57 Co 182/2025

Plný text

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Mgr. Marka Del Favera, Ph.D., a soudkyň Mgr. Michaely Janošcové a Mgr. Šárky Bokůvkové ve věci žalobců: a) Jméno žalobce , narozený dne Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A , sídlem Adresa advokáta A c) jméno žalobce C , narozená dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupená obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce e) jméno žalobce E , narozená dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupená obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce f) jméno žalobce F , narozený dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupený obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce g) jméno žalobce G , narozená dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupená obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce h) jméno žalobce H , narozený dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupený obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce i) jméno žalobce I , narozená dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupená obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce j) jméno žalobce J , narozený dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupený obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce k) jméno žalobce K , narozená dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupená obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce l) jméno žalobce L , narozený dne datum narození bytem adresa žalobce m) jméno žalobce M , narozená dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupená obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce n) jméno žalobce N , narozený dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupený obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce o) jméno žalobce O , narozená dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupená obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce p) jméno žalobce P , narozený dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupený obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce q) jméno žalobce Q , narozená dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupená obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce r) jméno žalobce R , narozený dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupený obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce s) jméno žalobce S , narozená dne datum narození bytem adresa žalobce t) jméno žalobce T , narozený dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupený obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce u) jméno žalobce U , narozená dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupená obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce v) jméno žalobce V , narozený dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupený obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce w) jméno žalobce W , narozená dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupená obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce y) jméno žalobce Y , narozený dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupený obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce z) jméno žalobce Z , narozená dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupený obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce za) jméno žalobce ZA , narozený dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupený obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce zc) jméno žalobce ZC , narozená dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupená obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce zd) jméno žalobce ZD , narozený dne datum narození bytem adresa žalobce ze) jméno žalobce ZE , narozená dne datum narození bytem adresa žalobce zg) jméno žalobce ZG , narozená dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupená obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce zh) jméno žalobce ZH , narozený dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupený obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce zi) jméno žalobce ZI , narozená dne datum narození bytem adresa žalobce zastoupená obecným zmocněncem jméno zmocněnce bytem adresa zmocněnce proti žalovaným: 1. jméno žalovaného 1 , IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupený advokátem jméno advokáta sídlem adresa advokáta 2. jméno žalovaného 2 , narozená dne datum narození bytem adresa žalovaného 3. jméno žalovaného 3 , narozený dne datum narození bytem adresa žalovaného 4. jméno žalovaného 4 , narozená dne datum narození bytem adresa žalovaného 5. jméno žalovaného 5 , narozený dne datum narození bytem adresa žalovaného 6. jméno žalovaného 6 , narozený dne datum narození bytem adresa žalovaného 7. jméno žalovaného 7 , narozená dne datum narození bytem adresa žalovaného o odstranění vad prohlášení vlastníka v řízení o odvolání žalobců a), c), e), f), h), i), j), k), l), m), n), o), p), q), r), s), t), u), v), w), za), zc), zg), zh), zi), a žalovaného 5 proti rozsudku Okresního soudu v Karviné ze dne 7. 1. 2025, č. j. 16 C 404/2019-282

I. Rozsudek okresního soudu se v části výroku I v bodech b) a c) mění tak, žežaloba, aby byly odstraněny vady prohlášení vlastníka budovy ze dne 14. 10. 2003, zapsaného do katastru nemovitostí s právními účinky vkladu ke dni 15. 10. 2003 pod č.j. , číslo jednací, , vztahujícího se k budově čp. , hodnota, a k budově čp. , hodnota, na pozemku parc. č. , hodnota, a k pozemkům parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, , u , katastrální úřad, , Katastrálního pracoviště , adresa, na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , část obce , adresa, a obec , adresa, , v bodě 19. až 22. na stránce 30 a 31 prohlášení, tak, že namísto nesprávného vymezení jednotekb) č. , hodnota, a č. , hodnota, , se vymezuje jednotka číslo , hodnota, , nebytový prostor, která je v příloze č. , hodnota, prohlášení zakreslena jako , hodnota, a , hodnota, , sloužící jako dvojgaráž, umístěná v 1. podlaží, celková plocha s příslušenstvím je 43,2 m2, součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace, k vlastnictví jednotky dále patří vnitřní strany vstupních dveří, k vlastnictví jednotky patří spoluvlastnický podíl o velikosti 432/26673 na společných částech budovy, ac) č. , hodnota, a č. , hodnota, , se vymezuje jednotka číslo , hodnota, , nebytový prostor, která je v příloze č. 1 prohlášení zakreslena jako , hodnota, a , hodnota, , sloužící jako dvojgaráž, umístěná v 1. podlaží, celková plocha s příslušenstvím je 43,2 m2, součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace, k vlastnictví jednotky dále patří vnitřní strany vstupních dveří, k vlastnictví jednotky patří spoluvlastnický podíl o velikosti 432/26673 na společných částech budovy,se zamítá.

II. Ve zbývajícím rozsahu se výrok I rozsudku okresního soudu, t.j. v části, kterou bylo vyhověno žalobě na odstranění vady prohlášení vlastníka specifikované ve výroku I písm. a) rozsudku, potvrzuje.

III. Rozsudek okresního soudu se ve výroku II potvrzuje.

IV. Žalovaným 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 se právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů nepřiznává.

