8 Co 200/2025

Plný text

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Šárky Neuwirthové a soudců JUDr. Daniely Kabátové a JUDr. Martina Putíka, Ph.D., ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 28.355 Kč s příslušenstvím k odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Novém Jičíně ze dne 10. 7. 2025, č. j. 22 C 71/2025-74,

I. Rozsudek okresního soudu se v odstavci I. výroku ohledně zaplacení částky 19.681 Kč se zákonným úrokem z prodlení ročně ve výši 12,75 % za dobu od 25. 12. 2024 do zaplacení, mění tak, že žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 19.681 Kč se zákonným úrokem z prodlení ročně ve výši 12,75 % za dobu od 25. 12. 2024 do zaplacení, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, ohledně částky 8.674 Kč se zákonným úrokem z prodlení ročně ve výši 12,75 % z částky 21.942 Kč od 15.11.2024 do 24. 12. 2024 a ohledně zákonného úroku z prodlení ročně ve výši 12,75 % z částky 8.674 Kč za dobu od 25. 12. 2024 do zaplacení, se rozsudek potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 7.993 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám , Jméno advokáta A, , advokáta sídlem , adresa, .

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů odvolacího řízení v částce 3.031 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám , Jméno advokáta A, , advokáta sídlem , adresa, .

1. Napadeným rozsudkem okresní soud zamítl žalobu žalobkyně na zaplacení částky 28.355 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 21.942 Kč a od 15. 11. 2024 do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 6.413 Kč od 25. 12. 2024 do zaplacení. Žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 14.804,35 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalované.

2. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včas odvolání a domáhala se jeho změny tak, že žalobě bude vyhověno. Uvedla, že soud I. stupně dospívá k právnímu názoru, že poškozené koberce a nánosy prachu na světlech nutno považovat za běžné opotřebení, tím spíše trval-li nájem po dobu 13 let. Rovněž dospívá k závěru, že se nájemce choval jako řádný hospodář, jako kdyby šlo o jeho vlastní majetek. Tyto závěry jsou však nesprávné, když soud vůbec nevyhodnotil tu skutečnost, že obvyklé opotřebení nutno poměřovat korektivem řádného užívání v průběhu trvání nájmu. Požadavek řádného užívání vyplývá též z ust. § 2225 odst. 1 o. z. Pod požadavek řádného užívání nepochybně patří pravidelný úklid a péče o podlahové krytiny a tento standard byl upřesněn v článku VI. odst. 3 předmětné Smlouvy o nájmu nebytových prostor, kde byl výslovně sjednán požadavek výměny koberců. Za řádné užívání nájmu dle této smlouvy tedy bylo nutno považovat i výměnu koberců, pokud koberec již neodpovídá běžnému standardu v obdobně užívaných nebytových prostorách. Uvedené ustanovení nelze vyložit jinak, než tak, že v situaci, kdy po dobu trvání nájmu dojde k poškození koberců, je povinností nájemce tyto koberce vyměnit, a to i opakovaně. Žalovaná jako nájemce koberce nevyměnila a tímto porušila smlouvu. Nelze tak souhlasit s názorem soudu, že se žalovaná chovala jako řádný hospodář, jako by šlo o její majetek. V tomto směru tak doba nájmu nemá na posouzení obvyklého opotřebení zásadní vliv. Koberce ke dni skončení nájmu nemohly být ve stavu tak, jak tomu bylo v daném případě. Soud I. stupně nesprávně vyhodnotil předložený návrh Dodatku č. 3 s přesněji specifikovaným plánem údržby, kdy uvedeným akceptovaný návrh pouze blíže specifikovala řádné užívání ze strany nájemce, což však nikterak neznamená, že by před předložením tohoto dodatku nájemce nebyl povinen užívat nebytové prostory řádně tak, jak to bylo sjednáno. Na tomto faktu pak nemůže nic změnit to, zda navržený dodatek byl akceptován, či nikoliv. Soud I. stupně se nevypořádal ani s hodnocením – použitím a aplikací ČSN 744505. Žalobkyně z této normy dovozovala, že stav koberců ke dni předání zcela zjevně odporoval požadavkům stanoveným tímto předpisem. Obdobné pak platí pro neprovádění úklidu a očisty svítidel, když v řízení bylo prokázáno, že nánosy prachu na svítidlech existovaly a byly poměrně masivní a významné. Soud existenci nánosů prachu vzal za prokázanou a tento stav jednoznačně dokládal, že nebyl prováděn úklid dle článku VII. odst. 3 Smlouvy a užívání nebytových prostor žalovanou, nelze ho hodnotit jako řádný. Stírání prachu ze svítidel nemá význam pouze estetický, ale i hygienický a neprovádění očisty má za následek pokles svítivosti vlivem znečištění, což může dosahovat 10 – 20 % za 1 – 2 roky a v tomto směru lze odkázat na ČSN EN 12464-1- světlo a osvětlení - osvětlení pracovišť. Stav koberců i svítidel přesahoval tolerance technických a hygienických norem a nelze hovořit o řádném užívání a obvyklém opotřebení. Lze souhlasit s názorem soudu, že opotřebení koberců nemohlo zabránit ani používání speciálních podložek pod kancelářské židle, nicméně pokud by došlo k řádné a včasné výměně, toto by opotřebení koberců zabránilo. Soud se nevypořádal s otázkou, zda užívání nebytových prostor žalovanou bylo řádné či nikoliv. Vyhnul se rovněž posouzení otázky, zda stav nebytových prostor při skončení nájmu odpovídal zmiňované ČSN 744505 a jaké dopady má uvedené zjištění na posouzení obvyklého opotřebení při řádném užívání.

3. Žalovaná navrhla potvrzení rozsudku okresního soudu jako věcně správného. Má za to, že soud postupoval přesně v souladu s účelem technické normy ČSN 744505, kterým je objektivní odlišení běžného opotřebení a skutečného poškození. Soud správně identifikoval, že drobné povrchové vady, jako jsou vlasové praskliny v omítce, otěry malby či nepatrné škrábance na podlaze spadají explicitně do definice obvyklého opotřebení. Jedná se o správnou aplikaci standardu, který byl pro tyto účely vytvořen. Žalobkyně v řízení nepředložila jediný relevantní důkaz, který by prokázal, že stav prostor přesáhl limity stanovené normou. Soud postupoval plně v souladu se zásadou volného hodnocení důkazů, přičemž své závěry pečlivě logicky odůvodnil a nepochybil, když posudek žalobce označil za neprůkazný. Pokud znalec své závěry o údajných strukturálních vadách či vlhkosti nepodloží měřitelnými údaji a pouze spekuluje, nemůže takový posudek sloužit jako spolehlivý podklad pro rozhodnutí. Výklad smluvního ujednání o údržbě, jak jej provedl okresní soud, je zcela v souladu s dispozitivní úpravou obsaženou v občanském zákoníku.

4. Krajský soud z podnětu podaného odvolání přezkoumal rozsudek okresního soudu v souladu s ust. § 212 věta prvá a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně je částečně důvodné.

5. Odvolací soud se ztotožňuje se skutkovými zjištěními, jak je učinil okresní soud, když žalovaná jako nájemce užívala od , Anonymizováno, nebytové prostory žalobkyně v budově na adrese , adresa, na základě smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne , Anonymizováno, . V článku VII., bod 1 si strany ujednaly, že nájemce se zavazuje užívat pronajaté prostory tak, aby nedošlo k jejich nadměrnému opotřebování a poškozování a v bodu 3, že nájemce je povinen hradit náklady spojené s obvyklým udržováním prostor, včetně úklidu, malování a výměny koberců. V bodu 4 si ujednaly, že nájemce je povinen oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu potřebu provedení oprav a údržby nad rámec běžné údržby, a umožní jejich provedení. Jinak odpovídá za škodu, která by nesplněním této povinnosti vznikla a nemá nároky, které by jinak příslušely pro nemožnost nebo omezenou možnost užívat předmět nájmu pro vady, jež nebyly včas pronajímateli oznámeny. V článku VIII. odst. 2 se žalovaná zavázala po skončení nájmu z jakýchkoliv důvodů uvést pronajaté prostory do původního stavu s přihlédnutím k normálnímu opotřebení, a to do 14 dnů. Žalobkyně na své náklady provedla výměnu koberců v místnostech č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , k výměně koberce v místnosti č. , hodnota, nedošlo, přičemž notářka , tituly před jménem, , jméno FO, zjistila, že v místnosti č. , hodnota, byl nalepený zátěžový koberec cihlové barvy se známkami opotřebení na více místech, zejména tam, kde se po něm s největší pravděpodobností jezdilo kancelářskými židlemi a v prostoru největšího opotřebení došlo taktéž k odlepení, kdy se jednalo o místo, kde se nacházel spoj koberce. Zátěžový koberec cihlové barvy vykazoval viditelné znaky opotřebení a vyblednutí a spoj koberce je odlepen a mírně zvlněn, rovněž bylo zjištěno, že v místnosti č. , hodnota, se nacházelo 6 stropních zářivkových svítidel, každé z nich obsahovalo 2 zářivkové trubice a zástupce pronajímatele všechny zářivkové trubice sundal a vyčistil do bílého hadru, když tento pak vykazoval viditelné šmouhy od nánosu prachu. V místnosti č. , hodnota, se nacházely 4 stropní zářivkové svítidla, každé z nich obsahovalo 2 zářivkové trubice. Tyto trubice byly sundány, vyčištěny do bílého hadru a rovněž byl zadokumentován nános prachu na nich a v místnosti č. , hodnota, se nacházelo 6 stropních zářivkových svítidel, z nichž každé obsahuje 2 zářivkové trubice a i zde byly zjištěny na bílém hadru viditelné šmouhy od nánosu prachu. Rovněž žalovaná nebytové prostory zdokumentovala 3 fotografiemi. Výměna koberce v místnosti č. , hodnota, byla zadána odborné firmě a byla za tuto činnost zaplacena částka 15.192 Kč, za vyčištění svítidel, které provedl jednatel žalobkyně pan , jméno FO, , byla vyúčtovaná částka 6.750 Kč a za notářský zápis, kterým žalobkyně osvědčuje stav kancelářských prostor, zaplatila žalobkyně částku 6.413 Kč.

