10 C 318/2022

Plný text

Okresní soud v Přerově rozhodl samosoudkyní Mgr. Annou Coufalovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta se sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátkou Jméno advokátky se sídlem Adresa advokátky o zaplacení 2 690 000 Kč a zrušení kupní smlouvy,

I. Žaloba, aby soud zrušil kupní smlouvu ze dne , datum, ve znění dodatku č. , hodnota, ze dne , datum, , aby žalovaný byl povinen převést vlastnické právo k nemovitostem, a to pozemek p.č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. , číslo, rodinný dům, stavba stojí na pozemku p.č. , hodnota, , pozemek p.č. , číslo, , vše v k.ú. , adresa, , obec , adresa, a dále, aby žalovaný podepsal s žalobcem souhlasné prohlášení o tomto převodu vlastnického práva za účelem provedení zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí oproti povinnosti žalobce zaplatit žalovanému částku kupní ceny ve výši , částka, nebo, aby byl žalovaný povinen doplatit rozdíl mezi kupní cenou, kterou obdržel žalobce za nemovitosti specifikované shora a obvyklou cenou nemovitostí, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši , částka, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám , Jméno advokátky, , advokátky.

III. Žalobce je povinen zaplatit státu na náhradě nákladů řízení částku ve výši , částka, do tří dnů od právní moci rozsudku na účet Okresního soudu v , adresa, .

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal zrušení kupní smlouvy ze dne , datum, ve znění dodatku č. , hodnota, ze dne , datum, , uložení povinnosti žalovanému převést vlastnické právo k nemovitostem, a to pozemek p.č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. , číslo, rodinný dům, stavba stojí na pozemku p.č. , hodnota, , pozemek p.č. , číslo, zahrada, vše v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , uložení povinnosti žalovanému podepsat s žalobcem souhlasné prohlášení o tomto převodu vlastnického práva za účelem provedení zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí oproti povinnosti žalobce zaplatit žalovanému částku kupní ceny ve výši , částka, nebo, aby byl žalovaný povinen doplatit rozdíl mezi kupní cenou, kterou obdržel žalobce za nemovitosti specifikované shora a obvyklou cenou nemovitostí. Žalobu odůvodnil tvrzením, že byl ohledně kupní ceny uveden v omyl. Dle vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, činí tržní hodnota těchto nemovitostí , částka, . Cena, kterou obdržel od žalovaného, tedy činí 41,38 % obvyklé ceny a žalovaný o tom věděl.

2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. K okolnostem uzavření kupní smlouvy uvedl, že oslovil realitní kancelář , právnická osoba, ohledně kupní ceny nemovitosti, následně bylo dohodnuto s žalobcem, že pozemek p.č. , hodnota, zahrada bude rozdělen a žalovaný koupí pouze část tohoto pozemku o výměře , číslo, m2. Kupní cenu žalovaný hradil prostřednictvím hypotéčního úvěru, bylo zřízeno zástavní právo k nemovitostem. Žalobce s kupní cenou souhlasil. Pro účely úvěrového řízení byl vypracován znalecký posudek , tituly před jménem, , adresa, , dle něhož tržní hodnota nemovitostí činila , částka, . Žalovaný nevěděl ani nemohl vědět, že kupní cena neodpovídá žalobcem tvrzené skutečné hodnotě.

3. Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, soud zjistil, že žalovaný je výlučným vlastníkem nemovitostí – pozemku p.č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je na něm stojící stavba , adresa, rodinný dům, pozemku p.č. , číslo, v obci , adresa, , k. ú. , adresa, .

4. Z ocenění pro potřeby úvěrového řízení ze dne , datum, vypracovaného , tituly před jménem, , adresa, soud zjistil, že tržní hodnota předmětných nemovitostí ke dni ocenění činí , částka, .

