8 Co 235/2025

Plný text

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Šárky Neuwirthové a soudců JUDr. Daniely Kabátové a JUDr. Martina Putíka, Ph.D., ve věci žalobkyně: jméno žalobkyně IČO IČO sídlem adresa zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 107.513 Kč s příslušenstvím k odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 16. 7. 2025, č. j. 16 C 31/2024-77,

I. Rozsudek okresního soudu se v napadené části, tj. v odstavcích I. a III. výroku, potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů odvolacího řízení v částce 13.237,40 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám , Jméno advokáta A, , advokáta sídlem , adresa, .

1. Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 97.801 Kč spolu s úrokovým přísl., co do částky 9.712 Kč spolu s úrokovým přísl. bylo řízení zastaveno. Žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni k rukám zástupce náhradu nákladů řízení ve výši 64.327,30 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku. Dále bylo rozhodnuto, že se žalobkyni z účtu Okresního soudu v Ostravě vrací zaplacený soudní poplatek ve výši 389 Kč.

2. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včas odvolání, kterým se domáhala jeho změny tak, že žaloba bude zamítnuta, příp. že bude rozsudek zrušen a věc vrácena soudu I. stupně k dalšímu řízení. Odvolání podala proti odstavcům I. a III. výroku. Vytýkala soudu I. stupně, že ke skončení nájmu a jeho předání soud správně zjistil skutkový stav, ale vyvodil z něj neodpovídající právní závěry. Situaci, kdy nájemce užívá nebytový prostor i po zániku nájmu, je nutno posoudit nikoliv podle ustanovení o bezdůvodném obohacení ve smyslu § 2991 o. z., ale podle speciálního ust. § 2295 o. z., které lze ve smyslu § 2302 o. z. použít i na pronájem prostor sloužících k podnikání. Toto rozlišení považuje žalovaná za důležité, neboť zánikem nájemního vztahu k 30. 4. 2023 zanikla pronajímateli i nájemci vzájemná práva a povinnosti dle smlouvy o nájmu s výjimkou povinnosti platit náhradu ve výši sjednaného nájemného, jak stanoví výše citované ust. § 2295 o. z. Ve vztahu k dalším povinnostem nájemního vztahu, zejména k oznamovací povinnosti nájemce, zákon žádné speciální ustanovení nemá, proto platí, že tato zákonná oznamovací povinnost zanikla skončením nájemního vztahu. Vada zámku na vstupních dveřích na předmětu nájmu byla prokázána potvrzením zámečnické firmy, která také zjistila, že k poškození zámku došlo v rámci běžného opotřebení. Jednalo se tak o závadu na vlastním těle zámku, nikoliv o závadu na vložce zámku, západce či střelce. Výměna vložky zámku je drobnou opravou, již je povinen provádět nájemce. Oproti tomu výměna těla zámku není běžnou opravou/údržbou a patří mezi povinnosti pronajímatele. Žalovaná jako bývalý nájemce neměla povinnost oznamovat tuto závadu pronajímateli. Ostatně ji ani oznámit nemohla, neboť nevěděla, že se jedná o poruchu zámku, domnívala se, že prostory uzamkla žalobkyně, aby jí zabránila prostory užívat. V období od 1. 5. 2023 do 8. 11. 2023 tak žalovaná nemohla prostory užívat, resp. je vyklidit, a to z důvodů, za které odpovídá pronajímatel. Má tudíž za to, že by za tuto dobu neměla platit náhradu ve výši sjednaného nájemného. Nesouhlasí se závěrem společnosti , právnická osoba, ., že vzduchotechnická jednotka , Anonymizováno, i klimatizační jednotka , Anonymizováno, slouží výlučně pro potřeby pronajatých prostor , Anonymizováno, , přičemž jednotky lze ovládat toliko z těchto prostor. Tato tvrzení jsou nepravdivá. Dva různí zaměstnanci žalobkyně žalované shodně potvrdili, že vzduchotechnika neslouží výlučně pro potřeby pronajatých prostor, a je tudíž nutno, aby byla v nepřetržitém provozu, a to i mimo provozní dobu , Anonymizováno, . Žalovaná proto navrhla prokázání vlastního tvrzení výslechem obou zmiňovaných zaměstnanců, avšak soud jejich výslech neprovedl. Stejně tak neprovedl výslech svědka pana Podhorného, jenž měl prokázat, že vzduchotechniku bylo možno ovládat i mimo prostory , Anonymizováno, , a to bez nutnosti součinnosti s žalovanou. Neprovedením navržených důkazů nebyl správně zjištěn skutkový stav a soud dospěl i k nesprávnému právnímu závěru, že námitka započtení částky 121.171 Kč, kterou žalovaná za dříve spotřebovanou elektřinu za provoz vzduchotechniky údajně bezdůvodně uhradila, nemůže obstát.