6. U odvolacího jednání žalobkyně potvrdila, že výměna koberce byla provedena za koberec shodného zátěžového typu, jaký v místnosti byl při předání prostor žalované. Čištění svítidel prováděl sám jednatel žalobkyně a vyúčtoval si to jako živnostník, když dle živnostenského oprávnění je k tomu povolán. V daném případě se jedná o práci ve výškách, na štaflích a nejde jen o setření prachu na svítidlech.

7. Z těchto skutkových zjištění dle názoru odvolacího soudu okresní soud dovodil nesprávné právní závěry.

8. Okresní soud správně na daný spor aplikoval ust. § 3 zákona č. 116/1990 Sb. a v souladu se závěrečnými ustanoveními § 3074 o. z. ustanovení občanského zákoníku ve znění od 1. 1. 2014.

9. Dle § 2207 odst. 1 po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce.

10. Dle § 2213 o. z. nájemce je i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné.

11. Dle ust. § 2225 odst. 1 o. z. při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.

12. Dle § 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmu běžná údržba a drobné opravy související se užíváním bytu, běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům (věta prvá a druhá).

13. Odvolací soud má za to, že žalobkyni náleží náhrada za výměnu koberce v místnosti č. , hodnota, , když tato povinnost žalované vyplývá přímo z nájemní smlouvy, a to článku VII. bod 3, kdy nájemce je povinen hradit náklady spojené s obvyklým udržováním prostor včetně úklidu, malování a výměny koberců. Výměna koberců tak patří k obvyklému udržování daných prostor. V řízení bylo přitom prokázáno notářským zápisem notářky , tituly před jménem, , jméno FO, a fotografií dané místnosti jakožto přílohy č. , hodnota, k notářskému zápisu, že koberec měl nejednotnou barvu, jevil známky opotřebení na více místech, zejména tam, kde se po něm s největší pravděpodobností jezdilo kancelářskými židlemi. Na stav koberce rozhodně nemůže mít vliv žalovanou tvrzená nerovnost podkladové podlahy, s ohledem na pořízenou fotodokumentaci. Lze tak souhlasit s odvolatelkou, že za řádné užívání nájmu dle smlouvy bylo nutno považovat i výměnu koberců, pokud koberec neodpovídá běžnému standardu v obdobně užívaných nebytových prostorách. Povinností nájemce pak je vyměnit koberec, když po dobu trvání nájmu dojde k jeho poškození.

14. Pokud se týká náhrady za vyčištění svítidel, dle názoru odvolacího soudu žalobkyni tento nárok nenáleží. Odvolací soud má za to, že se nejedná o běžnou údržbu. Žalobkyně u odvolacího jednání uvedla, že na vyčištění musela žalobkyně použít štafle, že se v podstatě jedná o výškovou práci, čemuž také odpovídalo vyúčtování čištění svítidel.

15. Pojem běžná údržba není občanským zákoníkem definována a tento pojem je vymezen právě ve shora citovaném ustanovení nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Proto by si obsah pojmu měly strany vyjasnit ve smlouvě, a není-li tak učiněno, pak je nutno za běžnou údržbu považovat např. výměnu žárovky, čištění předmětů. Dle názoru odvolacího soudu tak s ohledem na náročnost čištění (práce ve výškách) tato povinnost nespadá pod běžnou údržbu nájemce, čištění bylo povinností pronajímatele. Z toho důvodu má odvolací soud za to, že náhrada ve výši 6.750 Kč za čištění zářivek žalobkyni nenáleží.

16. S ohledem na shora uvedené má dále odvolací soud za to, že nenáleží žalobkyni náhrada v plné výši za sepsání notářského zápisu, tedy v částce 6.413 Kč, a to právě s ohledem na skutečnost, že tento notářský zápis neměl být pořizován ohledně svítidel. S ohledem na poměr částky 15.192 Kč (výměna koberce) a částky 6.750 Kč (čištění svítidel) má žalobkyně nárok na náhradu pouze v rozsahu 70 % z částky 6.413 Kč, což je částka 4.489 Kč.

