57 Co 13/2026

Plný text

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Mgr. Marka Del Favera, Ph.D., a soudkyň Mgr. Michaely Janošcové a Mgr. Daniely Teterové ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované , narozená dne datum narození bytem adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 299 106 Kč s příslušenstvím k odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Karviné – pobočka v Havířově ze dne 24. 9. 2025, č. j. 117 C 446/2024-222

I. Rozsudek okresního soudu se ve výrocích II a V potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů odvolacího řízení 34 904 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám , Jméno advokáta A, , advokáta se sídlem , adresa, .

1. Rozsudkem v záhlaví označeným okresní soud zastavil řízení ohledně zákonných úroků z prodlení z částek a za období specifikovaných ve výroku I rozsudku okresního soudu (výrok I), uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni 34 754 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z 34 754 Kč za dobu od 1. 10. 2023 do zaplacení, 134 332 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z 134 332 Kč za dobu od 6. 12. 2024 do zaplacení, 47 627 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 11,5 % ročně z 47 627 Kč za dobu od 29. 7. 2025 do zaplacení a 82 393 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 11,5 % ročně z 82 393 Kč za dobu od 25. 8. 2025 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II), co do zákonného úroku z prodlení z částek a za období specifikované ve výroku III rozsudku okresního soudu byla žaloba žalobkyně zamítnuta (výrok III), dále uložil žalobkyni povinnost zaplatit na doplatku soudního poplatku 6 501 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok IV), a konečně žalované uložil povinnost zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení 126 011 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně (výrok V).

2. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že dne 20. 12. 2013 byla mezi právní předchůdkyní žalobkyně a žalovanou uzavřena nájemní smlouva, na základě které byla žalované přenechána do užívání bytová jednotka č. , hodnota, v domě č. p. , hodnota, na , adresa, , tvořená obytnou místností o velikosti 36,15 m², chodbou o velikosti 5,38 m², příslušenstvím – WC a koupelnou o velikosti 2,86 m² a terasou o velikosti 20 m² s původně sjednaným nájemným za celkovou plochu 64,39 m² 5 700 Kč. Doba užívání byla původně sjednána do 31. 12. 2014, byla však opakovaně prodlužována, naposledy dodatkem č. 11 ze dne 30. 12. 2021, kterým byla doba nájmu prodloužena do 31. 12. 2022. V souladu s nájemní smlouvou bylo dohodnuto postupné zvyšování nájmu, s účinností od 3/2022 bylo zvýšeno na 6 106 Kč a zálohy na služby byly stanoveny ve výši 3 467 Kč měsíčně. Pokud žalobkyně žalované navrhla v 3/2022 s účinností od 1. 3. 2022 uzavření dodatku č. 12, kterým by byl od 1. 3. 2022 upraven rozsah pronajímané plochy bytu (ze které by byla vyňata chodba o velikosti 5,38 m²) a výše nájemného (které by činilo 94,83 Kč/m2, tj. 5 596 Kč za 59,01 m²), k jeho uzavření žalovaná nepřistoupila. Následně rozsudkem Okresního soudu v Karviné – pobočka v Havířově ze dne 25. 10. 2023, č. j. 109 C 393/2022-48, byla žalované uložena povinnost vyklidit předmětný byt do 15 dnů od právní moci tohoto rozhodnutí, přičemž v odůvodnění rozsudku soud konstatoval, že jelikož žalovaná neplnila své povinnosti nájemce nemohlo dojít k prolongaci daného nájemního vztahu dle ujednání v nájemní smlouvě a nájemní vztah byl ukončen uplynutím doby dle dodatku č. 11, tj. dnem 31. 12. 2022. Žalovaná však nadále předmětný byt užívala a byla z něj vyklizena exekutorem ke dni 25. 6. 2025. Od 5/2022 hradila žalovaná nájemné a zálohy za služby spojené s užíváním bytu nepravidelně, resp. vůbec. Za období 5-12/2022 jí vznikl dluh na nájemném 44 350 Kč, na který žalobkyně započetla přeplatek vzniklý v důsledku vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu ve výši 9 596 Kč, pročež dluh na nájmu za toto období se snížil na 34 754 Kč. Za období od 1/2023 do 10/2024 a následně od 11/2024 do 24. 6. 2025 nehradila žalovaná za užívání bytu ničeho. Za rok 2023 jí vznikl dluh na službách spojených s užíváním bytu celkem 40 188 Kč, za rok 2024 pak ve výši 42 205 Kč. K úhradě dlužných úhrad za bydlení a dodané služby za rok 2023 a 1-10/2024 vyzvala žalobkyně žalovanou řádně až žalobou, která byla žalované doručena 28. 11. 2024, k úhradě dluhu za bydlení a dodaných službách za období od 11/2024 do 6/2025 pak byla vyzvána dopisem, který se dostal do sféry jejího vlivu dne 25. 7. 2025. V březnu 2022 žalobkyně odmontovala dočasně hlavní dveře do bytu, čímž došlo ke zpřístupnění chodby, která byla původně součástí bytu, v dubnu 2022 byly tyto dveře žalobkyní opět namontovány, avšak nebylo možno je uzamykat ze strany bytu žalované, dne 18. 1. 2023 byly dveře odstraněny natrvalo. Žalovaná žalobkyni opakovaně od r. 2021 žádala o poskytnutí slevy na nájemném e-maily ze dne 21. 2. 2021 v neurčené výši (z důvodu nadměrného hluku v okolí a špíny v bytě z důvodu opravy střech), ze dne 28. 3. 2022 za 12/2021 a 1, 2/2022 výši 1 500 Kč měsíčně (z důvodu obtěžování hlukem novými nájemníky, vyhrožování újmou na zdraví, omezení osobní svobody a omezení užívání společné chodby), ve výši 3 000 Kč za 3/2022 (z důvodu obtěžování hlukem vinou bouracích a stavebních prací a výpadkům dodávky teplé vody) a za měsíce 1-3/2022 ve výši 1 500 Kč (za porušení smlouvy v podobě zpřístupnění společné chodby veřejnosti), žalobkyně na tyto žádosti reagovala odmítavě a slevu dobrovolně neposkytla. Následně žalovaná dne 14. 6. 2022 a 7. 7. 2022 opětovně uplatnila nárok na slevu z nájmu ve výši 1 500 Kč za 12/2021 (z důvodu obtěžování nevhodnými nájemníky a porušení soukromí a hluku), ve výši 1 500 Kč za 1/2022 (z důvodu hluku a obtěžování), 1 500 Kč za 2/2022 (z důvodu hluku, obtěžování a ohrožení neohlášenými stavebními úpravami), 6 106 Kč za 3-6/2022 (z důvodu překročení únosné míry hluku, obtěžování a neohlášených úprav). Konečně dne 25. 8. 2022 opakovaně požádala o poskytnutí slevy za 1/2022 ve výši 1 500 Kč (z důvodu stavebních prací ve vedlejší bytové jednotce a zvýšeného hluku), za 2/2022 (z důvodu nadměrného hluku a nepořádku způsobeného stavebním materiálem), a ve výši celého nájemného za 3-8/2022 (z důvodu neobyvatelnosti bytu pro hluk způsobený bouracími a stavebními pracemi). Žalobkyně v reakci na žádost o poskytnutí slevy dne 3. 10. 2022 této opět nevyhověla. Ve vztahu ke kauci složené žalovanou podle nájemní smlouvy soud konečně učinil závěr, že její zůstatek byl k 7. 11. 2022 ve výši 16 357 Kč a tento doposud nebyl žalované vrácen z důvodu možného použití na úhradu škod způsobených žalovanou na předmětném bytě.

