6 C 159/2023

Plný text

Okresní soud v Opavě rozhodl soudkyní Mgr. Adélou Minarčíkovou Grodovou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozená Datum narození žalované A 2. Jméno žalované B , narozený Datum narození žalované B bytem Adresa žalované B oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 610 000 Kč s příslušenstvím I. Žaloba, aby soud zavázal žalované zaplatit každý rovným dílem žalobcům částku , částka, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, se zamítá.II. Žalobci jsou povinni zaplatit žalovaným na náhradě nákladů řízení částku , částka, , a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalovaných.

1. Žalobci se domáhali, aby jim žalovaní zaplatili každý rovným dílem částku v celkové výši , částka, s příslušenstvím. Uvedli, že s žalovanými jako prodávajícími uzavřeli dne , datum, kupní smlouvu, jejímž předmětem byl pozemek par. č. St , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. e. , Anonymizováno, a dále pozemek par. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k.ú. , adresa, (dále jen „pozemek“, „nemovitost“ či „chata“). V inzerci a při prohlídce nemovitosti s realitním makléřem byla nemovitost prezentována jako objekt k celoročnímu užití s vlastní studnou, ze které je brána užitková voda, což korespondovalo s předem avizovaným požadavkem žalobců, že nemovitost bude možné užívat po dobu celého roku včetně neomezeného přístupu k vodě. Chata byla dále prezentována tak, že má vodu v plastu včetně napojení pračky a myčky. Na fotkách v inzerci byla zachycena kuchyň s pračkou a myčkou a dále sprchový kout. Nic tak nenasvědčovalo tomu, že by do nemovitosti byla přiváděna pouze užitková voda. Žalobce před podpisem kupní smlouvy vykonal celkem dvě prohlídky nemovitosti, při první prohlídce byl přítomen on a realitní makléř , jméno FO, a u druhé pak dále žalovaný a pan , jméno FO, , který je kamarádem žalobce, vzdělání v oboru stavebnictví však nemá. U první prohlídky ujistil žalobce o existenci studny na pozemku realitní makléř , jméno FO, a u druhé prohlídky takto učinil přímo žalovaný. Při prohlídce , Anonymizováno, byla skruž na pozemku uzavřena poklopem a uzamčena kladkou, klíče od ní však neměl realitní makléř ani nebyly odevzdány žalobcům při předání nemovitosti. Po 14 dnech užívání nemovitosti žalobci došla voda, proto byla skruž odstraněna a žalobci zjistili, že se jedná o retenční nádrž, nikoliv studnu, o čemž následně žalobce informoval formou SMS žalovaného, který to potvrdil a sdělil objem nádrže. Předmětnou SMS ze dne , datum, je přitom nutné považovat za vytknutí vady. Na pozemku se nenachází žádný zdroj spodní vody, ani není možné přivést vodu ze sousedních pozemků, neboť žádný z vlastníků okolních pozemků s tímto nesouhlasí. Žalobci považovali neexistenci vlastního zdroje vody na pozemku za skrytou podstatnou vadu předmětu koupě, kterou žalovaným vytkli (situaci řešil žalobce s žalovaným a realitním makléřem) a následně uplatnili dopisem ze dne , datum, právo na přiměřenou slevu z kupní ceny ve výši žalované částky. Při určení výše přiměřené slevy z kupní ceny pozemku žalobci vyšli ze stanoviska realitní kanceláře, které stanovuje cenový rozdíl mezi chatami se zavedenou vlastní vodou a bez ní v dané lokalitě v rozmezí 20-30 % s tím, že žalobci požadovali 20 %. Skutečnost, že nemovitost neměla takovou cenu, za kterou ji prodali žalovaní potvrzuje rovněž to, že ji nabyli v , Anonymizováno, , Anonymizováno, za cenu , Anonymizováno, tis. Kč, přičemž po roce a půl ji žalobcům prodali za cenu převyšující , Anonymizováno, mil. Kč, rozdíl cen přitom nemohl být zapříčiněn jejich nárůstem v mezidobí. Vadu nemovitosti nelze považovat za vadu zjevnou, neboť by ji neodhalil ani profesionál z oboru stavebnictví, když se jednalo o skruž s pevným dnem plnou vody a nebylo možné do ní při prohlídce nahlédnout. Žalovaní v podstatě uznali vytýkanou vadu nemovitosti, když poskytovali žalobci součinnost při pokusu o zřízení věcného břemene ve prospěch nemovitosti k tíži sousedního pozemku ve vlastnictví manželů Boykových tak, že nechali pár dní po vytknutí vady vypracovat na své náklady smlouvu o zřízení věcného břemene- užívání studny včetně práva na vodu a návrh na vklad do katastru nemovitosti. Před podáním žaloby byli žalovaní vyzvání k úhradě dlužné částky a současně byli upozorněni, že v případě nesplnění výzvy se žalobci budou domáhat nároku soudní cestou.

2. Žalovaní uplatněný nárok žalobců neuznali ani částečně. Sdělili, že kupní smlouva k nemovitosti byla skutečně uzavřena, s tím, že chata na pozemku byla určena k využití pro rodinnou rekreaci. Zástupce žalobců až 17 měsíců od sjednání kupní smlouvy (, datum, ) zaslal žalovaným sdělení o údajné skryté vadě nemovitosti, tj. neexistenci studny na pozemku nemovitosti s tím, že jej žalobci pověřili přípravou formálního odstoupení od smlouvy. Po sdělení žalovaných, že nepovažují nárok za důvodný pak zástupce žalobců dne , datum, zaslal žalovaným sdělení o uplatnění slevy z kupní ceny ve výši žalované částky bez odůvodnění její výše, což žalovaní rovněž odmítli. Tvrzená vada nemovitosti proto nebyla žalovaným oznámena bez zbytečného odkladu potom, co ji mohli žalobci při včasné prohlídce zjistit. Absenci vlastní studny nelze považovat za skrytou vadu, neboť kupující se se stavem nemovitosti předem dostatečně seznámili během dvou vykonaných prohlídek, a to i za přítomnosti odborníka z oboru stavebnictví, což korespondovalo se zněním kupní smlouvy. V inzerci žádná zmínka o existenci vlastní studny na pozemku nebyla. V předsmluvní fázi přitom žalobci byli informování o tom, že do nemovitosti včetně myčky a pračky je přiváděna užitková voda a že pitnou vodu je nutné dovážet. Žalovaní nikdy žalobcům výslovně netvrdili ani je neujišťovali o existenci vlastní studny na pozemku. U nemovitosti určených k rodinné rekreaci v dané oblasti není ani napojení na vlastní studnu běžné. Současně bylo žalobcům sděleno, že sousední nemovitosti mají vrtané studny a neměl by být problém se s jejich vlastníky domluvit na možnosti odebírání pitné vody. Žalobci nicméně užívali nemovitost v rozporu s účelem zapsaným v katastru nemovitostí - rodinná rekreace, když nemovitost poskytli k trvalému bydlení většímu množství cizích státních příslušníků, což podstatně přesáhlo poměry dané nemovitosti. Údajnou vadu nemovitosti je případně nutné považovat za vadu zjevnou, kterou museli žalobci poznat s vynaložením obvyklé pozornosti již na první pohled.

