30 C 188/2023

Plný text

Okresní soud v Ostravě rozhodl samosoudkyní Mgr. Alenou Motalovou ve věci žalobců: a) Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 b) Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 1/0 oba zastoupeni advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 proti žalované: Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno s.r. Anonymizováno ., IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 o zaplacení 509 600 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům částku 500 000 Kč a úrok z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky za dobu od 6. 7. 2022 do zaplacení, a to ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

II. Žaloba se v části, kterou se žalobci po žalované domáhali zaplacení částky 9 600 Kč a úroku z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky za dobu od 4. 10. 2022 do zaplacení, zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku 118 677,24 Kč, tuto k rukám zástupce žalobců , Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0, advokáta, a to ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

1. Žalobci se svou žalobou doručenou okresnímu soudu dne 24. 10. 2022 domáhali po žalované zaplacení částky 509 600 Kč s příslušenstvím, což odůvodnili tak, že dne 6. 9.2021 byla mezi žalobci a žalovanou uzavřena rezervační smlouva, jejímž předmětem je bytová jednotka č. , Anonymizováno, /1 v budově č.p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, /3, spoluvlastnický podíl související s touto jednotkou o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemek parc. č. , hodnota, , jehož součástí je budova bez čp/če, garáž, to vše v obci , adresa, , k.ú. , adresa, . Žalobci projevili souhlas koupit od žalované uvedené nemovitosti za kupní cenu ve výši 3 500 000 Kč, žalovaná se zavázala výhradně pro žalobce rezervovat možnost uzavření kupní smlouvy po dobu rezervační lhůty. Současně byl téhož dne uzavřen dodatek ke smlouvě, v němž se žalovaná zavázala dokončit v něm uvedené stavební práce v termínech uvedených v dodatku. První část prací (konkrétně střecha, obložení horního vikýře, vchodové dveře, zazdění mezi byty, sokl marmolit) měla být dokončena do konce října 2021. Strany si ujednaly, že spolu uzavřou kupní smlouvu poté, co bude žalovanou provedena první část stavebních prací uvedených v dodatku k rezervační smlouvě. První prohlídka nemovitosti proběhla v listopadu 2020, na této prohlídce bylo dohodnuto, že žalobci v případě koupě na své náklady dokončí pouze započaté práce v interiéru (vyjma opravy sádrokartonových podhledů, oddělení bytových jednotek příčkou a instalace vstupních dveří) s tím, že žalovaná dokončí práce v exteriéru. Kupní smlouva nebyla v rezervační lhůtě do 60 dnů od uzavření rezervační smlouvy uzavřena, a to z důvodu, že žalovaná tuto svou povinnost v termínu do konce října nesplnila. Následně účastníci na základě ústních dohod termín dokončení stavebních prací a s tím související termín rezervační lhůty opakovaně prodlužovali, přičemž na prodlužování těchto termínů se žalovaná dohodla ústně s otcem žalobkyně , Jméno zainteresované osoby 1/0, . Pokud by žalovaná namítala neplatnost těchto dohod o prodloužení termínu, pak by to pouze znamenalo, že jí vznikla povinnost vrátit rezervační zálohu ve výši 500 000 Kč do 10. 11. 2021 (viz čl. II. odst. 3 rezervační smlouvy) a je tedy povinna zaplatit úrok z prodlení za dobu od 11. 11. 2021 do zaplacení, tj. podstatně vyšší částku, než které se žalobci domáhají. Žalovaná však dohodnutý a několikrát posunutý termín nikdy nedodržela a stavební práce nejsou do dnešního dne provedeny. Fyzickým ohledáním bylo zjištěno, že střecha je stále ve stavu, v jakém byla před 2 lety. Poslední sdělení žalované bylo takové, že střecha bude dokončena do konce září 2022 a že tedy žalovaná navrhuje prodloužení rezervační lhůty a termínu dokončení prací do dne 30. 9. 2022. Dopisem ze dne 27. 9. 2022 žalobci prostřednictvím svého advokáta žalované sdělili, že nesouhlasí s prodloužením rezervační lhůty do dne 30. 9. 2022 ani na jakýkoli jiný termín. Tímto dopisem žalobci vyzvali žalovanou k vrácení rezervační zálohy ve výši 500 000 Kč – splatnost pohledávky na zaplacení částky 500 000 Kč nastala dle čl. II odst. 3 rezervační smlouvy dne 5. 7. 2022, protože podle poslední dohody mezi žalovanou a žalobci (zast. otcem paní , Jméno zainteresované osoby 1/0, ) uplynula rezervační lhůta dne 30. 6. 2022. Žalovaná do dnešního dne na dopis nereagovala a dluh nezaplatila. Ode dne 6. 7. 2022 je žalovaná v prodlení a žalobci se tak domáhají také zákonného úroku z prodlení z částky 500 000 Kč za dobu od 6. 7. 2022 do zaplacení. Žalobci mají s Hypoteční bankou, a.s. uzavřenou smlouvu o poskytnutí hypotečního úvěru, reg. číslo: , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , na financování koupě předmětných nemovitostí, přičemž banka jednoznačně sdělila, že hypotéku nelze převést na jinou nemovitost. Žalobci splácejí bance rezervační poplatek za rezervaci peněžních prostředků a za nevyčerpání hypotéky jim hrozí sankce až ve výši 500 tis. Kč – ostatně to byl důvod, proč žalobci s žalovanou uzavřeli rezervační smlouvu, ačkoli původní dohoda o výši kupní ceny byla 2,7 mil. Kč, ovšem žalovaná nakonec přišla s požadavkem na navýšení kupní ceny na 3,5 mil. Kč, přestože věděla, že žalobci již uzavřeli smlouvu o hypotečním úvěru. V době podpisu smlouvy o hypotečním úvěru byl k dispozici pouze nepodepsaný návrh rezervační smlouvy s uvedenou nižší kupní cenou, ale žalovaná poté využila toho, že žalobci podepsali hypoteční smlouvu a trvala na uzavření rezervační smlouvy s navýšenou kupní cenou a žalobcům nezbylo, než rezervační smlouvu s navýšenou kupní cenou podepsat, protože již měli podepsanou smlouvu o hypotečním úvěru. Z těchto důvodů tedy žalobci požadují také náhradu škody spočívající v uhrazených poplatcích bance za rezervaci úvěru. , právnická osoba, požadují žalobci za celou dobu, protože k nedokončení obchodu a tedy k zbytečnému placení poplatku za rezervaci úvěru docházelo po celou dobu z toho důvodu, že žalovaná nebyla schopna dokončit stavební práce, tyto nedokončila ani do dnešního dne a navíc žalobci mají důvodné pochybnosti o tom, zda by žalovaná vůbec tyto práce dokončila v dohledné době a v jaké kvalitě by stavba byla provedena, když od zájemců o koupi druhé jednotky žalobci vědí, že stavba nebyla prováděna kvalitně ani u této druhé jednotky. Výše poplatku za rezervaci úvěru činí 1 200 Kč měsíčně a žalobci k dnešnímu dni zaplatili bance tuto částku 1 200 Kč již 10 x v těchto dnech: , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , celkem tedy žalobci zaplatili bance na tomto poplatku částku 12 000 Kč. Žalobci prostřednictvím svého advokáta vyzvali žalovanou k zaplacení náhrady škody ve výši 8 x 1 200,- Kč, tj. 9 600 Kč, dopisem ze dne 27. 9. 2022. Dopis byl zaslán do datové schránky a žalované byl doručen dne 28. 9. 2022. V době sepisu dopisu zaplatili žalobci správně bance 9 x 1 200 Kč, nicméně v předžalobní výzvě uplatnili pouze 8 splátek poplatku za rezervaci úvěru a předmětem této žaloby tedy žalobci činí pouze 8 splátek ve výši 1 200 Kč, tj. částku 9 600 Kč, které zaplatili bance v těchto dnech: , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, . Žalobci určili žalované lhůtu k zaplacení náhrady škody do dne 3. 10. 2022. Žalovaná do dnešního dne na dopis nereagovala a dluh nezaplatila. Ode dne 4. 10. 2022 je žalovaná v prodlení a žalobci se tak domáhají také zákonného úroku z prodlení z částky 9 600 Kč za dobu od 4. 10. 2022 do zaplacení.

