57 Co 54/2025

Plný text

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Mgr. Marka Del Favera, Ph.D., a soudkyň Mgr. Michaely Janošcové a Mgr. Daniely Teterové ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený dne Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 62 130 Kč s příslušenstvím k odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 23. 4. 2024, č. j. 32 C 151/2023-115,

I. Odvolání žalobce do výroku I rozsudku okresního soudu se odmítá.

II. V části výroku II ohledně 7 060 Kč se rozsudek okresního soudu ruší a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.

III. V části výroku II ohledně 50 030 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z 19 680 Kč od 2. 7. 2022 do zaplacení se rozsudek okresního soudu mění tak, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci 50 030 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z 19 680 Kč od 2. 7. 2022 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

IV. Ve zbývající části výroku II ohledně úroku z prodlení ve výši 3,25 % ročně z 19 680 Kč od 2. 7. 2022 do zaplacení, se rozsudek okresního soudu potvrzuje.

1. Rozsudkem v záhlaví označeným okresní soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci 5 040 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I), zamítl žalobu v části, kterou se žalobce domáhal po žalovaném povinnosti zaplatit 57 090 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z 19 680 Kč od 2. 7. 2022 do zaplacení (výrok II) a konečně uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení 26 970 Kč k rukám jeho zástupce do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok III).

2. Soud prvního stupně vyšel ze závěru o skutkovém stavu, podle něhož dne , datum, byla mezi účastníky uzavřena smlouva, na základě které se žalovaný zavázal přenechat od 1. 5. 2020 na dobu neurčitou do užívání žalobce bytovou jednotku č. , hodnota, na , adresa, , žalobce se naopak zavázal platit za to žalovanému sjednanou úhradu. Při sjednání smlouvy byla složena žalobcem jistota 20 000 Kč, která doposud nebyla vrácena. Dne 9. 4. 2021 žalobce žalovanému sdělil, že žádá o skončení užívání bytu k 30. 4. 2021, s tímto žalovaný nesouhlasil a sám dne 15. 4. 2021 zaslal žalobci listinu obsahující jeho jednostranné ukončení užívání bytu po uplynutí tříměsíční lhůty. Podle této listiny žalovaný projevil vůli ukončit užívání bytu k 30. 6. 2021. Dne 30. 4. 2021 došlo mezi stranami k faktickému předání bytu a sepsání protokolu o předání bytu s vytčením nedostatků, a to v podobě potřísnění žaluzií a okenních rámů. Kuchyňská linka v bytě byla ke dni 30. 4. 2021 dle dohody účastníků z dubna 2021 žalobcem opravena, při předání bytu žalovaný žalobci žádné její vady nevytkl, stejně jako nevytkl vady vůči nedostatečné výmalbě bytu. Žalobce nezaplatil za užívání bytu za 4/2021 320 Kč a dále za 5 a 6/2021 vždy 10 320 Kč. Vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu za rok 2020 žalobci bylo předloženo v dubnu 2021, za rok 2021 pak dne 10. 11. 2022.

3. Na zjištěný skutkový stav okresní soud navázal právní posouzení, v němž uvedl, že ze strany žádného z účastníků nájemní smlouvy nedošlo k platnému jednostrannému ukončení nájmu. Žalobce nájem nevypověděl a výpověď ze strany žalovaného byla posouzena jako neplatné právní jednání, když v ní absentovaly náležitosti výpovědi. Za stavu, kdy žalobce hodlal ukončit nájemní vztah k 30. 4. 2021 a žalovaný k 30. 6. 2021, vůle obou stran se potkala právě ke dni 30. 6. 2021, přičemž tento den okresní soud považoval za okamžik ukončení nájemního vztahu s tím, že samotné předání bytu dne 30. 4. 2021 nelze právně vnímat jako automatické ukončení nájmu, pouze jako projev vůle nájemce nájemní vztah ukončit. Pokud nájem trval do 30. 6. 2021, má žalovaný jako pronajímatel a vlastník předmětného bytu právo na úhradu za užívání bytu do konce tohoto období, byť žalobce byt od 30. 4. 2021 již fakticky neužíval. Uplatnil-li žalobce nárok na vrácení kauce 20 000 Kč, je na druhé straně dán nárok žalovaného na doplacení úhrady za užívání bytu za měsíce 4-6/2021 ve výši 20 960 Kč v souladu s § 2246 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), pročež není možno přiznat žalobci nárok na vrácení této kauce. Ve vztahu k nároku žalobce na zaplacení smluvní pokuty ve výši 30 350 Kč za nedodání vyúčtování služeb za rok 2020 (za dobu od 1. 7. 2021 do podání žaloby 28. 2. 2023, tj. za 607 dnů v max. možné výši 50 Kč denně) vyslovil, že z výslechu , jméno FO, bylo zjištěno, že toto vyúčtování bylo žalobci doručeno v průběhu dubna 2021 vhozením do schránky, jeho nesprávnost nebyla žalobcem nikdy namítána a reklamována, navíc došlo k zaplacení přeplatku, na který žalobce nikterak nereflektoval, proto jakýkoliv nárok na smluvní pokutu by v tomto případě byl v rozporu s dobrými mravy. Ke smluvní pokutě 12 100 Kč za nedodání vyúčtování služeb za r. 2021 (za dobu od 1. 7. 2022 do podání žaloby 28. 2. 2023, tj. za 242 dnů v max. možné výši 50 Kč denně) konečně učinil závěr, že pokud z dokazování vyplynulo, že za toto období probíhalo doručení vyúčtování stejně, v té době již žalobce v bytě nebydlel a bytovou schránku neužíval, pročež k řádnému doručení vyúčtování došlo až mezi zástupci obou stran dne 11. 10. 2022. Veden těmito důvody přiznal soud žalobci smluvní pokutu za nedodání řádného vyúčtování za rok 2021 v souladu s žalobním návrhem od 1. 7. 2022, avšak pouze do 11. 10. 2022 v částce 6 000 Kč (tzn. v délce 102 dnů po 50 Kč) v souladu s § 13 odst. 1, odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon o službách“), neboť tento nárok žalobce je po právu. Pokud žalovaný v rámci procesní obrany požadoval po žalobci zaplacení nákladů týkajících se výmalby a poškození kuchyňské linky, soud konstatoval, že nová výmalba či poškození kuchyňské linky v červenci 2021 nemůže jít jakkoliv k tíži žalobce, neboť při předání bytu nebyla žalobci vada potřeby výmalby a poškození kuchyňské linky vytknuta, žalobce nebyl ani vyzván, aby výmalbu provedl, či kuchyňskou linku opravil, a byl toliko vyzván k peněžnímu plnění. S ohledem na všechny tyto skutečnosti okresní soud žalobci přiznal částku 5 040 Kč, představující smluvní pokutu 6 000 Kč sníženou o 960 Kč za doplatek na dlužné nájemné, který nebyl pokryt kaucí.

4. Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalobce. Rozsudek napadl výslovně v celém rozsahu a domáhal se jeho změny tak, aby žalovanému bylo uloženo zaplatit celou žalovanou částku s příslušenstvím, včetně nákladů řízení. Odvolací argumentací napadl jak rovinu skutkovou, tak rovinu právní. Předně má za to, že okresní soud nesprávně posoudil otázku ukončení nájmu. Odůvodnění rozsudku neobsahuje jasné vysvětlení, na základě jaké skutečnosti měl nájemní vztah skončit k 30. 6. 2021, když smluvní strany neměly jednoznačnou shodu ohledně okamžiku ukončení nájmu. Soud dostatečně neanalyzoval, jak obě strany chápaly význam předání bytu, a proč se žalobce domníval, že nájem skončil již k 30. 4. 2021. Nevypořádal se s argumentací žalobce ohledně projevu vůle stran a jejich konkludentního jednání, stejně tak neprovedl výklad projevu vůle stran dle § 556 o. z. Toliko konstatoval, že pokud každý z účastníků hodlal ukončit nájemní vztah k jinému datu, vůle obou stran se potkala k datu 30. 6. 2021. Žalobce nadále trvá na tom, že žalovaný akceptoval jeho návrh na skončení nájmu tím, že si byt převzal ke dni, který žalobce navrhoval jako den skončení nájmu; pokud by předání nechápal jako skončení nájmu, neměl žalobce důvod předávat byt žalovanému. Soud nijak nehodnotil vůli obou stran ve vztahu k ujednání po bodem 6.2 nájemní smlouvy, podle něhož k předání bytu dojde v den, kdy nájem skončí, a k ujednání pod bodem 6.3 nájemní smlouvy, podle něhož má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce předmětný byt pronajímateli v den skončení nájmu, které lze chápat tak, že po odevzdání bytu již pronajímatel nemá právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného. Žalobce má za to, že pokud žalovaný nevnímal předání bytu jako skončení nájmu, neměl si pronajatý byt přebírat. Ani žádný dokument neprokazuje, že by strany projevily vůli pokračovat v trvání nájemního vztahu po předání bytu, stejně tak ani v předávacím protokolu není žádná poznámka naznačující, že by měl žalobce platit žalovanému dále nájemné, případně do kdy. Žalobce z chování žalovaného při předání bytu a ze znění nájemní smlouvy neměl žádné pochybnosti o tom, že nájem předáním bytu skončil. Pokud si žalovaný byt převzal, bylo by i v rozporu s dobrými mravy, aby za jeho užívání nadále žádal po žalobci nájemné, když nejde o situaci, že by žalobce byt jednostranně opustil.