3. Mezi účastníky nebylo sporné tvrzení, že dne , datum, uzavřeli kupní smlouvu, jejímž předmětem byl pozemek par. č. St , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. e. , Anonymizováno, a dále pozemek par. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k.ú. , adresa, . Žalobci touto smlouvou nabyli od žalovaných předmětnou nemovitost za částku , částka, .

4. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti:Z kupní smlouvy ze dne , datum, bylo zjištěno, že v čl. I je vymezena předmětná nemovitost s tím, že se jedná o stavbu se způsobem využití pro rodinnou rekreaci. Nemovitost není ve smlouvě blíže specifikována ve smyslu toho, zda je součástí pozemku studna, či retenční nádrž. Uvedené není součástí ani prohlášení prodávajících. V čl. V. smlouvy prodávající prohlásili, že jsou seznámeni se stavem nemovitosti ke dni uzavření smlouvy a v takovém stavu ji kupují. V čl. VI. je pak uvedeno, že smlouvu je možné měnit nebo doplňovat pouze písemným ujednáním obou smluvních stran.Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, stav k , datum, bylo zjištěno, že ke dni podpisu kupní smlouvy mezi účastníky byl způsob využití zapsaný v katastru nemovitostí u stavby č.e. , Anonymizováno, rodinná rekreace. Vlastnické právo k nemovitosti svědčilo žalovaným s tím, že tito nemovitost nabyli na základě kupní smlouvy ze dne , datum, . Z výpisu z katastru nemovitostí LV , Anonymizováno, dokládající stav k , datum, bylo zjištěno, že způsob využití u stavby č.e. , Anonymizováno, se nezměnil.Z kupní smlouva ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaní nabyli nemovitost za celkovou kupní cenu , částka, .Z listiny nadepsané jako Prodej chaty , adresa, soud zjistil, že pod tímto tučně uvedeným nadpisem je údaj o ceně - , částka, , pod cenou jsou základní parametry nabídky, např. lokalita, poloha a stav objektu, užitná a zastavěná plocha. Dále je uveden popis nabídky: „Exkluzivní nabídka kompletně vybavené chaty s garáží k celoročnímu využití v nádherné lokalitě , Anonymizováno, pod , Anonymizováno, . Chata po rekonstrukci, nová elektřina v mědi, voda v plastu, , právnická osoba, , nové vchodové dveře, nová koupelna, kuchyň s ledničkou, pračkou a myčkou, v obývacím pokoji krb. V pokojích 2x balkon. Parkování přímo u chaty. , adresa, m od chaty. Krásný výhled na , Anonymizováno, , , Anonymizováno, horu a , Anonymizováno, .“ Pod popisem nabídky jsou 3 fotografie chaty, kdy na jedné z nich je zachycena kuchyň, jejíž součástí je zabudovaná pračka, na další fotografii je pak zachycena moderní koupelna s umyvadlem a sprchovým koutem. Pod fotografiemi je pak označení , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , označení realitní kanceláře: , jméno FO, a makléře: , jméno FO, a kontaktní údaje na tuto osobu.Z e-mailu realitního makléře , jméno FO, ze dne , datum, adresovaného na e-mail: , e-mail, bylo zjištěno, že realitní makléř v e-mailu uvedl: „, právnická osoba, paní , jméno FO, , potvrzuji, že v inzerci byla chata inzerována s vlastní studnou….“.Z , Anonymizováno, .cz bylo zjištěno, že , jméno FO, inzeruje na těchto stránkách pod označení , jméno FO, , právnická osoba, . Z , Anonymizováno, .cz bylo zjištěno, že inzertní server www.bazos.cz vlastní a provozuje fyzická osoba – , tituly před jménem, , jméno FO, , ID datové schránky , Anonymizováno, .Ze sdělení , právnická osoba, z , datum, (č. l. 73) včetně přiložených dokumentů v el. podobě a sdělení , právnická osoba, z , datum, (č. l. 74a) včetně přiložených dokumentů v el. podobě (uložené na CD) bylo zjištěno, že inzerce předmětné nemovitosti se mezi inzercí uživatele , jméno FO, a uživatele , jméno FO, , Anonymizováno, , jméno FO, za období od , datum, do , datum, nenachází.Ze sdělení , jméno FO, , provozovatele internetových stránek bazos.cz, došlého soudu dne , datum, a dne , datum, bylo zjištěno, že inzerci od uživatele , jméno FO, a , jméno FO, , Anonymizováno, , jméno FO, za období od , datum, do , datum, nemá k dispozici, neboť inzeráty archivuje jen po dobu 6 měsíců.Z fotografie chaty bylo zjištěno, že zachycuje předmětnou nemovitost - rekreační objekt s tím, že za touto budovou při čelním pohledu vlevo se nachází kulatá skruž světle šedé barvy, na níž je poklop hnědé barvy. Skruž se nachází v mírném svahu.Z fotografie skruže bylo zjištěno, že zachycuje skruž světle šedé barvy, na níž se nachází poklop hnědé barvy. Materiál, ze kterého je skruž vyhotovena, není možné z fotografie jednoznačně určit.Z SMS komunikace ze dne , datum, soud zjistil, že toho dne osoba podepsaná jako , Anonymizováno, zaslal SMS ve znění: „Zdravím, až teď mi pan , jméno FO, psal ohledně vody na chatě prý je 4 kubikova s pevným dnem.“ Následuje odpověď ve znění: „Zdravim tak to mame problem kde je ta studna co jste uvadel při prodeji?“ Následuje odpověď od uživatele označeného jako , Anonymizováno, chata: „Tak paní se jmenuje , Anonymizováno, , adresa, a trvalý pobyt má přímo v té usedlosti, ale údajně bydlí někde ve , Anonymizováno, v bytě. číslo se pokusím sehnat.“ Následuje další SMS od téhož uživatele a adresou a tel. číslem.Z informace o podstatné vadě nemovitosti a pokynu k odstoupení od kupní smlouvy ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalobci informovali žalované o tom, že neexistenci studny a vody na pozemku považují za podstatnou skrytou vadu nemovitosti a že jim svědčí právo odstoupit od smlouvy či požadovat slevu z kupní ceny nemovitosti. Žalovaní reagovali dopisem ze dne , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, tak, že oba nároky považují za nedůvodné. Z listiny - uplatnění slevy z kupní ceny ze dne , datum, bylo zjištěno, že tímto podáním žalobci uplatnili vůči žalovaným nárok na slevu z kupní ceny pozemku, a to ve výši 20 % z kupní ceny, což představuje částku , částka, z důvodu již dříve vytknuté podstatné skryté vady, která spočívala v tom, že nemovitost byla prezentována jako objekt k celoročnímu využití s vlastní studnou a vodou na pozemku, což nebyla pravda a oproti inzerovanému a deklarovanému stavu v době prodeje nemovitost neměla studnu ani vlastní vodu na pozemku, což ji podstatným způsobem znehodnocuje. Z doručenek datové zprávy bylo zjištěno, že uplatnění slevy z kupní ceny bylo zasláno dne , datum, žalovaným i jejich právnímu zástupci. Žalovaní prostřednictvím svého právního zástupce sdělili, že nárok stále považují za nedůvodný (e-mail právního zástupce žalovaných adresovaný právnímu zástupci žalobců ze dne , datum, ). Žalobci vyzvali žalované k úhradě uplatněné slevy z kupní ceny pozemku ještě poslední výzvou k úhradě ze dne , datum, s tím, že v případě nesplnění výzvy se obrátí na soud, což žalovaní odmítli e-mailem jejich právního zástupce adresovaného jejich právnímu zástupci ze dne , datum, .Z výslechu svědka , jméno FO, , bylo zjištěno, že není stavař a ani nemá zkušenosti s prodejem nemovitostí. Prohlídka nemovitosti se uskutečnila ke konci roku , Anonymizováno, . Přítomný byl ještě vlastník nemovitosti a realitní makléř. Když procházeli okolí chaty, resp. předmětný pozemek, tak jim bylo řečeno a ukázáno, že se na pozemku nachází septik a dále studna s tím, že oba otvory byly vedle sebe. Při prohlídce se neřešilo, zda se jedná o studnu či retenční nádrž, event. zda voda ve studni je pitná. Nikdo se na to při prohlídce neptal, ani to blíže nezjišťoval. Přesně si nevzpomínal ani na to, zda byl otvor označován jako studna či jinak, avšak měl za to, že byl označen jako studna. Nezaznamenal ani to, zda se účastníci prohlídky bavili o možnosti vrtané studny. Nevzpomínal si, že by se žalobce na prohlídce zmiňoval požadavek na vlastní zdroj vody na pozemku. Vzhledem ke skutečnosti, že v chatě byly spotřebiče jako je myčka, pračka a podobně, tak mu přišlo logické, že chata bude mít vlastní zdroj pitné vody. Nádrž s pitnou vodou uvnitř nemovitosti nezaznamenal, ani že by se někdo o nádrži zmiňoval. Studna měla poklop, nepamatoval si však, z jakého materiálu byla studna či poklop vyroben. Do studny se při prohlídce nedívali, nevzpomínal si, že by někdo z přítomných chtěl poklop studny otevřít. Dále uvedl, že má na pozemku úplně stejnou skruž na vodu a jedná se o studnu s vlastním zdrojem vody, předpokládal proto, že i na předmětném pozemku je taková studna. Žumpa byla od studny vzdálena cca 5 metrů. Inzerát, na základě kterého si žalobce nemovitost vybral, svědek neviděl.Z výslechu svědka , jméno FO, , bylo zjištěno, že žalovaní jsou jeho kolegové z bývalé práce. Od doby, kdy v práci skončil, se s žalovanými nestýká ani s nimi není v kontaktu. K listině označené jako: Prodej chaty , adresa, , která byla provedena k důkazům, sdělil, že inzerát je pravděpodobně úplný, jedná se o inzerci z webových stránek realityproradost.cz. K předestřené listině – e-mailu z , datum, , který byl proveden k důkazům, sdělil, že e-mail nejspíš psal, bylo to však již v , Anonymizováno, , Anonymizováno, a vzhledem k textu inzerce není schopen říct, z jakého důvodu tento e-mail psal, resp. proč uváděl, že chata byla inzerována s vlastní studnou. Žalobkyně ho v mezidobí kontaktovala s požadavkem, aby jí potvrdil, že chata byla inzerovaná s vlastní studnou. To učinil, neboť chtěl mít klid. Nevzpomínal si, zda mu žalovaný sdělil informaci, zda se na pozemku nachází studna či retenční nádrž. V případě, že se na pozemku nachází studna, tak vždy požaduje po prodávajících rozbor vody. V daném případě však zcela určitě v nádrži nebyla pitná voda. Když vyhotovuje inzerci nemovitosti tak rozlišuje, zda se na pozemku nachází studna či retenční nádrž, neboť to jsou podstatné informace. Žalobce absolvoval celkem dvě prohlídky, ke druhé prohlídce přijel svědek pozdě, neboť nasněžilo (cca 10 cm sněhu) a nemohl se k nemovitosti dostat. U první prohlídky nemovitost s žalobcem prošli, prohlídka trvala asi půl hodiny a řešila se zejména možnost rekonstrukce schodiště. Na pozemku ukázal žalobci žumpu, hned vedle které se nacházela předmětná nádrž. Nevzpomínal si, co konkrétně o nádrži žalobci sděloval, nicméně určitě sdělil, že je v ní užitková voda. Žalobce se ptal na pitnou vodu, proto mu sdělil, že na sousedních pozemcích mají vrty. Žalobce v průběhu prohlídky ani jindy nesděloval nějaké své požadavky na nemovitost, zejména, že by chata měla mít vlastní zdroj vody. Na druhé prohlídce se řešila za přítomnosti svědka jen kupní smlouva, nicméně svědek přijel ke druhé prohlídce až na jejím konci. Kupní smlouvu vyhotovoval pan , jméno FO, , což je advokát realitní kanceláře. Smlouva byla účastníkům zaslána předem s tím, že měli možnost do textu zasahovat. V daném případě však žádné změny smlouvy nebyly provedeny. Po prodeji nemovitosti svědka kontaktoval žalobce s tím, že mu došla voda. Jak dlouho od prodeje to bylo nevěděl. Žalobce to však pak řešil jen s žalovaným. Následně žalobce sjednal se sousedy možnost užívání jejich studny. Svědek pak zařídil vyhotovení smlouvy o zřízení věcného břemene. Vypracování této smlouvy hradila realitní kancelář, neboť v daném případě činila odměna advokáta zanedbatelnou částku. Zda případné další právní služby za klienty realitní kancelář uhradí, či nikoliv, si vyhodnocuje sám. K dotazu, zda je obvyklé, aby chaty k rekreačnímu užívání měly studny, tzn. vlastní zdroj vody nebo jen retenční nádrže, sdělil, že je to velice individuální, občas se prodávají chaty, které nemají žádný zdroj vody. Zda je v oblasti , Anonymizováno, pod , Anonymizováno, obvyklé, aby chaty měly studnu či retenční nádrž, nevěděl, neboť konkrétně v této oblasti chaty neprodával. Ohledně účelu, za kterým chatu kupuje, žalobce sdělil svědkovi, že hodlá chatu pronajímat. Nezmínil se však komu. Cena , Anonymizováno, miliony korun za předmětnou nemovitost byla v té době běžná, neboť doba byla ovlivněna covidem a hojně se prodávaly veškeré nemovitosti. Běžně se prodávaly nemovitosti za několikanásobně vyšší cenu než před dvěma nebo třemi lety. Bylo tomu tak u chat, ale i u bytů. Chata byla podle jeho názoru určena k celoročnímu užívání. Dále svědek sdělil, že inzeruje zhruba na 30 webech zejména se jedná o: , Anonymizováno, .cz, , Anonymizováno, .cz, , Anonymizováno, .cz, , Anonymizováno, apod. Předmětná nemovitost byla inzerována na všech webech. Text inzerátu byl na všech webových stránkách stejný. Nastavení kupní ceny s žalovanými řešil, přičemž konečná kupní cena byla vyšší, než dříve požadovali žalovaní. Kdyby se chata prodávala dnes a byla ve stejném stavu jako před dvěma lety, tak by cena byla nejspíš stejná.V rámci účastnického výslechu žalobce byl žalobci nejprve předestřen provedený důkaz - listina označená jako „Prodej chaty , adresa, “ s tím, nechť sdělí, zda se jednalo o konkrétní inzerci, ze které vycházel, event. co v inzerci chybělo. Žalobce sdělil, že v rámci této inzerce byla tabulka, kde byly zvlášť nadepsány parametry nemovitosti vč. kolonky, kde se vyplňovala informace o existenci studny. V ostatním listinný důkaz koresponduje s tím, co se nacházelo na webových stránkách. Jedná se jen o první stranu inzerátu s tím, že tabulka se nacházela na nějaké další stránce. Proto následně požádali realitního makléře , jméno FO, , aby jim zaslal kompletní inzerát, ten jim však sdělil, že ho nedohledal, nicméně e-mailem potvrdil, že chata byla inzerována s vlastní studnou. Dále bylo z účastnického výslechu žalobce zjištěno, že žalobce realitnímu makléři ani žalovanému přímo nesděloval svůj požadavek, aby nemovitost měla vlastní studnu, vycházel z inzerce, ve které byla existence studny uvedena a z prohlídky, kde mu realitní makléř studnu ukázal. K dotazu, kdo a co mu při prohlídkách sděloval ohledně studny, uvedl, že při prohlídkách studnu nějak výrazněji neřešili, realitní makléř mu ji ukázal a pak se od žalovaného nebo realitního makléře dozvěděl, že ve studni je užitková voda, nikoliv pitná a že tato užitková voda je přiváděna do chaty, kde se dále užívá k praní, do myčky a na sprchování. Žalovaný mu při prohlídce ukázal barel s vodou v chatě, ve kterém oni mívali pitnou vodu. Skutečnost, že ve studni je užitková voda, nepovažoval za problém, neboť každá studna se dá vyčistit a pomocí filtrů dosáhnout kvality pitné vody. Při prohlídce viděl také žumpu, ta se nacházela cca 4-5 metrů od studny s tím, že žumpa byla umístěna ve svahu níže než studna. Už v rámci prohlídky byl seznámen se s tím, že se jedná o žumpu. Realitní makléř nejspíš zmiňoval, že okolní chaty mají vrty, nicméně to nebylo pro žalobce podstatné. Záměr chatu pronajímat ke krátkodobým i k dlouhodobým pobytům sdělil realitnímu makléři, neboť v některých chatových oblastech je s tím problém. Po zakoupení chatu pronajal sedmi ukrajinským uprchlíkům, kteří ji obývali trvale, neměli žádné jiné obydlí s tím, že po 14 dnech jim došla voda. Při prohlídkách nežádal zpřístupnění studny, neboť vycházel z toho, že když je v chatě myčka a pračka a chata má rozvod vody v plastu, tak má i vlastní zdroj vody. , právnická osoba, bylo čerpadlo a byly tam napojeny trubky, předpokládal proto, že se jedná o zdroj vody. Poté, co došla voda, kontaktoval realitního makléře, který sdělil, že to je „průser“ a začali situaci řešit. Hledali zdroj vody na pozemku u chaty i u sousedů, nic z toho však nevyšlo. Realitní makléř se přitom vyjadřoval tak, že vlastní studnu vybudují s žalovaným na vlastní náklady, že na vybudování studny dá klidně i vlastní provizi z prodeje chaty. K dotazu, zda v ostatním chata při prohlídkách odpovídala inzerátu, sdělil, že ano, popis odpovídal. Takto tomu bylo i v době, kdy chatu přebírali jako noví vlastníci. Při prohlídce byla puštěná voda z kohoutků, neboť se řešila funkčnost bojleru. Byla zima a mráz, museli proto následně vodu z domácí vodárny vypustit. Skutečnost, že chata je určená k rodinné rekreaci před uzavření kupní smlouvy, věděl. Od zápisu vlastnického práva do katastru nemovitosti se Ukrajinci nastěhovali do chaty cca po měsíci, po 14 dnech jejich užívání došla voda. Od kupní smlouvy neodstoupili hned, neboť žalovaní přislíbili, že na vlastní náklady studnu vybudují. Informaci, že vybudování studny zafinancuje realitní makléř i žalovaný, žalobce obdržel pouze od realitního makléře, od žalovaného nikdy nic takového neslyšel.Z účastnického výslechu žalovaného bylo zjištěno, že po předání chaty nepřislíbil žalobci, že se bude podílet na nákladech na vybudování vlastní studny, poskytoval mu součinnost pouze v tom směru, že vyhledal kontakty na vlastníky okolních nemovitostí. V rámci prohlídky p. , jméno FO, a žalobci ukazoval osu vrtů na okolních pozemcích. Žumpa na pozemku se nenachází níže než studna, naopak jsou v jedné rovině, a to cca 2-3 metry od sebe. Žalovanému poskytoval součinnost při zajišťování vlastního zdroje vody, neboť i on manželům , Anonymizováno, v minulosti dal souhlas s vybudováním studny. U prohlídky nemovitosti sděloval žalobci, že při rekonstrukci chaty bylo spotřebováno velké množství vody, která ani v té době nedošla. Inzerát, kterým byla chata nabízena k prodeji realitním makléřem, neviděl. Předtím, než realitní makléř začal nemovitost nabízet, ho žalovaný seznámil se všemi informacemi ohledně chaty, určitě mu sdělil, že na pozemku je retenční nádrž, nikoliv studna. První kontakt s žalobcem byl až u prohlídky, u které byl přítomen i p. , jméno FO, . Při prohlídce se řešilo hlavně schodiště, ptali se na možnost vybudování klasického schodiště, neboť v chatě bylo schodiště točité. V chatě jim ukazoval nádrž na pitnou vodu. Při prohlídce z kohoutku pouštěli vodu, mluvili o tom, že není pitná, žalobce jim však ukazoval, že teče čistá průzračná voda. Při prohlídce to na žalovaného působilo tak, že voda není hlavní požadavek zájemců, řešilo se převážně schodiště, i když mluvil o možnosti vybudovat vrt, tak se o to dále nezajímali. Při prohlídce se žalovaný nezmínil o tom, že má ohledně vody nějaké požadavky, zejména, aby byl na pozemku její zdroj. Při prohlídce zájemcům ukazoval i žumpu, která byla vybrána. Ohledně pitné vody zájemcům sdělil pouze to, jak ji řešili oni a dále jim sdělil domněnku, kde by na pozemku bylo možné vybudovat vrt. Na nic dalšího se neptali a nic dalšího v této souvislosti neřešili. O tom, že realitní makléř zaslal žalobcům e-mail s informací, že chata byla inzerována s vlastní studnou, do začátku tohoto řízení nevěděl. První sdělení, že chata nemá v rozporu s očekáváním žalobce vlastní studnu obdržel od žalobce až v rámci SMS komunikace. Proběhlou SMS komunikaci nicméně nepovažoval za výtku, neboť se s žalobcem rozloučili s tím, že pokud by ještě cokoliv potřeboval, tak se má na mě obrátit. Dále sdělil, že chatu zakoupili na základě inzerce na , Anonymizováno, a následně provedli její rekonstrukci, neboť byla v žalostném stavu. Po dobu, co chatu užívali, nikdy neměli problém s nedostatkem vody. Chatu přitom užívali s rodinou, tj. 4 osoby, jak v létě, tak v zimě. Chata má ložnici a jeden pokoj a dále obývací pokoj s kuchyní, její kapacita je pro cca 4-6 lidí k pohodlnému rekreačnímu užívání.

5. Veškeré shora uvedené výpovědi soud hodnotí jako věrohodné. V podstatných částech totiž korespondují spolu navzájem, tak s provedenými listinnými důkazy. Ohledně samotného znění inzerce (listina nadepsaná jako , Anonymizováno, chaty , adresa, ) nebyla existence studny na pozemku výslovně zmíněna, neboť její úplná podoba nebyla dohledána, a proto realitní makléř e-mailem potvrdil inzerování nemovitosti včetně studny, jak tvrdili žalobci. V této souvislosti soud uvádí, že se jevilo jako velice nepravděpodobné, že inzerce byla předložena soudu v neúplné podobě, když z vizuálního pohledu se jednalo o ucelený soubor textu s třemi fotografiemi, kdy text byl odshora označen výrazným nadpisem a v závěru obsahoval už pouze kontaktní informace na inzerenta, bez jakéhokoliv náznaku, že součástí inzerce byla ještě další tabulka s informacemi, tak jak uváděl žalobce při účastnickém výslechu. Soud vycházel rovněž ze svědecké výpovědi realitního makléře , jméno FO, , že inzerce je pravděpodobně úplná, nic nechybí a že vzhledem k textu inzerce neví, proč žalobkyni zaslal e-mail se sdělením o inzerci předmětné chaty s vlastní studnou. Později se vyjádřil tak, že sdělení žalobkyni zaslal, neboť „chtěl mít klid“. Text inzerátu přitom byl ve všech inzercích stejný, jak sdělil svědek , jméno FO, . V databázi jiných provozovatelů inzertních stránek, které soud na návrh žalobců oslovil, se text inzerátu nepodařilo dohledat (seznam.cz) nebo jej už vzhledem k uplynutí doby nearchivují (, Anonymizováno, .cz). Ve všem ostatním přitom předestřená inzerce odpovídala skutečnosti, jak připustil v rámci účastnického výslechu žalobce. Soudu tak nezbývalo než učinit závěr, že inzerce výslovnou informaci o existenci vlastní studny na pozemku neobsahovala, přičemž skutečnost, že se tato informace v inzerci skutečně nacházela nebylo možné dovodit ani z potvrzení realitního makléře prostřednictvím e-mailu.

6. Provedenými důkazy se neprokázalo tvrzení žalobců, že by byl žalobce při prohlídkách někým ujišťován o existenci vlastního zdroje vody na pozemku. Uvedené nepotvrdil ani žalobce v rámci svého účastnického výslechu, při kterém sdělil, že mu skruž na pozemku realitní makléř pouze ukázal a že se o ni více nebavili, což korespondovalo s tím, co uvedl při výslechu svědek , jméno FO, . Svědek , jméno FO, sdělil, že při prohlídce jim byla ukázána skruž, nebyl s to uvést, zda byla označována jako studna či retenční nádrž. Slyšení svědci včetně účastníků se přitom shodli na tom, že při prohlídkách se zdroj vody neřešil, že se na tohle téma nevedly žádné diskuze. Naopak se svědci shodovali v tom, že se řešilo převážně schodiště a možnosti jeho přestavby.

7. Neprokázalo se ani tvrzení žalobců, že předem avizovali svůj požadavek na vlastní zdroj vody na pozemku. Uvedené nepotvrdili ani slyšení svědci, rovněž žalobce v rámci účastnického výslechu uvedl, že tento požadavek při prohlídkách nikomu nesdělil, že vycházel pouze z inzerce a z toho, že když je ze skruže odebírána voda do chaty, kde jsou zařízení jako je myčka, pračka apod. tak se musí jednat o zdroj vody.

8. Tvrzení žalobců, že nemovitost se žalovaným podařilo prodat žalobcům za výrazně vyšší cenu, než ji sami nabyli, zejména z důvodu zatajení vady - neexistence studny na pozemku, se ve světle provedených důkazů rovněž nejevilo jako příliš pravděpodobné. Nárůst cen nemovitostí v době covidové infekce byl enormní, jak uvedl slyšený realitní makléř, přičemž běžně se stávalo, že cena vzrostla během dvou let několikanásobně. Nemovitost přitom prošla za dobu, kdy ji vlastnili žalovaní, rekonstrukcí, jak uvedl žalovaný, což korespondovalo rovněž se zněním inzerce.

9. Ze smlouvy o zřízení služebnosti – věcného břemene užívání studny včetně práva na vodu a z návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí nebyly zjištěny žádné podstatné skutečnosti pro tuto věc, neboť to, že se žalobce marně snažil řešit nedostatek vody na předmětném pozemku zřízením služebnosti k sousedním pozemkům, k čemuž mu žalovaný poskytl součinnost, nebyla v zásadě sporná. Stejně tak soud nezjistil žádné podstatné skutečnosti pro tuto věc z provedeného důkazu – e-mailu právního zástupce žalovaných ze dne , datum, s návrhem kupní smlouvy a smlouvy o úschově finančních prostředků, když skutečnost, že měli možnost ovlivnit znění kupní smlouvy (včetně související smlouvy o úschově) žalobci nerozporovali. Z listiny označené jako „kategorie pronájmy lokalita , adresa, “ rovněž nebyly zjištěny žádné podstatné informace, neboť z listiny není zřejmé, kdo je autorem inzerátu, zda a na kterých stránkách byl inzerát publikován a další podrobnosti. Soud na základě provedeného dokazování dospěl k závěru, že nárok žalobcům nevznikl, neučinil proto žádná skutková zjištění ani ze sdělení , právnická osoba, ze dne , datum, , která dokládá až případnou výši nároku (č. l. 18 spisu).