1. Rozsudkem v záhlaví označeným okresní soud odstranil vady prohlášení vlastníka budovy ze dne 14. 10. 2003, zapsaného do katastru nemovitostí s právními účinky vkladu ke dni 15. 10. 2003 pod č. j. , číslo jednací, , vztahujícího se k budově č. p. , hodnota, a k budově č. p. , hodnota, na pozemku parc. č. , hodnota, a k pozemkům parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, , u , katastrální úřad, , Katastrálního pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , v bodě 19. až 20. na stránce 16 prohlášení a v bodě 19. až 22. na stránce 30 a 31 prohlášení, tak, že namísto nesprávného vymezení jednotek a) č. , hodnota, a č. , hodnota, , byla vymezena jednotka č. , hodnota, , nebytový prostor, která je v příloze č. , hodnota, prohlášení zakreslená jako , hodnota, a , hodnota, , sloužící jako dvojgaráž, umístěná v 1. podlaží, celková plocha s příslušenstvím je 43,2 m2, součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace, k vlastnictví jednotky dále patří vnitřní strany vstupních dveří, k vlastnictví jednotky patří spoluvlastnický podíl o velikosti 432/26673 na společných částech budovy, b) č. , hodnota, a č. , hodnota, , byla vymezena jednotka č. , hodnota, , nebytový prostor, která je v příloze č. , hodnota, prohlášení zakreslená jako , hodnota, a , hodnota, , sloužící jako dvojgaráž, umístěná v 1. podlaží, celková plocha s příslušenstvím je 43,2 m2, součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace, k vlastnictví jednotky dále patří vnitřní strany vstupních dveří, k vlastnictví jednotky patří spoluvlastnický podíl o velikosti 432/26673 na společných částech budovy, c) č. , hodnota, a č. , hodnota, , byla vymezena jednotka č. , hodnota, , nebytový prostor, která je v příloze č. , hodnota, prohlášení zakreslená jako , hodnota, a , hodnota, , sloužící jako dvojgaráž, umístěná v 1 podlaží, celková plocha s příslušenstvím je 43,2 m2, součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace, k vlastnictví jednotky dále patří vnitřní strany vstupních dveří, k vlastnictví jednotky patří spoluvlastnický podíl o velikosti 432/26673 na společných částech budovy (výrok I), dále byla zamítnuta žaloba v části, kterou se žalobci domáhali, aby soud odstranil vady prohlášení vlastníka budovy ze dne 14. 10. 2003, zapsaného do katastru nemovitostí s právními účinky vkladu ke dni 15. 10. 2003 pod č. j. , číslo jednací, , vztahujícího se k budově č. p. , hodnota, a k budově č. p. , hodnota, na pozemku parc. č. , hodnota, a k pozemkům parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, , u , katastrální úřad, , Katastrálního pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , tak, aby opravené prohlášení vymezovalo jednotky samostatně v obou budovách č. p. , hodnota, a č. p. , hodnota, , tj. aby jednotky , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , společně , hodnota, a , hodnota, byly vymezeny jako jednotky umístěné v budově č. p. , hodnota, a jednotky č. , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , společně , hodnota, a , hodnota, , společně , hodnota, a , hodnota, byly vymezeny jako jednotky umístěné v budově č. p. , hodnota, (výrok II) a konečně bylo rozhodnuto, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (výrok III).

2. Soud prvního stupně vyšel ze závěru o skutkovém stavu, podle něhož kolaudačním rozhodnutím Městského národního výboru v , adresa, ze dne 8. 5. 1981 bylo povoleno užívání stavby bloku , hodnota, v , adresa, , stavba obsahovala 36 bytových jednotek, suterén pak vždy dvě garáže po dvou stáních a tomuto bloku 7 bylo přiděleno č. p. , hodnota, a , hodnota, . Podle projektové dokumentace, která byla podkladem pro stavební řízení, byly garáže zakresleny tak, že se jednalo vždy o jednu místnost se dvěma vjezdy zabírajícími celou šířku stavebního otvoru směrem ven z domu, v plánu nebyla zakreslena příčka (zeď) rozdělující garáž na dvě samostatné garáže. Na základě Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek ze dne 14. 10. 2003 (dále jen „Prohlášení“), zapsaného do katastru nemovitostí s právními účinky vkladu ke dni 15. 10. 2003 pod č. j. , číslo jednací, , které učinil žalovaný 1 jako tehdejší vlastník nemovitostí zapsaných na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , byly v budově č. p. , hodnota, a , hodnota, vymezeny pod čísly 1 až 20 v číslu popisném , hodnota, a pod čísly 1 až 22 v číslu popisném , hodnota, jednotlivé jednotky (36 bytových a 6 nebytových). Přitom každá z jednotek , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, a , hodnota, byla vymezena jako nebytový prostor sloužící jako garáž umístěná v 1. podlaží s celkovou plochou s příslušenstvím 21,6 m2 s tím, že součástí jednotky byla veškerá její instalace (elektroinstalace) a k vlastnictví jednotky dále měla patřit vnitřní strana vstupních dveří. Součástí Prohlášení byla příloha č. 1 v níž byly graficky znázorněny v půdorysu budovy vymezované jednotky. Vlastníky těchto jednotek jsou na základě v rozsudku okresního soudu v bodech 9-18 uvedených jednotlivých kupních a darovacích smluv jednotliví účastníci tohoto řízení, přitom žalovaná 1 je nadále vedena jako vlastník nebytové jednotky č. , hodnota, , , hodnota, a , hodnota, , jako vlastník nebytové jednotky č. , hodnota, je veden žalovaný 5, jako vlastník nebytové jednotky č. , hodnota, je veden žalobce a) a konečně jako vlastníci nebytové jednotky č. , hodnota, jsou vedeni žalobci h) a i) jako manželé. Ze stavebně technického hlediska je budova č. p. , hodnota, , , hodnota, oddělená nejen formálně čísly popisnými, ale rovněž z konstrukčně stavebního hlediska dilatační spárou, která prochází i přes základovou konstrukci, budovy jsou prostorově soustředěné a navenek uzavřené obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, každá z nich má samostatnou vnitřní kanalizaci, vyvedenou v přední části budov do veřejné kanalizace; obě budovy mají samostatný přívod a měření vody, elektro, plynu, jsou samostatně napojeny na dálkový zdroj tepla pro ústřední vytápění a každá z nich má zabezpečený svůj vlastní ohřev teplé vody; stejně tak má každý dům samostatný přístup a vstup do něj; domy nejsou propojeny žádným vnitřním či jiným komunikačním prostorem. Z tohoto důvodu byl žalovaný 1 jako tvůrce Prohlášení vyzván dopisem ze dne 29. 8. 2016 Společenstvím vlastníků jednotek č. p. , hodnota, a , hodnota, , k odstranění vad Prohlášení, žalovaný 1 v dopise ze dne 12. 10. 2016 vyjádřil nesouhlas s odstraněním takových vad s tím, že předmětné Prohlášení není žádnými takovými vadami postiženo.

3. Na zjištěný skutkový stav navázal právním posouzením, v němž uvedl, že způsob vymezení jednotek a nutné náležitosti Prohlášení vlastníka je nutno posoudit podle právní úpravy účinné v době Prohlášení, tj. dle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění účinném do 31. 12. 2013. Ve vztahu k vadám, kterými bylo namítáno, že budova č. p. , hodnota, , , hodnota, je nesprávně vedena jako jedna budova, když se ve skutečnosti jedná o dvě samostatné budovy, věc posoudil dle § 2 písm. a) zákona o vlastnictví bytů s tím, že budova č. p. , hodnota, , , hodnota, je prostorově soustředěná a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, vnějšímu pozorovateli se budova musí jevit jako jedna budova, v ní jednotlivé vymezené jednotky se nacházejí sevřeny vnějšími zdmi budovy č. p. , hodnota, , , hodnota, , přičemž skutečnost, že z konstrukčního hlediska je mezi částí domu s vchodem č. p. , hodnota, a částí domu s vchodem č. p. , hodnota, dilatační spára, na hodnocení, že budova je jako celek prostorově soustředěna, ničeho nemění. Dilatační spára na nezávislého vnějšího pozorovatele, který není odborníkem v oboru stavebnictví, tj. na člověka s průměrným rozumem (ve smyslu § 4 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku) nemůže bez dalšího působit tak, že bude budovu považovat za dvě budovy č. p. , hodnota, a č. p. , hodnota, . Navíc je tato budova i v katastru nemovitostí zapsána jako jedna budova, takto byla dle projektové dokumentace plánována, stavěna, a později zkolaudována, tj. vždy byl zřejmý úmysl stavebníka, resp. vlastníka, aby se jednalo o budovu jednu, byť se samostatnými vchody a technickým zázemím. Poukázal dále na to, že zákon o vlastnictví bytů předpokládal, že jedna budova mohla být složena i z více samostatných sekcí, které mají samostatný vchod, své číslo popisné a jsou stavebně technicky uspořádány tak, že mohou plnit samostatně základní funkci budovy (samostatné přívody energií, vody, odvod splaškových vod apod.), pročež budovu č. p. , hodnota, , , hodnota, vyhodnotil na základě těchto skutečností právě jako jednu budovu se dvěma samostatnými sekcemi s tím, že jestliže zákon stanovil, že v takovém případě může vlastník rozhodnout, že samostatná sekce bude považována za budovu, a vymezit jednotky toliko v této sekci, je zřejmé, že základním pravidlem bylo, že jednotky se v budově se samostatnými sekcemi vymezovaly v budově jako celku, jako je tomu v dané věci. V této části okresní soud žalobu jako nedůvodnou zamítl.

4. Okresní soud dále poukázal na to, že v případě vadnosti Prohlášení ve vztahu k vymezení jednotek v jedné budově namísto jejich vymezení ve dvou samostatných budovách, by vyhovění žalobě pro tuto vadu bránil právě § 984 o. z., neboť žalovaná 2 nabyla jednotku č. , hodnota, úplatně, a to před podáním žaloby, a v řízení nevyšly najevo žádné jiné skutečnosti, které by jakkoli zpochybňovaly, že tato byla při uzavření kupní smlouvy v dobré víře v zápis v katastru nemovitostí, pročež změnou ve vymezení jednotek by došlo ke změně v rozsahu vlastnického práva žalované 2, neboť by se k jednotce, kterou úplatně nabyla, nevázal podíl na celé budově č. p. , hodnota, , , hodnota, , ale pouze na části této budovy.

5. Ve vztahu k vadě Prohlášení spočívající v nesprávném vymezení jednotek garáží pak dospěl k závěru, že tyto nebytové jednotky byly skutečně v Prohlášení vymezeny nesprávně a v tomto rozsahu je žaloba důvodná. Vyhodnotil, že pojem místnost v zákoně o vlastnictví bytů nebyla definována, pročež je nutno vycházet z faktického obsahu tohoto pojmu, který se mu obvykle přikládá, kdy za místnost je považován prostor uvnitř stavby, se vstupem, ohraničený stěnami a stropem. U nebytových jednotek, jak byly vymezeny v napadeném Prohlášení, však tomu tak není, neboť vždy dvě jednotky garáže se nacházejí v jedné místnosti a žádná z nich tedy není místností samostatnou. Žalobci jako vlastníci jednotek, které byly Prohlášením vymezeny, mají právní zájem na odstranění této vady Prohlášení, žalovaný 1, jako původce Prohlášení, byl nejméně původním žalobcem a) , jméno žalobce, vyzván k odstranění této vady Prohlášení. Dále se okresní soud zabýval tím, zda by odstranění této vady Prohlášení, tedy změna ve vymezení předmětných nebytových jednotek, nebyla v rozporu s § 984 o. z., přičemž za situace, kdy jednotky č. , hodnota, , č. , hodnota, , č. , hodnota, jsou nadále ve vlastnictví žalovaného 1 a k jejich převodu na jinou osobu doposud nedošlo, jednotka č. , hodnota, je ve vlastnictví žalobců h) a i), jednotka č. , hodnota, ve vlastnictví žalobce a) a jednotka č. , hodnota, ve vlastnictví žalovaného 5, který jí nabyl darováním, dovodil, že ochrana tzv. dobrověrného nabyvatele se v rozsahu vady vymezení nebytových jednotek neuplatní, neboť se nejednalo o úplatný převod a v případě žalobců jako vlastníků nemůže zákonem stanovená ochrana jejich dobré víry bránit tomu, aby uplatnili své právo domáhat se odstranění vad Prohlášení. S ohledem na znění § 1168 odst. 2 o. z. okresní soud neopravoval v návaznosti na nové vymezení jednotek stanovení podílu na společných částech domu a pozemku, neboť k nesprávnému vymezení se ze zákona nepřihlíží.

6. Proti tomuto rozsudku podali odvolání žalobci i žalovaní. V souladu s dostupnou judikaturou [srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 2. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1811/2020 (kdy rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou veřejnosti přístupná na webových stránkách Nejvyššího soudu https://www.nsoud.cz, zatímco rozhodnutí Ústavního soudu jsou veřejnosti přístupná na internetových stránkách Ústavního soudu https://nalus.usoud.cz)] odvolací soud vyhodnotil postavení žalobců a žalovaných jako nerozlučné společenství, pročež odvolání podané jedním z účastníků se vztahuje na všechny společníky, tak jako by jej uplatnili všichni, a rozhodnutí soudu musí stejně tak „vyznít“ vůči všem nerozlučným společníkům shodně, proto povaha nerozlučného společenství vyžaduje, aby zůstalo zachováno i pro odvolací řízení a odvolací soud musí dle § 212 písm. b) o. s .ř. rozhodnutí soudu prvního stupně přezkoumat i ohledně všech (ve vztahu ke všem) takových nerozlučných společníků [blíže Svoboda K., Smolík P., Levý J., Doležílek J. a kol.: Občanský soudní řád, 3. vydání (3. aktualizace), r. 2024, C. H. Beck, komentář k § 159a § 212].

7. Žalobci napadli rozsudek okresního soudu ve výrocích II a III, přičemž se domáhali jeho změny tak, aby i ve výroku II bylo jejich žalobě vyhověno a současně žalovaným uložena povinnost nahradit jim náklady řízení. Odvolací argumentaci zaměřili na nesprávné právní posouzení věci okresním soudem, který posoudil budovu č. p. , hodnota, a , hodnota, jako jednu budovu se dvěma samostatnými sekcemi a zcela opomněl technické závěry vyplývající ze znaleckého posudku, který jednoznačně z odborného hlediska uzavřel, že tyto budovy jsou ze stavebně technického hlediska budovami samostatnými, jejich samostatné obvodové zdi jsou odděleny pouze dilatační spárou, avšak nejsou v žádné části své konstrukce jakkoliv propojeny. Poukázali rovněž na to, že obě technicky samostatné budovy č. p. , hodnota, a č. p. , hodnota, se nacházejí v bloku dalších samostatných budov č. p. , hodnota, až , hodnota, , z nichž tyto další ze samostatných budov jsou nejen vždy ve vlastnictví jiného vlastníka, ale rovněž vždy k sobě prostorově a pohledově přiléhají a jsou mezi sebou odděleny dilatačními spárami, tedy jsou prostorově odděleny samostatnými obvodovými stěnami a takto v katastru i samostatně správně zapsány jako budovy stojící na sousedících pozemcích (k pozemku parc. č. , hodnota, ) parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, a parc. č. , hodnota, . Posouzení věci okresním soudem je tak zcela neudržitelné, neboť byly-li by budovy č. p. , hodnota, a č. p. , hodnota, skutečně jedinou budovou se samostatnými sekcemi, musela by být ze stejného pohledu jedinou samostatnou budovou budova zahrnující celý blok se samostatnými sekcemi č. p. , hodnota, až č. p. , hodnota, , tj. celkem , hodnota, samostatných sekcí, a tedy jednotky podle zákona o vlastnictví bytů by musely být vymezovány v celé takto definované budově a nikoliv jen v jejich dvou samostatných sekcích č. p. , hodnota, a č. p. , hodnota, . Nesprávné je i jeho posouzení, že samostatné budovy č. p. , hodnota, a č. p. , hodnota, byly podle projektové dokumentace plánovány a stavěny jako budova jedna, když naopak z projektové dokumentace vyplývá, že ze stavebně technického hlediska jde o dvě samostatné budovy se znázorněním dilatační spáry mezi přilehlými obvodovými stěnami, a to že budovy byly zkolaudovány jako jedna nemůže nic změnit na skutečném a odborně posouzeném stavu věci, kdy v tomto směru není a nemůže být ani rozhodná zmínka o tom, že jde o obytný dům o počtu 36 bytových jednotek. Je-li jednotka, jejíž nedílnou součástí dle zákona je podíl na společných částech budovy, vymezena ve dvou budovách (anebo společně ve dvou samostatných sekcích jediné budovy zahrnující celkem 6 sekcí), jedná se zjevně o její vymezení nesprávným způsobem, tedy o nesprávné vymezení všech jednotek v obou stavebně technicky samostatných budovách ve smyslu § 1168 odst. 1 o. z., na čemž nic nemůže změnit ani § 1168 odst. 2 o. z. Nesprávným je i závěr okresního soudu, podle něhož ve vztahu k žalovanému vlastníkovi jednotky č. , hodnota, , který ji nabyl úplatně a v dobré víře ve správnost zápisu v katastru nemovitostí, by vyhověním žalobě došlo ke změně rozsahu vlastnického práva této žalované osoby, neboť by se k její úplatně nabyté jednotce nevázal již podíl na celé budově č. p. , hodnota, , , hodnota, , ale pouze na části této budovy. Nesprávnost tohoto názoru vyplývá z logiky věci, neboť presumuje, že zde existuje jediná budova č. p. , hodnota, , , hodnota, , což je v rozporu se skutečným stavem věci. Jelikož vlastnictví zavazuje a s vlastnictvím jednotky se pojí i povinnosti podílet se na správě budovy, resp. jejich společných částí, znamená tento nesprávný zápis v katastru nemovitostí právě i povinnost dotčeného vlastníka podílet se částí svého podílu i na nákladech správy společných částí jiné budovy, což je ve své podstatě základním důvodem a motivem podání předmětné žaloby. Ustanovení § 984 o. z. na daný případ nelze aplikovat a jeho argumentační použití okresním soudem je nepřípadné a nesprávné.

8. Žalovaní napadli odvoláním výrok I rozsudku okresního soudu. Poukázali na to, že nebytové jednotky (garáže) jsou jako jednotky zapsány v katastru nemovitostí, každá z nich má svého vlastníka, každá jednotka má svůj samostatný vjezd, nezávislý na druhém uživateli, byť se mezi nimi nenachází dělící příčka, jejíž stavba ani nepodléhá stavebnímu povolení či ohlašovací povinnosti vůči stavebnímu úřadu. Po jejich zcelení na „dvojgaráž“ není jasné, která konkrétní část „dvojgaráže“ by patřila konkrétnímu vlastníkovi.

9. Odvolací soud po zjištění, že odvolání byla podána osobami oprávněnými, jsou včasná a přípustná, přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně (§ 212 věta prvá, § 212a odst. 1, 3 a 5 o. s. ř.) zcela a dospěl k závěru, že odvolání žalobců není důvodné, zatímco odvolání žalovaných důvodným shledal.

10. V průběhu odvolacího řízení bylo usnesením ze dne 20. 11. 2025, č. j. 57 Co 182/2025-402, rozhodnuto ve smyslu § 107a o. s. ř. o vstupu žalobkyně g) na místo dosavadní účastnice řízení , jméno FO, , která na žalobkyni g) kupní smlouvou uzavřenou dne , datum, převedla jednak bytovou jednotku č. , hodnota, v bytovém domě č. p. , hodnota, , , hodnota, , jednak svůj spoluvlastnický podíl ve výši 826/26673 na nemovitostech, tj. na pozemcích parc. č. , hodnota, – ostatní plocha, zeleň, , hodnota, – ostatní plocha, zeleň, , hodnota, – ostatní plocha, zeleň, a , hodnota, – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bytového domu č. p. , hodnota, , , hodnota, . Předmětné usnesení nabylo právní moci dne 8. 12. 2025.

11. Při takto vymezeném okruhu účastníků tak byla i pro odvolací řízení splněna podmínka aktivní i pasivní věcné legitimace v řízení, když řízení se účastnili všichni dotčení vlastníci jednotlivých jednotek (blíže srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 2. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1811/2020).

12. Žalobci, jako vlastníci bytových, resp. nebytových jednotek v bytovém domě č. p. , hodnota, , , hodnota, nacházejícím se na parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , se podanou žalobou domáhali, aby bylo rozhodnuto o vadách prohlášení vlastníka budovy ze dne 14. 10. 2003, kterým byl jednak tento bytový dům zapsán jako jedna budova, ačkoli se ve skutečnosti jedná o dvě samostatné budovy, jednak bylo v domě vymezeno nesprávně celkem 6 nebytových jednotek – garáží (, hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, a , hodnota, ), ačkoli tyto nikdy nebyly a nejsou samostatnými místnostmi, neboť mezi prostory , hodnota, a , hodnota, , , hodnota, a , hodnota, , , hodnota, a , hodnota, není a nikdy nebyla vybudovaná žádná příčka.

13. Procesní obrana žalovaných, zformulovaná především žalovanými 1 a 5 byla vybudována na argumentu, že v prohlášení vlastníka nejsou žádné vady. Žalovaní 6, 7 pak s žalobou souhlasili.

14. Skutková zjištění soudu prvního stupně jsou ve své podstatě správná, vyplývají z provedených důkazů a obstojí i pro odvolací řízení a pro stručnost odůvodnění na ně lze odkázat [k možnosti odkázat na správné skutkové, příp. právní závěry soudu prvního stupně (dokonce i v reakci na námitky odvolatele) srov. důvody usnesení Nejvyššího soudu ze dne 4. 5. 2004, sp. zn. 29 Odo 257/2002, uveřejněného pod číslem 53/2005 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 11. 2011, sp. zn. 29 Cdo 3450/2011].

15. Ve vztahu k nebytovým jednotkám majícím charakter garáží odvolací soud pro stručnost odůvodnění odkazuje na správná skutková zjištění okresního soudu.

16. Podle § 2 písm. c) zákona o vlastnictví bytů se nebytovým prostorem rozuměla místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu.

17. Odvolací soud konstatuje, že právní předpisy účinné v době učinění Prohlášení vlastníka, tj. ani zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník účinný do 31. 12. 2023, ani zákon č. 50/1976 Sb., stavební zákon, neobsahovaly žádnou definici pojmu místnosti, stejně tak zákonnou definici tohoto pojmu neobsahuje ani současný občanský zákoník, byť tento pojem užívá v § 2236 a 2302 o. z. Definice tohoto pojmu je podle platné právní úpravy provedena pouze v § 13 písm. k) zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, podle něhož se místností rozumí prostorově uzavřená část stavby, vymezená podlahou, stropem nebo konstrukcí střechy a pevnými stěnami. Tato definice je, dle názoru odvolacího soudu, použitelná rovněž při posouzení otázky, zda konkrétní prostor může být považován za prostor nebytový, tzn. zda jako „prostorově uzavřená část stavby, vymezená podlahou, stropem nebo konstrukcí střechy a pevnými stěnami“ představuje místnost, která byla určena k jinému účelu než k bydlení. S přihlédnutím k uvedenému rozboru lze pokládat za správný závěr, že z hlediska citovaných ustanovení nemohly a nemohou být jednotlivá „garážová stání“ nikdy považovány za samostatné místnosti, když od sebe nikdy nebyly a nadále nejsou odděleny pevnou stěnou a nejsou prostorově uzavřeny, takový nebyl ani účel stavebníka, naopak za místnost je možno považovat toliko prostor, v němž se nacházejí vždy dvě garážové stání, který byl takto vymezen i ve stavební dokumentaci při stavbě budovy a takto i schválen k užívání. Ke stejnému závěru v tomto směru dospěl i okresní soud, který navíc učinil jako nespornou skutečnost, že tato vždy dvě garážová stání (vymezená v Prohlášení samostatně jako nebytové jednotky č. , hodnota, a , hodnota, , , hodnota, a , hodnota, , , hodnota, a , hodnota, ) v rámci jedné místnosti nebyla nikdy oddělena žádnou příčkou. Pokud tedy jednotlivá garážová stání nebyla a nejsou místnostmi, nemohla být ani nikdy správně prohlášena za jednotlivé nebytové jednotky. Podle komentáře k § 2 písm. c) zákona o vlastnictví bytů (Novotný, M., Fiala, J., Horák, T., Oehm, J., Holejšovský, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 4. vydání. Praha: C. H. Beck, 2011) byla jednotka relativně samostatným celkem, který musel splňovat určité stavebně technické předpoklady. Zda tyto předpoklady byly či nebyly splněny, muselo plynout z kolaudačního rozhodnutí stavebního úřadu, nikoli z rozhodnutí vlastníka jednotky. Vlastník budovy byl při určení jednotek v budově striktně vázán příslušným stavebním rozhodnutím. Vlastník budovy tedy musel postupovat v souladu se stavebním rozhodnutím, nemohl sám jednotku tzv. dělit či jednotky tzv. slučovat podle vlastní úvahy. Nesprávné vymezení jednotky totiž v minulosti mohlo působit i neplatnost prohlášení vlastníka budovy, a dokonce i návazných smluv o převodu vlastnictví jednotky ve smyslu § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, pro rozpor se stavebním zákonem.

18. Přístup k této problematice se však změnil v souvislosti s právními poměry účinnými od 1. 1. 2014. Jak vyplývá z § 1167 o. z., a konstatoval to i Nejvyšší soud např. v rozsudku ze dne 30. 3. 2016, sp. zn. 29 ICdo 34/2015, byly-li bytové jednotky zapsány do katastru nemovitostí (na základě prohlášení vlastníka) a vlastnické právo k nim nabyly další osoby, nelze podle § 1167 o. z. po 1. 1. 2014 prohlášení vlastníka prohlásit za neplatné ani určit, že vlastnické právo dalších osob k bytovým jednotkám nevzniklo, a to bez ohledu na to, že prohlášení vlastníka i vlastnické právo k jednotkám byly vloženy do katastru nemovitostí před 1. 1. 2014.

19. V usnesení ze dne 3. 9. 2025, sp. zn. 26 Cdo 1534/2025, pak Nejvyšší soud tyto myšlenky rozvedl dál, když k otázce „zda v rámci řízení o opravě prohlášení dle § 1168 o. z. je možné zrušit vymezení celé jednotky, coby samostatné věci v právním smyslu“, uvedl, že zodpovězení této otázky závisí (též) na výkladu § 1167 o. z. Ustálená rozhodovací praxe dovolacího soudu vychází (s odkazem právě na § 1167 o. z.) z toho, že nárok na odstranění vad prohlášení vlastníka (učiněného podle zákona č. 72/1994 Sb.) je namístě posoudit podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014, zejména podle § 1168 o. z. Pakliže vlastník domu rozdělil své právo k domu (a pozemku) na vlastnické právo k jednotkám, jednotky již byly podle tohoto prohlášení zapsány do katastru nemovitostí a vlastnické právo k nim nabyly další osoby, nelze podle § 1167 o. z. toto prohlášení (i kdyby mělo vady) prohlásit za neplatné ani určit, že vlastnické právo dalších osob k jednotkám nevzniklo. Nelze-li za popsané situace určit, že „vlastnické právo dalších osob k jednotkám nevzniklo“, nelze ani takovým způsobem (resp. způsobem s uvedenými důsledky) provést opravu prohlášení. Oprava prohlášení vlastníka postupem dle § 1168 o. z. je zde „limitována“ úpravou § 1167 o. z.; jinými slovy musí mj. respektovat zde vyjádřený zákonný požadavek, že (v případě, že věcné právo k jednotce nabyla další osoba) „nelze určit, že vlastnické právo k jednotce nevzniklo“. Takový důsledek přitom má právě taková oprava prohlášení, v jejímž důsledku by jednotka jako taková (jako celek) přestala být v předmětném domě vymezena.

20. Tato judikatura pak dopadá právě na žalovaný případ. Je evidentní, že při tvorbě jednotek v Prohlášení vlastníka došlo k vadě, na základě které byly za nebytové jednotky prohlášeny části prostor v reálu tří garáží, vždy s dvěma garážovými stáními, avšak za situace, kdy k takto v katastru zapsaným nebytovým jednotkám č. , hodnota, , , hodnota, a , hodnota, již vzniklo vlastnické právo třetích osob, tj. , jméno FO, , , jméno FO, a manželů , jméno FO, , nelze ani takovým způsobem provést opravu prohlášení ve vztahu k těmto jednotkám, a tedy ani k jednotce č. , hodnota, , která zůstala ve vlastnictví tvůrce Prohlášení, avšak jakýkoliv zásah do Prohlášení ve vztahu k této jednotce by byl zásahem i do nebytové jednotky č. , hodnota, ve vlastnictví manželů , jméno FO, .

21. Proto odvolací soud ve vztahu k těmto nebytovým jednotkám v souladu s § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. změnil rozsudek okresního soudu tak, že žalobu na odstranění vad Prohlášení v tomto rozsahu zamítl, když má současně za to, že odvolacímu přezkumu byl otevřen celý výrok I napadeného rozsudku, neboť (jak již bylo konstatováno v bodě 6 odůvodnění tohoto rozsudku) účastníci mají postavení tzv. nerozlučných společníků, pročež jednotlivé výroky se musí vztahovat na všechny z nich.

22. Veden stejnými důvody však současně v souladu s § 219 o. s. ř. jako věcně správný potvrdil výrok I napadeného rozsudku v části týkající se odstranění vad Prohlášení ve vztahu k nebytovým jednotkám č. , hodnota, a , hodnota, , které zůstaly do dne rozhodování soudu ve vlastnictví autora Prohlášení, žalovaného 1, a tudíž limitace § 1167 o. z. v tomto případě nepřichází v úvahu a opravu vad Prohlášení je možno na základě podané žaloby skutečně provést z důvodu, že při vymezení těchto jednotek reálně došlo k podstatným chybám, kdy bylo jako jednotka vymezeno něco, co nemohlo být samostatným předmětem právních vztahů.

23. Ve vztahu k části týkající se odstranění vady Prohlášení tak, aby Prohlášení vymezovalo jednotky samostatně ve dvou budovách, pak pro stručnost odůvodnění odvolací soud odkazuje nejen na skutkové, ale i na právní závěry okresního soudu, když tyto považuje za správné. Je namístě zdůraznit, že argumentace žalobců o tom, že je nejpodstatnější, že podle listiny označené jako znalecký posudek jde ze stavebnětechnického hlediska o dvě samostatné budovy a při Prohlášení tedy došlo k chybě, která je odstranitelná postupem podle § 1168 o. z., není přiléhavá. Dle názoru odvolacího soudu bylo a je podstatné, že tehdejší vlastník budovy při vyčleňování jednotlivých jednotek a tvorbě Prohlášení nevyužil možnosti, kterou mu dával zákon o vlastnictví bytů, a ve smyslu § 2 písmeno a) nerozhodl, že za samostatnou budovu bude považována sekce se samostatným vchodem, která je označena samostatným popisným číslem a je stavebně technicky uspořádaná tak, že může plnit samostatně základní funkci budovy. Byla to jeho možnost, nikoli povinnost.

24. Dle názoru odvolacího soudu je rovněž důležité, že dané 2 vchody byly kolaudovány jedním kolaudačním rozhodnutím jako jedna budova – obytný dům se 36 bytovými jednotkami, rovněž jsou postaveny na jednom pozemku. Podle komentáře k zákonu o vlastnictví bytů přitom většinou právě platí, že jedna stavba je kolaudována jedním kolaudačním rozhodnutím, přitom budova ve smyslu zákona může být i souborem několika stavebních objektů. Novela č. 103/2000 Sb. k zákonu o vlastnictví bytů přinesla s účinností od 1. 7. 2000 výjimku z toho, že budovu je nutno považovat vždy jako celek, a umožnila považovat za budovu i tzv. sekci se samostatným vchodem. Ze znění zákona však vyplývá, že toto záleželo pouze na rozhodnutí vlastníka budovy, když ze slovního spojení „rozhodnutím vlastníka za budovu lze považovat rovněž sekci“ nevyplývá, že pakliže jde o dva samostatné vchody, které jsou označeny samostatnými čísly popisnými a jsou stavebně technicky uspořádány tak, že mohou plnit samostatně základní funkci budovy, musí se jednat vždy o dvě samostatné budovy. Postačující je pouze vůle vlastníka při tvorbě Prohlášení.

25. Pokud tedy tehdejší vlastník v Prohlášení tyto dvě samostatné sekce nevymezil jako dvě samostatné budovy, nemůže se jednat o vadu Prohlášení, kterou by bylo možno opravit postupem podle § 1168 o. z. Změna by samozřejmě byla možná, ale pouze postupem podle § 1169 o. z. v podobě změny Prohlášení podle zcela jiných pravidel.

26. Veden těmito důvody proto odvolací soud potvrdil v souladu s § 219 o. s. ř. jako věcně správný výrok II napadeného rozsudku.

27. Vzhledem k tomu, že rozhodnutím odvolacího soudu došlo k částečně změně rozsudku soudu prvního stupně, bylo v souladu s § 224 odst. 2 o. s. ř. rozhodováno nejen o nákladech odvolacího řízení, ale nově i o nákladech řízení před soudem prvního stupně.

28. Odvolací soud přitom pro řízení před soudy obou stupňů aplikoval § 150 o. s. ř., podle něhož jsou-li tu důvody hodné zvláštního zřetele, nebo odmítne-li se účastník bez vážného důvodu zúčastnit prvního setkání s mediátorem nařízeného soudem, nemusí soud výjimečně náhradu nákladů řízení zcela nebo zčásti přiznat. K tomuto postupu byl veden úvahou, že pokud ve vztahu k výroku I žalobci byli úspěšní jen částečně (tj. ve vztahu k odstranění vad Prohlášení u nebytových jednotek č. , hodnota, a , hodnota, ), zatímco u zbývajících nebytových jednotek (č. , hodnota, , , hodnota, , , hodnota, a , hodnota, ) byla jejich žaloba zamítnuta, ve vztahu k výroku II (vady Prohlášení ve vztahu k vymezení samotné budovy) nebyli úspěšní vůbec, měli by žalovaní v souladu s § 142 odst. 2 o. s. ř. právo na náhradu části nákladů řízení.

29. Jak přitom opakovaně vyslovila dostupná judikatura Ústavního i Nejvyššího soudu (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 1. 2018, sp. zn. 32 Cdo 5515/2016, ze dne 15. 3. 2018, sp. zn. 29 Cdo 1668/2016, nebo nálezy Ústavního soudu ze dne 8. 3. 2011, sp. zn. I. ÚS 2899/10, ze dne 17. 1. 2017, sp. zn. III. ÚS 2741/16, ze dne 17. 1. 2017, sp. zn. III. ÚS 3592/16, či ze dne 30. 6. 2020 IV. ÚS 682/20), od které nemá odvolací soud se důvod jakkoli ani v této věci odchýlit, výklad a aplikace označeného ustanovení nesmí vést ke zjevně nespravedlivému výsledku.

30. Odvolací soud proto zohlednil mimořádné okolnosti daného případu, spočívající zejména v tom, že nevyhovění žalobě ve vztahu ke zbývajícím nebytovým jednotkám bylo limitováno toliko novou zákonnou úpravou, když je evidentní, že v Prohlášení ve vztahu ke všem těmto jednotkám skutečně došlo k jejich nesprávnému vymezení. Toto nesprávné vymezení bylo jednoznačně způsobeno jednáním žalovaného 1, který nebytové jednotky vymezil v rozporu s tehdejší platnou úpravou. Lze navíc předpokládat, že toto nesprávné vymezení jednotek, pro které byla žaloba zamítnuta, může v budoucnu vyvolat mezi jejich jednotlivými vlastníky další problémy či spory, a bylo by tudíž zjevně nespravedlivé, aby procesně méně úspěšní žalobci museli hradit náklady žalovaným, když navíc u žalovaných 2-7 jako nezastoupených účastníků řízení jsou tyto náklady zanedbatelné. Veden těmito důvody proto rozhodl odvolací soud tak, že žalovaným se právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů nepřiznává.