20 C 301/2024

Plný text

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudkyní Mgr. Ludmilou Papicovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce . Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta pro náhradu škody - majetek I. Žalovaní 1) a 2) jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně částku 63 382,33 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 63 382,33 Kč od 7. 8. 2024 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným 1) a 2) k ruce společné a nerozdílné částku 800 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 800 Kč od 10. 3. 2025 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.III. Vzájemný návrh, aby žalobce byl povinen zaplatit žalovaným 1) a 2) k ruce společné a nerozdílné částku 66 371,45 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 36 103,45 Kč od 15. 6. 2024 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 568 Kč od 15. 5. 2023 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 14 400 Kč od 10. 3. 2025 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 4 600 Kč od 8. 6. 2025 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 11,5 % ročně z částky 4 600 Kč od 9. 9. 2025 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 11,5 % ročně z částky 6 100 Kč od 11. 1. 2026 do zaplacení, se zamítá.IV. Žalovaní 1) a 2) jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení částku 151 728 Kč k rukám právní zástupkyně žalobce, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.V. V řízení o vzájemném návrhu jsou žalovaní 1) a 2) povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení částku 0 Kč k rukám právní zástupkyně žalobce, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.VI. Žalovaní 1) a 2) jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně soudní poplatek za rozšíření vzájemného návrhu ve výši 305 Kč na účet č. , č. účtu, , variabilní symbol , var. symbol, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. Nebude-li soudní poplatek ve stanovené lhůtě uhrazen, bude jeho zaplacení vymáháno celním úřadem.

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 9. 12. 2024 domáhal po žalovaných zaplacení částky 63 382,33 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že mezi žalobcem, jakožto pronajímatelem na straně jedné, a žalovanými, jakožto nájemci na straně druhé, byla dne 22. 12. 2022 uzavřena smlouva o nájmu bytu (dále jen „nájemní smlouva“), jejímž předmětem byl nájem bytové jednotky č. , Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , nacházející se na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , st. , Anonymizováno, , st. , Anonymizováno, , st. , Anonymizováno, , jak je vše zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, , , Anonymizováno, u , právnická osoba, pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, . Nájemné bylo dle č. , hodnota, bodu 2.1. nájemní smlouvy ujednáno ve výši 9 000 Kč měsíčně a dále zálohy za služby ve výši 2 500 Kč. Nájem byl uzavřen na dobu určitou, a to od 22. 12. 2022 do 30. 11. 2023. Dne 30. 11. 2023 byl mezi stranami uzavřen dodatek k této nájemní smlouvě, na základě kterého došlo k prodloužení nájemní doby o další rok, tedy do 30. 11. 2024, když ostatní ujednání nájemní smlouvy zůstala nedotčena.

2. Dne 27. 4. 2024 byla žalovanými žalobci předložena listina, kterou je dle jejího obsahu možné posoudit jako výpověď z nájmu, kde žalovaný , Jméno žalované A, prohlašuje, že „dává výpověď z nájmu dohodou k datu 30. 4. 2024“. K tomuto je nutné konstatovat, že tato listina absolutně nesplňuje zákonné náležitosti a nebyla učiněna na základě jakéhokoliv zákonného či smluvního důvodu. Jelikož měl žalobce zájem na zachování dobrých vztahů, rozhodl se vyhovět požadavku žalovaných a nájemní vztah předčasně ukončit. Žalovaní předmětný byt užívali až do 20. 5. 2024, když tohoto dne mělo dojít zároveň k předání bytu. U předání bytu (jak při započetí, tak při ukončení nájmu) byla přítomna realitní makléřka , jméno FO, , z realitní kanceláře , Anonymizováno, . Byt byl při předání v katastrofickém stavu a již na první pohled bylo zřejmé, že došlo ke značnému poškození předmětu nájmu. Žalovaní odmítli podepsat předávací protokol a přislíbili žalobci, že se budou podílet na opravě bytu a tuto opravu spolufinancovat. Ze strany žalovaných byla při podpisu nájemní smlouvy uhrazena jistota ve výši 20 000 Kč sloužící k zajištění závazku řádně byt vyklidit a předat pronajímateli a závazku byt a jeho vybavení řádně udržovat a uhradit škody způsobené v bytu či jeho vybavení. Dále byla ze strany žalovaných uhrazena částka ve výší 11 500 Kč jako nájemné za měsíc květen 2024 a dále částka ve výši 9 000 Kč jako nájemné za měsíc červen 2024. Žalobce byl ze strany právního zástupce žalovaných dne 30. 5. 2024 osloven prostřednictvím e-mailové zprávy, která nebyla koncipována jakožto předžalobní výzva, ve které vyčíslil nárok žalovaných na úhradu částky ve výši 64 495,28 Kč a přednesl návrh smírného řešení, které bylo však pro žalobce zcela neakceptovatelné, neboť nároky žalovaných ani částečně neuznává. Byt byl žalobcem předán do užívání žalovaným dne 22. 12. 2022 ve velmi dobrém stavu (vyčištěný a vymalovaný) a nevykazoval žádné vady. Stav bytu při započetí nájmu je zaznamenán na fotografiích, pořízených realitní kanceláří. V důsledku jednání žalovaných vznikla žalobci na předmětu nájmu (bytu a jeho vybavení) škoda, která spočívá především v poškození radiátorů, světel, stojací lampy, šatní skříně, nočních stolků, botníku, žaluzií, topného žebříku, garnýží a záclon, plovoucí podlaze, omítek. Z čl. 4 bodu 4.2. a 4.3. nájemní smlouvy plyne povinnost nájemce byt předat při ukončení nájmu ve stavu v jakém jej převzal s přihlédnutím k běžnému opotřebení a dále povinnost provést komplexní úklid celého bytu. V případě nesplnění těchto povinností je pronajímatel oprávněn zajistit úklid prostřednictvím třetích osob a náklady s tím spojené uplatnit vůči nájemci, resp. tuto částku jednostranně započíst proti složené jistotě. Jelikož žalovaní odmítli úklid bytu provést a také odmítli opravu bytu jakkoliv financovat, došlo ze strany žalobce k úklidu svépomocí. Za čistící prostředky vynaložil žalobce celkem částku 2 186,83 Kč. Výmalba a oprava zničených omítek byla provedena prostřednictvím třetí osoby, na základě čehož byl žalobci vystaven daňový doklad č. , Anonymizováno, na částku 16 743 Kč ze dne 15. 6. 2024, za vyspravení a výmalbu omítek. Jelikož došlo k poškození plovoucí podlahy na několika místech a plovoucí podlaha nebyla jednotná v celém bytě, muselo dojít ke kompletní výměně celé podlahy. Na základě tohoto byl žalobci vystaven daňový doklad č. , hodnota, -, Anonymizováno, ve výši 47 040 Kč ze dne 17. 6. 2024, za pokládku podlahy. Škodu, která byla žalovanými způsobena na předmětu nájmu (byt a jeho vybavení), vyčísluje žalobce takto:radiátory zničené korozí – cena za vybroušení a lak 4 x 500 Kč/kus = 2 000 Kč,zničená světla korozí v koupelně – 2 x 300 Kč/kus = 600 Kč,zničená stojatá lampa korozí v obývacím pokoji - 1 200 Kč,zničená šatní skříň – 2 500 Kč,zničeně noční stolky savem a plísní 2 x 800 Kč/kus = 1 600 Kč,odcizený botník – 2 400 Kč,zničené žaluzie v obývacím pokoji – 500 Kč,zničená pračka korozí a plísní – 3 000 Kč,zničený topný žebřík korozí – 1 000 Kč,zničená garnýž a záclony – 3 500 Kč,dále jen jako „škoda způsobená na vybavení předmětu nájmu“ celkem ve výši 18 300 Kč,zničená podlaha – 47 040 Kč,zničená omítka špínou a plísní - 16 743 Kč,čistící prostředky – 2 186,83 Kč, skládající se z 665,20 Kč + 708,10 Kč + 184,80 Kč (doklady o nákupu čistících prostředků , Anonymizováno, ), 202,73 Kč (doklad o nákupu , jméno FO, a , jméno FO, , právnická osoba, .), 426 Kč (doklad o nákupu , jméno FO, -, Anonymizováno, , jméno FO, ).Vzhledem k tomu, že žalovanými došlo ke způsobení škody na předmětu nájmu a tento nebyl po dobu od 20. 5. 2024 minimálně do konce měsíce června 2024 (ne-li déle) z důvodu způsobené škody možné dále pronajímat, vznikl žalobci nárok požadovat za tuto dobu náhradu škody ve formě ušlého nájemného, která činí za část měsíce května (11 dní) celkem 3 194 Kč a 9 000 Kč za měsíc červen 2024.Co se týče náhrady škody za ušlý zisk, žalobce měl zájem předmětný byt i nadále pronajímat, když žalovaným v rámci zachování dobrých vztahu vyšel vstříc s předčasným ukončením nájemního vztahu, a to dokonce bez jakéhokoliv běhu výpovědní doby. Jelikož žalovaní předmět nájmu do 20. 5. 2024 bezpochybně užívali, náleží žalobci za toto období dle čl. 4 bodu 4.6. nájemní smlouvy a dle § 2295 OZ náhrada ve výši nájemného a úhrada za služby až do doby, kdy nájemce byt skutečně odevzdá. Na základě tohoto tedy náleží žalobci za toto období částka ve výši 7 419 Kč (částka odpovídající 20 dnům užívání předmětu nájmu). Žalovanými uhrazená částka 11 500 Kč představující uhrazené nájemné a služby za měsíc květen 2024 byla žalobcem započtena ve výši 7 419 Kč vůči náhradě nájemného a úhrady za služby až do doby, kdy nájemce byt skutečně odevzdá, dále ve zbývající výši 4 081 Kč byla tato částka započtena na škodu spočívající v plesnivých a špinavých stěnách bytu ve výši 16 743 Kč, na úhradu této škody tak zbývá částka 12 662 Kč, žalovanými uhrazená částka 9 000 Kč představující nájemné za měsíc červen 2024 byla započtena na zbývající část škody spočívající v plesnivých a špinavých stěnách bytu ve výši 12 662 Kč, na úhradu této škody tak zbývá částka 3 662 Kč. Žalovanými uhrazená jistota ve výši 20 000 Kč byla žalobcem započtena na škodu spočívající v poškozené plovoucí podlaze ve výši 47 040 Kč, k úhradě tak zbývá částka 27 040 Kč. Po započtení tak činí celková škoda částku 63 382,33 Kč a skládá se z náhrady škody ve výši 3 194 Kč představující škodu ve formě ušlého zisku (nájemného) za zbylou část měsíce května 2024 (11 dní), z náhrady škody ve výši 9 000 Kč představující škodu ve formě ušlého zisku (nájemného) za měsíc červen 2024, z náhrady škody způsobené na předmětu nájmu celkem ve výši 18 300 Kč, z náhrady škody způsobené zničenou podlahou ve výši 27 040 Kč, z náhrady škody za vyspravení a výmalbu omítek ve výši 3 662 Kč a z náhrady škody za pořízené čistící prostředky 2 186,83 Kč. Započtení bylo učiněno současně s předžalobní výzvou a bylo zasláno žalovaným formou doporučeného dopisu dne 29. 7. 2024 a současně do datové schránky jejich právního zástupce.

3. Žalovaní se k podané žalobě vyjádřili tak, že uplatněný nárok žalobou neuznávají a považují jej za zcela smyšlený, neexistující a hraničící s pokusem o podvod s cílem uvést soud v omyl a neoprávněně se na úkor žalovaných obohatit. Žalovaní potvrzují, že s žalobcem uzavřeli smlouvu na daný byt, potvrzují sjednané nájemné a potvrzují, že ukončili smlouvu k 30. 4. 2024 a že byt žalobci předali 20. 5. 2024. Ostatní tvrzení žalobce žalovaní popírají jako nepravdivá. Je zcela smyšlené tvrzení žalobce, že měl být daný byt v katastrofálním stavu v okamžik, kdy jej žalovaní předávali zpět žalobci. Stejně tak není pravdou, že nebyl byt uklizený. Byt byl ve stejném stavu (rovněž co se týče úklidu) v jakém jej žalovaní od žalobce přebírali. Žalobci tak nemohla žádná škoda ze strany žalovaných vzniknout. Žalovaní jsou běžní zaměstnanci pracující v městě , adresa, u firmy , Anonymizováno, . Řádně a včas si plní veškeré své závazky a jiné občanské povinnosti. Stejně tak tomu bylo v nájemním vztahu s žalobcem, kdy řádně a včas uhradili všechny sjednané platby. Naopak to byl žalobce, který žalovaným neposkytoval vyúčtování uhrazených služeb (jediné řádné vyúčtování předložil až po urgenci) a výsledný přeplatek ani do dnešního dne žalovaným nevrátil. Žalovaní o byt řádně a běžně pečovali a běžně jej užívali. Pokud došlo k jakémukoliv příslibu ohledně jakékoliv opravy nebo jednání s žalobcem, činili tak žalovaní, aby předešli možnému sporu a snažili se najít smírné řešení, ale v žádném případě se nejednalo o jakékoliv uznání toho, že by způsobili jakoukoliv škodu. Žalovaní rozporují, že by porušili jakoukoliv povinnost a pokud by však jakákoliv škoda žalobci jako pronajímateli vznikla, tak žalovaní popírají, že by takovou škodu zavinili a popírají rovněž tvrzenou výši škody. Žalobce nedokládá stav, v jakém byt žalovaným předal ani věci, které žalovaným předal, ani nedokládá vzniklou škodu. Předávací protokol není podepsaný. Nedošlo ani k podpisu přebíracího protokolu. Fotografie založené ve spise ze strany žalobce nejsou nijak označeny v tom smyslu, že není zřejmé, kdo je pořídil, kdy a kde. Není u nich uvedeno, jaké přesně tvrzení žalobce mají dokládat, jakou škodu mají dokládat, v jakém rozsahu atd. atd. Fotografie jsou navíc ve špatném rozlišení, není zřejmé, že byly pořízeny na daném bytě. Z fotografií není zřejmé, zda se jedná o fotografie při započetí nájmu nebo při skončení nájmu. Některé fotografie zachycují celou místnost, aniž by bylo možné zjistit jakékoliv detaily, resp. poškození, o kterém hovoří žalobce. Žalobce nedokládá, jaké čistící prostředky použil, na čištění čeho je použil a v jakém rozsahu. Žalobce nedokládá, jaká omítka, kde a v jakém rozsahu měla být zničena a jak. Žalobce nedokládá, za jaký rozsah vynaložil náklad za opravu a výmalbu a jaká místa měl opravovat a v jakém rozsahu. Není tak zřejmé, za co náklad na malbu a opravu omítek vynaložil. Stejné platí o zničené podlaze. Žalobce nedokládá, kde a jak měla být podlaha zničená, kde pokládal novou podlahu atd. atd. Žalobce nedokládá, v jakém stavu při předání bytu měly být radiátory a jak došel k částce, kterou uvádí jako vzniklou škodu, zda tuto částku skutečně vynaložil či nikoliv. To stejné platí o světlech, lampě, šatní skříni, nočních stolcích, botníku, žaluziích, pračce, topných žebřících a všech položkách žalobcem vyčíslené škody. Není zřejmé, zda žalobce vyčísluje škodu jako rozdíl hodnoty, hodnotu nové věci či věci stejného stáří nebo jinak. Žalovaní namítají, že se žalobce nemůže zbavit svého břemene tvrzení a břemene důkazního a toto břemene posouzení přenést na soud s jednoduchým poukazem na ust. § 2955 o. z. Škoda, kterou žalobce tvrdí, lze přesně určit a toto určení musí být ověřitelné a přezkoumatelné pro soud i pro žalované. Žalovaní rozporují zápočet učiněný žalobcem jako neplatný, jelikož vůči žalobci žádné dluhy nemají a neměli. Žalovaní by souhlasili s částečným zápočtem na částku ve výši 11 500 Kč, kterou žalobci žalovaní uhradili s tím, že se má jednat o nájemné a služby za měsíc květen 2024, ale žalobcem učiněný zápočet je neurčitý, pokud na 20 dnů měsíce května 2024 (1. 5. 2024-20. 5. 2024) započítává částku 7 419 Kč jako náhradu dle ust. § 2295 o.z., jelikož není zřejmé, jak k dané částce došel, pokud výše uvedené ustanovení hovoří o náhradě nájemného, nikoli o zálohách na služby. Z výše uvedených důvodů žalovaní navrhli, aby soud žalobu v celém rozsahu zamítl.

