15 Co 142/2025

Plný text

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu Mgr. Dagmar Gottwaldové a soudců Mgr. Jana Rýznara a Mgr. Karly Nekolové ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovaným: 1) Jméno žalované A , narozený dne Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2) Jméno žalované B , narozená dne Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 139 208,74 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalovaných proti rozsudku Okresního soudu v Bruntálu ze dne 17. 4. 2025, č. j. 14 C 266/2024-62,

I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.

II. Žalovaní jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalobkyni na náhradu nákladů odvolacího řízení částku 17 303 Kč k rukám zástupce žalobkyně do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Okresní soud v záhlaví označeným rozsudkem zavázal žalované zaplatit žalobkyni částku 139 208,74 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky od 16. 12. 2023 do zaplacení (výrok I.) a dále na náhradě nákladů řízení částku 50 661,37 Kč (výrok II.). Okresní soud tak rozhodl v řízení, v němž se žalobkyně domáhala po žalovaných zaplacení výše zmíněných nároků s tím, že dne 16. 8. 2022 uzavřela se žalovanými výhradní dohodu o zprostředkování prodeje pozemků parc. č. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , vše v k. ú. , Anonymizováno, , ve vlastnictví žalovaných (dále jen „předmětné nemovitosti“). Žalobkyně tyto nemovitosti propagovala na svých internetových serverech, v důsledku čehož se na žalobkyni dne 15. 2. 2023 obrátil starosta obce , Anonymizováno, s poptávkou na koupi předmětných nemovitostí. Ještě téhož dne proběhla za účasti starosty a dalších zastupitelů obce , Anonymizováno, prohlídka předmětných nemovitostí. Na 5. zasedání zastupitelstva obce , Anonymizováno, konaného dne 19. 6. 2023 bylo projednáváno schválení koupě nemovitostí žalovaných obcí , Anonymizováno, , k čemuž však nedošlo. Ke schválení koupě předmětných nemovitostí obcí , Anonymizováno, došlo až na 7. zasedání jejího zastupitelstva konaného dne 4. 10. 2023 a dne 9. 10. 2023 došlo k uzavření kupní smlouvy na předmětné nemovitosti mezi žalovanými a obcí , Anonymizováno, s kupní cenou 3 950 000 Kč. Žalobkyně tak má za to, že žalovaným opatřila zájemce o koupi předmětných nemovitostí, že k uzavření kupní smlouvy došlo jejím přičiněním, a proto má nárok na provizi, která byla sjednána ve výši 3 % + DPH z prodejní ceny předmětných nemovitostí.

2. Žalovaní nárok žalobkyně neuznávali, neboť dle jejich názoru byly předmětné nemovitosti prodány obci , Anonymizováno, bez jakéhokoliv přičinění žalobkyně. K uzavření kupní smlouvy došlo dne 9. 10. 2023 poté, co byli žalovaní osloveni bez souvislosti s činností žalobkyně , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, jednajícími za , Anonymizováno, . Ti pak projevili zájem odkoupit nemovitosti žalovaných pro školní zařízení, přičemž obec , Anonymizováno, byla kupujícím proto, že škola je obcí zřizována. Na 5. zasedání zastupitelstva obce , Anonymizováno, nevznikl vážný zájem obce o koupi předmětných nemovitostí, neboť tam nebyl přijat návrh usnesení na uzavření kupní smlouvy. Poté se již žalobkyně nijak nepřičinila o to, že se na 7. zasedání zastupitelstva obce , Anonymizováno, situace změnila a byl již přijat návrh usnesení, na jehož základě došlo k uzavření kupní smlouvy.

3. Okresní soud po provedeném dokazování dovodil důvodnost nároku žalobkyně s tím, že dohodu uzavřenou mezi účastníky posoudil jako smlouvou o zprostředkování dle § 2445 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Podle § 2447 o. z. pak zprostředkovateli náleží za splnění zprostředkovatelské smlouvy odměna. Okresní soud pak považoval tento předpoklad za naplněný, neboť žalobkyně obstarala žalovaným zájemce s vážnou vůlí koupit předmětné nemovitosti a na základě toho pak byla uzavřena i kupní smlouva. Žalobkyně totiž inzerovala předmětné nemovitosti a pro zastupitele obce , Anonymizováno, provedla jejich prohlídku. Skutečnost, že vážná vůle zastupitelů obce , Anonymizováno, nebyla vytvořena již dne 19. 6. 2023 s ohledem na tehdejší nejednotnost ohledně financování a využití předmětných nemovitostí, ale až postupem času (4. 10. 2023), nemůže jít k tíži žalobkyně. Bylo totiž již pouze věcí obce , Anonymizováno, , aby rozhodla o tom, zda a kdy projeví vůli koupit nemovitosti žalovaných. Nelze tedy po žalobkyni žádat nějakou další činnost v období od 19. 6. 2023 do 4. 10. 2023, kterou by měla přesvědčovat zastupitele této obce ke koupi předmětných nemovitostí. Okresní soud dále argumentoval, že kdyby se jednalo o prodej fyzické osobě, která by se ozvala na inzerát realitní kanceláře a zprvu by po uskutečněné prohlídce řekla realitnímu makléři, že nechce kupovat nemovitost, ale postupem času by si to rozmyslela a přímo s majitelem nemovitosti by pak uzavřela kupní smlouvu, byla by také splněna podmínka pro výplatu provize v podobě „obstarání zájemce s vážnou vůli koupit nemovitost“. Pokud žalovaní uváděli, že se mezi zasedáními zastupitelstva změnily okolnosti, a tedy o prodej se nepřičinila žalobkyně, pak k tomu okresní soud uvedl, že již dne 19. 6. 2023 byl jedním ze zamýšlených účelů využití nemovitostí vznik dětské skupiny. Ten se pak prosadil jako důvod pro koupi nemovitostí dne 4. 10. 2023, a tudíž je nutno dovodit, že se neměnily žádné důležité okolnosti týkající se prodeje nemovitostí. Měnila se jen vnitřní vůle a motivace obce , Anonymizováno, koupit nemovitosti žalovaných. Okresní soud tak dospěl k závěru, že žalobkyni náleží vůči žalovaným provize za prodej jejich nemovitostí ve výši 3 % + DPH z kupní ceny, která činila 3 950 000 Kč. Pokud se pak žalobkyně domáhala zaplacení pouze částky 139 208,74 Kč (tedy částky nižší, než shora uvedené procentuální vyjádření), okresní soud žalobě v celém rozsahu vyhověl, a to včetně požadovaného úroku z prodlení.

4. Proti celému rozsudku si žalovaní podali včasné odvolání s návrhem, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu zrušil a vrátil mu věc k dalšímu řízení. Žalovaní uvedli, že okresní soud nemohl objektivně zjistit skutkový stav věci, pokud neprovedl důkazy navržené žalovanými, kteří tvrdili, že není dána příčinná souvislost mezi jednáním žalobkyně a uzavřením kupní smlouvy ze dne 9. 10. 2023. Na podporu tohoto tvrzení odkazovali na rozhodovací praxi Nejvyššího soudu, dle které se obstaráním příležitosti rozumí vyhledání takové třetí osoby, s níž má zájemce reálnou možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. K tomu, aby možnost uzavřít smlouvu byla reálná, nestačí, že třetí osoba, kterou zprostředkovatel vyhledá, pouze obecně projevuje zájem o uzavření zprostředkovávané smlouvy, obstarání příležitosti k uzavření smlouvy současně předpokládá, že třetí osoba splňuje požadavky stanovené zájemcem a je rozhodnuta za jím stanovených podmínek zprostředkovávanou smlouvu uzavřít, tj. akceptovat návrh na uzavření takové smlouvy ze strany zájemce (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2019, sp. zn. 33 Cdo 844/2017, a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 5. 2019, sp. zn. 33 Cdo 902/2019). Z této rozhodovací praxe Nejvyššího soudu vyplývá, že nestačí pouze vyhledání zájemce, ale tento zájemce musí současně projevit vážný a nikoliv pouze obecný zájem o koupi nemovitosti. Současně musí být třetí osoba rozhodnuta za stanovených podmínek zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. V projednávané věci přitom o koupi předmětných nemovitostí rozhodovalo zastupitelstvo obce , Anonymizováno, složené celkem z 9 osob. Ze zápisu z 5. zasedání zastupitelstva obce , Anonymizováno, pak vyplývá, že nepanovala žádná shoda o záměru, k němuž by se měly předmětné nemovitosti využít a také nebyl znám způsob financování takového záměru. Ke dni 19. 6. 2023 tak nebyly známy podstatné náležitosti, pro které by obec , Anonymizováno, měla předmětné nemovitosti kupovat. Naopak ze zápisu ze 7. zasedání zastupitelstva obce , Anonymizováno, vyplývá, že podnět pro zastupitelstvo zabývat se možností zřídit dětskou skupinu dal ředitel , Anonymizováno, v návaznosti na skutečnost, že při zápise do mateřské školy byl v roce 2023 zvýšený zájem umístit děti mladší než 3 roky. Tento zvýšený zájem pak logicky nebyl zjištěn dříve (tj. ke dni konání 5. zasedání zastupitelstva obce , Anonymizováno, ) a v zápise o něm nebyla žádná zmínka. Žádná zmínka ostatně nebyla ani o tom, že by prodej zprostředkovala právě žalobkyně.

