69 Co 9/2026

Plný text

Krajský soud v Ostravě – pobočka v Olomouci rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu Mgr. Jaromíra Synka a soudců Mgr. Michala Chmelaře a JUDr. Karly Musilové ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Anonymizováno . Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno sídlem náměstí Jméno advokáta B . Anonymizováno Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno o zaplacení 136.500 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Přerově ze dne 8. 8. 2025, č. j. 11 C 256/2024-44,

I. Rozsudek okresního soudu se v části výroku II. v rozsahu zamítnutí žaloby do částky 131.800 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z této částky od 3. 9. 2024 do zaplacení potvrzuje.

II. Ve zbývající části výroku II. co do částky 4.500 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z této částky od 3. 9. 2024 do zaplacení se rozsudek okresního soudu mění takto:„Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 4.500 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z této částky od 3. 9. 2024 do zaplacení ve lhůtě do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.“III. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně částku 24.268 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám , tituly před jménem, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , advokáta.

IV. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 17.252 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám , tituly před jménem, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , advokáta.

1. Napadeným rozsudkem okresní soud rozhodl o zastavení řízení v části týkající se povinnosti žalovaného zaplatit žalobci částku 200 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z této částky od 3. 9. 2024 do zaplacení (výrok I.), a dále zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal uložení povinnosti žalovanému zaplatit žalobci částku 136.300 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z této částky od 3. 9. 2024 do zaplacení (výrok II.) a uložil žalobci zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení v částce 25.817,10 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám , tituly před jménem, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , advokáta (výrok III.).

2. Proti tomuto rozsudku podal odvolání žalobce s tím, že jej považuje v rozsahu jeho výroků II. a III. za věcně nesprávný, neboť má především za to, že soud na základě provedeného dokazování dospěl k nesprávným skutkovým zjištěním, přičemž pak soud jím učiněná skutková zjištění nesprávně právně posoudil. Za zcela nesprávný považuje závěr soudu v návaznosti na soudem konstatovanou smluvní povinnost žalovaného předložit vyúčtování skutečných nákladů na energie a služby poskytované s užíváním bytu, a to vždy nejpozději do 4 měsíců od skončení příslušného zúčtovacího období podle § 13 odst. 1, a to již jen proto, že ze soudem provedeného dokazování nevyplývá, že by žalovaný v emailových zprávách ze dne 11. 5. 2022, potažmo ze dne 19. 5. 2022 měl „učinit neúplné vyúčtování“ za období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021, potažmo za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020. Za podstatnější pak žalobce shledává, že okolnost, že žalovaný ve svých emailových zprávách ze dne 11. 5. 2022, potažmo ze dne 19. 5. 2022 měl žalobci zaslat „vyúčtování, jež žalovaný obdržel pro předmětný byt od příslušného SVJ“, je ve vztahu k plnění zákonné i smluvní povinnosti žalovaného do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období doručit žalobci vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby zcela bez významu. Přitom zdůraznil, že vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby zpracované , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, - , právnická osoba, , adresa, , jako osobou odpovědnou za správu domu, v němž se nachází předmětný byt č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , o velikosti 4+kk, v 5. patře bytového domu č. p. , adresa, , k. ú. , adresa, , jehož nájem byl předmětem smluvního vztahu mezi žalobcem a žalovaným, pro žalovaného sice může být, avšak nemusí, být podkladem pro zpracování vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby poskytované žalobci s užíváním bytu, avšak zcela bezpochyby jej nenahrazuje, a to ani, slovy soudu, částečně či neúplně. Odlišnost vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby zpracovaného společenstvím vlastníků jednotek pro vlastníka bytu a vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby zpracovaného pronajímatelem (vlastníkem bytu) pro nájemce je dána již jen tím, že každé z uvedených vyúčtování obsahuje jiné náklady za jednotlivé služby, když nikoli všechny služby vyúčtovávané společenstvím vlastníků jednotek pro vlastníka bytu představují služby poskytované s užíváním bytu pro účely vyúčtování zpracovaného pronajímatelem pro nájemce. Tedy, jinak řečeno, vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby zpracované společenstvím vlastníků jednotek pro vlastníka bytu obsahuje jiné služby, které nejsou obsaženy ve vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby zpracovaném pronajímatelem (vlastníkem bytu) pro nájemce (např. příspěvek do fondu oprav, náklady na pojištění či správu domu a pozemku), a naopak vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby zpracované pronajímatelem (vlastníkem bytu) pro nájemce obsahuje služby, které nejsou obsaženy ve vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby zpracovaném společenstvím vlastníků jednotek pro vlastníka bytu (např. náklady na spotřebu plynu či elektrické energie). Výše uvedený nesprávný skutkový závěr soudu o tom, že vyúčtování skutečných nákladů za energie a služby spojené s užíváním bytu žalovaný splnil v e-mailech ze dne 11. 5. 2022 (pro období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021) a ze dne 19. 5. 2022 (pro období od 1. 6. 2020 do 31. 12. 2020), je nesprávný a podle žalobce se prolíná i do právních závěrů okresního soudu, když optikou výše uvedeného soud pohlížel na námitky uplatněné žalovaným proti nároku na pokutu za včasné nepředložení vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby žalovaným žalobci. Soud totiž bohužel namísto toho, aby se zabýval spíše okolností, z jakého důvodu žalovaný předložil žalobci vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby až dne 23. 7. 2024, resp. 15. 7. 2024, resp. jaká okolnost měla žalovanému bránit v tom, aby žalobci doručil řádná a včasná vyúčtování za výše uvedená období, přičemž tak žalovaný nakonec učinil pouze a jedině v důsledku toho, že žalobce podal dne 30. 4. 2024 u soudu vůči žalovanému žalobu o uložení povinnosti vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh a soud vyzval žalovaného k podání vyjádření k takové žalobě, se zabýval otázkou, že žalobce během trvání nájemního vztahu (do 31. 5. 2023) „nevznesl žádné námitky proti postupu žalovaného při provádění vyúčtování až do září 2023“. Podle žalobce přitom jakákoli případná neaktivita žalobce nemůže mít nikdy za následek ospravedlnění porušení povinnosti žalovaného řádně a včas doručit žalobci vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby poskytované s užíváním bytu; tím méně pak ospravedlňovat aplikaci korektivu dobrých mravů. Soud při vydání odvoláním napadeného rozsudku podle žalobce dále zcela pominul, že žalobce jako nájemce je v postavení slabším oproti žalovanému jako pronajímateli, navíc jako osobě znalé práva, nadto praktikujícímu advokátovi, přičemž to byl žalovaný, kdo zcela evidentně zneužil svoji profesní erudice k tomu, aby v rámci smluvního vztahu mezi žalobcem a žalovaným vytvořil nerovnováhu ve svůj prospěch. Podle žalobce nelze přehlédnout, že žalovaný, při znalosti smluvního ujednání obsaženého v čl. VI. odst. 3 Smlouvy o nájmu bytu ze dne 29. 5. 2019 (shodně též čl. VI. odst. 3 Smlouvy o nájmu bytu ze dne 23. 5. 2022), podle něhož maximální výše pokuty za porušení povinnosti doručit nájemci včas vyúčtování (rozúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby poskytované s užíváním bytu) činí částku ve výši 1.500 Kč, si musel být vědom toho, že podle uvedeného smluvního ustanovení mu po uplynutí 30 dnů již nemá hrozit dále narůstající sankce v podobě pokuty za porušení povinnosti doručit žalobci jako nájemci řádné vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby poskytované s užíváním bytu, což vedlo k tomu, že žalovaný zcela rezignoval na splnění této své povinnosti dokonce až po dobu delší než 40 měsíců (v případě vyúčtování za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020). Žalovaný tak zcela zjevně zneužil svého postavení pronajímatele a žalobci v rozporu se svojí zákonnou i smluvní povinností nedoručil do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období žalobci vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby poskytované s užíváním bytu. Jakákoli případná neaktivita žalobce jako nájemce směřující k tomu, aby žalovaný doručil žalobci řádné vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh na služby poskytované s užíváním bytu, pak ve vztahu k závažnosti porušení povinnosti žalovaného řádně a včas doručit žalobci vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh na služby poskytované s užíváním bytu nehraje jakoukoli roli; tím méně pak taková případná neaktivita žalobce (kterou však soud nikterak nezkoumal, ani se jí nezabýval) může mít na následek existenci rozporu nároku uplatněného žalobcem s dobrými mravy. Uvedené se shodně vztahuje též na závěr soudu o tom, že „pokud žalovaný v řízení namítl promlčení části žalobou uplatněného nároku žalobce na částku 8.100 Kč za prodlení v období od 1. 5. 2021 do 9. 10. 2021 s předložením vyúčtování za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020, jež mělo být předloženo žalobci do 30. 4. 2021, pak soud shledal tuto námitku důvodnou, neboť žaloba ve věci byla podána dne 9. 10. 2024, tedy po uplynutí lhůty tří let dle § 629 o. z.“. Soud totiž zjevně žalobcem uplatněnou námitku rozporu žalovaným uplatněné námitky promlčení části nároku žalobce s dobrými mravy shledal nedůvodnou, ačkoli je dle názoru žalobce s ohledem na okolnosti dané věci zřejmé, že to byl žalovaný jako pronajímatel, kdo zcela rezignoval na svoji zákonnou i smluvní povinnost doručit do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období žalobci vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh na služby poskytované s užíváním bytu. Žalovaný jako osoba znalá práva a praktikující advokát tak zcela zjevně zneužil svého „lepšího“ postavení, v důsledku čehož žalobce v obecné tříleté promlčecí lhůtě neuplatnil u soudu své právo na pokutu za porušení povinnosti žalovaného doručit žalobci řádně a včas vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh na služby poskytované s užíváním bytu za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020, když žalobce toto své právo uplatnil až dne 9. 10. 2024. Ačkoli jistě žalobci v zásadě nic nebránilo tomu, aby ve lhůtě do 1. 5. 2024 podal u soudu žalobu o zaplacení pokuty za porušení povinnosti žalovaného doručit žalobci řádně a včas vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh na služby poskytované s užíváním bytu za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020, nelze přehlížet okolnost, že žalobce tak zjevně neučinil především proto, že považoval primárně za nezbytné, aby žalovaný vůbec nějaké vyúčtování za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020 žalobci předložil, když uplatnění nároku na pokutu za porušení povinnosti takové vyúčtování předložit je svojí povahou až sekundární. Všechny výše uvedené okolnosti dle názoru žalobce zcela jasně demonstrují, že žalovaný v pozici silnější strany, nadto jako osoba znalá práva a praktikující advokát, zneužil svého postavení vůči žalobci jako prostému spotřebiteli, a to vše pak s vědomím existence smluvního ujednání obsaženého v čl. VI. odst. 3 Smlouvy o nájmu bytu ze dne 29. 5. 2019 (shodně též čl. VI. odst. 3 Smlouvy o nájmu bytu ze dne 23. 5. 2022), podle něhož maximální výše pokuty za porušení povinnosti doručit nájemci včas vyúčtování (rozúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby poskytované s užíváním bytu) činí částku ve výši 1.500 Kč. Dle názoru žalobce je třeba již ono samotné ujednání obsažené v čl. VI. odst. 3 Smlouvy o nájmu bytu ze dne 29. 5. 2019 (shodně též čl. VI. odst. 3 Smlouvy o nájmu bytu ze dne 23. 5. 2022) omezující maximální výši pokuty za porušení povinnosti doručit nájemci včas vyúčtování (rozúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby poskytované s užíváním bytu) na částku ve výši 1.500 Kč, posoudit jako neplatné ve smyslu ustanovení § 580 odst. 1 občanského zákoníku, neboť odporuje zákonu, kde to smysl a účel zákona vyžaduje. Podle žalobce přitom smluvní omezení maximální výše pokuty ve své podstatě zcela eliminuje nejen Nejvyšším soudem akcentovanou preventivní (nátlakovou) funkci této pokuty, ale též její sankční charakter, neboť po uplynutí 30 dnů již žalovanému jako pronajímateli nehrozí jakékoli další zvyšování této pokuty. Nicméně i v případě, že by bylo lze smluvní ujednání obsažené v čl. VI. odst. 3 Smlouvy o nájmu bytu ze dne 29. 5. 2019 (shodně též čl. VI. odst. 3 Smlouvy o nájmu bytu ze dne 23. 5. 2022) omezující maximální výši pokuty za porušení povinnosti doručit nájemci včas vyúčtování (roz. vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby poskytované s užíváním bytu) na částku ve výši 1.500 Kč posoudit jako platné, má žalobce za to, že výkon práva žalovaným s odkazem na toto smluvní ujednání by byl v rozporu s dobrými mravy, a to právě s přihlédnutím k výše uvedeným okolnostem, v jejichž důsledku žalovaný nebyl až po dobu více než 40 měsíců ochoten splnit svoji zákonnou i smluvní povinnost doručit žalobci vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby poskytované s užíváním bytu, přičemž tuto svoji povinnosti nakonec splnil jen v důsledku toho, že žalobce dne 30. 4. 2024 podal u soudu žalobu o uložení povinnosti provést a doručit žalobci vyúčtování (řízení bylo vedeno u Okresního soudu v Přerově pod sp. zn. 11 C 102/2024) a v důsledku toho, že byl žalovaný na základě uvedené žaloby soudem vyzván k vyjádření se k uvedené žalobě.

3. Žalovaný se k odvolání vyjádřil tak, že napadené rozhodnutí považují za správné. Argumentoval, že přímo označené ustanovení citovaného zákona tuto možnost jednoznačně připouští, neboť dispozitivnost zákonodárce vepsal přímo do § 13 odst. 2 zákona. Podle cit. ustanovení si strany mohou výši penále dohodnout jinak pod podmínkou, že dohodou nebude překročena maximální výše penále 50 Kč za každý den. Podle žalovaného označené subjekty mohou ustanovení upravit dohodou při dodržení procesních podmínek stanovených prvou větou § 13 odst. 2 zákona. Dispozitivnost dále určuje i soudní praxe. Při posuzování konkrétnosti a určitosti označenému ujednání dochází žalovaný k závěru, že přijatý text ujednání označuje doslova za předmět dohody stav definovaný § 13 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb. Ujednání nemění ani zákonnou výši pokuty 50 Kč za každý den prodlení. Pouze omezuje maximální výši pokuty za každý zjištěný případ. K námitce, že v souvislosti s provedeným omezením je pokuta příliš nízká, žalovaný uvádí, že k obdobnému snížení výše nároku došlo označenou dohodou i ve prospěch žalobce pro případ, kdy tento neoznámí změnu počtu osob žijících v pronajatém bytě. Žalovaný je přesvědčen o tom, že pokud by dohodou stran účastníci vyloučili účinnost § 13 odst. 2 zákona zcela, byla by taková dohoda platná. K posouzení proporcionality smluvního ujednání vůči oběma stranám sdělil, že ujednání doslova cituje ust. zákona v neupraveném textu. Zákonodárce povinnost předat roční vyúčtování v určené lhůtě jako i založení povinnosti nájemce v zákonem určené lhůtě sdělit pronajímateli změnu počtu osob užívajících byt utvrdil naprosto stejnou výší zákonem určené pokuty. Z tohoto vyplývá vůle zákonodárce posuzovat případné porušení stanovených lhůt pro obě strany zcela shodně, když oběma porušením věnoval stejnou důležitost. Také poukázal na průběh kontraktačního procesu, kdy žalobce i žalovaný měli možnost si smlouvu dopředu prostudovat a uvést k ní své připomínky. K dalším námitkám žalobce uvedl, že za celé období trvání nájemního vztahu žalovaný nikdy svou znalost práva vůči žalobci nezneužil a nebyl k tomu ani důvod. Máme též pochybnosti o tom, že nájemní vztah mezi oběma účastníky je možné označit z pohledu žalobce jako vztah spotřebitele vůči žalovanému. Žalovaný není podnikatelem ve smyslu pronajímání nemovitostí.

4. Po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno včas a osobou k tomuto úkonu oprávněnou, přezkoumal krajský soud napadený rozsudek v rozsahu odvoláním napadeného výroku II. a výroku o nákladech řízení v režimu neúplné apelace s důrazem na uplatněné odvolací důvody, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 206 a § 212a o. s. ř.), a po provedení odvolacího řízení dospívá k závěru, že odvolání žalobce je důvodné pouze z části.

5. Skutková zjištění, která okresní soud přijal na základě provedených důkazů, považuje krajský soud za správná a tato zjištění přebírá. Žalobce uplatňuje odvolací důvod spočívající (také) v nesprávnosti skutkových zjištění, přičemž namítá nesprávnost závěru okresního soudu o tom, že žalovaný v emailových zprávách ze dne 11. 5. 2022, potažmo ze dne 19. 5. 2022 měl „učinit neúplné vyúčtování“ za období 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021, potažmo za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020. S touto námitkou se však ztotožnit nelze. Okresní soud v rámci shrnutí skutkového stavu uzavřel, že žalobce sdělil soudu, že žalovaný v e-mailech ze dne 11. 5. 2022 (pro období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021) a 19. 5. 2022 (pro období od 1. 6. 2020 do 31. 12. 2020) zaslal žalobci vyúčtování, jež žalovaný obdržel pro předmětný byt od příslušného SVJ. Okresnímu soudu lze sice vyčíst, že výslovně neuvedl, zda uvedené zjištění činil ze sdělení žalovaného v již dříve projednávané věci vedené u Okresního soudu v Přerově pod sp. zn. 11 C 102/2024 (v podání ze dne 23. 7. 2024), anebo z podání ze dne 16. 1. 2025 v rámci projednávané věci, nicméně žalovaným uvedené tvrzení, které vyplývá z obou výše uvedených podání, ve věci sp. zn. 11 C 102/2024 žalobce podáním ze dne 22. 8. 2024 potvrdil, resp. potvrdil přijetí e-mailů od žalovaného ze dne 11. 5. 2022 a 19. 5. 2022, v nichž žalovaný žalobci přeposlal vyúčtování, která sám obdržel od příslušného SVJ, a lze tedy uzavřít, že toto tvrzení lze mít za shodné a okresní soud je tak mohl vzít za své (§ 120 odst. 3 o. s. ř.), a proto okresním soudem zjištěnému skutkovému stavu v namítnutém ohledu nelze ničeho vytknout. Žalobce však své námitky zjevně mířil proti právnímu hodnocení zjištěného skutkového stavu ve druhé a třetí větě odstavce č. 15 napadaného rozsudku, přičemž k významu tohoto hodnocení viz níže odůvodnění revize právních závěrů okresního soudu. S ohledem na výše uvedené proto odvolací soud považuje hodnocení důkazů okresním soudem za souladné s ustanovením § 132 o. s. ř., když okresní soud vzal v úvahu všechny skutečnosti, které vyšly v řízení najevo, důkazy zhodnotil jednotlivě i ve vzájemné souvislosti a skutkové závěry je třeba považovat za odpovídající provedenému dokazování.

6. Okresnímu soudu lze přisvědčit i v jeho právním závěru, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva (smlouvy) ke shora označenému bytu ve vlastnictví žalovaného, a to podle ustanovení § 2201 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (o. z.), přičemž žalobce jako nájemce užíval předmětný byt v období od 1. 6. 2019 do 31. 5. 2023 a žalovaný jako pronajímatel a poskytovatel služeb byl povinen doručit žalovanému jako příjemci služeb podle ustanovení čl. V. odst. 13 nájemní smlouvy ze dne 29. 5. 2019 (čl. V. odst. 11 nájemní smlouvy ze dne 23. 5. 2022), resp. podle ust. § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, které bylo smlouvou (smlouvami) upraveno jako období od vzniku nájmu do konce kalendářního roku, v němž došlo ke vzniku nájmu, a následně jako období každého celého kalendářního roku. Nesplnění této nepeněžité povinnosti poskytovatele služeb je podle ustanovení § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. sankcionováno pokutou, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany.

7. Vzhledem ke skutečnosti, že okresní soud do svého právního hodnocení zahrnul i závěr o tom, že žalovaný provedl prostřednictvím e-mailů ze dne 19. 5. 2022, resp. 11. 5. 2022 vyúčtování za období od 1. 6. 2020 do 31. 12. 2020 a od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021 neúplným způsobem, a to přeposláním vyúčtování od příslušného SVJ, je nutno připomenout judikaturu Nejvyššího soudu, vztahující se k právní úpravě ust. § 7 a 8 zákona č. 67/2013 Sb. platné a účinné v době těchto vyúčtování (tedy do 31. 12. 2022), podle níž nebylo-li vyúčtování služeb řádné (v souladu se smlouvou a předpisy jej regulujícími), poskytovatel služeb (pronajímatel, společenství vlastníků atd.) svou povinnost provést vyúčtování služeb nesplnil a jeho povinnost trvá i nadále. Pro závěr o správnosti vyúčtování služeb není přitom významné, že pronajímatel seznámil nájemce s doklady, o něž se vyúčtování opírá. Toto „seznámení“ slouží nájemci k tomu, aby mu byla umožněna účinná kontrola správnosti vyúčtování, a nikoli k tomu, aby byly zhojeny případné vady (nedostatky) vyúčtování, přičemž tyto závěry se prosadí i při aplikaci § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., když pokutou podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. je penalizováno prodlení s povinnostmi s nepeněžitým plněním stanoveným tímto zákonem, a to obou smluvních stran. Ocitne-li se tedy poskytovatel služeb v prodlení se splněním povinnosti, kterou mu ukládá ustanovení § 7 zákona č. 67/2013 Sb., zásadně jej stíhá povinnost zaplatit příjemci služeb za každý započatý den prodlení pokutu v částce 50 Kč, případně i v nižší – ujednané – částce. Nárok na pokutu vzniká nájemci již samotným uplynutím stanovené lhůty, následný výsledek vyúčtování na něj nemá žádný vliv. Nepřiměřeně vysoká pokuta však může být důvodem k použití moderačního práva podle § 2051 o. z. (viz např. rozhodnutí NS ČR sp. zn. 26 Cdo 1528/2020-I. ze dne 21. 1. 2020).

8. Pokud tedy v projednávané věci žalovaný jako poskytovatel služeb ve smyslu ust. § 2 odst. 1 písm. a) zákona č. 67/2013 Sb. nejprve zaslal v emailových zprávách ze dne 11. 5. 2022, resp. ze dne 19. 5. 2022, a to za období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021, resp. za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020 vyúčtování, která sám obdržel od společenství vlastníků jednotek, tedy nikoliv vyúčtování, které byl sám jako poskytovatel služeb za příslušné zúčtovací období žalobci jako příjemci služeb ve smyslu ust. § 2 odst. 1 písm. b) zákona č. 67/2013 Sb. povinen podle ust. § 7 zákona č. 67/2013 Sb. a smluvních ujednání vyúčtovat vždy nejpozději do 4 měsíců od skončení příslušného zúčtovacího období, přičemž výše uvedená vyúčtování SVJ a žalovaného nejsou totožná (neobsahují totožné poskytované služby), když řádná vyúčtování za popsaná období doručil žalovaný žalobci až dne 23. 7. 2024, pak se dostal do prodlení s těmito svými povinnostmi, a je proto povinen zaplatit žalobci jako příjemci služeb pokutu podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.

9. Odvolací soud poznamenává, že právní úprava ustanovení § 8 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., účinná od 1. 1. 2023, podle níž má příjemce služeb možnost předložit poskytovateli služeb námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování do 30 dnů od doručení vyúčtování, s tím, že pokud tak v této lhůtě neučiní, platí, že se způsobem a obsahem vyúčtování souhlasí, na výše uvedená vyúčtování s ohledem na časovou působnosti novely uvedeného ustanovení provedenou zákonem č. 424/2022 Sb. nedopadá a není tak možno o výše uvedených vyúčtování uvažovat ani z úhlu okresním soudem naznačeného pohledu nevznesení jakýchkoliv námitek proti nim.

10. Pokud se týká vyúčtování za období 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022 a od 1. 1. 2023 do 31. 5. 2023, která byla žalobci doručena až dne 15. 7. 2024, ačkoliv se tak mělo stát nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období, tj. do 30. 4. 2023, resp. do 30. 4. 2024 (viz níže), pak i ve vztahu k těmto vyúčtováním nelze než uzavřít, že žalovaný se jako poskytovatel služeb dostal do prodlení se svými nepeněžitými povinnostmi, a je proto povinen zaplatit žalobci jako příjemci služeb pokutu podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. i ve vztahu k uvedeným opožděným vyúčtováním.

11. Lze tak uzavřít, že žalobci vznikl vůči žalovanému nárok na zaplacení smluvní pokuty podle ustanovení § 13 zákona č. 67/2013 Sb. z důvodu nesplnění nepeněžité povinnosti žalovaným, spočívající v opožděném doručení celkem čtyř vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby podle ust. § 7 zákona č. 67/2013 Sb., a to za období od 1. 6. 2020 do 31. 12. 2020, které mělo být žalobci doručeno nejpozději dne 30. 4. 2021, avšak bylo doručeno až dne 23. 7. 2024, za období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021, které mělo být žalobci doručeno nejpozději dne 30. 4. 2022, avšak bylo doručeno až dne 23. 7. 2024, za období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022, které mělo být žalobci doručeno nejpozději dne 30. 4. 2023, avšak bylo doručeno až dne 15. 7. 2024, a za období od 1. 1. 2023 do 31. 5. 2023, které mělo být žalobci doručeno nejpozději dne 30. 4. 2024, avšak bylo doručeno až dne 15. 7. 2024.

12. Nelze však přehlédnout, že účastníci si v rámci nájemní smlouvy (resp. nájemních smluv) sjednali výši pokuty podle ust. § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. odlišně od tohoto ustanovení, a to nikoliv co do výše denní sazby pokuty, ale stanovili si maximální limit pokuty pro jednotlivá porušení smluvní povinnosti s nepeněžitým plněním kteroukoliv ze stran, a to na částku 1.500 Kč. Zmíněné ustanovení § 13 zákona č. 67/2013 Sb., které penalizuje prodlení s povinnostmi s nepeněžitým plněním stanoveným tímto zákonem obou smluvních stran stejně, přitom umožňuje, aby si poskytovatel služeb (zde vlastník jednotky) a příjemce služeb (zde nájemce) výši pokuty smluvili, a to tak, že pokuta nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Jiné omezení ve smyslu nejnižší možné částky pokuty denně, odlišného způsobu výpočtu s týdenní, měsíční nebo jinou frekvencí, či jejího maximálního možného limitu za jednotlivé porušení nepeněžité povinnosti předmětné ustanovení neobsahuje, a lze jej v tomto směru považovat za dispozitivní; poskytovatel služeb a příjemce služeb však nemohou pokutu podle ust. § 13 zákona č. 67/2013 Sb. vyloučit zcela. Jestliže si tak smluvní strany v projednávané věci v rámci zákonné možnosti ust. § 13 zákona č. 67/2013 Sb. sjednali omezení smluvní pokuty na maximální možnou výši za jednotlivé porušení povinnosti s nepeněžitým plněním, aniž by z provedeného dokazování jakkoliv vyplynulo, že jejich smluvní volnost byla omezena adhezním typem smlouvy (viz § 1798 a násl. zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku) či jinak, je i právní názor okresního soudu v uvedeném směru správný, a za každý případ porušení povinnosti s nepeněžitým plněním, lze žalobci přiznat 50 Kč za každý den prodlení s doručením vyúčtování v jednotlivých obdobích, maximálně však částku 1.500 Kč za každý případ porušení.

13. Námitka žalobce o neplatnosti smluvních ujednání o pokutě týkající se absentující nátlakové funkce pokuty s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu (sp. zn. 26 Cdo 2088/2022) je podle odvolacího soudu nedůvodná. Pokud je totiž tato funkce pokuty spojena s její výší (vytváří nátlak na poskytovatele služeb), přičemž její výši je možno shodným projevem vůle poskytovatele a příjemce služeb snížit (viz již výše citované rozhodnutí NS ČR sp. zn. 26 Cdo 1528/2020-I. ze dne 21. 1. 2020) je možno prostřednictvím dohody stran význam této funkce v každém konkrétní právním vztahu regulovat (snižovat) podle vůle jeho účastníků, čímž účastníci (mimo jiné) vyjadřují, jaký význam vzájemným nepeněžitým povinnostem ve vztahu poskytovatele a příjemce služeb přikládají.

14. Namítal-li žalobce neplatnost smluvních ujednání o pokutě a uváděl, že výkon práva žalovaným s odkazem na toto smluvní ujednání by byl v rozporu s dobrými mravy, a to v důsledku okolností, v jejichž důsledku žalovaný nebyl až po dobu více než 40 měsíců ochoten splnit svoji zákonnou i smluvní povinnost doručit žalobci vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby poskytované s užíváním bytu, není zcela zřejmé, jaký výkon práva žalovaným a jaké konkrétní okolnosti nedoručení vyúčtování má žalobce na mysli. Skutečnost, že žalovaný byl v dlouhodobém prodlení s plněním své nepeněžité povinnosti, je sankcionována pokutou, kterou si žalobce s žalovaným výslovně ujednali s de facto jen nepatrným akcentem na délku prodlení a žalobce se práva domoci se vyúčtování sám prostřednictvím podané žaloby domáhal až po uplynutí jím vytýkané doby, ačkoliv tak mohl učinit dříve, přičemž nelze přehlédnout, že žalobce uzavíral nájemní smlouvu s žalovaným v průběhu čtyř let trvání nájemního vztahu opakovaně v prakticky totožném znění stran ujednání o pokutě za porušení smluvní povinnosti s nepeněžitým plněním, a to i v době, kdy žalovaný coby poskytovatel služeb již byl s doručením vyúčtování v prodlení. Ani uvedená námitka žalobce tak není důvodná.

15. Lze pak souhlasit i s právními závěry okresního soudu o důsledcích vznesené námitky promlčení nároku na pokutu za vyúčtování za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020, které mělo být žalobci předloženo do 30. 4. 2021, když smluvní pokuta ve výši 50 Kč za každý den prodlení od 1. 5. 2021 v maximální možné výši 1.500 Kč mohla být uplatněna nejdříve dne 31. 5. 2021 (viz ust. § 619 o. z.), avšak žaloba byla podána až dne 9. 10. 2024, tedy po uplynutí tříleté promlčecí lhůty (viz ust. § 629 odst. 1 o. z.). Odvolacímu soudu není zřejmé, z jakého důvodu by námitka promlčení měla být v rozporu s dobrými mravy, jak uvádí žalobce v odvolání. Předně je třeba uvést, že námitka promlčení zásadně dobrým mravům neodporuje, nicméně mohou nastat situace, při nichž je uplatnění této námitky výrazem zneužití práva na úkor účastníka, který marné uplynutí promlčecí doby nezavinil, a vůči němuž by za takové situace zánik nároku v důsledku uplynutí promlčecí doby bylo nepřiměřeně tvrdým postihem ve srovnání s rozsahem a charakterem jím uplatňovaného práva a s důvody, pro které své právo včas neuplatnil (srovnej nález Ústavního soudu ve věci sp. zn. I. ÚS 643/04). V projednávané věci však žalobce ani netvrdil, že by zde byl dán jakýkoliv důvod, pro který včas své právo na pokutu neuplatnil, a proto nelze námitku promlčení žalovaného považovat za výraz zneužití práva. Z obecných odkazů žalobce na „zjevné zneužití lepšího postavení“, když žalovaný je profesí advokát, pak nelze ani dovozovat okolnosti, za nichž byla námitka promlčení tohoto nároku uplatněna, a už vůbec z něj nevyplývá jakékoliv jednání vykazující znaky přímého úmyslu poškodit žalobce, což je jinak dle judikatury Nejvyššího soudu považováno za zneužití práva podat námitku promlčení na úkor druhého, a tedy v rozporu s dobrými mravy (k tomu viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 25 Cdo 2905/99, Soubor rozhodnutí Nejvyššího soudu č. C1058, a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 11. 2001, sp. zn. 25 Cdo 2905/99).

16. Odvolací soud se však neztotožňuje s právním hodnocením okresního soudu ve vztahu ke třem zbylým případům porušení povinnosti žalovaného, který coby poskytovatel služeb opožděně vyúčtoval a doručil žalovanému coby příjemci služeb vyúčtování za období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021, za období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022 a za období od 1. 1. 2023 do 31. 5. 2023, až dne 15. 7. 2024, resp. 23. 7. 2024, namísto do 30. 4. každého roku následujícího po shora uvedeném období, a to včetně posledního období, které skončilo dnem 31. 5. 2023, když zúčtovací období bylo mezi smluvními stranami sjednáno tak, že končilo vždy ke konci každého kalendářního roku, v němž byly služby poskytovány. Za každou takto nesplněnou povinnost žalovaného podle ustanovení § 7 zákona č. 67/2013 Sb., náleží žalobci podle ustanovení § 13 zákona č. 67/2013 Sb., ve spojení s čl. VI. odst. 3 smluv o nájmu bytu ze dne 29. 5. 2019, resp. ze dne 23. 5. 2022 pokuta ve výši 50 Kč za každý den prodlení, maximálně však do výše 1.500 Kč, celkem tedy 4.500 Kč, a to včetně úroku z prodlení podle ust. § 1970 zákona č. 89/2012 Sb. ode dne následujícího po uplynutí sedmidenní lhůty k plnění dle výzvy žalobce ze dne 23. 8. 2024, doručené žalovanému dne 26. 8. 2023, tj. od 3. 9. 2024 ve výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

17. Pokud okresní soud přihlédl k jednání žalobce během trvání nájemního vztahu (do 31. 5. 2023), které mělo spočívat v tom, že žalobce nevznášel žádné námitky proti postupu žalovaného při vyúčtování, pak není zcela zřejmé, co tímto okresní soud mínil, ale odkazem na „postup žalovaného při vyúčtování“ lze dovodit, že úvaha okresního soudu se týkala doručení vyúčtování za roky 2020 a 2021 „neúplným způsobem“, když ve vztahu ke dvěma následujícím vyúčtováním nelze ani o žádném postupu hovořit; pokud by totiž okresní soud mínil i vyúčtování z roku 2022 (k vyúčtování za rok 2023 se vztahuje spíše až následná argumentace, viz níže), tak to nebylo v okresním soudem uvedené době (do 31. 5. 2023) doručováno vůbec. Odvolací soud tedy ve vztahu ke dvěma prvním vyúčtováním z období od 1. 6. 2020 do 31. 12. 2021 a ve vztahu k postupu žalovaného znovu odkazuje na již citovanou judikaturu Nejvyššího soudu, podle níž splní-li poskytovatel služeb svou povinnost provést vyúčtování jen v případě, že zálohy na služby vyúčtoval řádně, pak z toho logicky plyne, že jestliže tak neučinil, je v prodlení s touto svou povinností a je povinen zaplatit příjemci služeb pokutu podle ustanovení § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. Doručil-li tedy žalovaný žalobci vyúčtování, které nebylo řádné (pouze přeposlal vyúčtování SVJ, ačkoliv dle smlouvy byly jednotlivé služby smluveny jinak), dostal se do prodlení se svou povinností stanovenou v § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. a vzhledem k tomu, že v řízení nebyl ani tvrzen či prokázán žádný důvod pro odepření práva na pokutu (tj., nebylo-li by splnění povinností spravedlivé požadovat nebo že by k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany), nebyl důvod žalobci smluvní pokutu ve smluvené výši odepřít. Za důvod odepření práva na pokutu nelze považovat ani okresním soudem zmíněnou nedostupnost podkladů pro vyúčtování za období od 1. 1. 2023 do 31. 5. 2023 s ohledem na postoj příslušného SVJ, neboť je věcí žalovaného jako poskytovatele služeb, aby si potřebné podklady u SVJ zajistil, neboť i SVJ vystupuje vůči žalovanému jako poskytovatel služeb vůči jejich příjemci, kterému náleží konkrétní způsoby ochrany jeho práv v uvedeném směru.

18. S ohledem na výše uvedené závěry proto odvolací soud změnil tu část odvoláním napadaného rozsudku okresního soudu, v níž okresní soud žalobu o zaplacení pokuty ve výši 4.500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně od 3. 9. 2024 do zaplacení zamítl (výrok II. tohoto rozsudku), a ve zbylé části odvoláním napadeného výroku II. rozsudek potvrdil (výrok I. tohoto rozsudku).

19. Vzhledem ke změně rozsudku okresního soudu, rozhodoval krajský soud opětovně o náhradě nákladů řízení před soudem prvého stupně podle § 142 odst. 2 a § 224 odst. 2 o. s. ř. S ohledem na výsledek odvolacího řízení byl úspěšný žalovaný do částky 131.800 Kč, a žalobce do částky 4.500 Kč, přičemž k úspěchu žalovaného je nutno přičíst úspěch v zastavené části řízení, tj. v částce 200 Kč ve smyslu ustanovení § 146 odst. 2 o. s. ř.; žalobce tak uspěl pouze ve 3 % předmětu řízení před okresním soudem, tj. částky 4.500 Kč, neuspěl v 97 %, a proto má žalovaný po odečtení úspěchu a neúspěchu nárok na 94 % (97 % - 3 %) celkových nákladů účelně vynaložených. Tyto sestávají z odměny za zastoupení advokátem za 3 úkony (převzetí a příprava zastoupení, odpor a vyjádření ve věci, účast při jednání dne 1. 8. 2025) po 6.580 Kč, celkem 19.740 Kč. Dále paušální náhrada hotových výdajů ve výši 2x 300 Kč + 1x 450 Kč, tj. 1.050 Kč, cestovní náhrady v celkové výši 246 Kč a náhrada za promeškaný čas 300 Kč (2x 150 Kč), celkem 21.336 Kč, po navýšení o 21 % DPH, tj. částku 4.481 Kč se jedná o částku 25.817 Kč, z čehož 94 % činí částku 24.268 Kč.

20. O nákladech odvolacího řízení rozhodoval krajský soud dle ustanovení § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 2 o. s. ř. Žalobce nebyl úspěšný ve stejném poměru jako v řízení před soudem prvního stupně (část nároku, o který bylo řízení v prvním stupni zastaveno, má na poměr úspěchu a neúspěchu jen nepatrný vliv), tedy v rozsahu 97 %, a proto přísluší náhrada žalovanému, a to ve výši 94 % účelně vynaložených nákladů. Náklady představuje odměna za dva úkony (vyjádření k odvolání a účast u odvolacího jednání) po 6.850 Kč, 2x RP po 450 Kč, cestovné 508 Kč, náhrada za promeškaný čas 600 Kč (4x 150 Kč), celkem 15.168 Kč, po navýšení o 21 % DPH, tj. 3.185 Kč, se jedná o částku 18.353 Kč, z čehož 94 % činí částku 17.252 Kč.