5. Žalobce dále vytkl soudu nesprávná skutková zjištění a nesprávné právní posouzení nároku žalobce na smluvní pokutu za nedoručení vyúčtování služeb. Ve vztahu k vyúčtování za r. 2020 nebylo v řízení ani spolehlivě prokázáno, že toto vůbec bylo vyhotoveno, natož aby se soud zabýval jeho obsahem, tedy zda bylo řádné a úplné. Žalovaný toto vyúčtování v řízení nepředložil, soud se jeho existencí nezabýval, jeho absenci nijak nezohlednil, a o nároku rozhodl na základě jediného důkazu v podobě sporné a neurčité výpovědi bývalé předsedkyně žalovaného , jméno FO, , která je v úzkém vztahu se žalovaným i jeho statutárním orgánem (jedná se o manželku předsedy družstva), aniž by vysvětlil, proč tuto upřednostnil a neuvěřil účastnické výpovědi žalobce. Z její výpovědi nijak nevyplynulo, kdy konkrétně mělo být vyúčtování doručováno, ani zda měl žalobce schránku označenou jménem. Rovněž tak nijak nevyhodnotil účastnickou výpověď statutárního orgánu žalovaného ve vztahu k předchozím nepravdivým, příp. zmatečným, tvrzením žalovaného o tom, že neměl povinnost vyúčtování vůbec vystavit, že povinnost poskytovat vyúčtování je v nájemní smlouvě uvedená omylem, že některá vyúčtování doručuje poštou a má k nim doklady o doručení, zatímco jiná doručuje osobně proti podpisu. Podle žalobce žalovaný ve vztahu k existenci vyúčtování z r. 2020 neunesl břemeno tvrzení ani břemeno důkazní. Protože žalovaný za toto období vyúčtování nikdy neobdržel, nemohl proti němu ničeho namítat ani jej reklamovat. Zaplacení přeplatku nijak nezbavuje žalovaného povinnosti řádné a správné vyúčtování vyhotovit a doručit jej žalobci, neboť smyslem vyúčtování záloh na služby je, aby si příjemce služeb mohl porovnat, jaké byly skutečné náklady na jednotlivé služby, které mu byly v předmětném zúčtovacím období dodány.

6. Ohledně vyúčtování za rok 2021 pak okresní soud nesprávně určil okamžik jeho doručení žalobci, neboť z žádného provedeného důkazu nevyplývá, že by žalovaný žalobci doručil vyúčtování skutečně ke dni 11. 10. 2022 prostřednictvím svého zástupce e-mailem, pročež soud bez jakéhokoliv důkazu vyšel pouze z tvrzení žalovaného. Z komunikace zástupců účastníků naopak vyplývá, že nastaly problémy při doručování e-mailů ze strany zástupce žalovaného, pročež v době mezi 11. 10. 2022 a 30. 11. 2022 zástupce žalobce telefonicky urgoval předložení vyúčtování a zástupce žalovaného přeposílal e-mail dne 30. 11. 2022. Ani v tomto případě email zástupce žalobce neobdržel a teprve po dalších telefonických urgencích bylo vyúčtování zasláno do jeho datové schránky. Zástupce žalovaného v e-mailové komunikaci žádá o potvrzení přijetí emailu, avšak zástupce žalobce nikdy přijetí e-mailu nepotvrdil, protože předmětné e-maily nikdy neobdržel. Datová zpráva s vyúčtováním byla prokazatelně doručena dne 6. 1. 2023, což vyplývá i z dopisu zástupce žalobce ze dne 17. 1. 2023, s touto se však soud v odůvodnění svého rozhodnutí nijak nevypořádal, stejně jako s námitkou žalobce, že takto doručené vyúčtování za rok 2021 nebylo řádné a žalobce proti němu podal dne 17. 1. 2023 námitky, na které žalovaný nijak nereagoval. Odůvodnění rozsudku je tak v rozporu s § 157 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), neboť je nedostatečné, nepřesvědčivé a nepřezkoumatelné.

7. Žalovaný se ztotožnil se skutkovými i právními závěry soudu prvního stupně a navrhl potvrzení rozsudku v celém rozsahu. K okamžiku ukončení nájmu uvedl, že skutečná vůle žalovaného je zřejmá z jeho písemné výpovědi z nájmu ze dne 15. 4. 2021, v níž je uvedeno, že žalovaný dává žalobci výpověď z nájmu ke dni 30. 6. 2021. Byť byla tato výpověď vyhodnocena jako neplatná, je v ní vůle žalovaného k okamžiku ukončení nájmu vyjádřena zřetelně. Výklad odstavců 6.2 a 6.3 smlouvy o nájmu žalobcem je účelový, neboť předání bytu není právním důvodem skončení nájmu. Žalovaný si byt od žalobce převzal dne 30. 4. 2021 jen proto, že chtěl, aby byl byt předán za přítomnosti obou stran. O vůli žalovaného ukončit předmětný nájemní vztah ke dni 30. 6. 2021 věděl i sám žalobce, a to z vyúčtování služeb za rok 2021, které bylo datováno právě do 30. 6. 2021.

8. K pokutám za nedoručení vyúčtování žalovaný doplnil, že žalobce v řízení ani nenamítal neexistenci předmětného vyúčtování, pouze to, že mu vyúčtování nebylo doručeno. Žalovaný kromě doručení obou vyúčtování rovněž prokázal, že z vyúčtování za r. 2020 poukázal na účet žalobce přeplatek ve výši 104 Kč. K předložení vyúčtování pak nebyl nikdy vyzván. Procesní argumentace žalovaného v řízení byla vybudována na tom, že povinnost dodat vyúčtování ani neměl a tuto ani nemohl splnit, neboť žádné zálohy nebyly ve smlouvě sjednány. Pokud žalobce zpochybňuje výpověď , jméno FO, , sám ve své účastnické výpovědi ani nepopřel nedoručení předmětného vyúčtování služeb, když řekl, že si jeho doručení není vědom.

9. Ohledně vyúčtování služeb za rok 2021 namítl, že z e-mailové zprávy ze dne 11. 10. 2022 (včetně rozkrytí e-mailové adresy zástupce žalobce v podobě , e-mail, ) vyplývá, že stejnou adresu zástupce žalobce užíval i přede dnem 11. 10. 2022, i po tomto datu, tato adresa je rovněž uvedena v seznamu advokátů vedeném Českou advokátní komorou. Žalovaný má za to, že tvrzení žalobce o nedoručení e-mailové zprávy ze dne 11. 10. 2022 zaslané řádně na elektronickou adresu jeho zástupce, by nemělo jít k tíži žalovaného.

10. Odvolací soud se nejprve ve smyslu § 218 o. s. ř. zabýval tím, zda jsou splněny zákonem stanovené předpoklady pro posouzení věcné správnosti napadeného rozhodnutí a bezvadnosti postupu soudu prvního stupně rozhodnutí předcházejícího, tzn. zda odvolání vůbec bylo podáno osobou k tomu oprávněnou a zda směřuje proti rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné.

11. V obecné rovině jsou účastníci řízení k odvolání proti rozhodnutí soudu prvního stupně legitimováni, tuto legitimaci však nemá každý účastník řízení bez dalšího. Z povahy odvolání jakožto řádného opravného prostředku vyplývá, že odvolání může podat jen ten účastník, kterému nebylo rozhodnutím soudu prvního stupně plně vyhověno, popřípadě kterému byla tímto rozhodnutím způsobena jiná újma na jeho právech. Rozhodujícím přitom je výrok rozhodnutí soudu prvního stupně, protože existenci případné újmy lze posuzovat jen z procesního hlediska. Oprávnění podat odvolání tedy svědčí jen tomu účastníku, v jehož neprospěch vyznívá poměření nejpříznivějšího výsledku, který soud prvního stupně pro účastníka mohl založit svým rozhodnutím, a výsledku, který svým rozhodnutím skutečně založil, je-li zároveň způsobená újma odstranitelná tím, že odvolací soud napadené rozhodnutí zruší nebo změní.

12. Za situace, kdy okresní soud přiznal žalobci výrokem I nárok na zaplacení 5 040 Kč a žalobce se odvoláním domáhá přiznání i zbytku žalované částky, je evidentní, že tímto výrokem mu nevznikla žádná újma na jeho právech a nesvědčí mu tak subjektivní legitimace k napadení tohoto výroku odvoláním.

13. Veden těmito důvody odvolacímu soudu nezbylo, než odvolání žalobce do výroku I rozsudku soudu prvního stupně ve smyslu § 218 písm. b) o. s. ř. odmítnout.

14. Ve vztahu k napadeným výrokům II a III rozsudku okresního soudu odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno osobou oprávněnou, je včasné a přípustné, přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně (§ 212 věta prvá, § 212a odst. 1, 3 a 5 o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání je důvodné.

15. Žalobce se podanou žalobou domáhal vrácení zbylé části jistoty ve výši 19 680 Kč (zaplacené při sjednávání nájemní smlouvy ve výši 20 000 Kč po odečtení nezaplacené části nájmu za 4/2021 ve výši 320 Kč), smluvní pokuty za nepředložení řádného vyúčtování za r. 2020 ve výši 30 350 Kč za dobu od 1. 7. 2021 do 28. 2. 2023 (tj. 607 dnů po 50 Kč) s tím, že toto vyúčtování mu nebylo nikdy doručeno, a konečně smluvní pokuty za nepředložení řádného vyúčtování za r. 2021 ve výši 12 100 Kč za dobu od 1. 7. 2022 do 28. 2. 2023 (tj. 242 dnů po 50 Kč) s tím, že vyúčtování mu bylo doručeno až dne 6. 1. 2023, avšak nebylo řádné a žalobce proti němu uplatnil námitky. K nárokům žalovaného na náhradu za poškození bytu vznesl námitku pozdního uplatnění vytýkaných vad.

16. Žalovaný svoji procesní obranu stavěl na argumentu, že žalobci nárok na smluvní pokuty ani nevznikl, když žalovaný neměl povinnost provést vyúčtování, neboť nájemní smlouvou nebyly určeny žádné zálohy, později v řízení uvedl, že i přes absenci této povinnosti vyúčtování provedl a žalobci za dané roky doručil prostřednictvím , jméno FO, , po upřesnění pak tvrdil, že vyúčtování za r. 2021 doručil prostřednictví e-mailové komunikace zástupci žalobce. Žalobcem složená jistota byla žalovaným použita na úhradu dluhu žalobce za poškození bytu s tím, že o tomto postupu žalovaný žalobce uvědomil dne 29. 7. 2022. Dále v řízení vznesl požadavek na zaplacení 39 868,96 Kč, představujících jeho původní pohledávku 59 868,96 Kč (poníženou o složenou jistotu ve výši 20 000 Kč) a sestávající z 20 960 Kč (jako dlužného nájemného za 4/2021 ve výši 320 Kč a za 5 a 6/2021 ve výši 2 x 10 320 Kč), z 18 400 Kč (jako nákladů na malování, sanaci spár, úklid s tím, že tato částka byla uhrazena ze složené jistoty) a z 20 508,96 Kč (jako nákladů na opravu kuchyňské linky spočívající v její částečné výměně z důvodu jejího poškození žalovaným).

17. U jednání odvolacího soudu žalovaný upřesnil, že nárok na zaplacení 39 868,96 Kč není vzájemnou žalobou ve smyslu § 97 o. s. ř., nýbrž v rámci procesní obrany vznesenou námitkou započtení vůči žalobou uplatněným pohledávkám tak, že vůči nároku žalobce na zaplacení 20 000 Kč představujících složenou jistotu započítává co do 20 000 Kč část dlužného nájemného za období 4, 5 a 6/2021 v celkové výši 20 960 Kč. Vůči nároku žalobce na zaplacení smluvní pokuty 30 350 Kč započítává jednak zbývající část dlužného nájemného za období 4, 5 a 6/2021 ve výši 960 Kč, co do 18 400 Kč pak svoji pohledávku ve stejné výši za výmalbu, sanaci spár a úklid, a co do zbylých 10 990 Kč započítává v této výši část své pohledávky v celkové výši 20 508,96 Kč za náklady na opravu kuchyňské linky. Konečně vůči nároku žalobce na zaplacení smluvní pokuty 12 100 Kč započítává zbývající část nákladů na opravu kuchyňské linky ve výši 9 518,96 Kč (tj. 20 508,96 Kč – 10 990 Kč).

18. Odvolací soud považuje v prvé řadě za nutné zdůraznit, že zákonná koncentrace (§ 118b o. s. ř.) v posuzované věci nenastala, neboť první jednání lze pokládat za skončené jen tehdy, byly-li při něm provedeny alespoň všechny úkony uvedené v § 118 odst. 1 a 2 o. s. ř., což se nestalo; soud prvního stupně neuvedl, která právně významná skutková tvrzení účastníků lze považovat za shodná, která právně významná skutková tvrzení zůstala sporná a které z dosud navržených důkazů budou provedeny, popřípadě které důkazy soud provede, i když je účastníci nenavrhli (srov. rozsudek velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ze dne 9. 4. 2013, sp. zn. 31 Cdo 4616/2010, uveřejněný pod č. 98/2013 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní; rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou veřejnosti přístupná na webových stránkách Nejvyššího soudu https://www.nsoud.cz, zatímco rozhodnutí Ústavního soudu jsou veřejnosti přístupná na internetových stránkách Ústavního soudu https://nalus.usoud.cz).

19. Stejně tak vzhledem k tomu, že před vyhlášením rozsudku soudu prvního stupně nebylo stranám sporu poskytnuto poučení dle § 119a o. s. ř., nedošlo v řízení ani ke koncentraci v podobě systému neúplné apelace, na němž je budováno odvolací řízení ve věcech sporných a který předpokládá, že spor po skutkové stránce proběhne před soudem prvního stupně.

20. Odvolací soud má za potřebné upozornit i na to, že s ohledem na částečné zrušení rozsudku a vrácení věci k dalšímu projednání před okresní soud by i v případě nastolení koncentrace tato pominula ve vztahu ke skutkovým závěrům, které by nadřízený soud považoval za nesprávné nebo za předčasné, a nebyla by nastolena ani vůči okolnostem, jež nadřízený soud, na rozdíl od soudu okresního, pokládá za podle hmotného práva relevantní a ohledně kterých právě pro nesprávný hmotněprávní názor okresního soudu nedošlo ke koncentraci řízení, neboť účastníci o jejich důležitosti nebyli poučeni dne § 118a odst. 1, 2, 3 o. s. ř. (blíže srov. Svoboda, K., Smolík, P., Levý, J., Doležílek, J. a kol. Občanský soudní řád. Komentář. 3. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, § 118b).

21. Za této situace byl žalovaný oprávněn učinit i v odvolacím řízení jednostranný hmotněprávní úkon směřující k započtení své pohledávky proti vymáhané pohledávce a odvolací soud byl povinen k takovémuto kompenzačnímu projevu přihlédnout (blíže srov. již výše citovaný rozsudek velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ze dne 13. 1. 2021, sp. zn. 31 Cdo 1475/2020).

22. Ve vztahu k nároku žalobce na vrácení jistoty ve výši 19 680 Kč složené jím při uzavírání nájemní smlouvy (v původní výši 20 000 Kč) při současném zohlednění žalovaným vznesené námitky započtení dlužného nájmu na tuto pohledávku, se musel odvolací soud nejprve zabývat otázkou samotného vzniku, existence a skončení nájemního vztahu mezi účastníky.

23. Skutková zjištění soudu prvního stupně ve vztahu k okamžiku uzavření nájemní smlouvy a k úhradám nájemného za tento byt žalobcem může odvolací soud jako správná akceptovat, obstojí i pro odvolací řízení a pro stručnost odůvodnění na ně lze odkázat [k možnosti odkázat na správné skutkové, příp. právní závěry soudu prvního stupně (dokonce i v reakci na námitky odvolatele) srov. důvody usnesení Nejvyššího soudu ze dne 4. 5. 2004, sp. zn. 29 Odo 257/2002, uveřejněného pod č. 53/2005 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 11. 2011, sp. zn. 29 Cdo 3450/2011].

24. Odvolací soud má za to, že mezi stranami byla uzavřena dne , datum, platná smlouva o nájmu bytu, v níž na straně pronajímatele vystupoval žalovaný (jako podnikatel ve smyslu § 421 o. z., když jde o osobu zapsanou v obchodním rejstříku, která má navíc jako předmět podnikání pronájem bytů i jiným osobám než členům družstva) a na straně nájemce žalobce jako nečlen družstva, když tuto skutečnost učinily strany nespornou u jednání odvolacího soudu.

25. V případě listinných důkazů není porušením zásady přímosti občanského soudního řízení, vyvodil-li z nich odvolací soud jiné skutkové závěry než soud prvního stupně, aniž je sám zopakoval. Povinnost odvolacího soudu zopakovat důkazy provedené soudem prvního stupně má pak své místo zejména v případě, že skutková zjištění vyplývají z výpovědí účastníků nebo svědků. Zde se totiž projevuje zásada přímosti a ústnosti, jíž je občanské soudní řízení ovládáno (§ 122 odst. 1 o. s. ř.), neboť při hodnocení těchto důkazů spolupůsobí vedle věcného obsahu výpovědí i další skutečnosti (např. přesvědčivost vystoupení vypovídající osoby, plynulost a jistota výpovědi, ochota odpovídat přesně na dané otázky apod.), které – ač nejsou bez vlivu na posouzení věrohodnosti výpovědí – nemohou být vyjádřeny v protokolu o jednání (blíže srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 9. 2018, sp. zn. 28 Cdo 2288/2018).

26. Pro úplnost je namístě dodat, že vzhledem k tomu, že z listiny obsahující ujednání o předmětné nájemní smlouvě ze dne , datum, vyplývá, že tato byla za žalovaného podepsána pouze tehdejší předsedkyní představenstva, byť podle výpisu z obchodního rejstříku v té době mělo být písemné právní jednání družstva opatřeno podpisem předsedy spolu s místopředsedou, a v případě nepřítomnosti některého z nich předsedou nebo místopředsedou spolu s dalším členem představenstva, a vedle toho opatřeno razítkem družstva, se odvolací soud ve smyslu § 588 o. z. z úřední povinnosti zabýval i možnou absolutní neplatností tohoto právního úkonu, přitom však uzavřel, že předmětné právní jednání bylo dodatečně žalovaným schváleno, neboť tento podle nájemní smlouvy jednal a poskytoval žalobci plnění formou užívání bytu a poskytování služeb spojených s jeho užíváním (k dodatečnému schválení právního jednání právnické osoby blíže srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23.7.2019, sp. zn. 27 Cdo 4593/2017, publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod R 37/2020), přitom forma dodatečného schválení není stanovena zákonem a může být jakákoli.

27. Za stavu, kdy žalobcem byl napadán závěr okresního soudu o okamžiku skončení nájemního vztahu ke dni 30. 6. 2021, zaměřil se odvolací soud na jeho přezkoumání a dospěl k tomu, že tento neobstojí. Mezi stranami přitom nebylo sporu o tom, že pokud žalobce nejprve vyjádřil svoji vůli ukončit nájem k 30. 4. 2021 a za tím účelem předal žalovanému nepodepsanou listinu ze dne 14. 4. 2021 označenou jako „dohoda o skončení nájmu“, reagoval žalovaný na tuto písemně dne 16. 4. 2021 tak, že s ukončením nájmu k 30. 4. 2021 nesouhlasí. Z tohoto pohledu žalobce sám neučinil žádné písemné jednostranné právní jednání, které by v souladu s § 2286 a násl. o. z. mohlo vyvolat skončení nájmu. Učinil pouze návrh na uzavření dohody o skončení nájmu ke dni 30. 4. 2021, který nebyl žalovaným v té době akceptován. Naopak dne 15. 4. 2021 sám žalovaný vyhotovil listinu označenou jako „výpověď z nájmu“, přitom nesporné mezi účastníky bylo, že tato listina byla žalobci doručena poštou ještě v dubnu 2021. Ve vztahu k tomuto právnímu jednání žalovaného odvolací soud souhlasí se závěrem soudu prvního stupně o tom, že tato výpověď nemohla vyvolat žádné právní účinky, neboť je ji nutno posoudit jako absolutně neplatné právní jednání ve smyslu § 588 o. z., když neobsahovalo základní náležitosti výpovědi stanovené zákonem, zejména v ní nebyl ani skutkově vymezen zákonný důvod výpovědi ve smyslu § 2288 o. z., současně výpověď neobsahovala ani poučení nájemce o jeho právu vznést proti ní námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem (dle § 2286 odst. 2 o. z.). Navíc obsah této listiny byl i neurčitý, neboť žalovaný na jedné straně uvedl, že výpovědní doba je tři měsíce, na straně druhé výpověď dal k 30. 6. 2021 s tím, že k tomuto datu mělo dojít k předání bytu a vyúčtování služeb (pak by ale nebyla dodržena ona tříměsíční výpovědní doba).

28. Jak vyslovil Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 18. 3. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2199/2018, poučení nájemce o jeho právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu soudem, je jednou z podstatných náležitostí výpovědi a jeho absence způsobuje absolutní neplatnost výpovědi; porušení § 2286 odst. 2 o. z. je nejen v rozporu se zákonem, ale zjevně narušuje i veřejný pořádek, pod kterým je v této souvislosti třeba rozumět ochranu nájemce jako slabší smluvní strany. Stejně tak z výpovědi pronajímatele musí být zřejmé, pro který ze zákonem stanovených důvodů je nájem bytu vypovídán, tento musí být skutkově vymezen tak, aby z něj bylo patrno, z čeho pronajímatel dovozuje jeho naplnění (konkrétní zákonné ustanovení, podle něhož nájem vypovídá nemusí výpověď obsahovat), z obsahu výpovědi (aby byla dostatečně určitá a srozumitelná) bude vždy patrné, zda jde o výpověď s výpovědní dobou podle § 2288 o. z., či o výpověď bez výpovědní doby podle § 2291 o. z., a jaký konkrétní výpovědní důvod pronajímatel uplatnil; soud za něj tuto volbu činit nemůže (blíže srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4872/2017).

29. Za tohoto stavu věci však na základě dohody stran došlo dne 30. 4. 2021 k předání předmětného bytu ze strany žalobce žalovanému, k sepsání protokolu o předání bytu s vytčením zjištěných závad a rovněž tak k předání klíčů.

30. Otázku způsobu zániku nájmu bytu řešil článek VII nájemní smlouvy ze dne 18. 4. 2020, který v ujednání pod bodem 6.1 mezi možné způsoby zániku nájmu řadil a) písemnou dohodu mezi nájemcem a pronajímatelem k dohodnutému dni, b) písemnou výpověď nájemce nebo pronajímatele s tříměsíční výpovědní dobou, která počne běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně, c) písemnou výpověď nájemce nebo pronajímatele bez výpovědní doby, stanoví-li tak zákon nebo smlouva, d) písemnou výpověď pronajímatele bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou ve lhůtě do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti nepřešla a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost, e) dostane-li se nájemce do dvouměsíčního prodlení s úhradou nájemného, výpovědní lhůta se stanovuje na jeden měsíc, počínaje dnem odeslání písemné výpovědi nájemci, f) písemnou výpovědí nájemce bez výpovědní doby, pokud podnájemce znepřístupní byt nájemci dle ujednání čl. V bod 5.17, a g) jinými způsoby předpokládanými občanským zákoníkem. Podle čl. VIII bod 7.1 smlouvy bylo dále ujednáno, že jakékoliv změny nebo dodatky smlouvy je třeba učinit písemně se souhlasem obou smluvních stran.

31. Jak vyplývá z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 19. 2. 2018, sp. zn. 26 Cdo 2105/2017, samotné odevzdání bytu není samostatným důvodem skončení nájmu, § 2292 věta třetí o. z. upravuje pouze vyvratitelnou domněnku odevzdání bytu pronajímateli po skončení nájmu ke dni, kdy ho nájemce opustil způsobem, jímž dal jednoznačně najevo, že zanechává užívání bytu s úmyslem se tam již nevrátit (užívání bytu neobnovit). Nezakotvuje tedy určitý (zvláštní) způsob skončení (zániku) nájemního poměru k bytu (opuštěním bytu nájemcem). Nicméně tento závěr dopadá na případy, kdy nájemce opustí byt bez dalšího. Přitom sám Nejvyšší soud v odůvodnění tohoto rozhodnutí poznamenal, že „v posuzovaném případě nebyly ani tvrzeny (natož prokázány) okolnosti rozhodné pro závěr, že nájemní poměr účastníků k bytu zanikl dohodou (byť ústní či „jen“ konkludentní)“.