5. Žalovaní jsou tak přesvědčeni, že zastupitelstvo obce , Anonymizováno, při 5. zasedání dne 19. 6. 2023 projevilo pouze obecný zájem o předmětné nemovitosti. Okresní soud tak měl vyzvat žalobkyni k prokázání konkrétních úkonů činěných v době mezi konáními zmíněných zasedání zastupitelstva obce , Anonymizováno, , tj. v době od 19. 6. 2023 do 4. 10. 2023. Okresní soud to však neučinil a celou záležitost posoudil zjednodušenou optikou, že žalobkyně obstarala obec , Anonymizováno, jako zájemce o koupi předmětných nemovitostí, a to aniž by byly zkoumány bližší okolnosti a tzv. vážný zájem v souladu s výše zmíněnou judikaturou Nejvyššího soudu. Přitom sám okresní soud v odstavci 15. odůvodnění svého rozsudku uvedl, že vážná vůle zastupitelů nebyla vytvořena dne 19. 6. 2023 s ohledem na nejednotnost ohledně financování a využití nemovitostí.

6. Žalovaní pak také v prvostupňovém řízení tvrdili, že byli osloveni napřímo ředitelem , Anonymizováno, (, tituly před jménem, , jméno FO, ) a , tituly před jménem, , jméno FO, a navrhovali k důkazu jejich výslech. Tito svědci pak byli způsobilí prokázat, že se rozhodli oslovit žalované bez jakéhokoliv přičinění žalobkyně. Nelze totiž akceptovat argumentaci okresního soudu, podle níž ve své podstatě nezáleží na ničem jiném, než že obec , Anonymizováno, nakonec uzavřela kupní smlouvu se žalovanými, byť později. Tímto je naprosto přehlížena obrana žalovaných, kteří svými skutkovými tvrzeními a důkazními návrhy vyvrací uplatněný nárok žalobkyně. Pokud tedy okresní soud odmítl provést výslech dvou výše uvedených svědků, zjevně tím pochybil. Okresní soud pak také nesprávně nevyslechl všechny zúčastněné zastupitele obce , Anonymizováno, , z jejichž výslechů by učinil skutkový závěr o vážném nebo naopak obecném zájmu koupit předmětné nemovitosti. Tento postup okresního soudu považují žalovaní za porušení jejich práva na spravedlivý proces.

7. Žalobkyně k odvolání žalovaných uvedla, že navrhuje potvrzení rozsudku okresního soudu jako věcně zcela správného. Uvedla, že pokud se týče rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 21. 5. 2019, sp. zn. 33 Cdo 902/2019 (navazující na jeho rozhodnutí ze dne 29. 1. 2019, sp. zn. 33 Cdo 844/2017), pak ta na danou věc nedopadají s ohledem na skutkovou rozdílnost od projednávané věci. V případech projednávaných Nejvyšším soudem totiž nedošlo k uzavření zprostředkovávané kupní smlouvy a již od počátku zájemci o koupi nesouhlasili s požadavky prodávajícího, které plynuly ze zprostředkovatelské smlouvy. V této projednávané věci pak naproti tomu zájemce obstaraný žalobkyní (obec , Anonymizováno, ) zprostředkovávanou kupní smlouvu uzavřel během platnosti zprostředkovatelské smlouvy, a to v souladu s požadavky prodávajícího, které plynuly ze zprostředkovatelské smlouvy. Je tak evidentní, že zájem zájemce o koupi předmětných nemovitostí nebyl jen obecný.

8. K námitce žalovaných, že obec , Anonymizováno, nebyla rozhodnutá od počátku, pro který záměr předmětné nemovitosti využije, žalobkyně uvedla, že tato skutečnost není podstatnou náležitostí kupní smlouvy a jedná se jen o vnitřní motivaci obce , Anonymizováno, . Žalobkyně pak také souhlasí s názorem okresního soudu, že již 19. 6. 2023 byl jeden ze zamýšlených účelů využití předmětných nemovitostí vznik dětské skupiny a ten se také prosadil dne 4. 10. 2023. Neměnily se tedy žádné důležité okolnosti týkající se prodeje předmětných nemovitostí, ale měnila se jen vnitřní vůle a motivace obce , Anonymizováno, k jejich koupi.

9. Žalovaní pak dle žalobkyně ve svém odvolání nepravdivě uvedli, že zvýšený zájem obce , Anonymizováno, nebyl zjištěn dříve (ke dni konání 5. zasedání zastupitelstva), neboť o něm nebyla v zápise žádná zmínka, a že žádná zmínka nebyla ani o tom, že by prodej zprostředkovala právě žalobkyně. V zápisu z 5. zasedání zastupitelstva obce , Anonymizováno, je však uvedeno, že prodej je zprostředkován přes realitní kancelář , právnická osoba, . Okresní soud pak ani nijak nepochybil, pokud nevyzval žalobkyni k doložení konkrétních úkonů učiněných v době mezi 5. a 7. zasedáním zastupitelstva obce , Anonymizováno, , neboť sice vycházel ze závěru, že vážná vůle zastupitelů obce nebyla vytvořena již dne 19. 6. 2023, ale až postupem času (dne 4. 10. 2023), ale současně dovodil, že tato skutečnost nemůže jít k tíži žalobkyně. Bylo totiž již pouze věcí obce , Anonymizováno, , aby rozhodla o tom, zda a kdy projeví vůli koupit, Anonymizováno, předmětné nemovitosti. Po žalobkyni tak nelze vyžadovat jakoukoliv další činnost v období od 19. 6. 2023 do 4. 10. 2023, kterou by měla nějakým způsobem přesvědčovat zastupitele obce , Anonymizováno, o koupi předmětných nemovitostí. Okresní soud pak zcela správně neprovedl výslechy svědků , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, , neboť byl schopen zjistit skutkový stav ze shodných skutkových tvrzení účastníků a předložených listin. V celé věci je podstatné pouze to, že předmětné nemovitosti koupila obec , Anonymizováno, , která byla zájemcem opatřeným žalobkyní. Okolnost, že se po nemovitostech poptávali také zástupci , Anonymizováno, na této skutečnosti nemůže nic změnit.

10. Odvolací soud přezkoumal rozsudek okresního soudu v celém rozsahu, neboť takto byl odvoláním žalovaných odvolacímu přezkumu otevřen, a to včetně řízení vydání rozsudku předcházejícího. Při přezkumu postupoval dle § 212a odst. 1, 2, 3 a 5 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), přičemž vady uvedené v § 212a odst. 5 o. s. ř. odvolací soud neshledal a ostatně je netvrdil ani žádný z účastníků řízení. Po provedeném přezkumu pak odvolací soud dospěl k závěru o nedůvodnosti odvolání žalovaných.

11. Odvolací soud považuje všechna skutková zjištění učiněná okresním soudem z jednotlivých důkazů za zcela správná a pro zestručnění na ně plně odkazuje. Odvolací soud pak pouze považoval za nutné dokazování provedené dříve okresním soudem částečně zopakovat ve smyslu § 213 odst. 2 o. s. ř. a částečně doplnit ve smyslu § 213 odst. 4 o. s. ř., a to následujícími listinami (výhradní dohoda o zprostředkování ze dne 16. 8. 2022, včetně dodatků 2 a 3, kupní smlouva ze dne 9. 10. 2023, zápis z 5. zasedání zastupitelstva obce , Anonymizováno, konaného dne 19. 6. 2023 a zápis ze 7. zasedání zastupitelstva obce , Anonymizováno, konaného dne 4. 10. 2023). Pro větší přehlednost pak odvolací soud uvádí skutková zjištění učiněná z těchto jednotlivých důkazů níže v rámci právního hodnocení věci. Odvolací soud pak předesílá, že nepovažoval za nutné dokazování jakkoliv dále doplňovat, přičemž konkrétní důvody, které jej k tomu vedly, uvádí rovněž níže.

12. Z hlediska právního posouzení věci pokládá odvolací soud za nutné v prvé řadě zmínit, že žalobkyni náleží v souladu s výhradní dohodou o zprostředkování uzavřenou mezi účastníky a ve smyslu § 2447 o. z. nárok na provizi tehdy, pokud obstará žalovaným příležitost uzavřít kupní smlouvu na předmětné nemovitosti. Tuto podmínku pak považuje odvolací soud ve shodě se soudem okresním za splněnou. Je totiž evidentní, že žalovaní uzavřeli kupní smlouvu s obcí , Anonymizováno, , která získala vědomost o možnosti prodeje předmětných nemovitostí z inzerce žalobkyně, přičemž žalobkyně rovněž umožnila zastupitelům obce , Anonymizováno, před uzavřením kupní smlouvy prohlídku předmětných nemovitostí. V tomto ohledu pak nebylo mezi účastníky ani žádného sporu a tato skutečnost rovněž vyplývá ze zápisu z 5. zasedání zastupitelstva obce , Anonymizováno, (jak odvolací soud zjistil ze zápisu z 5. zasedání zastupitelstva obce , Anonymizováno, konaného dne 19. 6. 2023). Samotná okolnost, že k odsouhlasení koupě nemovitostí obcí , Anonymizováno, nedošlo ihned na prvním jednání zastupitelstva v červnu 2023, kde byla tato koupě projednávána, ale až na jednání zastupitelstva konaném necelé 4 měsíce poté (dne 4. 10. 2023), nemůže na tomto závěru nic změnit. Z hlediska vzniku nároku žalobkyně na zaplacení provize dle výhradní smlouvy o zprostředkování ze dne 16. 8. 2022 totiž není jakkoliv rozhodné, zda je kupní smlouva uzavřena ihned po úkonech žalobkyně směřujících k zajištění kupujícího (inzerce předmětných nemovitostí na internetu a jejich prohlídka za účasti zamýšleného kupujícího) či až s určitým časovým odstupem. Ostatně i sami účastníci si ve smlouvě o výhradním zastoupení sjednali, že žalobkyni vznikne nárok na provizi i tehdy, bude-li kupní smlouva uzavřena v době do 1 roku od ukončení smlouvy o výhradním zastoupení (jak odvolací soud zjistil z čl. 5.2 výhradní dohody o zprostředkování ze dne 16. 8. 2022). Smlouva tak předpokládala, že nárok na zaplacení provize může žalobkyni vzniknout až jeden rok poté, co přestane aktivně vyvíjet jakoukoliv činnost dle dohody o výhradním zastoupení. Je tedy zřejmé, že bezprostřední časová souvislost mezi činností žalobkyně a uzavřením kupní smlouvy není v tomto případě jakkoliv nutná či podstatná. Z tohoto pohledu je tedy nevýznamné, že k rozhodnutí obce , Anonymizováno, o koupi předmětných nemovitostí došlo až dne 4. 10. 2023, jak odvolací soud zjistil ze zápisu ze 7. zasedání zastupitelstva obce , Anonymizováno, konaného dne 4. 10. 2023.

13. Klíčové bylo pouze to, zda k uzavření kupní smlouvy došlo přičiněním žalobkyně, přičemž toto přičinění zcela jistě nemusí být jedinou a samostatnou příčinou pro uzavření kupní smlouvy. Taková podmínka totiž nevyplývá ani z právní úpravy týkající se zprostředkovatelské smlouvy ani ze samotné smlouvy uzavřené mezi účastníky. Do rozhodování kupujícího uzavírajícího kupní smlouvu totiž vždy vstupuje celá řada aspektů, které se v čase mění, vyvíjejí se a ovlivňují jeho rozhodnutí kupní smlouvu uzavřít (či neuzavřít). V tomto kontextu pak nelze rovněž přehlédnout, že již na jednání zastupitelstva dne 19. 6. 2023 přednesl ředitel , Anonymizováno, , tituly před jménem, , jméno FO, návrh na to, aby byly nemovitosti žalovaných obcí , Anonymizováno, koupeny za účelem zřízení dětské skupiny, a to i s představením dotačního programu, z nějž by bylo možno hradit jejich přestavbu (jak odvolací soud zjistil ze zápisu z 5. zasedání zastupitelstva obce , Anonymizováno, konaného dne 19. 6. 2023). Již na tomto jednání zastupitelstva tak bylo představitelům obce , Anonymizováno, tvořícím její vůli známo i využití předmětných nemovitostí, kvůli němuž byly nakonec koupeny.

14. Je pak samozřejmě možné, že jednání zástupců , Anonymizováno, (, tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, ) mohlo ovlivnit rozhodování zastupitelů obce , Anonymizováno, v tom, že nakonec přistoupili k rozhodnutí o koupi předmětných nemovitosti. Avšak z hlediska uzavření kupní smlouvy se žalovanými se jednalo de facto „pouze“ o vnitřní procesy probíhající při rozhodování obce , Anonymizováno, . A tedy ani případná okolnost, že samotní žalovaní byli osloveni ze strany zástupců , Anonymizováno, pak při posouzení vzniku nároku žalobkyně na provizi nehraje žádnou roli. Nelze totiž přehlédnout, že kupní smlouvu se žalovanými neuzavřela , Anonymizováno, , ale obec , Anonymizováno, . Je tak zcela nerozhodné, zda žalovaní byli ohledně uzavření kupní smlouvy kontaktováni starostou obce, jejím zastupitelem, ředitelem , Anonymizováno, či jakoukoliv třetí osobou. Žalobkyně totiž nebyla dle uzavřené zprostředkovatelské smlouvy jakkoliv povinna účastnit se uzavírání samotné kupní smlouvy.

15. S ohledem na tyto skutečnosti pak odvolací soud (ve shodě se soudem okresním) nepovažoval za nutné provádět výslechy zástupců , Anonymizováno, , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, . Skutkové okolnosti, které měly být prokázány jejich výslechem (tedy jakými konkrétními osobami byli žalovaní osloveni ohledně uzavření kupní smlouvy s obcí , Anonymizováno, ), jsou totiž s ohledem na výše uvedené skutečnosti zcela nerozhodné. I kdyby byli žalovaní skutečně osloveni zástupci , Anonymizováno, , nemělo by to dle odvolacího soudu žádný vliv na rozhodnutí soudu o věci samé. Pokud okresní soud neprovedl důkazy výslechem těchto osob, nijak tím dle odvolacího soudu nepochybil. Ke stejnému závěru je pak nutno dospět i ohledně neprovedení výslechu svědků v osobách zastupitelů obce , Anonymizováno, a realitního makléře jednajícího za žalobkyni a také SMS komunikace mezi starostou obce , Anonymizováno, a žalobkyní. S ohledem na výše uvedené skutečnosti je totiž nutno považovat jejich výslechy rovněž za zcela nadbytečné, neboť by nemohly jakkoliv přispět ke zjištění skutkového stavu významného pro rozhodnutí o věci samé.

16. V této konkrétní věci pak nelze rovněž přehlédnout, že žalovaní kupní smlouvu s obcí , Anonymizováno, skutečně uzavřeli. Tím se tento případ zásadně odlišuje od těch, jichž se týká judikatura Nejvyššího soudu zmiňovaná žalovanými v jejich odvolání (usnesení ze dne 21. 5. 2019, sp. zn. 33 Cdo 902/2019, a rozsudek ze dne 29. 1. 2019, sp. zn. 33 Cdo 844/2017). V těchto případech posuzovaných Nejvyšším soudem totiž vůbec nedošlo k uzavření kupní smlouvy s kupujícím zprostředkovaným zprostředkovatelem. Tím se tyto případy zásadně odlišují od této projednávané věci, v níž žalobkyně evidentně obstarala žalovaným zájemce o koupi předmětných nemovitostí. Žalobkyní zajištěný kupec (obec , Anonymizováno, ) totiž reagoval na nabídku žalobkyně v jí připravené inzerci a prohlédl si za její účasti předmětné nemovitosti. Kupec pak měl zjevně reálný zájem o koupi, neboť (jak již bylo zmíněno) také skutečně došlo dne 9. 10. 2023 k uzavření kupní smlouvy na předmětné nemovitosti (jak odvolací soud zjistil z kupní smlouvy ze dne 9. 10. 2023). Reálněji by pak obec , Anonymizováno, svůj zájem o koupi předmětných nemovitostí již mohla vyjádřit jen stěží. A je přitom zcela nerozhodné, zda tento zájem obec , Anonymizováno, měla již v době prohlídky předmětných nemovitostí, den po ní, či několik měsíců po ní. Pro vznik nároku žalobkyně na provizi tak není dle odvolacího soudu jakkoliv rozhodné, zda žalobkyně vyvíjela nějakou činnost směřující k uzavření kupní smlouvy v období mezi 5. a 7. zasedáním zastupitelstva obce , Anonymizováno, . Zcela postačilo, pokud žalobkyně kdykoliv před uzavřením kupní smlouvy (a to až v době do 1 roku od skončení výhradní dohody o zprostředkování) provedla svou činnost (inzerci a prohlídku předmětných nemovitostí) vedoucí k následnému uzavření kupní smlouvy mezi žalovanými a obcí , Anonymizováno, . Také je naprosto nerozhodné, jakým způsobem k rozhodnutí o koupi předmětných nemovitostí obec , Anonymizováno, dospěla. Zda jen při jednání samotných svých zastupitelů na zasedání zastupitelstva či s ohledem na návrhy třetích osob (ředitele , Anonymizováno, či jiných občanů obce).

17. Odvolací soud tak shrnuje, že pro vznik nároku žalobkyně na zaplacení provize je rozhodující pouze to, že žalobkyně inzerovala prodej předmětných nemovitostí, obec , Anonymizováno, na základě této inzerce projevila zájem o jejich koupi, žalobkyně umožnila zastupitelům obce prohlídku těchto nemovitostí a následně došlo k uzavření kupní smlouvy. Tím žalobkyně bezezbytku splnila svou povinnost zajistit žalovaným kupce s reálným zájmem o předmětné nemovitosti a je tak možno dovodit, že kupní smlouva byla uzavřena její zásluhou (nikoliv však nutně výhradní zásluhou).

18. S ohledem na všechny tyto skutečnosti tak odvolací soud dospěl ke shodnému závěru jako soud okresní, a to že žalobkyni vznikl dle čl. 2. a 5. výhradní dohody o zprostředkování nárok na provizi ve výši 3 % z kupní ceny (tedy z částky 3 950 000 Kč) navýšenou o DPH. Žalobkyně tak mohla po žalovaných požadovat zaplacení částky 143 385 Kč, neboť 3 % z částky 3 950 000 Kč tvoří částku 118 500 Kč, která navýšená o 21% DPH činí právě 143 385 Kč). A jelikož se žalobkyně domáhala po žalovaných zaplacení částky nižší (ve výši 139 208,74 Kč), je možno její nárok považovat za zcela důvodný. Pokud mu tedy okresní soud vyhověl, učinil tak zcela správně, a to včetně nároku na úrok z prodlení z této částky (v této části odvolací soud pro zestručnění plně odkazuje na zcela správnou pasáž odůvodnění rozsudku okresního soudu).

19. Žalovaní ve svém odvolání také namítali, že okresní soud v rámci ústního vyhlášení rozsudku opomněl uvést, že rozsudek vyhlašuje jménem republiky, a že v rámci poučení o možnosti podat odvolání zmínil, že odvolání je možno podat proti usnesení namísto proti rozsudku. K tomu pak odvolací soud považuje za nutné pouze sdělit, že takový postup okresního soudu (pokud by k němu došlo) je samozřejmě nutno označit za chybný. I kdyby však k takovému vadnému postupu okresního soudu došlo, nejednalo by se o vady, které by mohly mít jakýkoliv dopad na správnost rozsudku okresního soudu. Odvolací soud tak nemá za to, že by bylo nutno tyto případné vady jakkoliv řešit v průběhu odvolacího řízení zrušením rozsudku okresního soudu ve smyslu § 219a odst. 1 o. s. ř. S ohledem na tento závěr pak odvolací soud ani nepovažoval za nutné zjišťovat, zda k těmto vadám v průběhu vyhlašování rozsudku okresního soudu skutečně došlo, či nikoliv, neboť by to nemohlo přinést jakékoliv jiné rozhodnutí odvolacího soudu o věci samé.

20. Odvolací soud tak považuje meritorní rozhodnutí okresního soudu uvedené ve výroku I. rozsudku okresního soudu za věcně zcela správné, a proto tento výrok ve smyslu § 219 o. s. ř. potvrdil. Odvolací soud pak zcela souhlasí i s rozhodnutím okresního soudu o náhradě nákladů řízení uvedeným ve výroku II. rozsudku okresního soudu, a to jak co do jeho základu, tak i jeho výše. Pro zestručnění pak odvolací soud plně odkazuje na příslušné pasáže odůvodnění rozsudku okresního soudu, které se tohoto výroku týkají. S ohledem na tento závěr pak odvolací soud výrokem I. tohoto rozsudku potvrdil dle § 219 o. s. ř. také nákladový výrok II. rozsudku okresního soudu.

21. Ohledně nákladů odvolacího řízení rozhodoval odvolací soud dle § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. s tím, že žalobkyně má vůči žalovaným nárok na plnou náhradu nákladů i odvolacího řízení, neboť i v něm byla plně procesně úspěšná. Náklady odvolacího řízení žalobkyně sestávají z odměny advokáta zastupujícího žalobkyni za dva úkony právní služby, a to za sepis vyjádření k odvolání žalovaných ze dne 3. 7. 2025 [§ 11 odst. 1 písm. k) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif – dále jen „advokátní tarif“] a za účast u jednání odvolacího soudu dne 15. 10. 2025 [§ 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu], a to ve výši 6 700 Kč za každý z těchto úkonů, při tarifní hodnotě 139 208,74 Kč dle § 8 odst. 1 ve spojení s § 7 bod 6. advokátního tarifu (celkem tedy ve výši 13 400 Kč). Žalobkyni pak dále náleží nárok na náhradu hotových výdajů jejího zástupce ve výši 450 Kč (§ 13 odst. 3 advokátního tarifu účinného od 1. 1. 2025) za každý z výše uvedených dvou úkonů právní služby (celkem 900 Kč). Do nákladů žalobkyně za odvolací řízení je dále nutno dle § 137 odst. 3 o. s. ř. započítat DPH z výše uvedených částek ve výši 3 003 Kč, a to za 21% DPH z nich, neboť zástupce žalobkyně je plátcem DPH. Celkové náklady žalobkyně v odvolacím řízení tak činí částku 17 303 Kč, k jejichž zaplacení žalobkyni zavázal odvolací soud žalované výrokem II. tohoto rozsudku.

22. Lhůta k plnění v délce tří dnů byla stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř., neboť pro výjimku z tohoto pravidla nebylo shledáno žádného zákonného důvodu a ten ostatně nebyl ani žádným z účastníků jakkoliv předestírán.