4. V podání ze dne 18. 3. 2025 žalovaní dále uvedli, že nárok uplatněný žalobou neuznávají, avšak jako svoji procesní obranu a kompenzační námitku proti žalobou uplatněnému nároku uplatňují a tímto započítávají jejich nárok na smluvní pokutu ve výši 25 400 Kč, a to včetně zákonného úroku z prodlení z částky 19 700 Kč od 15. 6. 2024 do 11. 3. 2025 a z částky 25 400 Kč od 12. 3. 2025 do zaplacení. Žalobce měl za účetní období kalendářního roku 2022 provést vyúčtování nejpozději do 4 měsíců od konce tohoto období, tj. nejpozději do 30. 4. 2023. Vyúčtování však žalobce zaslal až 20. 9. 2024, tudíž byl celkem 508 dní v prodlení, tudíž smluvní pokuta činí dle § 13 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. 50 Kč za každý den prodlení, tj. při 508 dnech celkem 25 400 Kč. Žalovaní vyzvali žalobce k úhradě této částky předžalobní výzvou ze dne 3. 3. 2025, nicméně žalobce dosud ničeho neuhradil.

5. Současně žalovaní 1) a 2) uplatnili tímto podáním vzájemný návrh, jelikož jim žalobce ani přes jejich výzvu neuhradil níže uvedené částky, které souvisejí s nájemním vztahem, ze kterého požaduje žalobce náhradu škody v tomto řízení. Žalovaní uhradili žalobci dne 22. 4. 2024 částku 11 500 Kč s tím, že se má jednat o nájemné (9 000 Kč) a zálohy na služby (2 500 Kč) na měsíc květen 2024. Nájem však byl ukončen dohodou již ke dni 30. 4. 2024, tudíž se jednalo o obohacení žalobce bez právního důvodu, na jehož vydání mají žalovaní právo. Žalovaní však předali byt žalobci až 20. 5. 2024, tudíž žalobci vzniklo dle ust. § 2295 o. z. právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného za období 1. 5. 2024 – 20. 5. 2024. Při sjednaném nájemném ve výši 9 000 Kč tedy činí poměrná část za výše uvedené období 20 dnů částku ve výši 5 806,45 Kč. Žalovaní tak v předžalobní výzvě z 3. 3. 2025 započítali své právo na vydání bezdůvodného obohacení co do částky 5 806,45 Kč oproti právu žalobce na výše uvedenou náhradu dle ust. § 2295 o. z., co do částky 5 806,45 Kč. Z částky 11 500 Kč tak zbývá částka 5 693,55 Kč coby bezdůvodné obohacení žalobce. I přes výše uvedenou předžalobní výzvu žalobce bezdůvodné obohacení žalovaným nevydal. Žalovaní dále žalobci uhradili dne 20.5.2024 částku 9 000 Kč s tím, že se má jednat o nájemné na měsíc červen 2024. Nájem však byl ukončen dohodou již ke dni 30. 4. 2024, tudíž se jednalo o obohacení žalobce bez právního důvodu, na jehož vydání mají žalovaní právo. I přes výše uvedenou předžalobní výzvu žalobce ničeho neuhradil. Předžalobní výzva k této části nároku již byla směřována právní zástupkyni žalobce e-mailem ze dne 12. 6. 2024, takže žalovaní požadují rovněž úhradu zákonného úroku z prodlení z částky 9 000 Kč od 15. 6. 2024 do zaplacení. Žalovaní dále uhradili při podpisu nájemní smlouvy dne 22. 12. 2022 vratnou kauci (jistotu) ve výši 20 000 Kč, kterou měl žalobce povinnost vrátit nejpozději při převzetí bytu, tj. 20. 5. 2024, a to včetně úroků z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby, která je podle žalovaných nejméně 5 % ročně, tj. tento úrok činí celkem za období 22. 12. 2022 - 20. 5. 2024 částku 1 409,90 Kč. I přes výše uvedenou předžalobní výzvu žalobce ničeho neuhradil. Předžalobní výzva k této části nároku již byla směřována právní zástupkyni žalobce e-mailem ze dne 12. 6. 2024, žalovaní tak požadují rovněž úhradu zákonného úroku z prodlení z částky 21 409,90 Kč od 15. 6. 2024 do zaplacení. Žalovaní obdrželi od žalobce vyúčtování služeb za rok 2022 dopisem, který přišel žalovaným až 20. 9. 2024. Podle vyúčtování měli žalovaní obdržet přeplatek na službách ve výši 568 Kč. Tento přeplatek však žalovaným nebyl doposud uhrazen, a to ani přes výše uvedenou předžalobní výzvu. Pokud společenství vlastníků jako poskytovatel služeb podle zákona č. 67/2013 Sb. mělo vyúčtovat zúčtovací období roku 2022 nejpozději do 30. 4. 2023, tak v souladu s uzavřenou nájemní smlouvou bodem 2.5 měl žalobce jako poskytovatel služeb vrátit případný přeplatek žalovaným jako nájemcům nejpozději do 14 dnů po obdržení takového vyúčtování, tudíž splatnost tohoto přeplatku nastala nejpozději 14. 5. 2023. Žalovaní tak požadují vedle úhrady částky 568 Kč rovněž zákonný úrok z prodlení z této částky od 15. 5. 2023 do zaplacení. V souladu se zákonem č. 67/2013 Sb. měl žalobce za účetní období kalendářního roku 2023 provést vyúčtování nejpozději do 4 měsíců od konce období, tj. do 30. 4. 2024. Žalovaní však od žalobce obdrželi až 16. 5. 2024 e-mailem pouze vyúčtování od společenství vlastníků, což nelze považovat za řádné vyúčtování jejich záloh, které za rok 2023 žalobci uhradili oproti nákladům, které nastaly, a není nikde patrné, zda má dojít k vrácení přeplatku či doplacení nedoplatku a v jaké výši. Pro řádné splnění povinnosti vyúčtovat žalovaným služby spojené s užíváním předmětu nájmu je dle žalovaných nutné provést vyúčtování záloh zaplacených žalovanými oproti skutečné spotřebě (a cenám) energií a služeb, a nikoliv pouze předložit vyúčtování ze strany společenství vlastníků, které vůbec nepracuje se zálohami zaplacenými ze strany žalovaných žalobci jako s veličinou. Nebylo-li předloženo řádné vyúčtování, je třeba přistoupit k závěru, že prodlení žalobce s předložením vyúčtování za rok 2023 stále trvá, tedy že jeho povinnost předložit žalovaným vyúčtování za rok 2023 nebyla vůbec splněna. Žalovaní tak požadují po žalobci úhradu smluvní pokuty dle § 13 odst. 2 výše uvedeného zákona ve výši 50 Kč za každý den prodlení, tj. za období prodlení od 30. 4. 2024 k 28. 2. 2025, celkem za 304 dní v prodlení, tj. při 304 dnech celkem 15 200 Kč. Žalovaní žalobce vyzvali k úhradě smluvní pokuty, ale ten i přes výše uvedenou předžalobní výzvu ničeho neuhradil, tudíž žalovaní požadují rovněž úhradu zákonného úroku z prodlení z částky 15 200 Kč od 10. 3. 2025 do zaplacení. Žalovaní tedy navrhli, navrhují, aby soud žalobu v plném rozsahu zamítnul a zároveň uložil žalobci povinnost zaplatit žalovaným částku 51 871,45 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 36 103,45 Kč od 15. 6. 2024 do zaplacení, z částky 568 Kč od 15. 5. 2023 do zaplacení a z částky 15 200 Kč od 10. 3. 2025 do zaplacení.

6. Podáními ze dne 16. 9. 2025 a 14. 1. 2026 žalovaní vzájemný návrh rozšířili o další částky, a to částku 9 200 Kč s příslušenstvím a částku 6 100 Kč s příslušenstvím, kdy tyto částky mají znamenat dále běžící smluvní pokutu za prodlení žalobce s nedodáním vyúčtování za rok 2023 za období od 1. 3. 2025 do 31. 8. 2025 a od 1. 9. 2025 do 31. 12. 2025.

7. Soud ve věci učinil následující skutková zjištění:

8. Ze smlouvy o nájmu bytu, z předávacího protokolu a z dodatku k nájemní smlouvě ze dne 30. 11. 2023, že žalobce jako pronajímatel a žalovaní jako nájemci uzavřeli dne 22. 12. 2022 smlouvu o nájmu bytu, na základě které žalobce pronajal žalovaným byt č. , Anonymizováno, na adrese , adresa, . Byt byl pronajat jako zařízený. Strany se dále dohodly, že při předání bytu bude pořízena fotodokumentace. V č. , hodnota, . odst. 2.1. se strany dohodly, že žalovaní budou platit nájemné ve výši 9000 Kč měsíčně, zálohy za studenou vodu ve výši 700 Kč měsíčně a poplatky do SVJ ve výši 1800 Kč měsíčně. V článku 2. odst. 2.5. se strany dohodly, že skutečná spotřeba služeb bude žalovaným za každý kalendářní rok vyúčtována pronajímatelem po obdržení vyúčtování za příslušné zúčtovací období od jednotlivých dodavatelů příslušných médií. V článku 2. odst. 2.7. se strany dohodly, že nájemci předají pronajímateli před podpisem smlouvy kauci ve výši 20 000 Kč, která bude sloužit jako jistota k zajištění nájemného a ke splnění jiných povinností souvisejících s nájmem dle nájemní smlouvy, zejména k zajištění závazků nájemce hradit řádně nájemné a zálohy na služby, vyúčtování záloh na služby, k zajištění závazku řádně byt vyklidit a předat pronajímateli nejpozději do skončení doby nájmu, k zajištění závazků, udržovat řádně byt a jeho vybavení a uhradit škody způsobené na budově nebo bytu včetně jeho vybavení a příslušenství a k úhradě jakýchkoli dalších pohledávek, které vzniknou pronajímateli vůči nájemcům z této nájemní smlouvy. Smlouva byla sjednána na dobu určitou od 22. 12. 2022 do 30. 11. 2023. V čl. 4 odst. 4.1. smlouvy se strany dohodly, že při předání bytu bude zaplacen žalovanými nájem za dobu od 22. 12. do 31. 12. 2022 ve výši 2 612 Kč, zálohy za služby za měsíc prosinec ve výši 730 Kč a kauce ve výši 20 000 Kč. V čl. 4 odst. 4.2. se strany dohodly, že po ukončení nájemního vztahu jsou žalovaní povinni k poslednímu dni trvání nájemního vztahu byt fakticky vyklidit a vyklizený jej předat protokolárně zpět pronajímateli, a to ve stavu, v jakém jej převzali s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Nájemci potvrzují, že byt převzali vymalovaný a vyčištěný. V odst. 4.3. smlouvy se strany dohodly, že nájemci jsou zejména povinni před předáním bytu zpět pronajímateli provést komplexní úklid celého bytu, zejména všech podlah, vyčištění spotřebičů zabudovaných v kuchyňské lince, sanitární keramiky v koupelně a na WC, jakož i vyčištění a úklid ostatních prostor a předmětů, které nájemci od pronajímatele při předání bytu převzali. V případě, že nájemci tyto povinnosti nesplní, je pronajímatel oprávněn zajistit úklid prostřednictvím třetích osob a náklady s tím spojené uplatnit vůči nájemcům, respektive jednostranně započíst tuto částku proti složené jistotě. V předávacím protokolu si strany potvrdily, s jakým vybavením byl byt žalovaným předán, přičemž v seznamu vybavení byla přeškrtnuta položka manželská postel s matracemi. Botník není v předávacím protokolu přeškrtnut. Dodatkem k nájemní smlouvě ze dne 30. 11. 2023 byla doba trvání nájmu prodloužena do 30. 11. 2024.

9. Z fotografií před předáním bytu do užívání žalovaným na čl. 18 - 22 a z výpovědi svědkyně , jméno FO, , že se jedná o fotografie bytu, které pořizovala ona, když fotila byt do nabídky, z fotografií vyplývá, že byt je v pořádku a uklizený.

10. Z dopisu ze dne 24. 4. 2024, že žalovaný dopisem ze dne 24. 4. 2024 sdělil žalobci, že podává výpověď z nájmu bytu na , adresa, dohodou k datu 30. 4. 2024.

11. Z fotografií bytu po předání bytu žalovanými zpět žalobci, že se jedná fotografie bytu ve stavu při předání zpět žalobci, na fotografiích je patrná plíseň na omítkách, na oknech, na žaluziích, koroze na radiátorech, topném žebříku, pračce, světlech v koupelně, stojaté lampě, mechanické poškození šatní skříně, noční stolky s fleky od sava, plíseň na žaluziích a rovněž poškozená žaluzie (řetízek slepený tavnou pistolí), díry ve zdi, nečistota a chlupy na podlaze, v koupelně, poškozená podlaha v kuchyni a obývacím pokoji (žluté fleky na podlaze, odtržené soklové lišty apod.).

12. Z e-mailové komunikace z května 2024, že žalobce posílal žalovaným nabídky různých firem na vymalování a úklid bytu s tím, že by se podíleli na úhradě a žalovaní návrhy žalobce odmítli s tím, že je to předražené.

13. Z e-mailu ze dne 30. 5. 2024, že e-mailem ze dne 30. 5. 2024 sdělil právní zástupce žalovaných žalobci, že dle něj jsou žalovaní oprávněni požadovat po žalobci vydání bezdůvodného obohacení ve výši 20 500 Kč, jelikož obdržel bez jakéhokoliv právního důvodu na základě plateb od žalovaných dne 22. 4. 2024 částku 11 500 Kč a dne 20. 5. 2024 částku 9 000 Kč, vrácení kauce ve výši 20 000 Kč a dále zákonné úroky z prodlení, které činí k 28. 5. 2024, celkem 4 295,28 Kč. Nárok navrácení kauce vznikl žalovaným tím, že si žalobce daný byt již převzal. Dále mohou žalovaní požadovat úhradu smluvní pokuty ve výši 19 700 Kč, přičemž nárok na tuto smluvní pokutu vznikl žalovaným z důvodu, že žalobce neprovedl jakékoliv vyúčtování v souladu se zákonem č. 67/2013 Sb., a to za účetní období kalendářního roku 2022. Pokud mělo být vyúčtování roku 2022 do 4 měsíců od konce období, tj. do 30. 4. 2023, činí k 28. 5. 2024 prodlení celkem 394 dnů. Smluvní pokuta činí dle § 13 odst. 2 výše uvedeného zákona 50 Kč za každý den prodlení, tj. při 394 dnech celkem 19 700 Kč. Celkem se tak jedná o částku 64 495,28 Kč, kterou jsou žalovaní oprávněni po žalobci požadovat. Žalovaní naopak nesouhlasí s požadavky, které vznesl žalobce při převzetí bytu, konkrétně: 1) Žalovaní vrátili byt s přihlédnutím k běžnému opotřebení ve stejném stavu, v jakém jej převzali. 2) Žalovaní nepotvrdili v předávacím protokolu jakýkoliv stav interiéru bytu, tudíž není možné ze strany žalobce prokázat, že poškození či znečištění bytu, které žalobce tvrdí, je způsobeno žalovanými nebo se nevyskytovalo již při předání bytu. 3) Povinnost daný byt vymalovat nevyplývá ze zákona ani z jakéhokoliv ujednání. 4) Pokud vznikla v bytě plíseň, tak se jedná o vadu stavební konstrukce, za kterou žalovaní neodpovídají. Žalovaní pravidelně větrali, nicméně nelze po nich požadovat, aby ponechávali dlouhodobě i v zimě okna otevřená. 5) Pokud se žalobce rozhodne, že svěří výmalbu a úklid třetí osobě, resp. odborné firmě, žalovaní odmítají hradit částky, o kterých je předběžně informoval, V rámci smírného vyřešení situace jsou však žalovaní ochotni ze svých výše uvedených nároků ustoupit a navrhují následující řešení, které by se poté potvrdilo v písemné dohodě o narovnání. Nebude se dělat nová výmalba. Pokud žalobce na výmalbě trvá, tak žalovaní požadují příspěvek ve výši 3 000 Kč, přičemž zbytek doplatí žalovaní a vše další spojené s výmalbou obstarají. Žalovaní jsou ochotni věnovat 5 hodin dalšímu úklidu míst, která žalobce určí. Žalobce vrátí žalovaným kauci, tj. částku 20 000 Kč. Žalovaní nebudou vyžadovat vrácení klíčů od bytu a byt jsou ochotni ponechat v dispozici žalobce, nicméně požadují vrácení části bezdůvodného obohacení ve výši 4 500 Kč. V případě, že by žalobce trval na výmalbě, tak je nutné klíče žalovaným vrátit. Mělo by dojít ke správnému vyúčtování všech uhrazených záloh, tj. měsíčně 2 500 Kč, a případnému vrácení přeplatku či úhradě nedoplatku.

14. Z e-mailové komunikace z června 2024, že účastníci spolu jednali o možné dohodě, kdy žalobce mimo jiné navrhl, že žalovaní uhradí žalobci částku 18 000 Kč, která bude alespoň částečně kompenzovat vzniklou škodu na předmětu nájmu, žalovaní s tímto návrhem vyslovili nesouhlas s tím, že naopak oni požadují zaplacení částky 64 495,28 Kč.

15. Z faktury č. , hodnota, -, adresa, , jméno FO, vystavil žalobci dne 17. 6. 2024 fakturu za pokládku a dodávku podlahy , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, 29 m2 na akci , adresa, , znějící na částku 47 040 Kč.

16. Z fotografie účtenek, že žalobce vynaložil v období od 13. 6. 2024 do 17. 6. 2024 za čistící prostředky na čištění bytu částky 665,20 Kč, 708,10 Kč, 184,60 Kč, 202,73 Kč a 426 Kč.

17. Z faktury č. 9/, adresa, , jméno FO, vystavil dne 14. 6. 2024 žalobci za vyspravení a malbu omítek na bytě v , adresa, fakturu č. 9/2024 znějící na částku 16 743 Kč.

18. Z předžalobní výzvy ze dne 29. 7. 2024, z doručenky datové zprávy a z podací stvrzenky, že dopisem ze dne 29. 7. 2024 vyzval žalobce žalované prostřednictvím právní zástupkyně k zaplacení částky 63 382,33 Kč do 7 dnů ode dne doručení této výzvy, kdy žalobce v této výzvě vyčíslil škodu způsobenou žalovanými na bytě žalobce a jednostranně započetl proti způsobené škodě částky uhrazené žalovanými, a to částku 11 500 Kč jako nájemné a služby za měsíc květen 2024, částku 9 000 Kč jaké nájemné za měsíc červen 2024 a částku 20 000 Kč představující kauci složenou při uzavření nájemní smlouvy žalovanými. Výzva byla žalovaným odeslána doporučeně poštou a právnímu zástupci žalovaných do datové schránky, kdy tomuto byla doručena dne 29. 7. 2024.

19. Z potvrzení ze dne 12. 2. 2025, že společnost , právnická osoba, vystavila jako správce nemovitosti v majetku města , adresa, potvrzení, že žalovaní jsou nájemníci bytu v , adresa, na adrese , adresa, , řádně a včas hradí nájemné a zálohy spojené s užíváním bytu, na nájemce nejsou evidovány žádné stížnosti.

20. Z popisu práce na základě poškození, že se jedná o potvrzení vystavené , jméno FO, , kde popisuje poškození bytu žalobce na adrese , adresa, tak, že při prohlídce bytu dne 24. 5. 2024 bylo zjištěno velké zaplísnění všech pokojů, odfouklá malba (zduřelé omítky) patrně z důvodu velké vlhkosti a špatného větrání v bytě. Dále byla zjištěna poškozená, zduřelá a poškrábaná plovoucí podlaha v ložnici, v obývacím pokoji a v kuchyni a na některých místech odtržené soklové lišty (ložnice, obývací pokoj). V bytě bylo potřeba provést 2 x odplísnění všech místností, a to ložnice, obývacího pokoje, kuchyně, chodby a koupelny za pomocí spreje proti plísni. Dále byla v pokojích oškrábaná zduřelá malba, omítka. Jednalo se převážně o ložnici, obývací pokoj a koupelnu. Místa byla před přetmelena a vybroušena. Po těchto úkonech byl celý byt napenetrován a posléze třikrát vymalován bílou barvou. Malba byla provedena na původní, zapravené omítky. Celkové náklady na opravy malby a omítek byly vyčísleny na 15 000 Kč.

21. Z vyjádření předsedy SVJ a nájemníků, že tímto vyjádřením potvrdili nájemníci, popř. vlastníci bytů č. , hodnota, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, na adrese , adresa, , že tyto byty nemají problémy s plísní, přičemž byt č. , hodnota, přímo sousedí s bytem č. , hodnota, , který užívali žalovaní.

22. Z potvrzení ze dne 17. 6. 2024, že realitní makléřka , jméno FO, vystavila potvrzení na žádost žalobce, že byt č. , Anonymizováno, adrese , adresa, byla nafotit a dát do nabídky dne 28. 11. 2022. Byt byl v pěkném stavu, nevykazoval žádné vady na stěnách či podlaze. Byl čistý a udržovaný. Byla pořízena foto dokumentace k inzerci. Při prohlídkách ani následném předání bytu žalovaným nevykazoval byt žádné vady. Při domluveném předání bytu dne 20. 5. 2024 od nájemců žalovaných byly v bytě vidět fleky, plísně, a to nejvíce v chodbě. Pračka byla zrezivělá, podlahy byly někde poškozené (rohy lišty). K předání bytu nedošlo, protože bylo nutné byt vyčistit od plísní a vymalovat. Nájemci odmítli podepsat předávací protokol a bylo dohodnuto, že se domluví na opravě bytu a spolufinancování opravy. V protokolu byly zapsané i stavy energií, a protože si nájemci chtěli energie již odhlásit, tak předali klíče s tím, že již v bytě nebudou. K předání bytu ale nedošlo, protokol nebyl podepsaný. Bylo jen zapsáno to, na čem se nájemce s pronajímatelem dohodli.

23. Z vyúčtování ze dne 19. 9. 2024 a z kopie obálky, že žalobce dopisem ze dne 19. 9. 2024 poslal žalovaným vyúčtování za rok 2022 s tím, že při uzavírání nájemní smlouvy vyšel žalovaným vstříc, a přestože měl být byt pronajat až od měsíce ledna 2023, umožnil žalobce na žádost žalovaných započít nájemní vztah již od 22. 12. 2022. V nájemní smlouvě bylo sjednáno že za část měsíce prosince bude uhrazen nájem ve výši 2612 Kč a záloha za služby ve výši 730 Kč. Následně bylo žalobci sděleno od žalovaných, že vyúčtování služeb za rok 2022 nebudou požadovat a za toto krátké období nebudou chtít vracet případný vzniklý přeplatek na službách. Po celou dobu nájemního vztahu až do dnešního dne žalobce neobdržel od žalovaných žádnou zprávu ani žádost o předložení vyúčtování služeb za rok 2022. Dne 30. 5. 2024 mu byla ze strany právního zástupce žalovaných zaslána e-mailová zpráva, ve které vyčísluje smluvní pokutu za prodlení s předáním vyúčtování. Jelikož se jednalo o vzájemnou dohodu obou stran, žalobce nárok na smluvní pokutu neuznává. Nicméně pro předejití sporu ohledně nepředání vyúčtování tímto vyúčtování služeb za rok 2022 žalovaným zasílá. Přeplatek na vyúčtování činil 568 Kč. Žalobce navrhl započíst tento přeplatek vůči dlužné částce, která byla žalovaným vyčíslena v předžalobní výzvě.

24. Z předžalobní výzvy k zaplacení ze dne 3. 3. 2025, z informace k zásilkám a z e-mailu ze dne 3. 3. 2025, že dopisem ze dne 3. 3. 2025 vyzval právní zástupce žalovaných žalobce k zaplacení částky 77 271,45 Kč, která má představovat bezdůvodné obohacení žalobce vzniklé úhradami žalovaných, jak tyto vyčíslili ve vzájemném návrhu.

25. Z e-mailu ze dne 16. 5. 2024, že žalobce zaslal tímto e-mailem žalovaným vyúčtování záloh za rok 2023, které obdržel od SVJ.

26. Z historie pohybů na účtu a z potvrzení o odchozích platbách, že žalovaní řádně a včas hradili nájem a zálohy na služby.

27. Z účtenky, že žalovaní dne 13. 1. 2024 zakoupili sušičku na prádlo zn. Electrolux.

28. Z inzercí na www., Anonymizováno, .cz a www., Anonymizováno, .cz a z fotografie botníku, že ceny použitých obdobných botníků se pohybují od 2 000 Kč do 2 500 Kč, ceny nočních stolků na bazarových e-shopech se pohybují od 650 Kč do 1 700 Kč, ceny použitých praček zn. , Anonymizováno, se pohybují od 1 700 Kč do 4 990 Kč, ceny radiátorů se pohybují kolem 2 000 Kč/kus, ceny nových šatních skříní se pohybují okolo 11 000 Kč a cena použité šatní skříně je cca 4 000 Kč, cena použité stojací lampy je od 1 000 Kč do 1 200 Kč, cena nástěnného bodového svítidla je cca 300 Kč/kus, cena použitého topného žebříku je cca 1 000 Kč/kus, cena horizontálních hliníkových žaluzií je cca 500 Kč/kus.

29. Z inzercí realitních kanceláří, že ceny za pronájem bytu o velikosti 2 +1 nebo 2 + kk v , adresa, se pohybují od 10 500 Kč měsíčně do 11 000 Kč měsíčně.

30. Z potvrzení o platbě kartou, že manželka žalobce zaplatila za záclony zn. , Anonymizováno, částku 597 Kč a za garnýže částku 1 473 Kč.

31. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 4. 10. 2024, že žalobce jako pronajímatel a , jméno FO, jako nájemce uzavřeli dne 4. 10. 2024 smlouvu o nájmu bytu č. , Anonymizováno, na adrese , adresa, , přičemž nájemce se zavázal platit nájemné ve výši 9 500 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 2 500 Kč měsíčně.

32. Z další předžalobní výzvy k zaplacení ze dne 4. 6. 2025 a z podací stvrzenky, že dopisem ze dne 4. 6. 2025 vyzval právní zástupce žalovaných žalobce k zaplacení částky 4 600 Kč představující smluvní pokutu za nedodané vyúčtování za rok 2023 za období od 1. 3. 2025 do 31. 5. 2025.

33. Z čtvrté předžalobní výzvy k zaplacení, z podací stvrzenky, z informací o zásilce a z e-mailu, že dopisem ze dne 1. 9. 2025 vyzval právní zástupce žalovaných žalobce k zaplacení částky 4 600 Kč představující smluvní pokutu za nedodané vyúčtování za rok 2023 za období od 1. 6. 2025 do 31. 8. 2025.

34. Z výpovědi svědkyně , jméno FO, , že k žalobci nemá žádný osobní vztah, zprostředkovávala pronájem jeho bytu, k žalovaným rovněž nemá osobní vztah. Zúčastnila se zprostředkování pronájmu a předání bytu. Žalobce pronajal žalovaným byt, byt byl na začátku pronájmu v pořádku, žalovaní v nájemní smlouvě podepsali, že byt je vymalovaný a vyčištěný. U předání bytu zpět žalobci bylo zjištěno, že byt v pořádku není. V nájemní smlouvě se navíc žalovaní zavázali, že mají byt předat ve stavu, v jakém ho převzali. Svědkyni nejvíc zarazila plíseň v předsíni, protože s tím se nikdy nesetkala. Byt byl při předání od žalovaných zpět žalobci vlhký a plesnivý. Nic takového na začátku nájemního vztahu v bytě nebylo. Svědkyně už si konkrétně nepamatuje, kde všude plíseň byla, ale nejvíc ji překvapila ta předsíň. Svědkyně ještě nájemcům říkala, proč byt před předáním nevymalovali, ale jejich reakci už si nepamatuje. Žalobce řešil, že se byt musí dát do pořádku a pak zjistil, že to nejde jen vymalovat, ale že se to musí nějak ošetřit před tou plísní. Žalovaní byli prvními nájemci tohoto bytu. Svědkyně byla u podpisu nájemní smlouvy mezi žalobcem a žalovanými, nepamatuje si, že by se nějak bavili o vyúčtování za rok 2022. K dotazu, jaká byla v roce 2024 obvyklá cena za pronájem obdobního bytu, svědkyně uvedla, že to bylo mezi 9 500 – 10 000 Kč, plus služby. K dotazu, zda byt po skončení nájemního vztahu s žalovanými bylo možno dále pronajmout, svědkyně uvedla, že ne. Svědkyně měla prohlídku tohoto bytu asi se 2 potencionálními nájemci ještě v době, kdy tam bydleli žalovaní, ale tito zájemci viděli, že byt není vymalovaný, takže o pronájem ztratili zájem. Svědkyně byla u předání bytu od žalovaných zpět žalobci, ale byt nepředali, protože nebylo vyřešeno, kdo bude platit vymalování bytu tak, aby bylo možno byt dále pronajímat. Tedy mělo dojít k předání bytu, ale svědkyně a žalobce na místě zjistili, že byt není schopen předání, protože nebyl vůbec vyčištěný a uklizený. Pak se řešilo, kdo bude platit výmalbu bytu, ale svědkyně už si nepamatuje, jak se to dořešilo. Omítky na začátku nájmu byly v dobrém stavu a nebyly tam žádné vady. Při předání bytu zpět žalovaným byla na omítkách plíseň v předsíni a nad okny. Podlaha byla v dobrém stavu, ale svědkyně si pamatuje, že fotili, že v jedné místnosti byla mezera mezi deskami. Stav bytu a nábytek, který tam byl, se při předání žalovaným fotil. Když je něco špatně, tak se to vždycky vyfotí. V ložnici po pravé straně za dveřmi byla šatní skříň a při předání bytu žalovaným byla v dobrém stavu. Všechny věci, které v bytě byly, byly v dobrém stavu, tím si je svědkyně jistá, protože když je něco v bytě špatně a je potřeba to řešit, tak svědkyně to vždy řeší. K položkám, které si svědkyně pamatovala, uvedla, že v koupelně pod kotlem byla pračka s předním plněním, při prohlídce bytu se zájemci o byt na konci nájemního vztahu s žalovanými byla ta pračka narezavělá. Topný žebřík v koupelně byl při předání žalovaným bílý a čistý. Koupelna byla při jejím předání žalovaným na počátku nájmu čistá a bez vad, pračka byla v pořádku. Na počátku nájmu žalovanými žádné vady na bytě nebyly, jen mezera v plovoucí podlaze, kterou svědkyně vyfotila. Byt se vždycky prochází a každý má možnost si to zkontrolovat. Svědkyně ví, že na konci nájmu se byt nepředal a strany jednaly o tom, že každá z nich měla právo si přivést svého odborníka a že každá ze stran měla navrhnout, kolik do opravy do bytu zainvestuje.

35. Z výpovědi svědkyně , jméno FO, , že je manželkou žalobce, k žalovaným nemá žádný osobní vztah. S manželem se rozhodli pronajímat byt a poté jim realitní makléřka ukazovala zájemce o byt a oni z nich vybrali právě žalované, protože jim byli sympatičtí a navíc tvrdili, že mají zájem o dlouhodobý pronájem, což manželé , jméno FO, potřebovali, protože svědkyně byla na mateřské dovolené a vypadl jim její příjem. , jméno FO, inzerovali, že byt je volný od 1. 1. 2023, a žalovaní se jich ptali, jestli by se mohli nastěhovat dřív, takže jim vyšli vstříc a přenechali jim byt od 22. 12. 2022, i když museli nějakou chvíli bydlet u rodičů. V bytě předtím bydlela svědkyně s manželem. Vše probíhalo bez problémů a za rok na Vánoce šli do bytu podepsat prodloužení smlouvy a s manželem se zděsili, v jakém stavu ten byt za rok byl. Uprostřed obývacího pokoje na zdi byla velká plíseň a byly tam rozkousané lišty od psa na podlaze. , jméno FO, na toto žalované upozornili a bylo jim řečeno, že pan , jméno FO, je zručný a že rozkousané lišty opraví. , jméno FO, měli v bytě psa malého plemene. Smlouva byla tedy prodloužena, svědkyně s manželem ještě řešili tu plíseň a přemýšleli, z čeho může být, protože oni v tomto bytě nikdy s plísní problém neměli. Manžel ještě , jméno FO, volal, že může pozjišťovat od strejdy, co s tou plísní dělat, ale po facebookové konverzaci s paní , jméno FO, jim žalovaní sdělili, že to nemají řešit, že si budou kupovat sušičku a , jméno FO, to brali jako vyřešenou věc. Asi v dubnu volal z telefonu paní , jméno FO, pan , jméno FO, , že se chtějí okamžitě vystěhovat z bytu, chtěl, ať ho svědkyně spojí s manželem, ale ten byl zrovna pracovně pryč. , jméno FO, nechápali proč, když se mělo jednat o dlouhodobý pronájem. Pak už to s nimi řešil manžel. Mělo dojít k předání bytu a pan , jméno FO, celou dobu řešil, že chce vrátit složenou kauci a o ničem jiném se nechtěl bavit. Při předání bytu byla přítomna svědkyně, manžel, žalovaní a realitní makléřka. Přišli do bytu a ani se nezouvali, protože byt byl špinavý, byly tam pavučiny, všude špína a hromada plísně, k předání bytu tedy v tento den nedošlo, i když byly připravené papíry. , jméno FO, potom při této příležitosti byt detailně procházeli, a to i s žalovanými a s realitní makléřkou a upozorňovali na spoustu věcí, které se jim nelíbily. Konkrétně tam byla poškrábaná podlaha, rozbitá skříň, obraz, který tam visel, byl pokapaný savem, spousta věcí byla zničena od sava, jak kdyby to někdo narychlo našplíchal, a ty věci pod tím to savo prožralo. V ložnici byla plíseň i v zásuvkách a pan , jméno FO, svědkyni ještě řekl, proč řeší plíseň v zásuvkách, místo aby řešila vrácení kauce. I když paní , jméno FO, tvrdila, že byt uklízela a že umyla okna, tak podle toho, jak byt vypadal, to nebylo uklizeno hodně dlouhou dobu, byt byl hodně zanedbaný. Všude ve všech místnostech byla plíseň na stěnách, byla tam zničená skříň, která byla úplně nesmyslně provrtaná šroubky, které nic nedržely pohromadě, podlaha v ložnici byla hodně poškrábaná. Lišty na podlaze byly vyžrané od sava, byly na nich bílé fleky. Na žaluziích ve všech místnostech byla úplně černá plíseň, že to ani nešlo umýt. Na všech oknech, na kterých byly žaluzie, byla plíseň, jak zespodu oken, tak na těsnění oken. Pokud se týká koupelny, tak plíseň byla dokonce i na keramické míse od WC zespodu, sprchový kout byl celý plesnivý a plíseň byla i na stěrce. Pračka byla zrezivělá tak, že už ta rez odpadávala, byla úplně zkorodovaná a zničená, plíseň byla i v bubnu pračky v gumovém těsnění. Rovněž kovové panty u otvírání oken byly plesnivé. Jedině vana byla v pohodě. Plíseň byla i v zásuvkách. U odtoku vody v umyvadle byl nános vodního kamene a špíny. Světla v koupelně a topný žebřík byly celé zrezivělé. Na chodbě byla rovněž plíseň na stěnách a trubka od plynu byla prolezlá korozí, tam byla vlhkost neskutečná. V kuchyni byly díry ve zdi, špinavé zdi, trouba byla úplně špinavá a plechy tam byly zešikma narvané, lednice byla rovněž zespodu od koroze. Varná konvice byla nevyčištěná a v hrozném stavu. , adresa, a žaluzie v kuchyni byly komplet prolezlé plísní a na topení v kuchyni byla koroze. V obývacím pokoji byla vzdouvající se podlaha od vlhkosti. Zdi byly omlácené, špinavé a byly tam díry po navrtání a rovněž plíseň. , adresa, a žaluzie byly ve všech místnostech stejné, tedy černé od plísně a už to nešlo umýt. Všude byly malé psí chlupy, bylo vidět, že byt nebyl uklizen. Podlahová lišta byla opravená hrozným stylem a nebyla ve stavu, v jakém to žalovaným předali. V obývacím pokoji byly urvané žaluzie, byl tam roztržený závěs na žaluziích a bylo to slepené asi tavnou pistolí. Ve futrech dveří byly pavučiny a svědkyně tam našla pavouka. , jméno FO, na všechny tyto vady upozornili žalované a domluva byla taková, že se budou domlouvat, co dál a jak se vyřeší oprava bytu tak, aby se dal dále pronajímat. Byt v tomto stavu nebylo možné pronajímat. Manžel svědkyni řekl, že realitní makléřka tam byla s nějakými klienty a že ta klientka šla pak za ním a ptala se ho, jestli se náhodou nezbláznil, že by takový byt nechtěla ani zadarmo. V žádném případě se byt nedal v tomto stavu pronajímat. , jméno FO, potom volali do úklidových firem a malířům a zjišťovali ceny a chtěli se na těch nákladech s žalovanými rozdělit, ale žalovaní s žádným jejich návrhem nesouhlasili. Žalovaní jim pak tvrdili, že si na plíseň stěžovali i ostatní nájemníci v domě, a svědkyně všechny nájemníky obešla a nikdo z nich neměl problém s plísní. Probíhala mezi nimi i telefonická komunikace, žalovaní s ničím nesouhlasili a pan , jméno FO, se potom choval arogantně a řekl jim, že mají v rodině právníka, takže je jim jedno, jak to dopadne. , jméno FO, chtěli, aby úklid financovali žalovaní sami, protože , jméno FO, jim byt dávali čistý, ale žalovaní nesouhlasili s žádnou firmou. Nakonec z finančních důvodů byt uklízela svědkyně a strávila tam několik dní po sobě, kdy to hodiny čistila a ani po tomto čištění nešly některé věci dát do stavu, v jakém byt předávali žalovaným, např. plíseň zůstala na gumovém těsnění na oknech. I z finančních důvodů , jméno FO, novou podlahu udělali pouze v kuchyni a obýváku, nikoli v ložnici, jelikož v obýváku byla zaschlá louže od psa a podlahy se vzdouvaly, a protože návštěvy si člověk vodí do kuchyně a obýváku a nikoli do ložnice. U podpisu nájemní smlouvy byl manžel, žalovaní a makléřka. Pokud se týká vyúčtování za rok 2022, tak svědkyně telefonicky řešila s realitní makléřkou, jak to udělají s tímto vyúčtováním a makléřka jí řekla, že toto nemají vůbec řešit, protože paní , jméno FO, jí řekla, že jsou šťastní, že se mohou do bytu nastěhovat již před Vánoci, protože v předchozím bytě měli problémy s plísní a že , jméno FO, nemají vůbec řešit vyúčtování za 9 dní. , jméno FO, si při nastěhování do bytu dávala na Facebook a Instagram fotky bytu, ze kterého se stěhovali a na fotkách byla vidět plíseň v tom jejich předchozím bytě a dávala tam fotky tohoto bytu, že si ho zařizují a že jsou šťastní, že se můžou nastěhovat i v prosinci. , jméno FO, tam napsala: „konečně v novém, minulý rok to byla hrůza.“ Pak tam měla fotografie i z Vánoc, jak se v bytě zařizují a že jsou spokojeni. Pokud se týká botníku, tak , jméno FO, tam botník nechali v chodbě před bytem s tím, že ho budou žalovaní užívat. Rozhodně jim neřekli, že ho můžou vyhodit. Jediné, co mohli vyhodit, byl gauč, a na tomto se s paní , jméno FO, domluvila při facebookové konverzaci. Na počátku nájmu s žalovanými byl byt vymalovaný a vyčištěný a bez závad. Jedinou závadou, která byla i nafocena, bylo posunutí jedné z lamel v podlaze v kuchyni. , jméno FO, byt malovali před tímto nájmem v létě 2022. Radiátory byly v pořádku a bez koroze a byly vyčištěné od prachu a pavučin. , adresa, byla umytá a vyčištěná bez plísně a rzi. Žaluzie byly v pořádku a neponičené. Šatní skříň byla v pořádku, byla to pevná skříň a , jméno FO, s ní nehýbali, byla jako nová a držela pevně, rozhodně neměla vypadnutá záda. Noční stolky byly v perfektním stavu, protože je s manželem skoro nepoužívali, nebyly poškrábané. Při předání stolků od žalovaných byla plíseň i uvnitř v šuplíku. Světla v koupelně byla v pořádku a jako nová, svědkyně na nich při úklidu stírala prach. Topný žebřík byl v pořádku, nebyl od koroze, svědkyně ho utírala od prachu, na omítkách nebyly žádné díry. Dávali si s manželem záležet, aby byt byl v pěkném stavu, protože to byla jejich vizitka. Stojatá lampa nebyla nová, ale byla v dobrém stavu, při předání bytu od žalovaných byla komplet zrezivělá, takže ji museli vyhodit. Garnýže byly dřevěné a při předání bytu žalovanými byly celé plesnivé, záclony byly zašedlé a hnusné. Na podlaze nebyla při předávání bytu žalovaným žádná vzedmutá místa. Před nájmem s žalovanými v tomto bytě nikdy plíseň neměli. Byt je nyní pronajímán a není tam plíseň, manžel se tam byl dokonce v zimě podívat a žádná plíseň tam není, bylo vidět, že se o byt někdo stará. V bytě bylo všechno potřeba očistit a vyměnit, podlahy, zdi a veškeré vybavení, spousta věci se musela vyhodit. Jediné, co bylo v pořádku, byla vana. Byt se nedal po skončení nájmu s žalovanými pronajímat asi 3 nebo 4 měsíce. Ohledně gauče a plísně svědkyně komunikovala s paní , jméno FO, přes messenger.

36. Z komunikace na messengeru, že svědkyně , jméno FO, a žalovaná spolu komunikovaly ohledně matrace a postelí, žalovaná v jedné ze zpráv uvádí, že byt je hezky zařízený. Dále spolu komunikují o tom, zda žalovaní mohou dát pryč sedačku s tím, že si budou kupovat novou, svědkyně potvrzuje, že ji mohou dát pryč. Ve zprávě ze dne 23. 12. 2023 svědkyně píše, že psala strejdovi a ten si nepamatuje, co měl přesně za značku vysoušeče zdí. Každopádně nad tím s manželem včera dost dumali, čím to může být, protože jim se ta plíseň opravdu nedělala, tak je mrzí, že žalovaní mají takové trápení. Žalovaná svědkyni odpovídá, ať si s tím neláme hlavu, že zkusí víc větrat a vyřešit to tím pohlcovačem. Jinak jsou v bytě moc spokojení a toto se vyřeší, možná je to i tím prádlem. Žalovaná uvádí, že si koupí časem sušičku.

37. Z printscreenu instagramových stránek žalované, že žalovaná postovala fotografii minulého bytu a uvedla do popisku: „To byl masakr loni…a letos krása.“38. Z výpovědi svědka , jméno FO, , že žalobce je bratr jeho dobrého kamaráda a žalovaní jsou známí, svědek je zná od vidění, protože dříve pracoval v , Anonymizováno, , kde žalovaní pracují. Svědek v bytě žalobce zapravoval omítky a kompletně maloval celý byt. Viděl prázdný byt po vystěhování, na zdech byla plíseň. V obývacím pokoji, ložnici a pokoji byly ve zdech navrtané díry po hřebíkách. Dále si všiml poškozených lišt v celém bytě, které byly odtržené od zdí. Dále byla v bytě poškozená podlaha, a to v obýváku a kuchyni, kdy to bylo asi pomočené od zvířete, takže podlaha byla zduřelá a nabobtnalá. Stejně tak v kuchyni byla podlaha nabobtnalá od vytečení lednice. V ložnici byla podlaha poškrábaná, zřejmě od stěhování nábytku. Svědek na zdi aplikoval postřikovač proti plísním, zapravil díry po šroubkách tmelem a poté napenetroval a vymaloval zdi bílou barvou. Faktura, kterou žalobci vystavil, zněla na částku cca 17 000 Kč, to mu žalobce uhradil. K dotazu, co mohlo být příčinou plísní na zdech, svědek uvedl, že většinou se plíseň tvoří, když se špatně větrá. Částka, kterou žalobci vyfakturoval, je vzhledem k rozsahu provedených prací obvyklá.

39. Z výpovědi svědka , jméno FO, , že k žádnému z účastníků nemá osobní vztah, nikoho z účastníků nezná. Pro žalobce dělal na předmětném bytě podlahu. Podlahy v bytě žalobce byly v katastrofálním stavu, a to v kuchyni a obývacím pokoji. Bylo to vzedmuté od vlhka, ve spojích byla podlaha zatečená. Podlaha byla poničená a vypadalo to jak u cikánů. Lišty byly rozkousané od psa a rohy byly občůrané. Na podlaze byly zatečené fleky od moči nebo od vody. Nešlo vyměnit jen kus podlahy, bylo nutné to rozebrat a udělat celé nové. Bylo vidět, že tam bylo vlhko, a to ty podlahy pozvedalo. Tedy v kuchyni a obývacím pokoji se měnila komplet celá podlaha a dávaly se nové lišty, v ložnici dával nové lišty. Tam to podrobně neprohlížel, má zato, že v ložnici byla podlaha místy poškrábaná. Svědek vždycky podlahy naceňuje podle 1 m2 včetně materiálu a teď nedávno naceňoval podlahu, kdy to vycházelo asi na 1 250 Kč/1 m2, záleží na materiálu, který se použije. Tady v tomto případě v bytě žalobce byl použit materiál střední cenové kategorie. Podlaha byla poškozená vlhkem, bylo vidět, že v bytě bylo vlhko, nebo se tam něco vylilo, místy byla poškozená i mechanicky. Pokud se týká typu podlahy, který byl v bytě žalobce pokládán, jednalo se o obdobný typ, jaký tam byl předtím.

40. Z účastnické výpovědi žalobce, že s manželkou kupovali nový byt a starý byt se rozhodli pronajímat. Nakonec se rozhodli pro pronájem skrz realitní kancelář, kdy celou záležitost řešila manželka, která byla na mateřské dovolené. Oslovila úplně náhodně , Anonymizováno, , Anonymizováno, , konkrétně paní , jméno FO, . , jméno FO, přijela, byt nafotila buď ona nebo manželka, tím si není jistý, ale jedná se o fotografie na čl. 18 – 22, které byly pořízeny pro účely inzerce nájmu bytu. , jméno FO, vyvěsila inzerát a ozývali se jí zájemci, , jméno FO, nakonec vybírali mezi 3 rodinami, a nakonec se rozhodli pro žalované, protože jim přišli nejdůvěryhodnější a vyhovovalo jim i to, že jsou již starší a mají stabilní zaměstnání. , jméno FO, se do nového bytu měli stěhovat 5. 1., proto pronájem předmětného bytu byl inzerován od 1.

1. Žalovaní je však požádali, jestli by bylo možné se nastěhovat dříve, už před Vánocemi, a , jméno FO, jim v tom vyšli vstříc. Žalobce takto pronajímal byt úplně poprvé v životě a neměl tedy žádné zkušenosti, jak to funguje s vyúčtováním apod. Proto řešil s paní , jméno FO, , jak to bude s vyúčtováním za rok 2022 a ona to řešila s žalovanými a sdělila mu, že jí řekli, že těch pár dní za rok 2022 nemusí řešit, pokud se týká vyúčtování. Žalobce má dokonce za to, že těch pár dní žalovaní zaplatili v hotovosti. Žalovaní se tedy nastěhovali a byli z bytu nadšeni, hlavně paní žalovaná byt chválila, že je to tam pěkné, čisté apod. Vše probíhalo v pohodě, až na ty problémy s plísní, kdy žalobce si již nepamatuje, jak to vzniklo, jestli se žalovaná ozvala manželce, nebo jak k tomu došlo, protože vše řešila manželka. Možná to bylo tak, že žalovaná oslovila manželku, že se jim mlží okna. , jméno FO, jim pouze poradili, ať víc větrají. Žalobce předmětný byt kupoval na přelomu roku 2010/2011 a bydlel tam do roku 2016, kdy poté byt pronajal bratrovi a jeho rodině, který tam bydlel do 7/2020, a poté se do bytu nastěhoval žalobce s manželkou, kdy tam byli do konce roku 2022. Nikdo nikdy neměl v bytě absolutně žádné problémy s plísní. Poté situace pokračovala tak, že žalobce byl někde pracovně pryč a neměl přístup k signálu, a jakmile měl signál, tak mu přišlo od žalovaných hrozně moc zpráv, volal manželce, co se stalo a ona mu řekla, že žalovaní chtějí okamžitě ukončit nájem a chtějí vrátit kauci. Žalobce má za to, že smlouva byla do konce listopadu, a nevěděl, jak to funguje, jestli na to mají nárok, ale nechtěl dělat problémy, proto se domluvili, že žalovaní se vystěhují do 2 měsíců a pokud se žalobci podaří někoho sehnat, tak se mohou vystěhovat dříve. Dále se domluvili, že budou platit jen nájem a ne zálohy. Žalobce oslovil paní , jméno FO, , která sehnala nájemce a domluvila schůzku. Žalobce na tuto schůzku přijel o pár minut později, kdy paní , jméno FO, se zájemci již byt prohlédla a když žalobce přijel, tak ani ne za 5 minut už byli dole a ta paní mu div nevynadala, jestli to myslí vážně, že chce takový byt pronajímat, že je tam plíseň a zápach. Žalobce ten den nahoru do bytu nešel. Okolo 20. 5. došlo k předání bytu, kdy u toho byl přítomen žalobce, manželka, paní , jméno FO, a žalovaní. Opsali stavy vodoměru a plynoměru a poté zběžně procházeli byt. Na spoustě míst byla plíseň a když se žalobce ptal žalovaných, co s tím budou dělat, tak oni absolutně odmítali nějakou vinu na stavu bytu a jediné, co chtěli, bylo okamžitě vrátit kauci. Ještě se rozčilovali, že řeší kraviny, jako je plíseň v zásuvkách. Žalovaní odmítli podepsat předávací protokol, kde byly závady popsány a naštvaně odešli z bytu. , jméno FO, pak byt procházeli ještě detailně a zjistili, že plíseň je snad úplně všude. Fotografie poškození bytu pořizovala manželka, kdy některé pořídila hned v den předávání bytu a některé o nějaký den později, kdy byt uklízela a dávala to do pořádku. Pokud má popsat závady na bytě, tak nejrozsáhlejší byly plísně na zdech. Když , jméno FO, do bytu přišli, byl tam zápach po Savu, které žalovaní nastříkali asi těsně před jejich příchodem, protože to ještě někde teklo po zdech. Ve špatném stavu byla koupelna, všude byl vodní kámen, ve sprchovém koutě jsou průhledná skla a přes ta nebylo téměř vidět. V ložnici byla poškrábaná podlaha, lišty vypadaly, jako by byly odtrhané od zdi. Stavu podlahy v obýváku si všimli až později, kdy na 2 nebo 3 místech byly zaschlé skvrny od psa a podlaha byla vzedmutá. Poškozenou podlahu v kuchyni objevil až pan , jméno FO, , protože posouval lednici. Na zdech byly díry od vrtání a bylo to sice zapravené, ale špatně. Zůstaly tam důlky, na místě, kde byla růžová barva, to bylo zapláclé bílou, takže tam byly šmouhy. Nejvíce plísně bylo okolo oken a na žaluziích, které byly celé tečkované od plísně. Dále byla velká plocha plísní na zdi v chodbě. Na další věci přicházeli , jméno FO, až postupně, např. zápach z lednice, kterou větrali snad 2 měsíce. U těch podlahových lišt má zato, že žalovaní dokonce přiznali, že to pes rozkousal. Žalovaný to nějak spravil, ale takových způsobem, že takhle to mít doma nechcete. , jméno FO, řešili, co s bytem dál, a byli ochotni se o náklady podělit s žalovanými napůl, oslovovali různé firmy a ty cenové nabídky posílali žalovaným, ale žalovaní nikdy s ničím nesouhlasili a vše jim přišlo moc drahé. Nakonec museli , jméno FO, opravu provést sami, protože chtěli byt pronajímat. Byt bylo možno pronajmout až od 1.

10. Nebylo možné dělat ani prohlídky v bytě, protože měli tu špatnou zkušenost s mladým párem, který byt prohlížel ještě v době, kdy tam bydleli žalovaní. Žalobce zarazilo na tom také to, že po několika jednáních s žalovanými mu pan , jméno FO, řekl, že mu je to jedno, že oni nic platit nebudou, a že mají v rodině právníka, takže půjdou klidně k soudu. Žalobce právníka oslovil až poté, co mu od žalovaných přišla předžalobní výzva na vrácení kauce a bezdůvodného obohacení. Nový nájemce, který je v bytě od října, tam bydlí doposud a vůbec žádné problémy s plísní nemá. Žalobce byl v bytě asi před 2 týdny na kontrolní prohlídce a procházel byt a nikde nebyl ani náznak plísně. Žalovaní měli po konci předmětného nájmu zajištěné jiné bydlení, to byl důvod jejich stěhování, kdy dostali městský byt, kde jsou nájmy podstatně nižší. Žalobce rozhodně nikdy žalovaným nesdělil, že můžou vyhodit botník nebo skříň. O botník měla zájem paní sousedka a oni jí řekli, že ho tam nechají pro nové nájemce. Čistící prostředky, které žalobce uplatňuje v rámci žaloby, byly použity na komplexní vyčištění celého bytu, kdy úklid bytu prováděla manželka. , jméno FO, nejprve oslovili úklidové firmy, ale poté, co se žalovaní odmítali na nákladech podílet, se rozhodli úklid provést sami, protože jim odešel příjem z pronájmu bytu a manželka byla na mateřské dovolené, takže si nemohli dovolit vzít úklidovou firmu. Žalovaní na jednu stranu tvrdili, že je vše v pořádku a na druhou stranu žalobci nabízeli, že zaplatí nějaké 3 000 Kč a že byt uklidí. V tom si protiřečili. Každopádně vzhledem k poškození bytu byla částka, kterou nabídli, směšná.

41. Z páté předžalobní výzvy k zaplacení, že e-mailem ze dne 4. 1. 2026 vyzval právní zástupce žalovaných k zaplacení částky 6 100 Kč s tím, že se má jednat o smluvní pokutu ve výši 50 Kč/den za nedodání vyúčtování za rok 2023, které měl žalobce povinnost dodat nejpozději do 30. 4. 2024 a jelikož tak neučinil, je od 30. 4. 2023 v prodlení. Smluvní pokuta je tak počítána za období od 1. 9. 2025 do 31. 12. 2025, tj. za 122 dnů prodlení.

42. Z prohlášení SVJ ze dne 29. 11. 2025, že předseda SVJ na adrese , adresa, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , , adresa, potvrdil, že v letech 2022 až 2024 nebyla na uvedeném domě provedena žádná rekonstrukce střechy ani oprava, při které by střecha byla odkryta či demontována. Dále potvrdil, že nad byty v nejvyšším podlaží se nachází zateplená půda, tudíž byty nejsou umístěny přímo pod střešní konstrukcí a nájemci bytových jednotek neevidovali žádné problémy týkající se zatékání či jiných závad souvisejících se stavem střechy.

43. Z účastnické výpovědi žalovaného 1), že hledali s manželkou byt a domluvili se s paní , jméno FO, , že by se chtěli nastěhovat před Vánoci. Jeli podepsat smlouvu, a přitom jim bylo oznámeno, že byt bude až od ledna. Žalovaní s tímto nesouhlasili a paní , jméno FO, volala žalobci, že by se chtěli nastěhovat před Vánocemi, on s tím nakonec souhlasil.

44. Ve zbývajícím rozsahu soud z výpovědi žalovaného 1) neučinil žádná relevantní skutková zjištění, protože ji vyhodnotil jako nepravdivou. Jeho výpověď byla v mnoha bodech v rozporu s ostatními provedenými důkazy. Např. skutečnost, že žalobce s manželkou žalovaným řekli, že co budou chtít vyhodit, můžou vyhodit, že je tam 15 let starý nábytek. Z komunikace manželky žalobce a žalované 2) na messengeru naopak vyplývá, že o tom, který nábytek můžou žalovaní dát pryč, manželka žalobce a žalovaná komunikovaly, kdy žalovaná se manželky žalobce ptala, jestli mohou vyhodit gauč, manželka žalobce jí toto potvrdila. Řeč byla přitom jen o gauči, nikde nepadlo, že žalovaní mohou vyhodit, co je napadne. Dále žalovaná v komunikaci byt chválila, že je hezky zařízený. Z této komunikace tedy rozhodně nevyplývá, že by žalovaní dostali od žalobce, potažmo jeho manželky povolení vyhodit, co budou chtít, když se na konkrétní kousky nábytku žalovaná posléze dotazovala. Rovněž tvrzení žalovaného o tom, že žalobce mu sdělil, že je tam 15 let starý nábytek nedopovídá tomu, jak jeho manželka byt chválila, že je hezky zařízený, a i na sociálních sítích vyjadřovala svou spokojenost. Stejně tak tvrzení žalovaného o tom, že byt byl při předání zpět žalobci v pořádku, neodpovídají dalším provedeným důkazům, zejména výpovědím svědků , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, , pokud soud pomine výpověď , jméno FO, , u které by žalovaní mohli namítat zainteresovanost na celé věci. Tito tři svědci, kteří nemají k žádnému z účastníků bližší osobní vztah, nezávisle na sobě potvrdili katastrofální stav bytu při předání zpět žalobci. Stejně tak tvrzení žalovaného 1) o tom, že neví, z jakého důvodu se v bytě tvořila plíseň, ale v té době tam spravovali střechu, tak možná ze střechy zatékalo, se rovněž ukázalo být nepravdivým, když bylo vyvráceno potvrzením předsedy SVJ v předmětném domě. Žalovaný rovněž nemluvil pravdu ohledně stavu podlah, popíral, že by tam byly utrhané lišty. Tato skutečnost ovšem byla patrná z předložených fotografií a potvrdili ji i svědci , jméno FO, a , jméno FO, a svědkyně , jméno FO, . Ze všech těchto důvodů soud vyhodnotil výpověď žalovaného 1) jako nevěrohodnou a skutková zjištění z ní nečinil.

45. Z výpovědi žalované 2), že nájemní smlouva měla platit od 1. 1. 2023, ale žalovaní se s žalobcem domluvili, že se nastěhují již 22. 12. 2022. První nájem a kauci uhradili hotově před předáním bytu a pak to již hradili trvalým příkazem.

46. V dalším rozsahu soud rovněž žádná relevantní skutková zjištění z výpovědi žalované 2) neučinil, protože žalovaná 2) v podstatě opakovala to, co tvrdil žalovaný 1). Žalovaná např. uvedla, že při předání bytu zpět žalobci nebyly žádné výtky kromě toho, že žalovaní měli byt vymalovat, současně uvedla že při předání bytu řekla, že zavolá kamarádovi, jestli by jim mohl pomoci byt odplísnit a vymalovat. Je tedy otázkou, proč volala kvůli odplísnění bytu, když současně tvrdila, že vše bylo v pořádku. Žalovaná 2) k dotazu, zda je pravdou, že v průběhu nájmu sdělovala paní , jméno FO, , že jsou v bytě spokojeni, uvedla, že ano. Ze začátku byli spokojeni a měli s žalobcem dobré vztahy, a vše se zhoršilo až když chtěli z bytu odejít. Toto tvrzení je opět v rozporu s tím, jak žalovaní popisovali, jak byl byt v podstatě ve špatném stavu už na začátku, kdy žalovaný tvrdil, že lednice nebyla rozmrazená, za gaučem bylo plno chlupů, protože měli velkého černého psa. Postupem času zjišťovali detaily, že na pračce rezaví roh, na radiátorech se odlupuje barva, jeden radiátor protékal atd. Je otázkou, proč tedy žalovaní tyto tvrzené závady nehlásili žalobci a z jakého důvodu žalovaná 2) psala , jméno FO, , že byt je hezky zařízený a na sociálních sítích postovala, jaká „je to letos krása.“ K dotazu, jak si vysvětluje fotografie plísní v bytě při vrácení bytu, žalovaná 2) uvedla, že fotografie se musely pořizovat, až tam žalovaní už delší dobu nebyli. Toto tvrzení je opět v rozporu s dalšími důkazy, kdy žalobce potvrdil, že fotografie poškození bytu pořizovala manželka hned v den předávání bytu a některé o nějaký den později, kdy byt uklízela a dávala to do pořádku, faktury za opravu podlahy a výmalbu bytu jsou z poloviny června 2024, kdy se byt již dával do pořádku, fotografie tedy musely být pořízené předtím. Je zřejmé, že za situace, kdy žalovaní byt opustili 20. 5. 2024, se v bytě za tak krátkou dobu nemohly plísně v takovém rozsahu vytvořit.

47. Soud uzavírá, že z těchto důvodů ani z výpovědi žalované 2) žádná relevantní skutková zjištění neučinil.

48. Z čestných prohlášení soud žádná skutková zjištění neučinil, neboť jednak tato prohlášení nemohou nahradit svědeckou výpověď, kdy má soud možnost klást doplňující otázky a přímým kontaktem se svědkem lépe vyhodnotit jeho věrohodnost, jednak některé skutečnosti tvrzené v čestných prohlášeních byly v rozporu s dalšími provedenými důkazy, a tudíž zřejmě nepravdivé (např. tvrzení o tom, že manželka žalobce radila žalované, ať si pořídí odvlhčovač vzduchu a že oni ho také používali a měli rovněž problémy s vlhkostí).

49. Z e-mailové komunikace účastníků z června a července 2025 soud žádná relevantní skutková zjištění nečinil, neboť nároky komunikované účastníky v této komunikaci byly žalobcem uhrazeny a nestaly se předmětem tohoto řízení.

50. Z fotografií předložených žalovanými soud rovněž žádná relevantní skutková zjištění neučinil, neboť není zřejmé, z jakého jsou období a není z nich patrné nic podstatného, navíc mikrovlnka ani varná konvice nejsou vůbec předmětem tohoto sporu.

51. Další důkazní návrhy byly zamítnuty pro nadbytečnost z důvodu již dostatečně provedeného rozsahu dokazování.

52. Po provedeném odkazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu věci:

53. Žalobce jako pronajímatel a žalovaní jako nájemci uzavřeli dne 22. 12. 2022 smlouvu o nájmu bytu, na základě které žalobce pronajal žalovaným byt č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na adrese , adresa, . Byt byl pronajat jako zařízený. Strany se dále dohodly, že při předání bytu bude pořízena fotodokumentace. V č. , hodnota, . odst. 2.1. se strany dohodly, že žalovaní budou platit nájemné ve výši 9000 Kč měsíčně, zálohy za studenou vodu ve výši 700 Kč měsíčně a poplatky do SVJ ve výši 1800 Kč měsíčně. V článku 2. odst. 2.5. se strany dohodly, že skutečná spotřeba služeb bude žalovaným za každý kalendářní rok vyúčtována pronajímatelem po obdržení vyúčtování za příslušné zúčtovací období od jednotlivých dodavatelů příslušných médií. V článku 2. odst. 2.7. se strany dohodly, že nájemci předají pronajímateli před podpisem smlouvy kauci ve výši 20 000 Kč, která bude sloužit jako jistota k zajištění nájemného a ke splnění jiných povinností souvisejících s nájmem dle nájemní smlouvy, zejména k zajištění závazků nájemce hradit řádně nájemné a zálohy na služby, vyúčtování záloh na služby, k zajištění závazku řádně byt vyklidit a předat pronajímateli nejpozději do skončení doby nájmu, k zajištění závazků, udržovat řádně byt a jeho vybavení a uhradit škody způsobené na budově nebo bytu včetně jeho vybavení a příslušenství a k úhradě jakýchkoli dalších pohledávek, které vzniknou pronajímateli vůči nájemcům z této nájemní smlouvy. Smlouva byla sjednána na dobu určitou od 22. 12. 2022 do 30. 11. 2023. V čl. 4 odst. 4.1. smlouvy se strany dohodly, že při předání bytu bude zaplacen žalovanými nájem za dobu od 22. 12. do 31. 12. 2022 ve výši 2 612 Kč, zálohy za služby za měsíc prosinec ve výši 730 Kč a kauce ve výši 20 000 Kč. V čl. 4 odst. 4.2. se strany dohodly, že po ukončení nájemního vztahu jsou žalovaní povinni k poslednímu dni trvání nájemního vztahu byt fakticky vyklidit a vyklizený jej předat protokolárně zpět pronajímateli, a to ve stavu, v jakém jej převzali s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Nájemci ve smlouvě potvrdili, že byt převzali vymalovaný a vyčištěný. V čl. 4. odst. 4.3. smlouvy se strany dohodly, že nájemci jsou zejména povinni před předáním bytu zpět pronajímateli provést komplexní úklid celého bytu, zejména všech podlah, vyčištění spotřebičů zabudovaných v kuchyňské lince, sanitární keramiky v koupelně a na WC, jakož i vyčištění a úklid ostatních prostor a předmětů, které nájemci od pronajímatele při předání bytu převzali. V případě, že nájemci tyto povinnosti nesplní, je pronajímatel oprávněn zajistit úklid prostřednictvím třetích osob a náklady s tím spojené uplatnit vůči nájemcům, respektive jednostranně započíst tuto částku proti složené jistotě. V předávacím protokolu si strany potvrdily, s jakým vybavením byl byt žalovaným předán, přičemž v seznamu vybavení byla přeškrtnuta položka manželská postel s matracemi. Botník není v předávacím protokolu přeškrtnut. Dodatkem k nájemní smlouvě ze dne 30. 11. 2023 byla doba trvání nájmu prodloužena do 30. 11. 2024.

54. Na počátku nájmu s žalovanými byl byt vymalovaný a vyčištěný a bez závad. Jedinou závadou, která byla i nafocena, bylo posunutí jedné z lamel v podlaze v kuchyni. Byt byl vymalován naposledy v létě 2022. Radiátory byly v pořádku a bez koroze a byly vyčištěné od prachu a pavučin. Okna byla umytá a vyčištěná bez plísně a rzi. Žaluzie byly v pořádku a neponičené. Šatní skříň byla v pořádku, byla to pevná skříň a , jméno FO, s ní nehýbali, byla jako nová a držela pevně, noční stolky byly v perfektním stavu, nebyly poškrábané. Světla v koupelně byla v pořádku a jako nová, topný žebřík byl v pořádku, nebyl od koroze, na omítkách nebyly žádné díry. Stojatá lampa nebyla nová, ale byla v dobrém stavu, garnýže byly dřevěné, na podlaze nebyla při předávání bytu žalovaným žádná vzedmutá místa. Před nájmem s žalovanými v tomto bytě , jméno FO, nikdy plíseň neměli. Dopisem ze dne 24. 4. 2024 sdělil žalovaný 1) žalobci, že podává výpověď z nájmu bytu na , adresa, dohodou k datu 30. 4. 2024. Účastníci se domluvili na předání bytu k datu 20. 5. 2024, do 20. 5. 2024 tedy žalovaní byt užívali, nájemní vztah tak skončil dohodou účastníků ke dni 20. 5. 2024.

55. Dne 20. 5. 2024 došlo k předání bytu, kdy u toho byl přítomen žalobce, jeho manželka, paní , jméno FO, a žalovaní. Byt byl zaplísněný, nevyčištěný, vybavení bytu bylo poškozené plísní a korozí. Žalovaní odmítali jakoukoli vinu na stavu bytu a chtěli okamžitě vrátit kauci. Žalovaní odmítli podepsat předávací protokol, kde byly závady popsány a naštvaně odešli z bytu. Fotografie poškození bytu pořizovala manželka žalobce, kdy některé pořídila hned v den předávání bytu a některé o nějaký den později, kdy byt uklízela a dávala to do pořádku.

56. Žalovaní způsobili žalobci na předmětu nájmu tuto škodu:radiátory zničené korozí – cena za vybroušení a lak 4 x 500 Kč/kus = 2 000 Kč,zničená světla korozí v koupelně – 2 x 300 Kč/kus = 600 Kč,zničená stojatá lampa korozí v obývacím pokoji - 1 200 Kč,zničená šatní skříň – 2 500 Kč,zničeně noční stolky savem a plísní 2 x 800 Kč/kus = 1 600 Kč,odcizený botník – 2 400 Kč,zničené žaluzie v obývacím pokoji – 500 Kč,zničená pračka korozí a plísní – 3 000 Kč,zničený topný žebřík korozí – 1 000 Kč,zničená garnýž a záclony – 3 500 Kč,dále jen jako „škoda způsobená na vybavení předmětu nájmu“ celkem ve výši 18 300 Kč,zničená podlaha – 47 040 Kč,zničená omítka špínou a plísní - 16 743 Kč,čistící prostředky – 2 186,83 Kč, skládající se z 665,20 Kč + 708,10 Kč + 184,80 Kč (doklady o nákupu čistících prostředků , Anonymizováno, ), 202,73 Kč (doklad o nákupu , jméno FO, a , jméno FO, , právnická osoba, .), 426 Kč (doklad o nákupu , jméno FO, -, Anonymizováno, , jméno FO, ). Vzhledem k tomu, že žalovanými došlo ke způsobení škody na předmětu nájmu a tento nebyl po dobu od 20. 5. 2024 minimálně do konce měsíce června 2024 z důvodu způsobené škody možné dále pronajímat, vznikl žalobci nárok požadovat za tuto dobu náhradu škody ve formě ušlého nájemného, která činí za část měsíce května (11 dní) celkem 3 194 Kč a 9 000 Kč za měsíc červen 2024.

57. Jelikož žalovaní předmět nájmu do 20. 5. 2024 užívali, náleží žalobci za toto období poměrná část nájemného a úhrady za služby, tedy částka 7 667 Kč, přičemž žalobce požadoval po žalovaných za toho období pouze částku 7 419 Kč. Žalovanými uhrazená částka 11 500 Kč představující uhrazené nájemné a služby za měsíc květen 2024 byla žalobcem započtena ve výši 7 419 Kč vůči náhradě nájemného a úhrady za služby za měsíc květen 2024, dále ve zbývající výši 4 081 Kč byla tato částka započtena na škodu spočívající v plesnivých a špinavých stěnách bytu ve výši 16 743 Kč, na úhradu této škody tak zbývá částka 12 662 Kč, žalovanými uhrazená částka 9 000 Kč představující nájemné za měsíc červen 2024 byla započtena na zbývající část škody spočívající v plesnivých a špinavých stěnách bytu ve výši 12 662 Kč, na úhradu této škody tak zbývá částka 3 662 Kč. Žalovanými uhrazená jistota ve výši 20 000 Kč byla žalobcem započtena na škodu spočívající v poškozené plovoucí podlaze ve výši 47 040 Kč, k úhradě tak zbývá částka 27 040 Kč. Po započtení tak činí celková škoda částku 63 382,33 Kč a skládá se z náhrady škody ve výši 3 194 Kč představující škodu ve formě ušlého zisku (nájemného) za zbylou část měsíce května 2024 (11 dní), z náhrady škody ve výši 9 000 Kč představující škodu ve formě ušlého zisku (nájemného) za měsíc červen 2024, z náhrady škody způsobené na předmětu nájmu celkem ve výši 18 300 Kč, z náhrady škody způsobené zničenou podlahou ve výši 27 040 Kč, z náhrady škody za vyspravení a výmalbu omítek ve výši 3 662 Kč a z náhrady škody za pořízené čistící prostředky 2 186,83 Kč. Započtení bylo učiněno současně s předžalobní výzvou a bylo zasláno žalovaným formou doporučeného dopisu dne 29. 7. 2024 a současně do datové schránky jejich právního zástupce.

58. E-mailem ze dne 30. 5. 2024 sdělil právní zástupce žalovaných žalobci, že dle něj jsou žalovaní oprávněni požadovat po žalobci vydání bezdůvodného obohacení ve výši 20 500 Kč, jelikož obdržel bez jakéhokoliv právního důvodu na základě plateb od žalovaných dne 22. 4. 2024 částku 11 500 Kč a dne 20. 5. 2024 částku 9 000 Kč, vrácení kauce ve výši 20 000 Kč a dále zákonné úroky z prodlení, které činí k 28. 5. 2024 celkem 4 295,28 Kč. Nárok na vrácení kauce vznikl žalovaným tím, že si žalobce daný byt již převzal. Dále mohou žalovaní požadovat úhradu smluvní pokuty ve výši 19 700 Kč, přičemž nárok na tuto smluvní pokutu vznikl žalovaným z důvodu, že žalobce neprovedl vyúčtování v souladu se zákonem č. 67/2013 Sb., a to za účetní období kalendářního roku 2022. Pokud mělo být vyúčtování roku 2022 do 4 měsíců od konce období, tj. do 30. 4. 2023, činí k 28. 5. 2024 prodlení celkem 394 dnů. Smluvní pokuta činí dle § 13 odst. 2 výše uvedeného zákona 50 Kč za každý den prodlení, tj. při 394 dnech celkem 19 700 Kč. Celkem se tak jedná o částku 64 495,28 Kč, kterou jsou žalovaní oprávněni po žalobci požadovat.

59. Žalobce a žalovaní se na počátku nájemního vztahu dohodli, že žalovaní nebudou požadovat po žalobci vyúčtování záloh za rok 2022, když jim žalobce vyšel vstříc a umožnil jim užívání bytu již od 22. 12. 2022.

60. E-mailem ze dne 16. 5. 2024 zaslal žalobce žalovaným vyúčtování záloh za rok 2023, které obdržel od SVJ.

61. Dopisem ze dne 3. 3. 2025 vyzval právní zástupce žalovaných žalobce k zaplacení částky 77 271,45 Kč, která má představovat bezdůvodné obohacení žalobce vzniklé úhradami žalovaných, jak tyto vyčíslili ve vzájemném návrhu. Dopisem ze dne 4. 6. 2025 vyzval právní zástupce žalovaných žalobce k zaplacení částky 4 600 Kč představující smluvní pokutu za nedodané vyúčtování za rok 2023 za období od 1. 3. 2025 do 31. 5. 2025. Dopisem ze dne 1. 9. 2025 vyzval právní zástupce žalovaných žalobce k zaplacení částky 4 600 Kč představující smluvní pokutu za nedodané vyúčtování za rok 2023 za období od 1. 6. 2025 do 31. 8. 2025.

62. Podle ust. § 2 201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

63. Podle ust. § 2 235 odst. 1 obč. zák. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

64. Podle ust. § 2 254 odst. 1, 2 obč. zák. (1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. (2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

65. Podle ust. § 2 255 odst. 1 obč. zák. nájemce užívá byt řádně v souladu s nájemní smlouvou.

66. Podle ust. § 2 264 odst. 1, 2 obč. zák. (1) Zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu. (2) Nájemce učiní podle svých možností to, co lze očekávat, aby poškozením nebo vadou, které je třeba bez prodlení odstranit, nevznikla další škoda. Nájemce má právo na náhradu nákladů účelně vynaložených při zabránění vzniku další škody, ledaže poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce odpovídá.

67. Podle ust. § 2 267 obč. zák. neodstraní-li nájemce poškození nebo vadu způsobené okolnostmi, za které odpovídá, odstraní je na náklady nájemce pronajímatel.

68. Podle ust. § 2 292 obč. zák. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

69. Podle ust. § 2293 odst. 1 obč. zák. nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.

70. Podle ust. § 2931 odst. obč. zák. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

71. Podle ust. § 2951 odst. 1 obč. zák. škoda se nahrazuje uvedením do předešlého stavu. Není-li to dobře možné, anebo žádá-li to poškozený, hradí se škoda v penězích.

72. Podle ust. § 2952 obč. zák. hradí se skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo (ušlý zisk). Záleží-li skutečná škoda ve vzniku dluhu, má poškozený právo, aby ho škůdce dluhu zprostil nebo mu poskytl náhradu.

73. Podle ust. § 1982 odst. 1, 2 obč. zák. (1) Dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. (2) Započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

74. Podle ust. § 1987 odst. 1, 2 obč. zák. (1) K započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem. (2) Pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.

75. Podle ustanovení § 1970 občanského zákoníku, po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

76. Podle ustanovení § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.

77. Podle ust. § 7 odst. 1, 2 zák. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (1) Není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. (2) Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.

78. Podle ust. § 8 odst. 2 zák. č. 67/2013 Sb. případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží příjemce služeb poskytovateli služeb do 30 dnů od doručení vyúčtování, popřípadě doložení podkladů podle odstavce 1. Nepředloží-li příjemce služeb námitky v této lhůtě, platí, že se způsobem a obsahem vyúčtování souhlasí. Včas uplatněné námitky musí poskytovatel služeb vyřídit do 30 dnů od jejich předložení.

79. Podle ust. § 13 odst. 1, 2 zák. č. 67/2013 Sb. (1) Jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. (2) Výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

80. Právní hodnocení:

81. Soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že podaná žaloba je důvodná v plném rozsahu a vzájemný návrh žalovaných naopak důvodný není. V řízení bylo prokázáno, že žalobce jako pronajímatel a žalovaní jako nájemci uzavřeli nájemní smlouvu, na základě které žalobce předal žalovaným do užívání byt a žalovaní se zavázali platit žalobci nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu. Žalovaní se dále v nájemní smlouvě zavázali, že po skončení nájmu jsou zejména povinni před předáním bytu zpět pronajímateli provést komplexní úklid celého bytu, zejména všech podlah, vyčištění spotřebičů zabudovaných v kuchyňské lince, sanitární keramiky v koupelně a na WC, jakož i vyčištění a úklid ostatních prostor a předmětů, které nájemci od pronajímatele při předání bytu převzali. Účastníci si dohodli, že v případě, že nájemci tyto povinnosti nesplní, je pronajímatel oprávněn zajistit úklid prostřednictvím třetích osob a náklady s tím spojené uplatnit vůči nájemcům, respektive jednostranně započíst tuto částku proti složené jistotě. V daném řízení tak bylo v prvé řadě na žalobci, aby tvrdil a prokázal, v jakém stavu byt na začátku nájemního vztahu žalovaným předával. Žalobce prokázal předloženými fotografiemi i svědeckými výpověďmi především svědkyně , jméno FO, a , jméno FO, , že byt byl žalovaným předáván vyčištěný a v pořádku. Tyto skutečnosti potvrdila svědkyně , jméno FO, , která u předání bytu žalovaným byla přítomna. Svědkyně , jméno FO, mimo jiné ve své výpovědi uvedla, že byt byl na začátku pronájmu v pořádku, žalovaní v nájemní smlouvě podepsali, že byt je vymalovaný a vyčištěný. Výpovědí svědkyně , jméno FO, bylo prokázáno, že byl byt vymalovaný a vyčištěný a bez závad. Jedinou závadou, která byla i nafocena, bylo posunutí jedné z lamel v podlaze v kuchyni. Radiátory byly v pořádku a bez koroze a byly vyčištěné od prachu a pavučin. , adresa, byla umytá a vyčištěná bez plísně a rzi. Žaluzie byly v pořádku a neponičené. Šatní skříň byla v pořádku, byla to pevná skříň a , jméno FO, s ní nehýbali, byla jako nová a držela pevně, noční stolky byly v perfektním stavu, nebyly poškrábané. Světla v koupelně byla v pořádku a jako nová, topný žebřík byl v pořádku, nebyl od koroze, na omítkách nebyly žádné díry. Stojatá lampa nebyla nová, ale byla v dobrém stavu, garnýže byly dřevěné, na podlaze nebyla při předávání bytu žalovaným žádná vzedmutá místa. Před nájmem s žalovanými v tomto bytě , jméno FO, nikdy plíseň neměli. Tuto skutečnost pak potvrzují rovněž fotografie zachycující byt na počátku nájmu a žalovaní ostatně ani nerozporovali, že byt jim byl předán v dobrém stavu. To potvrzuje i komunikace mezi žalovanou 2) a manželkou žalobce na sociálních sítích, kde žalovaná 2) byt chválí, že je pěkně zařízený a rovněž post žalované 2) na instagramu, kde vyjadřuje svoji spokojenost s novým bytem. Žalovaní až v průběhu tohoto řízení začali účelově tvrdit, že vybavení bytu bylo staré a na hranici životnosti a že v bytě byla spousta dalších vad, nic takového však z provedených důkazů nevyplynulo. Ostatně pokud by tomu tak skutečně bylo, pak žalovaní měli možnost tyto skutečnosti uvést do předávacího protokolu na začátku nájemního vztahu, trvat na jejich nafocení, případně na ně žalobce v průběhu trvání nájemního vztahu upozornit. Nic takového však žalovaní netvrdili. Stejně tak nelze přisvědčit argumentaci žalovaných, že žalobce neprokázal stav bytu při jeho předání žalovaným. Žalobce stav bytu při jeho předání žalovaným dostatečně prokázal. Soud v tomto kontextu opětovně poukazuje na výpověď svědkyně , jméno FO, , která neměla žádný osobní vztah k nikomu z účastníků a neměla tak žádný důvod být ve věci jakkoli zainteresovaná a která výslovně uvedla, že byt byl na začátku pronájmu v pořádku, žalovaní v nájemní smlouvě podepsali, že byt je vymalovaný a vyčištěný. U předání bytu zpět žalobci bylo zjištěno, že byt v pořádku není. Byt byl při předání od žalovaných zpět žalobci vlhký a plesnivý. Nic takového na začátku nájemního vztahu v bytě nebylo. Omítky na začátku nájmu byly v dobrém stavu a nebyly tam žádné vady. Při předání bytu zpět žalovaným byla na omítkách plíseň v předsíni a nad okny. Podlaha byla v dobrém stavu, ale svědkyně si pamatuje, že fotili, že v jedné místnosti byla mezera mezi deskami. Stav bytu a nábytek, který tam byl, se při předání žalovaným fotil. Když je něco špatně, tak se to vždycky vyfotí. V ložnici po pravé straně za dveřmi byla šatní skříň a při předání bytu žalovaným byla v dobrém stavu. Všechny věci, které v bytě byly, byly v dobrém stavu, tím si je svědkyně jistá, protože když je něco v bytě špatně a je potřeba to řešit, tak svědkyně to vždy řeší. Soud tedy uzavírá, že žalobce prokázal, že na počátku nájemního vztahu předal žalovaným do užívání vyčištěný byt bez plísně a koroze s funkčním, byť ne úplně novým, vybavením.

82. Žalobce dále tvrdil a prokázal, že žalovaní porušili svou smluvní povinnost, potažmo i zákonnou povinnost předat žalobci vyčištěný byt, resp. předat byt ve stavu, v jakém jej převzali s přihlédnutím k běžnému opotřebení a že tímto jejich jednáním byla žalobci způsobena na předmětu nájmu škoda, kterou žalobce podrobně popsal a vyčíslil. Stav bytu na konci nájemního vztahu byl spolehlivě prokázán jak předloženými fotografiemi, tak svědeckými výpověďmi. Svědkyně , jméno FO, k tomuto uvedla, že u předání bytu zpět žalobci bylo zjištěno, že byt v pořádku není. Nejvíc ji zarazila plíseň v předsíni, protože s tím se nikdy nesetkala. Byt byl při předání od žalovaných zpět žalobci vlhký a plesnivý. Nic takového na začátku nájemního vztahu v bytě nebylo. To, že si svědkyně s odstupem času nevybavila jednotlivá poškození bytu, nečiní její výpověď nikterak nevěrohodnou, spíše naopak. Svědkyně , jméno FO, pak soudu podrobně popsala jednotlivá poškození bytu. Samotná skutečnost, že je manželkou žalobce, ji nečiní nikterak nevěrohodnou. Skutečnost, že si svědkyně , jméno FO, detailně pamatovala jednotlivá poškození bytu, je pochopitelná, neboť svědkyně byt několik dnů po jeho odevzdání žalovanými čistila a uklízela a rovněž pořizovala fotografie poškození bytu. Její výpověď současně koresponduje i s ostatními v řízení provedenými důkazy, např. s komunikací na messengeru se žalovanou 2) ohledně plísně v bytě a se svědeckými výpověďmi.

83. Pokud žalovaní namítali, že náklady na odstranění škod nebyly účelně vynaloženy tak, aby byt získal opětovně původní vlastnosti, ale naopak byt zhodnotily nad rámec původního stavu, pak soud konstatuje, že toto prokázáno nebylo. Žalobce doložil, že byt žalovaným předal se sice již použitým, ale plně funkčním vybavením v dobrém stavu. Žalobce dále prokázal, že byt mu byl od žalovaných předán nevyčištěný, zaplísněný s vybavením poškozeným korozí a plísní ve stavu, kdy jej nebylo možno ihned dále pronajímat. Žalobce předmětnou škodu vyčíslil právě s ohledem na to, že poškozené vybavení bytu nebylo při jeho převzetí žalovanými již úplně nové, když vycházel z obvyklých cen použitého nábytku a vybavení inzerovaného na serverech obchodujících s již použitými věcmi. Žalobce prokázal, že výměna celé podlahy v kuchyni a obývacím pokoji byla nutná k obnovení její funkčnosti, kdy nebylo možno vyměnit pouze část podlahy, stejně tak prokázal nutnost odplísnění omítek a výmalby bytu. Soud odkazuje na výpovědi svědků , jméno FO, a , jméno FO, a rovněž na jimi vystavené faktury. Svědek , jméno FO, potvrdil, že podlahy v bytě žalobce byly v katastrofálním stavu, a to v kuchyni a obývacím pokoji. Bylo to vzedmuté od vlhka, ve spojích byla podlaha zatečená. Lišty byly rozkousané od psa, na podlaze byly zatečené fleky od moči nebo od vody. Nešlo vyměnit jen kus podlahy, bylo nutné to rozebrat a udělat celé nové. Bylo vidět, že tam bylo vlhko, a to ty podlahy pozvedalo. Tedy v kuchyni a obývacím pokoji se měnila komplet celá podlaha a dávaly se nové lišty, v ložnici dával nové lišty. V bytě žalobce byl použit materiál střední cenové kategorie. Pokud se týká typu podlahy, který byl v bytě žalobce pokládán, jednalo se o obdobný typ, jaký tam byl předtím. V případě podlahy tak žalobce prokázal, že pro uvedení do původního stavu před započetím nájmu se žalovanými bylo nutno podlahu v kuchyni a obývacím pokoji vyměnit a že skutečně nešlo o žádné zhodnocení nad rámec původního stavu. Svědek , jméno FO, potvrdil, že omítky bylo nutné vyčistit od plísně, zapravit díry po šroubkách tmelem a poté zdi napenetrovat a vymalovat. Faktura, kterou žalobci vystavil, zněla na částku cca 17 000 Kč, to mu žalobce uhradil. Příčinou plísní na zdech bylo dle svědka špatné větrání. Částka, kterou žalobci vyfakturoval, je vzhledem k rozsahu provedených prací obvyklá. Ani v případě omítek tak nelze hovořit o zhodnocení bytu nad rámec původního stavu, pouze o uvedení do předchozího stavu tak, aby bylo možno byt dále pronajímat.

84. Soud uzavírá, že žalobce prokázal, že byt byl po skončení nájmu ve stavu, který neodpovídal stavu při předání (podle předávacího protokolu na počátku nájmu), a to ani s přihlédnutím k běžnému opotřebení. V bytě se projevovala výrazná vlhkostní zátěž a s ní související plísně a koroze na některých prvcích a vybavení. Soud rovněž zjistil, že nedošlo k žádné mimořádné události, která by vznik škod vysvětlovala, tvrzení žalovaných o rekonstrukci střechy nebyla prokázána. Naopak z provedených důkazů vyplynulo, že plíseň a s ní související škody vznikly postupně v důsledku nedostatečného větrání a zanedbání řádné péče o byt.

85. Za situace, kdy se žalovaní odmítli na uvedení bytu do stavu před započetím nájmu jakkoli podílet, resp. na tomto se účastníci nedohodli, tak žalobci nezbylo, než provést úklid a opravu bytu na své náklady a následně vzniklou škodu uplatnit vůči žalovaným, k čemuž ho mimo jiné opravňuje i čl. 4. odst. 4.3. nájemní smlouvy. Žalobce tak prokázal škodu způsobenou na vybavení předmětu nájmu v celkové výši 18 300 Kč, sestávající ze škody na: radiátorech zničených korozí – vybroušení a lak 4 × 500 Kč = 2 000 Kč, přičemž obvyklá cena použitých radiátorů se pohybuje kolem 2 000 Kč/kus, světlech v koupelně zničených korozí– 2 × 300 Kč = 600 Kč, přičemž obvyklá cena obdobných světel činí dle inzerce 300 Kč/kus, stojaté lampě zničené korozí v obývacím pokoji = 1 200 Kč, přičemž obvyklá cena použité stojací lampy činí dle inzerce od 1 000 Kč do 1 200 Kč/kus, zničené šatní skříni = 2 500 Kč, přičemž obvyklá cena obdobné použité šatní skříně činí dle inzerce 4 000 Kč, noční stolkách zničených savem a plísní – 2 × 800 Kč = 1 600 Kč, přičemž obvyklá cena použitých nočních stolků je dle inzerce od 650 Kč do 1 700 Kč, odcizeném (nevráceném) botníku = 2 400 Kč, přičemž obvyklá cena obdobného botníku se pohybuje dle inzerce od 2 000 Kč do 2 500 Kč, zničených žaluzií v obývacím pokoji = 500 Kč, přičemž obvyklá cena horizontálních hliníkových žaluzií je dle inzerce cca 500 Kč/kus, pračce zničené korozí a plísní = 3 000 Kč, přičemž obvyklá cena obdobných použitých praček je dle inzerce 1 700 Kč do 4 990 Kč, topném žebříku zničeném korozí = 1 000 Kč, přičemž obvyklá cena použitých žebříků je dle inzerce cca 1 000 Kč/kus, zničených garnýžích a záclonách = 3 500 Kč. Žalobce dále prokázal škodu na podlaze ve výši 47 040 Kč, škodu na omítce (zašpinění a plíseň) ve výši 16 743 Kč (svědeckými výpověďmi a fakturami), vynaložené náklady na čistící prostředky v celkové výši 2 186,83 Kč (účtenkami) a ušlé nájemné (ušlý zisk) za dobu, kdy byt nebylo možné z důvodu odstranění škod dále pronajímat, a to za část měsíce května 2024 (11 dní) ve výši 3 194 Kč a za měsíc červen 2024 ve výši 9 000 Kč. Žalobce prokázal jak výpovědí svědkyně , jméno FO, , tak předloženými inzeráty, že obvyklá výše nájemného v , adresa, za obdobný byt se pohybovala kolem 10 000 Kč měsíčně a že byt skutečně minimálně do konce měsíce června 2024 nebylo možno pronajímat, když faktury za opravu podlahy a omítek jsou z června 2024, je tedy zřejmé, že minimálně v červnu ještě probíhaly opravy a úklid bytu. Žalobce dále rovněž nájemní smlouvou z října 2024 a svědeckými výpověďmi doložil, že měl v úmyslu byt dále pronajímat, resp. že jej skutečně dále pronajímá a že mu tak v důsledku jednání žalovaných ušel zisk z nájmu minimálně za část května a za červen 2024. Pokud jde o vybavení bytu, soud vycházel ze seznamu vybavení obsaženého v předávacím protokolu při zahájení nájmu a z předložených fotografií. V tomto protokolu byl uveden i botník, který při předání bytu po skončení nájmu chyběl. Soud proto uzavřel, že došlo k jeho odcizení, resp. nevrácení.

86. V řízení bylo prokázáno, že žalovaní byt užívali do 20. 5. 2024, kdy došlo dohodou k ukončení nájemního vztahu, když předchozí výpověď podaná žalovaným 1) neměla náležitosti řádné výpovědi a nemohla tak způsobit zánik nájemního vztahu. Žalobci by tak za toto období náležela poměrná část nájemného a úhrady za služby, tedy částka 7 667 Kč, přičemž žalobce požadoval po žalovaných za toho období pouze částku 7 419 Kč. Mezi účastníky bylo dále nesporným, že žalovanými byla uhrazena částka 11 500 Kč představující nájemné a služby za měsíc květen 2024, tato byla žalobcem započtena ve výši 7 419 Kč vůči náhradě nájemného a částce za služby za měsíc květen 2024, dále ve zbývající výši 4 081 Kč byla tato částka započtena na škodu spočívající v plesnivých a špinavých stěnách bytu ve výši 16 743 Kč, na úhradu této škody tak zůstala částka 12 662 Kč, žalovanými uhrazená částka 9 000 Kč představující nájemné za měsíc červen 2024 byla započtena na zbývající část škody spočívající v plesnivých a špinavých stěnách bytu ve výši 12 662 Kč, na úhradu této škody tak zůstala částka 3 662 Kč. Žalovanými uhrazená jistota ve výši 20 000 Kč byla žalobcem započtena na škodu spočívající v poškozené plovoucí podlaze ve výši 47 040 Kč, k úhradě tak zůstává částka 27 040 Kč. Po započtení tak činí celková škoda částku 63 382,33 Kč a skládá se z náhrady škody ve výši 3 194 Kč představující škodu ve formě ušlého zisku (nájemného) za zbylou část měsíce května 2024 (11 dní), z náhrady škody ve výši 9 000 Kč představující škodu ve formě ušlého zisku (nájemného) za měsíc červen 2024, z náhrady škody způsobené na předmětu nájmu celkem ve výši 18 300 Kč, z náhrady škody způsobené zničenou podlahou ve výši 27 040 Kč, z náhrady škody za vyspravení a výmalbu omítek ve výši 3 662 Kč a z náhrady škody za pořízené čistící prostředky 2 186,83 Kč. Započtení bylo učiněno současně s předžalobní výzvou a bylo zasláno žalovaným formou doporučeného dopisu dne 29. 7. 2024 a současně do datové schránky jejich právního zástupce.

87. Soud tedy uzavírá, že žalovaní porušili své povinnosti nájemců a způsobili žalobci škodu na bytě a jeho vybavení. Žalobci vzniklo právo na náhradu skutečné škody i ušlého zisku. Žalobce unesl důkazní břemeno ohledně základu i výše uplatněných nároků, a proto soud žalobě v plném rozsahu vyhověl. Soud tedy uložil žalovaným zaplatit žalobci částku 63 382,33 Kč včetně zákonného úroku z prodlení běžícího od 7. 8. 2024 do zaplacení, když žalovaní byli vyzváni k náhradě škody v předžalobní výzvě ze dne 29. 7. 2024 do 7 dnů od doručení této výzvy, která byla právnímu zástupci žalovaných doručena dne 29. 7. 2024, od 7. 8. 2024 tak již byli žalovaní s plněním svého dluhu v prodlení. Lhůta plnění byla určena jakožto obecná třídenní, a to v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 věta před středníkem o.s.ř.

88. Pokud se týká kompenzační námitky žalovaných ve výši 25 400 Kč s příslušenstvím, jež má představovat smluvní pokutu ve výši 50 Kč denně za období od 1. 5. 2023 do 20. 9. 2024 za pozdní dodání vyúčtování za rok 2022, které měl žalobce povinnost předat žalovaným nejpozději do 30. 4. 2023, avšak učinil tak až 20. 9. 2024, pak k tomuto soud uvádí následující: soud shledal kompenzační námitku žalovaných nedůvodnou. V řízení bylo prokázáno jak výpovědí žalobce, tak výpovědí žalovaných a svědkyně , jméno FO, , že nájem bytu byl původně inzerován až od 1. 1. 2023, avšak žalobce a jeho manželka umožnili žalovaným na jejich žádost, aby se do bytu nastěhovali už 22. 12. 2022 s tím, že vyúčtování za 9 dnů roku 2022 ani případný přeplatek nemá žalobce řešit. Žalovaní až do vzniku tohoto sporu po žalobci vyúčtování za rok 2022 nikdy nepožadovali. Uplatnění smluvní pokuty ve výši 24 500 Kč tak je v rozporu nejen s dohodou účastníků ohledně vyúčtování za rok 2022, ale i v rozporu s dobrými mravy. Soud tak shledává nárok žalovaných na zaplacení smluvní pokuty nedůvodným a námitka započtení tak není způsobilá přivodit, byť částečný zánik žalobního nároku.

89. Pokud se týká vzájemného návrhu žalovaných, pak tento soud shledal důvodným pouze co do částky 800 Kč, jak bude vysvětleno níže. Nároky žalovaných na vrácení poměrné části uhrazeného nájemného a záloh za služby za měsíce květen 2024 a nájemného za měsíc červen 2024 již byly zohledněny samotným žalobcem, když jím byly jednostranně a oprávněně započteny proti nároku žalobce na náhradu škody na bytě způsobené žalovanými. Stejně tak peněžitou jistotu ve výši 20 000 Kč byl žalobce oprávněn si započíst oproti nároku na náhradu škodu, kterou mu žalovaní způsobili.

90. Z důvodů již uvedených u kompenzační námitky pak není důvodný ani nárok na vrácení přeplatku z vyúčtování za rok 2022. V řízení bylo prokázáno výpovědí svědkyně , jméno FO, a výpovědí žalobce, že účastníci se dohodli, že nebudou požadovat vyúčtování za rok 2022 ani přeplatek z tohoto vyúčtování za situace, kdy jim žalobce vyšel vstříc a umožnil jim užívání bytu již od 22. 12. 2022. Skutečnost, že žalobce na žádost žalovaných umožnil žalovaným nastěhování již do bytu již před Vánocemi roku 2022, potvrdili i samotní žalovaní. Žalobce nicméně tento přeplatek za rok 2022 v průběhu řízení žalovaným již uhradil.

91. Pokud se týká nároku žalovaných na zaplacení smluvní pokuty za nedodání vyúčtování za rok 2023, tento soud shledává důvodným jen co do částky 800 Kč. Žalovaní tvrdili, že žalobce měl vyúčtování dodat nejpozději do 30. 4. 2024 a že od žalobce obdrželi až dne 16. 5. 2024 e-mailem pouze vyúčtování od společenství vlastníků, jež nemá náležitosti řádného vyúčtování. Soud v tomto kontextu poukazuje na ust. § 8 odst. 2 zák. č. 67/2013 Sb., dle kterého případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží příjemce služeb poskytovateli služeb do 30 dnů od doručení vyúčtování, popřípadě doložení podkladů podle odstavce 1. Nepředloží-li příjemce služeb námitky v této lhůtě, platí, že se způsobem a obsahem vyúčtování souhlasí. , adresa, služeb tak může vyjádřit svoji nespokojenost s předloženým vyúčtováním formou námitek. Zákon nestanoví žádná formální pravidla pro podávání těchto námitek, ale stanoví postup pro jejich vypořádání. Námitky lze vznést ke způsobu a obsahu předloženého vyúčtování. Z hlediska způsobu může příjemce služeb namítat, že nedošlo k řádnému vyhotovení a doručení vyúčtování. Z hlediska obsahu může namítat, že vyúčtování neobsahuje všechny předepsané náležitosti nebo je zkrátka nesprávné, protože vyúčtovávané položky za služby neodpovídají skutečnosti. Podle znění účinného od 1. 1. 2023 platí, že příjemce služeb má na podání námitek lhůtu 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popř. doložení podkladů podle prvního odstavce. Lhůta začíná plynout ode dne následujícího po doručení předmětného vyúčtování, resp. doložení dokladů. Nepodá-li příjemce služeb námitky v 30denní lhůtě, platí ze zákona, že příjemce se způsobem i obsahem vyúčtování souhlasí. To znamená, že k námitkám podaným po této lhůtě se nepřihlíží. S opožděně podanými námitkami nejsou spojeny žádné právní účinky. Žalovaní neprokázali, že by ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení předmětného vyúčtování tedy do 17. 6. 2024 vznesli proti způsobu či obsahu předloženého vyúčtování jakékoli námitky. Žalovaní začali účelově namítat nesprávnost vyúčtování až v tomto řízení. S opožděně podanými námitkami nejsou, jak bylo výše řečeno, spojeny žádné právní účinky, má se tak za to, že vyúčtování za rok 2024 bylo žalovaným předáno dne 16. 5. 2024. V nájemní smlouvě si účastníci sjednali, že skutečnou spotřebu žalobce vyúčtuje žalovaným po obdržení vyúčtování za příslušné zúčtovací období od jednotlivých dodavatelů příslušných médií. Žalobce toto vyúčtování obdržel dle svého tvrzení na počátku dubna 2024. Jelikož účastníci neměli v nájemní smlouvě sjednanou jinou lhůtu, měl žalobce povinnost předložit žalovaným vyúčtování za rok 2023 nejpozději do 30. 4. 2024. Žalobce vyúčtování doručil žalovaným dne 16. 5. 2024 a žalovaným tak vzniklo dle shora cit. ust. § 8 zákona č. 67/2013 Sb. právo na smluvní pokutu ve výši 50 Kč/den za 16 dnů prodlení, tedy ve výši 800 Kč. Žalobce byl vyzván k zaplacení smluvní pokuty dopisem ze dne 3. 3. 2025 prostřednictvím právního zástupce žalovaných, kdy výzva byla žalobci dle sledování zásilek doručena dne 4. 3. 2025, od 10. 3. 2025 tak již byl žalobce s plněním svého dluhu v prodlení. Soud tedy uložil žalobci zaplatit žalovaným 1) a 2) částku 800 Kč včetně zákonného úroku z prodlení, jehož výši a počátek splatnosti shledává souladným se zákonem a tomuto odpovídající. Lhůta plnění byla určena jakožto obecná třídenní, a to v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 věta před středníkem o.s.ř. Ve zbývajícím rozsahu soud vzájemný návrh žalovaných z důvodů již uvedených shora zamítnul.

92. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto dle ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ust. § 142 odst. 3 o. s. ř., když žalobce byl procesně plně úspěšným účastníkem v řízení o žalobě a převážně procesně úspěšným účastníkem v řízení o vzájemném návrhu, když vzájemnému návrhu bylo vyhověno pouze co do částky 800 Kč s příslušenstvím. Žalovaní tak mají povinnost nahradit žalobci účelně vynaložené náklady řízení v plné výši jak v řízení o žalobě, tak v řízení o vzájemném návrhu.

93. Náklady právního zastoupení soud určil podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, přičemž při stanovení tarifní hodnoty vycházel z toho, jaký peněžitý předmět řízení byl v době provedení jednotlivých úkonů právní služby předmětem právní služby (§ 8 odst. 1 advokátního tarifu). Soud proto u prvních tří úkonů právní služby, které předcházely podání vzájemného návrhu žalovaných, vycházel pouze z tarifní hodnoty odpovídající žalobou uplatněnému peněžitému plnění, tj. z částky 63 382,33 Kč; šlo o úkony převzetí a přípravy zastoupení, předžalobní výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem a sepsání a podání žaloby (§ 11 advokátního tarifu).

94. Po podání vzájemného návrhu žalovaných byl předmětem řízení současně nárok uplatněný žalobou i nárok uplatněný vzájemným návrhem; u úkonů právní služby, které se již vztahovaly k oběma projednávaným peněžitým nárokům, proto soud stanovil tarifní hodnotu jako součet obou peněžitých plnění, tj. 63 382,33 Kč + 67 171,45 Kč = 130 553,78 Kč, a z této tarifní hodnoty určil mimosmluvní odměnu za zbývající úkony právní služby (§ 7 advokátního tarifu). Tento postup odpovídá tomu, že po podání vzájemného návrhu byl rozsah sporu rozšířen o další peněžité plnění projednávané ve společném řízení, a odměna za úkony vztahující se k oběma nárokům se proto odvíjí od hodnoty celého předmětu řízení (k tomu srov. i úpravu spojení věcí v § 12 odst. 3 advokátního tarifu).

95. Náklady řízení žalobce tak tvoří zaplacený soudní poplatek ve výši 3 170 Kč, odměna advokáta dle § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. za tři úkony právní služby po 3 660 Kč (převzetí a příprava, předžalobní výzva s rozborem, žaloba), tedy odměna ve výši 10 980 Kč, odměna advokáta za 15,5 úkonů právní služby po 6 340 Kč, tj. písemné podání ze dne 4. 4. 2025, písemné podání ze dne 28. 7. 2025, písemné podání ze dne 24. 6. 2025, písemné podání ze dne 26. 9. 2025, písemné podání ze dne 17. 3. 2025, písemné podání ze dne 14. 1. 2026, účast na jednání před soudem dne 26. 6. 2025 – jednání přes 2 hod (2 úkony), účast na jednání před soudem dne 24. 9. 2025 – jednání přes 6 hod (3 úkony), účast na jednání před soudem dne 18. 11. 2025, účast na jednání před soudem dne 20. 11.2025 – jednání přes 3 hod (2 úkony), účast na jednání před soudem dne 20. 1. 2026 a účast na jednání před soudem – vyhlášení rozsudku dne 29. 1. 2026, tedy odměna ve výši 98 270 Kč, celkem tedy odměna ve výši 109 250 Kč.

96. Náklady řízení žalobce dále představuje paušální náhrada hotových výdajů dle ust. § 13 odst. 4 AT za 3 úkony právní služby po 300 Kč a 16 úkonů právní služby po 450 Kč, celkem tedy částka 8 100 Kč.

97. Náklady řízení dále představuje cestovné z , adresa, do Olomouce a zpět v délce 60 km při použití automobilu , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , při průměrné spotřebě pohonné hmoty motorová nafta 5,5 l/ 100 km na cesty k jednání ve dnech 26. 6. 2025, 24. 9. 2025, 18. 11. 2025, 20. 11. 2025 a 29. 1. 2026, dále cestovné ze , adresa, do Olomouce a zpět v délce 120 km při použití automobilu , jméno FO, , při průměrné spotřebě pohonné hmoty benzin 7,2 l/ 100 km na cestu k jednání dne 20. 1. 2026, tedy cestovné v celkové výši 3 325 Kč.

98. Náklady řízení dále tvoří náhrada za promeškaný čas dle § 14 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. za celkem 14 půlhodin po 150 Kč, celkem tedy 2 100 Kč.

99. Náklady řízení dále představuje 21 % DPH, tj. 25 782,75 Kč z odměny a náhrad, když advokát žalobce je plátcem DPH. Celkem tedy náklady soudního řízení činí částku 151 728 Kč. O místu plnění ve výroku IV. tohoto rozsudku soud rozhodoval dle ustanovení § 149 odst. 1 o.s.ř., lhůtu k plnění soud určil dle § 160 odst. 1 o.s.ř. jako obvyklou pariční v délce tří dnů.

100. Jelikož soud náklady řízení o žalobě i náklady řízení o vzájemném návrhu spočítal, jak je uvedeno výše a tuto částku určil ve výroku IV. rozsudku, činí výše povinnosti žalovaných k náhradě nákladů řízení o vzájemném návrhu stanovená ve výroku V., částku 0 Kč.

101. O povinnosti žalovaných zaplatit soudní poplatek z rozšíření vzájemného návrhu soud rozhodl dle ust. § 4 odst. 1 písm. a) zák. č. 549/1991 Sb., zákona o soudních poplatcích, kdy poplatek byl vyměřen dle položky 1 bod písm. a) sazebníku, tedy ve výši 5 % z částky uplatněné vzájemným návrhem.