22 C 326/2023

Plný text

Okresní soud v Karviné rozhodl samosoudkyní Mgr. Janou Babuškovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o určení vlastnického práva k nemovitosti

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala určení, že výlučným vlastníkem nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, -město, obec , adresa, , a to: pozemku parc. č. , Anonymizováno, (zahrada), pozemku parc. č. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je i stavba rodinného domu č. p. , Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří), na jehož pozemku stojí i stavba garáže bez č. p., stavby bez č. p., postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, (list vlastnictví č. , hodnota, ), je žalobkyně, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 86 871 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobou doručenou soudu dne 2. 11. 2023 se žalobkyně domáhala určení svého vlastnického práva k nemovitostem zapsaným na listu vlastnictví č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, – město, specifikovaných v odstavci I. výroku tohoto rozsudku. Žalobu podala původně vůči společnosti , právnická osoba, , sídlem , adresa, , IČO: , IČO, , která byla zapsaná v katastru nemovitostí jako výlučný vlastník těchto nemovitostí.

2. V žalobě namítala, že účel uzavření kupní smlouvy ze dne 23. 12. 2020 a smlouvy o možnosti odkupu nemovitosti uzavřené se společností , právnická osoba, , byl jiný. , adresa, žalobkyně sháněla peníze, byla kontaktována společností Dražby, s. r. o., formou SMS zprávy s nabídkou zápůjčky spojené se zástavou nemovitosti. Žalobkyně jednala v tísni a byla zneužita její nezkušenost. Původní žalovaná , právnická osoba, zneužila svého silnějšího postavení. Právní jednání by mělo být posouzeno jako zápůjčka poskytnutá žalobkyni ve výši 3 250 000 Kč. K převodu nemovitosti tak fakticky nedošlo, nemohla být uzavřena ani dohoda o možnosti odkupu nemovitosti a ani nájemní smlouva. Všechny smlouvy jsou absolutně neplatné. Jedná se o lichvu. Žalobkyně dále namítala, že původní žalované platila nájemné. Původní žalovaná se tak bezdůvodně obohatila. Za dobu od 23. 12. 2020 ke dni sepsání žaloby činí výše jejího bezdůvodného obohacení 960 000 Kč. Žalobkyně v žalobě uvedla, že je ochotna tuto částku vůči nároku na bezdůvodné obohacení započíst. Dále uvedla, že pokud by soud dospěl k závěru, že k převodu vlastnického práva došlo, mělo by se jednat o zajišťovací převod práva. Takovou smlouvu však rovněž nebylo úmyslem žalované uzavřít. Naléhavý právní zájem na této žalobě shledala žalobkyně v tom, že je zde rozpor mezi stavem skutečným a katastrálním zápisem.

3. Na návrh žalobkyně rozhodl Okresní soud v Karviné usnesením ze dne 9. 9. 2024 čj. 22 C 326/2023-33, že v řízení bude pokračováno na straně žalované se společností , právnická osoba, . Toto usnesení nabylo právní moci dne 24. 1. 2025 ve spojení s usnesením Krajského soudu v Ostravě ze dne 5. 11. 2024 čj. 8 Co 220/2024-46.

4. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. Namítla, že předmětné nemovitosti žalovaná nabyla podle kupní smlouvy ze dne 25. 1. 2024 uzavřené s původní žalovanou , právnická osoba, , která byla v katastru nemovitostí evidována jako výlučný vlastník. V katastru nemovitostí nebyla zapsána poznámka spornosti. Žalovaná nabyla nemovitosti za úplatu v dobré víře. Poznámka spornosti nebyla v katastru nemovitostí zapsaná ani později. Žalovaná o sporu žalobkyně s původní žalovanou nevěděla. Žalované tak svědčí dobrá víra v zápis v katastru nemovitostí.

5. Po změně účastníka na straně žalované setrvala žalobkyně na svých tvrzeních. Podle žalobkyně nesvědčí žalované dobrá víra v zápis v katastru nemovitostí. Namítla, že žalobkyně není schopna ani oprávněna posuzovat subjektivní postoj jiné strany. Okolnosti převodu, jako podezřelá rychlá návaznost na předchozí změnu vlastníka nebo podnikatelský charakter žalované, vylučují ochranu žalované v podobě dobré víry v zápis ve veřejném seznamu. Podle judikatury Nejvyššího soudu může být domněnka dobré víry prolomena, pokud existují objektivní okolnosti budící pochybnost. Žalovaná měla jako podnikatel vyvinout vyšší snahu týkající se zjišťování stavu nemovitosti. Žalobkyně spoléhala na povinnost soudu zajistit poznámku spornosti v případě podání žaloby.

6. Soud provedl ve věci dokazování, ze kterého zjistil tyto dílčí skutečnosti:

7. Žalobkyně jako prodávající a původní žalovaná společnost , právnická osoba, jako kupující uzavřeli dne 23. 12. 2020 písemnou kupní smlouvu č. 2020122301. Podle této smlouvy žalobkyně jako výlučný vlastník prodala kupujícímu nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, -město, obec , adresa, , u , právnická osoba, pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště , adresa, , a to pozemek parc. č. , Anonymizováno, (zahrada), pozemek parc. č. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. , Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří), na jehož pozemku stojí stavba garáže bez č. p., stavby bez č. p., postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, (list vlastnictví č. , hodnota, ), a to za kupní cenu ve výši 3 250 000 Kč. Kupující se zavázal část kupní ceny zaplatit na úhradu konkrétního dluhu prodávající (žalobkyně), část kupní ceny zaplatit do 5 dnů od podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a část kupní ceny zaplatit do 5 dnů od povolení vkladu vlastnického práva podle této smlouvy do katastru nemovitosti. (Kupní smlouva ze dne 23. 12. 2020).

8. Dne 23. 12. 2020 byla mezi žalobkyní jako zájemcem a původní žalovanou , právnická osoba, jako vlastníkem uzavřena smlouva označená jako dohoda o možnosti odkupu nemovitosti č. 2020122301. Podle této smlouvy společnost , právnická osoba, prohlásila, že je vlastníkem nemovitostí na základě kupní smlouvy označené v předchozím odstavci. Se žalobkyní se tak v čl. II dohodla na konkrétních podmínkách, za kterých žalobkyně může jako zájemce požádat a doručit žádost o odkup nemovitostí, a to nejpozději do 3 let od účinnosti této smlouvy, jinak právo odkupu zaniká. Při splnění podmínek odkupu byla dohodnuta kupní cena ve výši 3 890 000 Kč za všechny nemovitosti. (Dohoda o možnosti odkupu nemovitosti č. 2020122301 ze dne 23. 12. 2020).

9. Z listiny označené jako nájemní smlouva č. 2020122301 ze dne 1. 5. 2022, která nebyla podepsaná, soud zjistil, že jako pronajímatel byla označena společnost , právnická osoba, a jako nájemce byla označena žalobkyně. Podle preambule účastníci smlouvy prohlásili, že dne 23. 12. 2020 mezi sebou uzavřeli nájemní smlouvu č. 2020122301, která však zanikla ke dni 30. 4. 2021 z důvodu neplacení nájemného. Proto zanikla i dohoda o možnosti odkupu nemovitosti ze dne 23. 12. 2020. Pronajímatel pak podle této smlouvy přenechal žalobkyni do užívání nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, – město. Nájem byl sjednán na dobu od 1. 5. 2022 do 31. 7. 2022.

10. U jednání pak žalobkyně uvedla, že mezi žalobkyní a původní žalovanou , právnická osoba, bylo uzavíráno více nájemních smluv, zpravidla na dobu od ledna do června a následně na další několikaměsíční období. Žalobkyně výslovně připustila, že nájemní smlouvy byly uzavírány a bylo jich více.

11. Původní žalovaná , právnická osoba, byla zapsaná jako výlučný vlastník pozemku parc. č. , Anonymizováno, (zahrada), pozemku parc. č. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je i stavba rodinného domu č. p. , Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří), na jehož pozemku stojí i stavba garáže bez č. p., stavby bez č. p., postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, (list vlastnictví č. , hodnota, ), vše zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, – město, obec , adresa, , a to podle kupní smlouvy ze dne 23. 12. 2020, s právními účinky zápisu k okamžiku 23. 12. 2020, zápis proveden dne 19. 1. 2021, bez zápisu v části D, tj. bez zápisu poznámky, plomby či upozornění. (Výpis z katastru nemovitostí , právnická osoba, pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště , adresa, , prokazující stav evidovaný k datu 18. 4. 2023).

12. Žalovaná , právnická osoba, ., je zapsaná jako výlučný vlastník pozemku parc. č. , Anonymizováno, (zahrada), pozemku parc. č. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je i stavba rodinného domu č. p. , Anonymizováno, , pozemku parc. č. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří), na jehož pozemku stojí i stavba garáže bez č. p., stavby bez č. p., postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, (list vlastnictví č. , hodnota, ), vše zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, – město, obec , adresa, , a to podle kupní smlouvy ze dne 25. 1. 2024, s právními účinky zápisu k okamžiku 15. 3. 2024, zápis proveden dne 9. 4. 2024, bez zápisu v části D, tj. bez zápisu poznámky, plomby či upozornění. (Výpis z katastru nemovitostí , právnická osoba, pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště , adresa, , prokazující stav evidovaný k datu 11. 4. 2024 a ke dni 13. 5. 2025).

