13 Co 219/2025

Plný text

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivy Hejdukové a soudců Mgr. Jiřího Novotného a JUDr. Věry Voštové ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený dne Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený dne Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A adresa Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená dne Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A adresa Adresa žalované A o vyklizení nemovité věci o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Domažlicích ze dne 4. 2. 2025, č. j. 19 C 200/2024-63 I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.II. Žalobce je povinen nahradit žalovaným náklady odvolacího řízení ve výši 1 200 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Shora citovaným rozsudkem zamítl soud prvního stupně žalobu, jíž se žalobce domáhal vyklizení žalovaných z domu č. p. , adresa, v , adresa, , na stavební parcele č. , parc. č., , v katastrálním území , adresa, (výrok I) a žalobci uložil povinnost k náhradě nákladů řízení žalovaným ve výši 1 200 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku (výrok II). Zamítavý výrok soud postavil na právním závěru, že žalovaní stále užívají předmětnou nemovitost na základě platně uzavřené nájemní smlouvy ze dne 3. 5. 2021, jež byla sjednána na dobu určitou do 1. 6. 2031, neboť výpověď z nájmu bytu, jež byla uplatněna žalobcem dne 1. 2. 2024 považoval za absolutně neplatnou podle § 588 věty prvé a § 580 odst. 1 občanského zákoníku, k čemuž soud přihlíží z moci úřední, tj. bez dalšího. Jednání žalobce v podobě podané výpovědi soud hodnotil za rozporné s dobrými mravy, učiněné ve zjevné snaze obejít zákonnou úpravu skončení nájemního vztahu k nemovitosti založeného na dobu určitou, když k tomuto postupu neměl zákonný důvod, přičemž žalobce zneužil u žalovaných určitou funkční negramotnost, když ti se nedokázali orientovat náležitě v daném právním vztahu a bránit se výpovědi, což nelze přičítat k tíži žalovaných, kteří mají ve věci rovněž postavení slabší smluvní strany. Přestože žalovaní nepodali žalobu na přezkum opodstatněnosti výpovědi, nemohou být v řízení o vyklizení nemovitosti zbaveni možnosti na soudní ochranu, jde-li o hodnocení absolutní neplatnosti podané výpovědi z hlediska jejího rozporu se zákonem a dobrými mravy. Uvedené skutečnosti je soud povinen posuzovat z moci úřední, nehledě na to, že žalovaní nevyužili možnost soudního přezkumu jednání žalobce při podání výpovědi, za pomoci jimi podané žaloby. Pokud byl nájemní vztah sjednán na dobu určitou, výpověď lze podat pouze na základě taxativně vymezených zákonných důvodů a přiléhavost výpovědního důvodu je potřebné vykládat restriktivně. Žalobcem užitý výpovědní důvod postrádal podstatnou část hypotézy aplikovaného zákonného ustanovení, a to existenci veřejného zájmu a nemožnost užívání nemovitosti. V kontextu těchto okolností, nemohlo dojít neplatně podanou výpovědí k ukončení nájemního vztahu, z něhož žalovaní odvozují právní titul pro užívání předmětných nemovitostí, v důsledku čehož žaloba na jejich vyklizení nemohla obstát. Nákladový výrok měl oporu v úspěchu žalovaných v soudním řízení, s odkazem na ust. § 142 odst. 1 o. s. ř.

2. Ve včasném odvolání vyjádřil žalobce nesouhlas s tímto rozhodnutím. Setrval na argumentaci, že žalovaným nesvědčí právní titul pro užívání nemovitostí, neboť nájem nemovitostí zanikl v důsledku podané výpovědi, kterou žalovaní nenapadli v prekluzivní lhůtě žalobou u soudu. V daném řízení se proto soud již nemůže zabývat údajnou neplatností výpovědi. Důvodem k podání výpovědi byl špatný stavebně technický stav nemovitosti, což konstatoval i příslušný stavební úřad. Na rozdíl od soudu, má žalobce za to, že zde platí zásada „právo přeje bdělým“. Žalovaní se po obdržení výpovědi chovali v rozporu s poučením v ní obsaženém, když se proti výpovědi nebránili u soudu, ač je žalobce poučil o možnosti takového postupu. Nyní žalovaní obchází právní důsledek předchozí nečinnosti s tím, že se staví do role jakési oběti žalobce, že ničemu nerozumí a že žalobce zneužívá jejich určité nezpůsobilosti pochopit nastolený právní stav a své role pronajímatele, což není pravdou, neboť žalobce si vůči žalovaným splnil svoji zákonnou poučovací povinnost, ale i žalovaní se měli starat o svá práva v souvislosti s podanou výpovědí. Napadeným rozsudkem byla poskytnuta žalovaným nepřiměřená právní ochrana. Jinak, při místním šetření bylo zjištěno, že v nemovitosti bydlí 13 osob patřících k žalovaným. S uvedenou argumentací navrhl žalobce změnu rozsudku soudu prvního stupně na vyhovění žalobě na vyklizení nemovitostí a požádal o přiznání mu náhrady nákladů za řízení před soudy obou stupňů.

3. Žalovaní, kteří se ztotožnili s odůvodněním napadeného rozsudku, navrhli jeho potvrzení a přiznání jim náhrady nákladů odvolacího řízení. Měli za to, že jim stále svědčí platný právní titul pro užívání nemovitostí na základě sjednané nájemní smlouvy na dobu určitou do 1. 6. 2031. Žalovaní mají širokou rodinu a nejsou schopni si zajistit jiné bydlení. Krátce po uzavření nájemní smlouvy se snažil žalobce vynutit odchod žalovaných z nemovitostí, prostřednictvím třetích osob, když potřebuje dům bez nájemníků, aby ho mohl prodat, neboť je zadlužen. Navíc žalovaní do bytu investovali také své peněžní prostředky. Jednání žalobce vůči žalovaným bylo v rozporu s dobrými mravy, jak konstatoval soud prvního stupně, ale také tím, že žalobce použil třetí osoby k vyvíjení nátlaku na žalované k vyklizení nemovitostí.

4. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně a řízení mu předcházející (§ 212, § 212a o. s. ř.), přihlédl k podáním účastníků, a po projednání věci dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

5. Z obsahu spisu se podává, že mezi účastníky byla uzavřena platná nájemní smlouva na dobu určitou podle ust. § 2201 občanského zákoníku, přičemž tuto nájemní smlouvu žalobce vypověděl s odkazem na ust. § 2288 odst. 1 písm. c) občanského zákoníku, podle něhož pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možno vůbec užívat.

6. Jelikož žalovaní, jak správně namítá žalobce, nepodali v prekluzivní lhůtě, stanovené v ust. § 2290 občanského zákoníku návrh soudu, aby oprávněnost předmětné výpovědi přezkoumal, a to i přes skutečnost, že o možnosti podat žalobu uvedeného obsahu byli řádně ve výpovědi žalobcem informováni, zabýval se soud prvního stupně správně právní otázkou, zda se lze v řízení o vyklizení nemovitostí vůbec zabývat absolutní neplatností dříve podané výpovědi z nájmu.

7. Především je potřebné konstatovat, že je žalobou podle ust. § 2290 občanského zákoníku dána nájemci možnost přezkumu, zda je výpověď oprávněná. Soud se tak zabývá naplněností výpovědního důvodu (tj. jeho existencí), a zjistí-li, že uplatněný výpovědní důvod nebyl dán, rozhodne, že výpověď je neoprávněná. S ohledem na účel a smysl ust. § 2290 občanského zákoníku a na následky, jež výpověď z nájmu bytu pro nájemce má, je třeba přezkum oprávněnosti výpovědi podle tohoto ustanovení chápat v širším smyslu. Neoprávněná proto bude i neplatná či zdánlivá výpověď, i bez ohledu na naplněnost výpovědního důvodu (např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 75/2018 či rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3328/2017).

8. Ustanovení § 2290 občanského zákoníku naopak nebrání, aby soud k neplatnosti či zdánlivosti výpovědi přihlédl i v jiném řízení. V R 75/2018 Nejvyšší soud formuloval a odůvodnil závěr, že zjistí-li soud již v řízení podle § 2290 občanského zákoníku, že výpověď je neplatná či zdánlivá, bude to mít za následek rozhodnutí o neoprávněnosti takové výpovědi (tedy vyhovění žalobě). Neuplatní-li však žalobce v řízení podle § 2290 občanského zákoníku důvody neplatnosti (např. absenci písemné formy, neuvedení výpovědního důvodu, nepoučení nájemce o možnosti podat žalobu podle § 2290 občanského zákoníku, rozpor s dobrými mravy atd.) či zdánlivosti výpovědi (výpovědní důvod je uveden neurčitě, nesrozumitelně apod.) a v řízení nevyjdou najevo ani jinak, nebrání to jejich uplatnění v dalších řízeních. Zákon nestanoví žádnou lhůtu ani neupravuje žádné zvláštní řízení k jejich uplatnění. Shodně uvádí i rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3328/2017.

9. Absolutně neplatné právní jednání nevyvolává žádné právní následky (s výjimkou povinnosti vydat bezdůvodné obohacení, bylo-li plněno), tj. hledí se na ně, jako by nebylo nikdy učiněno. Účastníci absolutně neplatného právního jednání si nejsou povinni tuto neplatnost vzájemně namítat či oznamovat. Pokud je právní jednání absolutně neplatné, nemůže být konvalidováno ani na základě jiného právního úkonu či jiné právní skutečnosti (například uplynutím času). Zůstává nadále neplatným (nevyvolává žádné právní následky). V občanskoprávním řízení lze námitku absolutní neplatnosti uplatnit kdykoli, bez ohledu na čas. K absolutní neplatnosti právního jednání přihlédne soud z úřední povinnosti vždy, tedy i bez námitky účastníka řízení. Tato zásada byla v soudní praxi částečně prolomena rozhodnutím Nejvyššího soudu, publikovaným pod sp. zn. 21 Cdo 4841/2007, v němž dovolací soud vyslovil právní názor, podle něhož soud sice k absolutní neplatnosti právního úkonu přihlíží z úřední povinnosti, avšak jen tehdy, jestliže se o důvodu neplatnosti dozví procesně korektním způsobem. Uvedená podmínka je ve sporné věci zachována, neboť absolutní neplatnost podané výpovědi vyplývá z obsahu spisu.

10. Odvolací soud – ve shodě se soudem prvního stupně – zastává názor, že je třeba odlišovat neplatnost výpovědi z důvodu nenaplnění (neexistence) výpovědních důvodů, tj. zda na straně nájemce byly či nebyly výpovědní důvody po skutkové stránce vůbec založeny, a neplatnost právního jednání absolutní. V prvém případě je nepochybné, že nájemci po uplynutí prekluzivní lhůty podle § 2290 občanského zákoníku zaniká právo namítat v řízení před soudem nenaplněnost (neexistenci) výpovědního důvodu, zatímco ve druhém případě, je-li právní jednání (výpověď) zatíženo vadou, jež způsobuje jeho absolutní neplatnost, musí soud v občanském soudním řízení k absolutní neplatnosti tohoto právního jednání přihlédnout z úřední povinnosti kdykoliv, přestože nájemci již uplynula lhůta upravená v ust. § 2290 občanského zákoníku. Absolutní neplatnost právního jednání pronajímatele se totiž nemůže zhojit v důsledku uplynutí času. Výpověď z nájmu bytu tak zůstává i po marném uplynutí lhůty podle § 2290 občanského zákoníku neplatným právním jednáním, jež nevyvolává žádné právní následky. Znamená to tedy, že i když nájemce bytu nepodal včas žalobu podle § 2290 občanského zákoníku, nemůže být jen z tohoto důvodu úspěšná žaloba pronajímatele na jeho vyklizení, pokud je výpověď z nájmu bytu absolutně neplatným právním jednáním (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, 26 Cdo 3328/2017, rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové sp. zn. 22 Co 401/2008, Krajského soudu v Ostravě sp. zn. 42 Co 182/2007 či Městského soudu v Praze sp. zn. 14 Co 239/2010). Stejného názoru jsou ostatně i autoři komentáře k občanskému zákoníku.

11. Zbývá k posouzení, zda uplatněná výpověď je absolutně neplatným právním jednáním s tím právním důsledkem, že žalovaní neztratili právní titul k užívání předmětných nemovitostí a nelze jim tak uložit povinnost na jejich vyklizení.

12. Podle § 580 odst. 1 občanského zákoníku je neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

13. Podle § 588 občanského zákoníku soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek (absolutní neplatnost právního jednání).

14. Podle ust. § 8 občanského zákoníku zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

15. Ustálená soudní judikatura (např. rozsudek velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu sp. zn. 31 ICdo 36/2020) stanoví, že výraz „zjevně“ užitý v § 8 či § 588 občanského zákoníku nevyjadřuje požadavek na určitý stupeň intenzity narušení veřejného pořádku posuzovaným právním jednáním, nýbrž toliko zdůrazňuje, že narušení veřejného pořádku musí být zřejmé, jednoznačné a nepochybné. Za veřejný pořádek se považují základní pravidla právního řádu, na kterých je třeba bezvýhradně trvat. Tato pravidla mají původ v samotném právním řádu, a nikoliv (oproti dobrým mravům) v etice. V rozporu s veřejným pořádkem bude tedy taková situace, která se v daném čase jeví jako zcela společensky nepřijatelná. Absolutně neplatné právní jednání je vždy takové jednání, jež je v rozporu se smyslem a účelem jím dotčené právní normy. Tedy na významu nabývá nejen gramatický výklad normy a aplikace práva, ale především výklad teologický, který se zaměřuje na účel a smysl dané právní normy a snaží se ji interpretovat tak, aby tento účel byl co nejlépe naplněn. Pokud jde o nájemní vztah ustálená soudní judikatura jednoznačně hodnotí právní pozici nájemce jako postavení subjektu v právním režimu slabší smluvní strany, jež zasluhuje poskytnutí ochrany v rozsahu zákonem uvedeném.

16. Při promítnutí těchto závěrů do projednávané věci je možné konstatovat, že jednání žalobce při podání výpovědi žalovaným z nájemního vztahu naprosto nepochybně a zjevně narušilo zákonná pravidla na ochranu nájmu bytu žalovaných jako slabší smluvní strany, čímž naplnilo znak absolutně neplatného právního jednání, k němuž soud přihlíží bez dalšího z moci úřední. Žalovaní mají nájemní poměr sjednán na dobu určitou, a to do 1. 6. 2031, tedy ještě na poměrně dlouhou dobu. Žalovaní řádně hradí sjednané nájemné a nemají jinou možnost bydlení. Žalobce se prokazatelně, již krátce po uzavření nájemní smlouvy, snažil přimět žalované k opuštění bytu, a to nátlakovým jednáním, za využití třetích osob. Uvedené pokusy zůstaly neúspěšnými, proto žalobce přistoupil k vypovězení nájemního vztahu podle ust. § 2288 odst. 1 písm. c) občanského zákoníku, tedy z důvodu veřejného zájmu, a s deklarovanou potřebou s nemovitostí (bytem) naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat Přitom žádný veřejný zájem nebyl k tomuto postupu přiřazen (neexistoval) a uvažované stavební práce měly podle stanoviska Městského úřadu , adresa, - odboru výstavby a územního plánování - charakter udržovacích prací, k nimž nebylo potřebné stavební povolení a ani ohlášení. Žalobcem zmiňované opravy a úpravy nebyly takového rozsahu a charakteru, aby žalovaní nemohli byt vůbec užívat. Ostatně, z ničeho také nelze dovodit, že žalobcem předestřený záměr měl být skutečně naplněn. Nadto nelze přehlédnout, že žalobce v souvislosti s avizovanými stavebními pracemi nepostupoval podle ust. § 2259 až § 2260 občanského zákoníku. Popsané skutečnosti byly dokazováním před soudem prvního stupně najisto postaveny a v napadeném rozhodnutí jsou náležitě popsány a vyloženy, pročež odvolací soud v tomto směru – pro stručnost tohoto rozhodnutí - odkazuje na odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně. Za daného stavu věci je potřebné se zabývat důvody, jež vedly žalobce k tomuto jednání, přičemž je zřetelné, že žalobce, ač neměl žádný zákonný důvod pro vypovězení nájmu bytu žalovaným, poté, co je nepřiměl pod nátlakem k opuštění bytu, a žalovaným svědčil právní titul na další užívání bytu po dobu více než sedmi následujících let, snažil se za pomoci nepřiléhavého výpovědního důvodu ukončit nájemní vztah žalovaných k bytu. Jak bylo zjištěno ze svědeckých výpovědí, žalobce byl zadlužen a své dluhy chtěl vypořádat z prodeje nemovitostí (výpověď , jméno FO, , obsah vyšetřovacího spisu), k čemuž potřeboval vyklizení nájemníků.

17. Popsanému jednání žalobce nelze přiznat soudní ochranu. Zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany (§ 8 občanského zákoníku). V daném případě zvolil žalobce postup, který naplňuje znak obcházení zákona. Obcházení zákona spočívá ve vyloučení závazného (zákonem chráněného) pravidla – zde zásady ochrany nájemce jako slabší smluvní strany – záměrným použitím prostředku, který sám o sobě není zákonem zakázán, v důsledku čehož se uvedený stav stane z hlediska pozitivního práva nenapadnutelným. Jde tedy o jednání, kdy se někdo chová podle práva, ale tak, že záměrně dosáhne výsledku právní normou nepředpokládaného a nežádoucího. K obcházení zákona dojde v případě, kdy sice právní jednání není formálně v přímém rozporu se zákonem, ale svými účinky a zejména svým účelem zákon, respektive jeho cíle a smysl obchází. Žalobce se tedy choval podle práva, ale tak, že záměrně dosáhl výsledku právní normou nepředpokládaného a nežádoucího. V konečném důsledku tak došlo také k popření zásady, že smlouvy zavazují a musí být dodržovány. Nakonec nelze namítat, že žalovaní nechránili svá práva a nechovali se obezřetně, pakliže byli žalobcem poučeni podle § 2290 občanského zákoníku, když lze u nich seznat určitou „sociální negramotnost“, jež vedla k jejich nesprávné reakci na způsob obrany proti výpovědi, neboť svůj nesouhlas bezprostředně vyjádřili ve vztahu k pronajímateli, nikoliv však žalobou uplatněnou u soudu podle § 2290 občanského zákoníku.

18. Lze proto uzavřít, že žalovaní mají zachován právní titul pro užívání nemovitostí na základě nájemní smlouvy, jež nebyla právně účinně vypovězena žalobcem, neboť jím podaná výpověď byla shledána absolutně neplatnou.

19. Odvolací soud proto podle § 219 o. s. ř. potvrdil napadený rozsudek jako věcně správný a zákonný, včetně výroku o nákladech řízení.

20. Rozhodnutí o nákladech odvolacího řízení vychází z ust. § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř., když právně nezastoupeným, avšak úspěšným žalovaným, byla přiznána náhrada těchto nákladů za hotové výdaje v paušální výši celkem 1 200 Kč podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a § 13 odst. 4 advokátního tarifu. Lhůta ke splnění této platební povinnosti byla stanovena podle § 160 odst. 1 o. s. ř.