5. Z kupní smlouvy ze dne , datum, uzavřené mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím za účasti zprostředkovatele , právnická osoba, a dodatku č. , hodnota, ze dne , datum, soud zjistil, že na základě kupní smlouvy žalobce prodal žalovanému nemovitosti – pozemek p.č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je na něm stojící stavba , adresa, rodinný dům, pozemek p.č. , číslo, , vše v obci , adresa, a k. ú. , adresa, za kupní cenu , částka, .

6. Z vyjádření k tržní hodnotě – rodinný dům , adresa, ze dne , datum, soud zjistil, že , tituly před jménem, , jméno FO, stanovil tržní hodnotu rodinného domu čp. , číslo, ve výši , částka, (, číslo, m2 x , částka, /m2).

7. Z výpovědi , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že svědek vypracoval vyjádření k tržní hodnotě pouze na základě informací od žalobce a fotek, v nemovitosti nebyl. Uvedl, že za situace, kdy nemohl ověřit skutečný stav nemovitostí, nemůže na ceně trvat.

8. Z výpovědi svědka , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že svědek je jednatelem společnosti , právnická osoba, O prodeji měl pouze hrubou povědomost, musel odsouhlasit rozdělení prodávaného pozemku. Prodej měla na starosti paní , jméno FO, a její otec pan , jméno FO, . Do prodeje svědek vstupoval až poté, kdy si pan , jméno FO, začal stěžovat na chování pana , příjmení, , stížnost se netýkala ceny. Při stanovení ceny vždy vychází z požadavku prodávajícího, na základě obhlídky nemovitosti a ze zkušeností při prodeji obdobných nemovitostí. Svědek inicioval setkání pana , jméno FO, a pana , příjmení, , na setkání v , město, probrali celou záležitost. Při jednání pan , jméno FO, říkal, že si představoval, že dostane více peněz. Svědek se byl podívat na předmětnou nemovitost. Z dostupné dokumentaci k nemovitosti zjistil, že rok předtím pan , jméno FO, nemovitost koupil za cenu , částka, a nemovitost prodali za , částka, , s touto cenou pan , jméno FO, souhlasil. Měli s žalobcem uzavřenou smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb, pan , jméno FO, podepsal cenu , částka, , což byla cena už bez zahrady, která měla hodnotu kolem , částka, . Celkem tedy cena nemovitosti i se zahradou činila asi , částka, . Svědek jednal s panem , příjmení, o zpětném odkupu, neboť pan , jméno FO, na to velmi tlačil. , jméno FO, neměl zájem z důvodu, že do nemovitosti již investoval hodně práce i peněz. Předmětná nemovitost se prodávala 8 měsíců, což je velmi dlouho. O nemovitost včetně zahrady nebyl žádný zájem, proto se rozhodli zahradu oddělit. Obdobné nemovitosti se prodají za 2 až 3 měsíce. Byli tam i jiní zájemci, ale všichni odmítli nemovitost koupit, hlavně kvůli ceně a stavu, do nemovitosti bylo nutné investovat značné finanční prostředky. Podle svědka není pan , jméno FO, není žádným začátečníkem v této oblasti, hodně obchoduje s nemovitostmi. , jméno FO, popsal svědkovi nemovitost tak, že měl dojem, že jede do komfortní zóny. Jednalo se však o polo zbořeninu, dalo se tam bydlet, ale ne žít. Kolem dokola byly samé ruiny. Za cenu , částka, by tu nemovitost nevzali ani do prodeje, neboť za takovou cenu by se dal koupit krásný velký dům k okamžitému bydlení.

9. Z emailu ze dne , datum, a , datum, soud zjistil, že na základě dotazu žalovaného ohledně ceny nemovitosti mu , jméno FO, sdělila, že cena domu se zahradou cca , číslo, m2 činí , částka, a se zahradou , číslo, , částka10. Ze smlouvy o poskytnutí hypotéčního úvěru, smlouvy o úschově finanční prostředků včetně dodatku, notářského zápisu , spisová značka, o zúžení SJM soud nezjistil žádné relevantní skutečnosti pro rozhodnutí soudu ve věci samé.

11. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, č. , hodnota, , číslo, ze dne , datum, soud zjistil, že obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. , hodnota, ke dni uzavření kupní smlouvy mezi žalobcem a žalovaným činí , částka, . Při výslechu znalec uvedl, že na znaleckém posudku trvá. Prohlédl si celou nemovitost, ověřil, zda rozsah staveb odpovídá skutečnosti. Principem porovnávací metody je, že srovnávané ceny se přepočtou koeficienty K1 až K6, vliv pozemku je dán koeficientem K5. Koeficient K1 je koeficient úpravy na polohu objektu. Podle § 2 se uvažují všechny okolnosti, které mají vliv na stanovení ceny nemovitosti. Znalec o , název, věděl a je vyjádřen v koeficientu K1. Na poslední straně posudku je mapa širších vztahů s vyznačením polohy srovnávaných objektů. Všechny objekty jsou vzdáleny zhruba stejně od , název, , proto se vliv , název, neprojeví a K1 je všude 1,0. Všechny objekty jsou ovlivněny stejnou měrou. Všechny tři srovnávané objekty znalec navštívil, nafotil a pořídil katastrální mapy.

12. Podle ustanovení § 1793 odst. 1 o. z. zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela.

13. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícímu skutkovému závěru. Dne , datum, byla mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím uzavřena kupní smlouva ve znění dodatku č. , hodnota, ze dne , datum, , jejímž předmětem byl prodej pozemku p.č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je na něm stojící stavba , adresa, rodinný dům a pozemku p.č. , číslo, , vše v obci , adresa, a k. ú. , adresa, za kupní cenu , částka, , kterou žalovaný hradil z hypotéčního úvěru. Kupní smlouvu zprostředkovávala realitní kancelář , právnická osoba, Pro účely úvěrového řízení , tituly před jménem, , adresa, vypracoval posudek ze dne , datum, , dle něhož tržní hodnota předmětné nemovitosti ke dni ocenění činí , částka, . , tituly před jménem, , jméno FO, vypracoval dne , datum, vyjádření k tržní hodnotě nemovitosti v , obec, , v němž dospěl k závěru, že obvyklá cena činí , částka, . U výslechu uvedl, že vyjádření zpracoval pouze na základě informací od žalobce a vzhledem k tomu, že nemohl ověřit skutečný stav, pak na stanovené ceně nemůže trvat. Podle znalce , tituly před jménem, , jméno FO, obvyklá cena předmětných nemovitostí ke dni uzavření kupní smlouvy činí , částka, .

14. Podstatou neúměrného zkrácení podle § 1793 o. z. je možnost požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, pokud se při porovnání obvyklé ceny vzájemně poskytnutých plnění, ukáže, že plnění jedné ze stran je v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana a pokud jí druhá strana nedoplní, oč byla zkrácena. Rozhodující je tedy skutečnost, že plnění je v hrubém nepoměru vzhledem k protiplnění (objektivní prvek). Jeho užití bude namístě nikoliv ve všech případech, kdy se ukáže, že strany ujednaly vzájemná plnění v nepřiměřené výši, ale pouze v případech jejich hrubého nepoměru. Nejedná se totiž o nástroj pro zajištění rovnováhy vzájemných plnění u jakékoliv disbalance, ale jeho smyslem je postihovat pouze extrémní odchylky. Je to proto, že tento institut představuje zásah do právní (smluvní) jistoty stran, tudíž je třeba k němu přistupovat velmi zdrženlivě. Co se míní hrubým nepoměrem (mezi plněním a protiplněním) právní úprava nestanoví. Převážná část doktríny, zejména s přihlédnutím k zahraničním úpravám, za základní východisko považuje hranici jedné poloviny, od níž se soudy odchýlí pouze, budou-li pro to zvláštní důvody, které budou v odůvodnění soudního rozhodnutí zvlášť popsány. Zdůrazňuje se přitom, že použití uvedeného institutu bude namístě pouze tehdy, pokud jeho účel převáží nad zásadou závaznosti smluv (pacta sunt servanda), která požívá ústavní ochrany (srov. např. , příjmení, , , jméno FO, . § 1793 [Neúměrné zkrácení]. In: , název, . Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721-2054). 1. vydání. , adresa, : , právnická osoba, . , příjmení, , , rok, .; , název, , číslo, ; , název, do občanského práva, , název, ; , příjmení, , právnická osoba, pokusu o uzákonění institutu laesio enormis, in , název, O. Neúměrné zkrácení a jeho působení v právu obchodních korporací, in , název, ).

