69 Co 228/2024

Plný text

Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Jaromíra Synka a soudkyň Mgr. Martiny Telcové a JUDr. Karly Musilové ve věci žalobce: Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A zastoupený opatrovníkem Jméno opatrovníka sídlem Adresa opatrovníka proti žalovanému: Anonymizováno Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno / Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno o neoprávněnost výpovědi z nájmu bytu, k odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Šumperku ze dne 25. 6. 2024, č. j. 9 C 59/2024-39,

I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.

1. Okresní soud odvoláním napadeným rozsudkem zamítl návrh, aby bylo určeno, že výpověď z nájmu bytu č. , hodnota, nacházejícího se ve druhém nadzemním podlaží na , adresa, , daná žalovaným žalobci, je neplatná (výrok I.). Rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (výrok II.).

2. Včas podaným odvoláním rozsudek okresního soudu napadl žalobce, který okresnímu soudu vytýkal, že dospěl k nesprávnému právnímu posouzení na základě nesprávně zjištěného skutkového stavu. Soud učinil závěr o skutkovém stavu věci zejména z písemných stížností ostatních nájemníků, opakovaně provedených kontrol a místních šetření v jeho bytě. V záznamu o místním šetření dne 7. 6. 2023 je uvedeno, že byt byl v mírně lepším stavu než při předchozích kontrolách. V bytě bylo uklizeno dle možností žalobce. Při kontrole ze dne 17. 10. 2023 bylo konstatováno, že byt se nacházel ve stejném stavu jako při předchozí kontrole. Je evidentní, že po upozornění ze strany městského úřadu se žalobce snaží dodržovat nájemní smlouvu a nedostatky zjištěné při prvních kontrolách postupně eliminuje, ačkoliv to vzhledem k jeho zdravotnímu stavu není jednoduché, a navíc se jedná o byt zvláštního určení. V řízení nebylo prokázáno, že by poškozoval byt, stěny bytu jsou znečištěné z toho důvodu, že se jich musí přidržovat při pohybu po bytě. Dále bylo soudem konstatováno, že se v bytě při dvou kontrolách nacházel pan , jméno FO, a při jedné z kontrol pan , jméno FO, . Z těchto skutečností nelze dovozovat, že tyto osoby s ním v bytě trvale žijí, nemůže mu být kladeno k tíži, že jej tyto osoby často navštěvují a snaží se mu pomáhat s věcmi, které sám vzhledem ke svému nepříznivému zdravotnímu stavu nezvládne. Soud nevzal v úvahu, že pan , jméno FO, je bezdomovec a na schránce k jeho bytu má uvedené své jméno pouze z toho důvodu, aby mohl přebírat poštu a byl kontaktní. Z e-mailové komunikace mezi , jméno FO, z odboru majetkoprávního a vrchním komisařem , tituly před jménem, , jméno FO, vyplývá, že na osobu žalobce bylo evidováno v roce 2023 dvanáct telefonických oznámení, nicméně nebylo prokázáno, zda předmětná oznámení byla vyhodnocena jako důvodná. Skutečnost, že si na žalobce stěžovala dětská skupina , Anonymizováno, nemá na projednávaný případ žádný vliv, když tato stížnost se týkala konzumace alkoholu před školkou a zanechávání odpadků všude okolo hřiště školy. Tato stížnost nemůže být vykládána k jeho tíži, protože žádným způsobem neprokazuje, že by porušoval povinnosti vyplývající z nájmu bytu. Tvrzení, že by v bytě přespávaly osoby „pochybné existence“, byly pořádány noční večírky a opakovaně rušen noční klid, nebyla během řízení dostatečně prokázána.

3. V doplňujících odvolacích argumentech vytýkal okresnímu soudu, že nesprávně uzavřel, že výpověď je důvodná, protože není pravdou, že by v řízení bylo prokázáno, že žalobce neustále porušuje soužití, způsobuje závažné potíže osobám, které v domě bydlí, že by v bytě byl nějaký nepřípustný „smrad“ apod. Byt, ve kterém žalobce bydlí je bytem zvláštního určení, je to byt, který je ve vchodě, který sousedí s azylovým domem a nejedná se o výsostné bydlení pro smetánku , adresa, a je to v podstatě bydlení pro lidi z horších sociálních skupin, a proto se tam samozřejmě mohou vyskytnout problémy, které nezpůsobuje jen žalobce a v jejich důsledku mu hrozí vyklizení bytu. Žalobce o bydlení na jiném místě nemá zájem, neboť byt, ve kterém žije je pro něj kus jeho života, je to jeho svoboda a chce v něm za každou cenu zůstat. Dle odvolatele jeho jednání nenabylo takové intenzity, aby bylo lze uvažovat o důvodnosti výpovědí. V kontextu obsahu podaného odvolání navrhoval, aby krajský soud posoudil věc citlivě, dle jeho názoru by neměla být dána nepřípustná zjednodušení, kterých se okresní soud ve svých skutkových závěrech dopustil, a proto navrhoval, aby odvolací soud rozsudek okresního soudu zrušil a věc vrátil okresnímu soudu k novému projednání a rozhodnutí.