3. Zjištěný skutkový stav ve vztahu k užívání bytu žalovanou do 31. 12. 2022 soud podřadil pod § 2246 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), s tím, že podle nájemní smlouvy žalovaná v této době užívala předmětný byt jako nájemkyně a pokud nehradila pravidelně sjednané nájemné ve výši 6 106 Kč měsíčně a za období od 5-8 a 10-12/2022 jí na něm vznikl dluh v celkové výši 34 754 Kč, je povinna tento žalobkyni zaplatit. Tato výše nájemného byla žalobkyní stanovena s účinností od 3/2022 evidenčním listem ze dne 4. 2. 2022 a žalovaná s touto výší nájemného konkludentně souhlasila, když tuto částku v 9/2022 uhradila a rovněž se od 5/2022 domáhala slevy z nájemného ve výši právě 6 106 Kč. Pokud žalovaná za toto období uplatnila opakovaně slevu z nájmu dle § 2214 a § 2208 o. z., okresní soud vyhodnotil, že tento nárok nebyl žalovanou uplatněn dostatečně určitě, když ve výzvách k poskytnutí slevy nebylo uvedeno, o jaký hluk se jedná, jaká je jeho intenzita a časové upřesnění rušení, navíc ani dostatečně neprokázala, že prováděnou rekonstrukcí byl způsobován takový nadměrný hluk, že by došlo k omezení užívání bytu nad míru přiměřenou, resp. až do takového rozsahu, že by byl byt téměř neuživatelný. Ve vztahu k žalovanou uplatněnému nároku na slevu z důvodu odstranění vstupních dveří do chodby soud konstatoval, že dveře byly odstraněny pouze na krátkou dobu v 3/2022 a poté natrvalo až od 1/2023. Skutečnost, že dveře nešly uzamknout zevnitř, nepovažoval za takový zásah, který by bránil užívání chodby, kterou navíc žalovaná dále užívala. Z toho důvodu byl tento nárok žalobkyně shledán důvodným.

4. Pokud žalovaná následně užívala byt po skončení nájemního vztahu od 1. 1. 2023 do jeho vyklizení soudním exekutorem dne 25. 6. 2025, postupoval okresní soud dle § 2295 o. z. s tím, že žalobkyni vzniklo právo na náhradu za toto užívání ve výši posledního sjednaného nájemného, tj. ve výši 6 106 Kč měsíčně. Pokud v 1/2023 došlo k odstranění dveří, mohla by být tato skutečnost důvodem pro slevu z nájmu, nicméně po ukončení nájemního vztahu již nárok na slevu z nájemného uplatnit nelze. Navíc i po skončení nájmu žalovaná chodbu nadále užívala k uskladnění svých věcí. Žalobkyni tak náleží náhrada za užívání bytu po skončení nájmu ve výši posledního sjednaného nájemného, která odpovídá právě žalované částce 181 959 Kč.

5. Ve vztahu k náhradě za služby spojené s užíváním bytu za roky 2023 a 2024 ve výši 40 188 Kč a 42 205 Kč soud konstatoval, že žalovaná předmětný byt po celou tuto dobu užívala, služby spotřebovala, aniž by za ně žalobkyni cokoli uhradila, pročež se na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatila, když žalobkyně musela náklady na tyto služby zaplatit. Proti doručeným vyúčtováním žalovaná nepodala námitky, tudíž nastala právní fikce ve smyslu § 8 zákona č. 67/2013 Sb., zákona o poskytování plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon o službách“), že žalovaná s vyúčtováním souhlasí. Žalovaná tedy byla dle § 2991 a následujících o. z. zavázána k vydání bezdůvodného obohacení ve výši vyúčtovaných služeb za rok 2023 a za rok 2024 v celkové výši 82 393 Kč, když toto bylo žalované doručeno dne 25. 7. 2025 uložením na poště na adresu, na které sama žalovaná uvedla, že bydlí a poštu si přebírá, pročež tento den se dostalo do sféry dispozice žalované a skutečnost, že si žalovaná zásilku na poště nevyzvedla, nemůže jít k tíži žalobkyně a nemůže mít vliv na splatnost pohledávky žalobkyně.

6. Rovněž soud vyhodnotil jako nedůvodnou námitku žalované ohledně neoprávněného zadržování kauce, když vady v bytě existují a otázka odpovědnosti žalované za případné vzniklé škody nebo vady v bytě není předmětem tohoto řízení. Zůstatek kauce tedy na pohledávku žalobkyně v této chvíli započíst nelze, neboť se jedná o pohledávku spornou, která dosud nenabyla splatnosti.

7. Žalobu částečně zamítl v části týkající se příslušenství uplatněných pohledávek, když uzavřel, že v případě pohledávky na úhradu dlužného nájemného za 5-12/2022 je nájemné splatné dle nájemní smlouvy do posledního dne daného běžného kalendářního měsíce, avšak pokud žalobkyně uplatnila nárok na úrok z prodlení z dlužného nájemného až od 1. 10. 2023, je tento postup pro žalovanou výhodnější a soud je žalobou vázán, pročež z 34 754 Kč byl žalobkyni přiznán úrok z prodlení v zákonné výši 15 % ročně ode dne 1. 10. 2023. Náhrada za bezesmluvní užívání bytu ve výši posledního sjednaného nájemného je splatná až na výzvu pronajímatele, pokud předžalobní upomínka ze dne 21. 3. 2024 byla žalované zaslána do datové schránky podnikající fyzické osoby a žalovaná se do ní nepřihlásila, je vyloučeno doručení fikcí. Žalovaná byla tedy k úhradě dlužných náhrad za bezesmluvní užívání bytu v období od 1/2023 do 10/2024 (uplatněných původní žalobou), vyzvána až žalobou, která jí byla doručena 28. 11. 2024, za přiměřenou lhůtu pro plnění považoval soud lhůtu sedmidenní, pročež určil, že splatnost těchto náhrad nastala dne 5. 12. 2024 a úrok z prodlení z částky 134 332 Kč byl žalobkyni přiznán ode dne 6. 12. 2024 a ve zbývající části byla žaloba ve vztahu k tomuto úroku z prodlení zamítnuta. Pokud jde o nárok na úhradu náhrady spojené s bezesmluvním užíváním bytu za období 11/2024 do 24. 6. 2025 v částce 47 627 Kč, byla výzva k úhradě této částky žalované doručena prvním dnem úložní doby na poště, tj. dne 25. 7. 2025, za přiměřenou dobu k plnění považoval soud lhůtu tří dnů, pročež splatnost této částky nastala dne 28. 7. 2025 a úrok z prodlení byl přiznán od 29. 7. 2025 v zákonné výši 11,5 % ročně a ve zbývající části byl nárok na tento úrok z prodlení zamítnut. Vyúčtování služeb, z něhož je odvozována výše nároku žalobkyně na vydání bezdůvodného obohacení, se dostalo do sféry dispozice žalované spolu s výzvou k plnění ze dne 18. 7. 2025 uložením na dodací poště dne 25. 7. 2025, dle nájemní smlouvy jsou nedoplatky splatné na základě výzvy a přeplatky do 30 dnů od ukončení reklamačního řízení, pročež splatnost nemohla nastat dříve, než uplynula zákonem stanovená lhůta pro podání námitek (do 24. 8. 2025). Úrok z prodlení z částky 82 393 Kč (40 188 Kč + 42 205 Kč) tak byl přiznán v zákonné výši 11,5 % ročně ode dne 25. 8. 2025 a ve zbývající části byla žaloba pro tento úrok z prodlení zamítnuta.

8. Proti rozsudku podala odvolání žalovaná. Rozsudek napadla ve výrocích II a V. Odvolací argumentací fakticky brojila proti tomu, že okresní soud nesprávně posoudil otázku zmenšení pronajatého prostoru o chodbu o velikosti 5,38 m2, což má vliv na výši náhrady za užívání bytu po skončení nájmu. Poukázala na to, že žalobkyně již v roce 2022 odstranila dočasně dveře v chodbě, která byla součástí pronajatého prostoru, následně byly dveře vráceny a dne 18. 1. 2023 byly odstraněny opětovně. V 4/2023 byly sice dveře vráceny se zámkem, avšak tento byl upraven tak, aby do dveří nešel z vnitřní strany zasunout klíč. V neuzamykatelném stavu byla chodba až do doby předání bytu žalovanou zpět žalobkyni a byla fakticky přístupná komukoli ze sousedů či návštěvníků budovy, pročež žalovaná nemohla chodbu využívat v rozsahu jako dříve, kdy chodba jí sloužila jako předsíň bytu. Při rozhodování o výši náhrady za užívání bytu bylo nezbytné posoudit reálný rozsah plnohodnotně užívaného prostoru a přiznat žalobkyni pouze tomu odpovídající poměrnou část nájemného a poskytovaných služeb spojených s užíváním bytu. Sama žalovaná v minulosti opakovaně žádala o úpravu výše nájemného a nový evidenční list, který by zohledňoval zmenšení pronajatého prostoru, přičemž jejím žádostem měla žalobkyně vůli vyhovět, když připravila dodatek č. 12, v němž byla provedena úprava výše nájemného ode dne 1. 3. 2022, kdy z plochy pronajatého bytu byla chodba vyňata a nájemné mělo činit 5 596 Kč měsíčně. Žalovaná odmítá tvrzení žalobkyně, že k podpisu dodatku nedošlo z důvodů na její straně, v každém případě měl být obsah tohoto dodatku interpretován jako vůle stran ponížit výši nájemného. Ve vztahu k nároku na slevu z nájmu z důvodu probíhajících stavebních prací v budově a s tím souvisejícím hlukem, má za to, že uplatnila svůj požadavek na poskytnutí slevy z nájmu vůči žalobkyni řádně, konkrétně a včas, pročež i z tohoto důvodu mělo být žalobkyni přiznáno nájemné ve výši ponížené o uplatněné slevy z nájmu. Vedle toho nesouhlasila se závěrem okresního soudu, že by neprojevila ochotu a snahu na dlužnou pohledávku žalobkyně cokoliv uhradit, když od počátku sporu s žalobkyní žádala pouze o správné vyčíslení svého dluhu, o čemž svědčí množství písemných žádostí o poskytnutí slevy z nájmu. Poukázala dále na absenci řádně zaslané předžalobní výzvy dle § 142a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), pro kterou by neměly být žalobkyni přiznány náklady řízení, případně měl být aplikován § 150 o. s. ř., neboť žalobkyně sama zavinila pozdní uplatnění svého nároku a bezdůvodně otálela s vyúčtováním služeb. Domáhala se tak změny rozsudku okresního soudu ve výroku II tak, aby žaloba byla zamítnuta.

9. V doplnění odvolání ze dne 4. 11. 2025, jakož i u jednání dne 30. 3. 2026 žalovaná dále namítla, že vyúčtování služeb za roky 2023 a 2024 nebylo provedeno řádně, když nebylo v řízení prokázáno, že by účtované platby měly reálný základ, přičemž soud měl povinnost s ohledem na dostupnou judikaturu v řízení zkoumat řádnost tohoto vyúčtování. Poukázala dále na to, že žalobkyně složenou kaucí disponovala od počátku neoprávněně, neboť její výše dle nájemní smlouvy přesahovala trojnásobek ročního nájemného, pročež dohodu o kauci je nutno považovat od počátku za neplatnou a měla jí být vrácena. Pokud soud uzavřel, že žalovaná neprokázala důvodnost uplatněné slevy, učinil tak, aniž by žalovanou o její důkazní povinnosti v řízení řádně poučil.

10. Žalobkyně se ve vyjádření k odvolání ztotožnila se skutkovými i právními závěry soudu prvního stupně, dodala, že námitky žalované uplatněné v odvolání nejsou právně relevantní. Chodbu žalovaná užívala po celou dobu, kdy v bytě (ať již právně či protiprávně) bydlela. Okresní soud zcela správně vyšel ze znění § 2295 o. z. a přiznal žalobkyni náhradu za protiprávní užívání bytu ve výši naposledy sjednaného nájemného, přičemž soud v žádném případě nebyl povinen posuzovat tvrzený reálný rozsah užívání bytu, neboť přímo ze zákona vyplývá postup pro výpočet náhrady. K námitce, že vůlí stran bylo hradit nižší nájemné v souladu se zpracovaným dodatkem č. 12, žalobkyně uvedla, že nezpochybňuje vedení jednání o uzavření dodatku č. 12 mezi stranami, avšak upozorňuje na to, že k jeho uzavření nikdy nedošlo z důvodu odmítnutí podepsat jej žalovanou, pročež se žalovaná nyní tohoto nemůže domáhat za účelem snížení náhrady za protiprávní užívání bytu. Žalovaná nikdy neprojevila skutečnou vůli k zaplacení svého dluhu, od 10/2022 za užívání bytu neplatila jakoukoliv částku, byť byt dalších více než 30 kalendářních měsíců protiprávně užívala. Pokud by byl prostor bytu ponížen o chodbu, neprojevila by se tato skutečnost na výši dodaných služeb spojených s užíváním bytu žádným způsobem. Navrhla, aby byl napadený rozsudek jako věcně správný potvrzen.

11. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno osobou oprávněnou, je včasné a přípustné, přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně [§ 212 věta prvá, § 212a odst. 1, 3 a 5 o. s. ř. zcela a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

12. Žalobkyně se podanou žalobou po žalované domáhala zaplacení dlužného nájemného za období od 5 do 12/2022 za užívání bytu ve vlastnictví žalobkyně podle nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou do 31. 12. 2022, dále náhrady za užívání tohoto bytu ve výši posledního sjednaného nájemného za dobu od skončení nájemního vztahu do doby reálného vyklizení bytu dne 24. 6. 2025, jakož i náhrad za spotřebované služby spojené s užíváním bytu za období let 2023 a 2024.

13. Žalovaná stavěla svoji procesní obranu zejména na tom, že jí měla být poskytnuta sleva z nájemného, resp. z náhrady za užívání bytu, když tuto opakovaně v rozhodném období uplatnila, dále rozporovala i výši vyúčtovaných služeb spojených s užíváním bytu.

14. Skutková zjištění soudu prvního stupně jsou správná, vyplývají z provedených důkazů a obstojí i pro odvolací řízení a pro stručnost odůvodnění na ně lze odkázat [k možnosti odkázat na správné skutkové, příp. právní závěry soudu prvního stupně (dokonce i v reakci na námitky odvolatele) srov. důvody usnesení Nejvyššího soudu ze dne 4. 5. 2004, sp. zn. 29 Odo 257/2002, uveřejněného pod číslem 53/2005 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 11. 2011, sp. zn. 29 Cdo 3450/2011 (kdy rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou veřejnosti přístupná na webových stránkách Nejvyššího soudu https://www.nsoud.cz, zatímco rozhodnutí Ústavního soudu jsou veřejnosti přístupná na internetových stránkách Ústavního soudu https://nalus.usoud.cz)].

15. Za situace, kdy v řízení nebyl zpochybněn závěr okresního soudu o okamžiku skončení nájemního vztahu mezi stranami ke dni 31. 12. 2022, jakož i o výši posledního sjednaného nájemného, odvolací soud může konstatovat, že soud prvního stupně na nárok žalobkyně na úhradu dlužného nájemného, resp. náhrady ve výši posledního nájemného rovněž aplikoval správná zákonná ustanovení § 2246 o. z. pro období do skončení nájemního vztahu dne 31. 12. 2022, resp. § 2295 o. z. pro období od skončení nájmu do vyklizení bytu dne 24. 6. 2025. Stejně tak podle správných zákonných ustanovení § 2991 a násl. o. z. posoudil i její nárok na vydání bezdůvodného obohacení za dodávku služeb spojených s užíváním bytu v období let 2023 a 2024.

16. Pokud ve vztahu k úhradám nájemného, resp. náhradám ve výši posledního nájemného, žalovaná namítala, že uplatnila slevu, odvolací soud se se závěry přijatými okresním soudem neztotožňuje, nicméně má za to, že pro právní posouzení tohoto nároku jsou zcela postačující skutkové závěry okresního soudu. Podle odvolacího soudu totiž pro posouzení dané námitky není podstatné to, nakolik byl nárok žalované na slevu z nájemného ve smyslu § 2208 o. z. uplatněn řádně a dostatečně určitě, nýbrž to, že k případné pohledávce žalované na slevu za období před skončením nájmu vůbec nelze v tomto řízení přihlédnout, neboť v něm nebyl ze strany žalované učiněn úkon směřující k započtení této jí tvrzené pohledávky. Jinými slovy, žalovaná svoji procesní obranu nevybudovala na námitce započtení. Slevu na nájemném ve smyslu § 2208 o. z. totiž poskytuje pronajímatel, tudíž určuje i její výši. Dokud se strany nedohodnou na výši slevy, resp. dokud jí pronajímatel v konkrétní výši neposkytne, není co započíst a nájemce nemá jinou možnost než vyčkat, aby o výši slevy rozhodl k jeho návrhu autoritativně soud, stejně tak tomu bude i v případě, kdy s výší poskytnuté slevy nebude souhlasit. Následné započtení jako jednostranné jednání nájemce musí splňovat náležitosti podle § 1982 a násl. o. z., tzn. nájemce musí pronajímateli především oznámit, že provedl započtení, a toto musí být určité, tj. musí z něj vyplývat, jakou pohledávku uplatňuje vůči pronajímateli, v jaké výši a z jakého důvodu. Nezaplacení nájemného zcela nebo zčásti, bez toho, aniž by nájemce u pronajímatele uplatnil právo na slevu či prominutí nájemného, resp. oznámil mu započtení výše uvedeným způsobem, znamená porušení povinnosti nájemce platit nájemné [blíže srov. Švestka, J., Dvořák, J., Fiala, J. a kol., Občanský zákoník, Komentář, Svazek V (§ 1721-2520, relativní majetková práva 1. část, Wolters Kluwer, komentář k § 2208)].

17. Pro období po skončení nájemního vztahu pak žalovaná měla podle § 2292 o. z. základní povinnost předmětný byt vyklidit a předat jej žalobkyni. Pokud tak neučinila a nadále pokračovala v užívání bytu, vznikla jí podle § 2295 o. z. povinnost hradit až do odevzdání bytu náhradu ve výši posledního sjednaného nájemného, a to bez ohledu na to, zda a jak byt skutečně užívala; jde přitom o nárok, který vyplývá přímo ze zákona (blíže srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 5. 6. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2059/2018, publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod R 33/2020, nebo rozsudek ze dne 20. 6. 2023, sp. zn. 26 Cdo 3735/2022). Tato náhrada je tak stanovena proto, aby byl nájemce motivován k co nejrychlejšímu předání bytu a neprodléval zbytečně s jeho odevzdáním. Jeví se proto spravedlivým, aby měl pronajímatel v případě prodlení nájemce s vyklizením bytu právo na náhradu ušlého nájemného, neboť po tuto dobu nemůže disponovat a pronajmout byt jinému nájemci, který by nájemné platil. Dle odvolacího soudu je proto pojmově zcela vyloučeno, aby i v tomto období byla bývalému nájemci poskytována ochrana jako nájemci řádnému a mohl i v tomto období uplatňovat nároky na slevu z nájemného, které vycházejí z § 2208 o. z., stejně tak, jak vyplývá z výše citované judikatury, není podstatné ani to, zda bývalý nájemce byt skutečně užívá, resp. v jakém rozsahu, pokud byt po skončení nájmu pronajímateli neodevzdal. Z uvedeného vyplývá, že žalovaná mohla předejít vzniku práva žalobkyně jako pronajímatelky na náhradu ve výši ujednaného nájemného podle § 2295 o. z. toliko tím, že by jí byt po skončení nájmu předala, což však neučinila, pročež závěr okresního soudu, že je povinna zaplatit žalobkyni náhradu za užívání bytu za období od ledna 2023 do 24. 6. 2025 v celkové výši 181 959 Kč (tj. ve výši 6 106 Kč měsíčně představující poslední sjednané nájemné za 29 měsíců a 4 885 Kč za období od 1. 6. do 24. 6. 2024), je proto správný.

18. Pakliže pronajímatel měl snahu za trvání nájemního vztahu uzavřít dodatek, který by ve prospěch žalované zohledňoval, že chodba původně užívaná jako součást bytu, byla zpřístupněna ostatním nájemníkům, avšak tento nebyl uzavřen, když jej žalovaná odmítla podepsat, nemůže jít tato skutečnost k tíži žalobkyně, nýbrž žalované.

19. Ve vztahu k dluhu žalované za služby spojené s užíváním bytu za r. 2023 a 2024 má odvolací soud za to, že soudem prvního stupně byl tento nárok žalobkyně posouzen po právní stránce správně a pro stručnost odůvodnění je možno na právní závěry vyslovené okresním soudu v bodě 21 odůvodnění rozsudku odkázat. Odvolací soud má pouze za potřebné zdůraznit, že zákon o službách ve svém § 2 odst. 1 písm. b) sice za příjemce služeb podle tohoto zákona považuje toliko nájemce bytu, nebo vlastníka jednotky podle zákona upravujícího bytové spoluvlastnictví, nicméně v § 11 zákona o službách předpokládá, že může být aplikován i na vztahy, které vznikly na základě jiných právních skutečností, aniž by tyto zákon taxativně vyjmenovával. Dle odvolacího soudu je tak na místě tento zákon aplikovat i na situace, kdy osoba užívá byt bez právního důvodu. Jiná interpretace tohoto právního předpisu by dle názoru odvolacího soudu byla v extrémním rozporu s principy spravedlnosti, neboť by v takovém případě žalovaná, která užívala byt bez právního důvodu, měla více práv než řádný nájemce a mohla by uplatňovat více práv než klasický nájemce ve vztahu k řádnosti provedeného vyúčtování.