15. Východisko představuje hranice jedné poloviny a soud se od ní může odchýlit, jen pokud jsou pro to zvláštní důvody. Namístě je spíše restriktivní přístup; použít komentovaný § 1793 odst. 1 lze jen tehdy, pokud jeho účel převáží nad zásadou závaznosti smluv (pacta sunt servanda), která požívá též ústavní ochrany (např. nález , právní předpis, ).

16. Nejvyšší soud ČR v rozhodnutí sp. zn. , spisová značka, dospěl k závěru, že v poměrech současné právní úpravy (§ 1793 o. z.), která nestanoví žádnou konkrétní hranici představující neúměrné zkrácení (laesio enormis), lze za výchozí pravidlo považovat zákaz zkrácení přes polovic. Jinak řečeno, hrubým nepoměrem vzájemných plnění bude hranice přibližně do poloviny vzájemných plnění, od níž se soud odchýlí jen tehdy, budou-li pro to zvláštní důvody. Jednou ze zásad, na nichž spočívá soukromé právo, je i zásada, podle které daný slib zavazuje a smlouvy mají být splněny [§ 3 odst. 2 písm. d) o. z.]. Ta je obecným pravidlem, které vychází z římskoprávní maximy, podle níž smlouvy se mají dodržovat (pacta sunt servanda), a které nachází konkrétní odraz v řadě právních norem napříč celým právním řádem. Obecně rovněž platí, že strany kupní smlouvy nejsou vázány či omezeny ve sjednání výše kupní ceny, pokud nepodléhá cenovému předpisu. Mohou si tudíž sjednat i cenu, která se odchyluje od ceny obvyklé (tržní). Institut neúměrného zkrácení a lichvy představuje z uvedených pravidel výjimku, která umožňuje jejich prolomení - avšak pouze ve výjimečných případech při splnění daných podmínek. Zatímco skutková podstata lichvy (§ 1796 o. z.) kombinuje znaky subjektivní povahy (spočívající vtísni, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti jedné strany a zneužití této slabosti druhou stranou) se znakem povahy objektivní (spočívajícím v hrubém nepoměru), právní úprava neúměrného zkrácení je založena na jediném čistě objektivním kritériu, jímž je hrubý nepoměr vzájemných plnění. V úpravě institutu neúměrného zkrácení se odráží zásada ekvivalence v tom smyslu, že plnění i protiplnění nemají být v příkrém rozporu a že mají odpovídat zásadám spravedlnosti (srov. důvodovou zprávu k návrhu zákona č. 89/2012 Sb., sněmovní tisk číslo , hodnota, , , název, , 6. volební období , rok, ).

17. V projednávaném případě žalobce soudu předložil k důkazu vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, , podle něhož tržní hodnota nemovitosti k datu právních účinků vkladu, tj. , datum, , činí , částka, . , tituly před jménem, , jméno FO, ve své výpovědi u jednání dne , datum, uvedl, že nemůže na ceně trvat za situace, kdy nemohl ověřit skutečný stav nemovitostí. Za tohoto stavu soud přistoupil k ustanovení znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , který ve svém posudku dospěl k závěru, že obvyklá cena nemovitostí v době uzavření kupní smlouvy činila , částka, .