2. Žalovaná s uplatněným nárokem ani z části nesouhlasila a považovala jej za neoprávněný. Žalovaná činila nesporným, že dne 6. 9. 2021 uzavřela s žalobci rezervační smlouvu, a to v souvislosti se zájmem žalobců zakoupit za částku 3 500 000 Kč nemovitosti žalované nacházející se v k. ú. , adresa, , a to jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, vymezené v budově č.p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, 3 včetně spoluvlastnického podílu, pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a parc. č. , hodnota, a dále spoluvlastnického podílu na pozemku parc. č. 4196/6. V rámci rezervační smlouvy bylo dohodnuto, že žalobci zaplatí jako rezervační jistinu částku 500 000 Kč. Žalovaná nesouhlasila s tvrzením, že žalobcům vznikl nárok na vrácení rezervační zálohy ve výši 500 000 Kč z důvodu uvedeného v ustanovení článku II. odst. 3 citované rezervační smlouvy, neboť k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu ležících na straně žalované. Žalovaná zdůraznila, že první prohlídka nemovitostí žalobci proběhla již 15. 11. 2020, kdy reagovali na nabídku prodeje bytu v 1.NP domu čp. , Anonymizováno, za cenu 2 990 000 Kč (viz e-mailová komunikace ze dne 14. a 15. 11. 2020 – příloha č. , hodnota, ). Při této prohlídce byli seznámeni se stavem nemovitostí, jež byly v nedokončenému stavu. Žalobci toto akceptovali, a naopak sami požadovali, aby si nemovitosti mohli sami dokončit na své náklady, přičemž na základě následné komunikace viz e-mail ze dne 19. 11. 2020 ještě byla řešena kupní cena, která byla požadovaná žalobci ve výši 2 700 000 Kč. Již od zmíněné první prohlídky dne 15. 11. 2020 žalobci, alespoň podle jejich sdělení, začali vyřizovat hypotéku. Sami však odmítali podepisovat smlouvu z důvodu nejistoty, zda hypotéku v bance dostanou. Právě z důvodu projednání hypotéky žalovaná již dne 8. 2. 2021 zaslala žalobcům e-mailem návrh kupní smlouvy. Ve stavu před dokončením Nemovitosti viděl a hodnotil taktéž znalec z Hypoteční banky a.s., ve které si žalobci vyřizovali úvěr na úhradu kupní ceny, a ze strany banky nebyla tehdy dána žádná připomínka. Žalobci i pan , jméno FO, (otec žalobkyně , Jméno zainteresované osoby 1/0, ), který po celou dobu jednal za manžele , jméno FO, , opakovaně Nemovitosti navštívili za účelem prohlídky. V létě 2021, téměř po 3/4 roce, bez toho, aby bylo cokoliv mezi účastníky podepsáno, se žalobci ozvali, že se jim podařilo hypotéku získat. V této době došlo k velkému nárustu cen nemovitostí, na kterou jsme reagovali i my a v průběhu této doby v inzerci navýšili cenu Nemovitostí, neboť po celou dobu byly Nemovitosti inzerovány. Žalobci byli s novou cenou seznámeni a vzhledem k situaci na trhu kupní cenu akceptovali a potvrdili svůj trvající zájem, o čemž svědčí e-mailová komunikace ze dne 25. 8. 2021 a 26. 8. 2021. Proto žalovaná nechala zpracovat kupní smlouvu a smlouvu o úschově peněz a listin a tyto dokumenty žalobcům emailem ze dne 31. 8. 2021 zaslala. Žalobci dokumenty připomínkovali viz SMS zpráva pana , jméno FO, ze dne 14. 9. 2021. Následně dne 6.9.2021 došlo k uzavření rezervační smlouvy na Nemovitosti za dohodnutou kupní cenu 3 500 000 Kč. Žalovaná se kategoricky ohrazuje, že by využila situace, kdy žalobci měli podepsanou smlouvu o hypotečním úvěru, neboť to byli žalobci, kdo odmítali podepsat jakoukoliv smlouvu, ačkoliv tuto, jak vyplývá z komunikace dne 25. a 26. 8. 2021 připomínkovali, a žalovaná emailem ze dne 31. 8. 2021 již žalobcům předložila odsouhlasenou kupní smlouvu. Žalobci si ostatně sami vzájemně ve svých tvrzeních odporují, když tvrdí, že mají uzavřenou hypotéku výhradně na Nemovitosti, když v žalobě sami uvádí, že smlouva o hypotečním úvěru byla podepsána před podpisem rezervační smlouvy. Pokud tedy smlouva o hypotečním úvěru byla podepsaná před podpisem rezervační smlouvy, vyvstává otázka, z jakého důvodu žalobce odmítal podepsat předloženou kupní smlouvu, která byla již z jejich strany a ze strany banky schválena. Práce uvedené v dodatku byly požadovány až těsně před podpisem rezervační smlouvy, což bylo z naší strany akceptováno. Dodatek ke smlouvě stanovil předpokládané termíny dokončení jednotlivých prací, ke kterým se žalovaná zavázala. Některé měly být realizovány již v době, kdy měla být podepsána kupní smlouva. K tomu však nedošlo, místo toho žalobci zaslali emailem ze dne 23. 11. 2021 návrh prodloužení rezervační smlouvy, s jehož podpisem jsme nesouhlasili, když jsme trvali na podpisu kupní smlouvy, jak bylo dohodnuto. Ze strany pana , jméno FO, docházelo k ústnímu ubezpečení, že žalobci mají stále zájem o podpis kupní smlouvy, a proto i žalovaná pokračovala na stavebních úpravách. Přestože k podpisu kupní smlouvy stále nedocházelo, žalovaná postupně prováděla dokončovací práce na střeše, následně však byly veškeré práce zastaveny z důvodu nepodepsání kupní smlouvy žalobci. Dodatek ke smlouvě stanovil termíny dokončení jednotlivých prací, ke kterým se žalovaná zavázala, a tak jak žalobci sami uvádí, na základě ústních dohod s panem , jméno FO, , který byl všem jednáním přítomen a vyjednávání vedl, bylo dohodnuto prodloužení termínů realizace prací, ale zároveň bylo dohodnuto podepsání kupní smlouvy. Žalobci v závěru své žaloby poukazují také na skutečnost, že od zájemců o koupi druhé poloviny domu vědí, že stavba nebyla prováděna kvalitně. K tomu žalovaná předkládá posudek znalce , právnická osoba, ., která financovala koupi druhé poloviny domu a kde znalec na závěr potvrzuje nejen kompletní realizaci všech dokončovacích prací (mimo prací realizovanými přímo zájemci na vlastní účet), ale uvádí i hodnocení, že práce byly provedeny kvalitně a k tomu přikládá i fotodokumentaci. V neposlední řadě pak žalovaná s odkazem na tvrzenou nekontaktnost poukazuje na přípis svého právního zástupce ze dne 4. 11. 2022, kterým nejen vykázal právnímu zástupci žalobců převzetí právního zastoupení žalované, ale také sdělil její stanovisko. Na základě výše uvedených skutečnosti, kdy žalobci neprokázali, že k neuzavření kupní smlouvy došlo z důvodu na straně žalované, navrhuje žalovaná zamítnutí žaloby v celém rozsahu a uložení žalobcům povinnosti uhradit žalované náhradu nákladů řízení ve výši soudem stanovené. Žalobci neprokázali, že k neuzavření kupní smlouvy došlo z důvodu na straně žalované, navrhuje žalovaná zamítnutí žaloby v celém rozsahu a uložení žalobcům povinnosti uhradit žalované náhradu nákladů3. Soud provedl v řízení dokazování a vzal za prokázány následující skutečnosti.Předně strany skutkově shodně tvrdily, že: dne 6. 1. 2021 byla mezi žalobci a žalovanou uzavřena písemná rezervační smlouva, neboť žalobci měli zájem zakoupit za kupní cenu 3 500 000 Kč nemovitou věc ve vlastnictví žalované, a to nemovitou věc tak, jak je označena v žalobě, tj. bytová jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v budově č.p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , spoluvlastnický podíl související s touto jednotkou o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemek parc. č. , hodnota, , jehož součástí je budova bez čp/če, garáž, to vše v obci , adresa, , k. ú. , adresa, (dále jen nemovitosti), v rezervační smlouvě bylo ujednáno, že žalobci uhradí žalované rezervační jistotu ve výši 500 000 Kč, a že žalobci rezervační jistotu ve výši 500 000 Kč složili v souladu s rezervační smlouvou, první prohlídka nemovitosti proběhla v listopadu 2020, k uzavření kupní smlouvy nakonec nedošlo (sporné však bylo, z jakých důvodů). Tato shodná tvrzení účastníků vzal soud za svá skutková zjištění ve smyslu § 120 odst. 3 o. s. ř.

