8 Co 208/2025

Plný text

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Šárky Neuwirthové a soudců JUDr. Daniely Kabátové a JUDr. Martina Putíka, Ph.D., ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená dne Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o určení vlastnického práva k nemovitosti k odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Karviné ze dne 5. 6. 2025, č. j. 22 C 326/2023-88,

I. Rozsudek okresního soudu se v odstavci I. výroku potvrzuje.

II. V odstavci II. výroku se rozsudek mění tak, že žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 113.188 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám , Jméno advokáta B, , advokáta sídlem , adresa, .

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů odvolacího řízení v částce 59.147 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám , Jméno advokáta B, , advokáta sídlem , adresa, .

1. Napadeným rozsudkem byla žaloba, kterou se žalobkyně domáhala určení vlastnictví k nemovitostem v k. ú. , adresa, , specifikovaných v odstavci I. výroku rozsudku, zamítnuta. Žalobkyně byla zavázána zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 86.871 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalované.

2. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včas odvolání, v němž se domáhala zrušení rozsudku a vrácení věci okresnímu soudu k dalšímu řízení. V odvolání uvedla, že závěr soudu o dobré víře žalované je předčasný, když soud nevyhodnotil pro hodnocení dobré víry žalované při uzavírání kupní smlouvy s původní žalovanou všechny podstatné okolnosti. Dále nedostatečně zhodnotil okolnosti podání žaloby a důvody, pro které žalobkyně žalobu proti původní žalované podala. Žalobkyně poukazovala na to, že postup původní žalované byl nezákonný při jednání se žalobkyní při uzavírání kupní smlouvy ze dne , Anonymizováno, . Žalobkyně neměla v úmyslu prodávat nemovitosti původní žalované, nýbrž jejím úmyslem bylo získat úvěr, kterým chtěla zajistit nemovitosti ve svém vlastnictví. Původní žalovaná tak zneužila nedostatečných znalostí žalobkyně při sjednávání kupní smlouvy a uzavřela se žalobkyní propadnou zástavu, která je dlouhodobě judikaturou českých soudů považována za nepoctivé jednání. Žalobkyně poukazovala na lichevní jednání původní žalované, a to ve vztahu k následně uzavíraným smlouvám, a to smlouvě o nájmu téže nemovitosti a o dohodě o možnosti odkupu nemovitosti. Ze všech smluv, které žalobkyně s původní žalovanou uzavřela, je zřejmý nepoměr mezi oběma stranami, ve smlouvách došlo k jednoznačnému zvýhodnění práv původní žalované oproti žalobkyni, kterou je nutno považovat za spotřebitele. Postup okresního soudu považovala žalobkyně za čistě formální, žalobkyně okresní soud upozorňovala ve svých podáních na okolnosti, které následovaly po podání žaloby žalobkyní, kdy žalobkyně podala žalobu k okresnímu soudu 2. 11. 2023, okresní soud neinformoval příslušný katastrální úřad k zápisu poznámky spornosti, což v jiných případech automaticky činí. Za podstatné žalobkyně považuje datum 4. 3. 2024, kdy byla žaloba žalobkyně doručena do datové schránky žalované a tento okamžik je důležitý pro hodnocení dobré víry současné i původní žalované. Je pravdou, že kupní smlouva mezi původní žalovanou a současnou žalovanou byla uzavřena 25. 1. 2024, avšak návrh na vklad dle této smlouvy byl podán dne 15. 3. 2024, tedy téměř 10 dní poté, kdy se původní žalovaná dozvěděla, či mohla dozvědět o tom, že není v dobré víře, pokud se považovala za vlastníka nemovité věci, jejíž vlastnické právo převedla na současnou žalovanou kupní smlouvou z 25. 1. 2024. Po uplynutí data 4. 3. 2024 nemohla původní žalovaná být v dobré víře o svém vlastnickém právu, a to i přes tu skutečnost, že se dosud v katastru nemovitostí neobjevila poznámka spornosti, a to i přesto, že již došlo k uzavření kupní smlouvy ze dne 25. 1. 2024. Pokud byl návrh na vklad dle již uzavřené kupní smlouvy podán 15. 3. 2024, pak tomuto datu předcházelo doručení žaloby do sféry vlivu původní žalované a tato měla o této skutečnosti informovat současnou žalovanou. Pokud tak žalovaná neučinila, zavinila případný vznik škody na straně žalobkyně i původní žalované, a to zejména proto, že k provedení zápisu vlastnického práva ve prospěch nynější žalované došlo až 9. 4. 2024 s právními účinky k datu 15. 3. 2024. Bez toho, aby došlo ke zjištění, kdo z účastníků kupní smlouvy z 25. 1. 2024 byl navrhovatelem, nelze dospět k jednoznačnému závěru o správnosti závěru okresního soudu o dobré víře v zápis v katastru nemovitostí ve prospěch současné žalované. S ohledem na jednání žalované je nezákonným i výrok o náhradě nákladů řízení.