13. Mezi původní žalovanou , právnická osoba, jako prodávající a žalovanou jako kupující byla uzavřena dne 25. 1. 2024 kupní smlouva, podle které původní žalovaná prodala žalované nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, – město za kupní cenu 3 700 000 Kč. Kupní cenu se žalovaná zavázala zaplatit do 25. 3. 2024 složením do advokátní úschovy. (Kupní smlouva ze dne 25. 1. 2024 a smlouva o úschově finančních prostředků ze dne 25. 1. 2024).

14. Na základě provedených důkazů učinil soud skutkový závěr ve věci samé: Žalobkyně dne 3. 12. 2020 uzavřela s původní žalovanou společností , právnická osoba, kupní smlouvu, podle které převedla této společnosti ze svého výlučného vlastnictví do jejího výlučného vlastnictví nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, – město, obec , adresa, , a to za kupní cenu 3 250 000 Kč. Mezi účastníky nebylo sporné, že kupní cena byla podle této smlouvy žalobkyni vyplacena. Mezi žalobkyní a původní žalovanou, ani mezi žalobkyní a žalovanou nebylo sporné, že žalobkyně tyto nemovitosti i po převodu na původní žalovanou nadále užívala. Vlastnické právo k nemovitostem bylo podle kupní smlouvy zapsáno pro původní žalovanou s právními účinky zápisu k okamžiku 23. 12. 2020. Žalobkyně a původní žalovaná při uzavření kupní smlouvy uzavřely současně také dne 23. 12. 2020 smlouvu označeno jako dohoda o možném odkupu nemovitostí. V této smlouvě se původní žalovaná , právnická osoba, zavázala prodat žalobkyni zpět tyto nemovitosti za kupní cenu 3 890 000 Kč budeli o to žalobkyní požádána do tří let od účinnosti smlouvy a splní-li žalobkyně konkrétní dohodnuté podmínky. Kupní smlouvou ze dne 25. 1. 2024 pak původní žalovaná převedla tyto nemovitosti na žalovanou za kupní cenu 3 700 000 Kč. Vlastnické právo pro žalovanou bylo podle této kupní smlouvy zapsáno s právními účinky zápisu k okamžiku 15. 3. 2024. V části D nebyla na listu vlastnictví č. , hodnota, vyznačena žádná poznámka či plomba, jak vyplývá z výpisů z katastru nemovitostí pořízených ke dni 18. 4. 2023, 11. 4. 2024 ani 13. 5. 2025.

15. Pro nadbytečnost soud neprovedl důkazy navržené žalovanou (výslech svědka , jméno FO, , účastnický výslech žalobkyně, výslech advokáta , jméno FO, , výslech , jméno FO, ). Ani neprovedl pro nadbytečnost žalobkyní navržený výslech (dosud neoznačených) zaměstnanců společnosti , právnická osoba, .

16. Pro úplnost soudu z obsahu spisu dodává, že žaloba byla podána dne 2. 11. 2023. Původní žalované pak byla žaloba doručena dne 7. 3. 2024.

17. Podle § 1105 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o. z.“), převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu.

18. Podle § 980 odst. 2 o. z. je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.

19. Podle § 984 odst. 1 o. z. není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. , adresa, víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.

20. Podle § 985 o. z. není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, může se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhat odstranění nesouladu; prokáže-li, že své právo uplatnila, zapíše se to na její žádost do veřejného seznamu. Rozhodnutí vydané o jejím věcném právu působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala.

21. Podle § 986 odst. 1 o. z. kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno. Orgán, který veřejný seznam vede, vymaže poznámku spornosti zápisu, nedoloží-li žadatel ani do dvou měsíců od doručení žádosti, že své právo uplatnil u soudu.

