69 Co 102/2026

Plný text

Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Jaromíra Synka a soudců JUDr. Karly Musilové a Mgr. Michala Chmelaře ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce . Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta pro náhradu škody, k odvolání žalovaných proti rozsudku Okresního soudu v Olomouci ze dne 29. 1. 2026, č. j. 20 C 301/2024-447, I. Rozsudek okresního soudu se v části výroku I., v níž bylo žalovaným 1. a 2. uloženo zaplatit žalobci společně a nerozdílně částku 61.952,33 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 61.952,33 Kč od 7. 8. 2024 do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku, a ve výroku III. potvrzuje.II. V další části výroku I. se rozsudek okresního soudu mění takto:Žaloba se v části, v níž se žalobce domáhá na žalovaných zaplacení společně a nerozdílně částky 1.430 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 1.430 Kč od 7. 8. 2024 do zaplacení, zamítá.III. Žalovaní 1. a 2. jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně na náhradu nákladů řízení před soudem prvého stupně částku 146.569 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí k rukám zástupkyně žalobce , Jméno advokátky, .IV. Žalovaní 1. a 2. jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně na náhradu nákladů odvolacího řízení částku 22.384 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí k rukám zástupkyně žalobce , Jméno advokátky, .

1. Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalovaným zaplatit žalobci společně a nerozdílně částku 63.382,33 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 63.382,33 Kč od 7. 8. 2024 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I.), žalobci uložil zaplatit žalovaným 1. a 2. k ruce společné a nerozdílné částku 800 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 800 Kč od 10. 3. 2025 do zaplacení do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok II.), vzájemný návrh, aby žalobce byl povinen zaplatit žalovaným 1. a 2. k ruce společné a nerozdílné částku 66.371,45 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 36.103,45 Kč od 15. 6. 2024 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 568 Kč od 15. 5. 2023 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 14.400 Kč od 10. 3. 2025 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 4.600 Kč od 8. 6. 2025 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 11,5 % ročně z částky 4.600 Kč od 9. 9. 2025 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 11,5 % ročně z částky 6.100 Kč od 11. 1. 2026 do zaplacení, zamítl (výrok III.), žalovaným 1. a 2. uložil zaplatit žalobci společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení částku 151.728 Kč k rukám právní zástupkyně žalobce do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok IV.), rozhodl, že v řízení o vzájemném návrhu jsou žalovaní 1. a 2. povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení částku 0 Kč k rukám právní zástupkyně žalobce do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok V.) a uložil žalovaným 1. a 2. povinnost zaplatit společně a nerozdílně soudní poplatek za rozšíření vzájemného návrhu ve výši 305 Kč na účet č. , č. účtu, , variabilní symbol , var. symbol, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok VI.).

