69 Co 261/2025

Plný text

Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Jaromíra Synka a soudkyň JUDr. Karly Musilové a Mgr. Martiny Telcové ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Anonymizováno . Anonymizováno . Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 60.434 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Přerově ze dne 8. 8. 2025, č. j. 11 C 110/2021-223,

I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradu nákladů odvolacího řízení částku 5.712 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku k rukám , Jméno advokáta A, , advokáta.

1. Okresní soud rozsudkem rozhodl o povinnosti žalovaného zaplatit žalobci částku 60.434 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 32.043 Kč od 23. 4. 2021 do zaplacení, vše do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.). Žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 62.494 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám , Jméno advokáta A, , advokáta (výrok II.). Žalovanému uložil povinnost zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Přerově náklady řízení v částce 22.859 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

2. Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalovaný. V důvodech podaného odvolání uvedl, že soud prvního stupně na základě principu vázanosti názorem odvolacího soudu v předchozím kasačním rozhodnutí zadal vypracování revizního znaleckého posudku, který zpracoval znalec , tituly před jménem, , jméno FO, . Okresní soud vzal za prokázané, že znalec , tituly před jménem, , jméno FO, po seznámení s obsahem znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 18. 5. 2022 č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, dospěl k závěru, že postup tohoto znalce byl v souladu s postupy a metodikou revizního znalce platnými předpisy pro činnost znalců a dospěl ke stejnému závěru o výši nájemného jako , tituly před jménem, , jméno FO, . Na základě revizního znaleckého posudku vypracovaného v této fázi soudního řízení soud ve věci rozhodl. Závěry revizního znaleckého posudku označil žalovaný za nesprávné. Pokud se měl znalec , tituly před jménem, , jméno FO, ve svém revizním posudku vypořádat s argumentací odvolacího soudu stran nesprávnosti postupu znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , pak dle žalovaného se tak nestalo a revizní posudek pro potřeby zjištění obvyklé výše nájemného z pozemku nemůže obstát, neboť revizní znalec v podstatě převzal závěr znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, . Znalec nedohledal pro věc zcela zásadní porovnávací materiál, tedy nájemní smlouvy skutečně srovnatelných pozemků a na nich stojících staveb, ačkoliv žalovaný soudu sám tyto předložil. Absence hodnocení smluv o nájmu z pozemku pod zemědělskou stavbou je zcela zásadní. Smluvní dokumentace je součástí spisového materiálu a měla tedy být podkladem zejména s ohledem na zvolenou srovnávací metodu. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, , stejně tak jako znalec , tituly před jménem, , jméno FO, vyhodnotil stojící stavbu jako „halu“ s alternativou hal umístěných v průmyslových areálech v k. ú. , adresa, . Stavba žalovaného je však bývalou drůbežárnou, která ještě neodpovídá moderní funkční skladovací hale, a to jak svým charakterem, velikostí, využitím, konstrukcí a vybavením. Stejně tak nelze akceptovat srovnání pozemku, na kterém hala stojí s lukrativností pozemku v průmyslových zónách např. v k. ú. , adresa, . V daném případě se tak opět jedná o zcela neporovnatelné hodnoty. Revizní znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, tak nemůže obstát. Dle odůvodnění soudu prvního stupně znalec , tituly před jménem, , jméno FO, jako srovnávací materiál pro určení obvyklé ceny nájmu využíval objekty, které dohledal v jemu dostupných databázích a pak provedl úpravu ceny koeficientem podle místa dotčené nemovitosti v , adresa, . Za této situace dospěl k totožným závěrům jako , tituly před jménem, , jméno FO, . V samotném , adresa, nenašlo vhodné objekty pro srovnání. Objek v , adresa, podle jeho skutečného využití vyhodnotil jako sklad, proto jako srovnávací materiály použil objekty využívané jako skladovací haly. Pro tento případ není známa jiná použitelná metoda, než metoda srovnávací, kterou použil. Nevyužil objekty a nájemní smlouvy k nim, jež byly založeny žalovaným do soudního spisu, protože jejich zařazení pro porovnání nemělo význam pro jeho znalecký závěr, pro který mělo zásadní význam skutečné využití objektu v , adresa, jako skladu. Proto jako srovnávací materiál využíval objekty využívané jako skladovací haly, nikoliv jako zemědělské stavby. Tento závěr soudu nemůže obstát, neboť již , tituly před jménem, , jméno FO, ve svém posudku konstatoval, že stavba na pozemku je bez jakéhokoliv vybavení a napojení na inženýrské sítě. Považovat tento objekt za objekt srovnatelný s objekty dle posudku je zcela v rozporu s požadovaným pravidlem logického myšlení. Použitá srovnávací metoda tedy pro stanovení odpovídající výše nájmu není možná. Pakliže znalci nebyla známa metoda jiná, měl soud hodnotit důkaz znaleckým posudkem pro posouzení věci jako nedostatečný, učinění závěru o stanovení obvyklé výši nájemného. Naopak založené nájemní smlouvy, provedené jako důkaz zcela odlišně definují obvyklou výši nájemného. To, že v předmětné zemědělské stavbě je umístěno několik věcí žalovaného a jeho kamaráda, parametry skladovací haly pro potřeby zvolené srovnávací metody nemůže obstát. Žalovaný se domáhal, aby krajský soud rozsudek okresního soudu zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

3. Žalobce se k odvolání žalovaného vyjádřil v rámci odvolacího jednání konaného dne 17. 3. 2026 a uvedl, že námitky žalovaného jsou pouze opakováním vyřešených otázek v intencích pokynů odvolacího soudu po zrušovacím usnesením. Revizním znaleckým posudkem byla postavena najisto otázka výše újmy na jmění. Velmi důležité protiargumenty oproti tomu, co žalovaný v odvolání uvádí, lze nalézt v samotném účastnickém výslechu žalovaného před okresním soudem, kde na přímé dotazy soudu za přítomnosti znalce žalovaný uvedl účel využití, způsob využití těchto předmětných prostor a potvrdil, že tyto pronajímá, ale odmítl sdělit soudu osobu nájemce a předložit nájemní smlouvy. Z toho důvodu znalec postupoval metodou se snížením koeficientu a soud citoval, že v opačném případě by byla cena za metr čtverečný vyšší 37-38 Kč. Díky charakteru účelu určení a způsobu využití dochází k výpočtu v částce tak, jak je postaveno žalobním žádáním a potvrzením závěrů znalce , tituly před jménem, , jméno FO, . Odvolací argumentace je tak lichá.

4. Odvolání žalovaného je přípustné, bylo podáno osobou k tomuto úkonu oprávněnou a včas obsahuje i způsobilé odvolací důvody, proto krajský soud přezkoumal napadený rozsudek okresního soudu v celém rozsahu podle ustanovení § 206 a § 212 o. s. ř. a po provedení odvolacího řízení v režimu neúplné apelace dospěl k závěru, že odvolání žalovaného důvodné není.

5. Žalobce po žalovaném žádá vydání bezdůvodného obohacení za protiprávní užívání pozemku v jeho výlučném vlastnictví p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře 813 m2 v kat. území , adresa, , který bez nájemní smlouvy či jiného obdobného titulu užívá žalovaný z titulu vlastnictví stavby bez č. p./č. e. na tomto pozemku postavené.

6. Mezi účastníky je nesporné, že žalovaný v předmětném období 1. 6. 2018 - 30. 9. 2022 užíval pozemek žalobce p. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, v kat. území , adresa, , zastavěný stavbou žalovaného protiprávně (bez nájemní či jiného obdobného titulu) a žalobci tak z tohoto titulu svědčí nárok na vydání bezdůvodného obohacení podle ust. § 2991 o. z. Spor mezi účastníky se zúžil na otázku výše peněžité náhrady za užívání pozemku bez právního důvodu, a to jen za období od 1. 1. 2020 do 30. 9. 2022. Za období tomuto předcházející je mezi účastníky nesporné, že výše bezdůvodného obohacení činí částku 5.690 Kč ročně podle znaleckého posudku, který byl vypracován v předcházejícím řízení, které bylo mezi účastníky o tomto nároku vedeno a výše obvyklého nájemného za užívání tohoto pozemku byla stanovena v letech 2012-2014 na částku 7 Kč/m2/rok.

7. V této právní věci jde v pořadí o druhý rozsudek okresního soudu, když předchozí rozsudek byl zrušen usnesením Krajského soudu v Ostravě – pobočka Olomouc ze dne 19. 3. 2024, č. j. 69 Co 299/2023-156 z důvodů, že v předchozím řízení se vyskytly důvodné pochybnosti o správnosti posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , na základě jehož posudku okresní soud o nároku žalobce za dobu od 1. 1. 2020 do 30. 9. 2022 rozhodl a odvolací soud nařídil přezkoumat závěry tohoto posudku.8. , tituly před jménem, , jméno FO, v kritizovaném posudku vypracovaném stanovil obvyklou cenu nájemného za pronájem předmětného pozemku 23 Kč/m2/rok, když vzal v úvahu, že jde o specifický pozemek, co do vybavenosti, který není napojen na žádné inženýrské sítě. Hospodářský objekt na předmětném pozemku je bývalou drůbežárnou, vystavěnou cca v roce 1986. Dnes neslouží svému původnímu provoznímu účelu, aktuálně je vlastníkem využíván jako příležitostný sklad – ke skladování , právnická osoba, , jak vyplývá z fotodokumentace pořízené znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, . Závěry znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, v přezkumném řízení odvolacího soudu neobstály a bylo třeba je přezkoumat. Znalec nárůst ceny obvyklého nájemného odůvodňoval změnou územního plánu v obci mezi lety 2015-2021, která se týkala změny možného způsobu využití pozemku na komerční využití, avšak ukázalo se v průběhu řízení, že již v roce 2012 podle platné územně plánovací dokumentace byl dotčený pozemek žalobce umístěn v urbanizované zóně „SO“ = smíšené výroby a služeb; oproti jeho dřívějšímu zařazení dle schváleného územního plánu obce „VZ“ = zemědělská a lesnická výroba.

9. Okresní soud při vázanosti názoru odvolacího soudu zadal vypracování revizního posudku a znalcem ustanovil , tituly před jménem, , jméno FO, , jehož úkolem bylo přezkoumat, zda závěry posudku , tituly před jménem, , jméno FO, jsou správné.

10. Z posudku revizního znalce vyplývá, že hospodářský objekt pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, bez č. p./č. e. dnes podle fotodokumentace pořízené znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, je svým vlastníkem užíván jako příležitostný sklad a neslouží původnímu provoznímu účelu. Pozemek leží v urbanizované zóně „P1“ = zastavitelné plochy respektive „SO“ = smíšené plochy výroby a služeb. Předmětný pozemek označil rovněž za specifický, protože není napojen na žádné sítě a z důvodu možného způsobu jeho provozního využití - celý zastavěn stavbou jiného vlastníka. Revizní znalec rovněž z dostupných zdrojů nedohledal skutečně realizovaný dlouhodobý pronájem srovnatelných pozemků na území obce , adresa, , tj. pozemků zastavěných stavbou jiného vlastníka (vyjma pozemku pod mostní váhou 25 Kč/m2/rok a pozemku k umístění nádrže propan - butan 25 Kč/m2/rok). Pro vlastní vypracování posudku revizní znalec proto použil objekty z přilehlých lokalit s korekcí místa polohy, vybavení, celkového stavu využitelnosti a redukce zdroje ceny. Závěrem revizní znalec uvedl, že nedospěl k žádným rozdílným závěrům, než ke kterým dospěl znalec , tituly před jménem, , jméno FO, v posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Revizní znalec stanovil výši obvyklého nájemného za pozemek p. č. 428/4 za rok 2020, 2021 a 2022 částkou 23 Kč/m2/rok, tj. ročně ve výši 18.699 Kč.

11. Závěry revizního znaleckého posudku, které znalec stvrdil při nařízeném jednání okresního soudu považuje odvolací soud za relevantní pro zjištění obvyklého nájemného. Revizní posudek je přezkoumatelný a jeho závěry jsou činěny na základě odpovídajících podkladů. Za správnou je třeba považovat výši obvyklého nájemného za pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , kterou znalec za období od 1. 1. 2020 stanovil částkou 18.699 Kč za rok. Otázka relevantnosti srovnávacích nemovitostí je otázkou, kterou musí vyhodnotit především znalec. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v posudku na straně 8-10, kdy znalec vyhodnocoval 4 nemovitosti jednak z databáze sjednaných cen firmy , právnická osoba, . a nabídkových cen (, Anonymizováno, , Anonymizováno, ), využil přitom metodu porovnávací a podle svých zkušeností rozdělil cenu zastavěný pozemek a vlastní stavba v poměru 15 % cena pozemku, a 85 % cena vlastní stavby. Dále provedl úpravu ceny koeficientem 0,15 podle lokality. Pokud by redukci koeficientem místa neprovedl, byla by obvyklá cena nájmu za pozemek podstatně vyšší 37-38 Kč/m2/rok, jak znalec uvedl v rámci svého výslechu k námitkám žalovaného vůči jeho posudku. Při nedostatku komparativního materiálu (nedostatku realizovaných pronájmů srovnatelných pozemků zastavěných cizí stavbou v obci , adresa, , nejsou k dispozici v místě dostupná reálná data) vzal soud správně za základ závěr revizního posudku dosažený za užití metody zohledňující realizované nájmy z jiné lokality (, adresa, ) a obvyklou cenu stanovenou ze sjednaných cen jejich porovnáním. Stavba žalovaného na pozemku žalobce neslouží k původním zemědělským účelům, ale ke skladování, jak vyplývá z fotodokumentace pořízené znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, , kdy z fotografií je patrné uskladnění různého materiálu v této stavbě. Proto revizní znalec k porovnání vybral objekty sloužící jako skladovací haly, přičemž vzal v úvahu, že pozemek žalobce zastavěný stavbou žalovaného není napojen na žádné inženýrské sítě a vzhledem k lokalitě provedl i odpovídající srážku 0,15 z obvyklého nájemného. Není proto důvodná námitka žalovaného, že znalec nedohledal pro věc zcela zásadní porovnávací materiál. Revizní znalec převzatá data patřičně korigoval tak, aby se rozdílné vlastnosti odrazily v obvyklém nájemném za posuzovaný pozemek. Je zcela nedůvodná námitka žalovaného, že znalec měl pro účely posudku ve spise obsaženy nájemní smlouvy s objekty vhodnými ke srovnání. Žádná pro věc použitelná nájemní smlouva obsahem spisu není, za což nelze považovat potvrzení , právnická osoba, ze dne , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, o výši pachtovného pod zemědělskými stavbami v částce 2,50 Kč/m2/rok. Bylo již výše odůvodněno, že stavba žalovaného na pozemku žalobce není využívána jako zemědělská stavba, ale pro skladování materiálu. Proto znalec důvodně k tomuto důkazu, který žalovaný označil, nepřihlížel, když současně uvedl, že uvedenou výši pachtovného nelze považovat za cenu vyjadřující obvyklé nájemné za pozemek v daném místě a čase. Dodatek č. 1 ke smlouvě o nájmu pozemků ze dne 7. 12. 2006, kde výše sjednaného nájemného je 7 Kč/m2/rok, nemá pro nyní řešenou věc význam, neboť nájemné bylo sjednáno za období mnoho let předcházející dobu, za kterou žalobce nárok v tomto řízení uplatňuje (2020-2022).

12. Výše bezdůvodného obohacení, které žalovanému za užívání pozemku žalobce bez právního důvodu vzniklo za období od 1. 6. 2018 do 30. 9. 2022, tak činí částku 60.434 Kč a tuto částku je žalovaný povinen podle ustanovení § 2991 o. z. žalobci zaplatit včetně úroku z prodlení toliko z částky 32.043 Kč za dobu od 23. 4. 2021 při respektování skutečnosti, že žalobce nepřijal částečné plnění, které žalovaný žalobci za užívání pozemku platil a nemohl se tak v rozsahu zaplacené částky ocitnout v prodlení, neboť nepřijal řádně mu nabídnuté plnění.

13. Krajský soud proto věcně správný rozsudek okresního soudu včetně správného výroku o nákladech řízení účastníků a státu podle ust. § 219 o. s. ř. potvrdil.

14. Žalobce je stranou procesně úspěšnou i ve stadiu odvolacího řízení a podle ust. § 142 odst. 1 a ust. § 224 odst. 1 o. s. ř. má právo na náhradu nákladů, které v této fázi soudního řízení vynaložil. Za právní zastoupení má právo na odměnu za 1 úkon právní služby – účast u odvolacího jednání odměna z částky 60.434 Kč, která je tarifní hodnotou podle ust. § 8 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb. činí částku 3.540 Kč, k tomu 450 Kč režijní paušál podle ust. § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., celkem 3.990 Kč. K tomu náleží cestovné právního zástupce k odvolacímu jednání z , adresa, do , Anonymizováno, a zpět 2x 25 km = 50 km vozidlem, jehož kombinovaná spotřeba dle technického průkazu činí 8 l/100 km nafty při průměrné ceně nafty 34,10 Kč dle ust. § 4 vyhl. č. 573/2025 Sb. Náhrada za pohonné hmoty tak činí částku 136 Kč a za použití vozidla při sazbě 5,90 Kč/1 km dle ust. § 1 písm. b) vyhl. č. 573/2025 Sb. činí 295 Kč. Cestovné celkem činí 431 Kč. K tomu dále náhrada za ztrátu času cestou z , adresa, do , Anonymizováno, a zpět dle ust. § 12 vyhl. č. 177/1996 Sb. činí za 2 zameškané půlhodiny po 150 Kč částku 300 Kč. Odměna včetně náhrad činí 4.721 Kč, kterou je dále třeba navýšit o 21 % DPH na celkovou částku 5.712 Kč. Tuto částku je žalovaný povinen zaplatit žalobci ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobce, advokáta (ust. § 160 odst. 1, § 149 odst. 1 a 211 o. s. ř.).