4. Z listiny nazvané rezervační smlouva soud zjistil, že tuto uzavřela žalovaná ve smlouvě označená jako majitel a žalobci ve smlouvě označení jako zájemci. Podle článku I. bod 2. smlouvy zájemci prohlásili, že mají vážný zájem o koupi nemovitosti specifikované v článku I. Žalobci současně deklarovali, že jsou seznámeni s faktickým i právním stavem nemovitých věcí. Podle čl. I. bod 3 smlouvy se žalovaná zavázala rezervovat výhradně pro žalobce možnost uzavřít po dobu rezervační lhůty kupní smlouvu, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva k nemovitým věcem z žalované na žalobce, a to za celkovou kupní cenu ve výši 3 500 000 Kč. V čl. I. bod 4 bylo sjednáno, že rezervace trvá ode dne podpisu smlouvy do 60 dnů (rezervační lhůta). V čl. I. bod 5 se žalovaná zavázala, že do uplynutí rezervační lhůty nebude třetím osobám nabízet nemovitosti, které jsou předmětem rezervační smlouvy, ke koupi. V čl. I. bod 6 se žalovaná a žalobci zavázali, že spolu uzavřou kupní smlouvu nejpozději v poslední den trvání rezervační lhůty. V čl. I. bod 7 bylo ujednáno, že v případě, že žalobci neposkytnou součinnost k jednání o podmínkách smlouvy se žalovanou nebo neuhradí řádně rezervační jistotu podle článku II bod 1 smlouvy nebo jinak zmaří uzavření smlouvy s žalovanou, zavazují se žalobci zaplatit žalované smluvní pokutu ve výši sjednané rezervační jistoty a žalovaná je oprávněná od smlouvy odstoupit. V bodě II. bod 3 bylo sjednáno, že se žalobci zavazují nejpozději do 5 dnů od podpisu smlouvy uhradit žalované na její účet částku 500 000 Kč, a to jako rezervační jistotu na nemovitost deklarující vážný zájem žalobců uzavřít s žalovanou kupní smlouvu. Současně bylo ujednáno, že v případě, že dojde řádně a včas k uzavření kupní smlouvy, bude rezervační poplatek použit na úhradu kupní ceny. V čl. II bod 2 smlouvy bylo ujednáno, že v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů ležících na straně žalobců, jsou žalobci povinni uhradit žalované smluvní pokutu ve výši sjednané rezervační jistoty. Žalobci výslovně souhlasili s tím, aby v tomto případě žalovaná započítala složenou rezervační jistotu na smluvní pokutu. V čl. II bod 3 smlouvy bylo ujednáno, že v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů ležících na straně žalované, je žalovaná povinna vrátit žalobcům rezervační jistotu v plné výši, a to do 5 dnů ode dne uplynutí rezervační lhůty. Smlouva dále obsahovala ujednání nazvané: Dodatek ke smlouvě. V této části smlouvy se žalovaná zavázala k „dokončení prací souvisejících s nemovitostí, a to na základě přehledu prací s plánovanými mezními termíny dokončení, a to: do konce října – střecha, obložení horního vikýře, vchodové dveře, zazdění mezi byty, sokl marmolit“, a další práce s termínem dokončení do konce listopadu, a do konce prosince.

5. Z emailu odeslaného dne 31. 8. 2021 z adresy , e-mail, v , Anonymizováno, :, Anonymizováno, hod. soud zjistil, že žalovaná dne , datum, zaslala žalované (k rukám p. , jméno FO, ) email, jehož přílohou byl návrh kupní smlouvy a smlouvy o úschově. Z listiny nazvané Kupní smlouva soud zjistil, že se jedná o návrh smlouvy a že v čl. III. bod 1. je obsaženo ujednání, že kupující výslovně prohlašují, že se vzdávají práva z odpovědnosti za vady převáděných nemovitých věcí, a současně, že prodávající prohlašuje, že vzdání se práva z odpovědnosti za vady převáděných nemovitých věcí ze strany kupujících bylo podmínkou prodávající pro uzavření této smlouvy, neboť pokud by prodávající měla v budoucnu nést jakoukoliv odpovědnost za vady převáděných nemovitých věcí, tuto smlouvu by neuzavřela.

6. Z SMS komunikace mezi žalovanou (jednající jednatelkou Pavlitovou) a žalobci (jednajícími panem , jméno FO, ) ze dne 9. 11. 2021 soud zjistil, že dne 9. 11. 2021 se žalobci táží žalované „Jak to vypadá se smlouvou?“.

7. Z SMS komunikace mezi žalovanou a žalobcem ve dnech 14. 9. 2021 až 16. 9. 2021 soud zjistil, že strany spolu domlouvaly termín jednání o obsahu kupní smlouvy, kdy žalobci ústy pana , jméno FO, dne 14. 9. 2021 vyzvali žalovanou k osobnímu jednání o podmínkách smlouvy, na což žalovaná reagovala 15. 9. 2021, tak že si strany sjednaly termín jednání o smlouvě na pátek 17. 9. 2021.

8. Z emailu odeslaného dne 12. 11. 2021 v 9:50 hod. a následně z emailu odeslaného dne 13. 11. 2021 v 8:11 hod. soud zjistil, že právní zástupce žalované advokát , jméno FO, dne 12. 11. 2021 zaslal žalované přílohou návrh kupní smlouvy, který následně dne 13. 11. 2021 žalované přeposlala žalované (k rukám p , jméno FO, ). Z listiny nazvané Kupní smlouva soud zjistil, že se jedná o návrh smlouvy a že v čl. III. bod 1. je obsaženo ujednání, že kupující výslovně prohlašují, že se vzdávají práva z odpovědnosti za faktické vady převáděných nemovitých věcí v rozsahu tam vymezeném. A současně, že prodávající prohlašuje, že vzdání se práva z odpovědnosti za vady převáděných nemovitých věcí ze strany kupujících bylo podmínkou prodávající pro uzavření této smlouvy, neboť pokud by prodávající měla v budoucnu nést jakoukoliv odpovědnost za vady převáděných nemovitých věcí, tuto smlouvu by neuzavřela.

9. Z emailu ze dne 23. 11. 2021 odeslaného v 18:54 hod. soud zjistil, že žalobci zaslali žalované email s předmětem: dodatek k RS, s žádostí o podepsání dodatku, přičemž z listiny, která byla přílohou tohoto emailu nazvaného Dodatek číslo , hodnota, k rezervační smlouvě soud zjistil, že se jedná o návrh, ve kterém se konstatuje „Po vzájemné dohodě mění strany ustanovení čl. 1 odstavec 4 tak, že rezervace nemovitosti dle odstavce 4 tohoto článku trvá ode dne podpisu této smlouvy do 120 dnů (dále jen rezervační lhůta).“.

10. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že vlastníkem posuzovaných nemovitých věcí byla od roku 2018 žalovaná.

11. Z listiny nazvané smlouva o poskytnutí hypotečního úvěru číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne 13. 5. 2021 soud zjistil, že tato byla uzavřená mezi žalobci jako dlužník a věřitelem: Hypoteční banka a.s., IČO , IČO, (dále jen banka) s tím, že předmětem smlouvy bylo poskytnutí spotřebitelského úvěru žalobcům v celkové výši 2 880 000 Kč, a to spotřebitelský účelově vázaný úvěr na bydlení – na nákup a rekonstrukci konkrétní nemovitosti, a to výhradně nemovitostí: bytová jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v budově č.p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, /3, Anonymizováno, spoluvlastnický podíl související s touto jednotkou o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ,, Anonymizováno, pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemek parc. č. , hodnota, , jehož součástí je budova bez čp/če, garáž, to vše v obci , adresa, , k.ú. , adresa, . Úvěr byl sjednám výhradně k výše popsanému účelu, vázáný na konkrétní nemovitou věc, o kterou v tomto řízení jde. Čerpání úvěru bylo podmíněno mj. předložením kupní smlouvy. Smlouvou se žalobci zavázali mj. k placení poplatků za rezervaci finančních prostředků bankou, a to ve výši stanovené v příloze smlouvy nazvané Sazebník, a to ve výši 0,5 % ročně z nevyčerpané částky úvěru; splatnost poplatků byla stanovena (viz strana 16 smlouvy) k poslednímu dni příslušného kalendářního měsíce následujícího po uplynutí lhůty 6 měsíců ode dne uzavření smlouvy. Smlouva mohla být vypovězena před zahájením čerpání úvěru písemně a bez uvedení důvodu, a to s výpovědní lhůtou jeden měsíc počínající běžet dnem jejího doručení druhé straně.

12. Z listiny nazvané Upozornění na vyúčtování poplatku ze dne 1. 12. 2021 a z výpisu z účtu ze dne 16. 10. 2022 soud zjistil, že věřitel - Hypoteční banka a.s., IČO , IČO, písemně žalobcům sdělila, že z důvodu, že doba čerpání hypotečního úvěru přesáhla 6 měsíců, bude žalobcům účtován poplatek ve výši 1 200 Kč měsíčně za rezervaci finančních prostředků. Z uvedeného důvodu pak žalobci bance zaplatili 8 x poplatek á 1 200 Kč, tj. částku 9 600 Kč, a to ve dnech: , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , Anonymizováno, , datum, , , datum, , , datum, .

13. Z výpovědi svědka , Anonymizováno, soud zjistil, že tento je otcem žalobkyně b), byl žalobci pověřen k jednáním se žalovanou. Svědek potvrdil skutkovou verzi žalobců, že bylo ujednáno, že pokud žalovaná době několika měsíců od první prohlídky v listopadu 2020 dokončí střechu, vstupní dveře a rozdělení bytové jednotky, žalobci nemovitosti koupí; v případě, že práce dokončeny nebudou, tak samozřejmě kupovat nemovitost nemůžou, protože by se neměli kam nastěhovat. Žalovaná ujistila žalobce, že požadovaná rekonstrukce je provedena opravdu řádně a slíbil, že všechny práce na tom domě budou dokončeny v průběhu několika měsíců. V létě 2021 už měly být provedeny všechny práce, avšak nebyly. Na nemovitosti bylo dokončeno pouze zateplení a střecha, přes kterou dále teklo byla pořád nezakrytá, což svědek několikrát urgoval. Žalovaná ujišťovala svědka, že dokončení prací je záležitost několika víkendů. Kupní smlouvu měl připravovat pan doktor , jméno FO, , jakožto jejich právní zástupce. Když svědek obdržel prostřednictvím pana , Anonymizováno, smlouvu, tak zjistil, že neobsahuje nic, na čem se s , Anonymizováno, domluvili, tzn. závazky vůči provedeným pracem a stavu budovy, a naopak ve smlouvě bylo uvedeno, že se žalobci zříkají jakýchkoliv závazků i za ty provedené práce, které v té smlouvě, nebo na tom domě byly. S tím jsem samozřejmě nemohl souhlasit, věci jsme připomínkovali, tím, že se to připomínkovalo už někdy v srpnu před podpisem rezervační smlouvy, pan Pavlita to akceptoval, uvedl, že si je vědom toho, že jsme se domluvili na nějakých jiných podmínkách a předal mi kontakt na pana , jméno FO, s tím, že pan , jméno FO, mi vysvětlí, jak se věci mají, když jsem panu , jméno FO, volal, proč teda ta smlouva neobsahuje ty věci tak, jak jsme se domluvili, tzn. ty závazky vůči rekonstruovaným pracem a stavem objektu budou tak uvedeny v tom, že objekt nemá žádné vady a všechny práce, které byly provedeny budou spadat pod garanci, jejich právník mi řekl, že klienti po něm chtěli, vyvázat z jakýchkoliv závazků, proto ta smlouva je napsána tak, jak je. Svědek potvrdil, že pan , Anonymizováno, mu poslal seznam, který je součástí rezervační smlouvy a uvedl v mejlu i to, že tento seznam prací bude součástí i kupní smlouvy. Poté, co byla podepsána rezervační smlouva, svědek na místě samém zjistil, že stavební práce neprobíhají dle dohody. Nato svědek volal panu , Anonymizováno, , že se mu tohle nelíbí, avšak byl zase odkázán na to, že mají čas, je tam 60denní lhůta, ve které věci dokončí tak, abych ta smlouva mohla být podepsána. Svědek uvedl, že s panem Pavlitou se domluvili na místě o tom, že odstraní všechny sádrokartony tak, aby bylo možné vidět, co se nachází nad nimi a jestli náhodou nejsou poškozeny i nosné konstrukce stropu, což pan Pavlita přislíbil s tím, že bylo dohodnuto, že dál bude pokračovat v rekonstrukcích, přestože lhůta 60denní k podpisu smlouvy utekla, že už to dále nebudeme smlouvu řešit, dokud nedokončí ty práce tak, aby už nebylo nutno je specifikovat v kupní smlouvě. Svědek uvedl, že se s panem Pavlitou domluvil na tom, že sjednají lhůtu 120 dní, do které žalovaná ty práce dokončí, ale jak měsíce plynuly, tak zjistil, že se na nemovitosti nic neděje. Poté, kdy už někdy v půlce roku žalovaná svědkovi řekla, aby si žalobci zase prodloužit nájemní smlouvu, protože žalovaná nemá čas to dodělat, svědek předal tuto informaci žalobcům, s doporučením, aby celé řízení ukončili a obrátili se na právního zástupce s tím, že tu nemovitost kupovat nebudou. Svědek potvrdil, že dodatek o smlouvě byl uzavřen zároveň se smlouvou, že v případě, že by tam nebyly ty práce uvedeny a specifikovány, smlouva se v žádném případě nepodepisovala.

14. Z výpovědi svědka , jméno FO, soud zjistil, že tento jako advokát poskytoval právní služby žalované. Svědek připravil a dne 31. 8. 2021 žalované předložil návrh kupní smlouvy. Svědek , jméno FO, výslovně uvedl, že poté, co první návrh kupní smlouvy, který advokát , jméno FO, přeložil žalované dne 31. 8. 2021, nebyl odsouhlasen ze strany žalobců, vypracoval druhý návrh kupní smlouvy, do které zapracoval změny a tento přepracovaný návrh zaslal žalované e-mailem odeslaným dne 12. 11. 2021. Svědek , jméno FO, také uvedl, že v kontaktu s panem , jméno FO, byl jednou nebo dvakrát, a to v době před 10. 11. 2021, kdy advokát , jméno FO, předložil žalované upravený návrh kupní smlouvy; advokát , jméno FO, přitom vypověděl, že poté, co předložil dne 10. 11. 2021 tento upravený návrh kupní smlouvy, již s panem , jméno FO, nejednal. Svědek uvedl, že rezervační smlouvu nepřipravoval. Časový plán průběhu mu nebyl znám. Svědek si nevybavoval, že měl pan , jméno FO, požadavek na zapracování nějakých termínů do kupní smlouvy. Svědek uvedl, že mu nebylo známo, že by existoval dřívější/jiný návrh kupní smlouvy než ten, který sám vypracoval.

15. Z dopisu žalobců adresovaného žalované ze dne 27. 9. 2022 soud zjistil, že žalobci žalovanou k zaplacení částky, jež je předmětem tohoto řízení, písemně vyzvali.

16. Skutkový závěr, že do konce října 2021 nebyly práce vymezené v rezervační smlouvě žalovanou provedeny, soud učinil již ze samotného tvrzení žalované např. u jednání konaného dne 28. 11. 2023, kde žalovaná uvedla, že „dodatkem jsme řešili pouze to, co bude dokončovat strana žalobce a co budeme dokončovat my, jako majitelé. Druhá věc je ta, že v průběhu nastaly komplikace s kapacitou lidí, kteří to měli realizovat, protože já nemám vlastní kapacity, všechno jsem řešil formou dodavatelskou, a i z důvodu covidu a prostě i ty práce neproběhly v tom plánovém termínu.“17. Pokud soud v řízení případně provedl další důkazy, ze kterých v rozhodnutí nevycházel, bylo to z toho důvodu, že dle názoru soudu tyto důkazy neměly žádný vliv na rozhodnutí soudu ve věci samé, a to s ohledem na dále uvedené právní posouzení věci.

18. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu.Žalobci jako dlužník a Hypoteční banka a.s., IČO , IČO, jako věřitel (dále jen banka) spolu dne 13. 5. 2021 uzavřeli smlouvu o poskytnutí hypotečního úvěru číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , předmětem smlouvy bylo poskytnutí spotřebitelského úvěru žalobcům v celkové výši 2 880 000 Kč, a to spotřebitelský účelově vázaný úvěr na bydlení – na nákup a rekonstrukci konkrétní nemovitosti, a to výhradně nemovitostí, jež jsou předmětem tohoto řízení. Úvěr byl sjednám výhradně k výše popsanému účelu, vázáný na nemovitosti, jež jsou předmětem tohoto řízení. Čerpání úvěru bylo podmíněno mj. předložením kupní smlouvy. Smlouvou se žalobci zavázali mj. k placení poplatků za rezervaci finančních prostředků bankou, a to ve výši stanovené v příloze smlouvy nazvané sazebník, a to ve výši 0,5 % ročně z nevyčerpané částky úvěru. Splatnost poplatků byla stanovena (viz strana 16 smlouvy) k poslednímu dni příslušného kalendářního měsíce následujícího po uplynutí lhůty 6 měsíců ode dne uzavření smlouvy. Smlouva mohla být vypovězena před zahájením čerpání úvěru písemně a bez uvedení důvodu, a to s výpovědní lhůtou jeden měsíc počínající běžet dnem jejího doručení druhé straně. Návrh kupní smlouvy byl bance předložen před uzavřením smlouvy o úvěru.

19. Žalobci zaplatili bance 8 x poplatek á 1 200 Kč, tj. částku 9 600 Kč, a to ve dnech: , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , a to jako poplatek za rezervaci finančních prostředků, neboť doba započetí čerpání hypotečního úvěru přesáhla 6 měsíců.

20. První prohlídka posuzovaných a dále vymezených nemovitostí proběhla v listopadu 2020.

21. Dne 6. 9. 2021 byla mezi žalobci a žalovanou uzavřena písemná rezervační smlouva, neboť žalobci měli zájem zakoupit za kupní cenu 3 500 000 Kč nemovitou věc ve vlastnictví žalované, a to nemovitou věc tak, jak je označena v žalobě, tj. bytová jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v budově č.p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , spoluvlastnický podíl související s touto jednotkou o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemek parc. č. , hodnota, , jehož součástí je budova bez čp/če, garáž, to vše v obci , adresa, , k.ú. , adresa, (dále jen nemovitosti), v rezervační smlouvě bylo ujednáno, že žalobci uhradí žalované rezervační jistotu ve výši 500 000 Kč, kterou žalobci složili v souladu s rezervační smlouvou. Žalovaná se zavázala rezervovat výhradně pro žalobce možnost uzavřít po dobu rezervační lhůty kupní smlouvu, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva k nemovitostem z žalované na žalobce, a to za celkovou kupní cenu ve výši 3 500 000 Kč. Rezervace trvá ode dne podpisu smlouvy do 60 dnů (rezervační lhůta). Žalovaná a žalobci se zavázali, že spolu uzavřou kupní smlouvu nejpozději v poslední den trvání rezervační lhůty. V případě, že žalobci neposkytnou součinnost k jednání o podmínkách smlouvy se žalovanou nebo neuhradí řádně rezervační jistotu podle článku II bod 1 smlouvy nebo jinak zmaří uzavření smlouvy s žalovanou, zavázali se žalobci zaplatit žalované smluvní pokutu ve výši sjednané rezervační jistoty a žalovaná je oprávněná od smlouvy odstoupit. Bylo ujednáno, že v případě, že dojde řádně a včas k uzavření kupní smlouvy, bude rezervační poplatek použit na úhradu kupní ceny. V čl. II bod 2 smlouvy bylo ujednáno, že v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů ležících na straně žalobců, jsou žalobci povinni uhradit žalované smluvní pokutu ve výši sjednané rezervační jistoty. Žalobci výslovně souhlasili s tím, aby v tomto případě žalovaná započítala složenou rezervační jistotu na smluvní pokutu. V čl. II bod 3 smlouvy bylo ujednáno, že v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů ležících na straně žalované, je žalovaná povinna vrátit žalobcům rezervační jistotu v plné výši, a to do 5 dnů ode dne uplynutí rezervační lhůty. Smlouva dále obsahovala ujednání nazvané: Dodatek ke smlouvě, který byl uzavřen zároveň se smlouvou. V této části smlouvy se žalovaná zavázala k „dokončení prací souvisejících s nemovitostí, a to na základě přehledu prací s plánovanými mezními termíny dokončení, a to: do konce října – střecha, obložení horního vikýře, vchodové dveře, zazdění mezi byty, sokl marmolit“, a další práce s termínem dokončení do konce listopadu, a do konce prosince. Do konce října 2021 nebyly práce vymezené v rezervační smlouvě - dodatku žalovanou provedeny.

22. K uzavření kupní smlouvy nedošlo.

23. První návrh kupní smlouvy poté, co již byl žalobcům schválen (hypoteční) úvěr, předložila žalovaná žalobcům e-mailem dne 31. 8. 2021; tento návrh kupní smlouvy vyhotovil z podnětu žalované advokát , jméno FO, . Žalobci se zněním návrhu nesouhlasili a navrhovali, aby byla ujednání v návrhu změněna, a to zejména v části týkající se otázky vzdání se práva odpovědnosti za vady ze strany žalobců, a v části týkající se uvedení vymíněných stavebních prací, k jejichž provedení se žalovaná zavazuje.

24. Dne 9. 11. 2021 se žalobci táží žalované „Jak to vypadá se smlouvou?“, žalobci žádali předložení upraveného návrhu kupní smlouvy. Následně ve dnech 14. 9. 2021 až 16. 9. 2021 strany domlouvaly termín osobního jednání o obsahu kupní smlouvy, přičemž termín byl dohodnut na 17. 9. 2021.

25. Upravený návrh kupní smlouvy byl žalobcům poté žalovanou předložen až dne 13. 11. 2021; i tento návrh kupní smlouvy vyhotovil z podnětu žalované advokát , jméno FO, . I tento návrh obsahoval mj. ujednání, že žalobci, jakožto kupující výslovně prohlašují, že se vzdávají práva z odpovědnosti za vady převáděných nemovitých věcí. A současně, že prodávající prohlašuje, že vzdání se práva z odpovědnosti za vady převáděných nemovitých věcí ze strany kupujících bylo podmínkou prodávající pro uzavření této smlouvy, neboť pokud by prodávající měla v budoucnu nést jakoukoliv odpovědnost za vady převáděných nemovitých věcí, tuto smlouvu by neuzavřela.

26. Žalobci dne 23. 11. 2021 (emailem) navrhli žalované uzavření dodatku k rezervační smlouvě tak, že rezervační lhůta trvá ode dne podpisu rezervační smlouvy 120 dnů. K podpisu dodatku nedošlo.

27. Vlastníkem nemovitostí byla v posuzovaném období (od roku 2018) žalovaná.

28. Žalobci žalovanou k zaplacení částky, jež je předmětem tohoto řízení, písemně vyzvali.

29. V řízení nebylo tvrzeno, ani prokázáno, že by na částku, která je předmětem žaloby, bylo cokoli uhrazeno.

30. Po právní stránce posoudil soud vztah mezi účastníky následujícím způsobem.Po právní stránce posoudil soud vztah mezi účastníky následujícím způsobem. Podle § 3028 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník se tímto zákonem řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Soud proto na posuzovaný případ aplikoval ustanovení zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.), neboť právní vztahy, jakož i práva i povinnosti, vznikly za jeho účinnosti.

31. Dle skutkového závěru soudu uvedeného výše, na počátku vzniku závazkového vztahu mezi stranami byl společný záměr stran převést vlastnické právo k nemovitým věcem z žalované na žalobce; takto je společný záměr stran i výslovně definován např. v čl. I bod 1, 2, 6, 7 rezervační smlouvy.

32. Listinu nazvanou Rezervační smlouva uzavřenou mezi stranami dne 6. 9. 2021 (dále jen rezervační smlouva) soud posoudil jako platnou a účinnou smlouvu, a to smlouvu inominátní (v části týkající se závazku žalované „rezervovat“ výhradně pro žalobce možnost po sjednanou dobu uzavřít kupní smlouvu) s prvky smlouvy o smlouvě budoucí (v části týkající se závazku stran uzavřít spolu do uplynutí sjednané rezervační lhůty kupní smlouvu) ve smyslu § 1785 a násl. o. z.

33. Žalobci tvrdili, že si strany již před uzavřením rezervační smlouvy, a to ústně, ujednaly závazek, uzavřít kupní smlouvu teprve až poté, co budou žalovanou provedeny vymíněné stavební práce (resp. jejich první část s termínem dokončení do konce října 2021) tak, jak jsou uvedeny v dodatku k rezervační smlouvě, resp. že provedení těchto stavebních prací žalovanou bylo podmínkou uzavření kupní smlouvy. Toto tvrzení žalovaná popírala.

34. Dle skutkového závěru soudu se v rezervační smlouvě žalovaná zavázala rezervovat výhradně pro žalobce možnost uzavřít po dobu rezervační lhůty kupní smlouvu, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva k nemovitým věcem z žalované na žalobce, a to za celkovou kupní cenu ve výši 3 500 000 Kč. Smlouva dále obsahovala ujednání nazvané: Dodatek ke smlouvě, kde se žalovaná zavázala k „dokončení prací souvisejících s nemovitostí, a to na základě přehledu prací s plánovanými mezními termíny dokončení, a to: do konce října – střecha, obložení horního vikýře, vchodové dveře, zazdění mezi byty, sokl marmolit“ (dále jen stavební práce nebo dodatkem vymíněné stavební práce), a další práce s termínem dokončení do konce listopadu, a do konce prosince.

35. Soud konstatuje, že samotný text rezervační smlouvy, vč. dodatku, resp. jeho jazykové vyjádření, neumožňuje přijmout jednoznačný závěr/výklad, zda si strany ujednaly závazek uzavřít kupní smlouvu až poté, co budou žalovanou provedeny dodatkem vymíněné stavební práce, či zda závazek k uzavření kupní smlouvy nebyl vůbec podmíněn provedením/dokončením vymíněných stavebních prací.

36. Právní jednání vyjádřená slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle těch, kdo je učinili, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Podmínkou pro přihlédnutí k vůli účastníků je to, aby nebyla v rozporu s tím, co plyne z jazykového vyjádření právního jednání; interpretace jeho obsahu soudem totiž nemůže nahrazovat či měnit již učiněné projevy vůle a použití zákonných výkladových pravidel směřuje pouze k tomu, aby obsah právního jednání (dříve právního úkonu) vyjádřeného slovy byl vyložen v souladu se stavem, který existoval v době jejich smluvního ujednání37. Soud proto zkoumal skutečnou společnou vůli/úmysl stran v okamžiku uzavření smlouvy. Soud odkazuje na § 556 odst. 1 o. z., dle kterého co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Základním hlediskem pro výklad právního jednání je tedy úmysl u dvoustranného právního jednání společný úmysl obou jednajících stran. Podstatným kritériem výkladu právního jednání pak je pouze takový úmysl jednající osoby, který byl druhé straně (adresátovi projevu vůle) znám, anebo musela-li o něm vědět. Při zjišťování úmyslu jednajícího soud přihlíží pouze k těm okolnostem, které mohl vnímat i adresát právního jednání. Tedy, pokud jde o úmysl žalobců, pak relevantní pro posuzovanou věc je jen takový úmysl žalobců, který objektivně mohl a měl být pro žalovanou seznatelný či žalované znám. V neposlední řadě pak se přihlíží k úmyslu projevenému právě v okamžiku uzavření smlouvy. Tedy podstatný pro výklad vůle stran při uzavření smlouvy v posuzované věci je skutečný společný úmysl žalobců a žalované při uzavření smlouvy, a to úmysl, který musel být druhé straně, tj. žalované znám, a v neposlední řadě úmysl stran právě v okamžiku uzavření smlouvy. Při zjišťování úmyslu stran je třeba vycházet nejen z hledisek uvedených v § 556 odst. 1 o. z., ale též z hledisek uvedených v § 556 odst. 2 o. z. a přihlédnout k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. Pro úplnost soud na tomto místě připomíná výše citované ust. § 556 odst. 1, věta druhá (dle kterého nelze-li jinak zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen)

38. Předně soud odkazuje na skutkový závěr uvedený výše, totiž že svědek , jméno FO, potvrdil skutkovou verzi žalobců, že s žalovanou jednající jednatelem Pavlitou již v době před uzavřením rezervační smlouvy ústně sjednal, že žalovaná provede dodatkem vymíněné stavební práce ještě před podpisem kupní smlouvy, přičemž provedení těchto stavebních prací je podmínkou pro uzavření smlouvy. Dále soud skutkově uzavřel, že už v době těsně po první prohlídce nemovitých věcí, která proběhla dne 15. 11. 2020, žalovaná sama (např. e-mailem z 19. 11. 2020) definovala stavení práce, které bude realizovat žalovaná (konkrétně např. úpravy pozemku, oplocení, vybudování parkovacích míst, dokončení fasády, marmolit, podbití dřevem, okna a vstup, vchodové dveře).

39. Ještě před uzavřením rezervační smlouvy žalovaná dne 25. 8. 2021 žalobcům navrhla, aby seznam stavebních prací, které budou závazkem žalované „v rámci kupní ceny“, byl přílohou kupní smlouvy (viz e-mail z , datum, odeslaný v , Anonymizováno, :, Anonymizováno, hod. a z , datum, odeslaný v , Anonymizováno, , Anonymizováno, 52 hod.). Následně necelý týden před uzavřením rezervační smlouvy mezi stranami proběhla komunikace, ve které strany dohodly, že provedení stavebních prací žalovanou bude uvedeno již v dodatku k rezervační smlouvě (viz např. e-mail z 31. 8. 2021 odeslaný v 21:16 hodin), nikoli až v kupní smlouvě; provedení dodatkem vymíněných stavebních prací žalovanou skutečně bylo sjednáno již v dodatku k rezervační smlouvě, přičemž termíny provedení prací byly sjednány výslovně jako termíny mezní. Žalobci přitom uzavřeli smlouvu o poskytnutí hypotečního úvěru dne 13. 5. 2021, tedy před podpisem rezervační smlouvy; v okamžiku podpisu rezervační smlouvy nebyly dodatkem vymíněné stavební práce žalovanou zhotoveny a závazek žalované k jejich provedení byl včleněn do rezervační smlouvy. Pokud by žalobci měli zájem koupit nemovitosti ve stavu před provedením dodatkem vymíněných stavebních prací, mohla být po uzavření smlouvy o poskytnutí hypotečního úvěru uzavřena kupní smlouva, aniž by bylo třeba uzavírat rezervační smlouvu. Soud připomíná, že žalovaná sama v řízení tvrdila, že návrh kupní smlouvy byl žalobcům předán již před podpisem rezervační smlouvy. Strany ale kupní smlouvu neuzavřely a přistoupily k uzavření rezervační smlouvy shora uvedeným způsobem. Ze všeho výše uvedeného nelze než dovodit, že závazek žalované k provedení stavebních prací neměl být obsažen až v kupní smlouvě jako závazek žalované po uzavření kupní smlouvy. S uvedeným závěrem soudu také koresponduje i časová osa - vazba mezi sjednanou rezervační lhůtou, která činila 60 dnů od uzavření rezervační smlouvy (uzavřené 6. 9. 2021) a do jejíhož uplynutí se strany zavázaly k uzavření kupní smlouvy, a závazkem žalované k provedení dodatkem vymíněných stavebních prací (zejména střechy, obložení vikýře, vchodových dveří, zazdění mezi byty a sokl marmolit) do konce října 2021.

40. Soud v této otázce uzavírá, že strany ujednaly závazek uzavřít kupní smlouvu až poté, co budou žalovanou provedeny dodatkem vymíněné stavební práce, a současně, že závazek k uzavření kupní smlouvy byl podmíněn provedením/dokončením vymíněných stavebních prací.

41. Žalovaná se v řízení bránila tvrzením, že žalobcům nesvědčí nárok uplatněný žalobou mimo jiné z důvodu, že k neuzavření kupní smlouvy došlo z důvodu ležících na straně žalobců. Skutečnost, že kupní smlouvy nebyla uzavřena, byla mezi stranami nesporná, sporné bylo, z jakých důvodů nebyla uzavřena.

42. K tomu soud odkazuje na čl. I. 7 rezervační smlouvy, kterým byla sjednána povinnost žalobců zaplatit žalované smluvní pokutu pro případ, že:a) žalobci neposkytnou součinnost k jednání o podmínkách smlouvy se žalovanou nebob) neuhradí řádně rezervační jistotu podle článku II bod 1 smlouvy neboc) jinak zmaří uzavření smlouvy s žalovanou.

43. Soud na tomto místě připomíná skutkové závěry, totiž, že rezervační smlouva byla uzavřena dne 6. 9. 2021. V době krátce před uzavřením rezervační smlouvy žalovaná žalobcům předložila návrh kupní smlouvy (vypracovaný a žalované předložený jejím právním zástupcem advokátem , jméno FO, dne 31. 8. 2021). Na tento návrh žalobci reagovali tak, že vznesli své námitky proti některým ustanovením návrhu smlouvy, a to zejména proti ustanovením týkajícím se úpravy odpovědnosti za vady, neboť v návrhu kupní smlouvy bylo uvedeno, že se žalobci vzdávají práv z odpovědnosti za vady, jakož i proti tomu, že smlouva neobsahovala dohodnutá ujednání o povinnosti žalované provést/dokončit vymíněné stavební práce. Dne 9. 11. 2021 se žalobci táží žalované „Jak to vypadá se smlouvou?“, žalobci žádali předložení upraveného návrhu kupní smlouvy. Následně ve dnech 14. 9. 2021 až 16. 9. 2021 strany domlouvaly termín osobního jednání o obsahu kupní smlouvy, přičemž termín byl dohodnut na 17. 9. 2021. Svědek , jméno FO, výslovně uvedl, že poté, co první návrh kupní smlouvy, který advokát , jméno FO, přeložil žalované dne 31. 8. 2021, nebyl odsouhlasen ze strany žalobců, vypracoval druhý návrh kupní smlouvy, do které zapracoval změny a tento přepracovaný návrh zaslal žalované e-mailem odeslaným dne 12. 11. 2021, která jej předložila žalobcům dne 13. 11. 2021. Svědek , jméno FO, také uvedl, že v kontaktu s panem , jméno FO, byl jednou nebo dvakrát, a to v době před 10. 11. 2021, kdy advokát , jméno FO, předložil žalované upravený návrh kupní smlouvy; advokát , jméno FO, přitom vypověděl, že poté, co předložil dne 10. 11. 2021 tento upravený návrh kupní smlouvy, již s panem , jméno FO, nejednal.

44. Z uvedeného je tedy zřejmé, že v době od uzavření rezervační smlouvy do uplynutí rezervační lhůty žalobci s žalovanou jednali o uzavření kupní smlouvy, a je tak nepochybné, že žalobci poskytli součinnost k jednání o podmínkách smlouvy, jak má výslovně na mysli čl. I.7 rezervační smlouvy. S ohledem na to, jak bylo toto ustanovení čl. I.7 v rezervační smlouvě vágně formulováno, má soud za to, že žalobci prokázali, že vyvinuli veškerou součinnost k jednání o podmínkách smlouvy i k uzavření kupní smlouvy, kterou po nich lze spravedlivě požadovat, a to i s přihlédnutím k tomu, že návrhy smluv připravovala na vlastní žádost vždy žalovaná, která nadto byla ve smluvním vztahu silnější profesionálnější stranou, a rovněž že do konce října 2021 nebyly práce vymezené v rezervační smlouvě, dodatku žalovanou provedeny.

45. V řízení dále nebylo zjištěno, že by nastala podmínka uvedená v čl. I.7 rezervační smlouvy, totiž, že by žalobci byli povinni zaplatit žalované smluvní pokutu pro případ, že „jinak zmaří uzavření smlouvy s žalovanou“.

46. Jednak soud odkazuje na výše odůvodněné závěry, že žalobci poskytli žalované součinnost k jednání o podmínkách smlouvy, jak má výslovně na mysli čl. I.7 rezervační smlouvy. Návrhy smluv (připravené právním zástupcem žalované advokátem , jméno FO, ), které žalovaná žalobcům (po schválení hypotečního úvěru) předložila, a to ať už první návrh (předložený žalobcům dne 31. 8. 2021) nebo druhý návrh (předložený žalobcům dne 13. 11. 2021), obsahovaly mj. ujednání, že:a) žalobci, jakožto kupující výslovně prohlašují, že se vzdávají práva z odpovědnosti za vady převáděných nemovitých věcí. A současně, že prodávající prohlašuje, že vzdání se práva z odpovědnosti za vady převáděných nemovitých věcí ze strany kupujících bylo podmínkou prodávající pro uzavření této smlouvy, neboť pokud by prodávající měla v budoucnu nést jakoukoliv odpovědnost za vady převáděných nemovitých věcí, tuto smlouvu by neuzavřela (dále jen vzdání se práv žalobců z odpovědnosti za vady),b) se žalobci vylučují použití § 1793 o. z. (týká se smlouvy předložení žalobcům dne 31. 8. 2021).

47. Soud uvedená ujednání posoudil ve shodě s názorem žalobců jako ujednání, která jednoznačně zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv a povinností v neprospěch spotřebitele, tj. žalobců, a jedná se tak o tzv. zneužívající ve smyslu § 1813 a § 1814 odst. 1 o. z. S ohledem na uvedené pak soud dospěl k závěru, že pokud kupní smlouva nebyla uzavřena, bylo to z důvodu neležícího na straně žalobců. Jak bylo odůvodněno výše, na strany měly úmysl uzavřít kupní smlouvu až poté, co žalovaná provede dodatkem vymíněné stavební práce. Podle § 3 odst. 2 písm. d) o. z. daný slib zavazuje a smlouvy mají být plněny. Ke dni uplynutí rezervační lhůty tyto stavební práce provedeny nebyly, žalobci poskytli žalované součinnost k jednání o podmínkách smlouvy, jak má výslovně na mysli čl. I.7. rezervační smlouvy, žalovaná však do návrhu kupní smlouvy opakovaně vkládala výše popsaná zneužívající ujednání, a smlouva v sjednané rezervační lhůtě uzavřena nebyla. Dle § 8 zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany. Soud má za to, že po žalobcích nebylo lze spravedlivě žádat, aby jen z důvodu obavy z marného uplynutí rezervační lhůty, žalovanou předložený návrh kupní smlouvy za výše popsaných okolností přijali a smlouvu podepsali.

48. Pro úplnost pak soud uvádí, že v posuzovaném vztahu vystupovali žalobci jako spotřebitelé jednající s žalovanou jako profesionálem, a jednotlivá práva a povinnosti je tak třeba poměřovat také podle ustanovení § 1810 a násl. o. z. Žalobci do smluvního vztahu vstupovali jako fyzické osoby nepodnikatelé mající úmysl nabýt předmětné nemovitosti pro účely svého bydlení, zatímco žalovaná je právnickou osobou, jejímž předmětem podnikání je pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, dále nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí, přípravné a dokončovací stavební práce, specializované stavební činnosti, zprostředkování obchodu a služeb (viz výpis z veřejného obchodního rejstříku a živnostenského rejstříku), jednatelka žalované je dle svých slov realitní makléřkou.

49. Soud tedy uzavírá, že podmínky, které strany sjednaly pro povinnost žalobců zaplatit žalované smluvní pokutu, nenastaly. Žalovaná nemá právo na smluvní pokutu sjednanou v rezervační smlouvě. Žalobcům naopak vzniklo právo na vrácení zaplacené rezervační jistoty ve výši 500 000 Kč tak, jak je uvedeno v čl. II. bod 3 rezervační smlouvy, a to do pěti dnů od uplynutí rezervační lhůty. Rezervační lhůta byla sjednána v délce 60 dnů od podpisu smlouvy, smlouva byla podepsána dne 6. 9. 2021, rezervační lhůta počala běžet dne 7. 9. 2021 (viz § 605 odst. 1 o. z.) a ke dni soudního rozhodnutí již marně uplynula. Žalobci nadto žalovanou k vrácení rezervační jistoty vyzvali. Soud tak dospěl k závěru, že nárok žalobců je v tomto rozsahu po právu, a to jak co do důvodu, tak i výše a splatnosti, proto žalobě v tomto rozsahu vyhověl tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozhodnutí, když i nárok žalobců na zaplacení úroku z prodlení je v souladu s § 1970 o. z., a to ve výši dle příslušného vl. nař. č. 351/2013 Sb.

50. Pokud žalovaná namítala nedostatek aktivní legitimace, pak tuto námitku soud shledal nedůvodnou. Žalobci svědka , jméno FO, k jednání jejich jménem pověřili (viz § 436 o. z.), žalované byla tato skutečnost známa, žalovaná prokazatelně věděla, že nemovitosti mají být prodávány právě žalobcům, byli to žalobci, kteří vyřizovali poskytnutí hypotečního úvěru, k němuž návrh kupní smlouvy připravovala žalovaná (jednající jednatelkou paní Pavlitovou), přičemž právě žalobci byli uvedeni jako smluvní strana – kupující. Žalobci byli jako smluvní strana – kupující uvedeni i v dalších návrzích kupních smluv, které jim byly žalovanou předkládány. Otázku původu a důvodu, pro který byla rezervační záloha poskytnuta z účtu svědka , jméno FO, , svědek věrohodně u jednání před soudem vysvětlil.

51. Pokud jde o nárok žalobců na náhradu škody spočívající v poplatcích uhrazených bance za rezervaci úvěru v celkové výši 9 600 Kč, pak tento soud shledal nedůvodným. Soud došel k závěru, že žalobcům právo na požadovanou náhradu škody nevniklo, a to z dále uvedených důvodů.

52. Dle skutkového závěru soudu bylo poskytnutí úvěru vázáno výlučně na pořízení a rekonstrukci nemovitých věcí, o které v tomto řízení jde. Čerpání úvěru přitom bylo podmíněno mj. předložením kupní smlouvy. Smlouvou se žalobci zavázali mj. k placení poplatků za rezervaci finančních prostředků bankou, a to ve výši stanovené v příloze smlouvy nazvané sazebník, a to ve výši 0,5 % ročně z nevyčerpané částky úvěru. Splatnost poplatků byla stanovena (viz strana 16 smlouvy) k poslednímu dni příslušného kalendářního měsíce následujícího po uplynutí lhůty 6 měsíců ode dne uzavření smlouvy.

53. Protože kupní smlouva předložena nebyla, neboť k jejímu uzavření vůbec nedošlo, banka po žalobcích požadovala a žalobci bance zaplatili 8 x 1 200 Kč, tj. 9 600 Kč, jako poplatek za rezervaci úvěru; toto oprávnění banky bylo smluvně sjednáno, požadovaná a uhrazená výše poplatků je pak v souladu se sjednanou smlouvou a Sazebníkem, který byl přílohou smlouvy.

54. Žalobci požadovali po žalované zaplacení částky 9 600 Kč z titulu náhrady škody vzniklé žalobcům v důsledku neuzavření kupní smlouvy z důvodů ležících na straně žalované, kdy k zbytečnému placení poplatku za rezervaci úvěru docházelo po celou dobu z toho důvodu, že žalovaná nebyla schopna dokončit sjednané stavební práce (tyto nedokončila ani do dne podání žaloby).

55. Podle § 2913 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně. Právo na náhradu škody vzniklé porušením smluvených závazků stojí především na třech předpokladech, které musí být splněny a prokázány vždy, a to musí být zjištěno porušení povinností ze závazkového vztahu, vznik škody a příčinná souvislost mezi porušením povinností a vznikem škody.

56. Jak soud uvedl výše, kupní smlouva nebyla uzavřena z důvodů na straně žalované, a žalobci v řízení prokázali, že skutečně zaplatili bance za rezervaci úvěru poplatky nejméně ve výši 9 600 Kč. Žalobci se dožadovali náhrady škody za poplatky zaplacené dne , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, .

57. Soud na tomto místě konstatuje, že právně relevantní příčinou škody může být jen ta okolnost, bez jejíž existence by škodný následek nevznikl. Jestliže žalobcům byl v době, kdy bance platili uvedené poplatky, dobře znám jak faktický stav nemovitých věcí, tak zejm. skutečnost, že kupní smlouva uzavřena není, a že tudíž nebude moci být předložena (hypoteční) bance pro účely čerpání úvěru, pak došlo k přerušení příčinné souvislosti mezi porušením povinností ze strany žalované a vznikem tvrzené škody na straně žalobců. Žalobci v té době mohli a měli činit opatření k zamezení vzniku škody, např. jednat s bankou o změně úvěrové smlouvy, případně úvěrovou smlouvu ukončit (např. v čl. XI. 1. smlouvy o úvěru bylo sjednáno oprávnění žalobců před čerpáním úvěru smlouvu písmeně bez uvedení důvodu vypovědět s jednoměsíční výpovědní dobou); nic takového ale nebylo v řízení tvrzeno ani zjištěno. Popsaným jednáním žalobci porušili svoji povinnost odvrátit škodu, a toto jednání žalobců bylo právně relevantní příčinou vzniku tvrzené škody.

58. Z uvedených důvodů tak soud nárok žalobců na zaplacení částky 9 600 Kč s přísl. z titulu tvrzené škody jako nedůvodný zamítl tak, jak je uvedeno ve výroku II. tohoto rozhodnutí.

59. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn § 142 odst. 2 o. s. ř. a vyplývá z poměru procesního úspěchu a neúspěchu žalobců a žalované. Procesní úspěch žalobců je představován výrokem I. a představuje 98,12 %, neúspěch pak výrokem II. a představuje 8,88 %. Na náhradě nákladů řízení tak soud žalobcům přiznal 89,24 % (98,12 % minus 8,88 %) nákladů řízení, které žalobcům vznikly. Náklady řízení procesně úspěšnějších žalobců sestávají z odměny za zastupování žalobců v řízení advokátem, a to za celkem 9 úkonů právní služby á 10 340 Kč podle § 7 ve spojení s § 11 odst. 1 písm. a), 4 x d), 4 x g) vyhl. č. 177/1996 Sb. (tj. předžalobní upomínka, převzetí a příprava zastoupení, sepis návrhu na vydání platebního rozkazu, účast u ústního jednání konaného dne 28. 11. 2023, 30. 1. 2024 – přesahující dvě hodiny, 29. 2. 2024, písemné vyjádření ve věci samé ze dne 3. 11. 2023 a ze dne 22. 1. 2024), dále 9 x režijní paušál po 300 Kč dle § 11 odst. 1, § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., to vše s DPH ve výši 21 % z těchto částek dle § 137 odst. 3 o. s. ř., a dále zaplacený soudní poplatek ve výši 20 384 Kč; tj. na nákladech řízení 132 986,60 Kč, ze kterých soud žalobkyni přiznal z důvodů uvedených výše 89,24 %, tj. částku 118 677,24 Kč. Tyto náklady řízení žalobcům prokazatelně vznikly a byly potřebné k účelnému uplatnění jejich práva. K náhradě nákladů řízení soud žalovanou zavázal k rukám zástupce žalobců dle § 149 odst. 1 o. s. ř. Soud nepřiznal žalobcům odměnu za úkon právní služby spočívající sepisu návrhu na určení lhůty k provedení úkonů, neboť takové podání není písemným podáním ve věci samé, jak předpokládá ust. § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu, když se týká výlučně procesních institutů upravených civilním právem procesním (§ 142, § 160, § 153a o. s. ř.). Nejedná se tedy ani o úkon potřebný k účelnému uplatňování práva a náhrada nákladů nepotřebných k účelnému uplatňování práva ve smyslu ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., účastníku řízení nenáleží.

60. Dlužnou částku, jakož i náhradu nákladů řízení byla žalovaná zavázána zaplatit ve lhůtě podle § 160 odst. 1 o. s. ř.