4. Žalovaný se k odvolání žalobce písemně nevyjádřil, v průběhu odvolacího jednání odkázal na podrobné vyjádření k žalobě ze dne 9. 4. 2024 a pouze argumenty rozšířil o to, že dům, ve kterém bydlí pan žalobce je domem určeným k bydlení osob s postižením, jde o osoby vyššího věku seniory, kteří opravdu opakovaně píší petice, protože jsou nešťastní ze soužití s panem žalobcem. Netrápí je jenom chování žalobce v bytě, kde se zdržuje s osobami nepřizpůsobivými, kteří ho, bohužel zneužívají a on není schopen se bránit tomu, že s ním v tomto domě žijí, požívají tam alkoholické nápoje a jsou hluční. Tento hluk není bohužel jenom v bytě žalobce, ale takové užívání se bohužel děje ve společných prostorách domu, kdy se opakovaně stává, že pan žalobce se opilý není schopen dostat do svého bytu. Osoby, které mají omezené pohybové schopnosti nejsou schopni se dostat do svých bytů, protože pan žalobce třeba leží ve vstupních prostorách domu nebo tím, že opakovaně močí do výtahu, tento není schopen provozu, brání tak užívání a dostat se do svých bytů ve vyšších patrech seniorům, kteří v domě žijí. Žalovaný opakovaně s žalobcem jednal, jednou týdně za ním dochází veřejný pracovník, který s ním pracuje, nicméně žalovaný není schopen respektovat takovéto chování žalobce a nemůže brát na lehkou váhu opakované stížnosti obyvatel tohoto domu, a to nejenom písemné, ale soustavné telefonické upozorňování na nevhodné chování žalobce, které opakovaně řešila i Městská policie. Žalovaný má proto za to, že je dostatečně prokázáno, že důvody, které byly popsány ve výpovědi jsou natolik závažné, že byl žalovaný oprávněn výpověď žalobci podat, a to v souladu s příslušnými ustanoveními občanského zákoníku, a proto navrhoval, aby krajský soud rozhodnutí okresního soudu jako věcně správné potvrdil.

5. Odvolání žalobce je přípustné, bylo podáno osobou k tomuto úkonu oprávněnou a včas, proto krajský soud přezkoumal rozsudek okresního soudu v celém jeho rozsahu, přezkoumal i řízení vydání tohoto rozsudku předcházející, a to s důrazem na uplatněné odvolací důvody podle § 206 a § 212a o. s. ř. a po provedení odvolacího řízení dospěl k závěru, že odvolání žalobce důvodné není.

6. Předně krajský soud považuje za správná skutková zjištění okresního soudu učiněná z jednotlivých provedených důkazů, která přejímá a pro stručnost na ně odkazuje. Odvolací soud akceptuje závěr o skutkovém stavu věci, jak jej okresní soud vyložil v bodě 22. písemného odůvodnění rozsudku, a proto na něj pro stručnost odkazuje. A to navzdory námitkám odvolatele ve vztahu k neúplně zjištěnému skutkovému stavu, který měl okresní soud nesprávně vyvodit z obsahu písemných stížností ostatních nájemníků, opakovaně provedených kontrol a místních šetření v jeho bytě.

7. Účastníci učinili nesporným, že žalovaný je výlučným vlastníkem domu, nemovitosti st. p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , bytový dům, vše zapsáno na LV číslo , hodnota, , katastrální území , Anonymizováno, , Anonymizováno, , obec , adresa, . V tomto bytovém domě se nachází byt, k němuž žalobci vzniklo právo nájmu na základě nájemní smlouvy ze dne 12. 12. 2016, v níž se žalobce zavázal přenechat žalovanému do užívání byt číslo , hodnota, nacházející se ve , Anonymizováno, podlaží obytného domu. V čl. 4 nájemní smlouvě jsou sjednána práva a povinnosti spojená s nájmem bytu, podle čl. 4.4 nájemní smlouvy je nájemce povinen dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě a pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku. Podle čl. 4.6 je nájemce povinen při výkonu svých práv dbát, aby v domě bylo vytvořeno prostředí zajišťující ostatním nájemcům výkon jejích práv. Podle čl. 4.10 je nájemce povinen oznámit pronajímateli změny v počtu osob žijících v bytě a další skutečnosti rozhodné pro výpočet změn úhrad, a to bez zbytečného odkladu. Neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost. Dle čl. 5.3 nájemní smlouvy nájem bytu zanikne výpovědí kterékoliv ze smluvních stran, výpovědní doba činí 3 měsíce. Smlouva s žalobcem byla sjednána na dobu určitou od 1. 1. 2017 do 31. 12. 2017, dodatkem číslo 1 byl nájem prodloužen od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2018 a dodatkem číslo 2 ze dne 7. 12. 2018 se doba nájmu změnila od 1. 1. 2019 na dobu neurčitou.

8. Dne 20. 11. 2023 rada města , adresa, schválila výpověď nájmu bytu číslo , hodnota, na , adresa, , dle nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a žalovaným s tím, že nájem bytu skončí uplynutím výpovědní doby trvající 3 měsíce, která začíná běžet od prvního dne následujícího měsíce po doručení výpovědi. Jako výpovědní důvod je uvedeno jednání žalobce, který opakovaně porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, svým chováním neustále narušuje klidné soužití v domě. Na nevhodné chování si opakovaně stěžují ostatní nájemci domu, kdy se jedná zejména o časté rušení nočního klidu, přespávání cizích osob v prostorách bytu i společných prostorách domu. Dále se žalobce dopustil porušení nájemní smlouvy, když nenahlásil zvýšení počtu osob užívajících byt. Žalobce byl opakovaně vyzýván k řádnému užívání bytu a byl upozorňován, aby dodržoval obvyklá pravidla pro chování v domě, své chování nezlepšil. Součástí výpovědí je poučení v souladu s ustanovením § 2286 o. z., že žalobce má právo vznést proti výpovědi námitky a má právo podat návrh soudu, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne doručení výpovědi.

9. Jedním z důvodů ochrany nájemce bytu (§ 2235 odst. 1 o. z.) je též omezení důvodů, pro které může pronajímatel nájem vypovědět, smí tak učinit jen ze zákonem stanovených důvodů, které jsou upraveny v § 2288 a § 2291 o. z. Jde-li o výpovědní důvody podle § 2288 o. z., pak podle odst. 1 je jedním z nich i hrubé porušení povinností nájemcem a dalším je – vedle výpovědních důvodů upravených v ustanoveních § 2288 odst. 1 písm. b) a c) o. z. (o něž v dané věci nemůže jít) – i jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu (§ 2288 odst. 1 písm. d/ o. z.), pro něž může pronajímatel nájem bytu vypovědět v tříměsíční výpovědní době. Občanský zákoník upravuje celou řadu povinností nájemce bytu, jejichž porušením může při odpovídající intenzitě porušení vést k výpovědi podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. Mezi hlavní z nich patří užívání bytu řádně v souladu s nájemní smlouvou (§ 2255 odst. 1 o. z.), s těmito základními povinnostmi pak souvisejí i další povinnosti upravené v občanském zákoníku, například dodržovat pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele (§ 2256 odst. 2 o. z.), zachovávat v bytě vyhovující podmínky a oznámit změny v počtu osob (§ 2272 o. z.) apod.

10. Podle § 2288 odst. 1 o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebod) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

11. V daném případě jde jednoznačně o výpověď s výpovědní dobou, konkrétně pak o výpověď podle shora citovaného ustanovení § 2288 odst. 1 o. z., na kterou žalovaný ve výpovědi odkázal, když uvedl, že výpověď je dávána z důvodů v tomto ustanovení uvedených. Pronajímatel je povinen ve výpovědi z nájmu bytu vymezit výpovědní důvod skutkově, avšak nemusí specifikovat, podle kterého konkrétního ustanovení nájem vypovídá, a pokud tak učiní, není jeho názorem soud vázán. Je jen věcí soudu, aby posoudil, které ustanovení upravující výpovědní důvody na dané skutkové vylíčení dopadá a zda jde vskutku o důvod, pro který může pronajímatel nájem bytu vypovědět. V poměrech projednávané věci lze odkázat na ustálenou soudní praxi, že výpovědní důvod upravený v § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. je sankční povahy (srov. rozhodnutí NS ČR sp. zn. 26 Cdo 266/2021).

12. S ohledem na shora uvedené je zřejmé, že žalovaný v projednávané věci podle jednotlivých důvodů ve výpovědi uvedených, konkrétně nevhodné chování ve společných prostorách domu, například močení do výtahu, přespávání osob ve společných prostorách domu, nerušeného klidného soužití v domě naplnil výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., tedy porušil jako nájemce své povinnosti vyplývající z nájmu a pronajímatel tak mohl vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době.

13. Pokud byl konkrétní osobě přiřčen určitý sankční následek, musí dotčená osoba odpovídat za jednání, s nímž zákon spojuje vznik takového následku. Z těchto důvodů lze považovat výpověď žalovaného danou žalobci za oprávněnou.

14. Výtky žalobce k tomu, že okresní soud při utváření závěrů o skutkovém stavu se omezil na písemné stížností ostatních nájemníků, akceptovat nelze. Okresní soud totiž vycházel i z výpovědi svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, , zaměstnankyně žalovaného, která jako veřejný opatrovník byt žalobce od roku 2020 pravidelně navštěvuje, byla přítomna u většiny kontrolních šetření a popsala žalobce jako problémového nájemníka (viz bod 18. odůvodnění rozhodnutí). Pokud žalobce dále vyvracel žalovaným popsaný stav bytu v rámci místních šetření, je nutno připomenout, že stav bytu nebyl výpovědním důvodem a nebylo tak třeba se takovou skutečností zabývat.

15. V rámci úvahy o (ne)platnosti výpovědi odvolací soud posuzoval i otázku souladu výpovědi pronajímatele z nájmu bytu s dobrými mravy (§ 580 o. z.), a to zejména s ohledem na argumentaci zástupce žalobce přednesenou u odvolacího jednání (osobnost žalobce) a po zvážení jak důvodů na straně nájemce, tak pronajímatele, dospěl k závěru, že výpověď za rozpornou s dobrými mravy shledat nelze. Výpověď žalobci byla dána poté, co na jeho, v tu dobu, již opakované závadové jednání žalovaný upozorňoval, a dokonce byl žalobce vyzván, aby své chování korigoval s povinnostmi nájemce, v jeho bytě se opakovaně prováděla šetření a na možnost výpovědi byl žalobce opakovaně upozorňován. Obsah spisu je důkazem toho, že i přes tyto výzvy k řádnému užívání bytu a společných prostor, dodržování nočního klidu a pořádku (ze dne 20. 4. 2022, 9. 5. 2023, při místním šetření ze dne 7. 6. 2023 a 27. 9. 2023), se jeho chování nezměnilo, ostatní nájemníci domu podrobně chování žalobce ve stížnostech popsali. Důvody, které vedly k výpovědi nájmu potvrdila svědeckou výpovědí veřejná opatrovnice žalobce , tituly před jménem, , jméno FO, , za prokázané lze považovat i to, že bez oznámení pronajímateli umožnil žalobce byt obývat jiné osobě, která se v bytě zdržovala i v době, kdy žalobce nebyl přítomen a že by se mělo jednat o náhodnou návštěvu vyvrací jméno této osoby uvedené na schránce v domě (, Anonymizováno, ). Chování žalobce v bytě a prostorách domu v rozporu s jeho povinnostmi není ojedinělé a v žádném případě ho nelze označit za exces.

16. Byť žalobce v petitu své žaloby navrhuje, aby soud rozhodl o neplatnosti výpovědi, je z jeho obsahu zřejmé, že jde o žalobu podle § 2290 o. z., jíž se domáhá přezkumu oprávněnosti výpovědi. Nejvyšší soud již v rozsudku ze dne 17. 12. 2015, sp. zn. 26 Cdo 3862/2015, který byl dne 19. 10. 2016 přijat na zasedání občanskoprávního a obchodního kolegia k publikaci do Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, zdůraznil, že ustanovení § 2290 o. z. upravující žalobu na neoprávněnost výpovědi se uplatní i v případě výpovědi z nájmu podle § 2291 o. z. Žaloba podle § 2290 o. z. se obsahově liší od žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, kterou upravoval § 711 odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013. Nejde o žalobu na určení, nájemce se v řízení podle § 2290 o. z. domáhá přezkoumání, zda je výpověď oprávněná, tedy zkontrolování oprávněnosti (správnosti) výpovědi. Soud se tak zabývá naplněností uplatněného výpovědního důvodu, zjistí-li, že výpovědní důvod nebyl dán, rozhodne, že výpověď je neoprávněná. S ohledem na účel a smysl ustanovení § 2290 o. z. a následky, které výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. Neoprávněná výpověď proto bude i neplatná či zdánlivá výpověď (bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu). Zjistí-li proto soud v řízení, že je výpověď z nějakého důvodu neplatná (absolutně, relativně) či zdánlivá, rovněž žalobě nájemce vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána po právu, tedy v souladu se zákonem (srov. Rozhodnutí NS ČR sp. zn. 26 Cdo 4249/2016).

17. Závěry okresního soudu o oprávněnosti výpovědi, které vedly k zamítnutí žaloby, tak mohou obstát a krajský soud rozhodnutí okresního soudu podle § 219 o. s. ř. potvrdil, a to včetně výroku o nákladech řízení, o kterých rozhodl okresní soud negativně poté, co se v řízení úspěšný žalovaný práva na náhradu nákladů řízení výslovně vzdal.

18. Vzhledem k tomu, že v odvolacím řízení úspěšný žalovaný se vzdal i práva na náhradu nákladů odvolacího řízení, bylo též rozhodnutí odvolacího soudu o nákladech odvolacích negativní.