69 Co 74/2025

Plný text

Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Jaromíra Synka a soudkyň JUDr. Karly Musilové a Mgr. Martiny Telcové ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Anonymizováno Anonymizováno , IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o neplatnost výpovědi z nájmu bytu, k odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Olomouci ze dne 10. 2. 2025, č. j. 18 C 125/2024-91,

I. Rozsudek okresního soudu se ve výroku I. mění takto:„Určuje se, že výpověď z nájmu bytové jednotky č. , hodnota, , která sestává ze tří pokojů, kuchyně a příslušenství a která se nachází ve , Anonymizováno, . podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , bytový dům, která je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, vše k. ú. , adresa, , obec , adresa, , kterou dne 26. 3. 2024 vypověděla žalovaná žalobci Smlouvu o nájmu bytu ze dne 1. 7. 2018 ve znění Dodatku č. , hodnota, ze dne 17. 9. 2018 a Dodatku č. , hodnota, ze dne 20. 8. 2019, je neoprávněná.“II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení před soudem prvého stupně částku 11.862 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám , Jméno advokáta A, , advokáta.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 11.983 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám , Jméno advokáta A, , advokáta.

1. Napadeným rozsudkem okresní soud žalobu, kterou se žalobce domáhal rozhodnutí, že výpověď z nájmu bytové jednotky č. , hodnota, , která sestává ze tří pokojů, kuchyně a příslušenství a která se nachází ve , Anonymizováno, . podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , bytový dům, která je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, vše k. ú. , adresa, , obec , adresa, , kterou dne 26. 3. 2024 vypověděla žalovaná žalobci Smlouvu o nájmu bytu ze dne 1. 7. 2018 ve znění Dodatku č. , hodnota, ze dne 17. 9. 2018 a Dodatku č. , hodnota, ze dne 20. 8. 2019, je neoprávněná, zamítl (výrok I.). Žalobci uložil povinnost zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 21.356,50 Kč, ve lhůtě třídenní (výrok II).

2. Včas podaným odvoláním rozhodnutí okresního soudu napadl žalovaný, který odvolací důvody uplatnil v souladu s ustanovením § 205 odst. 2 písm. d), písm. e) a písm. g) o. s. ř., neboť soud prvního stupně neúplně zjistil skutkový stav věci, dospěl na základě provedených důkazů k nesprávným skutkovým zjištěním a rozhodnutí soudu prvního stupně spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Soud uvěřil tvrzení žalovaného uvedené již ve výpovědi z nájmu bytu ze dne 26. 3. 2024, když v této výpovědi je uveden důvod výpovědi – havarijní stav kotelny v domě č. p. 1060 a č. p. 1061, bytový dům, ve kterém se nachází předmětný byt. Teprve po rozhodnutí zastupitelstva žalované dne 30. 1. 2024 a teprve po zpracování a odeslání výpovědi z nájmu bytu ze dne 26.3.2024 si nechal žalovaný zpracovat odbornou prohlídku kotelny ze dne 10. 5. 2024 a revizi plynového zařízení ze dne 14. 5. 2024, když na obsahu těchto zápisů založila žalovaná svoji obranu. Soud prvého stupně se zcela spokojil se zápisem o výsledku odborné prohlídky kotelny ze dne 10. 5. 2024 a s revizní zprávou ze dne 14. 5. 2024, když podle závěrů byly zjištěny závady, které nezaručují bezpečný provoz kotelny. Pokud pod bodem 9 revizní technik doporučuje provedení servisní údržby bezpečnostního uzávěru plynu , Anonymizováno, , ani tato závada není závadou, která by bránila provozu kotelny. Odvolatel namítal, že závěr revizního technika, že při revizi plynového zařízení byly zjištěny závady, které nezaručují bezpečný provoz, je závěrem zcela nesprávným, bez uvedení konkrétní závady, která by měla být bezodkladně odstraněna. Z revizní zprávy plynového zařízení ze dne 14. 5. 2024 vyplývá pouze3. doporučení rekonstrukce kotelny nebo její odstavení z provozu. Skutečný stav je však takový, že ačkoliv od odborné prohlídky kotelny včetně revize v květnu 2024 uplynul téměř jeden rok, kotelna je stále v provozu a vytápí všechny byty ve dvou vchodech bytového domu č. p. , Anonymizováno, a č. p. , Anonymizováno, , když dokonce žalovaná v současné době ve vchodu č. p. , Anonymizováno, nabízí k novému pronájmu volné byty a umožňuje zájemcům prohlídky nabízených bytů. Rovněž nelze přehlédnout, že v jiném soudním řízení vedeném u Okresního soudu v Olomouci 19 C 128/2024 žalovaná uzavřením soudního smíru potvrdila, že výpovědní důvod, který žalovaná uplatnila zcela stejně i v tomto jiném řízení, je neplatný, výpověď je neoprávněná a nájemní vztah s dalšími nájemci bytu ve stejném domě i nadále trvá. Žalobce si vysvětluje zcela rozdílný přístup žalované k jeho osobě na rozdíl od jiných nájemců skutečností, že žalobce je se žalovanou v trvale napjatém vztahu, když v nedávné minulosti žalovaná vedla se žalobcem a jeho obchodní firmou. Ze všech výše uvedených odvolacích důvodů je zřejmé, že soud neúplně zjistil skutkový stav věci, neboť žalovaná neoznačila ve výpovědi ani v rámci své obrany jedinou konkrétní závadu kotelny, pro kterou by bylo možné tvrdit, že se jedná o ,,havarijní stav kotelny“, která je další rok v plném provozu bez jakýchkoliv konkrétních závad, kterými by byla funkce kotelny, jakkoliv narušena. Že je rozsudek zcela nekorektní nejen ohledně nesprávných skutkových závěrů, nýbrž i ohledně přisouzené náhrady nákladů řízení, svědčí mimo jiné i to, že soud přiznal žalované odměnu za právní pomoc ve věci sepisu vyjádření žalované k navrženému smíru, pokud žalovaná bez jakéhokoliv odůvodnění jednou větou soudu sdělila, že s návrhem smíru nesouhlasí a trvá na procesním stanovisku ve smyslu nedůvodnosti žaloby. Žalobce navrhoval, aby odvolací soud k námitkám žalobce rozsudek okresního soudu zrušil, pokud odvolací soud tomuto procesnímu návrhu nevyhoví, protože žalovaná neprokázala havarijní stav kotelny, žalobce navrhuje, aby odvolací soud přisvědčil odvolacím námitkám a rozsudek změnil a žalobě vyhověl.

4. Žalovaná v písemném vyjádření k odvolání žalobce uvedla, že převážná část odvolací argumentace je směřována k závěrům z odstavců 12 a 13 odůvodnění napadeného rozsudku a dále ke skutkovému závěru, který má vyplývat ze zápisu o výsledku odborné prohlídky kotelny ze dne 10. 5. 2024 a ze zprávy o revizi plynového zařízení ze dne 14. 5. 2024. Dle shora uvedeného soud prvého stupně odůvodnil rozhodnutí o zamítnutí žaloby na určení neoprávněnosti z výpovědi z nájmu bytu tak, že výpověď byla dána dle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., když v případě dané výpovědi je tu jiný závažný důvod pro vypovězení nájmu, který v konkrétním případě spočívá skutkově v havarijním stavu kotelny, potažmo v ní umístěného plynového zařízení. To, jak dalece je kotelna způsobilá, anebo nezpůsobilá dalšího provozu není podstatné, aby byl splněn uvedený výpovědní důvod. Pokud ze zápisů o výsledku odborné prohlídky kotelny vyplývá, že je způsobilá osoba vylučuje bezpečný provoz kotelny a byť jen doporučuje rekonstrukci nebo odstavení z provozu je zřejmé, že stav zařízení, které přímo souvisí s místem předmětu nájmu odůvodňuje uplatnění výpovědního důvodu, když nejistá bezpečnost provozu plynového zařízení nacházejícího se v místě předmětu nájmu je nepochybně závažným důvodem pro výpověď. Samotné ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. nekonkretizuje, co lze považovat za jiný závažný důvod výpovědi z nájmu. Dle § 2 odst. 1 o. z. lze každé ustanovení soukromého práva vykládat jenom ve shodě s listinou základních práv a svobod a ústavním pořádkem vůbec se zásadami, na nichž spočívá tento zákon, jakož i s trvalým zřetelem k hodnotám, které se tím chrání. Za situace, kdy je přesvědčivý podklad o možném nebezpečí při zachování provozu zařízení v domě, v němž se byt nachází nezbylo pronajímateli než uplatnit daný výpovědní důvod. Ze všech těchto důvodů žalovaná navrhovala, aby rozhodnutí okresního soudu bylo jako věcně správné potvrzeno.

5. Žalobce doplnil své odvolání a zároveň reagoval na písemné vyjádření žalované. Znovu zdůraznil, že žalovaná nemá k dispozici žádnou zprávu či doporučení servisního technika zařízení, když pouze tato osoba je oprávněna posoudit provozuschopnost konkrétního zařízení. Žalobce považoval za nutné doplnit své odvolací důvody o další důvod neplatnosti výpovědi žalované ze dne 26. 3. 2024, neboť žalobce již dne 3. 7. 2021 uzavřel sňatek s manželkou , jméno FO, , se kterou po sňatku v době doručování výpovědi i nyní sdílí společnou rodinnou domácnost právě v bytě, který je označen ve výpovědi žalované ze dne 26. 3. 2024. Manželka žalobce žádnou výpověď od žalované neobdržela, žalovaný ani netvrdí, že ji výpověď doručoval, i když velmi dobře ví, že žalobce je několik let ženatý a že předmětný byt užívá se svojí manželkou. Je tedy nepochybné, že výpověď žalované ze dne 26. 3. 2024, která byla doručena pouze žalobci, je od počátku neplatná, neboť manželce žalobce nebyla nikdy doručena, ačkoliv je třeba ji doručit vždy oběma manželům jako společným nájemcům, přitom je odkazováno na rozhodnutí NS ČR sp. zn. 26 Cdo 1198/2024.

6. K doplněnému odvolacímu důvodu, tedy nově uvedené skutečnosti, že předmětný byt je obýván nejenom žalobcem, ale jeho manželkou žalovaná uvedla, že pokud jde o tvrzený nedostatek výpovědi ve vztahu k údajnému vzniku společného nájmu manželů dle § 745 odst. 1 o. z., pak je třeba, aby takový nájem vznikl, aby nejen jeden z manželů měl nájemní vztah a bylo uzavřeno za trvání takového vztahu manželství a dále, aby předmětný dům nebo byt byl zároveň obydlím manželů. Žalobce po celou dobu řízení takovouto okolnost netvrdil a nikdy nenavrhoval důkazy a po uzavření manželství za trvání nájmu nemůže být dostatečným podkladem o vzniku společného nájmu manželů, nebyla-li dokazováním vypořádána okolnost existence společného obydlí předmětné nemovitosti. Žalobce v tomto řízení navíc okolnost uzavření manželství po dobu trvání nájmu tvrdil až po rozhodnutí soudu prvého stupně a po podání odvolání, přestože taková okolnost existovala již před poučením soudu prvého stupně o koncentraci řízení. Pokud by soud z jakéhokoliv důvodu měl za prokázané, že za trvání manželství vzniklo, nelze bez dalšího uzavřít, že vznikl i společný nájem bytu ve smyslu okolnosti společného obydlí manželů ke dni vzniku manželství a existence nájmu jednoho z manželů.

7. Odvolání žalobce je přípustné, bylo podáno osobou k tomuto úkonu oprávněnou a včas, obsahuje i způsobilý odvolací důvod, proto krajský soud přezkoumal napadený rozsudek okresního soudu, jakož i řízení jemu předcházející podle ustanovení § 206 a § 212a odst. 1, 3 a 5 o. s. ř. s důrazem na uplatněné odvolací důvody, jak byly obsahově vylíčeny, v režimu neúplné apelace a po provedení odvolacího řízení dospěl k závěru, že odvolání žalobce je důvodné.

8. Okresní soud správně dovodil, že žalobce se domáhá přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu dle § 2290 o. z., přičemž žaloba byla podána ve stanovené dvouměsíční lhůtě. Okresní soud dále dovodil, že výpověď má všechny zákonem stanovené náležitosti vyplývající z ustanovení § 2286 o. z. Dále okresní soud přezkoumával naplněnost ve výpovědi specifikovaného výpovědního důvodu a dospěl k závěru, že výpověď z nájmu bytu dle ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. je oprávněná. Uzavřel, že žalované se podařilo prokázat, že jsou jiné obdobně závažné důvody pro vypovězení nájmu, když ze zpráv, ze kterých vycházel vyplývá, že byly zjištěny závady kotelny a plynového zařízení, které nezaručují bezpečný provoz, kdy byla doporučena rekonstrukce kotelny nebo její odstavení z provozu, kdy neodstranění vad nese rizika, za která má plnou zodpovědnost provozovatel, tedy žalovaná. Poté co shledal výpovědní důvod, který byl obsahem písemné výpovědi za důvodný (ve smyslu technické nezpůsobilosti předmětu nájmu k jeho užívání s ohledem na stavebnětechnický stav budovy, ve které se nachází), žalobu o neplatnost výpovědi z nájmu bytu zamítl.

9. Jedním z důsledků ochrany nájemce bytu vyplývající jak z právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 (§ 685 odst. 3 obč. zák.), tak i ze současné právní úpravy (§ 2235 odst. 1 o. z.), je omezení důvodů, pro které může pronajímatel nájem vypovědět, smí tak učinit jen ze zákonem stanovených důvodů. V předmětné věci bylo proto nutno posoudit, zda technická nezpůsobilost nájmu k jeho užívání může být považována za „jiný obdobně závažný důvod“ pro vypovězení nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z.

10. Ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. patří k právním normám s relativně neurčitou hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Výpovědním důvodem je podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. jiný obdobně závažný důvod. Z gramatického a systematického výkladu § 2288 odst. 1 o. z. je zřejmé, že má-li jít o jiný důvod, nepůjde o skutečnosti, jež jsou důvodem pro vypovězení nájmu bytu podle § 2288 odst. 1 písm. a) c) o. z.; výpovědní důvod podle písm. d) tedy není spojen s porušením povinností nájemce [s tím je spojen výpovědní důvod podle písm. a)]. Výraz obdobně závažný je nutné opět vykládat ve spojení s předcházející částí § 2288 odst. 1 o. z. Důvod pro vypovězení nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. tak musí být svým významem srovnatelný s výpovědními důvody upravenými pod písm. a) c), musí být tedy i stejně významný (srovnej stejné závěry - Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 3014). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 457 464). S ohledem na ochranu nájemce a relativně kogentní úpravu nájmu bytu v občanském zákoníku (§ 2235 odst. 1, § 2239 o. z.) je třeba posuzovat důvody, které by mohly vést k vypovězení nájmu podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., restriktivně (srov. rozhodnutí NS ČR sp. zn. 26 Cdo 761/2021).

11. V poměrech právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 je třeba zdůraznit, že úprava či jiná změna domu nebo bytu není jedním z vyjmenovaných zákonných důvodů pro výpověď, která by odpovídala úpravě dřívější možnosti vypovědět nájem bytu dle § 711 odst. 1 písm. e) obč. zák. Rekonstrukce jsou upraveny v občanském zákoníku v § 2259 a následujících o. z. Nájemce je povinen strpět rekonstrukce, pokud nesnižují hodnotu bydlení a lze je provést bez většího nepohodlí pro nájemce, neboť pokud jsou prováděny, na příkaz veřejné moci, případně hrozí-li zvlášť závažná újma. Pokud je nutné vyklizení bytu po pro provedení úprav, pronajímatel je povinen před začátkem prací zajistit náhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením a poskytnout přiměřenou zálohu na tyto náklady.

12. I když je vlastnické právo chápáno jako nejvyšší právní moc nad věcí, nelze přehlédnout, že zákonem je naopak chráněno i právo nájmu bytu. Za situace, kdy v poměrech právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 nejsou opravy domu nebo bytu samy o sobě výpovědním důvodem, a to ani podle ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., nemůže být shledána výpověď ze dne 26. 3. 2024 za oprávněnou. Konečně žalovaná ani netvrdí, zda vůbec hodlá v domě jakékoliv změny v podobě opravy provádět, v jakém rozsahu, popř. jakou částku je třeba na opravy vynaložit, popřípadě, zda by měl dům zůstat po vyklizení všech nájemců prázdný, což by rozhodně nebylo ve veřejném zájmu.

13. S ohledem na výše uvedený závěr, pouze nad rámec uvedených argumentů lze k dalšímu uplatněnému odvolacímu důvodu neplatnosti výpovědi z nájmu z titulu sňatku žalobce uzavřeného s , jméno FO, již dne 27. 3. 1970, se kterou by měl žalobce sdílet společnou rodinnou domácnost ve vypovídaném bytě, uvést následující. Je sice pravdou, že je-li byt ve společném nájmu manželů, svědčí právo nájmu oběma manželům společně a nedílně, s tím, že výpověď z nájmu bytu musí pronajímatel dát oběma manželům a oběma manželům musí být doručena. Z obsahu spisu ani z průběhu jednání před okresním soudem však nevyplynulo, že by k předmětnému bytu vznikl společný nájem a to, že z obsahu spisu vyplynula skutečnost, že žalobce je ženatý, ještě nesvědčí o tom, že došlo ke vzniku rodinné domácnosti manželů a současně, že došlo k naplnění znaků společného obydlí (§ 743 o. z.). Manželka žalobce není uvedena ani ve smlouvě o nájmu ze dne 1. 7. 2018 a z obsahu přílohy k nájemní smlouvě je uveden počet osob pro služby:

1. Konečně ani sám žalobce svoji manželku jako účastníka řízení neoznačil a až do odvolacího řízení netvrdil pochybení žalované při doručování výpovědi druhému manželovi.

14. Právní posouzení věci krajským soudem, vycházeje ze stejného skutkového stavu jako soud okresní, je odlišné a s ohledem na shora uvedené argumenty bylo důvodem pro změnu rozhodnutí okresního soud podle § 220 o. s. ř. tak, že krajský soud žalobě vyhověl a určil neoprávněnost podané výpovědi žalobci.

15. Jelikož došlo ke změně rozhodnutí okresního soudu, rozhodoval odvolací soud podle § 224 odst. 2 o. s. ř. i o nákladech řízení před soudem prvého stupně. Dle § 224 odst. 2 a § 142 odst. 1 a uložil procesně neúspěšné žalované povinnost uhradit náklady řízení úspěšnému žalobci. Před soudem prvého stupně představují náklady řízení celkovou částku 11.862 Kč představující odměnu za 3 úkony (příprava a převzetí zastoupení, podání žaloby a půl úkon za návrh na přerušení řízení a pokračování v řízení), nejednalo se o účelně vynaložený náklad na úkon návrhu na smír, k jehož uzavření nedošlo, celkem tak 3x 1.500 Kč dle § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/96 Sb., účinné do 31. 12. 2024, tj. 4.500 Kč, 1x odměna ve výši 2.300 Kč dle vyhlášky účinné od 1. 1. 2025, 3x režijní paušál po 300 Kč a 1x 450 Kč, celkem 8.150 Kč po navýšení o 21 % DPH, tj. o částku 1.712 Kč se jedná o 9.862 Kč a po započítání zaplaceného soudního poplatku náklady před soudem prvého stupně představují 11.862 Kč.

16. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalobce měl plný úspěch v odvolacím řízení a žalovaná je tak povinna nahradit náklady řízení, které sestávají z odměny za 3 úkony (odvolání, doplnění odvolání a účast u odvolacího jednání) po 2.300 Kč, tj. 6.900 Kč, 3x režijní paušál po 450 Kč, celkem 8.250 Kč po navýšení o DPH, tj. částku 1.733 Kč se jedná o 9.983 Kč a zaplacení soudního poplatku z odvolání ve výši 2.000 Kč jsou celkové náklady odvolacího řízení 11.983 Kč.