20. Odvolací soud poukazuje na to, že Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 11. 12. 2024, sp. zn. 26 Cdo 2198/2024, konstatoval, že právní úpravu § 8 odst. 1, 2 zákona o službách účinnou od 1. 1. 2023 je třeba vyložit tak, že příjemce služeb je povinen vznést námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování do 30 dnů od jeho doručení, případně do 30 dnů od doložení podkladů pro vyúčtování, jinak se má za to, že s vyúčtováním souhlasí, tedy nastává fikce, že vyúčtování je řádné. I když důvodová zpráva o tom mlčí, lze předpokládat, že úmyslem zákonodárce bylo předejít tomu, aby se spory o správnost (řádnost) vyúčtování vedly „do nekonečna“, obvykle v souvislosti se soudním řízením o zaplacení nedoplatku (přeplatku) z vyúčtování. Vzhledem k tomu, že zákon č. 424/2022 Sb. neobsahuje žádná přechodná ustanovení, nezbývá než dovodit, že se podle něj postupuje ode dne jeho účinnosti 1. 1. 2023, což znamená, že se vztahuje na vyúčtování služeb vyhotovená po tomto datu, byť se mohou týkat i dřívějšího období. Z tohoto pak vyplývá, že argumentace žalované o tom, že bez ohledu na podání námitek proti doručenému vyúčtování služeb je soud ve vztahu k vyúčtováním vyhotoveným po 1. 1. 2023 v řízení o úhradě služeb spojených s užíváním bytu vždy povinen zkoumat řádnost tohoto vyúčtování, byl-li by zákon o službách na danou věc aplikovatelný, by nemohla být správná. Pokud se totiž žalovaná proti doručeným vyúčtováním nebránila podáním námitek, nastala právní fikce, že se způsobem i obsahem vyúčtování souhlasí a že vyúčtování je řádné, pročež vyúčtování po uplynutí lhůty k podání námitek není možno přezkoumat ani v soudním řízení o zaplacení služeb dle provedených vyúčtování.

21. Pokud v řízení žalovaná namítala, že žalobkyně jí doposud nevrátila kauci složenou při uzavření nájemní smlouvy, pak vzhledem k tomu, že žalovaná neučinila tuto kauci předmětem daného řízení formou vzájemné žaloby (§ 97 o. s. ř.), ani svůj nárok na vrácení kauce nenavrhla k započtení proti pohledávkám žalobkyně (§ 98 o. s. ř.), nebylo na místě tuto kauci v řízení jakkoliv zohlednit.

22. Konečně odvolací soud shledal správnými i závěry soudu prvního stupně ve vztahu k počátku prodlení žalované ve vztahu k jednotlivým nárokům a lhůtě k plnění, a v tomto směru plně odkazuje na dostačující odůvodnění rozsudku okresního soudu.

23. Veden těmito důvody byl odvoláním napadený rozsudek soudu prvního stupně odvolacím soudem podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrzen, a to včetně výroku o lhůtě k plnění a nákladech řízení.

24. Pokud ve vztahu k nákladům řízení bylo odvolatelkou namítáno, že nebyla řádně doručena předžalobní výzva ve smyslu § 142a o. s. ř., odvolací soud má za to, že její absence v daném konkrétním případě není důvodem pro nepřiznání náhrady nákladů řízení úspěšnější žalobkyni. V nálezu ze dne 1. 7. 2016, sp. zn. I. ÚS 2178/15, se Ústavní soud vyslovil, že správná aplikace § 142a o. s. ř. je podmíněna řádným a úplným pochopením jeho účelu. Teleologickým výkladem daného ustanovení lze dospět k závěru, že stěžejním důvodem pro jeho zakotvení bylo zamezit neúměrnému a neúčelnému navyšování nákladů soudního řízení, které zejména v případech tzv. formulářových žalob měly představovat zdroje snadného výdělku. Proto lze uvést, že předžalobní výzva má představovat poslední upozornění dlužníka na existenci jeho závazku, na něž v případě pasivity v plnění povinnosti navazuje samotné soudní řízení (srov. nálezy ze dne 18. 5. 2015, sp. zn. I. ÚS 4047/14, a ze dne 21. 4. 2016, sp. zn. I. ÚS 3228/15). V usnesení ze dne 1. 9. 2016, sp. zn. 28 Cdo 1336/2016, pak Nejvyšší soud zcela jednoznačně konstatoval, že pro rozhodování o náhradě nákladů řízení je určující stav v době vydání rozhodnutí soudu, a proto není absence výzvy podle § 142a o. s. ř. zásadně důvodem pro nepřiznání náhrady nákladů řízení v případech, v nichž žalovaný ani po doručení žaloby dluh nezaplatí, popřípadě jinak nepřivodí jeho zánik. Není-li totiž dlužník ochoten plnit ve lhůtě odpovídající ustanovení § 142a o. s. ř., není sebemenšího důvodu, aby byl věřitel za absenci předžalobní výzvy sankcionován. Pokud tedy žalovaná, která si byla vědoma, že užívá byt ve vlastnictví žalobkyně, aniž by za jeho užívání a služby, které jí byly dodávány a které v tomto období spotřebovávala, ničeho dlouhodobě nehradí, a ani poté, co jí byla doručena žaloba, resp. její rozšíření, ničeho na svůj dluh nezaplatila, není důvodu i přes řádné nedoručení výzvy k plnění dle § 142a o. s. ř. nepřiznat žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení.