18. Soud zamítl návrh žalobce na vypracování revizního znaleckého posudku či dalšího posudku. Účelem revizního posudku je prověření správnosti jiného znaleckého posudku, jeho nařízení připadá v úhvahu pouze v případě, že soud má pochybnosti o správnosti již vypracovaného znaleckého posudku, což není tento případ. Důvodem pro nařízení revizního znaleckého posudku nemůže být pouze skutečnost, kdy jedna ze stran s posudkem nesouhlasí. V daném případě má znalecký posudek veškeré náležitosti a soud nemá důvod pochybovat o odborných závěrech znalce, znalec při svém výslechu náležitě odůvodnil, jakým způsobem dospěl ke svým závěrům. Námitky žalobce proti znaleckému posudku soud nepovažuje za důvodné.

19. Uvedené závěry ohledně ceny obvyklé nemovitostí v době uzavření kupní smlouvy podporuje i znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, , který byl proveden k důkazu, a dle něhož tržní hodnota nemovitostí činila , částka, .

20. Soud v projednávaném případě dospěl k závěru, že žalobce v řízení neunesl břemeno tvrzení a důkazní ohledně prokázání předpokladů pro aplikaci ustanovení § 1793 o.z. S ohledem na shora uvedené soud žalobu jako nedůvodnou zamítl (výrok I.).

21. O nákladech řízení rozhodl soud podle ustanovení § 142 odst. 1 věty prvé o. s. ř., když úspěšnému žalovanému přiznal účelně vynaložené náklady řízení. Při určení odměny advokátovi soud postupoval podle § 7, § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů, z hodnoty předmětu smlouvy ve výši , částka, s tím, že sazba mimosmluvní odměny podle § 7 bodu 6 činí v daném případě , částka, . V řízení před soudem advokátka žalovaného učinila 6 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, sepis vyjádření ze dne , datum, , , datum, a , datum, , účast u jednání dne , datum, a dne , datum, ) ve výši mimosmluvní odměny 6 x , částka, , a 1 úkon (účast u jednání dne , datum, , které se nekonalo) ve výši mimosmluvní odměny , částka, , tj. odměna , částka, . K této odměně náleží i paušální náhrada hotových výdajů advokáta podle § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů, po , částka, k těmto 7 úkonům, tj. , částka, . Advokátovi náleží rovněž náhrada za daň z přidané hodnoty ve výši 21 %, kterou je advokát povinen odvést z odměny za zastupování a náhrad podle zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, a to ve výši , částka, (§ 137 odst. 3 o. s. ř.). Celkem tedy náklady řízení činí , částka, . Podle nálezu , právní předpis, : Odměna advokáta v řízení o určení neplatnosti právního úkonu – kupní smlouvy – se určí podle hodnoty předmětu smlouvy, která se stala předmětem daného řízení, tedy podle § 8 odst. 1 AT, nikoli podle § 9 odst. 3 AT. , adresa, , částka, (dnes , částka, ) se považuje za tarifní hodnotu ve věcech určení neplatnosti právního úkonu, jen pokud je předmětem tohoto úkonu věc nebo plnění penězi neocenitelné. Soud analogicky postupoval při určení výše odměny advokáta i v řízení o zrušení kupní smlouvy.

22. O nákladech státu soud rozhodl podle ustanovení § 148 odst. 1 o.s.ř. a uložil žalobci, který byl v řízení neúspěšný, povinnost nahradit státu náklady v celkové výši , částka, představující vyplacené znalečné a svědečné. Státu vznikly náklady ve výši , částka, (znalečné) a náklady na znalecký posudek ve výši , částka, , přičemž žalobce uhradil zálohu na znalecký posudek ve výši , částka, .