69 Co 167/2024

Plný text

Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Jaromíra Synka a soudkyň Mgr. Martiny Telcové a JUDr. Karly Musilové ve věci žalobce: Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 3 proti žalovanému: Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 1/0 zastoupený advokátkou Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 o zrušení kupní smlouvy, k odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Přerově ze dne 12. 10. 2023, č. j. 10 C 318/2022-127,

I. Rozsudek okresního soudu se ve výroku I. v rozsahu zamítnutí žaloby, aby soud zrušil kupní smlouvu ze dne 21. 5. 2021 ve znění dodatku č. , hodnota, ze dne 16. 6. 2021, aby žalovaný byl povinen převést vlastnické právo k nemovitostem, a to pozemek p. č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, rodinný dům, stavba stojí na pozemku p. č. , hodnota, , pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zahrada, vše v k. ú. , adresa, , obec , adresa, a dále, aby žalovaný podepsal s žalobcem souhlasné prohlášení o tomto převodu vlastnického práva za účelem provedení zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí oproti povinnosti žalobce zaplatit žalovanému částku kupní ceny ve výši 2.690.000 Kč a ve výrocích II. a III. potvrzuje.

II. Rozsudek okresního soudu se ve zbývajícím rozsahu výroku I. ohledně uložení povinnosti žalovanému doplatit rozdíl mezi kupní cenou, kterou obdržel žalobce za nemovitosti specifikované shora a obvyklou cenou nemovitostí, zrušuje a v tomto rozsahu se řízení zastavuje.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradu nákladů odvolacího řízení částku 19.360 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám , Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0, advokátky.

1. Okresní soud svým rozhodnutím zamítl žalobu, aby soud zrušil kupní smlouvu ze dne 21. 5. 2021 ve znění dodatku č. 1 ze dne 16. 6. 2021, aby žalovaný byl povinen převést vlastnické právo k nemovitostem, a to pozemek p. č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, rodinný dům, stavba stojí na pozemku p. č. , hodnota, , pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zahrada, vše v k. ú. , adresa, , obec , adresa, a dále, aby žalovaný podepsal s žalobcem souhlasné prohlášení o tomto převodu vlastnického práva za účelem provedení zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí oproti povinnosti žalobce zaplatit žalovanému částku kupní ceny ve výši 2.690.000 Kč nebo, aby byl žalovaný povinen doplatit rozdíl mezi kupní cenou, kterou obdržel žalobce za nemovitosti specifikované shora a obvyklou cenou nemovitosti (výrok I.). Žalobci uložil povinnost zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 152.447,90 Kč ve lhůtě třídenní (výrok II.) a žalobci uložil povinnost zaplatit státu na náhradě nákladů řízení částku ve výši 11.202 Kč ve lhůtě třídenní (výrok III.).

2. Včas podaným odvoláním rozsudek okresního soudu napadl žalobce, a to v celém jeho rozsahu z důvodu, že soud prvního stupně na základě provedených důkazů dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním a také, že soud neprovedl důkaz, který byl navržen stranou žalobce. Především odvolatel považuje za zcela nesprávný znalecký posudek znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , číslo , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne 16. 3. 2023. Tento znalecký posudek je zcela chybný a znalec tyto chyby nevysvětlil ani u soudního jednání. Ve znaleckém posudku tak úplně chybí výpočet užitných ploch domů, takže celkové redukované podlahové plochy jsou určitě uvedeny chybně. Porovnávací objekty u pozemků se u jednotkových cen až desetinásobně liší, což je nepřípustné. Porovnání domů – chybí výpočet podlahových ploch či způsob jejich výpočtu, porovnávají se jednotkové ceny, které jsou opět dosti rozdílné a koeficient na technický stav či opotřebení to pak spraví – což je naprosto nesmyslné (koeficient 0,625 versus 1,375), v popisu objektu jsou zkratky, které jsou zcela nesmyslné a bez vysvětlení a k nim částky rovněž zcela nesrozumitelné, respektive nezdůvodněné. Tyto chyby znalec nevysvětlil pouze na posudku setrval a uvedl, že je správný a odkázal vždy na čísla koeficientu v posudku. Nalézací soud tedy chyboval, pokud bezvýhradně věřil tomuto posudku a nenařídil provedení důkazu posudkem jiného znalce, popřípadě nezadal znalecký posudek znaleckého ústavu. Žalobce proto navrhoval, aby soud odvoláním napadený rozsudek zrušil v plném rozsahu a vrátil věc soudu prvého stupně k dalšímu řízení.

3. Žalovaný se k odvolání písemně nevyjádřil, u odvolacího jednání se s argumenty žalobce uvedenými v odvolání neztotožnil a považoval znalecký posudek vypracovaný , tituly před jménem, , jméno FO, za věcně správný a navrhoval, aby rozhodnutí okresního soudu bylo jako věcně správné potvrzeno.

4. Odvolání žalobce je přípustné, bylo podáno osobou k tomuto úkonu oprávněnou a včas, proto krajský soud přezkoumal rozsudek okresního soudu v celém jeho rozsahu, přezkoumal i řízení vydání tohoto rozsudku předcházející s důrazem na uplatněné odvolací důvody podle § 206 a § 212a o. s. ř. a po provedení odvolacího řízení dospěl k závěru, že odvolání žalobce důvodné není.

5. K odvolacímu jednání se žalobce nedostavil, ač byl k jednání řádně předvolán prostřednictvím advokáta , Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0, který se rovněž tak odvolacího jednání nezúčastnil, z jednání se neomluvili, proto soud jednal podle § 101 odst. 3 o. s. ř. v jejich nepřítomnosti.

6. Předně krajský soud považuje za správná skutková zjištění okresního soudu učiněná z jednotlivých provedených důkazů, která přejímá a pro stručnost na ně odkazuje. Rovněž odvolací soud akceptuje závěr okresního soudu o skutkovém stavu věci, jak jej okresní soud vyložil v bodě 13. odůvodnění písemného odůvodnění rozsudku, a proto na něj pro stručnost odkazuje.

7. V řízení bylo prokázáno, že dne 21. 5. 2021 byla mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím uzavřena kupní smlouva ve znění dodatku č. , hodnota, ze dne 26. 6. 2021, jejímž předmětem byl prodej pozemku p. č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je na něm stojící stavba , adresa, rodinný dům a pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zahrada, vše v obci , adresa, a k. ú. , adresa, za kupní cenu 2.690.000 Kč, která byla hrazena žalovaným z hypotečního úvěru. Kupní smlouvu zprostředkovávala realitní kancelář , právnická osoba, a pro účely úvěrového řízení , tituly před jménem, , jméno FO, vypracoval posudek ze dne 1. 2. 2021, dle něhož tržní hodnota předmětné nemovitosti ke dni ocenění činila 2.690.000 Kč. Po uzavření kupní smlouvy a provedení jejího vkladu, na základě odborného vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 27. 2. 2022, podle něhož tržní hodnota nemovitosti k datu právních účinků vkladu, tj. k 28. 6. 2021 činila 6.500.000 Kč nabyl dojmu, že ohledně kupní ceny byl uveden v omyl a domáhá se po žalovaném zpětného převedení vlastnického práva pro hrubý nepoměr.

8. Podle ustanovení § 1793 odst. 1 o. z. zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla a ani vědět nemusela.

9. Jako relevantní nepoměr mezi plněním a protiplněním, který zakládá právo k uplatnění dle § 1973 o. z., je vymezen neurčitým pojmem hrubý nepoměr. Nejvyšší soud se ve svém rozhodnutí zabýval kritérii určujícími hrubý nepoměr neúměrného zkrácení (laesio enormis). V rozsudku ze dne 25. 1. 2022, sp. zn. 33 Cdo 42/2021 dospěl k závěru, že pro určení hrubého nepoměru vzájemných plnění je relevantní výhradně kvantifikační hledisko, které udává hranici v rozpětí zhruba 45-50 % hodnot vzájemných plnění a do tohoto rozpětí je možné se odchýlit pouze v případě existence zvláštních důvodů.

10. Okresní soud při zkoumání toho, zda na straně žalobce došlo k neúměrnému zkrácení spočívajícím v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana (žalovaný), předvolal k výslechu zpracovatele vyjádření (důkaz předložený žalobcem) , tituly před jménem, , jméno FO, , který uvedl, že nemůže na svých závěrech ve vyjádření uvedených trvat za situace, kdy nemohl ověřit skutečný stav nemovitostí. Za takových okolností okresní soud přibral do řízení znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , který ve svém posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne 16. 3. 2023 dospěl k závěru, že obvyklá cena nemovitostí v době uzavření kupní smlouvy činila 2.838.000 Kč. Soudem ustanovený znalec byl vyslechnut dne 10. 10. 2023 u jednání před okresním soudem, kdy na závěrech svého znaleckého posudku setrval a obsah znaleckého posudku, včetně použitých postupů, vysvětlil.

11. Žalobce vyjádřil nesouhlas se znaleckým posudkem vypracovaným znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, , tento považoval za chybný, neztotožnil se s tím, že okresní soud k závěru tohoto znaleckého posudku přihlédl a neprovedl jím navrhovaný důkaz posudkem jiného znalce, popřípadě nezadal znalecký posudek znaleckého ústavu.

12. V rozsudku ze dne 9. 2. 2011 ve věci sp. zn. 22 Cdo 1561/2010 (taktéž sp. zn. 25 Cdo 583/2001) Nejvyšší soud vyložil, že znalecký posudek je jedním z důkazních prostředků, který soud sice hodnotí jako každý jiný důkaz podle § 132 o. s. ř., od jiných se však liší tím, že odborné závěry v něm obsažené nepodléhají hodnocení soudem podle zásad § 132 o. s. ř. Soud hodnotí přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické odůvodnění jeho závěru a soulad s ostatními provedenými důkazy. Hodnocení důkazu znaleckým posudkem, který spočívá v posouzení, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, zda závěry posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení. Přezkoumání závěrů znaleckého posudku ve smyslu ustanovení § 127 odst. 2 o. s. ř. dalším posudkem jiného znalce, vědeckého ústavu nebo jiné instituce (tzv. revizní znalecké zkoumání) je na místě tehdy, jestliže znaleckým dokazováním nebyly objasněny všechny skutečnosti potřebné k rozhodnutí ve věci, k nimž je třeba odborných znalostí, popřípadě jestliže soud má k dispozici dva znalecké posudky s rozdílnými závěry o stejné otázce a pro rozpory, které se nepodařilo v řízení odstranit, nemohou být tyto znalecké posudky podkladem pro rozhodnutí. Nejsou dány důvody pro zpracování tzv. revizního znaleckého posudku, jestliže písemné vyhotovení znaleckého posudku nevykazuje žádné vady, které by svědčily o nedostatcích formálních či věcných a pověřený znalec při výslechu před soudem reagoval na vznesené dotazy a ani zde se neobjevily nesrovnalosti, které by odůvodňovaly přezkum posudku jiným znalcem či ústavem.

13. I odvolací soud stran hodnocení posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , jeho přesvědčivosti co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání a logického odůvodnění jeho závěru (a konečně i v souladu s jinými v řízení provedenými důkazy znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 1. 2. 2021, dle něhož tržní hodnota nemovitosti činila 2.690.000 Kč), sdílí závěr okresního soudu o tom, že tento posudek je relevantním podkladem pro rozhodnutí v této věci. Konečně s námitkami na vypracování revizního znaleckého posudku se vypořádal okresní soud ve svém rozhodnutí a pro stručnost odvolací soud odkazuje na bod číslo , hodnota, . odůvodnění napadeného rozhodnutí.

14. Jestliže kupní cena za prodej nemovitosti žalobce žalovanému činila 2.690.000 Kč (dle posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ) a dle závěrů znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, obvyklá cena nemovitostí v době uzavření kupní smlouvy činila 2.838.000 Kč, při převzetí referenční hranice pro posouzení hrubého nepoměru jednu polovinu pak nepředstavuje rozdíl 148.000 Kč neúměrné zkrácení a nelze tedy dovozovat ani hrubý nepoměr plnění.

15. Pokud okresní soud v projednávaném případě dospěl k závěru, že nejsou splněny předpoklady pro aplikaci ustanovení § 1793 o. z., pak tento závěr odvolací soud bezezbytku akceptuje a podle ustanovení § 219 o. s. ř. jeho rozhodnutí ve výroku I. v rozsahu, v jakém byla žaloba zamítnuta, potvrdil. Správně okresní soud rozhodl s ohledem na výsledek řízení i o náhradě nákladů v řízení mezi účastníky a rovněž o nákladech řízení státu, a proto odvolací soud napadený rozsudek potvrdil i ve vztahu k souvisejícím nákladovým výrokům II. a III.

16. Ve zbývajícím rozsahu výroku I. ohledně uložení povinnosti žalovanému doplatit rozdíl mezi kupní cenou, kterou obdržel žalobce za nemovitosti specifikované shora a obvyklou cenou nemovitosti, krajský soud rozsudek okresního soudu zrušil a v tomto rozsahu řízení zastavil (§ 222a odst. 1 o. s. ř.), neboť z obsahu spisu, konkrétně protokolu o jednání ze dne 8. 11. 2022, je zřejmé, že žalobce vzal žalobu částečně zpět, a to právě v rozsahu povinnosti zaplatit rozdíl kupní ceny.

17. O nákladech odvolacího řízení rozhodl krajský soud dle ustanovení § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalovaný byl v odvolacím řízení z procesního hlediska zcela úspěšný, neboť odvolání žalobce vyhověno nebylo. Náklady odvolacího řízení tak představuje odměna zástupkyně žalobce za 1 úkon právní pomoci (účast u odvolacího jednání), a to ve výši 19.060 Kč za tento úkon vycházeje z hodnoty předmětu smlouvy ve výši 2.690.000 Kč + 1x režijní paušál ve výši 300 Kč, celkem 19.360 Kč, které soud uložil zaplatit žalovanému ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.