25. Rovněž tak odvolací soud neshledal naprosto žádné důvody pro aplikaci § 150 o. s. ř., tj. pro nepřiznání náhrady nákladů řízení žalobkyni z důvodů zvláštního zřetele hodných. Jak vyslovil Ústavní soud ve svém nálezu ze dne 5. 11. 2008, sp. zn. I. ÚS 2862/07, základní zásadou, která ovládá rozhodování o náhradě nákladů civilního sporného procesu, je zásada úspěchu ve věci, vyjádřená v § 142 odst. 1 o. s. ř. V této zásadě se promítá myšlenka, že ten, kdo důvodně bránil své subjektivní právo nebo právem chráněný zájem, by měl mít právo na náhradu nákladů, jež při této procesní činnosti účelně vynaložil, proti účastníku, jenž do jeho právní sféry bezdůvodně zasahoval. S vědomím faktu, že zásada úspěchu ve věci má hlubší souvislost se strukturou a funkcí civilního sporného procesu, by měl soud vždy přistupovat k interpretaci a aplikaci § 150 o. s. ř., jenž tuto zásadu umožňuje v konkrétním výjimečném případě prolomit. Tento požadavek plně platí pro hledání smyslu slov citovaného ustanovení, podle něhož nepřiznání náhrady nákladů řízení může být jenom výjimečné a mohou jej ospravedlnit pouze důvody zvláštního zřetele hodné. Ustanovení § 150 o. s. ř. tedy neslouží ke zmírňování majetkových rozdílů mezi procesními stranami, ale k řešení situace, v níž je nespravedlivé, aby ten, kdo důvodně hájil svá porušená nebo ohrožená práva nebo právem chráněné zájmy, obdržel náhradu nákladů, které při této činnosti účelně vynaložil. Rozhodnutí, v souladu s nímž si ten, kdo v řízení uspěl, také ponese sám své náklady, se proto bude spravedlivým jevit především s ohledem na existenci okolností souvisejících s předprocesním stádiem sporu, s chováním účastníků v tomto stadiu, s okolnostmi uplatnění nároku apod. V daném konkrétním případě však nebyly zjištěny žádné takové okolnosti, které by odůvodňovaly aplikaci daného zákonného ustanovení.

26. Ohledně výše náhrady může odvolací soud odkázat na odůvodnění soudu prvního stupně, a to i s ohledem k tomu, že v tomto směru nebyly odvolatelkou vzneseny žádné konkrétní námitky (přiměřeně srov. argumentaci stanoviska pléna Ústavního soudu ze dne 5. 3. 2025, sp. zn. Pl. ÚS-st. 60/24).

27. Pokud jde o náklady odvolacího řízení, vyšel odvolací soud ze skutečnosti, že s ohledem na předmět odvolacího řízení (napadeny pouze výroky II a V rozsudku okresního soudu) byla žalobkyně v odvolacím řízení plně úspěšná, pročež jí je namístě v souladu s § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. přiznat náhradu nákladů odvolacího řízení v plné výši, tj. v částce 34 904 Kč. Tato představuje 19 000 Kč jako odměnu za 2 úkony právní služby po 9 500 Kč dle § 8 odst. 1 ve spojení s § 7 položka 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), a to za vyjádření k odvolání dne 25. 11. 2025 a účast u ústního jednání dne 30. 3. 2026, 900 Kč jako náhradu hotových výdajů advokáta za 2 výše uvedené úkony právní služby po 450 Kč dle § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu, 3 000 Kč jako náhradu za ztrátu času stráveného na cestě k jednání soudu za 20 půlhodin po 150 Kč dle § 14 odst. 1 písm. a) a odst. 3 advokátního tarifu, 7 195 Kč jako cestovné za cestu osobním vozidlem zn. , typ vozidla, , RZ , SPZ, z , adresa, do , adresa, a zpět, při ujetí celkem 938 km při kombinované spotřebě vozidla 5,1 l/100 km za použití benzínu 95 oktanů při vyhláškové ceně 34,70 Kč/1 l a sazbě základní náhrady 5,90 Kč za 1 km jízdy [počítáno dle vzorce (počet ujetých kilometrů x průměrná spotřeba x cena PHM/100) + (sazba za km x počet ujetých km). Vzhledem k tomu, že advokát žalobkyně doložil, že je plátcem daně z přidané hodnoty, byly jeho odměna, náhrada hotových výdajů a náhrada za ztrátu času dále navýšeny o 21 % DPH (4 809 Kč), kterou bude povinen jako plátce daně odvést (na rozdíl od cestovného, u kterého vynaložená cena již navýšení o DPH obsahuje a tato daň byla zaplacena na vstupu).

28. Rovněž náklady odvolacího řízení byla žalovaná zavázána zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku dle § 160 odst. 1 část věty před středníkem o. s. ř., když nebyly shledány okolnosti, na základě kterých by byla pariční lhůta prodloužena, případně stanoveno, že plnění se bude dít ve splátkách, a to zástupci žalobkyně dle § 149 odst. 1 o. s. ř.