2. Proti tomuto rozsudku podali odvolání žalovaní s tím, že napadají všechny výroky vyjma výroků II. a VI. Okresní soud nepřihlédl k odvolateli tvrzeným skutečnostem a k označeným důkazům, ačkoliv k tomu nebyly splněny předpoklady podle § 118b o. s. ř. nebo § 175 odst. 4 část věty první za středníkem, řízení je postiženo vadami, které měly za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, soud neúplně zjistil skutkový stav, neboť neprovedl navržené důkazy, dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním a rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Hlavní vadou řízení a rozhodnutí je, že soud zcela zjevně stranil žalobci, což se projevilo v tom, že v některých částech ignoroval platné právo a porušil právo žalovaných na soudní ochranu a spravedlivý proces. Soudkyně vyvíjela na žalované nepřiměřený nátlak, aby uzavřeli smír výhodný pro žalobce a hrozila jim vysokými náklady řízení. Soud v odůvodnění neuvádí naprostou většinu vznesených argumentů a námitek a tyto ani nevypořádává. V odůvodnění je zcela vynechána prakticky celá výpověď žalovaných. Soud ji z vykonstruovaných důvodů hodnotí jako nevěrohodnou, nicméně to nemůže být důvodem pro její neuvedení v odůvodnění. Z tohoto důvodu je rozhodnutí nepřezkoumatelné. Odůvodnění nesplňuje ani obecné standardy, když v bodě 2. není zřejmé, zda se jedná o vyjádření některého z účastníků, zda soud cituje z žaloby, popisuje zjištěný skutkový stav nebo se jedná o jeho vlastní hodnocení. Soud zcela ignoroval, že to je žalobce, kdo měl splnit a nesplnil své procesní břemeno tvrzení a důkazní ke konkrétnímu doložení popisu a vyčíslení škody. Soud nepopisuje vůbec jednotlivé složky odpovědnosti žalovaných za škodu. Žalobce popisuje nesprávně souvislou příčinu jako důsledek toho, že měli žalovaní vrátit byt v jiném stavu, než v jakém jej převzali. Důsledkem této skutečnosti je však pouze doložení rozdílného stavu, případně škody, ale nikoliv to, že k této škodě vedlo nějaké jednání. Příčinná souvislost může být dána pouze mezi konkrétním jednáním a nastalou událostí. Toto jednání žalobce v žalobě nepopisoval, natož aby popisoval jejich správnost a spíše neurčitě později dovozoval, že to zřejmě mohlo být nedostatečným větráním a neuklízením. K tomuto protiprávnímu jednání však neexistovaly žádné důkazy (důkazy, které měly znít proti tomuto závěru, soud odmítl provést). Navíc pokud žalobce dovozuje, že škoda mohla vzniknout z důvodu nevětrání a neúklidu po dobu 17 měsíců, tak se jedná o odborný závěr, který musí být potvrzen znaleckým posudkem. Tento žalobce nedoložil ani do data koncentrace řízení, ani do data, kdy měl svá tvrzení a důkazy doplnit podle soudem poskytnuté lhůty (usnesení č. j. 20 C 301/2025-466 a výzva ze dne 26. 6. 2025). O stranění a nerovnému přístupu svědčí závěr v bodě 50. Fotografie mikrovlnky a varné konvice předkládal nejdříve v řízení žalobce jako důkaz způsobené škody. Z fotografií, kde žalovaní chtěli ukázat, že měli vlastní záclony, vlastní mikrovlnku a varnou konvici a že byt vypadal zcela normálně, soud odmítl cokoliv dovodit. To je v extrémním kontrastu k posuzování fotografií ze strany žalobce, které bezvýhradně přijal jako věrohodné, ačkoliv žalovaní rozporovali jejich pravost a pravdivost. Soud učinil skutkový závěr, že žalovaní špatně větrali a o byt se nestarali, ačkoliv sám žalobce takové tvrzení tvrdil spíše neurčitě a až v průběhu řízení. Nesprávně návrhy důkazů žalovaných, že se o byt řádně starali a větrali, soud odmítl (3 prohlášení a 3 svědectví, svědci , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, ). Je tedy zcela nerovné, že soud zjistil ve prospěch žalobce skutkový závěr, který žalobce ničím nedokládal a ke stejné skutečnosti odmítne provést důkazy navrhované žalovanými. Nerovný přístup je typický v závěru, že čestná prohlášení nemohou nahradit svědeckou výpověď (ačkoliv současně byla navržena i výpověď), ale z procesního pohledu zcela identické písemné vyjádření paní , jméno FO, nebo pana , Anonymizováno, soud provedl včetně jejich svědeckých výpovědí. Soud tak v rozporu s občanským soudním řádem a související judikaturou učinil skutkový závěr o porušení povinnosti, ale zároveň odmítl provést důkaz, který proti takovému závěru žalovaní předložili. Je neodůvodněné skutkové zjištění v bodě 9., že z fotografií před předáním bytu do užívání žalovaným na č. l. 18-22 a z výpovědi svědkyně , jméno FO, , že se jedná o fotografie bytu, které pořizovala ona, když fotila byt do nabídky, vyplývá, že byt je v pořádku a uklizený. Soud se absolutně nikterak nevypořádal s námitkami žalovaných, že se nejedná o fotografie z data převzetí bytu (na fotografiích jsou osobní věci žalobců), že není zřejmé, kdy opravdu byly fotografie pořízeny, že na fotografiích není vyobrazen žádný detail interiéru, o kterém tvrdí žalobce, že měl být poškozen (není patrná kvalita či stáří malby, není patrný stav podlahy jednotlivých věcí, svítidel atd.), že se jedná o aranžovanou fotografii pro účely inzerce, tj. tak, „aby vše vypadalo dobře“, naopak fotografie pořízené po vrácení bytu účelově zobrazují zvětšené konkrétní detaily a je na nich zobrazeno běžné opotřebení věcí a nijak nedokládají ztrátu funkčnosti, kvůli čemuž musel žalobce pořizovat nové věci, že zda i v takovém stavu byl byt žalovaným předán ze strany žalobce, že změnit datum pořízení fotografie v daném souboru není nijak obtížné a že výše popsané dvě rozdílné skupiny fotografií lze pořídit prakticky v kterémkoliv bytě a jednoduše a účelově dokládat tak rozdílnost stavu (ačkoliv je stejný). V bodě 11 se jedná o další nepodložený závěr soudu. Přes námitky žalovaných soud neuvedl, na základě čeho došlo ke zjištění, že se jedná o fotografie bytu po předání žalobci, kdy byly tyto pořízeny, jak dlouhou dobu měl předtím k dispozici byt žalobce, jaké práce tam do té doby probíhaly atd. Žalobce ani soud nekonkretizují, která fotografie na kterém čísle listu se vztahuje k jaké konkrétní škodě. Žalobce neidentifikoval přesné místo v bytě a jaké poškození má která fotografie zobrazovat. Naopak na fotografiích bylo patrné, že v bytě již proběhly nějaké stavební práce (zalepené zásuvky). Obdobný nesprávný závěr na konci bodu 46. Vůbec nebylo patrné, kde se měly vyskytovat tvrzené žluté fleky a špína, zda to bylo pod nábytkem, nebo za nábytkem, který byl majetkem žalobce a který žalovaní ani nijak nepřemísťovali, tudíž nemohli mít vliv na stav této části interiéru (podlahy, výmalby). Soud účelově uvádí, že žalovaní převzali byt vyčištěný a vymalovaný. Vůbec ale nezohledňuje, že se smlouva, kde bylo toto uvedeno, podepisovala o několik dní dříve v , Anonymizováno, u realitní makléřky, nikoliv v bytě, a text připravovala makléřka , jméno FO, , aniž by jej mohli žalovaní ovlivnit nebo stav zkontrolovat. Žalovaní by tak nicméně pravděpodobně stejně neučinili, jelikož dlouhodobě usilovali nalézt pronájem a měli obavu, že by jim byt nebyl pronajat, pokud by ke smluvní dokumentaci vznášeli revize či námitky. Soud dokonce v bodě 55. smyšleně uvádí, že žalovaní odmítli podepsat předávací protokol, kde byly závady popsány a naštvaně odešli z bytu. Nikdo ze stran takový protokol v řízení nepředložil a podle žalovaných ani nebyl vyhotoven. Další smýšlený závěr je v bodě 90., kdy soud uvádí, že žalobce žalovaným zaplatil přeplatek za rok 2022. Žalovaní takovéto tvrzení žalobce nenašli. Dalším důvodem nepřezkoumatelnosti je, že např. v bodě 57. soud nedokládá, jak došel k výpočtu částky 7.667 Kč. Soud ignoruje ustanovení § 2264 o. z. Žalovaní podle odstavce 1. řádně sdělili žalobci, že v bytě vzniká plíseň, když to potvrdil samotný žalobce a manželka, že se o tom bavili na konci roku 2023. Rovněž podle odstavce 2 učinili podle svých možností to, co lze očekávat, aby poškozením nebo vadou, které je třeba bez prodlení odstranit, nevznikla další škoda, když následně více větrali a pořídili si sušičku na prádlo. Žalobce jim zvýšené náklady na topení z důvodu větrání a náklady na sušičku neuhradil. Argumentace žalobce, že sušička neslouží k zamezení vlhkosti, je překvapující, když vlhkost z prádla neuniká do prostoru jako při běžném sušení na sušáku, ale odtéká do nádržky, která se vylévá. V bodě 81. soud činí závěr o stavu bytu, v jakém jej žalobce předal žalovaným na základě svědectví a fotografií. Bez uvedení konkrétní fotografie je závěr nepřezkoumatelný. Tvrzení žalovaných o stáří interiéru nebylo vůbec účelové, ale bylo reakcí na nepodložené a těžko uvěřitelné tvrzení žalobce, že vše bylo perfektní a zánovní a že zestárnutí, korozi a zešednutí záclon způsobili žalovaní. Žalovaní však vrátili byt ve stejném stavu, v jakém jej převzali. Soud činí závěry, že si žalobce stav nábytku při předání bytu žalovaný vyfotil, tyto fotografie však nebyly doloženy. Ani v bodě 83. soud neuvádí, čím žalobce doložil, že byt žalovaným předal se sice použitým, ale plně funkčním vybavením v dobrém stavu a jak doložil, že vybavení bylo po sléze nefunkční a v rozdílném stavu oproti předání. Soud k závěru o zatečené podlaze výběrově zohledňuje jen některé důkazy, ale opačně hovořící důkazy ignoruje. Vůbec nezohledňuje, že v mezidobí mezi vrácením bytu žalobci a vyhotovením nových podlah, resp. svědectvím pana Vaculíka, byl byt téměř již celý měsíc v držení žalobce, že proběhlo stěhování, výmalba a úklid, takže žalovaní nemohli ovlivnit stav podlahy, v jakém ji viděl např. pan , jméno FO, . Žalobce mohl sám odstranit lišty např. kvůli malování nebo se z důvodu plánované výměny nechoval k podlaze šetrně (musel odstěhovat nábytek), takže podlaha v mezidobí mohla utrpět značnou škodu. Pokud žalobce tvrdí, že byt paní , jméno FO, uklízela, mohla zcela bez jakékoliv kontroly zatečení způsobit sama při úklidu nebo pouze účelově, aby docílila špatného stavu podlahy, aby mohli požadovat výměnu. Je stěží obhajitelný závěr, že nejde o zhodnocení bytu, když měl žalobce v bytě neurčitě starou podlahu, kde navíc sama paní , jméno FO, přiznala již prvky jejího dožití (rozklížené místo v kuchyni) a nyní má podlahu zcela novou. Žalovaní nemají informace, proč se náhle v bytě po roce užívání začínala vyskytovat vlhkost. Přestože SVJ v domě nepotvrdilo žádné práce na střeše v období 2022-2024, žalovaní tyto práce na střeše zaznamenali. K rozporování vyjádření SVJ bohužel nemají žádný důkazní prostředek. Žalovaným se rovněž chlubil soused pod nimi, že nemusí vůbec topit. Z tohoto důvodu mohlo docházet k nižší teplotě stavebních konstrukcí, a tvoření tzv. tepelného mostu, který zapříčiňuje z důvodu rozdílných teplot kumulaci vlhkosti. Navrhovaný důkaz žalovaných k tomuto soud odmítl provést (vyjádření z 29. 12. 2025). Není vinou žalovaných, že se byt takto začal projevovat, ale je to vlastností bytu, na kterou neměli žalovaní vliv. Soud v bodě 84. odkazuje na předávací protokol při předávání bytu, ale nijak se nevypořádal s námitkou, že předávací protokol nebyl vůbec podepsán a všichni účastníci i svědci potvrdili, že se jednotlivé prvky v bytě vůbec nepředávaly, nezkoušela se funkčnost. Je opět zcela nepodložený závěr, že z provedených důkazů vyplynulo, že plíseň a s ní související škody vznikly postupně v důsledku nedostatečného větrání a zanedbání řádné péče o byt. Zde je v rozporu s úlohou soudu ve sporném řízení, že sám soud nahrazuje za žalobce tvrzení (o porušení povinnosti, zavinění, příčinné souvislosti), ke kterým je ale povinen jen žalobce, pokud tvrdí vzniklou škodu. Soud zároveň sám a místo žalobce činí tvrzení a závěry o příčinné souvislosti, ačkoliv se jedná o odbornou otázku, kterou by musel zodpovědět znalec, a ke které není soud oprávněn, tj. zda lze nedostatečným úklidem a špatným větráním (které žalobce netvrdil a neprokázal) způsobit za 5 měsíců daný škodní následek. Žalobce netvrdil a soud nezkoumal, zda škodní následek může nastat při obvyklém užívání bytu (pak by byla dána odpovědnost žalovaných), nebo je k tomu nutné, aby se v bytě po nějakou dobu vyskytovaly určité podmínky, tj. například doslova skleníkové prostředí (jak by však žalovaní mohli byt v takovém případě obývat, a proč by takové prostředí udržovali). I závěr v bodě 87. je neodůvodněný. Žalobce si byl již v žalobě a dalších vyjádření sám vědom, že toto procesní břemeno neunáší a sám žádal soud, aby to byl soud, kdo za něj nahradí toto jeho břemeno tvrzení a břemeno důkazní vlastní úvahou podle § 2955 o. z. Argumenty žalobce, aby nemusel plnit své břemeno z důvodu hospodárnosti řízení, nebo že nemá důkazní prostředky, je v takovém případě třeba odmítnout jako neodůvodněné, protože by tím došlo k narušení rovnosti řízení. Zde by se odhalila vadnost a neopodstatněnost žaloby, jelikož žalobce tvrzenou škodu „jen tak odhadl“, aniž by ji podložil. Potvrzuje se námitka žalovaných, že žaloba byla pouze založena na subjektivním nepodloženém pocitu žalobce a jeho manželky o vzniklé škodě. Soud se v odůvodnění rovněž nevypořádal s tvrzením žalovaných, že podaná žaloba je v rozporu s učiněnou dohodou mezi stranami, jak žalovaní namítali ve vyjádření z 29. 12. 2025. Žalovaní uvedli, jak a kdy se s žalobcem dohodli na opravě bytu, respektive vymalování a na spolufinancování oprav. Žalobce toto i sám potvrdil. Dohodu nepřímo potvrdila i paní , jméno FO, . Dohoda zněla tak, že žalovaní vymalují a po výmalbě znovu ještě uklidí a že se bude žalobce na nákladech výmalby a úklidu podílet polovinou. Tímto měly být neshody při předání vyřešeny. Podaná žaloba je v rozporu s dohodou, již jen tato skutečnost měla postačovat k zamítnutí žaloby. Žalobce předkládal email z 27. 5. 2024 s tvrzením, že to měli být žalovaní, kdo měli od dohody odstoupit. Z e-mailu je ale patrné, že tomu tak není, když žalovaná 2. uvádí, že nesouhlasí s úhradou firmám, které vybral žalobce (což bylo v rozporu s dohodou). Dohoda rovněž odpovídá § 2951 o. z., tj. uvedení v předešlý stav. Žalobce nemá nárok na náhradu škody ani z toho hlediska, kdy nerespektoval přednostní využití v předešlý stav před peněžitou náhradou. Žalobce nedal žalovaným možnost jím tvrzené škody odstranit a místo toho chtěl pouze odborné firmy. Žaloba byla vadná a neúplná, což mělo za následek opakované výzvy soudu k jejímu doplnění v poskytnuté lhůtě (usnesení č. j. 20 C 301/2025-466 a výzva z 26. 6. 2025). Zejména podrobná výzva ze dne 26. 6. 2025 vyzývala žalobce, aby popsal jednotlivé položky a k tomu doložil důkazy. Soud však následně vlastní výzvu ignoroval a nezohlednil, že žalobce prakticky žádná taková tvrzení nedoložil a ani je nepodpořil důkazy. Důkazy svědectvím řemeslníků (, Anonymizováno, , , Anonymizováno, ) nemohly sloužit vůbec k tvrzení, v jakém stavu se věci nacházely při předání bytu žalovaným. Jediným důkazem tak zůstala navrhovaná svědectví paní , jméno FO, a paní , jméno FO, . Ani po přečtení protokolu z 18. 11. 