3. Žalovaná ve vyjádření k odvolání navrhla potvrzení rozsudku okresního soudu jako věcně správného, když uvedla, že dobrá víra v nabytí vlastnického práva ke sporovaným nemovitostem musí být posuzována výhradně ve vztahu k její osobě. Je skutečností, že i sama žalobkyně v řízení u soudu I. stupně, resp. v podání ze dne 21. 6. 2024, uvedla, že je přesvědčena o tom, že společnost , právnická osoba, uvedla žalovanou v omyl, čímž dobrou víru žalované de facto sama potvrdila. Žalovaná od počátku svého vstupu do řízení tvrdí a prokazuje svoji dobrou víru, která jí bez dalšího svědčí, ačkoliv sama žalobkyně dobré víře žalované mohla zabránit, což by se zcela jistě odrazilo v tom, že žalovaná by nikdy sporované nemovitosti nekoupila. Žalobkyně tedy měla zapsat do katastru poznámku spornosti, která by vyloučila dobrou víru žalované, popřípadě jakékoliv jiné osoby, která by měla v úmyslu v mezidobí sporovanou nemovitost nabýt do svého výlučného vlastnictví. Pokud žalobkyně spoléhala na to, že tuto poznámku spornosti zapíše namísto ní do katastru nemovitostí sám soud, nepočínala si dostatečně obezřetně, neboť právo patří bdělým. Sama žalobkyně pak mohla také podat návrh na předběžné opatření, kterým by dle § 76f odst. 2 o. s. ř. došlo k zastavení samotného vkladového řízení, kdy žalovaná by se vlastníkem sporovaných nemovitostí nestala a účastníkem shora uvedeného soudního řízení na straně žalované by i nadále byla společnost , právnická osoba, Pokud žalobkyně argumentovala tím, že pro dobrou víru žalované je rozhodné i to, kdo podal kupní smlouvu z , Anonymizováno, do katastru nemovitostí, pomíjí skutečnost, že dle článku III. o úschově finančních prostředků, kterou dne , Anonymizováno, uzavřela společnost , právnická osoba, a žalovaná a , tituly před jménem, , jméno FO, jakožto schovatel kupní ceny a listin, podal do katastru nemovitostí sám schovatel, a to po kumulativním splnění podmínky v podobě složení kupní ceny do advokátní úschovy. K argumentaci žalobkyně ve vztahu k prodeji nemovitostí z její strany na společnost , právnická osoba, je nutno uvést, že žalobkyně je svéprávná a v produktivním věku, proto není zřejmé, proč nepodala žalobu na určení vlastnického práva ihned po přepisu vlastnického práva v katastru nemovitostí a s tímto otálela po dobu dalších tří let. Dokazování v této otázce však považuje žalovaná za nadbytečné. Co se týče přiznané náhrady nákladů řízení, tato je zcela oprávněná, neboť žalovaná má v řízení plný úspěch a má nárok na náhradu nákladů řízení v plném rozsahu, a to i za původní žalovanou.

4. Dne 3. 11. 2025 došla odvolacímu soudu žádost zástupce žalobkyně o odročení odvolacího jednání z důvodu dočasné pracovní neschopnosti žalobkyně, která trvá na své osobní účasti u odvolacího jednání a zároveň doložil do spisu rozhodnutí o její dočasné pracovní neschopnosti z 31. 10. 2025. Žádosti žalobkyně o odročení odvolacího jednání nebylo vyhověno s tím, že je řádně zastoupena advokátem, na což bylo reagováno ze strany advokáta žalobkyně tak, že se omluvil k nařízenému odvolacímu jednání, aniž by požádal o odročení tohoto jednání. Z těchto důvodů soud v souladu s ust. § 100 odst. 3 o. s. ř. jednal v nepřítomnosti žalobkyně a jejího zástupce.

5. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek okresního soudu i řízení, které mu předcházelo a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně důvodné není. Okresní soud učinil správná skutková zjištění, která krajský soud přejímá a na která odkazuje. Platí to především o zjištění, že žalobkyně a původně žalovaná společnost , právnická osoba, uzavřely dne , Anonymizováno, kupní smlouvu, na základě níž převedla žalobkyně této společnosti předmětné nemovitosti v k. ú. , adresa, , a to za sjednanou kupní cenu , Anonymizováno, . Mezi účastníky bylo nesporným, že kupní cena byla žalobkyni vyplacena, a že žalobkyně tyto nemovitosti i po jejich převodu na původní žalovanou nadále užívala na základě nájemní smlouvy. Téhož dne uzavřela žalobkyně a původní žalovaná smlouvu o možném odkupu nemovitostí, v níž se původní žalovaná , právnická osoba, zavázala prodat žalobkyni zpět předmětné nemovitosti za kupní cenu , Anonymizováno, za sjednaných podmínek. Dále bylo převzato zjištění okresního soudu, že kupní smlouvou z , Anonymizováno, původní žalovaná převedla tyto nemovitosti na žalovanou za sjednanou kupní cenu , Anonymizováno, Kč a že vlastnické právo pro žalovanou bylo zapsáno s právními účinky vkladu k , Anonymizováno, . Na listu vlastnictví nebyla vyznačena žádná poznámka či plomba v době převodu těchto nemovitostí.

6. Okresní soud pak postupoval správně, když neprovedl další účastníky navržené důkazy pro nadbytečnost.

7. Soud I. stupně také věc posoudil správně po právní stránce.

8. Podle ust. § 980 odst. 2 o. z., je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.

9. Podle ust. § 984 odst. 1 o. z., není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.

10. Podle ust. § 985 o. z., není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, může se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhat odstranění nesouladu; prokáže-li, že své právo uplatnila, zapíše se to na její žádost do veřejného seznamu. Rozhodnutí vydané o jejím věcném právu působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala.

11. Podle ust. § 7 o. z. má se za to, že ten, kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře.

12. V řízení bylo prokázáno, že žalovaná nabyla předmětné nemovitosti kupní smlouvou od původní žalované , právnická osoba, , která byla zapsaná v tomto veřejném seznamu jako výlučný vlastník těchto nemovitostí, a to za úplatu. Žalovaná pak nabyla nemovitosti zápisem do katastru nemovitostí. Odvolací soud se ztotožňuje s názorem okresního soudu, že nebylo rozhodné, zda původní žalovaná , právnická osoba, , přestože byla ve veřejném seznamu zapsaná jako vlastník nemovitostí, byla také podle skutečného právního stavu vlastníkem nemovitostí, když žalovaná nabyla právo na základě úplatného právního jednání a v dobré víře ve stav zápisu ve veřejném seznamu ve smyslu ust. § 984 odst. 1 o. z. Na příslušném listu vlastnictví nebyl učiněn zápisu poznámky spornosti o tomto řízení, když tato poznámka by mohla u žalované vyvolat objektivně odůvodněné pochybnosti o tom, že stav zapsaný v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnému právnímu stavu. Žalovaná navíc byla v kupní smlouvě z 25. 1. 2024 ujištěna původní žalovanou, že se nevede ohledně nemovitostí žádné řízení. Z obsahu spisu se pak podává, že žaloba byla podána u okresního soudu dne 2. 11. 2023, původní žalovaná , právnická osoba, se o probíhajícím řízení dověděla až doručením žaloby, tj. 7. 3. 2024 a kupní smlouva mezi původní žalovanou a žalovanou byla uzavřena 25. 1. 2024. Ust. § 980 odst. 2 o. z. zakládá princip materiální publicity, což znamená, že zapsaný právní stav ve veřejném seznamu je právně účinný navenek (vůči třetím osobám), a to i v případě, že neodpovídá skutečnému právnímu stavu. Ust. § 980 odst. 2 o. z. tak zakládá vyvratitelnou domněnku správnosti údajů zapsaných ve veřejném seznamu. Při nabývání věcného práva se tedy nevyžaduje povinnost nabyvatele činit aktivní právní kroky, směřující k tomu, aby zjistil, zda stav zápisu je v souladu se stavem skutečným. Tato zásada neplatí, pokud jsou zde objektivní okolnosti vzbuzující pochybnosti o souladu stavu zapsaného do veřejného seznamu se stavem skutečným, v tomto směru lze například odkázat na rozhodnutí Ústavního soudu III. ÚS 3644/2019, 24 Cdo 688/2021, 22 Cdo 2087/2020.

13. Jak správně uvedl okresní soud v odůvodnění napadeného rozsudku, žalobkyni nic nebránilo v tom, aby podala návrh na zápis poznámky spornosti v katastru nemovitostí, což neučinila.

14. Na okraj odvolací soud poznamenává, že je s podivem, že určovací žalobu podala žalobkyně téměř po 3 letech od uzavření předmětných smluv, navíc měla možnost odkupu, avšak nedodržela podmínky smlouvy o odkupu tím, že řádně neplatila sjednané nájemné. Kromě toho uzavírala průběžně s původní žalovanou nájemní smlouvy a zavázala se platit nájemné za užívání předmětných nemovitostí.

15. Přestože se okresní soud nezabýval tím, zda by měla žalobkyně naléhavý právní zájem na určení vlastnictví k předmětným nemovitostem podle ust. § 80 o. s. ř., k tomu odvolací soud uvádí, že za situace, kdy měla v úmyslu dosáhnout změny zápisu v katastru nemovitostí, měla na takovémto určení naléhavý právní zájem.

16. Ze shora uvedených důvodů odvolací soud rozsudek okresního soudu v odstavci I. výroku jako věcně správný v souladu s ust. § 219 o. s. ř. potvrdil.

17. Pokud se týká výroku o náhradě nákladů řízení, pak žalovaná měla v řízení plný úspěch, proto má v souladu s ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. právo na náhradu nákladů řízení v této věci. Odvolací soud v souladu s ust. § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. změnil výrok v odstavci II. výroku rozsudku tak, že přiznal úspěšné žalované částku 113.188 Kč na náhradě nákladů řízení před okresním soudem. Tyto náklady pak sestávají z přípravy a převzetí zastoupení, z vyjádření k žalobě, z vyjádření z 15. 5. 2025, z účasti na jednání u okresního soudu, a to v souladu s ust. § 7 a § 11 advokátního tarifu, tj. 4x 21.300 Kč, dále byly přiznány 4 režijní paušály á 450 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, cestovné ve výši 4.496,17 Kč, které bylo okresním soudem správně vypočteno, a za ztrátu času částka 1.800 Kč, tj. 93.296,17 Kč, dále má nárok na 21% DPH z těchto částek, což je 19.592,10 Kč, tj. 112.888 Kč a dále byla přiznaná částka 300 Kč jako paušální náhrada, která náleží žalované za podání odvolání z 20. 9. 2024 v souladu s ust. § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. Celkem tak činí náhrada nákladů řízení před soudem I. stupně 113.188 Kč.

18. Žalovaná byla úspěšná také v odvolacím řízení, proto jí v souladu s ust. § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. náleží náhrada nákladů odvolacího řízení, která sestává z odměny za 2 úkony právní služby v souladu s ust. § 7 a § 11 advokátního tarifu, tj. za vyjádření k odvolání a účast u odvolacího jednání, tj. 2x 21.300 Kč, dále jí náleží 2 režijní paušály á 450 Kč dle § 13 odst. 3 advokátního tarifu a náhrada za ztrátu času 13x 150 Kč, tj. 1.950 Kč, za cestu z , adresa, a zpět při ujetí celkem 520 km autem , Anonymizováno, , RZ , SPZ, , při průměrné spotřebě 6,3 l MN/100 km, při ceně 34,70 Kč/l a paušální sazbě 5,80 Kč/km, tj. cestovné činí 4.152,77 Kč. Náklady odvolacího řízení tak činí 59.147 Kč.