71 Co 248/2024

Plný text

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Radmily Baďurové a soudců Mgr. Šárky Bokůvkové a Mgr. Tomáše Ožany ve věci žalobců: a) Jméno žalobce , narozený dne Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A b) jméno žalobkyně , narozená dne Datum narození žalobkyně bytem adresa žalobkyně zastoupená advokátem jméno advokáta A sídlem adresa advokáta A proti žalovaným:

1. Jméno žalované , narozená dne Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B 2. jméno žalovaného , narozený dne Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o 610.000 Kč s příslušenstvím k odvolání žalobců proti rozsudku Okresního soudu v Opavě ze dne 22. července 2022, č. j. 6 C 159/2023-112, I. Rozsudek okresního soudu se co do částky 84.000 Kč s příslušenstvím zrušuje a v této části se řízení zastavuje.II. Rozsudek okresního soudu se v odstavci I. výroku co do částky 526.000 Kč s příslušenstvím potvrzuje.III. V odstavci II. výroku se rozsudek okresního soudu mění takto:Žalobci jsou povinni nahradit žalovaným náklady řízení ve výši 272.838 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaných.IV. Žalobci jsou povinni nahradit žalovaným náklady odvolacího řízení ve výši 93.940 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaných.

1. Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu na zaplacení částky 610.000 Kč s úrokem z prodlení (odstavec I. výroku) a zavázal žalobce zaplatit žalovaným náklady řízení (odstavec II. výroku).

2. Okresní soud vyšel ze zjištění, že v lednu 2022 byla mezi účastníky uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byly nemovitosti, a to pozemek parc. č. St. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. e. , Anonymizováno, a dále pozemek p. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, (dále jen nemovitost). Chata je určena k rodinné rekreaci, což vyplývá jak z katastru nemovitostí, tak ze znění smlouvy. Chata byla inzerována na stránkách , Anonymizováno, . V inzerci nebylo výslovně zmíněno, že nemovitost má vlastní studnu, bylo v ní uvedeno, že chata je určena k celoročnímu využití, má vodu v plastu a kuchyň s pračkou a myčkou. Před uzavřením smlouvy proběhly dvě prohlídky nemovitosti, na žádné z nich žalobce nesděloval svůj požadavek na vlastní studnu na pozemku. Žalobci bylo ukázáno, kde se na pozemku nachází skruž s tím, že vedle se nacházela žumpa, skruž byla uzavřena poklopem a uzamčena kladkou se zámkem. Žalobce se na podrobnosti ohledně skruže nedotazoval, nepožadoval kontrolu skruže ani nahlédnutí. Byl seznámen, že chata má pouze užitkovou vodu, která je přiváděna do chaty a užívá se k praní, do myčky a ke sprchování. Byla mu sdělena informace, že sousední pozemky mají vrtané studny. Po koupi žalobci chatu pronajali 7 osobám k trvalému užívání a po 14 dnech došla voda. Žalobce poprvé do skruže nahlédl v dubnu 2022, kdy zjistil, že nejde o studnu, ale o retenční nádrž. O tomto informoval žalovaného, který mu společně s realitním makléřem poskytoval součinnost se zřízením přístupu k vodě na sousedních pozemcích. V květnu 2023 zaslal právní zástupce žalobců žalovaným sdělení, ve kterém informoval o podstatné vadě nemovitosti a následně požadoval právo na slevu v žalované výši z důvodu neexistence studny na pozemku.

3. Po právní stránce posoudil okresní soud nárok žalobců dle ust. § 2131 a násl. občanského zákoníku a dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Existence vlastní studny nebyla mezi účastníky v uzavřené kupní smlouvě výslovně sjednána. Výslovnou informaci o existenci studny neobsahuje ani inzerce předmětné nemovitosti. Z ostatních informací v inzerci, tj. že chata je vhodná k celoročnímu užívání a že má vodu v plastu, nelze bez dalšího dovozovat, že je napojena na vlastní zdroj vody, resp. že se na pozemku nachází studna. Žalobci nezjišťovali žádné doplňující informace a bez dalšího vycházeli z prvotně nabytého dojmu, že výraz k celoročnímu užívání zahrnuje i to, že se na pozemku nachází vlastní studna. Existovaly okolnosti, které mohly svědčit o tom, že se na pozemku studna nachází (čerpadlo v nádrži, spotřebiče v chatě), stejně jako okolnosti, o kterých žalobce věděl a které naznačovaly, že voda v chatě je řešena nestandardním způsobem (užitková voda, barel na pitnou vodu v chatě, umístění skruže v blízkosti žumpy). Žalobce při jednáních neavizoval svůj záměr koupit nemovitosti s vlastní studnou a ani nebyl ujišťován o její existenci. Okresní soud dospěl k závěru, že existence vlastní studny na pozemku nebyla vlastností sjednanou stranami smlouvy. Žalovaní tak byli povinni plnit v jakosti a provedení vhodném pro účel patrný ze smlouvy, jinak pro účel obvyklý. Účel užívání předmětné nemovitosti nebyl ve smlouvě výslovně uveden. Žalobci avizovali, že tuto hodlají užívat k nájmu, z ničeho však nevyplýval záměr chatu pronajmout k trvalému ubytování většího počtu osob. Obvyklý účel užívání, a to i dle katastru nemovitostí, je tak k rodinné rekreaci, ke kterému nemovitost byla vhodná. S odkazem na judikaturu dovodil, že pojem vhodný neznamená nutně nejvhodnější, ale ani nikoliv příliš vhodný, ale možný či vhodný jen za určitých zvláštních podmínek. V daném případě žalovaní poskytli předmět plnění v jakosti či provedení možném či vhodném jen za určitých podmínek, když chata má omezený přístup k užitkové vodě formou retenční nádrže (při delším období bez dešťových přeháněk k výpadkům v zásobování vodou mohlo docházet). Plnění poskytnuté žalobcům tak nebylo vadné a žalobcům proto nenáleží právo na slevu z kupní ceny. Z tohoto důvodu pak okresní soud nevyhodnocoval námitku žalovaných o pozdním uplatnění práva z vad.

4. Proti tomuto rozsudku podali žalobci včasné odvolání a domáhali se jeho změny tak, že bude žalobě vyhověno. Namítali rozpor mezi provedenými důkazy a zjištěními okresního soudu, které jsou nedostatečné, a v této souvislosti nesprávné právní závěry. Realitní makléř mailovou zprávou potvrdil, že chata byla inzerována s vlastní studnou, což okresní soud zcela ignoroval. Před soudem pak sám uvedl, že vždy rozlišuje mezi tím, zda na pozemku je studna nebo retenční nádrž. V rozporu s touto skutečností je závěr okresního soudu, že předložená inzerce je úplná, když tato byla inzerována na několika realitních webech a žalobcům se podařilo dohledat pouze jedno znění této inzerce. Nesouhlasili se závěrem okresního soudu o tom, že nebyli ujišťováni o existenci studny na pozemku. V této souvislosti odkazovali na výslech svědka , Anonymizováno, , jakož i účastnický výslech žalobce. Tito nikdy netvrdili, že by předem avizovali svůj požadavek na vlastní zdroj vody, pouze tvrdili, že chata byla takto inzerována a byla jim prodána s vlastní studnou a vodou na pozemku. O tomto žalobci neměli žádné pochybnosti, několikrát o tom byli ubezpečováni a tomuto faktu nasvědčovalo samotné vybavení chaty. Neměli tak důvod to dále blíže zkoumat a řešit. Skutečnost, že došlo k pochybení, vyplývá i z jednání realitního makléře, který na své náklady nechal vypracovat smlouvu o zřízení věcného břemene užívání studny včetně návrhu na vklad. Takto by nepostupoval, pokud by si nebyl vědom pochybení. Kupovaná nemovitost měla mít deklarované vlastnosti, a to vodu a studnu na pozemku, což neměla. Poukazovali rovněž na reakci žalovaného v rámci SMS komunikace s žalobcem ohledně neexistence studny, kdy poslal kontakt na sousední majitelku pozemku, aniž by se přímo bránil požadavku na studnu ze strany žalobce. Nesouhlasili rovněž s výrokem o náhradě nákladů řízení, když nesouhlasí s přiznáním odměny za veškeré uvedené úkony právní služby pro jejich neúčelnost. Náhrada nákladů řízení je nepřiměřené vysoká, když nesouhlasí s aplikací ust. § 12 odst. 4 advokátního tarifu.

5. V rámci doplnění odvolání žalobci vzali žalobu částečně zpět, a to co do částky 84.000 Kč. Zároveň založili do spisu znalecký posudek, ze kterého vyplývá obvyklá cena nemovitosti ke dni uzavření kupní smlouvy, a to s vlastní studnou a bez tohoto zdroje vody. S ohledem na skutečnost, že rozdíl je ve výši 526.000 Kč, požadují nadále slevu pouze v této výši.

6. Žalovaní navrhovali potvrzení rozsudku jako věcně správného. Okresní soud provedl dostatečné dokazování a souhlasí s jeho skutkovými zjištěními, jakož i právním posouzením věci. Žalobci své odvolání opírají o stejnou argumentaci, kterou opakovaně uváděli před okresním soudem, kterou však neprokázali. Nedůvodná je odvolací námitka žalobců ohledně nesprávné aplikace ustanovení advokátního tarifu při pluralitě zastupovaných osob. V odůvodnění rozsudku ohledně nákladů řízení jsou 2 formální chyby, když žalovaní se domáhali náhrady nákladů řízení za prostudování spisu ve dvou případech a je nesprávně uvedeno datum jednání, kterého se právní zástupce skutečně účastnil. Okresní soud tak přiznal odměnu za správný počet provedených úkonů.

7. Z podnětu podaného odvolání přezkoumal odvolací soud napadený rozsudek, jakož i řízení, které předcházelo jeho vydání a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

8. V rámci podaného odvolání vzali žalobci svou žalobu částečně zpět a to co do částky 84.000 Kč. Žalovaní s tímto částečným zpětvzetím vyslovili souhlas. Z tohoto důvodu odvolací soud v tomto rozsahu rozsudek okresního soudu dle ust. § 222a odst. 1 o. s. ř. zrušil a řízení zastavil.

9. Odvolací soud zopakoval dokazování výslechem realitního makléře , jméno FO, , ze kterého bylo zjištěno, že zajišťoval prodej předmětných nemovitostí poté, kdy ho k tomuto oslovil žalovaný. Za tímto účelem vypracoval inzerát, který umístil asi na 30 webových stránkách. Inzerát na prodej chaty, který je založen ve spise, je úplný. Žalovaný mu sdělil, že objekt má pouze nádrž a toto sdělil i žalobci při prohlídce. Vycházel pouze z informací žalovaného, tyto si neověřoval, neměl k tomuto žádné dokumenty. Celý objekt měl pouze užitkovou vodu, to bylo žalobcům sděleno. Žalobcům rovněž sdělil, že v okolí jsou majitelé chat, kteří mají vlastní vrty na pitnou vodu. Žalobci ukazoval jak nádrž, tak žumpu, která je hned vedle, což v případě studny není možné. Pokud napsal v květnu 2022 žalobkyni mail, ve kterém potvrdil, že objekt byl inzerován se studnou, bylo to v době, kdy měl problém s alkoholem, stávalo se, že vůbec nevěděl, co dělá a nic si nepamatuje. Pokud prováděl prohlídky s klienty, vždy se snažil, aby byl střízlivý. Žalobce ho kontaktoval s tím, že jsou problémy s vodou, on kontaktoval žalovaného, dále to řešili spolu. Byl požádán o zajištění vypracování smlouvy o zřízení věcného břemene v souvislosti se zajištěním vody, což učinil. Již si nevzpomíná, kdo ho o to požádal. Udělal to na své náklady, které pro něj nebyly vysoké. Tyto služby zákazníkům poskytuje, ti se k němu pak vrací.

10. Další důkazy odvolací soud neprováděl, když tyto byly navrženy v rozporu s ust. § 205a o. s. ř., popř. nebyly podstatné pro rozhodnutí s ohledem na přijatý právní názor odvolacího soudu.

11. Po opakování dokazování dospěl odvolací soud k závěru, že okresní soud dostatečně zjistil skutkový stav, který zůstal stejný i po zopakování důkazu výslechem svědka , jméno FO, . Odvolací soud souhlasí rovněž s právním posouzením věci ze strany okresního soudu, na které v podrobnostech odkazuje. Odvolací námitky jsou shodné s tvrzeními, která žalobci uplatňovali v rámci své žaloby a se kterými se okresní soud ve svém rozsudku řádně a dostatečně vypořádal a odvolací soud v této souvislosti pro stručnost odkazuje na odůvodnění napadeného rozsudku.

12. Předmětem řízení byl nárok na slevu z kupní ceny v souvislosti s uzavřenou kupní smlouvou. Účastníky této smlouvy byli jako prodávající žalovaní a tím je dána jejich pasivní legitimace v této věci. Nedůvodná je tak námitka žalovaných, kterou uplatnili v rámci závěrečného návrhu týkající se nedostatku pasivní legitimace. Zprostředkovatelská smlouva, na kterou žalovaní poukazovali, byla uzavřena mezi realitním makléřem a žalovanými, což vyplývá přímo ze znění kupní smlouvy. Tito pak mohou uplatňovat nároky z této smlouvy, a to včetně případných nároků na náhradu škody, na které bylo poukazováno. Žalobci však předmětem řízení učinili zcela jiný nárok, což vyplývá z jejich žalobních tvrzení.

13. Okresní soud správně uvedl, že s ohledem na charakter kupované nemovitosti (chata v podhorské oblasti určená k rodinné rekreaci) nelze z obsahu inzerce, jakož i z informace, že je vhodná k celoročnímu užívání, dovodit, že má vlastní zdroj vody v podobě studny. Tuto skutečnost nelze dovodit ani z informací o vybavení chaty (pračka, myčka, voda v plastu). V řízení nebylo zjištěno, že byla existence studny uváděna v inzerci na předmětnou nemovitost. Inzerát s tímto sdělením nebyl v řízení předložen a existence této informace byla popřena svědeckou výpovědí , jméno FO, , který inzerát zadával. Ze samotného obsahu předloženého inzerátu pak nelze dovodit, že by byl neúplný, když obsahuje veškeré nezbytné údaje pro nabídku prodeje nemovitosti. Odvolací soud zopakoval důkaz výslechem svědka , jméno FO, , a přestože v jeho postupu při zajišťování prodeje této nemovitosti došlo nepochybně k profesnímu pochybení, není důvod pochybovat o věrohodnosti jeho výpovědi. Výslovně uvedl, že informaci o studni v inzerátu neuváděl, o její existenci žalobce neinformoval ani v průběhu prohlídek nemovitosti. Byl si vědom skutečnosti, že u nemovitosti je pouze retenční nádrž, což žalobci sdělil. Připustil zaslání mailové zprávy žalobkyni v květnu 2022, ve které uvedl, že nemovitost byla inzerována se studnou, avšak k jejímu obsahu uvedl, že vlastně nevěděl, co píše, tuto zprávu napsal „aby měl klid“, když toto bylo způsobeno jeho problémy s alkoholem, se kterými se později začal léčit. Za této situace nelze izolovaně vycházet pouze z této zprávy a s přihlédnutím k dalším výše uvedeným souvislostem, nelze dospět k závěru, že byla ze strany prodávajících deklarována existence studny. Předmětem kupní smlouvy byly pozemky s chatou v podhorské oblasti určené k rodinné rekreaci a u tohoto typu nemovitostí nelze považovat za obvyklé vybavení zdrojem vody v podobě vlastní studny, když jsou běžně užívány a prodávány chaty s nádržemi na dešťovou vodu, popř. se zásobováním vodou z přilehlého potoka apod. Na tom nic nemění skutečnost, že žalobci mínili nemovitost využívat ke komerčním účelům, tj. k nájmu dalším osobám. Tato skutečnost nemůže nic změnit na účelu užívání dané nemovitosti, tj. k rodinné rekreaci. Za neobvyklou nelze považovat ani reakci žalovaného na sdělení žalobce, že na nemovitosti se nenachází studna a že při užívání došla voda. Žalovaný musel být s touto možností srozuměn a snažil se žalobci poskytnou součinnost k vyřešení dané situace. Z tohoto důvodu není neobvyklé, pokud poskytl kontakty na sousedy za účelem jednání o možnosti zajištění dodávky vody např. formou zřízení služebnosti. Realitní makléř opakovaně uvedl, že pokud zajišťoval vypracování příslušných smluv, činil tak v rámci služeb poskytovaných klientům.

14. Z těchto důvodů odvolací soud rozsudek okresního soudu jako věcně správný dle ust. § 219 o. s. ř. potvrdil.

15. V odstavci II. výroku, kterým bylo rozhodnuto o nákladech řízení, odvolací soud změnil napadený rozsudek dle ust. § 220 odst. 1 o. s. ř. a zavázal žalobce zaplatit žalovaným na nákladech řízení částku 272.838 Kč. Nedůvodná je odvolací námitka žalobců ohledně neúčelnosti odměny za nahlížení do spisu, když okresní soud v této souvislosti správně poukázal na složitost věci a listinné důkazy, založené do spisu. V této souvislosti bylo minimálně vhodné, aby se právní zástupce žalovaných seznámil s jejich obsahem a mohl na ně adekvátně v průběhu řízení reagovat. Oproti okresnímu soudu má odvolací soud za to, že za vyjádření žalovaných ze dne 27. 5. 2024 a 10. 6. 2024 náleží odměna pouze ve výši ½, když se jednalo z převážné části pouze o procesní vyjádření, právní zástupce žalovaných pouze hodnotil provedené důkazy a podání neobsahovalo žádné nové skutečnosti týkající se věci samé. Nedůvodná je odvolací námitka ohledně přiznání nákladů řízení za písemný závěrečný návrh a zároveň za účast u jednání, když soud vyzval účastníky k vypracování závěrečného návrhu v písemné podobě a za účast u posledního jednání pak přiznal žalovaným odměnu pouze v rozsahu ½. Pokud se týká režijních paušálů, náleží žalovaným za každý úkon pouze jeden režijní paušál ve výši 300 Kč, když všechny úkony byly učiněny za oba žalované společně (viz např. usnesení NS sp. zn. 20 Cdo 900/2019).

16. S ohledem na výše uvedené náleží žalovaným odměna za 12,5 úkonů právní služby po 17.184 Kč, tj. 214.800 Kč, 13x režijní paušál po 300 Kč, tj. 3.900 Kč, náhrada za ztrátu času ve výši 2.400 Kč (6x po 4 půlhodiny) a cestovné v celkové výši 4.386 Kč (v podrobnostech odvolací soud pro stručnost odkazuje na odůvodnění napadeného rozsudku), to vše navýšeno o DPH ve výši 47.352 Kč. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle ust. § 142 odst. 1 a § 146 odst. 2 o. s. ř., když žalobci zavinili zastavení řízení co do částky 84.000 Kč. Z těchto důvodů odvolací soud změnil napadený rozsudek v této části a žalobce zavázal nahradit žalovaným na nákladech řízení částku 272.838 Kč.

17. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle 224 odst. 1 a ust. § 142 odst. 1 a 146 odst. 2 o. s. ř. Žalobcům náleží odměna za účelně vynaložené náklady, které spočívají v odměně za právní zastoupení za vyjádření k odvolání ze dne 7. 10. 2024, vyjádření k doplnění odvolání ze dne 21. 1. 2025 a účast u jednání odvolacího soudu ve dnech 23. 1. 2025 a 19. 3. 2025. Žalovaným nenáleží odměna za nahlížení do spisu ve dnech 15. 1. 2025 a 14. 3. 2025, když se nejedná o účelně provedený úkon. Písemná podání včetně přiloženého znaleckého posudku byla právnímu zástupci žalovaných zaslána do datové schránky, popř. byly listiny ze strany žalobců založeny u ústního jednání a žalovaní tak měli možnost do těchto nahlédnout. K druhému nahlížení do spisu došlo po jednání odvolacího soudu, které bylo odročeno pouze za účelem opakování výslechu svědka, nedošlo k založení ani vyžádání žádných listin, s jejichž obsahem by se musel právní zástupce žalovaných seznámit. Při stanovení odměny vycházel odvolací soud z tarifní hodnoty 610.000 Kč, pokud jde o písemné vyjádření k odvolání ze dne 7. 10. 2024. U ostatních úkonů vycházel z tarifní hodnoty 526.000 Kč, když žalobci vzali žalobu v této části zpět podáním ze dne 20. 1. 2025, které bylo právnímu zástupci doručeno dne 21. 1. 2025, a přestože o tomto nebylo ze strany odvolacího soudu rozhodnuto samostatným usnesením, předmětem řízení byla nadále pouze tato částka. Odvolací soud přiznal žalovaným náhradu nákladů odvolacího řízení v celkové výši 83.309 Kč představující odměnu za písemné vyjádření k odvolání ze dne 7. 10. 2024 ve výši 17.184 Kč (při zastupování 2 osob a krácení odměny dle ust. § 12 odst. 4 advokátního tarifu), další vyjádření a 2x účast u odvolacího soudu, tj. 3x 16.672 Kč (při stanovení výše vycházel odvolací soud z vyúčtování právního zástupce žalovaných, který požadoval odměnu právě v této výši). Dále byl přiznán režijní paušál ve výši 300 Kč (za vyjádření k odvolání z roku 2024) a 3x režijní paušál po 450 Kč, tj. 1.350 Kč dle advokátního tarifu účinného od 1. 1. 2025, to vše navýšeno o DPH ve výši 14.459 Kč.

18. Náklady řízení byli žalobci zavázáni zaplatit ve lhůtě stanovené dle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř. k rukám zástupce žalovaných (ust. § 149 odst. 1 o. s. ř.).