3. Žalobkyně navrhla potvrzení rozsudku okresního soudu jako věcně správného. Uvedla, že nájemní smlouva byla ukončena výpovědí ze strany pronajímatele ke dni 30. 4. 2023. K tomuto datu zaniklo právo předmět nájmu užívat, přesto předmět nájmu žalovaná žalobkyni nepředala. Dne 12. 5. 2023 doručila žalobkyně žalované výzvu ke zpřístupnění předmětu nájmu a předžalobní výzvu k vyklizení dané nemovitosti doručila žalobkyně žalované dne 18. 5. 2023. 1. 4. 2023 podala žalobu o vyklizení Žalovaná odmítla předmět nájmu řádně vrátit a k předání došlo až 8. 11. 2023. Žalovaná nesplnila svůj závazek hradit za elektrickou energii dle článku IV. odst. 3 nájemní smlouvy ve výši 11.512 Kč v období od 1. 4. 2023 až 30. 4. 2023, 28.836,52 Kč za elektrickou energii od 1. 5. 2023 až 31. 3. 2023, částku 1.164,48 Kč za vodné a stočné v období od 1. 4. 2023 až 30. 4. 2023 a v období od 1. 5. 2023 až 8. 11. 2023 a rovněž nezaplatila částku 66.000 Kč z titulu bezdůvodného obohacení za dobu od 1. 5. 2023 až 8. 11. 2023. Kompenzační úkony žalované na částku 121.171 Kč z titulu nároku na vydání bezdůvodného obohacení spočívajícího v provedených úhradách na spotřebu elektrické energie užité na provoz vzduchotechniky od 9. 6. 2021 do 30. 3. 2023, částky 29.000 Kč z titulu nároku na vydání bezdůvodného obohacení spočívajícího v údajných opravách na předmětu nájmu provedených žalobkyní a ve výši 9.712 Kč z titulu nároku na vydání bezdůvodného obohacení spočívajícího v úhradě provedené dne 14. 3. 2024 žalovanou na účet právního zástupce žalobkyně určené na náhradu nákladů řízení podle rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 29. 1. 2024, č. j. 19 C 639/2023-13, považuje žalobkyně za zdánlivé z důvodu jejich neurčitosti. Pokud se týká nároku ve výši sjednaného nájemného, tvrzení žalované, že nemohla ohlásit vadu zámku na vstupních dveřích předmětu nájmu, neboť nevěděla, že jde o vadu, ba naopak se domnívala, že se jedná o postup ze strany žalobkyně, který má znemožnit vstup do předmětu nájmu, považuje žalobkyně pouze za účelová. V případě, že měla žalovaná za to, že jí ve splnění povinnosti předat předmět nájmu po skončení nájmu brání nějaká překážka, měla žalobkyni oznámit, což nikdy neučinila. Naopak žalobkyně opakovaně žalovanou k vyklizení vyzývala a dne 1. 6. 2023 podala žalobu na vyklizení předmětu nájmu. Žalovaná měla dostatek prostoru domnělou překážku s žalobkyní vykomunikovat. Žalobkyně neměla bez součinnosti s žalovanou zajištěn přístup do předmětu nájmu, neboť žalovaná předmět nájmu opatřila svými zámky, od nichž žalobkyně neměla klíče. Proti kompenzačnímu úkonu žalované vznesla žalobkyně námitku neplatnosti započtení. Pokud soud provedl důkaz potvrzením společnosti , právnická osoba, ., učinil toto nadbytečně.

4. Krajský soud z podnětu podaného odvolání přezkoumal rozsudek okresního soudu v odvoláním napadené části, tj. v odstavcích I. a III. výroku rozsudku, v souladu s ust. § 212 věta prvá a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.

5. Odvolací soud se ztotožňuje se skutkovými zjištěními, jak je učinil okresní soud, když s ohledem na právní posouzení věci tato skutková zjištění považuje za zcela úplná a správná. Rozhodující je zjištění, že dne 9. 6. 2021 byla mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou, jejímž předmětem byly nebytové prostory, a to , Anonymizováno, stavby č. , hodnota, , postavené na pozemkové parcele č. , hodnota, , vše zapsáno u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, , katastrální pracoviště , adresa, , na LV , Anonymizováno, , pro katastrální území , adresa, . Nájemné bylo sjednáno ve výši 11.000 Kč měsíčně a dle článku IV. bodu 2 bylo dohodnuto, že plnění spojené s nájmem, tj. elektrickou energii, teplo a TUV a SV bude nájemce odebírat od pronajímatele. Spotřebu elektrické energie, vodné a stočné bude nájemce hradit na základě měsíčních faktur vydaných pronajímatelem a pronajímatel bude fakturovat nájemci skutečně odebranou elektrickou energii, vodné a stočné dle odečtu na podružných měřidlech. Poměrná část stálých plateb k pronájmu měřičů bude připojena ke spotřebovaným komoditám. Výpovědí nájemní smlouvy ze dne 10. 1. 2023 žalobkyně vypověděla žalované nájemní smlouvy ze dne 9. 6. 2021 s tříměsíční výpovědní lhůtou a nájem tak skončil ke dni 30. 4. 2023. Dne 12. 5. 2023 vyzvala žalobkyně žalovanou ke zpřístupnění předmětu nájmu, výzvou ze dne 18. 5. 2023 vyzvala žalovanou k vyklizení předmětu nájmu a dne 1. 6.2023 podává žalobkyně k Okresnímu soudu v Ostravě žalobu na vyklizení předmětné nemovitosti. Žalovaná předala předmět nájmu žalobkyni až dne 8. 11. 2023. K tomuto datu byl stav vodoměru teplé vody 2676 m3 a stav vodoměru studené vody byl 4761 m3. Stav vody na podružném vodoměru ke dni 31. 3. 2023 u teplé vody byl 2669 m3 a studené vody 4756 m3. V období od 1. 4. 2023 do 8. 11. 2023 tak spotřeba teplé a studené vody činila 12 m3 a při ceně 97,04 Kč/m3 vody činí nárok na zaplacení částky 1.164,48 Kč. Za období od 1. 4. 2023 do 30. 4. 2023 vyúčtovala společnost , právnická osoba, ., žalobkyni za spotřebovanou silovou elektřinu, za distribuci a související služby, po zaokrouhlení celkem částku 11.512 Kč, za období od 1. 5. 2023 do 31. 5. 2023 částku 4.839 Kč, za dobu od 1. 6. 2023 do 30. 6. 2023 částku 4.713 Kč, za dobu od 1. 7. 2023 do 31. 7. 2023 4.815 Kč, za dobu od 1. 8. 2023 do 30. 9. 2023 částku 9.607 Kč a za dobu od 1. 10. 2023 do 31. 10. 2023 částku 4.863 Kč, celkem tak za dobu od 1. 5. 2023 do 31. 10. 2023 částku 28.837 Kč.

6. Rovněž jsou správná skutková zjištění okresního soudu učiněná z potvrzení společnosti , právnická osoba, ., která zajišťovala preventivní prohlídky a údržbu klimatizačních zařízení pro žalobkyni, že vzduchotechnická jednotka , Anonymizováno, i klimatizační jednotka , Anonymizováno, slouží výlučně pro potřebu , Anonymizováno, a nelze je ovládat mimo prostory kuchyně.

7. Z podání žalované na č. l. 20 ze dne 10. 7. 2024 je zřejmé, že tato si jako reakci na žalobu žalobkyně započítala vůči pohledávce žalobkyně částku 121.171 Kč s odůvodněním, že vzduchotechnika nebyla opatřena poměrným měřidlem a část elektřiny spotřebovaná pronajímatelem byla účtována nájemci. Žalovaná si nechala vypracovat odborné vyjádření k odběru a za období od 9. 6. 2021 od 30. 3. 2023, což je 659 dnů, zaplatila za provoz vzduchotechniky 240.343 Kč a při denním provozu , Anonymizováno, 12 hodin zaplatila bezdůvodně žalobkyni polovinu z této částky, tj. 121.171 Kč. Dále si započítala částku 29.000 Kč, kdy žalovaná sama uvedla předmět nájmu do stavu způsobilého k provozu a tato částka odpovídá hodnotě provedených prací (80 hodin) a ceně použitého materiálu.

8. U odvolacího jednání žalovaná k dotazu soudu uvedla, že před tímto zápočtem nevyzvala žalobkyni k zaplacení těchto částek.

9. Okresní soud odůvodnil, proč neprovedl všechny navržené důkazy, když tyto neprovedl pro nadbytečnost, neboť jakékoliv další dokazování týkající se aktivně započítávané pohledávky žalované by bylo v rozporu s principem započitatelnosti pohledávky dle § 1987 odst. 2 o. z. s odkazem na rozhodnutí velkého senátu sp. zn. 31 Cdo 684/2020.

10. Jak dále vyplývá z obsahu spisu, a to z protokolu o jednání, konaného dne 28. 5. 2025 (č. l. 60), zástupce žalované byl dle § 118a o. s. ř. poučen, že dosud nenavrhl důkazy k prokázání svého tvrzení, mj. že nemovitost vykazuje vady, že je nepřístupná a že ji žalovaná nemohla vyklidit, přičemž žalované byla poskytnuta lhůta 15 dnů. K tomuto žalovaná žádné důkazy neoznačila. Neprokázala tak svá tvrzení, že předmět nájmu nevydala žalobkyni včas z důvodů na straně žalobkyně, neboť tato prostory uzamkla a znemožnila tak žalované přístup do předmětných prostor a jejich vyklizení. Jak správně uvádí okresní soud, tato tvrzení ze strany žalované jsou zjevně účelová, dle názoru odvolacího soudu rovněž s ohledem na skutečnost, že žalobkyně vyzývala žalovanou ke zpřístupnění předmětu nájmu výzvou ze dne 11. 5. 2023, dále předžalobní výzvou ze dne 18. 5. 2023 a následně podala žalobkyně žalobu na vyklizení předmětných prostor dne 1. 6. 2023.

11. Okresní soud správně nárok žalobkyně na zaplacení částky 66.000 Kč posuzoval dle ust. § 2991 o. z. a dále bylo nutno výši nároku posuzovat v souladu s ust. § 2999 o. z.

12. Pokud žalovaná prostory i poté, co skončil nájem předmětných prostor ke dni 30. 4. 2023, nadále užívala, a to až do dne 8. 11. 2023, bezdůvodně se obohatila a je povinna obohacení vydat ve výši původně sjednané úplaty, tedy celkem ve výši 66.000 Kč. Výši této částky žalovaná nezpochybňovala. Tato částka odpovídá výši původně sjednaného nájemného za 6 měsíců po 11.000 Kč měsíčně. Byla to právě žalovaná, která měla povinnost předmětné prostory vyklidit ke dni 30. 4. 2023 a jak je již shora uvedeno, neprokázala, že by jí v tomto vyklizení žalobkyně jakkoliv bránila např. tím, že by vyměnila zámek, příp. prostory uzamkla.

13. Dle § 2999 odst. 1 o. z., není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Bylo-li plněno na základě neplatného nebo zrušeného právního jednání, právo na peněžitou náhradu však nevznikne v rozsahu, v jakém se to příčí účelu pravidla vylučující platnost právního jednání. Dle odst. 2, plnil-li ochuzený za úplatu, poskytne se náhrada ve výši této úplaty; to neplatí, zakládá-li výše úplaty důvod neplatnosti smlouvy nebo důvod pro zrušení závazku, anebo byla-li výše úplaty takovým důvodem podstatně ovlivněna.

14. Nárok žalobkyně na zaplacení této částky nelze posuzovat dle § 2295 o. z., jak namítala žalovaná. Nájem předmětných prostor byl sjednán na dobu neurčitou. Dle § 2311 o. z. by bylo možno aplikovat ustanovení o skončení nájmu bytu, tedy § 2995 o. z., jen pokud by byl nájem sjednán na dobu určitou. Tento závěr vyplývá z rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 1. 4. 2025, sp. zn. 26 Cdo 104/2025. Nejvyšší soud zde v bodu 29. odůvodnění uvedl, že podle § 2311 o. z. ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou se použijí obdobně (na skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání sjednaného na dobu určitou). Z uvedeného ustanovení však obdobné použití § 2295 o. z. na daný případ vyplynout nemůže především proto, že ust. § 2295 o. z. je použitelné na nájem bytu na dobu určitou i neurčitou, nikoliv jen na nájmy na dobu určitou, jak předpokládá § 2311 o. z. Jinými slovy, pouze ta ustanovení, která se vztahují výlučně a specificky na skončení nájmu bytu na dobu určitou, jsou obdobně aplikovatelná i na skončení nájmu prostoru sloužícího podnikání sjednaného na dobu určitou. V takovém případě je třeba výši úhrady stanovit podle principů bezdůvodného obohacení, tj. § 2991, § 2999 o. z.

15. Žalobkyni rovněž náleží náhrada za fakticky spotřebované energie, jak je přiznal okresní soud. Tuto výši je opět nutno posuzovat dle ustanovení o bezdůvodném obohacení, a to § 2991 odst. 2 o. z., kdy bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užití cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

16. Pokud se týká námitky započtení vznesené žalovanou vůči nároku žalobkyně, úkon směřující k započtení učinila žalovaná bez toho, že by předem vyzvala žalovanou k úhradě započítávaných částek. Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 29. 8. 2018, sp. zn. 33 Cdo 1534/2018, na který je odkazováno dále v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2025, sp. zn. 25 Cdo 1065/2024, „úkon započtení pohledávky splatné na požádání věřitele nemá žádné právní účinky, jestliže jej věřitel učinil, aniž předtím vyzval dlužníka k zaplacení pohledávky; takový kompenzační projev účinku nenabude ani v okamžiku, kdy se pohledávka později stane splatnou. Podmínka splatnosti započítávané pohledávky přitom není splněna, jestliže věřitel v jedné listině vyzve dlužníka k zaplacení pohledávky a zároveň v ní učiní projev započtení této pohledávky (viz např. NS ČR 29 Odo 204/2003, uveřejněné pod č. 64/2006 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Zástupce žalované u jednání před odvolacím soudem uvedl, že kromě zápočtu, jak vyplývá z vyjádření k žalobě žalobkyně (č. l. 20), žalobkyni nevyzýval k úhradě započítávaných částek. Zákon s existencí podmínek či doložení času v rámci jednostranného započtení spojuje následek, že se k takovému právnímu jednání nepřihlíží.“ V souladu s ust. § 1982 o. z. účinek zániku závazku nastává okamžikem, kdy se obě pohledávky stanou způsobilými k započtení, přičemž nesplatnou pohledávku proti splatné jednostranně započíst nelze a nelze tak učinit ani pro futuro. Jak vyplývá konkrétně z ust. § 1982 odst. 1 o. z., dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh.

17. Pokud se týká zápočtu, vyslovil okresní soud jiné právní závěry, kdy dospěl k závěru ve smyslu § 1987 odst. 2 o. z., že aktivně započítávaná pohledávka žalované by byla v rozporu s principem započitatelnosti pohledávky v souladu s tímto ustanovením a s odkazem na rozhodnutí velkého senátu Nevyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 684/2020, nemá tento právní závěr vliv na celkovou správnost rozhodnutí okresního soudu.

18. S ohledem na právní závěr odvolacího soudu, že k zápočtu tak, jak ho učinila žalovaná, nelze přihlížet, bylo bezpředmětné provádět další dokazování stran spotřeby energie za vzduchotechnickou jednotku.

19. S ohledem na shora uvedené byl rozsudek okresního soudu jako věcně správný potvrzen v souladu s ust. § 219 o. s. ř., a to v odvoláním napadené části, tj. v odstavcích I. a III. výroku rozsudku.

20. V odvolacím řízení byla žalobkyně plně úspěšná a náleží jí tak v souladu s ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. plná náhrada nákladů odvolacího řízení. V odvolacím řízení zástupce žalobkyně učinil 2 úkony právní služby, a to vyjádření k podanému odvolání a účast u odvolacího jednání, za což mu náleží odměna 2x po 5.020 Kč, 2 režijní paušály po 450 Kč, tj. celkem 10.940 Kč a z této částky 21% DPH, což je 2.297,40 Kč. Celkem tak činí náklady odvolacího řízení částku 13.237,40 Kč, kterou je žalovaná povinna zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.