32. V rozsudku ze dne 22. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3501/2019, Nejvyšší soud dále vyslovil, že výhradu formy právního jednání je možno později opustit, přičemž dohodu o opuštění jiné než dříve vyhrazené formy je možno učinit i v jiné než vyhrazené formě. Je však nezbytné, aby strany učinily nejen neformální právní jednání samotné, nýbrž aby současně opustily (ať již v jakékoliv formě) i dříve ujednanou výhradu formy, což musí být prokázáno a doloženo; v tomto smyslu tudíž jde o vyvratitelnou právní domněnku. Právně však jde o dvě skutečnosti – dohodu o opuštění sjednané formy, pro niž je právně významné i následné chování stran, a samotné neformální právní jednání. Samotné neformální právní jednání pro opuštění sjednané formy nepostačuje.

33. Pokud se tedy v projednávané věci strany podle čl. VII nájemní smlouvy dohodly na písemných způsobech ukončení nájemního vztahu, případně na jiném způsobu předpokládaném občanským zákoníkem, a i přesto, že mezi nimi nedošlo k uzavření písemné dohody o skončení nájmu, ani k platné písemné výpovědi, resp. k ukončení nájmu dalšími způsoby předpokládanými smlouvou nebo zákonem, žalovaný dne 30. 4. 2021 na základě písemného protokolu převzal od žalobce byt a z obsahu tohoto protokolu jednoznačně vyplývá, že tento obě strany sepsaly za účelem ukončení nájmu bytu, má odvolací soud za to, že i s přihlédnutím k následnému jednání a chování stran (žalobce se z bytu k tomuto dni vystěhoval, odevzdal klíče a neplatil již žádné další nájemné, žalovaná se naopak zavázala provést vyúčtování služeb, vyplatit zůstatek kauce a rovněž ona nejméně do 29. 7. 2022 po žalobci žádný další nájem nepožadovala) tím konkludentně opustily dříve (v nájemní smlouvě) dohodnutou písemnou formu ukončení nájmu a tato domněnka nebyla v řízení vyvrácena (nebylo tvrzeno, tím méně prokázáno, že současně neopustily dříve ujednanou výhradu formy).

34. Současně z usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 5. 2023, sp. zn. 26 Cdo 2694/2022, jednoznačně vyplývá, že „nedodržení písemné formy dohody o ukončení nájmu má za následek její relativní neplatnost (§ 582 odst. 1 o. z.). Protože požadavek písemné formy smlouvy o nájmu bytu (včetně její změny) je stanoven na ochranu nájemce (§ 586 odst. 1 ve spojení s § 2237 o. z.), nemůže tuto relativní neplatnost namítat pronajímatel. A jelikož podle dohody bylo plněno, nájemce předmět nájmu předal pronajímatelce, která ho převzala, nemůže tuto námitku vznést podle § 582 odst. 2 o. z. ani nájemce“.

35. S ohledem na tyto závěry, jakož i odvolací námitky žalobce, se odvolací soud zabýval výkladem právního jednání obou stran sporu projeveného při předání bytu dne 30. 4. 2021, přičemž dospěl k závěru, že tímto došlo mezi stranami k uzavření konkludentní dohody o ukončení nájemního vztahu k tomuto datu. Tento svůj závěr odvolací soud zakládá zejména na tom, že žalobce jako nájemce, a tedy slabší smluvní strana, po celou dobu vyjadřoval vůli k tomuto datu nájemní vztah ukončit dohodou, současně žalovaný, i přesto, že doručil žalobci neplatnou výpověď z nájmu (kdy závěry o její neplatnosti ani nijak v průběhu celého řízení nezpochybňoval), výslovně uvedl, že měl vůli ukončit nájemní poměr k 30. 6. 2021. Implicitně pak z těchto jeho tvrzení vyplývá, že má za to, že nájem skutečně skončil dohodou, byť k jinému datu, když jakýkoliv jiný výklad jeho tvrzení by byl nelogický (pokud by tvrdil, že nájem skončil uplynutím výpovědní doby podle neplatné výpovědi, pak by nemohl současně tvrdit, že skončil k 30. 6. 2021, neboť výpovědní doba měla být tříměsíční a uplynula by tak až k 31. 7. 2021). Přesto žalovaný bez dalšího posléze dne 30. 4. 2021 převzal od žalobce předmětný byt i klíče od něj, to vše při existenci ujednání čl. VII. Zánik nájmu, pod bodem 6.2 věta prvá, druhá nájemní smlouvy ze dne 18. 4. 2020, podle něhož je nájemce povinen odevzdat předmětný byt pronajímateli v den, kdy nájem skončí; byt je odevzdán obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do předmětného bytu a v jeho užívání.

36. Podle § 556 odst. 1, 2 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

37. Podle § 558 odst. 1 o. z. v právním styku s podnikatelem se výrazu připouštějícímu různý výklad přisoudí význam, jaký má v takovém styku pravidelně. Není-li však druhá strana podnikatelem, musí ten, kdo se toho dovolává, prokázat, že druhé straně musel být takový význam znám.

38. Ve vztahu k výkladu právního jednání, k němuž došlo mezi stranami dne 30. 4. 2021 odvolací soud aplikoval právě výše citovaná zákonná ustanovení. Smlouvy jsou založeny na konsenzu smluvních stran, pro určení významu každého smluvního ujednání je proto rozhodující, jaký význam tomuto ujednání zamýšlely dát samotné smluvní strany. Význam smluvních ujednání se proto posuzuje podle společného úmyslu smluvních stran. O společný úmysl jde tehdy, pokud smluvní strany chápou projev vůle či určitý výraz obsažený v projevu vůle shodným způsobem a chtějí mu přiřadit stejný význam (uvedené lze vyjádřit i tak, že smluvní strany takový úmysl společně sdílejí). Společný úmysl stran má přednost před doslovným či objektivním významem použitých slov, a dojde-li k rozporu mezi formálním projevem a společným úmyslem, musí dostat přednost právě společný úmysl jednajících stran. Nelze-li ujednání stran vyložit na základě společného úmyslu smluvních stran (jak je tomu právě v projednávané věci, kdy každá strana měla vůli ukončit nájemní vztah dohodou k jinému datu), je třeba postupovat podle objektivní výkladové metody. Jejím cílem je určit, jaký význam by projevu vůle dala rozumně uvažující osoba ve stejném postavení.

39. V tomto směru Nejvyšší soud např. v rozsudku ze dne 25. 4. 2017, sp. zn. 21 Cdo 281/2016, zdůraznil, že základním hlediskem pro výklad právního jednání je podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 úmysl jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně (adresátovi projevu vůle) znám, anebo musela-li (musel-li) o něm vědět. Při zjišťování tohoto úmyslu je třeba vycházet z hledisek uvedených v ustanovení § 556 odst. 2 o. z. a přihlédnout též k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. Teprve v případě, že ani za použití uvedených výkladových pravidel nelze zjistit úmysl jednajícího, se uplatní objektivní metoda interpretace a projevu vůle se přisuzuje význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen.

40. V projednávané věci je vedle toho nutno zohlednit i skutečnost, že žalovaný v nájemním vztahu vystupoval v postavení podnikatele, zatímco žalobce takové postavení neměl, pročež je nutno mít na zřeteli znění § 558 odst. 1 o. z., podle něhož by žalovaný musel současně prokázat, že význam žalovaným použitých výrazů při předání bytu jednoznačně směřoval k tomu, že nájem bude skončen až ke dni 30. 6. 2021 a toto bylo žalobci skutečně známo. Za situace, kdy ani v rámci své obrany taková tvrzení neuplatnil, nebylo na místě přistoupit k poučení o jeho povinnosti důkazní ve smyslu § 118a odst. 3 o. s. ř.

41. Pro úplnost je na místě dodat, že žalobce jako nečlen družstva žalovaného nebyl a ani nemohl být vázán stanovami družstva, v nichž by se případně dále upravovaly podmínky projevu vůle žalovaného, vycházel pouze z toho, že osobou oprávněnou za žalovaného jednat navenek je předsedkyně představenstva , jméno FO, , se kterou i celou dobu jednal.

42. Za této situace nelze dospět k jinému závěru, než že pokud zákon nevylučuje uzavření konkludentní dohody o ukončení nájemního vztahu, tato byla mezi stranami uzavřena dne 30. 4. 2021 a k tomuto dni došlo rovněž k ukončení nájemního vztahu. Ve smyslu § 2254 odst. 2 o. z. pak vznikla žalovanému povinnost vrátit žalobci uhrazenou jistotu 19 680 Kč (tj. 20 000 Kč po odečtu mezi stranami nesporného nedoplatku na nájemném za 4/2021 ve výši 320 Kč), pročež v tomto směru je nárok žalobce důvodný, a to i přes žalovaným vznesenou námitku započtení vůči této částce své pohledávky na zaplacení dlužného nájemného za měsíce 5 a 6/2021, když pokud nájem skončil k 30. 4. 2021, žalovanému pohledávka z titulu nájemného za toto období ani nevznikla.

43. Stejně tak je důvodný požadavek žalobce na zaplacení příslušenství z této částky v podobě zákonného úroku z prodlení od 2. 7. 2022 do zaplacení. Občanský zákoník v § 2254 odst. 2 o. z. stanoví, že kauci je pronajímatel povinen vrátit při skončení nájmu, tzn. v poslední den nájmu. Pohledávka nájemce na vrácení kauce se tak stává vymahatelnou v den následující po posledním dni nájmu. Dle komentářové literatury (Švestka, J. a kol. Občanský zákoník, Komentář, Svazek V, § 1721 - 2520, 1. vydání, Praha: Wolters Kluver ČR, 2014) je možné se platně dohodnout i na pozdějším vrácení kauce, za podmínky, že by takové ujednání ve smyslu § 2235 odst. 1 o. z. nebylo ujednáním zkracujícím nájemcova práva, nicméně existence takové dohody nebyla v řízení ani tvrzena (ani nevyplývá z ujednání v nájemní smlouvě ze dne 18. 4. 2020) a samotné prohlášení žalovaného v protokole o předání bytu o vrácení kauce po provedení vyúčtování na tom nemůže ničeho změnit. Za tohoto stavu se žalovaný dostal do prodlení s vrácením kauce již dnem 1. 5. 2022 a k tomuto dni je nutno posuzovat i výši úroku z prodlení ve smyslu § 1970 o. z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb., která činila nikoli žalobcem požadovaných 15 %, ale 11,75 %. Vzhledem k tomu, že soud je v tomto typu řízení ve smyslu § 153 odst. 2 o. s. ř. vázán žalobním návrhem a nemůže přisoudit více ani ve vztahu k příslušenství, byl tak žalobci současně přiznán úrok z prodlení z nevrácené kauce ve výši 11,75 % ročně z 19 680 Kč od 2. 7. 2022 do zaplacení.

44. Pokud jde o nároky žalobce na zaplacení smluvních pokut za nedodání řádného a včasného vyúčtování služeb za roky 2020 a 2021, pak předně odvolací soud zastává názor, že žalovaný měl povinnost za obě období tato vyúčtování provést. Ve smyslu § 3 zákona o službách se těmito službami rozumí zejména dodávka tepla a centralizovaného poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu. Z nájemní smlouvy vyplývá, že pouze elektrickou energii a plyn dodávané přímo do pronajatého bytu byl povinen zajistit si sám nájemce, ostatní služby spojené s nájmem výslovně v nájemní smlouvě řešeny nebyly, nicméně např. dodávku vody je v souladu s § 2 zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů, povinen zajistit pouze pronajímatel. Z žalovaným předložených vyúčtování za rok 2020 a 2021 pak vyplývá, že takto zajišťoval i další služby v podobě společné elektřiny (osvětlení společných prostor), úklidu společných prostor a komínů.

45. Ve smyslu § 9 zákona o službách platby za poskytované služby se nevyúčtovávají jen tehdy, je-li na základě ujednání stran částka nájemného a částka za služby sloučena do samostatné paušální částky a jde-li o nájem sjednaný na dobu kratší než 24 měsíců, neboť u nájmů uzavřených na dobu delší nebo na dobu neurčitou nelze do paušální platby zahrnout platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod; platby za tyto služby se musí vždy vyúčtovat. Z toho jednoznačně plyne povinnost žalovaného vyúčtování služeb provádět. V tomto směru je tak obrana žalovaného zcela lichá.

46. Podle § 7 odst. 1 zákona o službách ve znění účinném do 31. 12. 2023, není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

47. Současně judikatura Nejvyššího soudu dovodila, že neobsahuje-li vyúčtování služeb předepsané náležitosti, je poskytovatel služeb v prodlení se splněním své povinnost stanovené v § 7 odst. 1 zákona o službách a je povinen zaplatit příjemci služeb pokutu podle § 13 odst. 1 tohoto zákona (blíže srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 10. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1528/2020, nebo ze dne 10. 2. 2021, sp. zn. 26 Cdo 2998/2020).

48. Ve vztahu k vyúčtování služeb za r. 2020 pak mezi účastníky zůstal základní spor v rovině skutkové o tom, zda takové vyúčtování vůbec žalobci doručeno žalovaným bylo, či nikoli. Pakliže žalobce odvolací argumentaci zaměřil i do skutkového závěru okresního soudu o tom, že toto vyúčtování mu bylo doručeno vhozením do domovní schránky v dubnu 2021, který okresní soud vystavěl na věrohodnosti výpovědi , jméno FO, , odvolací soud přistoupil k zopakování tohoto dokazování v souladu s § 213 odst. 2 o. s. ř. V tomto kontextu je na místě upozornit, že odvolací soud si byl vědom i procesního pochybení okresního soudu, který tuto osobu vyslýchal v postavení svědkyně ve smyslu § 126 o. s. ř., ačkoli se jednalo o osobu, která byla dle výpisu z obchodního rejstříku žalovaného v době od 2. 2. 2020 do 28. 10 2022 předsedkyní představenstva žalovaného, tedy jeho statutárním orgánem, pročež ve smyslu § 126a odst. 1 o. s. ř. bylo na místě tuto osobu vyslechnout v postavení účastníka řízení. Nejednalo se však o vadu, která by mohla vést k nesprávnému rozhodnutí ve věci, navíc odvolací soud sjednal nápravu tím, že tuto osobu opětovně v řízení vyslechl jako účastníka řízení.

49. Takto znova provedený důkaz hodnotil odvolací soud jak jednotlivě, tak ve vzájemné souvislosti s ostatními již provedenými důkazy, přihlédl i k tomu, jak bývalá předsedkyně představenstva žalovaného vypovídala před soudem prvního stupně, stejně tak zohlednil i to, co vyšlo najevo v řízení z jiných provedených důkazů, včetně toho, co uvedli samotní účastníci v rámci svých tvrzení. Nepřehlédl ani její blízký příbuzenský vztah k současnému statutárnímu orgánu žalovaného (manželé).