2025 s účastnickou výpovědí žalobce nelze nalézt absolutně žádné konkrétní tvrzení ke splnění výzvy. V provedených důkazech a svědeckých výpovědích nelze nikde nalézt žádné konkrétní vyjádření ke stavu bytu ke dni předání žalovaným. , jméno FO, a paní , jméno FO, pouze obecně uvedly, že stav bytu byl dobrý a žádné konkrétní informace neuvedly. Z výpovědi řemeslníků nemůže soud zjišťovat nic o stavu bytu, kdy jej převzali žalovaní, ale omezeně i o stavu bytu, kdy jej vrátili žalobci. Soud navíc jejich výpovědi nekriticky převzal, jako by se jednalo o nezávislé znalce z příslušného oboru. Soud ignoroval skutečnost, že žalobce pro ně byl zákazník, od kterého přijímali platby, tj. je zcela přirozené, že se snažili žalobci svojí výpovědí takzvaně vyhovět. Z výpovědi makléřky paní , jméno FO, vyplynulo, že stačilo po skončení nájmu nově vymalovat, aby se byt mohl znovu pronajmout „nebylo vyřešeno, kdo bude platit vymalování bytu tak, aby bylo možno byt dále pronajímat“ (strana 4 protokolu z 24. 9. 2025). Stav podlahy si paní , jméno FO, při vrácení bytu nepamatovala. Pokud by byl stav v tak špatném stavu, jak popisuje žalobce, tak by se to určitě stalo předmětem diskuze při předání, jelikož paní , jméno FO, uvedla, že pokud je něco v nepořádku, tak se to řeší. , jméno FO, nelze vnímat jako nezaujatého a nestranného svědka, jelikož zprostředkovala pro žalobce pronájem bytu. Soud účelově nezmiňuje výpověď žalované 2., že zaslechla rozhovor mezi paní , jméno FO, a paní , jméno FO, , kde paní , jméno FO, žádala paní , jméno FO, , aby ji a manželovi pomohla z žalovaných „jakkoliv dostat co nejvíce peněz“. Výpověď paní , jméno FO, je tendenční a účelová v obecných rysech, ale v konkrétních věcech potvrzuje tvrzení žalovaných. Je paradoxní, že soud nepovažuje za rozpor, pokud si svědkyně pamatuje jak interiér a jeho prvky vypadaly při předání žalovaným, ale novější událost, tj. jak prvky vypadaly při vrácení bytu si nepamatuje. Rovněž je nelogické hodnocení soudu, kdy nespatřuje rozpor v tom, že svědkyně si pamatuje, zda byl stav konkrétní věci dobrý nebo špatný, ale jak daná věc vypadala už neví. Ve skutečnosti se jedná o typický znak nevěrohodné a účelové výpovědi, která probíhala na základě náhodných otázek. Na pouhém dojmu svědkyně soud prakticky založil celé své rozhodnutí. Celá výpověď je protokolována účelově nesprávně, takže žalovaní žádají, aby odvolací soud vycházel z audiozáznamu, a nikoliv z protokolu vyhotoveného soudem. Pokud svědkyně dle svých slov každý rok uskuteční 30 až 40 realitních transakcí, je stěží uvěřitelné, že si dokáže pamatovat detailně vybavení bytu, kde byla téměř před třemi lety. Předání bytu žalovaným si paní , jméno FO, nepamatovala, sdělila však, že se funkčnost zařízení a předmětů a jejich stav uvádí do protokolu a tyto se předávají pouze v případě, kdy to nájemce požaduje. V duchu této praxe tak proběhlo předání bytu žalovaným, tj. k předání jednotlivých předmětů a prvků vůbec nedošlo, nebyla předvedena funkčnost. Nedošlo ke zkoumání malby za nábytkem nebo podlah pod nábytkem a koberci, nebyl podepsán předávací protokol. Toto koresponduje s tvrzením žalovaných, že stav bytu a jeho vybavení byl starší a použité jednotlivé prvky již byly zkorodované, ale že obě strany považovaly tento stav za normální a nikdo neměl potřebu tuto skutečnost uvádět do předávacího protokolu. , jméno FO, vypověděla, že fotografie, které žalobce předkládá jako fotografie při předání bytu, byly ve skutečnosti fotografie určené pro inzerci, tudíž se jednalo o fotografie staršího data, než bylo předání bytu žalovaným. Nelze z nich tedy vycházet jako z důkazu o stavu bytu při jeho předání. Rovněž je z výpovědi patrné, že před předáním se v bytě bydlelo a došlo pouze k odstěhování osobních věcí. Nábytek zůstal na svých pozicích, takže k nové výmalbě nedošlo. Postup, kdy se vybavení prakticky nepředává a nepopisuje, je spíše obvyklý, protože by žalobce vnímal, že by takový postup makléře byl v tom okamžiku proti jeho zájmu, tj. že předává ve skutečnosti opotřebený interiér nebo nefunkční věci. Ve skutečnosti však má tento postup za důsledek, že žalobce nemůže později prokázat stav bytu při předání žalovaným, tj. ani tvrzení, že vše bylo v pořádku. Neschopnost unést toto důkazní břemeno ovšem nemůže vést k procesnímu neúspěchu žalovaných, ale žalobce. Byl to totiž žalobce, kdo měl při předávání bytu podporu profesionála v daném oboru (realitní makléřky) a tato měla trvat na podrobném předání bytu, vyzkoušení funkčnosti a popisu věcí, aby následně mohl žalobce jako pronajímatel doložit stav bytu, v jakém jej předal, pokud nyní tvrdí, že je jiný. Žalovaní vrátili byt ve stejném stavu, v jakém jej převzali až na výskyt plísní na stěnách, čemuž ovšem nedokázali zabránit, i když zvýšeně větrali a koupili si sušičku. Žalovaní namítali k výpovědi paní , jméno FO, , že její dojem z bytu byl z okamžiku, kdy fotila byt pro inzerci a kdy ještě byli přítomny veškeré osobní věci žalobce. Následně viděla byt bez osobních věcí a bylo cítit Savo, které použili žalovaní na radu žalobce proti plísním. Dojem při takto rozdílných stavech však bývá zpravidla velice odlišný. Pouze dojmově negativně hodnotí stav bytu i při jeho vrácení. Ve skutečnosti však při vrácení bytu zúčastnění pouze diskutovali o tom, zda mají žalovaní byt nově vymalovat či nikoliv a zda ještě má proběhnout další úklid (bez diskuze o dalších škodách), což vyústilo v uzavřenou dohodu. Soud založil rozhodnutí na svědectví paní , jméno FO, . Ani nezohlednil, že její svědectví je potřeba postavit na úroveň účastnického výslechu, protože paní , jméno FO, má zájem na výsledku sporu jako žalobce. Sama paní , jméno FO, uvedla, že i ona měla z pronájmu příjem, o který ukončením pronájmu přišla, že pociťovala negativně, že si žalovaní dovolili nájem ukončit. Z tohoto subjektivního pocitu nevděku pak pramenil postoj k celé věci, když došlo z důvodu ukončení nájmu k celkovému obratu ve vztahu s žalovanými (kamarádství x nepřátelství) a z tohoto důvodu je její výpověď subjektivně emočně zkreslená a tendenčně nevěrohodná, což je patrné sklonem ke krajnosti a přehánění, což se zobrazuje typicky, například u topného žebříku. O tom uvádí, že byl celý zrezivělý, na fotografii je však patrná rez pouze v nižších jednotkách z vyšších desítek spojů na žebříku. Svědectví paní , jméno FO, nijak konkrétně neprokázalo tvrzení žalobce k jednotlivému vybavení na bytě, ke kterým byl soudem vyzván dle protokolu z 26. 6. 2025. Svědectví je vnitřně rozporné, když na jednu stranu říká, že se skříní v ložnici vůbec nehýbali, ale na druhou stranu uvádí, že byt nově malovali. V takovém případě nemohlo dojít k výmalbě za nábytkem a taková malba musela být starší než z léta 2022, když svědkyně uvádí, že v létě 2022 malovali. Neúčelnost výměny podlahy potvrzuje svědectví paní , jméno FO, , která uvedla, že podlahu vyměnili kvůli loužičce od psa. Jedná se o znečištění, které lze za mizivé náklady odstranit a není důvod měnit podlahu v celém bytě. Svědectví potvrzuje tvrzení žalovaných, že žalobce o plísni v bytě věděl a že tuto v průběhu nájmu společně řešili, což například potvrzuje výpověď paní , jméno FO, , když tvrdila, že jí žalovaná paní , jméno FO, sdělila, že si za účelem snížení vlhkosti v bytě pořídila sušičku a že jí paní , jméno FO, doporučovala Savo k odstranění plísní. , jméno FO, potvrdila, že sami v bytě žili se psem, který byl navíc větší než malé plemeno, které měli žalovaní. Tvrzené poškrábání podlahy, rozkousané lišty či prahy nebo nalezené chlupy mohli tak stejně souviset se psem žalobce. Ani pan , jméno FO, není nezaujatý svědek, jelikož se jedná o rodinného přítele, respektive bratr žalobce je dobrý kamarád pana Machaly. Navíc měl informace o soudním řízení, a to pouze od žalobce zprostředkovaně přes jeho bratra. Pro žalobce tak nemohlo být obtížné ovlivnit svědka. Ani jeho tvrzení nepotvrzuje tvrzení žalobce o stavu bytu v okamžiku, kdy jej předal žalovaným. Svědek uvedl, že viděl prázdný byt po vystěhování, hodnotil tedy i stav malby, která byla po celou dobu zakryta nábytkem, kterým žalovaní po celou dobu nájmu nehýbali, tj. za stav malby za nábytkem nemohli nést odpovědnost. Je k zamyšlení o věrohodnosti svědka a jeho tvrzení, že viděl poškozenou podlahu „asi pomočenou od zvířete“, když žalobce naopak tvrdí, že paní , jméno FO, po převzetí bytu vše uklidila. Dále svědek uvádí, že byla podlaha poškozená od vytečené lednice. Jak mohl toto svědek vědět, pokud viděl byt vystěhovaný (tj. ledničku posunutou od stěny)? Žalovaní ovšem s lednicí vůbec nemanipulovali a lednice jim nikdy nevytekla, takže není žádný důkaz, že by poškození podlahy bylo způsobeno jimi. Dále svědek uvádí, že viděl poškrábanou podlahu zřejmě od stěhování nábytku. Žalovaní ovšem nábytek nestěhovali a musel tak učinit až žalobce, protože svědek uvádí, že viděl prázdný byt po vystěhování. Pokud žalobce nebo soudce vnímá svědka jako odborníka z oboru, z jehož tvrzení vychází, tak vůbec nezohledňuje, že svědek nedokázal odhadnout stáří malby. Pokud by byl byt na počátku nájmu čerstvě vymalovaný, tj. z konce roku 2022, tak by to měl svědek poznat. Jeho svědectví dále potvrzuje nesprávně uplatněnou škodu ze strany žalobce, když tento požaduje uhradit celou cenu malování, ačkoliv minimálně ve dvou místnostech musel kvůli rozhodnutí žalobce přemalovávat barevně vymalované stěny (růžová a hnědá) na bílou, kvůli čemuž musel vymalovaný daný pokoj vícekrát. Není to nijak odůvodněno, proč by měli žalovaní (pokud by měli novou výmalbu vůbec hradit) hradit výdaje žalobce, který se rozhodl, že změní barvu výmalby. Dále jeho závěry o výskytu plísně jsou v rozporu s jeho dřívějším písemným vyjádřením (popis práce na základě poškození č. l. 184), kde nepsal o špatném větrání (jak vypověděl), ale o odvětrávání bytu, což je třeba považovat za vlastnost bytu (například chybí větrací prvky, větrák v koupelně, větrání dřevěnými okny), nikoliv za jednání žalovaných. Ani pan , jméno FO, nevypověděl nic o stavu bytu při předání žalovaným. Je přirozené, že jako řemeslník, jehož obživa spočívá ve výměně starých podlah za nové, zpravidla hodnotí kvalitu staré podlahy jako velice špatnou a zpravidla vždy doporučí výměnu (aby nepřišel o zakázku nebo nebyl obviněn, že měnil podlahu, která mohla ještě sloužit). V běžném životě se však vybavení v bytě jako například podlaha používá, dokud je funkční, i když je poškozená. Stejně jako u svědka Machaly je rozporné tvrzení, že viděl zatečené fleky od moči nebo od vody, když žalobce naopak tvrdil, že paní , jméno FO, po převzetí bytu vše pečlivě uklidila. Soud nevypořádal například námitku žalovaných, že žalobce nesprávně stanovuje škodu jako porovnání skutečného stavu, který nedokládá, se stavem hypotetickým, který by tu byl, kdyby nedošlo ke škodě. Úkolem žalobce však má být doložit stav při předání bytu a stav při převzetí bytu a případnou škodu ponížit o běžné opotřebení. Nic z toho žalobce neučinil. Soud se nevypořádal s tvrzením žalovaných, že již na počátku nájmu nechal žalobce žalovaným nátěrovou hmotu k řešení plesnivých míst. Žalobce tedy věděl o tom, že vlastností bytu je, že na různých místech vzniká plíseň. Soud se nevypořádal s nelogickým chováním a jednáním žalobce, když tvrdil, že byl šokován stavem bytu na konci roku 2023. Pokud by byl šokován, je obtížně vysvětlitelné, že nevypověděl žalovaným nájemní smlouvu nebo je nevyzval k údržbě bytu, ale naopak jim smlouvu prodloužil. Stejně tak by určitě řešil, že žalovaní mají v bytě natolik toxické a vlhké prostředí, že způsobuje korozi a plíseň. Žalobce nesprávně uvádí, že žalovaní měli způsobit škodu vznikem plísní a vlhkostních map. Nicméně toto opět jako u koroze se jedná o jev, respektive následek, který stěží aktivně svým jednáním může někdo způsobit, ale jedná se spíše o následek nějakého jiného jednání nebo kombinaci určitých vlastností předmětu (vlhnoucí zdi jsou důsledkem vadné stavební hydroizolace), plynutí času (přirozená degradace materiálu = běžné opotřebení, koroze, stárnutí malby) a vlivu samotného prostředí. Náklady na odstranění škod, které žalobce požaduje, nebyly účelně vynaloženy tak, aby byt získal původní vlastnosti, ale naopak byt zhodnocují nad rámec původního stavu. Předmět nájmu byl vybaven nejlevnějším nábytkem, takže bylo očekávatelné, že nábytek bude mít menší životnost než nábytek například z masivního dřeva. Žalovaní ve vyjádření z 16. 9. 2025 upozornili soud, že žalobce v podaní z 28. 7. 2025 sám uvádí, že nepožaduje náhradu škody za garnyže 3.500 Kč, ale jen 2.070 Kč. Soud přesto přiznal škodu ve výši 3.500 Kč. Žalobce v řadě položek uvádí, že byly zánovní. Je tak stěží uvěřitelné, že vůbec nebyl schopen doložit kdy, kde a za jakou cenu je koupil. Naopak je pravdou, že se jednalo již o věci starší, opotřebené a některé zcela nefunkční (například žaluzie). Zřejmě i z tohoto důvodu nebyl sepsán předávací protokol, žalobce žalovaným sdělil, že časem bude nábytek měnit z důvodu opotřebení a stáří. To se potvrdilo, když souhlasil s vyhozením s odvozem postele s matrací a vyhozením gauče a botníku. Žalobce nedokládá, v čem jím tvrzená škoda spočívala, tj. zda to byla ztráta funkčnosti nebo jen estetického vzhledu. Není zřejmé, zda vyčísluje škodu jako rozdíl hodnoty, hodnotu nové věci či věci stejného stáří nebo jinak. Podlaha byla největší položkou, co se týče škody. Soud se nezabýval otázkou, nakolik může být pravděpodobná verze žalobce, že žalovaní mezi koncem roku 2023 a předáním bytu v květnu 2024, tj. za 5 měsíců podlahu natolik poničili, že se musela vyměnit. Stejně tak by s žalovaným neuzavřel při vrácení bytu dohodu o výmalbě a úklidu, ale řešil by i podlahu. Podlaha byla při převzetí bytu sice funkční, nicméně značně opotřebovaná, což potvrzuje i výpověď paní , jméno FO, , která si vyfotila rozklížení v kuchyni. Soud staví závěry také na výpovědi pana Vaculíka. Jeho výpověď se však jeví jako přehnaná a vůbec neodpovídá důkazům, které předložil sám žalobce, a to například fotografie na čísle listu 30, 46, 108 nebo 135. Co se týče botníku, tak čas strávený nad touto bagatelní položkou již násobně překročil její hodnotu. Žalobce nevysvětluje, proč se botníku nedomáhal již na konci roku 2023, kdy byl u žalovaných na návštěvě a tou dobou byl botník již dávno vyhozen. Bylo to proto, že se na tom dohodl s žalovanými již při převzetí bytu. Co se týče žaluzií, tak u nich platí stejné argumenty jako k dalšímu vybavení. Pokud se žaluzie při prvním použití žalovaným prakticky rozpadly, tak nebylo povinností žalovaných kupovat nové, pokud je převzali v havarijním stavu. Soud si neklade otázku, proč by žalovaní žaluzie zničili, a jak by to udělali, natož aby vůbec zohlednil, že je úkolem žalobce takové skutečnosti tvrdit a prokázat. Žalobce popisuje mechanické poškození skříně, nicméně z dodaných fotografií je patrné, že se jednalo pouze o úzkou dřevotřísku, která při sebemenším pohybu ztrácí na pevnosti. Veškeré vybavení bylo starší, takže když žalovaní mírně pohnuli skříní, tak se celá rozklížila, takže ji žalovaní sešroubovali. Žalobce nedokládá, jak jím tvrzená škoda znemožňuje užívání skříně nebo nočních stolků. Záclony žalobce žalovaní vůbec nepoužívali, tyto uložili do skříně a před předáním je vyprali a vrátili zpět na místo. Jak tedy mohli žalovaní způsobit zašednutí záclon a zda je takové tvrzení uvěřitelné, soud neřešil. Ani ke garnýžím žalobce se nepřikládal žádný důkaz, opět je tvrzená škoda proti selskému rozumu. Aby žalovaní mohli poškodit garnýže, museli by mít v bytě natolik vlhké a skleníkové prostředí, že by ani byt nešlo obývat. Co se týče výmalby, žalobce popisuje neurčitě škrábance, rýhy, oděrky omítky, zašpinění způsobené kouřem, výpary a otírání o stěnu (žalovaní popírají, že by je způsobili), nicméně se jedná o běžné opotřebení, za které žalobce inkasoval nájemné. Požadavek na výmalbu neplyne ze smlouvy ani ze zákona. Ohledně výmalby svědkyně , jméno FO, výslovně uvedla, že neví, zda byla výmalba nová, respektive nepotvrdila tvrzení žalobce, že bylo nově vymalováno. Stáří malby nedokázal odhadnout ani pan , jméno FO, . Spornost či pochybnost použitých termínů a ustanovení ve smlouvě (byt je vymalovaný) je třeba přičíst tomu, kdo smlouvu chystal, tj. žalobci (za žalobce makléřka), ze smlouvy nevyplynulo, zda se tím myslí, že byl byt vymalován nově nebo pouze to, že je vymalováno. Žalobce jednak vůbec nedokládá, proč měla být pračka korozí nenávratně poničena, zda a jaký to mělo vliv na její funkčnost. Pračka však při vrácení bytu žalobci funkční byla. Žalovaný 1. se dobrovolně nabídl, že rezavá místa vyspraví, ale žalobce toto odmítl jako zbytečné a neúčelné. Soud se nevypořádal s námitkou, že vynaložení nákladů na úklid ze strany žalobce po vrácení bytu bylo zcela neúčelné a ani nemůže být v příčinné souvislosti s jakýmkoliv porušením povinnosti žalovaných, jelikož se žalobce rozhodl nově vymalovat, položit nové podlahy, což samo o sobě vyžaduje samostatný úklid, respektive následný povrch je nový bez nutnosti úklidu. Co se týče úklidu, tak jsou zde dvě rozdílná svědectví, a to paní , jméno FO, a žalovaných. Žalovaní byt vrátili více uklizený, než v jakém stavu jej převzali. Žalovaní jako nájemci řádně platili po celou dobu nájem a plnili veškeré své povinnosti jako nájemci. Tyto plní řádně i v městském bytě. Naopak to byl žalobce, kdo jim ani jednou řádně nevyúčtoval ani jedno z tří vyúčtovacích období a nevrátil přeplatky. Rovněž to byl žalobce, kdo jim v rozporu se smlouvou a zákonem nevrátil kauci a další přijaté částky. Soud nijak nezohlednil, že žalovaní jsou slabší stranou vůči žalobci. Na jejich straně nebyl ani profesionální realitní makléř, jak tomu bylo u žalobce. Výklad soudu porušuje zásadu ochrany nájemce bytu jako slabší strany, žalovaní jsou běžní zaměstnanci a nemají takto vysoké úspory. Soud vůbec neposuzoval, zda ustanovení nájemní smlouvy, která neumožňovala případnou škodu žalovaným jako nájemcům odstranit není zkracující a zda k nim může vůbec přihlédnout (§ 2235 o. z.). V odůvodnění soud ignoruje ustanovení § 2243 o. z., podle kterého lze dovodit, že to má být pronajímatel, který má udržovat byt ve stavu způsobilém k obývání. Na sdělení žalovaných na konci roku 2023, že se jim v bytě začíná dělat plíseň, žalobce nereagoval a ničeho neučinil. Pokud bychom uvěřili paní , jméno FO, , jak byla zhrozena , rodné přijmení, bytu na konci roku 2023 (přestože ve stejný okamžik s žalovanými prodloužili nájem), tak je otázka, proč žalobce vznikající škodě nepředešel a nezajistil stav bytu, aby byl způsobilý k obývání. Je překvapující, že soud doslova cituje výpovědi svědků žalobce, ale výpověď žalovaného 1. vůbec v odůvodnění neuvádí a označuje ji celou za nepravdivou. Jeho závěry o nevěrohodnosti žalovaného 1. jsou účelově vykonstruované a obtížně uvěřitelné. Soud neuvádí, s jakými důkazy by měla být výpověď v rozporu. Argumentovat postem žalované 2. na sociální síti, že má radost z nového bydlení, je zcela extrémní výklad. Takové posty jsou často emotivní a přikrášlující s cílem dostat like a pozornost, nicméně nelze vykládat překrucujícím způsobem, jak činí soud. Post byl vyjádřením kontrastu k předchozímu bydlení, když v předchozím se nacházeli několik měsíců ve vymrzlém bytě, takže byli spokojení, že mají byt, kde se topí. Nelze však na tom založit úvahu, že by byl zcela nový, včetně podlah, výmalby a vybavení. , jméno FO, ve svém vyjádření uvedla, že podlaha byla při předání v pořádku, posléze však uvedla, že si fotila vadné místo v kuchyni. Soud tento rozpor odmítá vidět. Další rozpor opět soudu nevadí, když například žalobce ve svých podáních tvrdí, že vyměnil podlahu v celém bytě (vyjádření ze dne 17. 3. 2025), ale z výpovědi pana Vaculíka vyplynulo, že měnil podlahu jen v kuchyni a obýváku. Dále žalobce ve vyjádření z 28. 7. 2025 uvádí, že „na počátku nájmu byl byt čerstvě vymalovaný“. , jméno FO, ale uvedla, že malovali už v létě 2022. Skutečnost, že žalovaná chtěla řešit spor smírně, přestože byla přesvědčena, že škodu nezpůsobila, neznamená žádný rozpor ve výpovědi. Naopak zjevné rozpory a nelogičnosti ve výpovědi žalobce a paní , jméno FO, soud účelově ignoruje. Například žalobce ve vyjádřeních tvrdí, že s žalovanými uzavřel dohodu o malování a úklidu. Při účastnické výpovědi však uvedl, že si na danou dohodu nevzpomíná. Žalobce dále tvrdí, že fotografie pořizovala manželka v den předání bytu nebo o nějaký den později. Na řadě fotografií však bylo vidět, že byly pořízeny až v okamžiku, kdy v bytě probíhalo malování, protože byly zalepeny zásuvky malířskou papírovou zakrývací páskou. Podle žalovaných je těžko uvěřitelná hypotéza soudu a žalobce, že měli žalovaní v bytě natolik toxické prostředí, že způsobili korozi či jiné poškození vnitřního vybavení. Aby nastal následek, který žalobce popisuje, tak by žalovaní museli vytvořit prakticky skleníkové prostředí o 100% vlhkosti a toto udržovat po dobu 17 měsíců, kdy byt užívali. Tato představa je absurdní, protože by žalovaní v takové prostředí nemohli bydlet. Prohlášení obyvatel jiných bytů, že nemají v bytě plíseň, je bezpředmětné, jelikož se netýká daného bytu. Stavebně konstrukční vada bytu způsobující vlhnutí zdiva a následnou plíseň se může projevit i v jednom bytě. Žalovaní byli po první krátké návštěvě bytu přizváni realitní makléřkou k podpisu nájemní smlouvy, ovšem, nikoliv na bytě v , adresa, , ale , Anonymizováno, . Nájemní smlouvu jim předložila paní , jméno FO, k podpisu, aniž by umožnila žalovaným cokoliv měnit, respektive žalovaní nemohli ověřit, zda uvedená ustanovení odpovídají skutečnosti (nemohli zkontrolovat, zda je malba nová nebo zda je byt pečlivě uklizen). Pro žalované byla stěžejní výše nájmu a počátek nájmu. Dopad ostatních ustanovení nedokázali posoudit nebo si nedovolili nijak rozporovat z běžného důvodu nedostatku asertivity v takových situacích, kdy nájemce má obavu, že daný byt nezíská. Následně byt byl žalovaným předán tak, že byly předány klíče a zapsány stavy měřidel. Na místě se dohodli o likvidaci starého botníku a současně nebo později na dalších dvou věcech (gauč, postel a matrace – odvezeny žalobcem). Interiér bytu, tj. výmalba, podlahy a vybavení blíže neurčitou dobu staré, ovšem funkční žalované nenapadlo, že by měli při předání z jakéhokoliv důvodu drobná poškození či opotřebení popisovat, protože se nejednalo o koupi nového bytu. Ke konci roku 2023 se v bytě začala vyskytovat plíseň, což žalovaní nahlásili žalobci. Manželka žalobce sdělila, že o tom ví a že používali odvlhčovač a Savo na již vzniklou plíseň, když v daném bytě nebydleli. Žalovaní za účelem maximálního snížení vlhkosti koupili sušičku na prádlo a dále maximálně větrali. Žalovaní byli bezproblémoví nájemci, snad i z toho důvodu se vztah mezi žalobcem a jeho ženou a žalovanými rozvinul do přátelské roviny, za účelem prodloužení nájmu žalované navštívil žalobce i s manželkou a dítětem. Žalobce i žena kvitovali uklizenost a stav bytu, kdy dítě si hrálo na podlaze. Probírali, proč se v bytě začíná až po roce užívání dělat plíseň, a dohodli se, že žalovaní se pokusí více větrat (než doposud větrají). Žalobce ochotně při návštěvě smlouvu prodloužil. Žalovaní byli v bytě spokojeni, nicméně usilovali o přidělení městského bytu, když byt jim byl schválen, kontaktovali žalobce s tím, že si přejí nájem ukončit a následně se na ukončení dohodli k 30. 4. 2024 a na předání 20. 5. 2024. Žalobce a manželka byli naštvaní, považovali ukončení za nevděčnost. Žalovaní však toliko usilovali o snížení svých životních nákladů. Takové vnitřní nastavení nákladů vedlo k potřebě satisfakce za každou cenu a k podání nedůvodné žaloby. Podle žalovaných byla pak hlavním motorem podané žaloby právě paní , jméno FO, . V důsledku zkresleného vnímání takto zřejmě žalobce a jeho manželka nabyli subjektivního dojmu, že žalovaným pronajali prakticky zcela nový byt, ve kterém bylo vše nové a funkční a vrátil se jim byt se starou výmalbou a s opotřebenými věcmi. Důvody soudu pro odmítnutí kompenzační námitky uplatněné v podání žalovaných z 18. 3. 2025 nemohou obstát. Je nepodložený závěr soudu, že se strany „na počátku nájemního vztahu dohodly, že žalovaní nebudou požadovat po žalobci vyúčtování záloh za rok 2022, když jim žalobce vyšel vstříc a umožnil jim užívání bytu již od 22. 12. 2022.“. Soud nepodkládá tento závěr řádným odůvodněním nebo odkazem na důkazy, ale ignoruje důkazy a tvrzení, které hovoří opačně. Žalobce ve svých písemných vyjádřeních uvádí, že se s žalovanými dohodl na nevyúčtování roku 2022. Ve své výpovědi však žalobce i manželka uvedli, že to naopak byla paní , jméno FO, , kdy jim sdělil, že nemají vyúčtování řešit. , jméno FO, si však na nic ohledně vyúčtování nepamatovala. Žalovaní uzavření dohody popřeli. Žalobce a jeho manželka tedy vypovídali odlišně od svých tvrzení a další 3 osoby tato tvrzení vyvrátily. Soud účelově ignoruje rozpor. Pokud paní , jméno FO, jako realitní makléř, tj. dnes odborník v odboru nájemních vztahů a právních předpisů byla přítomna jakékoliv dohodě o vyúčtování konce roku 2022, tak by zajisté nechala tuto dohodu stvrdit písemně, protože si musela být vědoma ustanovení zákona předepisující písemnou formu. To však neučinila, což potvrzuje, že žádná dohoda uzavřena nebyla a že se otázka neřešila. Soud vůbec nevypořádává námitku, že taková dohoda musela být dle § 1 odst. 4 zákona č. 67/2013 písemná, jinak je neplatná. Ve skutečnosti žalobce žalovaným užívání nijak „neumožnil“, ale strany se dohodly na počátku nájmu od 22. 12. 2022 a žalovaní od tohoto data platili nájem. Pokud soud prezentuje uzavření smlouvy od určitého termínu jako laskavost, tak je taková interpretace nesprávná. Soud přednáší zcela mylnou premisu, že když žalovaní dříve nežádali vyúčtování roku 2022, takže žalobce tato povinnost nestíhá. Neurčitě na uvedených mylných závěrech soud zakládá závěr, že je kompenzační námitka v rozporu s dobrými mravy. Takové uplatnění závěrů však popírá jakoukoliv právní jistotu, favorizuje žalobce v jeho ignoraci práv žalovaných a vybočuje z ustálené judikatury. Korektiv dobrých mravů lze použít až jako nejzazší prostředek ke zmírnění tvrdosti zákona a jeho použití náležitě odůvodnit, takové odůvodnění však absentuje. Žalovaní poukazují na § 1 o. s. ř. s tím, že soud nezohledňuje pozici žalovaných jako nájemců a slabší strany. To platí obzvlášť za situace, kdy žalobce žalovaným za celou dobu nájmu ani jednou řádně nevyúčtoval ani jedno ze tří období, ani jednou řádně či vůbec nevrátil přeplatky, ačkoliv to po něm opakovaně žádali. Žalovaní nijak nezneužili krátkosti doby konce roku 2022 a pokutu neuplatňovali v soudním řízení k zaplacení, ale pouze jako kompenzační námitku vůči neoprávněnému nároku žalobce. Soud uvádí, že požadavky na řádné vyúčtování záloh jsou účelové, protože je žalovaní začali namítat až v tomto řízení. Soud tedy prakticky uvádí, že když žalovaný účastník použije na obranu svá vlastní práva či nároky, tak je třeba považovat takovou obranu za účelovou. Takový závěr je zcela v rozporu nejen s logikou, ale i s právem na soudní ochranu platným právem a základními právními zásadami. Tato argumentace demonstruje důvody, kvůli kterým by měla být věc přidělena jinému samosoudci. V kontextu nesprávného odůvodnění soud nesprávně hodnotí i nárok na pokutu za nevyúčtování roku 2023. Žalobce evidentně nesplnil svoji povinnost ze zákona, když zaslal pouze částečný podklad pro vyúčtování. Soud opět přebírá strojově argumentaci žalobce, že žalovaní nepodali námitky, tudíž s vyúčtováním souhlasí. Je třeba si nejprve rozebrat ustanovení § 8 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. Z první věty vyplývá, že poskytovatel musí zaslat vyúčtování, pokud jej nezašle, platí fikce souhlasu s vyúčtováním. Pokud vyložíme slovo vyúčtování tak, aby bylo možno vůbec uvažovat o tom, že se o vyúčtování jedná, mělo by z takového pramenit minimálně a přinejmenším adresát vyúčtování a že má zaplatit, nebo že mu bude nějaká částka vrácena. Ze zaslaného vyúčtování ze strany SVJ (tj. částečného podkladu pro vyúčtování žalobce) však žádná taková informace ani v minimálním rozsahu nevyplývá. K výkladu slova vyúčtování je třeba použít další důsledek předložení vyúčtování, a to je fikce souhlasu. V tomto smyslu je tedy třeba fikci vyložit v tom směru, že adresát souhlasí s položkou, kterou má zaplatit, nebo že obdrží částku. Pokud se ale v daném dokumentu žádný takový závěr nenachází, tak se o vyúčtování jednat nemůže, jelikož nelze fiktivně souhlasit s něčím, z čeho nevyplývá žádná informace. Soud ani nebere v úvahu to, že se žalobce braní činění vyúčtování účelově, jelikož pokud by správně vyúčtování učinil, bylo by patrné, že bude muset žalovaným prakticky veškeré zálohy vrátit, protože z vyúčtování od SVJ vyplývají v roce 2023 pouze náklady 3.726 Kč oproti zaplaceným zálohám ve výši 30.000 Kč. Nárůst pokuty do její výše tak nelze přičítat žalovaným. Výklad soudu je účelový, je v rozporu s právní zásadou, že nikdo nemá mít prospěch z porušení vlastní povinnosti. Při správném posouzení nebylo možné daný rozsudek vydat a soud mohl maximálně uzavřít, že řada otázek zůstala sporných. V takovém případě by to měl být žalobce, kdo neunesl procesní tíhu spornosti, tj. neunesení procesního břemene a soud měl žalobu zamítnout. Nic nebrání tomu, aby věc byla skončena před odvolacím soudem, jelikož je zde řada skutečností, pro které lze žalobu zamítnout (nedoložení tvrzení v soudem poskytnutých lhůtách, rozpor žaloby s uzavřenou dohodou, neunesení procesního břemene atd.). Stejně nic nebrání tomu, aby mohlo být vyhověno protižalobě, jelikož nároky jasně plynou z písemných důkazů a sporný byl pouze právní výklad. Žalovaní tak navrhují změnu rozsudku okresního soudu tak, že žaloba bude zamítnuta a soud vyhoví protižalobě žalovaných.

3. Žalobce se k odvolání vyjádřil tak, že odvolání je nedůvodné, když žalovaní netvrdí a ani nedokládají žádný z odvolacích důvodů. Odvolání žalovaných se omezuje na neustále nepodložené stěžování si na vše, co se událo v řízení před ním, žalovaní účelově překrucují tvrzení a důkazy. Žalovaní se takovým způsobem chovali již v průběhu řízení u soudu prvého stupně, kdy podávali neopodstatněná podání a námitku podjatosti vůči soudci, kdy tato byla vyřízena odvolacím soudem tak, že soudce nebyl z projednávání a rozhodování věci vyloučen. Žalobce poukazuje na skutečnost, že odkazy žalovaných na nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 2881/24 z 3. 9. 2025 jsou nepřiléhavé, soud provedl rozsáhlé a důkladné dokazování, skutkový základ a právní hodnocení představují jako celek logickou souvislost, která jednoznačně plyne z celého rozsudku soudu prvého stupně, který obsahuje důkladné odůvodnění. Žalobce souhlasí se závěry a hodnocení provedeným v rozsudku soudu prvého stupně, soud rozhodl na základě provedených důkazů, důkladně a správně zjistil skutkový stav a provedl správné právní hodnocení. Žalobce prokázal svá tvrzení a tato podložil relevantními důkazy.

4. Po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno včas a osobou k tomuto úkonu oprávněnou, přezkoumal krajský soud napadený rozsudek v rozsahu podaného odvolání, tj. ve výrocích I., III., IV. a V., jakož i řízení, které vydání tohoto rozhodnutí předcházelo (§ 206, § 212 a § 212a o. s. ř.) a po provedení odvolacího řízení dospívá k závěru, že odvolání je převážně nedůvodné.

5. Skutková zjištění a skutkové závěry, která okresní soud přijal na základě provedeného dokazování, považuje krajský soud za správné a tyto přebírá. Okresní soud se řádně vypořádal se všemi provedenými důkazy, postup okresního soudu při hodnocení důkazů odpovídá ustanovení § 132 o. s. ř.

6. Okresní soud se též vypořádal s výpověďmi žalovaných, kdy tyto hodnotil jako nepravdivé, přičemž odůvodnění tohoto postupu považuje krajský soud za dostatečné a je v podstatě možno odkázat na obsáhlé odůvodnění okresního soudu (bod 43-47). Jestliže soud z výpovědí žalovaných nečiní skutková zjištění, není třeba výpovědi do odůvodnění opisovat.

7. Okresní soud správně vedl dokazování ke stavu bytu v době jeho předání žalovaným a následně ke stavu bytu v době jeho předání žalovanými žalobci, kdy provedl odpovídající dokazování a důkazy k těmto skutečnostem provedené řádně vyhodnotil. Okresní soud se opírá zejména o výpověď žalobce, svědkyně , Anonymizováno, , , jméno FO, a dalších svědků, stejně tak o fotografie bytu, kdy konkrétní stav bytu je popsán v bodě 54 a 55. odůvodnění, včetně konstatování, že byt byl vymalován naposledy v létě 2022. Skutková zjištění o stavu bytu je možno považovat za správná a mohou být podkladem pro rozhodnutí.

8. Okresní soud též odůvodnil, proč nečinil skutková zjištění z dalších provedených důkazů a za správné je možno považovat i to, proč okresní soud neprovedl další dokazování. Lze konstatovat, že dokazování před okresním soudem bylo značně rozsáhlé a důkladné, přičemž rozsah provedeného dokazování považuje krajský soud pro účely rozhodnutí za dostačující.

9. Za správné je možno považovat i právní závěry okresního soudu ve vztahu k podané žalobě, tak i vzájemnému návrhu. Okresní soud správně uzavřel, že mezi účastníky byla uzavřena 22. 12. 2022 smlouva o nájmu bytu dle § 2235 a následující o. z., na základě níž žalovaní byt užívali, dodatkem ze dne 30. 11. 2023 byl prodloužen nájem do 30. 11. 2024, dohodou byl nájem ukončen ke dni 20. 5. 2024.

10. Žalobce se podanou žalobou domáhá náhrady škody způsobené na bytě a jeho zařízení, kterou žalovaní za dobu užívání měli způsobit. Okresní soud se s ohledem na ustanovení § 2293 odst. 1 o. z. správně zabýval primárně stavem bytu a movitých věcí v době převzetí nájemci na počátku nájmu a stavem v době jeho odevzdání pronajímateli při skončení nájmu. Podle uvedeného ustanovení nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Okresní soud správně uvádí, že žalobce musí tvrdit a prokázat, v jakém stavu byt a zařízení žalovaným předával. Soud správně konstatuje, že byt byl vymalovaný (naposledy v létě 2022), vyčištěný a bez závad, vyjma posunuté lamely na podlaze kuchyně, byl zařízený věcmi použitými, ale plně funkčními a v dobrém stavu. Stav v době jeho předání žalobci okresní soud pak na základě dokazování hodnotí jako zaplísněný s vybavením poškozený korozí a plísní, přičemž tento stav byla takového charakteru, že byt nebylo možno ihned dále pronajímat. Jako skutečnost, která měla vliv na změnu stavu bytu a jeho zařízení, hodnotí zejména plíseň a vlhkost v bytě.

11. Ze shora uvedeného je zřejmé, že žalovaní porušili svou zákonnou povinnost ve smyslu § 2293 odst. 1 o. z. a odpovídají za škodu tím vzniklou, tedy za škodu na bytě a movitých věcech, pokud nebyly ve stavu, v jakém je převzali, s přihlédnutím k běžnému opotřebení, přičemž škoda je ve zjevné příčinné souvislosti s porušením povinnosti. K náhradě škodu jsou žalovaní povinni pro porušení této zákonné povinnosti dle § 2910 o. z., kdy se vychází z presumovaného zavinění (§ 2911 o. z.). Žalovaní pak neuvedli, resp. neprokázali v řízení žádné skutečnosti, na základě kterých by se vyvinili.

12. Žalovaní popírali, že by škodu způsobili s tím, že řádně větrali, pořídili si sušičku, plíseň se začala v bytě vyskytovat až na konci roku 2023. Žalovaní v řízení před okresním soudem pouze obecně uváděli, že se jedná o jev, respektive následek, který stěží aktivně svým jednáním může někdo způsobit, ale spíše se jedná o kombinaci určitých vlastností předmětu (vlhnoucí zdi jsou v naprosté většině důsledkem vadné stavební hydroizolace) a plynutím času (přirozená , rodné přijmení, materiálu = běžné opotřebení, koroze, stárnutí malby) – viz vyjádření ze dne 9. 6. 2025. Žalovaní tedy před okresním soudem pouze takto obecně uváděli možné důvody vzniku plísně a vlhkosti, žádná konkrétní tvrzení o příčině nemající souvislost s užíváním, resp. způsobem užívání daného bytu neuvedli (toliko jako možnost označili práce na střeše, což bylo však vyvráceno zprávou společenství vlastníků jednotek), nenavrhli ani žádné důkazy k prokázání se způsobem užíváním bytu nesouvisející příčiny vlhkosti a plísní. Jestliže tedy okresní soud uzavřel, že nebyla prokázána žádná vnější událost, která by způsobila vznik škody a která by vedla k závěru, že není příčinná souvislost mezi porušením povinnosti žalovaných a vzniklou škodou, pak je nutno s takovým závěrem souhlasit. Za takové situace je pak třeba dospět k závěru, že žalovaní porušili svou povinnost vyplývající z § 2293 odst. 1 o. z. a jsou povinni k náhradě škody, která je s tímto porušením v příčinné souvislosti, když zde není jiná příčina, která by vedla ke vzniku škody a která by přerušila příčinnou souvislost mezi porušením povinnosti žalovaných a vzniklou škodou.

13. Ve vztahu ke škodě a její výši krajský soud souhlasí s okresním soudem, který se zabýval výší škody na jednotlivých věcech, přičemž jednotlivé položky škody na vybavení bytu rekapituluje v bodě 85. odůvodnění. Výši škody okresní soud stanovil na základě provedených důkazů, zejména inzerce či dokladů o nákupu, kdy s ohledem na výši škody a nepřiměřené náklady na dokazování znaleckým posudkem lze tento postup okresního soudu akceptovat (srov. rozhodnutí NS ČR ze dne 26. 8. 2025, sp. zn. 33 Cdo 2234/2024). S okresním soudem nelze souhlasit toliko v tom, pokud stanovil výši škody na garnýžích a záclonách, která byla prokázána v částce 2.070 Kč (doklady o nákupu). Celková škoda na vybavení tak činí nikoli částku 18.300 Kč, ale částku 16.830 Kč. S okresním soudem pak lze souhlasit v tom, pokud dospěl k závěru, že v důsledku stavu bytu vznikla žalobci škoda spočívající v nemožnosti pronajímat ihned byt, kdy ztráta na nájemném činí 12.194 Kč.

14. Žalobce požadoval také náhradu škody na podlaze ve výši 47.040 Kč a škodu na omítkách ve výši 16.743 Kč. Zde okresní soud vycházel z nákladů, které si vyžádala oprava věci. Podlahu i omítky je třeba považovat za součást bytu (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 25. 4. 2018, sp. zn. 33 Cdo 579/2017). Ve smyslu § 2951 odst. 1 o. z. se škoda nahrazuje uvedením do předešlého stavu. Není-li to dobře možné nebo žádá-li to poškozený, hradí se škoda v penězích. Žalobce žádá náhradu škody v penězích, kdy má právo na náhradu nákladů vynaložených na obnovení funkčnosti věci, hradí se pouze účelné náklady, bez kterých by nebylo možné uvedení věci v původní stav tak, aby mohla znovu plnit původní funkci (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 7. 2025, sp. zn. 25 Cdo 2601/2024). Ve smyslu shora uvedeného okresní soud posuzoval výši škody. Náklady na výměnu podlahy a opravu výmalby lze považovat za účelné náklady na obnovení funkčnosti věci a uvedení v původní stav tak, aby mohla plnit svou funkci. Byla vyměněna funkční podlaha v nezbytném rozsahu za podlahu novou, tyto náklady lze považovat za účelně vynaložené na obnovení funkčnosti věci. Nebylo možné s ohledem na rozsah poškození vyměňovat toliko nějaké části podlahy, jestliže byla tzv. zprohýbaná, respektive zvednutá. Výši vynaložených nákladů je třeba považovat za obvyklou, což potvrdili ostatně i slyšení svědci (, Anonymizováno, , , Anonymizováno, ). Byl použit materiál střední cenové kategorie, tedy nijak nadstandardní úprava. Nelze tak dovozovat, že by škoda měla být nižší, protože došlo k jakémusi zhodnocení věci. Okresní soud tak stanovil výši škody správně ve částce nákladů na zhotovení podlahy a opravu omítek, což odpovídá ustanovení § 2951 odst. 1 o. z.

15. Okresní soud tak dospěl správně k závěru, že požadavek žalobce na zaplacení náhrady škody je důvodný, když výši stanovenou okresním soudem je nutno toliko snížit o částku 1.430 Kč, což odpovídá rozdílu mezi požadovanou částkou na garnýžích a záclonách ve výši 3.500 Kč a škodou ve výši 2.070 Kč, která byla v řízení prokázána. Celkem tak výše škody po zápočtu přeplatku nájemného a jistoty (způsobem, jak uvádí okresní soud) činí částku 61.952,33 Kč.

16. Krajský soud se s okresním soudem ztotožňuje též v posouzení kompenzační námitky žalovaných ve výši 25.400 Kč v tom, že k započtení nedošlo. Žalovaní namítali k započtení smluvní pokutu za prodlení s vyúčtováním za část roku 2022. Požadavek na smluvní pokutu okresní soud vyhodnotil ve svém rozhodnutí z tam uvedených důvodů jako rozporný s dohodou účastníků i dobrými mravy s tím, že nemohlo dojít k účinnému započtení. Zde krajský soud konstatuje, že požadavek na smluvní pokutu lze hodnotit z důvodů uvedených okresním soudem též jako zneužití práva dle § 8 o. z. a taková pohledávka nemůže být účinně započtena dle § 1987 odst. 1 o. z. Jestliže soud spatřuje nedůvodnost námitky započtení v rozporu s dobrými mravy, resp. zneužití práva, pak již není rozhodné, zda byla k dohodě, že není třeba vyúčtovat, třeba písemná forma dle § 1 odst. 4 z. č. 67/2013 Sb., resp. § 2237 o. z. Současně je třeba uvést, že s ohledem na výši zálohy, která měla být vyúčtována, a další okolnosti, které bere okresní soud v úvahu, jsou zde též důvody pro moderaci požadované smluvní pokuty dle § 2051 o. z. na nulovou částku, když z obsahu spisu nevyplývá, že by žalovaným z porušení povinnosti vznikla škoda a význam povinnosti, kterou žalovaní ústně ani nepožadovali splnit, je nepochybně pro žalované zanedbatelný.

17. Krajský soud se pak ztotožňuje s okresním soudem i v tom, pokud posoudil vzájemný návrh žalovaných jako nedůvodný, vyjma částky 800 Kč. Ve vztahu ke smluvní pokutě krajský soud akceptuje závěry okresního soudu, že bylo žalovaným doručeno vyúčtování, které žalovaní nijak nereklamovali dle § 8 odst. 2 z. č. 67/2013 Sb. ve lhůtě 30 dnů, což má za následek nastoupení fikce, že vyúčtování je řádné (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 12. 2024, sp. zn. 26 Cdo 2198/2024). Vyúčtování ze dne 16. 5. 2024 zaslané žalovaným přitom je třeba považovat za vyúčtování, jeho obsah takový závěr umožňuje, bylo zjevně úmyslem žalobce vyúčtovat služby a toto bylo žalovaným nutně známo (§ 556 o. z.), z přílohy vyplynula i částka. Námitky žalovaných vznášené v průběhu řízení proti vyúčtování tak nemohou být důvodné. Jestliže žalobce uvedené vyúčtování doručil žalovaným 16. 5. 2024, vzniklo právo na smluvní pokutu dle § 13 z. č. 67/2013 Sb. za 16 dnů prodlení. V tomto rozsahu okresní soud správně vzájemnému návrhu vyhověl. Ve zbývající části okresní soud správně požadavek na smluvní pokutu uplatněný vzájemným návrhem zamítl.

18. K odvolací argumentaci žalovaných je možno uvést, že tato není důvodná. Žalovaní zpochybňují především hodnocení důkazů okresním soudem, přinášejí svou verzi hodnocení důkazů, kdy některé důkazy hodnotí oproti okresnímu soudu jako nevěrohodné a jako věrohodné hodnotí ty důkazy, které označili žalovaní, zejména účastnickou výpověď žalovaných. Žalovaní talk nabízí soudu toliko svou verzi hodnocení důkazů, která však nemůže zpochybnit závěry okresního soudu. Okresní soud důkazy řádně vyhodnotil v souladu s ustanovením § 132 o. s. ř. Jestliže okresní soud neuvěřil výpovědím žalovaných proto, že tyto jsou v rozporu s jinými provedenými důkazy, pak nelze okresnímu soudu v tomto směru ničeho vytknout. Okresnímu soudu nelze vytknout ani to, že vzal za prokázané skutečnosti zjištěné z výpovědi manželky žalobce svědkyně , Anonymizováno, , když její výpověď nelze považovat , právnická osoba, za nevěrohodnou. Tato vypovídala v řízení v postavení svědka po poučení o následcích nepravdivé svědecké výpovědi. Okresní soud tuto výpověď hodnotil ve spojení s dalšími důkazy, zejména výpovědí svědkyně , jméno FO, , předloženými fotografiemi i výpovědí žalobce a dalších svědků. Skutková zjištění, respektive skutkové závěry, které okresní soud přijal, nejsou nikterak nelogické či vyloučené. Jestliže žalovaní popírají, že mohlo za doby jejich užívání vzniknout poškození věcí, pak soud považuje tento závěr okresního soudu za podložený dokazováním. Je zjevný stav věcí v době předání bytu žalovaným a v době předání bytu žalobci, tedy poškození uvedených věcí muselo nutně vzniknout v době jejich užívání žalovanými. Okresní soud dále neprokazoval, jak často žalovaní větrali (lze poznamenat, že důležité je též dostatečně topit), neb rozhodný je stav bytu a zařízení z hlediska ustanovení § 2293 odst. 1 o. z. Vyslýchat další žalovanými navržené svědky, jak vnímali v blíže neurčené době užívání bytu žalovanými a zda měli žalovaní otevřené okno, je tak nadbytečné. Žalovaní sice tvrdí, že není možné, aby k poškození věcí za podmínek jimi užívaného bytu došlo, je však zjevné, že v době předání bytu žalobci věci poškozené byly, jak bylo provedeným dokazováním zjištěno. V době užívání bytu žalovanými se v bytě zjevně vyskytovaly ve značném rozsahu plísně na zdech i zařízení bytu, které se nutně podepsaly na těchto věcech.

19. Nelze se ztotožnit ani s námitkou, že žalobce nesplnil v řízení své procesní povinnosti. Žalobce splnil svou povinnost tvrzení i důkazní ke stavu bytu a na základě takto prokázaných tvrzení mohl okresní soud o žalobě rozhodnout. Že by okresní soud stranil žalobci, respektive že by soudkyně byla podjatá, ze spisu nevyplývá a odvolací důvod dle § 205 odst. 2 písm. a) o. s. ř. dán není. Sama skutečnost, že soudkyně žalobě vyhověla, ji podjatou nečiní. Není pak pravdou, že by se okresní soud řádně věcí nezabýval, respektive nevypořádal se s provedenými důkazy, respektive s argumentací žalovaných. Naopak je nutno konstatovat, že okresní soud provedl velmi rozsáhlé dokazování a zabýval se důkladně všemi okolnostmi projednávané věci, důkazy vyhodnotil v souladu s § 132 o. s. ř. a rozhodnutí je zcela přezkoumatelné.

20. Jestliže žalovaní namítají, že okresní soud nemohl učinit závěr, že škoda vznikla z důvodu nevětrání a neúklidu, pak tento závěr okresní soud sice činí, ale rozhodný je z hlediska ustanovení § 2293 odst. 1 o. z. stav věci v době předání bytu. Rozhodné je poškození věcí při skončení užívání, která nepochybně prokázáno bylo. Okresní soud tedy nemusel z vlastní iniciativy dále zjišťovat, jak konkrétně došlo k poškození věcí v době užívání věcí žalovanými. Žalovaní konkrétní verzi, že by poškození věci bylo způsobeno nějakými vlivy nesouvisejícími s užíváním, resp. způsobem užíváním věcí, netvrdili a neprokázali (hypotéza o pracích na střeše byla vyvrácena).

21. Krajský soud má rovněž za to, že okresní soud správně vyhodnotil i dokazování fotografiemi. Okresní soud bere v úvahu, že ne všechny fotografie byly pořízeny v den převzetí bytu, sám v rozsudku uvádí, že některé byly pořízeny i po převzetí bytu žalobcem. Vylepšení fotografie je pro účely inzerce možné, nijak to však nemění nic na tom, že se jedná stále o fotografii bytu, která byla zhodnocena ve spojení s dalšími důkazy. Z fotografií vyplývá poškození věci i masivní výskyt plísně.

22. K námitce, že byt nebyl nově vymalovaný, je možno uvést, že okresní soud zjistil, že naposledy byl vymalován v létě 2022, tato skutečnost byla prokázána provedeným dokazováním. Jestliže žalovaní namítají, že soud ignoroval ustanovení § 2264 o. z., pak ze spisu nevyplývá, že by žalovaní takovýmto způsobem oznámili existující vadu bytu, kterou je třeba odstranit. K vlhkosti a zaplísnění bytu došlo dle žalovaných především v době mezi koncem roku 2023 a předáním bytu žalobci. Na konci roku 2023 měla dle tvrzení žalovaných plíseň teprve vznikat. Nelze tedy dospět k závěru, že by žalobce v tomto období měl odstraňovat nějakou vadu, kterou by žalovaní nezpůsobili a kterou by byl povinen odstraňovat žalobce. S jistou prevencí proti počínající plísni je nutno vždy, zejména v zimním období, počítat. Jestliže žalovaní polemizují s výpověďmi svědků Vaculíka a Machaly, že tito nemohli byt svědčit o stavu bytu při jeho předání žalovaným, tak okresní soud nestaví své závěry o předání bytu žalovaným na výpovědi svědka Vaculíka, respektive svědka Machaly. Ze skutečností jimi popisovaných bylo však nepochybně možno ve spojení s jinými důkazy usuzovat na stav bytu v době jeho předání žalobci.

23. Žalovaní pak netvrdili žádnou konkrétní skutečnost nesouvisející se způsobem užívání, která způsobila plíseň v bytě, respektive vlhkost. SVJ nepotvrdilo žádné práce, které by mohly být příčinou vlhkosti či plísní, jiní nájemci plísně neměli v bytě (žalovaní v průběhu odvolacího jednání též výslovně uvedli, že netvrdili, že by vlhkost měla souviset s rekonstrukcí střechy). Žalovaní pak ani netvrdili, že by byl byt vlhký ještě před tím, než se do bytu nastěhovali, respektive že by s vlhkostí měli problémy následní nájemci, což výslovně potvrdili v závěrečném návrhu u odvolacího jednání.

24. Sama skutečnost, že nebyl podepsán předávací protokol o předání bytu žalobci, neznamená, že by žaloba nebyla důvodná, respektive že by nebylo možno prokázat stav v době předání. Okresní soud ostatně své závěry o stavu bytu neopírá o předávací protokol, respektive ani netvrdí, že by byl podepsán předávací protokol při převzetí bytu žalobcem.

25. Krajský soud má rovněž za to, že mezi účastníky nebyla uzavřena dohoda, která by vylučovala požadavek žalobce na náhradu škody. Jestliže žalobce připouštěl, že se na něčem účastníci dohodli, tak to bylo předběžně a obecně, že se budou žalovaní nějak podílet na nákladech, ke konkrétní dohodě kvůli neshodě na výši nákladů však zjevně nedošlo (žalobce ve výpovědi uvedl, že žalovaní s ničím nesouhlasili a vše jim připadlo drahé, takže museli opravy provést sami, svědkyně , jméno FO, v poukazovaném prohlášení toliko uvádí, že „bylo dohodnuto, že se domluví na opravě bytu a spolufinancování opravy“, nikoli, že by se konkrétně domluvili). Nebyla tak uzavřena konkrétní dohoda, kterou by bylo možno považovat například za narovnání nároků z náhrady škody ve smyslu § 1903 o. z. Okresní soud sám činí závěr, že žalovaní se odmítli na uvedení bytu do předešlého stavu podílet, resp. se na tom účastníci nedohodli (bod 85 odůvodnění). Jestliže žalovaní tvrdí, že se dohodli, že byt vymalují a po výmalbě ještě znovu uklidí, tak toto neučinili. Dohodou o výmalbě by bez dalšího ostatně ani nemohl být komplexně vyřešen uplatněný nárok na náhradu škody, jak žalovaní uvádějí, neboť vznikly škody na dalších věcech.

26. Krajský soud pak považuje za věrohodné výpovědi svědkyně , Anonymizováno, a , jméno FO, , obě jsou očitými svědkyněmi. Výpověď svědkyně , jméno FO, nelze považovat za nevěrohodnou jen proto, že byla realitní makléřkou, která zprostředkovávala pronájem bytu. Jestliže vypověděla, že si některé skutečnosti pamatuje a jiné nepamatuje, není to důvodem nevěrohodnosti výpovědi. Svědkyně jasně vypověděla, že při předání bytu žalobci byla v bytě plíseň a vlhkost, popsala i jejich výskyt v rozsahu, který si vybavila. Není pak pravdou, že by soud založil rozhodnutí na pouhém dojmu této svědkyně, jeho rozhodnutí se opírá o komplex provedených důkazů. Ani z audiozáznamu o jednání nelze dovozovat skutečnosti, které by měly něco na hodnocení důkazu, jak je provedl okresní soud, něčeho měnit.

27. Nelze souhlasit ani s námitkami proti stanovení výše škody na věcech. Krajský soud akceptuje stanovení výše škody okresním soudem, který nutně vycházel z cen věcí použitých dle stavu, v jakém měly věci být s přihlédnutím k obvyklému opotřebení, když byl byt předáván žalovanými žalobci. Lze akceptovat i závěr, že s ohledem na popsaná poškození tyto věci byly již nepoužitelné a výše škody odpovídá obvyklé ceně věcí.

28. Okresní soud též řádně zdůvodnil, proč dospěl k závěru, že vyhozen měl být dle dohody účastníků toliko gauč a proč tedy u ostatních položek přiznal náhradu škody. V tomto směru nemá krajský soud důvod na závěrech okresního soudu cokoliv měnit.

29. Jestliže žalovaní poukazují na ochranu nájemce jako slabší strany, pak tato ochrana neznamená, že by nájemci neodpovídali za poškození bytu, pokud si nepočínají v souladu s ustanovením § 2293 odst. 1 o. z.

30. Krajský soud pak nepovažuje za důvodné ani námitky žalovaných vůči hodnocení důkazů nájemní smlouvou. Rozhodnutí okresního soudu o povinnosti k náhradě škody není primárně založeno na výkladu jednotlivých ustanoveních nájemní smlouvy, ale především na ustanovení § 2293 odst. 1 o. z., které nebylo mezi účastníky modifikováno dohodou. Žalovaní mohli sami odstranit škody před tím, než byt odevzdali. Po jejich odevzdání se možnost uvedení v předešlý stav řídí ustanovením § 2951 odst. 1 o. z.

31. Okresnímu soudu nelze ani vytýkat, že by snad jednostranně stranil důkazům strany žalobce a paušálně odmítal důkazy strany žalované. Okresní soud zdůvodnil své závěry, proč výpovědím svědků uvěřil a výpovědím žalovaných neuvěřil. Není to ostatně zvláštní situace, neboť jestliže dospěl okresní soud k závěru, že jsou prokázána tvrzení žalobce, pak nutně, pokud jsou s nimi v rozporu, musel neuvěřit verzi strany žalované.

32. Žalovaní v odvolání namítají, že vlhnutí zdiva mohlo být způsobeno některými okolnostmi, například stavebně konstrukční vadou v bytě, konkrétní příčinu však před okresním soudem netvrdili ani neprokazovali. Okresní soud tedy s ohledem na absenci relevantních tvrzení neměl důvod žalované vyzývat v tomto směru k doplnění důkazů.

33. Že by se snad žalobce a jeho manželka chtěli žalovaným pomstít za to, že ukončili nájem, je toliko konstrukce žalovaných, která není podložena důkazy.

34. Jestliže žalovaní polemizují s tím, jak okresní soud hodnotil kompenzační námitku, pak se jedná o polemiku se závěry okresního soudu, které však krajský soud považuje za správné v tom rozsahu, že k započtení dojít nemohlo.

35. Další důkazy označené v odvolacím řízení krajský soud neprováděl, neb jsou nadbytečné, resp. v odvolacím řízení nepřípustné. Nebylo třeba provádět dokazován navržené žalobcem k tomu, že žalobci ušel nájem, že byt dále pronajímá, když nemožnost pronajímat a z tohoto plynoucí vznik škody dovodil již okresní soud. Smlouvy uzavřené před rozhodnutím okresního soudu jsou současně navrženy v rozporu s principem neúplné apelace (§ 205a o. s. ř.). Výslechy svědků k tomu, že nyní se v bytě plíseň nenachází, jsou nadbytečné, neb soud dospěl k závěru o povinnosti žalovaných k náhradě škody a dokazovat dále k současnému stavu bytu není důvod. Soud dospěl k závěru o povinnosti žalovaných nahradit škodu na základě § 2293 odst. 1 o. z., kde je rozhodující zjištěný stav věcí, není třeba proto provádět ani znalecký posudek na zjištění příčiny vlhkosti (tehdejší) v bytě navržený žalobcem za situace, kdy konkrétní příčina vlhkosti nesouvisející s užíváním nebyla ani tvrzena, v tomto směru by však případně tížilo důkazní břemeno žalované, nikoli žalobce. Okresní soud rovněž dospěl k závěru o prokázání výše škody na věcech na základě jiných důkazů, není tak třeba provádět ani znalecký posudek na zjištění ceny věcí.

36. Okresní soud tak rozhodl správně v rozsahu, v němž uložil žalovaným zaplatit žalobci částku 61.952,33 Kč s úrokem z prodlení a rozhodl též správně ve výroku III., kdy zamítl vzájemný návrh, krajský soud proto v tomto rozsahu rozsudek okresního soudu potvrdil (§ 219 o. s. ř.).

37. Krajský soud změnil rozsudek okresního soudu v té části, pokud bylo požadováno zaplacení částky 1.430 Kč tak, že žalobu v této části spolu s požadovaným úrokem z prodlení zamítl (§ 220 o. s. ř.).

38. Vzhledem ke změně rozsudku okresního soudu bylo třeba nově rozhodnout o nákladech řízení dle § 224 odst. 2 o. s. ř.

39. O nákladech řízení před soudem prvého stupně bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 2 o. s. ř., když žalobce měl převážný úspěch a má právo na náhradu nákladů řízení. Výši nákladů řízení stanovil okresní soud správně částkou 151.728 Kč, kdy ohledně specifikace této částky lze odkázat na rozhodnutí okresního soudu. Žalobce měl úspěch v rozsahu 98.3 % (128.323,78 Kč) neúspěch v rozsahu 1,7 % (2.230 Kč) a náleží mu poměrná část v rozsahu 96,6 %, což činí částku 146.569 Kč.

40. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 2 o. s. ř., když žalobce měl v odvolacím řízení částečný úspěch v rozsahu 98,9 % (128.323,78 Kč), neúspěch 1,1 % (1.430 Kč) a má právo na náhradu nákladů řízení v rozsahu 98,9 %. Náhrada sestává z odměny dle § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb. dva úkony právní služby po 6.300 Kč (účast na jednání dne 26. 5. 2026, vyjádření ze dne 16. 4. 2026), poloviční úkon po 3.150 Kč účast na vyhlášení dne 2. 6. 2026, 3x režijní paušál po 450 Kč, promeškaný čas na cestě 4 půlhodiny po 150 Kč, cestovné na cestě , adresa, a zpět ve výši 1.005 Kč, k tomu DPH 21 %, celkem náklady činí 22.633 Kč, z toho 98,9 % činí 22.384 Kč.