22. Podle § 7 o. z. má se za to, že ten, kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře.

23. Podle § 24 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), není-li stav zapsaný v katastru v souladu se skutečným právním stavem, osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, se domáhá odstranění nesouladu, a prokáže-li, že své právo uplatnila u soudu, zapíše se na její žádost do katastru poznámka spornosti zápisu. Obdobně se zapíše do katastru poznámka spornosti zápisu i v případě, že někdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do katastru bez právního důvodu ve prospěch jiného a žádá, aby to bylo v katastru poznamenáno. Poznámku spornosti zápisu, která působí proti zápisu provedenému na základě napadeného právního jednání a na něj navazujícím zápisům, zapíše katastrální úřad také na základě oznámení soudu o podané žalobě nebo na základě doloženého návrhu žalobce, pokud žalobce podal žalobu o určení, že právní jednání, na jehož základě má být zapsáno právo do katastru, je neplatné, zdánlivé nebo zrušené.

24. Po zhodnocení provedených důkazů dospěl soud k závěru, že žaloba není důvodná. V řízení bylo zjištěno, že žalovaná nabyla smlouvou nemovitosti zapsané ve veřejném seznamu – v katastru nemovitostí od osoby (původní žalované , právnická osoba, ), která byla zapsaná v tomto veřejném seznamu jako výlučný vlastník, a to za úplatu. Žalovaná tak nabyla nemovitosti do svého vlastnictví zápisem do katastru nemovitostí (§ 1105 o. z.).

25. V daném případě nebylo rozhodné, a soud také proto nezkoumal, zda původní žalovaná , právnická osoba, , přestože byla ve veřejném seznamu (katastru nemovitostí) zapsaná jako osoba oprávněná (výlučný vlastník), byla také podle skutečného právního stavu osobou oprávněnou, jak žalobkyně namítala v žalobě. Žalovaná totiž nabyla právo na základě úplatného právního jednání a v dobré víře ve stav zápisu ve veřejném seznamu (§ 984 odst. 1 o. z.).

26. Na příslušném listu vlastnictví nebyl učiněn zápis poznámky spornosti (vyznačení plomby) o tomto řízení, tedy o probíhajícím řízení o odstranění nesouladu mezi stavem zapsaným v katastru nemovitosti a skutečným právním stavem, který by mohl u žalované vyvolat objektivně odůvodněné pochybnosti o tom, zda stav zapsaný v katastru nemovitostí odpovídá skutečnému právnímu stavu.

27. Původní žalovaná , právnická osoba, se o probíhajícím řízení dověděla až doručením žaloby v této věci soudem, tj. dne 7. 3. 2024, tedy až po podpisu kupní smlouvy se žalovanou (25. 1. 2024).

28. Poctivost a dobrá víra žalované se předpokládá ve smyslu § 7 o. z.

29. Zásadně soud nemá povinnost podat návrh na zápis poznámky spornosti ve smyslu § 985 o. z. a to ani ve smyslu § 24 katastrálního zákona.

30. Naopak požádat o zápis poznámky spornosti v katastru nemovitostí bylo ve smyslu § 985 o. z. právem (povinností) žalobkyně.

31. Pro úplnost pak soud dodává, že běžná (obvyklá) opatrnost smluvní strany při nabývání věcného práva zásadně nezahrnuje její povinnost činit aktivní kroky (šetření) směřující k tomu, aby se ujistila, že stav zápisů ve veřejném seznamu, o němž se přesvědčila nahlédnutím do něj, je vskutku v souladu se skutečným právním stavem (…) Požadavek na takové ověřování souladu mezi zápisem ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem by byl v rozporu s ustanovením § 980 odst. 2 o. z., které zakládá domněnku souladu stavu zapsaného ve veřejném seznamu se skutečným stavem. Vyloučení potřeby šetření skutečného právního stavu je ostatně smyslem materiální publicity veřejných seznamů, vyjádřené zejména ustanovením § 984 odst. 1 o. z. (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2019 sp. zn. 21 Cdo 4540/2018 dostupný na www.nsoud.cz).

32. Ze všech těchto důvodů byla žaloba v celém rozsahu zamítnuta.

33. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 86 571 Kč a 300 Kč, tj. celkem 86 871 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 3 250 000 Kč sestávající z částky 21 300 Kč za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (tj. příprava a převzetí zastoupení, sepis vyjádření k žalobě ze dne 15. 5. 2025, účast na jednání soudu dne 5. 6. 2025); včetně tří paušálních náhrad výdajů po 450 Kč; v souvislosti s cestou realizovanou dne 5. 6. 2025 náhrada 6 296,17 Kč za 563 ujetých km v částce 4 496,17 Kč (34,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,3 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 12 × 30 minut v částce 1 800 Kč podle § 14 a. t.; a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 71 546,17 Kč ve výši 15 024,70 Kč. A dále náhradu nákladů řízení v částce 300 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které náleží žalované za podání odvolání ze dne 20. 9. 2024 jako nezastoupeného účastníka dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky.