8 Co 248/2025

Plný text

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Šárky Neuwirthové a soudců JUDr. Daniely Kabátové a JUDr. Martina Putíka, Ph.D., ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o odstranění stavby k odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 22. 8. 2025, č. j. 36 C 69/2022-179,

I. Rozsudek okresního soudu se v napadené části, tj. v odstavcích I., III. a IV. výroku, potvrzuje.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů odvolacího řízení v částce 14.689,40 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám , Jméno advokáta A, , advokáta sídlem , adresa, .

1. Napadeným rozsudkem okresní soud uložil žalované povinnost odstranit z pozemků žalobkyně parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, , zapsaných na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště , adresa, , budovu bez č. p./č. e., postavenou na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , parc. č. , hodnota, , způsob využití jiná stavba a budovu bez č. p./č. e., postavenou na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , způsob využití jiná stavba, zapsané pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště , adresa, (odstavec I. výroku), zastavil řízení co do povinnosti žalované z pozemku žalobkyně parc. č. , Anonymizováno, , zapsaného na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště , adresa, , odstranit budovu bez č. p./č. e., způsob využití jiná stavba (odstavec II. výroku), uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 42.028,70 Kč (odstavec III. výroku) a dále rozhodl tak, že žalovaná je povinna zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Ostravě na náhradě nákladů řízení částku 19.053 Kč (odstavec IV. výroku).

2. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včas odvolání, kterým se domáhala jeho změny tak, že žaloba bude v celém rozsahu zamítnuta, případně jeho zrušení a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení. V prvé řadě měla za to, že proběhlým důkazním řízením bylo prokázáno, že žalobkyně se stala vlastníkem předmětných pozemků později, než žalovaná vlastníkem budov na nich umístěných, přičemž žalované svědčilo pro užívání „Vyjádření ke stavbě“ ze dne , datum, , vystavené tehdejším vlastníkem pozemků , právnická osoba, . Žalobkyni pak muselo být známo, že kupuje pozemky, na nichž jsou umístěny cizí nemovitosti. Žalobkyně, jakožto nový vlastník, uzavřela s žalovanou nájemní smlouvu a právní vztahy řádně fungovaly. Žalobkyně se však posléze dožadovala zvýšení nájmu přes možnosti žalované, což vyústilo k vypovězení nájemní smlouvy a podání žaloby na úhradu bezdůvodného obohacení, které však bylo přiznáno soudem toliko ve výši ceny obvyklé. V daném případě se tak jedná o žalobu v reakci na uvedený stav, která je šikanózní, a nikoli o žalobu, která má za cíl věcně řešit právní vztahy. V řízení bylo dále prokázáno, že budovy žalované postavené na vlastních pozemcích a pozemcích žalobkyně tvoří funkční celek, který je od samého počátku doposud užíván k podnikání žalované. Argumentace žalobkyně, převzatá soudem, že se jedná o stavby provizorní, nemá oporu v konkrétních listinách a je vyvozena toliko nepřímo z označení staveb za dočasné, což v době kolaudace staveb bylo u staveb obdobného typu běžné. Okresní soud nadto zamítl důkazní návrh žalované na provedení znaleckého posudku k zodpovězení otázky na hodnotu předmětné nemovitosti jako celku a hodnotu části nemovitosti, jejíhož odstranění se žalobce domáhá. Důkazem bylo dále navrhováno znalecké zodpovězení otázky, zda odstraněním části stavby nedojde k znehodnocení celé nemovitosti. Dále důkaz měl odpovědět na otázku, zda užívané nemovitosti tvoří jeden funkční celek a zda odstranění stavby je stavebně vůbec možné, případně za jakých ekonomických podmínek. Tento důkaz soud zamítl a cílené otázky zůstaly nezodpovězeny, což mohlo mít zásadní vliv pro vytvoření názoru soudu na rozhodnutí ve věci. Dle názoru žalované totiž odstraněním části stavby dojde k znehodnocení celé stavby s neúměrnými finančními náklady a zejména nepřijatelným ekonomickým dopadem pro žalovanou.

3. Žalobkyně se k podanému odvolání žalované vyjádřila tak, že navrhovala, aby napadený rozsudek okresního soudu byl jako věcně správný potvrzen. Argumentovala, že soud prvního stupně provedl rozsáhlé dokazování a dospěl ke správným skutkovým i právním závěrům, s nimiž se žalobkyně plně ztotožňuje. Bylo prokázáno, že na pozemcích žalobkyně se nacházejí stavby žalované, které jsou stavbami dočasnými a provizorními, přičemž žalovaná nemá žádný právní titul k jejich umístění. Žalovaná v řízení nepředložila žádný důkaz, jenž by tyto skutečnosti zpochybnil. K tvrzení žalované o existenci nájemní smlouvy žalobkyně opakovaně uvádí, že žádná nájemní smlouva nikdy uzavřena nebyla. Žalovaná nikdy nehradila nájemné, ale pouze nepravidelné platby bezdůvodného obohacení, a to na základě výsledku soudních sporů vedených mezi účastníky. Tyto platby nemohou zakládat existenci nájemního vztahu ani právní titul k užívání pozemků. Soud prvního stupně proto správně konstatoval, že existence nájemní smlouvy nebyla žalovanou prokázána. Rovněž listina označená jako „Vyjádření ke stavbě“ z , datum, nemůže představovat trvalý ani časově neomezený titul k užívání pozemků, resp. mít na nich své stavby. Z této listiny žádné takové právo nevyplývá, což soud prvního stupně správně posoudil. Naopak z provedených rozhodnutí stavebních orgánů jednoznačně vyplývá, že stavby žalované byly povoleny jako dočasné a provizorní, a to s časovým omezením. Dočasný charakter staveb musel být žalované od počátku znám, neboť byla i adresátem příslušných stavebních a kolaudačních rozhodnutí. Námitku, že žalobkyně pozemky nabyla již se stavbami, nelze akceptovat. Právě žalovaná musela vědět, že její stavby jsou pouze dočasné, a nemohla proto nabýt legitimní očekávání jejich trvalého zachování. Žalobkyně dále zdůrazňuje, že žalovaná má navíc v lokalitě vlastní pozemky a stavby, v nichž může nadále provozovat podnikatelskou činnost, pouze v omezenějším rozsahu. Z těchto důvodů nelze žalobu považovat za rozpornou s dobrými mravy ani za jednání způsobující žalované nepřiměřenou újmu.

4. Krajský soud z podnětu podaného odvolání přezkoumal rozsudek okresního soudu, jakož i řízení, které předcházelo jeho vydání v souladu s ust. § 212 věta prvá a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.

5. Pokud se jedná o skutková zjištění učiněná okresním soudem, pak tyto odpovídají obsahu provedených důkazů a stejně tak tyto důkazy okresní soud vyhodnotil zcela v souladu s ust. § 132 o. s. ř., tj. jednotlivě a ve vzájemné souvislosti. Na základě hodnocení těchto důkazů dospěl soud ke zcela logickým závěrům ohledně skutkového stavu věci, které odvolací soud přejímá.

6. Rozhodující tedy v projednávané věci je, že žalobkyně je vlastníkem pozemků parc. č. , Anonymizováno, a parc. č., Anonymizováno, , zapsaných na LV č. , hodnota, v obci , adresa, , katastrální území , adresa, , na kterých se nachází budovy ve vlastnictví žalované, a to budova bez čp/če postavená na pozemku parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , hodnota, – způsob využití, jiná stavba a dále budova bez čp/če postavená na pozemku parc. č. , Anonymizováno, – způsob využití, jiná stavba v obci , adresa, , katastrální území , adresa, (srov. listiny – informace o pozemku a informace o stavbě ze dne , datum, a ze dne , datum, ). Obě stavby ve vlastnictví žalované byly vystavěny jako stavby provizorní, obě stavby bez čp/če byly od počátku dočasnými stavbami. Stavba na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , skládající se ze , Anonymizováno, unimobuněk sestavených do tvaru L, byla povolena a kolaudována jako provizorium do koce roku , Anonymizováno, (srov. rozhodnutí č. , Anonymizováno, tehdejšího Obvodního národního výboru v , adresa, , č. j. , Anonymizováno, , ze dne , datum, , jakož i kolaudačního rozhodnutí č. , Anonymizováno, , které bylo vydáno odborem výstavby a VHZL , Anonymizováno, , ze dne , datum, ). Stavba na pozemku parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , hodnota, byla povolena a kolaudována jako stavba dočasná do , datum, . Kolaudační rozhodnutí bylo vydáno pro samotnou žalovanou jakožto stavebníka (srov. rozhodnutí č. , Anonymizováno, , které bylo vydáno Úřadem městského obvodu , adresa, ze dne , datum, , Zn. , Anonymizováno, , označeného jako „Kolaudační rozhodnutí pro stavební úpravy č. p. , Anonymizováno, na Objekt kanceláří s hygienickým zařízením na parc. č. , hodnota, a dočasné stavby , Anonymizováno, na parc. č. , Anonymizováno, a , adresa, , k. ú. , adresa, “). V této souvislosti, právní předchůdce žalobkyně – , právnická osoba, dne , datum, vyhotovila pro žalovanou v rámci stavebního řízení vyjádření ke stavbě, kdy uvedla, že na základě předložené projektové dokumentace , Anonymizováno, – , právnická osoba, souhlasí: 1) s tím, že stavba objektu , Anonymizováno, částečně zasáhne na parc. č. , hodnota, , která je majetkem společnosti , právnická osoba, . Tato parcela byla na základě vzájemné smlouvy o nájmu pozemků ze dne , datum, pronajata společnosti , právnická osoba, . Ve vyjádření společnost , právnická osoba, rovněž uvedla, že jakožto majitel sousedních pozemků (kromě parc. č. , hodnota, ), souhlasí se stavbou , Anonymizováno, – , právnická osoba, ., adaptace RD a stavba objektu dílen v , Anonymizováno, , parc. č. , hodnota, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , včetně domovní ČOV (srov. listina – vyjádření ke stavbě fy , právnická osoba, ., z , datum, ). Žalovaná pak v současnosti nemá žádný právní titul, který by jí opravňoval mít umístěné stavby na pozemcích žalobkyně, když neexistuje nájemní smlouva uzavřená s žalobkyní (jako v minulosti s její právní předchůdkyní), či věcné břemeno, které by opravňovaly žalovanou užívat shora uvedené pozemky žalobkyně a mít na těchto pozemcích umístěny dvě stavby. Byť žalovaná tvrdila existenci nájemní smlouvy a řádné hrazení nájemného ve vztahu k dotčeným pozemkům, nenavrhla k tomuto žádný důkaz. Žalovaná byla ze strany žalobkyně před podáním žaloby vyzvána k odstranění staveb, nicméně stavby neodstranila a tyto se nadále nacházejí na pozemcích žalobkyně (srov. korespondence právního zástupce žalobkyně adresovaná žalované a právnímu zástupci žalované ze dnů , datum, a ze dne , datum, ).

7. Pokud se jedná o právní posouzení daného skutkového stavu, je třeba předeslat, že problematika staveb na cizím pozemku se podle již ustálené judikatury typově rozpadá do dvou základních skupin případů. První skupinu tvoří případy, kdy jsou stavby od počátku postavené neoprávněně na cizím pozemku, na něž se vztahuje úprava § 1085 a § 1086 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Druhou skupinu potom tvoří případy, kdy je stavba postavena na cizím pozemku na základě práva, které stavebníka k takové stavbě opravňuje, nicméně toto právo později zaniklo. Rozhodovací praxe druhou skupinu případů dále dělí na situace:a) kdy stavebník staví stavbu na základě práva, jež není časově omezeno, anebo stavebník se mohl důvodně domnívat, že existence jeho stavby nebude časově omezena, ab) kdy stavebník již od zahájení stavby věděl či vědět měl a mohl, že jeho právo k vybudování stavby není časově neomezené, ale naopak je nebo může být časově limitováno (k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 4. 2013, sp. zn. 22 Cdo 1840/2011, jehož závěry jsou plně přenositelné i na poměry dle právní úpravy platné a účinné od 1. 1. 2014).

8. V projednávané věci je pak nutno uzavřít, že v případě obou staveb se nejednalo o situaci, kdy stavby byly od počátku postaveny neoprávněně, když vyšlo najevo, že pokud se jedná o stavbu umístěnou částečně na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , žalovaná měla uzavřenu s právní předchůdkyní žalobkyně nájemní smlouvu a měla její souhlas se stavbou, kterou sama realizovala, a stavba na pozemku parc. č. , Anonymizováno, byla postavena (povolena a kolaudována) rovněž zjevně se souhlasem právního předchůdce žalobkyně, nicméně však toto právo ke stavbám později zaniklo. Zároveň se pak jednalo o situaci, kdy oprávnění pro stavby nebylo časově neomezené, když žalovaná věděla, resp. mohla a měla vědět, že její právo staveb umístěných na daných pozemcích parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, je pouze dočasné. To vše s přihlédnutím k údajům vyplývajícím z nájemní smlouvy ze dne , datum, a dále z dostupných dokumentů v rámci stavebního řízení (jak byly popsány shora), z nichž jednoznačně vyplývá provizorní (časově omezený) charakter staveb.

9. S přihlédnutím ke skutečnosti, že ani po zániku práva stavby se však nemůže jednat o tzv. neoprávněnou stavbu ve smyslu § 1085 o. z., neboť charakter stavby jako neoprávněné je spojen s neexistencí občanskoprávního titulu v době, kdy byla stavba prováděna (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. dubna 2013, sp. zn. 22 Cdo 1840/2011, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. března 2013, sp. zn. 22 Cdo 2697/2011), je pak nutno dále uvést, že pokud stavebník zřídí na základě dohody s vlastníkem pozemku stavbu na pozemku, který je oprávněn užívat pouze dočasně, ztrácí po uplynutí sjednané doby (či po jiném způsobu zániku práva) nadále mít na tomto pozemku umístěnou stavbu, a neoprávněně tak zasahuje do vlastnického práva vlastníka pozemku, který se může domáhat odstranění stavby ve smyslu ust. § 1042 o. z. V daném případě pak nemůže přicházet v úvahu ani aplikace ust. § 1086 o. z. Tomu odpovídají i závěry Nejvyššího soudu vyjádřené v rozsudku ze dne 25. června 2014, sp. zn. 22 Cdo 1828/2012, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. září 2016, sp. zn. 22 Cdo 1070/2016, z nichž jednoznačně vyplývá, že pokud někdo postaví stavbu na cizím pozemku, aniž měl zajištěno časově neomezené a jednostranně nevypověditelné právo mít na cizím pozemku stavbu, bere na sebe riziko, že po zániku tohoto práva bude muset stavbu odstranit. Tyto závěry se pak uplatní i pro stavby postavené před 1. 1. 2014.

10. Promítnuto do projednávané věci je tedy nutno zastat se závěru okresního soudu o důvodnosti žalobního nároku žalobkyně.

11. Ve vztahu k odvolacím námitkám žalované je na daném místě třeba připojit, že dočasné právo mít na cizím pozemku stavbu se nemůže přeměnit na trvalé právo jen tím, že pozemek nabude nový vlastník, který je o existenci stavby informován; vědomí nabyvatele o existenci stavby nemůže založit úspěšnou námitku proti vlastnické žalobě po zániku práva mít na pozemku stavbu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. června 2005, sp. zn. 22 Cdo 1690/2004). Takováto odvolací námitka žalované proto nemůže obstát.

12. V situaci, kdy stavebník v době stavby měl občanskoprávní titul ke stavbě, ale jednalo se o oprávnění časově omezené, nebo v případech, kdy stavebník věděl nebo vědět mohl a měl, že jeho právo stavby je pouze dočasné, a proto po zániku práva se může vlastník pozemku domáhat po vlastníkovi stavby odstranění stavby, je možné nepřiměřenou tvrdost zákona řešit prostřednictvím zákazu zjevného zneužití práva podle § 8 o. z. Musí se však jednat o situaci, kdy výkon práva na ochranu vlastnictví vážně poškodí uživatele věci, aniž by vlastníkovi přinesl odpovídajících prospěch, a vyhovění žalobě by se dotýkalo zvlášť významného zájmu žalovaného (k tomu srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. 12. 2015 sp. zn. 22 Cdo 4884/2015 či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 3. 2016, sp. zn. 22 Cdo 930/2016).

13. Žalovaná se však v této souvislosti omezila pouze na obecné tvrzení, že odstranění části budovy, která částečně stojí na pozemku žalobkyně parc. č. , Anonymizováno, , není technicky proveditelné, resp. je ekonomicky nevhodné, když tato budova tvoří jeden funkční a stavební celek a je takto využívána pro ekonomickou činnost žalované. Jinými slovy v zásadě jediným kritériem v neprospěch odstranění stavby, uváděným ze strany žalované, byla výše nákladů spojených s jejím odstraněním. Žádná další tvrzení v tomto směru neuvedla.

14. Pouhá okolnost, že odstranění části stavby stojící na pozemku parc. č. , Anonymizováno, by bylo pro žalovanou ekonomicky neúčelné, intenzitu výjimečného poškození žalované a na druhé straně zanedbatelného prospěchu žalobkyně nenaplňuje, neboť ze strany žalované absentují konkrétní tvrzení ve vztahu jakým způsobem by došlo k jejímu poškození v její podnikatelské činnosti a jaký vliv by zachování stávající situace (umístění staveb na cizím pozemku) mělo pro žalobkyni, to vše rovněž s přihlédnutím k tomu, že (jak vyplynulo z listin založených ve spise např. na č. l. 80), žalovaná má navíc v lokalitě vlastní pozemky (parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, ) a na nich stavby, v nichž nadále provozovat podnikatelskou činnost může. Za daných okolností proto bylo provedení dalších důkazů, zejména znaleckým posudkem ke stanovení hodnoty nemovitosti stojící na pozemcích parc. č. , hodnota, a , Anonymizováno, a posouzení technické proveditelnosti a ekonomických předpokladů pro odstranění části stavby nadbytečné. I v tomto tedy okresní soud postupoval správně.

15. Z uvedených důvodů byl proto rozsudek okresního soudu jako věcně správný dle ust. § 219 o. s. ř. potvrzen, a to včetně nákladových výroků.

16. Výrok o náhradě nákladů odvolacího řízení je odůvodněn ust. § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalobkyně byla v této fázi řízení plně úspěšná. Účelně vynaložené náklady žalobkyně na odvolací řízení sestávají z odměny za zastupování advokátem a z jeho hotových výdajů, kdy právní zástupce žalobkyně v odvolacím řízení učinil 2 úkony právní služby, a sice sepis vyjádření k odvolání a účast u jednání odvolacího soudu dne 10. 3. 2026, za něž náleží odměna ve výši 2x 5.620 Kč (vypočtená z paušální tarifní hodnoty sporu ve výši 113.000 Kč) – to vše dle ust. § 9 odst. 4 písm. a), § 7 bodu 5, § 8 odst. 1 ve spojení s § 11 odst. 1 písm. d), g) vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu). K těmto úkonům dále přináleží paušální náhrada hotových výdajů ve výši 2x 450 Kč (§ 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu). Protože zástupce žalobkyně prokázal, že je plátcem daně z přidané hodnoty, je nutno výslednou částku odměny za zastupování a hotových výdajů (celkem 12.140 Kč) navýšit o náhradu za 21% DPH, tj. o částku 2.549,40 Kč. Celkem pak činí náklady žalobkyně za odvolací řízení 14.689,40 Kč. Tuto částku je žalovaná povinna zaplatit žalobkyni na účet právního zástupce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).