17. Pokud se týká vznesené námitky promlčení ze strany žalované, nelze souhlasit s názorem, že promlčení se řídí ust. § 2200 o. z. týkající se výpůjčky. V tomto směru nelze použít analogicky toto ustanovení ve vztahu k ustanovením o nájmu a o obecných promlčecích lhůtách, jak jsou upraveny v ust. § 609 a násl. o. z. V daném případě se žalobkyně domáhá náhrady škody a pro náhradu škody zde platí ust. § 620 a § 629, které upravují promlčecí lhůtu 3 roky. Žalobkyně tak uplatnila nárok z titulu náhrady škody ve lhůtě 3 let ode dne, kdy se o škodě dozvěděla, a kdo za ni odpovídá.

18. S ohledem na shora uvedené tak byl rozsudek soudu I. stupně v odstavci I. výroku změněn v souladu s ust. § 220 odst. 1 o. s. ř. tak, že žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku 19.681 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně, a to za dobu od 25. 12. 2024. Žalobkyně neprokázala doručení faktury, tedy prodlení nemůže odvozovat od data splatnosti faktury. Bylo prokázáno doručení předžalobní výzvy k zaplacení této částky ze dne 17. 12. 2024, dle které měla žalovaná plnit ve lhůtě do 7 dnů od jejího doručení, tj. do 24. 12. 2024, proto od 25. 12. 2024 žalobkyni náleží úrok z prodlení v souladu s ust. § 1970 o. z.

19. Ohledně částky 8.674 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 21.942 Kč od 15. 11. 2024 do 24. 12. 2024 s ohledem na shora uvedené byl rozsudek okresního soudu jako věcně správný v souladu s ust. § 219 o. s. ř. potvrzen, a to včetně zákonného úroku z prodlení ve výši 12,75 % z částky 8.674 Kč za dobu od 25. 12. 2024 do zaplacení.

20. V souladu s ust. § 224 odst. 2 o. s. ř. odvolací soud rozhodoval o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů.

21. Žalobkyně se včetně úrokového příslušenství domáhala zaplacení částky 30.621,72 Kč, přiznána jí byla částka včetně úrokového příslušenství (do dne vyhlášení rozsudku okresního soudu) ve výši 21.042,09 Kč. Žalobkyně je tak úspěšná v 69 %, neúspěšná v 31 % a náleží jí tak náhrada nákladů řízení v rozdílu těchto dvou částek, tj. v rozsahu 38 %.

22. Za řízení před soudem I. stupně náleží zástupci žalobkyně odměna za přípravu a převzetí zastoupení, v rozsahu ½ za předžalobní výzvu, a to vše do konce roku 2024, dále za podání žaloby, vyjádření k odporu žalované dne 20. 5. 2025 (č. l. 40), za podání ze dne 11. 6. 2025 (č. l. 53), dále za účast u jednání před okresním soudem dne 10. 7. 2025, tedy celkem odměna za 5 úkonů právní služby po 2.260 Kč a v rozsahu ½ ve výši 1.130 Kč, tj. 12.430 Kč, dále mu náleží 2 režijní paušály po 300 Kč za úkony do konce roku 2024 a 4 režijní paušály po 450 Kč za úkony provedené v roce 2025, tj. 2.400 Kč, cestovné za cestu ze , adresa, a zpět při ujetí 100 km vozidlem , Anonymizováno, , RZ , SPZ, , při průměrné spotřebě 5,8 l/km a ceně paliva 34,70 Kč/l a paušální sazbě 5,80 Kč/km, tj. 781 Kč a dále náleží náhrada za ztrátu času trávenou na cestě ze , adresa, a zpět, tj. 4 x 30 minut po 150 Kč, tj. 600 Kč, tj. celkem činí náklady 16.211 Kč. Z této částky činí 21% DPH 3.404,31 Kč. Dále náleží žalobkyni náhrada za zaplacený soudní poplatek ve výši 1.418 Kč. Celkem tak činí náklady řízení před soudem I. stupně 21.033,31 Kč a z této částky činí 38 % 7.993 Kč. Tuto částku je žalovaná povinna zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalobkyně.

23. Za odvolací řízení pak náleží zástupci žalobkyně odměna za 2 úkony právní služby po 2.260 Kč, a to za podané odvolání a účast u odvolacího jednání, tj. 4.520 Kč, dále 2 režijní paušály po 450 Kč, tj. celkem 5.420 Kč a z této částky 21% DPH, tj. 1.138,20 Kč. Dále náleží žalobkyni náhrada za zaplacený soudní poplatek z odvolání ve výši 1.418 Kč a celkem tak činí náklady odvolacího řízení 7.976,20 Kč. Z této částky pak 38 % činí 3.031 Kč, které je žalovaná povinna zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalobkyně.