14 Co 248/2025

Plný text

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Zdeňka Pulkrábka, Ph.D., a soudců JUDr. Viktora Vaške a Mgr. Jany Boškové ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená dne Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o zaplacení 392 975,22 Kč s příslušenstvím na základě odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Karlových Varech ze dne 10. 7. 2025, č. j. 15 C 65/2023-153,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalovanému k rukám jeho zástupkyně do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náklady odvolacího řízení ve výši 27 910,80 Kč.

1. Soud prvního stupně zamítl žalobu o zaplacení 392 975,22 Kč s příslušenstvím z titulu náhrady nákladů vynaložených žalobkyní na opravu a rekonstrukci společných částí domu č.p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území a obci , adresa, (dále jen „dům“). Dospěl k závěru, že žalobkyně není ve věci aktivně legitimována, neboť náklady na rekonstrukci jednotky č. , Anonymizováno, , zahrnující nebytové prostory v suterénu a prvním nadzemním podlaží domu a spoluvlastnický podíl na společných částech o velikosti , Anonymizováno, (dále jen „jednotka“), provedenou zčásti i na společných částech, konkrétně na soklu fasády a oknech jednotky, nevynaložila ona, nýbrž společnost , právnická osoba, . (dále jen „společnost“), jíž žalobkyně na rekonstrukce poskytla dvě zápůjčky, jimiž jí vznikl smluvní vztah se společností, nikoli se žalovaným; k postoupení pohledávky společnosti vůči žalovanému na náhradu nákladů na žalobkyni přitom nedošlo. Právo vůči žalobkyni na náhradu za zhodnocení jednotky přitom společnosti vznikne až skončením nájmu, do té doby vůči ní společnost toto právo nemá a nemůže je tedy ani započíst proti pohledávkám žalobkyně na vrácení zápůjček. Žalovaný podmínil souhlas s rozsáhlou rekonstrukcí tím, že veškeré náklady ponese žalobkyně. Za předchozí úpravu soklu aplikací marmolitové stěrky přitom hrozila nanejvýše pokuta od orgánu státní památkové péče a ani nová rekonstrukce soklu tedy neměla charakter odstraňování havarijního stavu, který by mohl vést ke vzniku škody na jednotce. K uložení povinností závazným stanoviskem orgánu státní památkové péče došlo v reakci na to, že žalobkyně iniciovala rekonstrukci jednotky; kdyby tak neučinila, žádné s tím související povinnosti by jí uloženy nebyly. Z dopisu žalobkyně ze dne 25. 9. 2019 nelze dovodit, že by žalobkyně žalovaného skutečně požádala o zařazení opravy a rekonstrukce společných částí na program jednání shromáždění vlastníků.

2. Žalobkyně podala proti rozsudku odvolání, v němž trvala na tom, že žalovaný na jednání shromáždění dne 29. 10. 2019 odmítl projednat její požadavek na provedení opravy soklu a výměny oken; tím porušil povinnost řádně spravovat dům a pozemek a způsobil jí škodu spočívající v tom, že byla nucena poskytnout společnosti zápůjčky na financování těchto úprav, jejichž vrácení se vzhledem k započtení již nedomůže. Předchozí oprava soklu byla provedena v rozporu s právními předpisy a zapříčinila vznik vlhkosti v domě. Společnost přitom není členem žalovaného a žádná pohledávka vůči němu jí nevznikla. Závěr o nedostatku aktivní věcné legitimace žalobkyně je překvapivý, navíc tvrzení o tom, že rekonstrukci hradila společnost, bylo uvedeno již v žalobě a soud mohl tedy ve věci rozhodnout bez dlouhého dokazování. Při výkladu formulace „výměna oken ve sklepě + , Anonymizováno, do , adresa, “ soud vycházel pouze z výpovědí svědkyň , právnická osoba, a , jméno FO, , aniž zohlednil účastnickou výpověď žalobkyně a prohlášení , Anonymizováno, a , jméno FO, .

3. Žalovaný se ve vyjádření k odvolání ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně o nedostatku aktivní věcné legitimace žalobkyně a o tom, že právo vůči žalobkyni na náhradu za zhodnocení jednotky společnosti dosud nevzniklo. On výměnu oken v jednotce nikdy neschválil. Tvrzení žalobkyně, že marmolitová stěrka soklu způsobovala vlhkost v jednotce, nebylo ničím prokázáno.

4. Odvolání není důvodné.

5. V původní žalobě žalobkyně skutkově vymezila svůj požadavek jako náhradu nákladů na opravu a rekonstrukci společných částí, o nichž žalovaný odmítl rozhodnout a jež žalobkyně přesto provedla, aby mohla zrealizovat celkovou rekonstrukci jednotky a také aby zabránila dalšímu pronikání vlhkosti do zdiva domu, způsobenému použitím marmolitové stěrky při předchozí rekonstrukci soklu. Tento požadavek by mohl být podle okolností právně posouzen buď jako nárok na vydání bezdůvodného obohacení získaného žalovaným opravou a rekonstrukcí společných částí provedenou žalobkyní podle § 2991 o. z., nebo jako nárok na náhradu nákladů vynaložených žalobkyní na odvracení újmy hrozící jí i vlastníkům jiných jednotek podle § 2908 o. z. V obou případech se však jedná o tentýž skutek, o „tytéž peníze“ a „tentýž životní příběh“ ve smyslu ustálené soudní praxe (viz nálezy Ústavního soudu ze dne 27. 3. 2018, sp. zn. III. ÚS 2551/16, a ze dne 29. 9. 2022, sp. zn. I. ÚS 543/22, nebo rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 2024, sp. zn. 23 Cdo 3124/22, ze dne 27. 3. 2024, sp. zn. 23 Cdo 2313/2022, a ze dne 10. 4. 2024, sp. zn. 28 Cdo 3733/2023, či jeho usnesení ze dne 21. 10. 2025, sp. zn. 33 Cdo 2038/2025). O uvedené skutečnosti opírala žalobkyně svůj požadavek i v dalších fázích řízení a zopakovala je ještě ve svém průběžném vyjádření ze dne 15. 4. 2025 (č. l. 133-134 spisu). O zápůjčkách poskytnutých společnosti se v žalobě nezmínila.

6. V závěrečném návrhu předneseném při jednání před soudem prvního stupně dne 1. 7. 2025 však žalobkyně přišla s tvrzením, že vlastně nepožaduje nahradit prostředky, jež v důsledku porušení právní povinnosti žalovaným vynaložila ze svého na opravu a rekonstrukci společných částí, ale že požaduje nahradit prostředky, jež zapůjčila společnosti za tím účelem, aby opravu a rekonstrukci provedla ona, a jejichž vrácení se v důsledku započtení již nemůže domoci. Zde se již o „tytéž peníze“ a „tentýž životní příběh“ nejedná, neboť prostředky vynaložené žalobkyní na jí provedené opravy a škoda spočívající v nevrácení prostředků, které zapůjčila společnosti za tím účelem, aby opravy provedla ona, jsou dvě různé věci – buď finance na opravy vynaložila sama žalobkyně, nebo je zapůjčila někomu jinému za tím účelem, aby je vynaložil on, a on jí je již nevrátí. Je-li podle soudní praxe součástí totožnosti skutku tzv. následek, pak v souzené věci je sice porušení právní povinnosti u obou požadavků totožné – je jím odmítnutí žalovaného projednat návrh na opravu a rekonstrukci společných částí –, následek však již totožný není – v jednom případě jde o peníze vynaložené žalobkyní na opravy provedené jí samotnou a ve druhém případě o peníze, které žalobkyně zapůjčila společnosti, aby opravy provedla ona, a které žalobkyně z určitých důvodů již nemůže vymoci nazpět.

7. Změnu prvního požadavku na druhý mohla tedy žalobkyně provést pouze změnou žaloby podle § 95 o. s. ř. Je tomu podobně, jako když žalobce v řízení o náhradu nemajetkové újmy na zdraví vymezí žalovanou částku nejprve bolestné a později jako náhradu za ztížení společenského uplatnění. Na zmínku o nevrácených zápůjčkách v závěrečné řeči žalobkyně měl proto soud prvního stupně reagovat výzvou, aby žalobkyně sdělila, který z výše uvedených dvou nároků uplatňuje, a zda v případě požadavku na náhradu škody způsobené nevrácenými zápůjčkami mění žalobu. Pokud tak neučinil, zatížil řízení vadou, která však neměla za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, neboť požadavek na náhradu škody způsobené nevrácenými zápůjčkami by beztak nebyl po právu (viz dále). To však nemění nic na tom, že o změně žaloby rozhodnuto nebylo a předmětem řízení zůstal (a stále zůstává) požadavek na náhradu škody spočívající ve financích, které žalobkyně vynaložila na opravy provedené jí samotnou.

8. Se závěrem soudu prvního stupně, že žalobkyně vůči žalovanému nárok na náhradu nákladů na opravu a rekonstrukci společných částí nemá, se odvolací soud ztotožňuje. V řízení celkem nebylo sporu o tom, že nájemcem jednotky byla v době opravy a rekonstrukce společnost. Vyplývá to z nájemní smlouvy ze dne 1. 12. 2019, jíž dala žalobkyně společnosti jednotku do nájmu. V čl. X bylo mimo jiné sjednáno právo společnosti provádět se souhlasem žalobkyně úpravy jednotky. K těmto úpravám, přesahujícím jednotku a zasahujícím i do společných částí, společnost také přikročila, v pozici objednatele uzavřela vlastním jménem se společností , Anonymizováno, , právnická osoba, . (dále jen „zhotovitel“) smlouvu o dílo na jejich realizaci a po provedení díla zaplatila zhotoviteli také cenu díla (viz sdělení zhotovitele ze dne 28. 12. 2022). Tím, kdo – s cílem zvelebit prostory pro své podnikání, tedy při sledování vlastního zájmu, nikoli zájmu žalobkyně – opravu a rekonstrukci objednal, vlastním jménem uzavřel se zhotovitelem smlouvu o dílo, dílo převzal a ze svého také zaplatil cenu díla, byla tedy společnost. Závěr soudu prvního stupně, že to nebyla žalobkyně, nýbrž společnost, kdo nejen jednotku, ale i společné části opravil a rekonstruoval, je tedy správný.

9. Okolnost, že žalobkyně společnosti na financování opravy a rekonstrukce poskytla zápůjčky, na tom nic nemění – tím, kdo by měl vůči žalovanému právo na náhradu za zhodnocení společných částí nebo na náhradu nákladů na odvracení škody, je společnost, zatímco vztahy ze smluv o zápůjčce jsou pouze vztahy mezi žalobkyní a společností. Ostatně právě uzavření smluv o zápůjčce svědčí o tom, že společnost nebyla vnímána jen jako ryze formální prostředník, skrze něhož fakticky jednala a za něhož cenu díla zhotoviteli zaplatila žalobkyně, ale jako svébytný subjekt, který si jednotku pronajal a kterému žalobkyně na opravu a rekonstrukci pouze zapůjčila peníze. Společnost by měla vůči žalobkyni při skončení nájmu (nebo při odchylném ujednání i dříve) pouze právo na náhradu za zhodnocení samotné jednotky, nikoli také za zhodnocení společných částí, neboť ty vlastním jménem a na vlastní účet spravoval žalovaný. Je sice pravdou, že v rozhodnutí , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, ze dne 13. 5. 2020, sp. zn. 3859/SÚ/20/Prv, jímž byl schválen stavební závěr spočívající v opravě a rekonstrukci, je jako žadatel uvedena žalobkyně, veřejnoprávní režim stavebních prací však není pro soukromé právo bez dalšího významný (§ 1 odst. 1 věta druhá o. z.), nevylučuje závěr, že žalobkyně jakožto jednatelka společnosti se později rozhodla, že opravu a rekonstrukci provede společnost, a beztak nebrání tomu, aby opravy a rekonstrukce provedl vlastním jménem a na vlastní náklady někdo jiný a aby žalobkyně za ně odpovídala jen v režimu veřejného práva. Případná překvapivost závěru soudu prvního stupně o nedostatku věcné legitimace žalobkyně byla zhojena tím, že žalobkyně měla možnost polemizovat s tímto názorem v odvolání a při jednání před odvolacím soudem.

10. Vzhledem k nedostatku aktivní věcné legitimace žalobkyně je již nadbytečné zabývat se dalšími spornými otázkami práva společnosti na náhradu vynaložených nákladů vůči žalovanému. Pro úplnost lze však uvést, že kdyby byla oprava a rekonstrukce společných částí skutečně vyvolána pouze záměrem společnosti zkvalitnit prostory pro své podnikání, pak by společnost vůči žalovanému na vydání bezdůvodného obohacení spočívajícího ve zhodnocení společných částí právo neměla – zhodnocením společných částí by sledovala pouze vlastní zájmy a uplatnila by se proto výluka z vydání bezdůvodného obohacení podle § 2992 o. z. spočívající v tom, že ochuzený jednal ve svém výlučném a osobním zájmu. Okolnost, že společnost pouze realizovala – údajně nenaplněné – rozhodnutí shromáždění ze dne 1. 6. 2016, na tom nic nemění, neboť ani to ji neopravňovalo zasahovat do sféry žalovaného a to, k čemu se rozhodl, realizovat za něj. U výměny oken by to platilo bezvýjimečně. U opravy soklu však bylo tvrzeno, že oprava byla nutná i proto, že marmolitová stěrka utěsňovala přístup vzduchu k suterénní stěně, zamezovala přirozenému odparu zemní vlhkosti a způsobovala zvýšenou intenzitu vzlínání vlhkosti zdivem s následkem tvorby plísní v jednotce žalobkyně [viz dopis žalobkyně žalovanému ze dne 25. 9. 2019, bod 2)]. Kdyby tomu tak bylo a žalovaný by vskutku odmítl tuto vadu společné části řešit, měla by žalobkyně jako vlastník jednotky podle § 2903 odst. 2 o. z. právo domáhat se na žalovaném opravy vadné společné části (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2024, sp. zn. 26 Cdo 19/2024); pokud místo žalovaného provedla opravu společnost, pak odvracela škodu hrozící žalobkyni i jiným vlastníkům jednotek a měla by vůči žalovanému podle § 2908 o. z. právo na náhradu vynaložených nákladů. K tomu by však bylo nutné postavit na jisto, zda omítka soklu byla skutečně vadná, zda v jednotce skutečně vznikala plíseň a zda vznik plísně byl skutečně způsobován vadou omítky. Soud prvního stupně se těmito otázkami nezabýval, vzhledem k závěru o nedostatku aktivní věcné legitimace žalobkyně to však ani nebylo nutné.

11. Na zaplacení požadované částky by však žalobkyně neměla právo, ani kdyby ji skutkově vymezila jako škodu spočívající v zápůjčkách poskytnutých společnosti na provedení opravy a rekonstrukce, které jí společnost již nikdy nevrátí. Právně relevantní příčinou uzavření smlouvy o zápůjčce a poskytnutí peněžních prostředků je vždy svobodné rozhodnutí zapůjčitele uzavřít smlouvu a peníze poskytnout. Poskytnutí zápůjčky je tedy na vůli zapůjčitele, který se může rozhodnout, zda zápůjčku poskytne či neposkytne; nelze si dost dobře představit situaci, kdy by někdo porušením právní povinnosti přinutil zapůjčitele zapůjčit někomu jinému peníze. Bylo tedy na rozhodnutí žalobkyně, zda společnosti zápůjčku na financování opravy a rekonstrukce jednotky poskytne nebo naopak neposkytne a nechá ji, aby je financovala z vlastních aktiv. Jestliže žalobkyně zápůjčku poskytla, je právně relevantní příčinou tohoto jednání její vlastní svobodné rozhodnutí, nikoli porušení povinnosti žalovaného řádně spravovat dům a pozemek.

12. Uvedené jednání žalovaného pak není ani právně relevantní příčinou případné nemožnosti dosáhnout vrácení zápůjčky. Soudní praxe běžně řeší případy, kdy někdo svým protiprávním jednáním způsobí soudní nevymahatelnost nebo reálnou nedobytnost něčí pohledávky, a to kupříkladu tím, že ji promlčí, připraví dlužníka o majetek nebo otálí s jejím vymáháním tak dlouho, že dlužník se mezitím majetku zbaví sám (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 2003, sp. zn. 25 Cdo 145/2002, rozsudek ze dne 18. 3. 2008, sp. zn. 21 Cdo 480/2007, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 77/2008, rozsudek ze dne 25. 8. 2010, sp. zn. 25 Cdo 2601/2010, uveřejněný tamtéž pod č. 48/2011, a rozsudek ze dne 26. 2. 2014, sp. zn. 25 Cdo 3672/2012, uveřejněný tamtéž pod č. 64/2014). O žádný takový případ se však v souzené věci nejedná. Ve smlouvách o zápůjčce ze dnů 24. 11. 2020 a 4. 3. 2021 se společnost zavázala vrátit žalobkyni zapůjčené peníze do 31. 12. 2025. Toto datum dosud nenastalo a pohledávky žalobkyně tedy dosud ani nejsou splatné. To, že by byly reálně nedobytné, tvrzeno nebylo, a už vůbec nebylo tvrzeno, že by byly nedobytné v důsledku porušení povinnosti žalovaného řádně spravovat dům a pozemek. Žalobkyni by tedy v zásadě nic nebránilo se po 31. 12. 2025 domáhat vrácení obou zápůjček. Zánik těchto pohledávek započtením proti údajné pohledávce společnosti vůči žalobkyni na úhradu nákladů na opravy a rekonstrukce je v rozsahu částky 392 975,22 Kč vyloučen, neboť tato částka nepředstavuje investici do jednotky, nýbrž investici do společných částí, na jejíž náhradu společnost vůči žalobkyni právo nemá. Souhlasila-li pak žalobkyně se započtením zápůjček proti jiným pohledávkám společnosti vůči ní – z titulu oprav a rekonstrukcí samotné jednotky –, šlo opět o její svobodné rozhodnutí, a právě toto rozhodnutí – a nikoli porušení povinnosti žalovaného řádně spravovat dům a pozemek – je právně relevantní příčinou nevratnosti příslušné části zápůjček; kdyby žalobkyně k započtení nepřistoupila, zápůjčky by trvaly dále a ona by je mohla vymáhat. Soudu prvního stupně lze přisvědčit i v tom, že podle zákona by měla společnost na náhradu nákladů na opravy a rekonstrukce jednotky právo až při skončení nájmu (§ 2220 odst. 1 o. z.); nájem však dosud neskončil. Nájemní smlouva ujednání odchylné od tohoto pravidla neobsahuje, a pokud se snad žalobkyně se společností na dřívější splatnosti investic dohodla ústně nebo konkludentně a souhlasila se započtením zápůjček proti takové pohledávce, jde opět o její svobodné rozhodnutí, které nemůže jít k tíži žalovaného; právně relevantní příčinou předčasného zániku pohledávek ze zápůjček by v takovém případě bylo opět toto rozhodnutí žalobkyně, nikoli porušení povinnosti žalovaného řádně spravovat dům a pozemek.

13. Jelikož tedy žalobkyně není k vymáhání náhrady nákladů na opravu a rekonstrukci společných částí aktivně legitimována a zápůjčky poskytnuté žalobkyní společnosti nejsou škodou zapříčiněnou porušením povinnosti žalovaného řádně spravovat dům a pozemek, soud prvního stupně rozhodl správně, pokud žalobu zamítl. Proto odvolací soud napadený rozsudek potvrdil, aniž bylo nutné zabývat se dalšími námitkami žalobkyně, že na jednání shromáždění ze dne 1. 6. 2016 byl dán souhlas s výměnou oken v jednotce, že žalobkyně dala společnosti souhlas s provedením oprav a rekonstrukcí jednotky a že nebylo její povinností prokazovat žalovanému havarijní stav společných částí.

14. Žalovaný má podle § 142 odst. 1 a § 224 odst. 1 o. s. ř. právo na plnou náhradu nákladů odvolacího řízení, jež spočívají v odměně advokátky za zastoupení při dvou úkonech právní služby (sepis vyjádření k odvolání ze dne 26. 9. 2025 a účast na jednání u odvolacího soudu dne 6. 11. 2025) podle § 7 bodu 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši 2 x 9 900 Kč = 19 800 Kč, v paušální náhradě hotových výdajů advokátky za dva úkony právní služby podle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši 2 x 450 Kč = 900 Kč, ve výdajích na cestu advokátky osobním automobilem k jednání u odvolacího soudu dne 6. 11. 2025 na trase , adresa, – , adresa, a zpět ve výši 1 466,80 Kč, v náhradě za čas promeškaný advokátkou cestou k tomuto jednání a zpět ve výši 6 x 150 Kč = 900 Kč [§ 14 odst. 1 písm. a) a odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb.] a v náhradě za 21 % daň z přidané hodnoty, již je advokátka povinna z odměny a náhrad odvést [§ 137 odst. 3 písm. a) o.s.ř.], ve výši 4 844 Kč a celkem činí 27 910,80 Kč.