50. Rozpory, a to podstatné, byly shledány zejména mezi obsahem takto zopakovaného důkazu a obsahem tvrzení učiněných samotným žalovaným v průběhu řízení v rámci své procesní obrany. Nejprve totiž žalovaný tvrdil, že žalobci ani žádné vyúčtování služeb nedával, byť toto prováděl pro svoji osobní potřebu (jeho podání ze dne 19. 5. 2023 a jednání dne 7. 9. 2023), následně svá tvrzení změnil tak, že vyúčtování za roky 2020 i 2021 doručoval osobně prostřednictvím , jméno FO, (podání ze dne 19. 10. 2023) a konečně po výslechu , jméno FO, u jednání okresního soudu dne 10. 11. 2023 následně u jednání dne 19. 4. 2024 uvedl, že doručení vyúčtování za rok 2021 bylo učiněno prostřednictvím zástupce žalovaného. Z výpovědi , jméno FO, jak před soudem okresním, tak před soudem odvolacím, ale vyplývá, že tato jako předsedkyně představenstva si byla vědoma povinnosti žalovaného vyúčtování za roky 2020 a 2021 žalobci doručit, neboť ve smlouvě byly sjednány zálohové platby na služby, dále tato popsala, že vyúčtování všem nájemníkům běžně doručovala i za předchozí roky tak, že nejprve je upozornila na tabuli umístěné v domě, že se mohou dostavit převzít si vyúčtování, následně je obcházela a oproti podpisu jim vyúčtování doručovala; žalobci se vyúčtování za r. 2020 ve dvou případech doručit nepodařilo, když v bytě nebyl zastižen, proto jej vhodila do jeho schránky. , jméno FO, se v této části své výpovědi výrazně odchýlila i od obsahu své výpovědi před soudem prvního stupně, když před odvolacím soudem jednoznačně uvedla, že domovní schránka žalovaného byla označena, zatímco před soudem okresním opakovaně k výslovnému dotazu uvedla, že tuto informaci neví. Rozpor nebyla schopna logicky vysvětlit s tím, že každopádně věděla, o kterou schránku se jedná. Pokud dále před odvolacím soudem vypověděla, že vyúčtování za r. 2020 obdržela na počátku dubna 2021, informaci pro nájemníky zveřejnila někdy v polovině dubna, první pokus o doručení proběhl někdy kolem 13. – 15. dubna 2021, druhý pokus už někdy následující den, následně vyúčtování vhodila do schránky žalobce a nikdy později se žalobce neptala, zda vyúčtování skutečně obdržel, a to ani při předání bytu, neboť žalobce jej po ní nechtěl (pročež měla za to, že bylo doručeno), jeví se tento postup odvolacímu soudu jako zcela nelogický a nevěrohodný v kontextu s tím, že současně z obsahu spisu vyplývá, že 15. 4. 2021 žalovaný sepsal „výpověď z nájmu“ a dne 16. 4. 2021 reagoval písemně na žalobcem předloženou „dohodu o skončení nájmu“ datovanou dnem 14. 4. 2021, o nichž bývala předsedkyně představenstva ve své výpovědi jednoznačně uvedla, že tyto listiny byly ze strany žalovaného doručovány žalobci určitě doporučeně poštou na jeho adresu uvedenou v nájemní smlouvě. Je tedy zřejmé, že v této rozhodné době mezi stranami probíhala relativně bohatá komunikace, navíc již dne 9. 4. 2021 se přímo v pronajatém bytě řešila za přítomnosti obou procesních stran „upadlá“ kuchyňská linka, pročež má odvolací soud za to, že pokud by skutečně bylo žalobci vyúčtování služeb za rok 2020 v této době doručováno, bylo by pochopitelné, kdyby mu toto vyúčtování bylo doručeno již při návštěvě bytu dne 9. 4. 2021 (když podle písemného vyúčtování služeb za r. 2020 bylo toto vystaveno již dne 18. 2. 2021) nebo v rámci poštovní korespondence ze strany žalovaného. K argumentu, že žalobce při předání bytu vyúčtování za r. 2020 ani nežádal, je nutno zdůraznit, že podle čl. V. bodu 4.5 nájemní smlouvy ze dne 18. 4. 2020 mělo být vyúčtování předloženo nejpozději do 30. 6. následujícího roku, pročež je logické, že žalobce ani při převzetí bytu vyúčtování za r. 2020 požadovat neměl důvod. Vzhledem ke všem těmto skutečnostem ve svém souhrnu odvolací soud vyhodnotil výpověď K. , jméno FO, jako nevěrohodnou, učiněnou toliko ve snaze pomoci žalovanému, a současně jej vedly k jednoznačnému skutkovému závěru o tom, že vyúčtování služeb za r. 2020 žalobci žalovaným mu takto doručováno nebylo.

51. Za tohoto stavu pak žalobci vznikl nárok na smluvní pokutu za nedodání vyúčtování služeb za r. 2020, a to v celém rozsahu žalobního požadavku, tj. za dobu od 1. 7. 2021 do 28. 2. 2023, která činí dle § 13 odst. 2 zákona o službách 50 Kč za každý započatý den prodlení. Žalobcem vymezená doba, za níž požaduje smluvní pokutu, představuje 607 dní, pročež celková výše této smluvní pokuty činí 30 350 Kč.

52. Pokud vůči nároku žalobce na zaplacení 30 350 Kč žalovaný provedl v rámci řízení započtení své údajné pohledávky na část dlužného nájemného za období 4, 5 a 6/2021 ve výši 960 Kč, dále co do 18 400 Kč provedl započtení své pohledávky ve stejné výši za výmalbu, sanaci spár a úklid, a co do zbylých 10 990 Kč započetl v této výši část své pohledávky v celkové výši 20 508,96 Kč za náklady na opravu kuchyňské linky, odvolací soud uvádí, že ani k této procesní obraně žalovaného nelze přihlédnout. Jak již bylo vysloveno v bodě 42. odůvodnění rozsudku, žalovanému žádná pohledávka z titulu nájemného za toto období nevznikla. Ve vztahu k pohledávce za výmalbu, sanaci spár a úklid má odvolací soud za to, že ani tento nárok není oprávněný.

53. Podle § 2293 odst. 1 o. z. je nájemce povinen odevzdat byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Z tohoto vyplývá, že nájemce je před odevzdáním bytu povinen provést běžnou údržbu a drobné opravy ve smyslu § 2257 odst. 2 o. z. a rovněž odstranit poškození, za které odpovídá (tj, které vychází z jeho práv daných § 2255 odst. 1 o. z., § 2216 a 2258 o. z.).

54. Běžnou údržbou bytu se podle § 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g) nařízení vlády č. 308/2015 Sb., kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením. Drobné opravy jsou vymezeny v citovaném nařízení vlády dvojím způsobem, a to věcně (§ 4 – např. opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin, opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, rolet a žaluzií, opravy kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní) nebo podle výše nákladů (§ 5 - pokud náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč). Nájemní smlouva ze dne , datum, v tomto směru žádné konkrétní ujednání neobsahuje, ve vztahu k odevzdání bytu pak bylo ujednáno, že je nájemce povinen provést úklid celého bytu, jakož i vyčištění a úklid jeho vybavení, ve smlouvě tedy nebyla zakotvena povinnost provést výmalbu před odevzdáním bytu.

55. Při posuzování, jestli byl byt odevzdán ve stavu, v jakém si ho nájemce převzal, mají zásadní význam právě předávací protokoly. V dané věci však v předávacím protokolu ze dne 30. 4. 2021 žalovaný konstatoval pouze nedostatečnou běžnou údržbu v podobě potřísnění žaluzií a klik u dveří a blíže nespecifikované vady v podobě rozbité kachle a krytí oken, žádná další opotřebení nad rámec běžného užívání ani žádné další vady zjištěny nebyly.

56. Nájemce není povinen pronajímateli nahradit běžné opotřebení bytu způsobené při řádném užívání; jestliže by byt byl opotřeben nad rámec obvyklosti, byl by povinen nájemce toto znehodnocení nahradit. Pokud byt není ve stavu, v jakém ho nájemce převzal (např. vyskytují se v něm poškození, která nebyla odstraněna, ačkoli k tomu nájemce byl povinen), a pronajímatel jej převezme, pak ze strany nájemce dojde ke splnění závazku (ovšem neřádnému) a k zániku nájemního vztahu, nicméně vzniká nový právní vztah (odpovědnostní), tj. vznikla práva spojená s vadným plněním. Jestliže vada nebo poškození byly způsobeny nájemcem, tj. porušením jeho povinnosti byt užívat řádně (např. nešetrným zacházením, porušením předběžné opatrnosti apod.), není pronajímatel povinen tyto vady odstraňovat. Za taková poškození či vady odpovídá nájemce a ten je povinen je odstranit. Neučiní-li tak, může si pronajímatel vybrat, zda se bude po nájemci soudně domáhat, aby vady odstranil, popř. vady odstraní sám a bude po nájemci žádat náhradu nákladů na jejich odstranění.

57. Odvolací soud však má za to, že pokud byla nedostatečná běžná údržba a poškození bytu shledány při předání pouze v potřísnění žaluzií, klik u dveří, rozbité kachle a krytí oken, pak jen ve vztahu k těmto mohl pronajímatel provést opravu, resp. odstranit poškození bez dalšího, tj. za situace, kdy tak neučinil sám nájemce, a požadovat po nájemci náhradu. Žádné takové nároky však vůči žalobci v rámci k započtení použitých částek 18 400 Kč a 20 508,96 Kč neuplatnil, když k započtení uplatnil náhradu za provedení výmalby, úklidu po ní a sanaci spár a náhradu za opravu kuchyňské linky s tím, že tyto vady spojené s žalobcovou povinností byt odevzdat při skončení nájmu měl zjistit až později. Žalovaný však v řízení ani netvrdil, že předmětné vady plnění žalobce kdykoliv tomuto vytknul, i přesto přistoupil k jejich opravě v červenci 2021 a následně po žalobci poprvé uplatnil nároky na úhradu částek 18 400 Kč a 20 508,96 Kč dle obsahu spisu poprvé emailem ze dne 29. 7. 2022, to vše za stavu, kdy žalobce v řízení uplatnil námitku ve smyslu § 1921 odst. 2 o. z., že vada byla vytknuta opožděně, když nebyla vytknuta do šesti měsíců od převzetí předmětu plnění, aniž by současně žalovaný tvrdil, že tyto vady byly důsledkem skutečností, o kterých žalobce při odevzdání bytu věděl nebo vědět musel (k břemenu tvrzení a důkaznímu blíže srov. nález Ústavního soudu ze dne 29. 9. 2010, sp. zn. I. ÚS 1052/10). S ohledem na tyto závěry podle odvolacího soudu ani jedna z těchto pohledávek žalovaného nebyla uplatnitelná k započtení v tomto řízení.

58. Ve vztahu k těmto dvěma nárokům žalobce (jistota a smluvní pokuta za r. 2020) tak byl rozsudek okresního soudu změněn ve smyslu § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. tak, že žalovaný byl zavázán k jejich zaplacení, ve vztahu k příslušenství v rozsahu uvedeném v bodě 35. odůvodnění a ve zbytku příslušenství, tj. ve vztahu k úroku z prodlení ve výši 3,25 % ročně z 19 680 Kč od 2. 7. 2022 do zaplacení, byl rozsudek okresního soudu potvrzen ve smyslu § 219 o. s. ř.

59. Konečně pokud jde o nárok žalobce na zaplacení další smluvní pokuty za včasné a řádné nedodání vyúčtování služeb za rok 2021, odvolací soud se k námitkám žalobce zabýval zejména skutkovými závěry okresního soudu o tom, že toto vyúčtování bylo žalobci poprvé doručeno dne 11. 10. 2022 formou e-mailové korespondence ze strany zástupce žalovaného zaslané zástupci žalobce, když jeho dřívější nedoručení po opakované změně skutkových tvrzení ze strany žalovaného ani v řízení nebylo zpochybňováno. Předně je nutno konstatovat, že z odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně se nepodává, na základě jakých konkrétních důkazů k tomuto závěru okresní soud dospěl, žádné takové důkazy prokazující tento závěr v prvostupňovém řízení dle obsahu spisu ani nebyly označeny, natož provedeny, poprvé žalovaný předložil printscreen e-mailu ze dne 11. 10. 2022 až v odvolacím řízení. Odvolací soud za situace, že nebyla aplikována zásada neúplné apelace, doplnil dokazování touto listinou, stejně jako printscreeny dalších e-mailů zástupce žalovaného ze dne 5. 8. 2022, 30. 11. 2022 a 17. 8. 2023, z nichž vyplývá, že měly být odeslány vždy na e-mailovou adresu zástupce žalobce , e-mail, , která se shoduje s adresou uvedenou tímto zástupcem v Seznamu advokátu vedeném Advokátní komorou ČR, nicméně z těchto printscreenů nelze bez dalšího dovodit, že dne 11. 10. 2022 bylo doručení vyúčtování skutečně realizováno. Naopak printscreen e-mailové zprávy ze dne 11. 10. 2022 ve spojení s listinou datovanou dnem 17. 1. 2023 a označenou jako „odpověď na e-mail ze dne 11. 10. 2022/předžalobní výzva“, v níž zástupce žalobce jednoznačně uvádí, že reakce žalovaného ze dne 11. 10. 2022 mu byla doručena až dne 6. 1. 2023, o doručení k tomuto datu vzbuzuje pochybnosti, které pro učinění skutkového závěru, k němuž okresní soud dospěl, musí být v dalším řízení odstraněny. Pokud jde o povahu printscreenu, tento nelze ztotožnit se samotnou e-mailovou komunikací (což je zpráva v určitém souboru, formátu, jež má zdrojový kód, z něhož se dá zjistit, zda a kdy byla odeslána). Lze tedy uzavřít, že žalovaný doposud neprokázal jejich skutečnou existenci (jejich odeslání, natož pak jejich doručení žalobci, resp. jeho zástupci). Důkazní břemeno nese v tomto směru žalovaný. Okamžik doručení je pak důležitý pro posouzení důvodnosti nároku žalobce co do jeho rozsahu, nicméně nestojí osamocen.

60. Pro rozsah, v jakém bude žalobci smluvní pokuta případně přiznána (vzhledem k tomu, že je žalobcem požadována až do 28. 2. 2023 s tvrzením, že doručené vyúčtování není řádné a žalobce navíc proti němu uplatnil námitky, jejichž existence je doposud v řízení sporná), bude rozhodné také to, zda takto zaslané vyúčtování služeb za rok 2021 je vyúčtováním řádným, tj. v souladu se všemi příslušnými předpisy (blíže srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 5. 2021, sp. zn. 26 Cdo 2734/2020) a zda skutečně žalobce napadl vyúčtování tvrzenými námitkami.

61. Náležitosti řádného vyúčtování upravuje zákon o službách, který v § 2 písm. f) vyúčtováním rozumí vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh na jednotlivé služby (demonstrativně vyjmenované v § 3 odst. 1 zákona) v daném zúčtovacím období. V § 7 odst. 2 zákona jsou pak konkrétně uvedeny náležitosti vyúčtování, které musí obsahovat skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Vyúčtování, které musí být příjemci služeb doručeno (§ 7 odst. 1 zákona o službách), určí výši přeplatku či nedoplatku na poskytnutých službách, jehož finanční vyrovnání se provede ve lhůtě vyplývající z § 7 odst. 3 zákona o službách. Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích opakovaně zdůraznil, že v řízení o zaplacení nedoplatku (přeplatku) soud při vyúčtování služeb provedeného podle zákona o službách zkoumá, zda vyúčtování služeb bylo provedeno řádně a stalo se splatným, a to bez ohledu na to, zda proti vyúčtování podal příjemce služeb námitky, neboť ani absence námitek nemůže zhojit případné nesprávnosti ve vyúčtování. Tyto závěry se prosadí i při aplikaci § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 10. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1528/2020).

62. V tomto směru odvolací soud však současně poukazuje na závěry usnesení Ústavního soudu ze dne 11. 10. 2022, sp. zn. II. ÚS 2232/22, v němž se tento i přes výše uvedenou judikaturu Nejvyššího soudu znovu zabýval charakterem lhůty 30 dnů dané § 8 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. ve znění do 31. 12. 2022 se závěrem oproti uvedené judikatuře zcela odlišným, když uzavřel, že „z pohledu podústavního práva je pravdou, že judikatura Nejvyššího soudu svědčí, resp. v minulosti svědčila stěžovateli, nicméně nelze přehlížet, že v mezidobí došlo ke změně právní úpravy. Podle § 8 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. má příjemce služeb své námitky vůči vyúčtování předložit poskytovateli neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování. Zákonodárce tak v tomto směru zjevně limitoval práva příjemců služeb. V souvislosti s uvedeným lze odkázat nejen na jazykový výklad provedený odvolacím soudem, ale také pak na jeho výklad logický, kdy soud v odůvodnění příhodně vznáší otázku, k čemu by pak daná třicetidenní lhůta vlastně byla.“63. Odvolací soud má za to, že v tomto směru doposud zjištěný skutkový stav není vybudován natolik, aby na jeho základě bylo možno dospět k jednoznačným právním závěrům. Za situace, kdy zůstává sporným okamžik doručení vyúčtování služeb za r. 2021 žalobci a okresní soud doposud ani neučinil žádné závěry ohledně vyúčtování služeb za rok 2021 a toto nikterak neposoudil co do jeho obsahu a řádnosti, je zcela předčasný jeho závěr o tom, že žalobce nemá nárok na smluvní pokutu za dobu od 12. 10. 2022 do 28. 2. 2023.

64. S ohledem na to, že okresní soud se výše uvedenými předpoklady pro rozsah přiznání nároku žalobce na zaplacení 12 100 Kč doposud vůbec nezabýval, neměl odvolací soud prostor k jinému než kasačnímu zásahu, a proto napadený rozsudek podle § 219a odst. 1 1 písm. b), odst. 2 ve spojení s § 213 odst. 4 věta za středníkem o. s. ř. v rozsahu co do částky 7 060 Kč (jako části z 12 100 Kč, když ohledně 5 040 Kč bylo rozhodnuto výrokem I rozsudku okresního soudu a odvolání do něj bylo odmítnuto) zrušil a věc vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení.