71 Co 194/2024

Plný text

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Radmily Baďurové a soudců Mgr. Šárky Bokůvkové a Mgr. Tomáše Ožany ve věci žalobců: a) Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 b) Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 1/0 zastoupená advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalované: jméno zainteresované osoby , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 zastoupená advokátem tituly před jménem . jméno zástupce zainteresované osoby sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 o zaplacení 509 600 Kč s příslušenstvím k odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 6. 3. 2024, č. j. 30 C 188/2023-77,

I. Rozsudek okresního soudu se v napadené části- tj. v odstavci I. výroku, potvrzuje,- v odstavci III. výroku mění takto:Žalovaná je povinna nahradit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně náklady řízení 132 986,60 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobců.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně náklady odvolacího řízení 40 762,50 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobců.

1. Napadeným rozsudkem okresní soud v odstavci I. výroku zavázal žalovanou zaplatit žalobcům částku 500 000 Kč a úrok z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky za dobu od 6. 7. 2022 do zaplacení. V odstavci II. výroku žalobu zamítl v části, kterou se žalobci po žalované domáhali zaplacení částky 9 600 Kč a úroku z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky za dobu od 4. 10. 2022 do zaplacení. V odstavci III. výroku uložil žalované zaplatit žalobcům na nákladech řízení 118 677,24 Kč.

2. Okresní soud vyšel ze zjištění, že první prohlídka nemovitostí, které chtěli žalobci koupit, proběhla v listopadu 2020. Žalobci jako dlužník a , banka, , IČO , IČO, jako věřitel (dále jen banka) spolu dne 13. 5. 2021 uzavřeli smlouvu o poskytnutí hypotečního úvěru číslo , Anonymizováno, , předmětem smlouvy bylo poskytnutí spotřebitelského úvěru žalobcům v celkové výši 2 880 000 Kč, a to spotřebitelský účelově vázaný úvěr na bydlení – na nákup a rekonstrukci konkrétní nemovitosti, a to výhradně nemovitostí, jež jsou předmětem tohoto řízení. Úvěr byl sjednám výhradně k výše popsanému účelu, vázáný na nemovitosti, jež jsou předmětem tohoto řízení. Čerpání úvěru bylo podmíněno mj. předložením kupní smlouvy. Návrh kupní smlouvy byl bance předložen před uzavřením smlouvy o úvěru.

3. První návrh kupní smlouvy poté, co již byl žalobcům schválen (hypoteční) úvěr, předložila žalovaná žalobcům e-mailem dne 31. 8. 2021; tento návrh kupní smlouvy vyhotovil z podnětu žalované advokát , tituly před jménem, , jméno FO, . Žalobci se zněním návrhu nesouhlasili a navrhovali, aby byla ujednání v návrhu změněna, a to zejména v části týkající se otázky vzdání se práva odpovědnosti za vady ze strany žalobců, a v části týkající se uvedení vymíněných stavebních prací, k jejichž provedení se žalovaná zavazuje.

4. Dne 6. 9. 2021 byla mezi žalobci a žalovanou uzavřena písemná rezervační smlouva, neboť žalobci měli zájem zakoupit za kupní cenu 3 500 000 Kč nemovitou věc ve vlastnictví žalované, a to nemovitou věc tak, jak je označena v žalobě, tj. bytová jednotka č. , Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, , spoluvlastnický podíl související s touto jednotkou o velikosti , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, , pozemek parc. č. , hodnota, jehož součástí je budova bez čp/če, garáž, to vše v obci , adresa, , k. ú. , adresa, (dále jen nemovitosti), v rezervační smlouvě bylo ujednáno, že žalobci uhradí žalované rezervační jistotu ve výši 500 000 Kč, kterou žalobci složili v souladu s rezervační smlouvou. Žalovaná se zavázala rezervovat výhradně pro žalobce možnost uzavřít po dobu rezervační lhůty kupní smlouvu, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva k nemovitostem z žalované na žalobce, a to za celkovou kupní cenu ve výši 3 500 000 Kč. Rezervace trvá ode dne podpisu smlouvy do 60 dnů (rezervační lhůta). Žalovaná a žalobci se zavázali, že spolu uzavřou kupní smlouvu nejpozději v poslední den trvání rezervační lhůty. V případě, že žalobci neposkytnou součinnost k jednání o podmínkách smlouvy se žalovanou nebo neuhradí řádně rezervační jistotu podle článku II bod 1 smlouvy nebo jinak zmaří uzavření smlouvy s žalovanou, zavázali se žalobci zaplatit žalované smluvní pokutu ve výši sjednané rezervační jistoty a žalovaná je oprávněná od smlouvy odstoupit. Bylo ujednáno, že v případě, že dojde řádně a včas k uzavření kupní smlouvy, bude rezervační poplatek použit na úhradu kupní ceny. V čl. II bod 2 smlouvy bylo ujednáno, že v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů ležících na straně žalobců, jsou žalobci povinni uhradit žalované smluvní pokutu ve výši sjednané rezervační jistoty. Žalobci výslovně souhlasili s tím, aby v tomto případě žalovaná započítala složenou rezervační jistotu na smluvní pokutu. V čl. II bod 3 smlouvy bylo ujednáno, že v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů ležících na straně žalované, je žalovaná povinna vrátit žalobcům rezervační jistotu v plné výši, a to do 5 dnů ode dne uplynutí rezervační lhůty. Smlouva dále obsahovala ujednání nazvané: Dodatek ke smlouvě, který byl uzavřen zároveň se smlouvou. V této části smlouvy se žalovaná zavázala k „dokončení prací souvisejících s nemovitostí, a to na základě přehledu prací s plánovanými mezními termíny dokončení, a to: do konce října – střecha, obložení horního vikýře, vchodové dveře, zazdění mezi byty, sokl marmolit“, a další práce s termínem dokončení do konce listopadu, a do konce prosince. Do konce října 2021 nebyly práce vymezené v rezervační smlouvě – dodatku žalovanou provedeny. Následně ve dnech 14. 9. 2021 až 16. 9. 2021 strany domlouvaly termín osobního jednání o obsahu kupní smlouvy, přičemž termín byl dohodnut na 17. 9. 2021.

5. Další upravený návrh kupní smlouvy byl žalobcům po jejich dotazu žalovanou předložen až dne 13. 11. 2021; i tento návrh kupní smlouvy vyhotovil z podnětu žalované advokát , jméno FO, . I tento návrh obsahoval mj. ujednání, že žalobci, jakožto kupující výslovně prohlašují, že se vzdávají práva z odpovědnosti za vady převáděných nemovitých věcí. Žalobci dne 23. 11. 2021 (e-mailem) navrhli žalované uzavření dodatku k rezervační smlouvě tak, že rezervační lhůta trvá ode dne podpisu rezervační smlouvy 120 dnů. K podpisu dodatku nedošlo. K uzavření kupní smlouvy nedošlo. Žalobci žalovanou k zaplacení částky, jež je předmětem tohoto řízení, písemně vyzvali. Žalovaná na výzvu ničeho neuhradila.

6. Na takto zjištěný skutkový stav aplikoval okresní soud § 556 a 1785 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.) a dospěl k závěru, že žaloba byla podána důvodně.

7. Pokud se jedná o skutečnou vůli (úmysl stran v okamžiku uzavření smlouvy), okresní soud uzavřel, že strany ujednaly závazek uzavřít kupní smlouvu až poté, co budou žalovanou provedeny dodatkem vymíněné stavební práce, a současně, že závazek k uzavření kupní smlouvy byl podmíněn provedením/dokončením vymíněných stavebních prací (viz bod 32 až 40 odůvodnění rozhodnutí okresního soudu).

8. V tomto směru okresní soud poukázal na to, že už v době těsně po první prohlídce nemovitých věcí, která proběhla dne 15. 11. 2020, žalovaná sama (např. e-mailem z 19. 11. 2020) definovala stavení práce, které bude realizovat žalovaná (konkrétně např. úpravy pozemku, oplocení, vybudování parkovacích míst, dokončení fasády, marmolit, podbití dřevem, okna a vstup, vchodové dveře). Ještě před uzavřením rezervační smlouvy žalovaná dne 25. 8. 2021 žalobcům navrhla, aby seznam stavebních prací, které budou závazkem žalované „v rámci kupní ceny“, byl přílohou kupní smlouvy (viz e-mail z 25. 8. 2021 odeslaný v 10:49 hod. a z 26. 8. 2021 odeslaný v 6:52 hod.). Následně necelý týden před uzavřením rezervační smlouvy mezi stranami proběhla komunikace, ve které strany dohodly, že provedení stavebních prací žalovanou bude uvedeno již v dodatku k rezervační smlouvě (viz např. e-mail z 31. 8. 2021 odeslaný v 21:16 hodin), nikoli až v kupní smlouvě; přičemž termíny provedení prací byly sjednány výslovně jako termíny mezní. S tím rovněž koresponduje i časová osa – vazba mezi sjednanou rezervační lhůtou, která činila 60 dnů od uzavření rezervační smlouvy (uzavřené 6. 9. 2021) a do jejíhož uplynutí se strany zavázaly k uzavření kupní smlouvy, a závazkem žalované k provedení dodatkem vymíněných stavebních prací (zejména střechy, obložení vikýře, vchodových dveří, zazdění mezi byty a sokl marmolit) do konce října 2021. Práce, jež měly být provedeny do konce října, provedeny nebyly.

