylo rozhodnuto platebním rozkazem ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací], proti kterému podali žalovaný včas odpor odůvodněný tím, že na vlhkost na zdech a v garáži žalobce upozornili a shodli se na slevě ve výši 15 000 Kč, která byla uhrazena, a dále že se budou podílet na zvýšených nákladech oprav do výše 10 000 Kč, tedy že na problémy s poškozenou hydroizolací terasy žalovaní žalobce upozornili. U jednání dne [datum] pak žalovaní namítli, že veškeré vady byly ze strany žalobců uplatněny opožděně.

3. Soud provedl důkaz ohlášením dokončené stavby ze dne [datum], kolaudačním rozhodnutím ze dne [datum], kupní smlouvou ze dne [datum], odborným posudkem vypracovaným Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum], zprávou o provedené kontrole a čištění spalinové cesty ze dne [datum], zprávou o stavu kanalizačního potrubí ze dne [datum], znaleckým posudkem vypracovaným Ing. [jméno] [příjmení] pod [číslo] ze dne [datum] včetně příloh, uplatněním nároků z vad ze dne [datum] a ze dne [datum], vyjádřením k místnímu šetření zpracovaným Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum], fotodokumentací předloženou žalobci, z těchto důkazů a tvrzení účastníků v části, ve které jsou nesporná, zejména učiněných průběhu přípravy jednání a jednání dne [datum] a dne [datum] soud zjistil, že žalovaní byli vlastníky předmětných nemovitostí, a to na základě dohody o zřízení práva osobního užívání ze dne [datum], a poté na základě výstavby domu [adresa], který byl ohlášen jako dokončená stavba dne [datum] na základě kolaudačního rozhodnutí ze dne [datum], bez zjevných závad. Dne [datum] uzavřeli žalobci jako kupující s žalovanými jako prodávajícími kupní smlouvu, na základě které žalovaní převedli své vlastnictví k předmětným nemovitostem žalobcům jako kupujícím za kupní cenu ve výši 4 300 000 Kč; dle čl. 3 smlouvy žalobci jako kupující prohlásili, že si předmět kupní smlouvy dobře prohlédli na místě samém a že je jim faktický i právní stav dobře znám. Vlastnické právo k předmětným nemovitostem nabyli žalobci ke dni [datum], předmětné nemovitosti fyzicky převzali v [měsíc] [rok] (dostali klíče), v té době byli již nemovitosti žalovanými vyklizeny, do předmětných nemovitostí se žalobci nastěhovali v [měsíc] [rok]. Při předání klíčů, respektive převzetí nemovitosti, byli žalobci upozorněni, že v garáži (prostor pod terasou) se objevila vlhkost na stropě, obdrželi částku 15 000 Kč na opravu dlažby terasy, kde byly prasklé dlaždice. Po nastěhování v roce žalobci začali s opravami, případně rekonstrukcemi předmětné nemovitosti, které zahájili v roce [rok], kdy opravovali terasu, následně fasádu v prvém nadzemním podlaží (I. NP), již před tím zahájili práce na podlahách v II. NP (druhé nadzemní podlaží), na jaře 2019 odbourali podlahy III. NP (třetí nadzemní podlaží). Ke dni rozhodování z ohledání Ing. [jméno] [příjmení] plyne, že podlahy v II. NP jsou provedeny nově, podlahy ve III. NP vykazují nedostatky uvedené v posudku Ing. [jméno] [příjmení]. Jednalo se o poruchy betonového potěru, které nebyly na závadu existující podlaze v době prodeje, tedy dřevotřískovým deskám s plovoucí laminátovou podlahou. Na základě žádosti žalobců zpracoval Ing. [jméno] [příjmení] v období od [název] [rok] do [měsíc] [rok] posudek, při jehož vypracování provedl místní šetření dne [datum] a dne [datum], v rámci posudku zjistil vlhkostní poruchy v I. NP a praskliny podlah v II. NP a III. NP; dále konstatoval celkovou rekonstrukci horní nášlapné dlažby terasy, odstranění stávajících omítek a zhotovení nových omítek, zálivku spár a jejich sešití ocelovými sponami ve II. NP, ve III. NP nebyly spáry a nesoudržné potěry dosud sanovány. Dle posudku Ing. [jméno] [příjmení] byly všechny práce na opravě terasy provedeny v roce [rok], rovněž tak byly v roce [rok] provedeny všechny práce na podlahách v II. NP. Podlahy ve III. NP byly pouze vybourány (dle tvrzení žalobců na jaře [rok]). Podle zprávy o provedené kontrole a čištění spalinové cesty ze dne [datum] byla zjištěná nevhodná šamotová vložka komínového průduchu o průměru 200mm, s tím, že vhodné by bylo komín vyvložkovat nerezovou vložkou o průměru 130mm. Podle zprávy o stavu kanalizačního potrubí v předmětné nemovitosti ze dne [datum] vypracovaného [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že kanalizační trubky nejsou odvětrávány, což mělo způsobovat zápach v domě a kloktání sifonu. Dle posudku Ing. [jméno] [příjmení] byly práce na odvětrání kanalizace provedeny v roce [rok]. Žalobci sdělením ze dne [datum] uplatnili vůči žalovaným výše uvedené vady, tedy vlhkostní poruchy v I. NP, praskliny podlah v II. NP a III. NP, nevhodnou spalinovou cestu, a neodvětrané kanalizační potrubí, a požádali o slevu z kuní ceny ve výši 400 000 Kč. Na toto sdělení reagoval žalovaný 1) sdělením ze dne [datum], ve kterém uvedl, že ohledně vlhkostních poruch již byla poskytnuta sleva ve výši 15 000 Kč, praskliny podlah s danou skladbou podlah neměly vliv na užívání domu, odmítl vady spočívající v nesprávné spalinové cestě a případném odvětrání kanalizace. Žalobci vady opětovně uplatnili pak sdělením (výzvou) ze dne [datum].

4. Podle ust. § 2107 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., v platném znění, občanský zákoník, je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

5. Podle ust. § 2112 odst. 1 občanského zákoníku neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. Podle odst. 2 téhož zákonného ustanovení k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena.

6. Podle ust. § 2129 odst. 2 občanského zákoníku nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

7. Podle ust. § 2131 občanského zákoníku v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

8. Zjištěný skutkový stav posoudil soud podle citovaných ustanovení zákona a dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Není opodstatněný názor žalobců, s ohledem na ust. § 2131 občanského zákoníku, že na odpovědnost za vady při prodeji nemovitých věcí se výlučně uplatní jen ust. § 2128 a násl. občanského zákoníku ohledně koupě nemovité věci, je třeba dle ust. § 2131 občanského zákoníku použít i ustanovení o koupi movité věci, včetně ust. § 2112 odst. 1 občanského zákoníku, tedy povinnost kupujících (v této věci žalobců), oznámit vadu bez zbytečného odkladu, a to včetně nároku, jaký v souvislosti s touto vadou uplatňuje (sleva či odstranění vad). V této věci žalobci podstatnou část jimi uplatňovaných vad (vlhkostní poruchy, praskliny podlah, vadná spalinová cesta) zjistili již v roce [rok], přičemž v tomto roce již měli část z nich odstranit, nejpozději v [měsíc] [rok] pak zjistili a následně měli odstranit i vadu spočívající v nedostatečném odvětrávání kanalizace. Jestliže tyto vady pak řádně uplatnili až sdělením ze dne [datum], který se dostal do dispozice žalovaných, neboť na něj 1) žalovaný reagoval, nelze mít za to, že vady oznámili bez zbytečného odkladu, jak vyžaduje ust. § 2112 odst. 1 občanského zákoníku, což žalovaní v průběhu řízení namítli. Z pohledu soudu je nutno povinnost oznámit vady bez zbytečného odkladu spatřovat v tom, že tyto vady žalobci jako kupující měli řádně uplatnit maximálně v několika týdnech po jejich zjištění, nikoliv až s odstupem řádu měsíců či více než roku a poté, co již tyto, z jejich pohledu vady, odstranili nebo rekonstrukcí vytvořili nový stav. Nelze ani pominout skutečnost, že ohledně projevující se vlhkosti v I. NP žalobci obdrželi od žalovaných jako slevu částku 15 000 Kč, aniž by k tomuto plnění měli nějaké formální výhrady, tzn. v tomto směru byly nároky účastníků již vzájemně vyrovnané. Soud tak nárok žalobců na slevu z kupní ceny shledal jako opožděně uplatněný, což žalovaní dle ust. § 2112 odst. 2 důvodně namítli, a žalobu v celém rozsahu zamítnul.

9. Obiter dictum soud konstatuje, že žalobci si museli být vědomi, že při koupi starší nemovitosti (v této věci přes 20 let) budou muset akceptovat standard bydlení a užívání daný dobou, kdy byla nemovitost postavena a zkolaudována, a v jakém jim byla předána, např. ohledně stavu a struktury podlah ve II. NP a III. NP; v případě představy žalobců ohledně jiného komfortu bydlení (daným i nutným časovým vývojem a pokrokem) budou muset náklady na přizpůsobení stavu nemovitosti (rekonstrukci) těmto představám nést z vlastních nákladů, a nikoliv je prostřednictvím nároků na slevu z kupní ceny přenášet na žalované jako prodávající, pro které byl dosavadní stav z hlediska jejich potřeb dostačující a nebránil běžnému užívání předmětných nemovitostí.

10. O nákladech řízení rozhodoval soud dle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. a přiznal žalovaným, kteří měli ve věci plný úspěch, náhradu nákladů řízení představující odměnu advokáta stanovenou dle vyhl. č. 177/1996 Sb. (advokátní tarif) v platném znění. Podle ust. § 8 odst. 1č. 177/1996 Sb. (advokátní tarif) činí sazba mimosmluvní odměny za jeden úkon právní služby v této věci částku 9 860 Kč, a to za pět úkonů právní služby spočívající v : -) převzetí věci a přípravě zastoupení (ust. § 11 odst. 1 písm. a) advokátního tarifu), -) odpor a vyjádření k žalobě ze dne [datum] a ze dne [datum] (ust. § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu), -) účast u jednání soudu dne [datum], [datum], [datum] (ust. § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu), celkem tedy 49 300 Kč, dále pak má zástupce žalovaného nárok na paušální náhradou hotových výdajů ve výši 1 500 Kč (300 Kč za jeden úkon právní služby) za celkem pět úkonů právní služby výše uvedených, vše zvýšené o DPH ve výši 21% dle ust. § 137 odst. 3 o.s.ř., celkem tedy ve výši 61 468 Kč. Dle ust. § 149 odst. 1 o.s.ř. rozhodl soud o povinnosti žalobců zaplatit přiznané náklady řízení právní zástupkyni žalovaných.