10. Soud z důvodu nadbytečnosti neprovedl dokazování - výpisem z KN LV č. , hodnota, ke dni , datum, , svědeckou výpovědí manželů , Anonymizováno, a , jméno FO, , neboť tyto důkazy byly navrženy k způsobu užívání chaty po zakoupení žalobci, což bylo mezi účastníky v zásadě nesporné. Z důvodu závěru soudu, že nárok žalobcům nevznikl, nebyl soudem ustanoven znalec ke zjištění výše nároku - uplatněné přiměřené slevy z kupní ceny, neboť důkaz byl v takové situaci nadbytečný.

11. S ohledem na zjištění učiněná z provedených důkazů dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu. V , Anonymizováno, , Anonymizováno, byla mezi účastníky sjednána kupní smlouva, jejímž předmětem byla označená nemovitost. Žalobci na základě této smlouvy měli nabýt od žalovaných vlastnické právo k předmětné nemovitosti. Chata je dle zápisu v katastru nemovitosti určena k rodinné rekreaci, což bylo rovněž zakomponováno i v kupní smlouvě. Kapacita chaty je pro 4-6 lidí, nachází se v ní ložnice, pokoj a dále obývací pokoj s kuchyní. Chata byla inzerována na stránkách , právnická osoba, , kdy inzerentem je realitní makléř , jméno FO, . Z této inzerce žalobci vycházeli. V inzerci nebylo výslovně zmíněno, že nemovitost má vlastní studnu, inzerce naopak obsahovala informace, že nabízená chata je určena k celoročnímu využití, chata má vodu v plastu a kuchyň s pračkou a myčkou, kdy pračka v kuchyni byla zachycena rovněž v přiložené fotografii. Na další přiložené fotografii pak byl zachycen sprchový kout v koupelně. Před sjednáním kupní smlouvy proběhly celkem dvě prohlídky nemovitosti, u první z nich byl přítomen žalobce a realitní makléř , jméno FO, a u druhé prohlídky pak žalobce, žalovaný, svědek , Anonymizováno, a konce prohlídky se zúčastnil , jméno FO, . Minimálně druhá z prohlídek se konala v době, kdy se na pozemku nacházel sníh. Na žádné z prohlídek žalobce nesděloval realitnímu makléři či žalovanému svůj požadavek ohledně vlastní studny na pozemku. Stejně tak se žalobce ani nikdo jiný při prohlídkách nedotazoval na podrobnosti ohledně skruže na pozemku, event. existence vody na pozemku. Realitní makléř ukázal žalobci, kde se na pozemku nachází skruž s tím, že hned vedle se nacházela žumpa, skruž byla uzavřena poklopem a uzamčena kladkou se zámkem. Do skruže nebylo nahlíženo, ani to nikdo nepožadoval. Při prohlídce byl žalobce seznámen se skutečností, že ve studni je užitková voda, nikoliv pitná a že tato užitková voda je přiváděna do chaty, kde se dále užívá k praní, do myčky a na sprchování. Rovněž mu byla sdělena informace, že sousední pozemky mají vrtané studny. Při druhé z prohlídek, kdy se nacházel na pozemku sníh, došlo úspěšně ke spuštění vody v chatě. Žalobci chatu užívali tak, že ji pronajali 7 osobám k trvalému užívání. Voda došla po 14 dnech užívání těmito osobami. Žalovaný zjistil, že skruž na pozemku není studna, nýbrž retenční nádrží v , Anonymizováno, , Anonymizováno, , kdy poprvé do skruže nahlédl. Následně formou SMS kontaktoval žalovaného a sdělil mu, že v chatě došla voda. Žalovaný informoval žalobce o objemu nádrže s tím, že žalobce reagoval tak, že mu zaslal SMS s textem „to máme problém, kde je ta studna uvedená v inzerci“. Následně žalovaný poskytoval součinnost žalobci se zřízením přístupu k vodě na sousedních pozemcích. Součinnost poskytoval rovněž realitní makléř , jméno FO, , který na náklady realitní kanceláře nechal zpracovat advokátem realitní kanceláře smlouvu o zřízení služebnosti k pozemku manželů , Anonymizováno, . V , Anonymizováno, , Anonymizováno, právní zástupce žalobců zaslal žalovaným sdělení - informaci o podstatné vadě nemovitosti s tím, že neexistenci studny na pozemku považují žalobci za podstatnou vadu předmětu koupě, následně dne , datum, zaslal zástupce žalobců sdělení, že žalobci uplatňují vůči žalovaným právo na slevu z kupní ceny nemovitosti ve výši , Anonymizováno, tis. Kč z důvodu neexistence studny na pozemku.

12. Podle § 2131 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) se na smlouvou o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí. Podle § 2095 o. z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý. Podle § 2099 o. z. je věc vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Podle § 2100 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Podle § 2106 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, na odstranění vady opravou věci, na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo odstoupit od smlouvy. Podle odst. 2 kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího. Podle § 2002 o. z. platí, že podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. Podle § 2129 odst. 2 o. z. platí nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

13. Soud aplikoval na zjištěný skutkový stav shora citovaná zákonná ustanovení a dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. V daném případě byl uplatněn nárok z vadného plnění z uzavřené kupní smlouvy k nemovitosti - chaty určené k rodinné rekreaci. Konkrétně se jednalo o nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny, kdy žalobci za přiměřenou slevou považovali částku ve výši 20 % z kupní ceny nemovitosti. Na koupi nemovité věci bylo nutné aplikovat ustanovení o koupi movitých věcí v souladu s citovaným § 2131 o. z. Soud proto postupoval podle § 2095 o. z. a zabýval se nejprve tím, zda byly mezi stranami ujednány vlastnosti předmětu koupě, čili zda bylo mezi stranami ujednáno, že předmět bude mít vlastní studnu, resp. vlastní zdroj vody na pozemku. Při posuzování této otázky soud nevycházel pouze ze znění kupní smlouvy, nýbrž přihlédl k tomu, zda došlo k ujištění o vlastnostech předmětu koupě, zkoumal proto celý průběh sjednávání smlouvy a zvážil všechna vyjádření stran, k nimž v tomto procesu došlo (rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, ). Soud bral v potaz rovněž inzerci, která v řadě případů může u kupujících sehrát významnou roli při výběru předmětu koupě a vlastnosti předmětu koupě proto blíže konkretizovat (rozhodnutí Městského soudu v Praze sp. zn. , spisová značka, ). Jako rozhodující přitom nepovažoval to, zda předmět převodu odpovídal stavu uvedenému v inzertní nabídce, nýbrž to, co bylo mezi účastníky ujednáno a jaké informace o vadách či ujištění o vlastnostech předmětu převodu se kupujícímu dostalo ze strany prodávajícího v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy (rozhodnutí Nejvyššího soudu, sp. zn. , spisová značka, ).

14. V kupní smlouvě vlastnost předmětu koupě - existence vlastní studny na pozemku sjednána nebyla. Inzerce výslovnou informaci o existenci studny na pozemku rovněž neobsahovala, tak jak soud dovodil z dokazování výše. Z ostatních informací uvedených v inzerci, že chata je vhodná k celoročnímu užívání a že má vodu v plastu, nebylo možné bez dalšího dovozovat, že je napojena na vlastní zdroj vody, resp. že se na pozemku se nachází vlastní studna. Uvedené výrazy nemají podle mínění soudu pevně daný význam (přestože v realitní praxi mohou mít jistý zaběhlý význam), a proto je nutné v každém jednotlivém případě zjišťovat, co konkrétně těmito výrazy bylo inzerujícím míněno. Z dalších uvedených informací (provedená rekonstrukce, elektřina v mědi) lze výrazu „voda v plastu“ přisuzovat např. význam, že voda v chatě není vedena železnými trubkami, jak to bylo obvyklé zejména v dřívějších dobách, nýbrž již modernějšímu plastovými trubkami. Informace o možnosti celoročního užívání chaty pak bez dalšího rovněž nemusí znamenat nutnost být připojen na zdroj vody, neboť tuto informaci lze vztahovat např. k možnostem vytápění v zimních měsících či vzhledem k horské lokalitě, ve které je chata umístěná, lze touto informací naznačovat umístění nemovitosti na místě snadno dostupném i při sněhové pokrývce. Žalobci však žádné takové doplňující informace nezjišťovali a bez dalšího vycházeli z prvotně nabytého dojmu, že výraz k celoročnímu užívání zahrnuje i to, že se na pozemku nachází vlastní studna, což nebyla pravda. Rekreační nemovitost přitom dle mínění soudu může být vhodná k celoročnímu užívání i přes absenci vlastní studny na pozemku, což ostatně potvrdil realitní makléř , jméno FO, a i žalovaný, který sdělil, že chatu s rodinou užívali i v zimních měsících.

15. Stejně jako v dané věci existovaly okolnosti, ze kterých bylo možné dovozovat, že se na pozemku nachází studna, nikoliv retenční nádrž (čerpadlo v nádrži, kterým byla voda odebírána a přiváděna do chaty, spotřebiče v chatě jako je pračka a myčka), existovaly i okolnosti, o kterých žalobce věděl a které naznačovaly, že voda v chatě je řešena nestandartním způsobem, event. že se nemusí jednat o studnu. Uvedené se týkalo zejména užívání užitkové namísto pitné vody v myčce, pračce a na sprchování, s tím, že pitná voda byla pouze v barelu v chatě. Skruž se navíc nacházela v blízkosti žumpy, a to maximálně ve vzdálenosti 5 metrů. Další okolností byla informace obdržena na prohlídce o vrtaných studních na sousedních pozemcích. To všechno mohlo (a mělo) u žalobce vyvolat potřebu zjišťování dalších podrobností (např. zda voda ve „studni“ není kontaminována odpadem z žumpy, či o jaký typ „studny“ se jedná, když ostatní pozemky mají vrtané studny, či zda lze vodu ze „studny“ upravit na pitnou vodu), které by bezpochyby vedly k výslovnému sdělení ze strany prodávajících či realitního makléře, že skruž na pozemku je pouze retenční nádrží, nikoliv studnou. Žalobce však žádné takové informace nezjišťoval, první dojem z toho, že se jedná o studnu si nějak neověřil minimálně dotazem na realitního makléře či prodávajícího, jak sám připustil v rámci účastnického výslechu a jak vyplynulo z provedených svědeckých výslechů. Vše uvedené ve spojení s tím, že žalobce nijak neavizoval při jednání s realitním makléřem či prodávajícím svůj záměr zakoupit nemovitost s vlastní studnou, jak vyplynulo z provedeného dokazování, a že nebyl ani nikým z těchto osob ujišťován o existenci studny na pozemku, zapříčinilo závěr soudu v tom směru, že existence vlastní studny na pozemku nebyla vlastností sjednanou stranami smlouvy.

16. Vzhledem tomuto závěru byl proto prodávající v souladu s § 2095 o. z povinen plnit v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy, jinak pro účel obvyklý. Stejně jako vlastnosti předmětu koupě, tak ani účel, ke kterému hodlali žalobci chatu využívat, nebyl ve smlouvě výslovně uveden. Kupující avizovali, že hodlají užívat nemovitost k pronájmu. Z ničeho však předem nevyplýval jejich záměr chatu pronajmout k trvalému ubytování většího počtu osob, jak vyplynulo z výslechu svědka , jméno FO, . Samotný avizovaný účel-pronájem- přitom sám o sobě nezakládal nutnost zvýšených, či nikoliv běžných požadavků na nemovitost určenou k rodinné rekreaci. Soud proto dovodil, že mezi účastníky nebyl sjednán jakýkoliv jiný speciální účel, který by kladl zvýšené požadavky na rekreační nemovitost, než rodinná rekreace, což byl způsob využití chaty dle zápisu v katastru nemovitostí promítnutý rovněž do znění kupní smlouvy. Způsob využití zapsaný v katastru nemovitostí navíc předem znal i žalobce, jak sám připustil v rámci účastnického výslechu.

17. K tomuto účelu přitom chata vhodná podle názoru soudu byla, když oproti využívání nemovitosti žalobci předpokládá menší počet osob (obvykle 4) pro občasný víkendový pobyt, kdy při obvykle týdenním či větším rozestupu mezi pobyty zpravidla mohlo docházet k přirozenému doplnění nádrže dešťovou vodou. Pro úplnost soud dodává, že plnit bylo nutné v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy, kdy pojem vhodný neznamená nutně nejvhodnější, ale ani nikoliv příliš vhodný, ale možný či vhodný jen za určitých zvláštních podmínek (rozhodnutí Nejvyššího soudu, sp. zn. , spisová značka, ). Při aplikaci na danou věc lze dovodit, že žalovaní poskytli předmět plnění v jakosti či provedení možném či vhodném jen za určitých podmínek, když u chat nacházejících se v horské oblasti určených k rodinné rekreaci by nejvhodnějším plněním byla nemovitost s vlastním studnou (s užitkovou či pitnou vodou), a naopak nikoliv příliš vhodným plněném pak chata bez jakékoliv vody. Chata s retenční nádrží, tj. s omezeným přístupem k užitkové vodě (při delším období bez dešťových přeháněk k výpadkům v zásobování vodou v předmětné chatě mohlo docházet), se tak ve světle uvedeného zdá jako možné či vhodné plnění jen za určitých podmínek.

18. Plnění poskytnuté žalovanými nebylo vadné, proto žalobcům nenáleželo právo z vadného plnění - nárok na slevu z kupní ceny, tak jak požadovali. Soud proto žalobu jako nedůvodnou zamítl. Blíže pak soud nevyhodnocoval námitkou žalovaných, že vada nebyla uplatněna žalobci včas, když k uplatnění došlo po více než roce od zjištění vady. Nicméně zákon pro uplatnění skrytých vad staveb spojených se zemí pevným základem (což chata s retenční nádrží bezpochyby je) stanoví z povahy věci poměrně dlouhou lhůtu v délce 5 let od nabytí, výslovně přitom nestanoví, že by vada měla být uplatněna u prodávajícího co nejdříve od zjištění vady, tak jak tomu je u movitých věcí (§2112 odst. 1 o. z.), přestože je vhodné, aby se tak stalo minimálně v nějaké přiměřené lhůtě i u staveb spojených se zemí pevným základem. Požadavek na oznámení vady bez zbytečného odkladu nevyplývá ani z § 2106 odst. 2 o. z., když ten je kladen pouze na sdělení prodávajícímu, jaké právo z vadného plnění kupující zvolil. Žalobci zjistili tvrzenou vadu nemovitosti v , Anonymizováno, , Anonymizováno, , i kdyby soud za řádné vytknutí vady považoval až oznámení vady učiněné prostřednictvím právního zástupce z , datum, , bylo by včasné, když bylo učiněno cca rok od zjištění vady a necelý rok a půl od nabytí nemovitosti. Nebylo tak učiněno ve zcela nepřiměřeně dlouhé době od zjištění vady (např. bezdůvodně až ke konci pětileté lhůty). Prodávající navíc od počátku věděl, jak sám připustil, že na pozemku se nachází retenční nádrž, nikoliv studna, právo na námitku pozdního oznámení vady by mu proto podle názoru soudu ani nepříslušelo.

19. Pro úplnost soud dále dodává, že posuzoval danou věc primárně dle ustanovení o tzv. skrytých vadách (§ 2100 o. z.), nikoliv vadách zjevných (§2103 o. z.), tj. vady, které musel kupující zjistit již při prohlídce věci s vynaložením obvyklé pozornosti. Vycházel přitom z provedeného dokazování, a to především z listinného důkazu - fotografie skruže, na které je zachycen objekt světle šedé barvy, na níž se nachází poklop hnědé barvy, přičemž materiál, ze kterého je obojí vyhotoveno, nebylo možné z fotografie jednoznačně určit. Dalším stěžejním důkazem byla svědecký výpověď svědka , jméno FO, , který si nepamatoval, z jakého materiálu byla skruž vyhotovena, nicméně na svém pozemku měl stejnou skruž, resp. skruž ze stejného materiálu a jednalo se o studnu. Pokud by skruž byla betonová (k čemuž se soud přiklání, když i žalobce zmiňoval, že kovové bylo dno nádrže), tak by se jednoznačně jednalo o vadu skrytou, neboť v takovém případě by ani odborník z oboru stavebnictví nebyl schopen bez dalšího určit, jestli se jedná o studnu či retenční nádrž. V případě, že skruž byla kovová, což se ve světle provedených důkazů nejevilo jako pravděpodobné, tak by bylo možné nad věcí uvažovat optikou vad zjevných, neboť studny z takového materiálu obvykle vyhotovovány nejsou narozdíl od retenčních nádrží.

20. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud v souladu s § 142 odst. 1 občanského soudního řádu a zcela úspěšným žalovaným přiznal náhradu nákladů potřebných k účelnému bránění práva sestávající z odměny jejich právního zástupce za tyto úkony právní služby:- příprava a převzetí věci (§11 odst. 1 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb., dále jen „vyhláška“)- podání odporu (§11 odst. 1 písm. d) vyhlášky)- účast na jednání , datum, (§11 odst. 1 písm. e) vyhlášky)- vyjádření z , datum, (§11 odst. 1 písm. d) vyhlášky)- prostudování a nahlížení do spisu dne , datum, (§11 odst. 3 ve spojení s § 11 odst. 1 písm. f) vyhlášky)- 2 úkony právní služby za účast na jednání , datum, , které trvalo více než 2 hodiny (§11 odst. 1 písm. e) vyhlášky)- vyjádření z , datum, (§11 odst. 1 písm. d) vyhlášky)- prostudování a nahlížení do spisu dne , datum, (§11 odst. 3 ve spojení s § 11 odst. 1 písm. f) vyhlášky)- vyjádření z , datum, (§11 odst. 1 písm. d) vyhlášky)- 2 úkony právní služby za účast na jednání , datum, , které trvalo více než 2 hodiny (§11 odst. 1 písm. e) vyhlášky)- závěrečný návrh žalovaných ze dne , datum, (§11 odst. 1 písm. d) vyhlášky)- odměna ve výši ½ za účast u jednání, při kterém bylo pouze vyhlášeno rozhodnutí , datum, (§11 odst. 2 písm. f) vyhlášky).

21. Výše odměny byla stanovena podle § 7 odst. 6 vyhlášky ve spojení s § 12 odst. 4 vyhlášky, když právní zástupce činil společné úkony při zastupování 2 osob. V daném případě tak bylo nutné vycházet z obvyklé výše odměny, tj. , částka, snížené o 20 % a vynásobené počtem zastupovaných osob. Výše odměny za jeden úkon právní služby proto činila částku , částka, . Celkem soud přiznal odměnu za 13,5 úkonů právní služby, dohromady , částka, .

22. Za účast na jednání, které se konalo dne , datum, , soud přiznal odměnu jen ve výši ½, neboť předem avizoval, že dojde pouze k přednesu závěrečných návrhů a k vyhlášení rozhodnutí s tím, že závěrečné návrhy lze zaslat soudu v písemné podobě předem, což oba právní zástupci učinili (a soud je následně stranám přeposlal). Bylo proto zcela zřejmé, že dne , datum, dojde pouze k vyhlášení rozhodnutí. Odměnu za úkon právní služby - vypracování závěrečného návrhu navíc soud právnímu zástupci žalovaných přiznal. Soud přiznal právnímu zástupci žalovaných odměnu za úkon právní služby - 2x prostudování spisu, neboť vzhledem ke složitosti věci bylo nutné se důkladně seznámit s důkazy založeními do spisu protistranou, v daném případě tak byl úkon účelně vynaložený.

23. Náklady řízení dále sestávaly z paušální náhrady hotových výdajů za tyto úkony právní služby po , částka, podle § 13 odst. 4 vyhlášky, tj. 2 x 13,5 x , částka, , dohromady , částka, . Dále náklady sestávaly z náhrady za promeškaný čas strávený cestou ze sídla advokáta k soudu (z , adresa, a zpět), tj. 6 x 4 půlhodiny á , částka, podle § 14 vyhlášky, dohromady , částka, a z cestovného v celkové výši , částka, za 6 x vykonanou cestu osobním automobilem značky , Anonymizováno, , RZ , SPZ, , z , adresa, a zpět (celkem , hodnota, km) se spotřebou nafty 7 l/100 km (u normy ES 2004/3 je relevantní 3. údaj), cenou paliva ve výši , částka, /l a sazbou základní náhrady za 1 km jízdy ve výši , částka, , vše podle vyhlášky č. 398/2023 Sb., kdy náhrada za 1 vykonanou cestu činila , částka, . K nákladům řízení byla dále připočtena náhrada DPH (21 %) ve výši , částka, podle § 137 odst. 3 občanského soudního řádu. V souladu s § 149 odst. 1 občanského soudního řádu zavázal soud žalobce zaplatit náhradu nákladů řízení v celkové výši , částka, k rukám zástupce žalovaných.