9. Okresní soud dále dovodil, že kupní smlouva nebyla uzavřena nikoliv z důvodů na straně žalobců. V době od uzavření rezervační smlouvy do uplynutí rezervační lhůty žalobci s žalovanou jednali o uzavření kupní smlouvy, žalobci tak poskytli součinnost k jednání o podmínkách smlouvy i k uzavření kupní smlouvy, kterou po nich lze spravedlivě požadovat, a to i s přihlédnutím k tomu, že návrhy smluv připravovala na vlastní žádost vždy žalovaná, která nadto byla ve smluvním vztahu silnější profesionálnější stranou.

10. Na závěr okresní soud poukázal na to, že ujednání v kupních smlouvách o odpovědnosti za vady je nutno posoudit jako ujednání, která jednoznačně zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv a povinností v neprospěch spotřebitele, tj. žalobců, a jedná se tak o tzv. zneužívající ve smyslu § 1813 a § 1814 odst. 1 o. z. Dle § 8 zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany. Soud má za to, že po žalobcích nebylo lze spravedlivě žádat, aby jen z důvodu obavy z marného uplynutí rezervační lhůty, žalovanou předložený návrh kupní smlouvy za výše popsaných okolností přijali a smlouvu podepsali.

11. Proti odstavci I. výroku tohoto rozhodnutí podala včasné odvolání žalovaná a domáhala se jeho změny tak, aby žaloba byla zamítnuta. Poukázali na to, že podmínka, že kupní smlouva bude uzavřena, až po provedení prací uvedených v dodatku však z rezervační smlouvy nevyplývá. Navíc některé práce měly být provedeny až po uplynutí rezervační lhůty. To znamená, že realizace a dokončení prací nemohla být podmínkou uzavření smlouvy. Kupní smlouvu měli žalobci k dispozici ještě před uzavřením rezervační smlouvy a na tomto základě pak přistoupili k uzavření rezervační smlouvy. Po dobu rezervační lhůty probíhala jednání o uzavření kupní smlouvy a je pravdou, že žalobci v tomto směru poskytli součinnost. Byli to však také žalobci, kteří uzavření smlouvy zmařili tím, že smlouvu neuzavřeli. Uzavření kupní smlouvy, které byla přepracována dle požadavku žalobců a žalobcům zaslána dne 13. 11. 2021, nic nebránilo. Žalobci kupní smlouvu neuzavřeli, avšak požadovali prodloužení rezervační lhůty o 120 dní. Žalovaná proto považuje svůj nárok na smluvní pokutu po právu.

12. Žalobci navrhli potvrzení rozsudku okresního soudu v napadené části s tím, že žalovaná nechtěla nést odpovědnost za vady prodávané nemovitosti, neboť žalobci si chtěli část prací provést sami. To však není důvod, proč by se měla žalovaná své odpovědnosti zprostit. Jedná se o zjevně zneužívající ujednání. Po žalobcích nebylo lze spravedlivě žádat, aby jen z důvodu marného uplynutí lhůty žalovanou návrh kupní smlouvy přijali. Žalobci nesouhlasili ani s tvrzením žalované, že kupní smlouva byla upravena dle požadavku žalobců, neboť neobsahovala závazek žalované dokončit smluvené práce. Část prací měla být přitom provedena až po uzavření kupní smlouvy.

13. Z podnětu podaného odvolání přezkoumal odvolací soud rozsudek soudu I. stupně včetně předcházejícího řízení a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

14. Okresní soud při dokazování postupoval v souladu s procesními předpisy, z provedených důkazů vyvodil logická zjištění odpovídající ustanovení § 132 o. s. ř. Z těchto důvodů odvolací soud skutková zjištění okresního soudu jako správná přejímá. Skutkový stav zůstal nezměněn i v odvolacím řízení.

15. Správně zjištěný skutkový stav posoudil okresní soud z pohledu plnění ze smlouvy (§ 1759 o. z.). Odvolací soud s tímto právním posouzením věci souhlasí a v podrobnostech na ně odkazuje.

16. Předně se odvolací soud ztotožnil s právním posouzením úmyslu stran při sepisu dodatku k rezervační smlouvě a s jeho závěrem vyjádřeným v bodě 40 jeho odůvodnění. Okresní soud v bodech předcházejících bodu 40 srozumitelně a detailně vyložil, jaká skutková zjištění ho k tomuto závěru vedly a jakými úvahami se řídil.

17. Odvolací soud dále souhlasí i se závěrem okresního soudu, že žalobci poskytli součinnost při jednání směřující k uzavření kupní smlouvy a nebyli to oni, kteří uzavření kupní smlouvy zmařili.

18. Ke kupní smlouvě předložené žalovanou v srpnu měli žalobci výhrady a následně jednali v průběhu měsíce září o její finální podobě.

19. Před těmito jednáními byla uzavřena rezervační smlouva, a to dne 6. 9. 2021. Lhůta počala běžet 7. 9. 2021 a uběhla uplynutím 60 dní, tj. 6. 11. 2021. Protože tento den byla sobota, konec lhůty připadl na pondělí 8. 11. 2021 (§ 605 a násl. o. z.). Do tohoto dne nebyla smlouva uzavřena a ani v opravené podobě žalobcům žalovanou, která text prostřednictvím svého advokáta připravovala, předložena. Dne 9. 11. 2021 vznikl žalobcům nárok na vrácení složené jistoty. Na této skutečnosti nic nemění ani to, že i po tomto datu žalobci nadále chtěli kupní smlouvu uzavřít (resp. uzavřít další rezervační smlouvu) a ani fakt, že po uplynutí této lhůty dne 13. 11. 2021 byla žalobcům předložena další kupní smlouva.

20. Pro úplnost zbývá dodat, že odvolací soud souhlasí i s právním posouzením věci okresním soudem, že rezervační smlouva, tak jak byla uzavřena dne 6. 9. 2021, nese prvky smlouvy o smlouvě budoucí dle § 1785 a násl., když toto právní posouzení je v souladu i se současnou judikaturou (viz rozsudek NS ČR sp. zn. 23 Cdo 1649/2023). Jestliže však I. etapa prací, ke kterým se žalovaná zavázala v dodatku, nebyly ve lhůtách provedeny, nebyli by žalobci povinni kupní smlouvu uzavřít ani za situace, kdyby jim byla předložena včas pro změnu okolností ve smyslu § 1788 odst. 2 o. z.

21. Ke smlouvě z 3. 11. 2021 pak lze jen dodat, že obsahuje ujednání, která jsou v rozporu se shodnými tvrzeními účastníků, např. že byla provedena střešní krytina, žlaby a oplechování či hydroizolace a oprava terasy, přitom tato práce měla být provedena dle dodatku do konce listopadu. O pracích, které teprve měly být provedeny do konce prosince, smlouva mlčí, není zřejmé, jestli měly být vůbec provedeny a zda za ně bude žalovaná nést odpovědnost za vady či požadovat další finanční plnění. V tomto směru má odvolací soud za to, že tato smlouva neodpovídá svým obsahem předsmluvnímu jednání účastníků a žalobci ji nebyli povinni podepsat.

22. Ze všech těchto důvodů odvolací soud potvrdil rozsudek soudu I. stupně v napadené části, tj. v odstavci I. výroku dle § 219 o. s. ř. jako věcně správný, když řízení, které předcházelo vydání napadeného rozhodnutí netrpělo žádnou vadou, která by měla za následek nesprávné rozhodnutí ve věci či vadou zmatečnostní.

23. V odstavci II. výroku pak odvolací soud rozhodnutí okresního soudu dle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. změnil tak, jak je shora ve výroku uvedeno. Okresní soud sice v bodě 59 svého odůvodnění správně vyčíslil výši nákladů řízení žalobců. Při výpočtu míry úspěchu se však dopustil početní chyby, kterou odvolací soud napravil. Žalobcům byla přiznána náhrada nákladů v plné výši, když měli neúspěch jen v nepatrné části (§ 142 odst. 3 o. s. ř.).

24. Výrok o náhradě nákladů řízení vychází ze skutečnosti, že v odvolacím řízení byli procesně úspěšní žalobci, kterým právo na náhradu nákladů řízení přísluší dle § 142 odst. 1 za použití § 224 odst. 1 o. s. ř. Náklady odvolacího řízení se sestávají z odměny advokáta, která byla modifikována tím, že šlo o zastupování dvou osob ve smyslu § 12 odst. 4 advokátního tarifu, tj. odměna za jeden úkon a osobu činí 8 272 Kč. Za dva úkony a dvě osoby celkem činí 33 088 Kč. Spolu s režijním paušálem po 300 Kč, tj. 600 Kč a 21 % DPH ve výši 7 074,50 Kč, celkem náklady odvolacího řízení činí 40 762,50 Kč.

25. Náklady řízení před soudy obou stupňů je žalovaná povinna nahradit ve lhůtě podle § 160 odst. 1 o. s. ř.