15 C 65/2023

Plný text

Okresní soud v Karlových Varech rozhodl soudkyní Mgr. Kateřinou Hendrichovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky pro 392.975,22 Kč / náhrada škody

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky 392 975,22 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 26. 11. 2022 do zaplacení ve výši 15 % ročně, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 253 785,40 Kč, k rukám právní zástupkyně žalovaného, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 29. 12. 2022 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by bylo žalovanému uloženo zaplatit jí částku 392.975,22 Kč spolu s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že má ve svém výlučném vlastnictví jednotku (nebytový prostor) č. , číslo, vymezenou v budově č. p. , Anonymizováno, , postavené a stavební parcele (zastavěná plocha a nádvoří) parc. č. , hodnota, (dále jen „Budova“), ke které náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu o velikosti , číslo, k celku a spoluvlastnický podíl na stavební parcele (zastavěná plocha a nádvoří) parc. č. , hodnota, o velikosti , číslo, k celku, to vše katastrální území , adresa, , obec , adresa, , část obce , adresa, (dále jen „Předmětná jednotka“). Z uvedeného důvodu je žalobkyně členem žalovaného. Budova, v níž se nachází, předmětná jednotka, leží v zóně ochrany městské památkové rezervace a v památkové zóně. Žalobkyně zároveň podniká prostřednictvím společnosti , právnická osoba, ., sídlem , adresa, , IČ: , IČO, (dále jen „Společnost“), jejímž je jediným společníkem, jednatelem a skutečným majitelem. Pouze pro účely svého podnikání zakoupila Předmětnou jednotku od svého právního předchůdce, společnosti , právnická osoba, , sídlem , adresa, , IČ: , IČO, . V době její koupě se Předmětná jednotka nacházela v dezolátním stavu a vyžadovala komplexní rekonstrukci. V takovém stavu představovala vážné ohrožení jak pro členy žalovaného, tak i pro jakékoli jiné osoby. Již dne 1. 6. 2016 rozhodlo shromáždění vlastníků žalovaného na svém jednání, že se provede výměna oken ve sklepě a v 1. nadzemním podlaží (na tomto podlaží se nachází Předmětná jednotka) a oprava soklu, k níž mělo dojít po výměně oken ve sklepě a v 1. nadzemním podlaží Budovy s tím, že materiál pro tuto opravu měl být projednán s památkáři. Dokonce bylo na tomto jednání schváleno, že na nátěr soklu bude použita zelená barva. Žalovaný však nikdy nepostupoval podle tohoto rozhodnutí jeho nejvyššího orgánu a tím porušil povinnost zajišťovat správu domu a pozemku dle ust. § 1194 odst. 1 OZ. Dopisem ze dne 25. 9. 2019 seznámila žalobkyně žalovaného s aktuálním stavem předmětné jednotky, kdy její stavebně-technický stav vyžadoval provedení stavebních úprav, včetně výměny oken a výloh Budovy a opravu jeho soklu. Dne 29. 10. 2019 se konalo jednání shromáždění žalovaného, na které přítomní vlastníci jednotek souhlasili s vybudováním nového samostatného vchodu do Předmětné jednotky z , adresa, a s vymístěním hlavního uzávěru plynu a optických sítí, a to vše na náklady žalobkyně. Žalobkyně dále při jednání shromáždění vlastníků žalovaného opětovně upozornila, že také z hlediska státní památkové péče nevyhovují okna z plastu u Předmětné jednotky a povrchová úprava soklu z marmolitu a požádala o jejich výměnu. Shromáždění žalovaného o takovém požadavku žalobkyně odmítlo hlasovat. Dne 6. 12. 2019 zaslala žalobkyně zástupkyni předsedy žalovaného, paní , jméno FO, , e-mail, s cenovými nabídkami na dodávku oken a požádala ji o sdělení jejího názoru po vyhodnocení nabídek. Žalovaný se však k tomuto e-mailu žalobkyně nevyjádřil. Žalobkyně hradila náklady spojené s opravou a rekonstrukcí předmětné jednotky prostřednictvím společnosti , právnická osoba, ., která objednala provedení stavebních prací u společnosti , právnická osoba, , právnická osoba, ., , adresa, , IČ: , IČO, (dále jen „, právnická osoba, , právnická osoba, , právnická osoba, .“) a jí také cenu za tyto práce zaplatila. Za výměnu oken a dveří byla na základě krycího listu rozpočtu ze dne 9. 11. 2020 uhrazena částka 322.032,11 Kč bez DPH a za opravu soklu, hlavního vstupu, okenních otrub po výměně oken a oplechování byla uhrazena částka ve výši 204.163,80 Kč bez DPH. Celková výše nákladů spojených s výměnou oken a opravou soklu předmětného domu činila 526.195,91 Kč bez DPH. Žalobkyně se dostala do postavení osoby, která vynaložila finanční prostředky také na výměnu oken a opravu soklu domu, ačkoli je měl hradit žalovaný. Dne 14. 4. 2022 vyzvala žalobkyně svým dopisem žalovaného, aby jí nejpozději do 10. 5. 2022 zaplatil částku 526.195,91 Kč jako náhradu nákladů vynaložených žalobkyní na provedení výměny oken a dveří a opravy soklu předmětného domu. Žalovaný na tuto výzvu nijak nereagoval a ničeho z dlužné částky neuhradil. Dne 9. 11. 2022 započetla žalobkyně vůči žalovanému svou pohledávku v celkové výši 557.194,62 Kč, jež se skládá z jistiny ve výši 526.195,91 Kč a kapitalizovaného zákonného úroku z prodlení (z částky 526.195,91 Kč) ve výši 30.998,71 Kč za dobu od 11. 5. 2022 do 9. 11. 2022 z titulu bezdůvodného obohacení týkajícího se provedení výměny oken a dveří a opravy soklu předmětného domu, ačkoli tyto náklady měl nést žalovaný (právní důvod pohledávky žalobkyně upřesnila ve shora uvedeném dopise ze dne 14. 4. 2022), proti pohledávkám žalovaného vůči ní v celkové výši 164.219,40 Kč, jež tvoří pohledávka ve výši 94.221,40 Kč včetně kapitalizovaného úroku z prodlení z titulu nároku na úhradu příspěvků na správu domu (fond oprav) za měsíce říjen 2020 až říjen 2022 v souladu článkem XI. odstavec 4 písm. b) stanov žalovaného, dále pohledávka ve výši 17.962,- Kč z titulu nedoplatku na službách spojených s užíváním předmětné jednotky za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020 spolu s kapitalizovaným úrokem z prodlení ve výši 2.224,83 Kč za dobu od 11. 5. 2021 do 9. 11. 2022 a pohledávka ve výši 47.040,- Kč z titulu nedoplatku na službách spojených s užíváním předmětné jednotky za období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021 spolu s kapitalizovaným úrokem z prodlení ve výši 2.771,17 Kč za dobu od 11. 5. 2022 do 9. 11. 2022. Zbývající část své pohledávky v rozsahu částky 392.975,22 Kč vyzvala žalobkyně žalovaného uhradit v dodatečné lhůtě do 25. 11. 2022. Žalovaný na toto započtení a výzvu k dodatečnému plnění reagoval pouze sdělením, že započtení vzájemných pohledávek neuznává, neboť předmětná pohledávka žalobkyně je podle jeho názoru neexistentní. Žalobkyně tedy zajistila, za účelem podnikání Společnosti, výměnu oken a opravu soklu Budovy sama. Po žalovaném uplatňuje pouze náklady spojené s provedením stavebních úprav společných částí.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, nárok žalobou uplatněný neuznával a namítal, že žalobkyně provedla stavební úpravy Předmětné jednotky, které nebyly nutnými opravami. Tyto úpravy prováděla pouze za účelem své podnikatelské činnosti. Nebylo v zájmu žalovaného, aby byl do Předmětné jednotky vybudovaný další vchod. Ten žalobkyně vybudovala pouze za účelem usnadnění odchodu zákazníků do Předmětné jednotky. Všechny stavební úpravy byly provedeny pouze na základě rozhodnutí žalobkyně. Pokud žalobkyně uvádí, že údajný dezolátní stav Předmětné jednotky představoval vážné ohrožení pro členy žalovaného i pro další osoby, pak je třeba, aby splnila, v čem toto nebezpečí spatřovala. Dne 29. 10. 2019 proběhlo shromáždění žalovaného, na kterém bylo v bodě 6 rozhodnuto, ž: žalobkyně na vlastní náklady provede vybudování vlastního vchodu do Předmětné jednotky, přemístění hlavního uzávěru plynu a optických sítí, a to z důvodu vybudování vlastního vchodu do Předmětné jednotky, dále žalobkyně požádala o vyjádření souhlasu s výměnou povrchu marmolitu na soklu. Shromáždění žalovaného souhlasilo se shora uvedeným pouze za předpokladu, že toto bude opraveno na vlastní náklady žalobkyně, což je také uvedeno v zápise ze shromáždění. Žalovaný tedy nechápal, z jakého důvodu žalobkyně požaduje uhradit náhradu ve vynaložené výši po žalovaném. Na shromáždění dne 1. 6. 2016 byla schválena výměna oken s tím, že bude částka přefakturovaná. Nebyla však schválena oprava soklu. O opravě soklu nebylo nikdy hlasováno. Pokud žalobkyně uvádí, že provedla opravu obvodového zdiva na domě, a tím měla zabránit pronikání vlhkosti, žalovaný zdůraznil, že před započetím stavebních prací, žádná vlhkost do domu nepronikala, tedy stavební práce v tomto smyslu byly zcela nadbytečné a žalovaný neshledává zákonný důvod k jejich úhradě žalobkyni. Pokud žalobkyně odkazuje na nějaké stanovisko památkového ústavu, tak památkový ústav by žádné stanovisko nevydával, pokud by žalobkyně žádné práce nezahájila. Co se týká vynaložených nákladů, které žalobkyně účtuje, tak jsou zcela nadhodnocené. Není ani zřejmé, kdy mělo dojít k jejich úhradě stavební firmě. Žalovaný upozorňuje na ust. § 1136 NOZ, dle kterého je možné vznést nárok na náhradu nákladů vynaložených v zájmu ostatních spoluvlastníků v rozsahu zhodnocení věci, nikoliv o samotné náklady vynaložené. Žalobkyně ve své žalobě neuvádí, o kolik mělo dojít ke zhodnocení v zájmu ostatních spoluvlastníků. Jak sama žalobkyně uvádí, tak ona prováděla rekonstrukci svojí jednotky, proto provedla i výměnu oken a opravu soklu. Je na žalobkyni, aby prokázala, o co došlo ke zhodnocení ve prospěch ostatních spoluvlastníků. Žalovaný ani jeho shromáždění se stavebními pracemi na jejich náklady nesouhlasili, není zde tedy daný zákonný důvod proto, aby náklady či zhodnocení bylo jim nyní účtované. V podstatě by to znamenalo, že každý člen SVJ může provést cokoliv na společných prostorách a následně by ostatní členové SVJ měli povinnost mu nahradit jeho vynaložené náklady. Žalovaný neuznává ani zápočet, který žalobkyně provedla na její dluh na platbách do fondu oprav a služeb a vyúčtování služeb.

3. Při ústním jednání konaném dne 6. 6 2023 účastníci setrvali na svých stanoviscích a učinily nespornými následující tvrzení:-žalobkyně má ve svém výlučném vlastnictví (jednotku) nebytový prostor č. , číslo, , vymezenou v budově č. , hodnota, , postavený na stavební parcele (zastavěná plocha a nádvoří) parc. č. , hodnota, , ke které náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu o velikosti , číslo, a spoluvlastnický podíl na stavební parcele, par. č. , hodnota, , o velikosti , číslo, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, , část obce , adresa, ,-žalobkyně podniká prostřednictvím společnosti , právnická osoba, ., sídlem , adresa, , IČ: , IČO, , jejímž je jediným společníkem, jednatelem a majitelem,-Předmětnou jednotku žalobkyně zakoupila od společnosti , právnická osoba, , sídlem , adresa, , IČ: , IČO, , za účelem svého podnikání,-Při zakoupení předmětné jednotky se žalobkyně seznámila z jejich technickým stavem.,-01. 06. 2016 proběhlo shromáždění vlastníků žalovaného, nesporným účastníci učinil i zápis z tohoto shromáždění,-žalobkyně dopisem ze dne 25. 09. 2019 seznámila žalovaného s aktuálním stavem předmětné jednotky, přičemž stavebně technický stav jednotky vyžadoval stavební úpravu včetně výměny oken a výloh a opravy jeho soklu,-dne 29. 10. 2019 se konalo jednání shromáždění žalovaného,-dne 06. 12. 2019 zaslala žalobkyně zástupkyni předsedy žalovaného paní , právnická osoba, e-mail, jehož součástí byly cenové nabídky společností specifikovaných v odstavci 7 žaloby.-dne 25. 02. 2020 vydal MM , adresa, , odbor památkové péče závazné stanovisko č. j. , Anonymizováno, .-dne 13. 05. 2020 vydal MM , adresa, , Úřad územního plánování a stavební úřad rozhodnutí sp. zn. , Anonymizováno, , a č. j. , Anonymizováno-žalobkyně dne 14. 04. 2022 vyzvala žalovaného k úhradě částky 526.195,91 Kč, a to nejpozději do 10. 05. 2022 jako náhrady nákladů vynaložených žalobkyní na provedení výměny oken a dveří a opravy soklu předmětného domu, tato částka žalovaným uhrazena nebyla,- žalobkyně dopisem ze dne 09. 11. 2022 adresovaným žalovanému provedla zápočet vzájemných pohledávek,-e-mailem ze dne 11. 11. 2022 žalovaný zápočet ze strany žalobkyně neuznal, přičemž je nesporným účastníci učinili rovněž obsah e-mailu,- žalobkyně nehradí od října 2020 příspěvek na správu domu, rovněž neuhradila nedoplatek na službách za rok 2020, 2021 tak, jak jsou specifikovány v započtení vzájemných pohledávek ze dne 09. 11. 2022.

4. Sporné mezi účastníky zůstalo, zda se předmětná jednotka se ke dni její koupě žalobkyní nacházela v dezolátním stavu, byla velmi zchátralá, vyžadovala komplexní rekonstrukci a v takovém stavu představovala vážné ohrožení, jak pro členy žalovaného, tak i pro jakékoliv jiné osoby., zda žalobkyně žalovanou částku skutečně uhradila, zda na shromáždění členů SVJ dne 01. 06. 2016 byla odsouhlasena rovněž výměna oken v předmětném nebytovém prostoru a zda v roce 2016 byly vyměněny okna v suterénu a provedena oprava soklu a zda žalobkyně na jednání SVJ v roce 2019 vyzvala žalovaného ke splnění jeho povinnosti, tedy k výměně oken v nebytovém prostoru a opravu soklu.

5. Podáním ze dne 27. 6. 2023 žalobkyně doplnila svá tvrzení tak, že pokud by žalovaný provedl výměnu oken v suterénu a prvním nadzemním podlaží Budovy, a poté by opravil sokl domu, jak bylo schváleno na shromáždění vlastníků jednotek dne 1. 6. 2016 při projednávání plánu oprav, nemusela by výměnu oken a opravu soklu provádět žalobkyně, která se ocitla v situaci, kdy byla nucena vyhovět požadavku orgánu státní památkové péče. Žalovaný měl navíc povědomost, že žalobkyně plánuje provést stavební úpravy svého nebytového prostoru. V souvislosti s tím se nabízelo, aby nejpozději při této příležitosti splnil svou povinnost řádně spravovat dům a pozemek. Žalovaný v minulosti provedl výměny oken u všech ostatních vlastníků jednotek, které byly hrazeny z fondu oprav. Jestliže stavební úřad vydal žalobkyni stavební povolení na provedení stavebních úprav v jejím nebytovém prostoru, které zahrnovaly i výměnu oken a opravu soklu, pak jeho vydání bylo podmíněno souhlasem ostatních vlastníků jednotek jako účastníků příslušného stavebního řízení.

6. Žalovaný ve svém podání z 12. 7. 2023 setrval na svých tvrzeních, a to že výklad zápisu ze dne 01.06.2016, je provedení výměny oken v nebytovém prostoru v jeho části ve sklepě. Pokud je v zápise uvedeno výměna oken ve sklepě, tak je míněn společný prostor a následně část prostoru jednotky nebytového prostoru ve sklepě. (Nikdy v historii SVJ nebylo rozhodnuto o výměně oken ze společných prostředků v 1.NP nebytového prostoru.) Ani tehdejší vlastník nebytového prostoru společnost , právnická osoba, . proti tomuto postupu nic nenamítal ani se nedomáhal výměny oken v celém jejich nebytovém prostoru. Pokud by byla schválena výměna oken v jejich nebytovém prostoru, jistě by provedení výměny oken urgoval, případně by i reagoval na zprávu z finančního přehledu (listina poskytovaná každý měsíc správcem nemovitosti, ve kterém jsou zapsané všechny provedené platby), ze kterého byla patrná výměna oken ve sklepě. Nic takového se nestalo. Žalovaný tedy nesouhlasil s tvrzením, že na shromáždění dne 1.6.2016 schválilo výměnu oken 1.nadzemním podlaží Budovy. Pokud žalovaná ve svém podání ze dne 27. 06. 2023 zdůrazňuje vyjádření oboru památkové péče ve vztahu k nedávno provedené laciné marmolitové stěrce, tak toto jen potvrzuje, že oprava soklu byla dle zápisu ze dne 01.06.2016 provedena. Nebylo tedy třeba, aby ji následně prováděla žalobkyně s tím, že náklady na její opravu požaduje uhradit po žalované. Pokud žalobkyně tvrdí, že byla nucena dle požadavku odboru památkové péče opravit sokol, tak je třeba uvést, že ona sama vyvolala jednání na tomto odboru. Pokud by nezačala provádět opravy svojí jednotky s vybudováním vstupu do jednotky u ulice, tak by odbor památkové péče žádné požadavky na opravu soklu neměl. Žalovaný nemohl v roce 2016 vědět, že se změní vlastník Předmětné jednotky, který bude provádět jeho opravu. Žalovaný na rozhodnutí shromáždění reagoval provedení výměny oken ve sklepě domu a opravu soklu. Splnil tedy rozhodnutí shromáždění v tomto smyslu. Žalobkyně vůči členům žalovaného nevznesla žádný kvalifikovaný nárok. Žalovaný opakovaně zdůraznil, že nikdy nerozhodl o výměně oken v nebytovém prostoru společnosti , právnická osoba, . Není pravdou, že by na shromáždění dne 01.06.2016 rozhodl o výměně oken je společných prostředků v celém nebytovém prostoru společnosti , právnická osoba, . Pokud se žalobkyně obrátila na členy žalovaného se žádostí o vydání souhlasu se stavebními pracemi, tak to bylo za podmínky, že si všechny stavební práce uhradí ze svého, včetně výměny oken a výměny okna za vstupní dveře do jednotky. Dále žalovaný považoval za nutné uvést, že v roce 2016 byly jiné ceny za nová okna na trhu a dále, že žalobkyně jedno okno podstatně zvětšila na vstupní dveře, které v roce 2016 nebyly na budově. Toto již žalovaný namítal a žalobkyně na toto nijak procesně nereagovala a nesnažila se ani v tomto směru svůj požadavek modifikovat. Žalobkyně zakoupila svoji jednotku a viděla předem její stav. Pokud se jí zdála cena neadekvátní a předpokládala provedení rozsáhlých stavebních prací v podobě rekonstrukce, měla žádat slevu z kupní ceny, případně nemusela jednotku kupovat. Nyní žalobkyně vůči žalovanému zneužívá tvrzení o údajném stavu jednotky s tím, že požaduje proplacení provedení části stavebních prací a náklady na výměnu oken a výloh a dveří. Na shromáždění žalovaného žalobkyně opakovala, že svoji rekonstrukci provede na své náklady. Ani na jednom shromáždění před provedením stavebních prací žalobkyně nesdělovala členům žalovaného, že bude od nich požadovat uhradit náklady na výměnu oken. Naopak sama tvrdila, že všechny náklady bude hradit ze svého. Členové žalovaného s provedením rekonstrukce souhlasili za podmínky, že všechny náklady bude hradit žalobkyně ze svého.

7. Svědkyně , jméno FO, vypověděla, že byla předsedkyní Společenství asi 15 let, a to asi do roku 2019. K shromáždění 01. 06. 2016 se vyjádřila tak, že za společnost , jméno FO, nejdříve vystupoval pan , jméno FO, . , jméno FO, ani , právnická osoba, se nikdy shromáždění vlastníků neúčastnili, nikdy je fyzicky neviděla. , jméno FO, bylo pouze v emailové adrese. , jméno FO, , když se řešila výměna oken, začal dělat průtahy. Předmětnou jednotku se snažili řadu let pronajmout, což se občas stalo. Dlouhé roky však byl prostor prázdný a neudržovaný. , jméno FO, žádné úpravy nechtěl. Chtěl prostor pronajmout nebo prodat. Poté vstoupil do jednání místo něho pan , jméno FO, , ten souhlasil s tím, že se výměna oken provede, ale že si to zařídí sám a bylo dohodnuto, že až to bude hotové, Společenství mu to proplatí. Zda nakonec okna vyměnil pan , jméno FO, nebo SVJ si svědkyně nepamatovala, k jejich výměně došlo v srpnu 2016. Úzce jsme spolupracovali, různě si předávali klíče apod. Výměnu oken hradilo SVJ. Cenu si přesně nepamatovala. Jedna nabídka byla okolo 11.000 Kč. Řešila se tam okna nejen v j Předmětné jednotce, ale ve společných sklepních prostorech. Problém byl v tom, že část oken z Předmětné jednotky byla součástí druhé budovy, kde nebyl zájem o výměnu oken, takže stejně nebyla okna v nebytovém prostoru vyměněna všechna. Ohledně soklu uvedla, že čekali, až budou hotová okna. Pak navštívila stavební úřad magistrátu, aby zjistila, co a jak můžou se soklem na domě provést. Bylo jí řečeno, že musí vyplnit nějaký papír pro Městskou památkovou péči, který vyplnila a nechala tam. Ozval se jí nějaký pán, jeho jméno si nepamatovala. Sešli se před domem a ústně řešili, co a jak lze provést. Sokl byl ve velmi špatném stavu. Ten pán jí řekl, že všechno stejně spadne a dále řekl, že má zajistit, jak to udělají a až to udělají, mám znovu přijít na magistrát. Řekl, že sokl má být udělán tak, aby to ladilo s okolím, přičemž několik domů, v blízkém okolí, mělo sokl z marmolitu. Dále jí řekl, že žádost, kterou podala, mám zrušit, a potom až to bude hotové, bude nová písemná zpráva od památkářů. Takže se nedozvěděla nic o tom, že by měl sokl nějak konkrétně vypadat. Opravu provedla firma, kterou doporučila paní , jméno FO, . Práce uhradili. Práce začaly nějak koncem toho srpna a šly potom rychle. Kdy přesně byl hotov, si již nepamatovala, ale domnívá se, že by to šlo dohledat v účetnictví u paní , jméno FO, . Dle svědkyně bylo na shromáždění 1. 6. 2016 odhlasováno, že dojde k výměně sklepních oken. , jméno FO, prohlásil, že výlohy měnit nechce. Byla tam pěkná dřevěná okna. Jen byla zanedbaná. Jednalo se o výměnu sklepních oken, tedy prostory těsně u chodníku, přičemž část z nich je společná a část náleží do nebytového prostoru. Dle svědkyně ,,výměna oken ve sklepě + NP fa , jméno FO, “, se jedná se o nebytové prostory ve sklepě. Jsou to ty okna na úrovni chodníku. O tom, co je nad chodníkem, tedy o výlohách se nejednalo. Kdy proběhla výměna oken v celém domě si svědkyně nepamatovala. Dále svědkyně uvedla, že dne 29. 10. 2019 se žalobkyně účastnila Shromáždění SVJ, kdy požádala paní , jméno FO, o svolání, kde ústně přednesla, že chce rekonstruovat svůj nebytový prostor, zbudovat nový vchod do nebytového prostoru a zda s tím SVJ souhlasí. Zároveň sdělila požadavky, které od ní Magistrát a Městská památková péče očekává. SVJ dalo souhlas, s výslovnou podmínkou, že tyto náklady ponese žalobkyně ze svého. Šlo o vchodové dveře, plynovou přípojku, měla vybourávat okno a dveře, udělat náhradní výplně. V dokumentaci toho bylo hodně. Jestli byl součástí i sokl, to už nevěděla. Chtěla vchod z ulice. Bylo jí řečeno, že je nový sokl a plynová přípojka, proto měla vzniklé náklady hradit ze svého, což vzala na vědomí. Dne 14. 12. 2019 byl v domě hrozný hluk, sbíječky apod. svědkyně viděla na rampě, která přiléhá k nebytovému prostoru žalobkyně haldu suti, bylo vidět, že se tam buduje. Došla se na stavební úřad zeptat, co se v těchto prostorách děje a bylo jí sděleno, že stavební povolení na jméno žalobkyně a ani na jejich dům vystaveno nebylo. Dne 31. 01. 2020 se pak ozval pan Ing. , jméno FO, s žádostí o stanovisko ke stavebním úpravám v nebytovém prostoru. Kdy byl dokončen sokl a výměna oken v nebytovém prostoru, nevěděla. Zda žalobkyně někdy výslovně požádala na shromáždění o výměnu dveří a výplní, svědkyně nevěděla. Jestli to bylo součástí předložené dokumentace, kterou zaslala emailem, tak ano, ale výslovně zvlášť ne. Tvrdila, že vybudování vchodu přikázali památkáři tak, ale památkáři s členy SVJ do jednání nikdy nevstoupili. Památková péče do jednání vstoupila až přípisem Ing. , jméno FO, z 31. 01. 2020. Dle svědkyně SVJ nikdy nehlasovalo o výměně dveří a výplní v nebytovém prostoru a ani o výměně povrchu soklu.

8. Svědkyně , právnická osoba, vypověděla, že jí bylo oznámeno Společenstvím, že je nový vlastník, který jí nebyl znám, nenahlásil, že je novým vlastníkem. Ostatní vlastníci naléhali, aby nového vlastníka vyzvala, aby bylo možné vyhotovit předpis plateb. Stále se nic nedělo. Vlastníci jí hlásili, že započaly stavební úpravy. Poté ji žalobkyně zkontaktovala s tím, že by chtěla svolat shromáždění a seznámit vlastníky s plánovanými stavebními úpravami. Před shromážděním jí poslala nějaké podklady, které rozeslala vlastníkům. Shromáždění proběhlo u svědkyně v kanceláři. Nepamatovala si již, zda tam byla žalobkyně sama nebo s někým. Vlastníky seznámila s plánovanými stavebními úpravami a požádala o jejich souhlas. Vlastníkům to bylo v podstatě jedno, ale nechtěli nic platit. Žalobkyně tvrdila, že vše půjde na její náklady, hlavně, ať jí ostatní vlastníci dají se stavebními úpravami souhlas. Poté, co v zápise bylo uvedeno, že veškeré náklady na stavební úpravy ponese žalobkyně, tak ostatní spoluvlastníci souhlasili. Probíhaly stavební úpravy, kdy třeba řešila přípojku plynu. Poté, co žalobkyně opět potvrdila, že veškeré výdaje půjdou za ní, vlastníci s těmito úpravami souhlasili. Když bylo hotovo, tak žalobkyně přišla s tím, že žádá po Společenství nějaké peníze, čemuž se všichni divili. V průběhu stavebních prací žalobkyně neplatila žádné příspěvky do fondu oprav či služeb. Na shromáždění členů SVJ dne 01. 06. 2016, nebyla odsouhlasena výměna oken v nebytovém prostoru. Jednalo se o výměnu výplní soklu, tedy těch malých úzkých okýnek. Zajišťoval to vedlejší dům. Následně to rozpočítal a SVJ uvedené uhradilo. Žádná výměna výloh provedena být neměla. K zápisu z 01. 06. 2016 uvedla, že zápis provedla, což je z něj patrné a podepsala ho paní , jméno FO, . Dále k větě v odstavci plán oprav,, výměna oken ve sklepě + NP firmy , jméno FO, do , adresa, “ uvedla, že se jednalo o výměnu oken soklu, přičemž část těchto prostor je právě v druhém domě. . , jméno FO, má ještě dvě okna ve vedlejším domě, což se jedná o tady ty sklípky. Ten přišel s tím, že se sokl a okna budou opravovat, aby to bylo celistvé a dobře vypadalo, tak se obrátili i na žalovaného. To, že je ve větě uvedeno, že ve sklepě + NP stále označuje sklepní prostory nebo v okna v rámci soklu. Dle svědkyně žalobkyně v roce 2019 nevyzvala žalovaného ke splnění povinnosti, a to výměně oken v nebytovém prostoru a opravu soklu. Pouze zasílala různé cenové nabídky, které následně rozeslala účastníkům, ale s ohledem na to, že bylo odsouhlaseno, že Společenství nic platit nebude, tak tyto nabídky neřešili. Co vše od žalobkyně svědkyně v roce 2019 obdržela si jíš nepamatovala, a to ani zda obdržela dopis ze dne 29. 09. 2019. Zda proběhlo nějaké shromáždění v roce 2019 si rovněž nepamatovala, ale uvedla že pravidelně provádí korespondenční shromáždění, někdy se sejdou na dvoře. V roce 2023 se sešli asi dvakrát, to však svědkyně dělá nad rámec svých povinností. Žalobkyně poslala pozvánku svědkyni s tím, že tam je někde bordel pod autem, tak ať to jde řešit. Svědkyně tam byla, vyřešila jsem to a následně poslala fotky žalobkyni. Ke shromáždění vlastníků dne 29. 10. 2019 uvedla, že se na něm řešili stavební úpravy žalobkyně. Tomuto shromáždění byla přítomna, upřesnila, že žalovaný dohledat podklady, že došlo k výměně sklepních okýnek a opravy soklu, kdy toto zajišťoval vedlejší dům. Mě dále uvedla, že si již nepamatuje na kolika shromážděních měli být stavební úpravy prováděné žalobkyní projednávány, jelikož žalovanému to, s ohledem na to že měly veškeré úpravy být hrazeny žalobkyní, bylo jedno. Žalobkyně nikdy po žalovaném nechtěla předem ani v průběhu úprav odsouhlasení, např. cenové nabídky, výběru firmy apod. Kdy žalobkyně začala se stavebními úpravami si svědkyně nepamatovala. Uvedla, že se na ni obrátili vlastníci ohledně nového vlastníka a prováděných prací. Svědkyně si rovněž nepamatovala, zda jednala s panem , jméno FO, , ale s někým řešila umístění plynu. Zda někdy jednala s původními majiteli manželi , jméno FO, si již rovněž nepamatovala, měla zato, že případně jednala s jejich zástupci nebo nájemníky. Závěrem uvedla, že Společenství výměnu výloh v nebytovém prostoru nikdy neschválilo.

9. Svědek Ing. , jméno FO, vypověděl, že o předmětu řízení ví od žalobkyně. Pak telefonicky hovořil s jejím právním zástupcem, kdy byl dotazován na průběh stavby, jak co prováděli a byl informován o tom, že SVJ nechce žalobkyni uhradit její náklady na výměnu oken a byla tam nějaká fasáda, apod. Svědek zná paní , jméno FO, , byl jí předat projekt. V jednací síni ji ztotožnit nedokázal s tím, že to je již 5 let. , právnická osoba, působil asi tři čtvrtě roku před výstavbou. Po nahlédnutí do emailové komunikace upřesnil, že má dopis nebo email ze dne 07. 08. 2019 od Památkového ústavu, následně pak začal po dodání podkladů žalobkyní z archivu projektovat. Jeho úkolem bylo zajistit změnu užívání stavby, což znamená jednání se stavebním úřadem a získat stavební povolení. S ohledem na to, že se jedná o památkovou zónu, muselo se jednat i s památkáři, řešili zajištění samostatného vstupu do prostor apod. s p. , jméno FO, jednal pravděpodobně emailem, a to kdy má projekt přinést, osobně pouze jednou, když přinesl projekt. Byla potřeba souhlasu ostatních vlastníků, takže poté, co měl souhlas od památkářů, hygieny, hasičů apod. si vyžádal i souhlas od SVJ. Vyjádření pravděpodobně přišlo, protože došlo k provádění stavby. Dále se i zasílal dopis SVJ z 25. 9. 2019, kde měly být popsány stavební úpravy, které měly být prováděny. Tento dopis stvrzoval, protože se jednalo o odborné věci pro žalobkyni, jestli tam něco přidala nevím. Svědkovi pak byl předložen zápis z jednání shromáždění SVJ ze dne 29. 10. 2019, kde měly být ty požadavky odsouhlaseny. Žalobkyně chtěla, aby celý dům vypadal pěkně, na což však nebyly finanční prostředky, takže se uvažovalo o opravě po úroveň římsy mezi prvním a druhým patrem. Nebytové prostory neprošly žádnou rekonstrukcí, byla tam jednoduchá okna. Muselo dojít k jejich výměně, kdy ze strany památkářů byl samozřejmě požadavek na dřevěné rámy. Další problém byl v tom, že původní hlavní vchod byl zazděn, kdy z něj zůstala pouze výloha, přičemž památkáři trvali na uvedení do původního stavu. Zároveň na vyvedení plynové přípojky před dům, což souvisí právě se zprovozněním původního hlavního vchodu. Tyto náklady uhradila žalobkyně. Požadavky památkářů byly zásadní. Nejdříve je schůzka, kde zákazník sdělí své představy, na základě jich se pak od památkářů dozví jejich požadavky, což v daném případě proběhlo, kdy např. byl požadavek i na zachování fresek uvnitř prostoru, které byly zakonzervovány a byly přikryty podhledem, a to ještě před rekonstrukcí, kdy požadavky památkářů nejsou požadavky uvedení do původního stavu, ale ochrana památek. Od žalobkyně se dozvěděl, že provedení soklu na domě mělo být odsouhlaseno panem , jméno FO, , který to však popřel. Výměna okenních výplní a okenního soklu proběhla určitě po vydání stavebního povolení. Začalo se nejdříve bouracími pracemi uvnitř prostor, o čemž svědek písemně vylepením na schránky informoval ostatní spoluvlastníky. Má k dispozici emailovou komunikaci mezi panem , jméno FO, a panem , jméno FO, z 11. 12. 2019, kdy řešili, jak by měly vypadat výplně oken a vstupních dveří, pak tedy až následně byly objednány. Původní okna plnily funkci oddělení prostoru, ale v rámci takovéto rekonstrukce a účelu, pro který měl prostor sloužit, byla nezbytná jejich výměna, a to i z pohledu památkářů, kdy požadovali dřevěné rámy.

10. Svědek , jméno FO, vypověděl, že účastníky nezná. S žalovaným jednal asi před třinácti až patnácti lety, kdy chtěli cenovou nabídku na střechu. , právnická osoba, se následně realizovala, a to tak, že se měnila krytina. Ve stejné době na domě opravoval sokl. Co všechno se v souvislosti s opravou soklu dělalo, si již nepamatoval, je to dlouho. Věděl, že se tam dodával marmolit. Nepamatoval si již, s kým jednal přímo z obyvatelů domu, ale dům spravuje kancelář paní , jméno FO, , tak s tou jednali. Po předestření faktury a cenového rozpočtu (č. l. 29) svědek uvedl, že na faktuře je jeho podpis a jeho razítko. Byla složená záloha na materiál 15 000 Kč, která byla započtena na rozpočtovou cenu 40 633 Kč a faktura je tak vystavena na zbývající částku 28 113 Kč. Výměnu oken na domě neprováděli. Při jednání s paní , jméno FO, mu nebylo předloženo žádné vyjádření , právnická osoba, . Praxe je taková, že se na svědka třeba realitní kancelář s nějakým požadavkem, on si to přijde zaměřit, udělá cenovou nabídku, kterou pak dá zpátky kanceláři, případně někomu z SVJ. Ty se pak rozhodnou, jestli má být práce udělána či nikoliv. Je to na domluvě. , právnická osoba, žalovaného byly uhrazeny.

11. Svědek , jméno FO, , pracovníka , právnická osoba, v Lokti, vypověděl, že osobně znám žalobkyni. Začal s ní jednání někdy v roce 2018, kdy ho kontaktoval projektant pan , jméno FO, . Ohledně konzultace záměru využití parteru domu. Záměrem bylo vybudovat tam provozovnu asi butik. Prací svědka je pak následně předložený záměr posoudit z hlediska památkového zákona, tedy jaký bude mít dopad na prostředí památkové rezervace. Tyto domy byly nebo prošly nějakou rekonstrukcí v 70. letech, která však měla degradující vliv. Došlo k stmelování vstupů jednotlivých domů, odstranění historických výkladních ploch a jejich výměna za standardní produkci té doby. Pokud je předložen nějaký návrh, je povinností památkářů zajistit, aby úpravy vedly co možná nejvíce k historickému vzhledu parteru. Vždy se jedná o reakce na návrh investorů. Pro žalobkyni byly podmínky uvedeny v závazném stanovisku odboru památkové péče, které je zpracováno na základě vyjádření památkářů, tedy vyjádření památkového ústavu, přičemž tato vyjádření, nejsou závazná, závazné je pouze stavu odboru památkové péče. Určitě bylo žalobkyni uloženo, aby došlo k výměně vstupních dveří a výkladních ploch a za tím účelem, aby byla památkovému ústavu předložena projektová dokumentace těchto dveří a oken. Se zhotovitelem byla dobrá spolupráce. Výsledek měl dobrý vliv. Měl historizující, umělecký efekt. V průběhu jednání upozornili, že stávající úprava v podobě marmolitové stěrky není schválena památkovou péčí a jedná se tak o nepovolenou úpravu stavby. SVJ při této úpravě schválení nežádala dle spisového materiálu archivovaného u NPÚ v Lokti. Po pravé straně Domu při pohledu z ulice byla okna se zdobnými parapety, ty rozměrově zůstaly, došlo pouze k jejich výměně. V levé části bylo povoleno odstranění zdobných parapetů a okna byla zvětšena tak, že se dá mluvit o výkladních plochách. Žalobkyně pravděpodobně nechtěla udržovat novodobá okna, chtěla nová, proto jsme do toho vstoupili památkáři, když řešili vzhled, materiál i konstrukci, proto vyžadovali dokumentaci. Dům je podsklepený, svědek se domníval, že jsou tam sklepní okna. Tím, jak došlo ke scelování domu vznikl stav, že sklep vedlejšího domu zasahuje i pod tento dům. Když se tedy měnily sklepní okna ve vedlejším domě, byla měněna i v tomto.

12. Svědek Ing. , jméno FO, vypověděl, že pro žalobkyni prováděl rekonstrukci objektu na adrese , adresa, . Bylo to v době asi od 2019 za Covidu až do března 2021. Šlo o kompletní opravu až po kolaudaci. Ke stavu nebytových prostor svědek uvedl, že prostory byly po rádoby opravě asi z nějakých devadesátých let. Bylo vidět, že to bylo narychlo dělané, byla tam nevyhovující okna, jednoduchá. Působilo to tak, aby se tam hlavně dalo něco prodávat. Probourával se tam nový vchod tak, jak byl původně, přímo z ulice a zvětšovalo se jedno okno vedle vchodu. Ostatní práce byly spíše povrchové. Vyměňovala se okna a prováděly se veškeré instalace. , adresa, se měnila všechna vepředu i vzadu a ve sklepě. S nikým z SVJ jsem nejednal, pouze s žalobkyní a pak s panem Mgr. , jméno FO, z Památkového úřadu. K vlhkosti objektu svědek uvedl, že ve sklepě vlhkost byla hodně, a to ze strany ulice. S panem , jméno FO, jednal především o věcech památkového rázu, především vstupní dveře a okna. Ohledně oken dodal i nějakou starou dokumentaci. Vyjadřoval se i k materiálům, kdy okna musela být dřevěná. Jednali i ohledně fasády a soklu a uvnitř o zachování nějaké štukatury na stropě. V podstatě o všech věcech, které měly památkový význam. Byly nějaké požadavky na ozdoby oken a materiál, stejně jako u dveří. , právnická osoba, se domnívá, byly hliníková okna, což mu nevadilo. Faktury za provedenou práci byly dle svědka pravděpodobně hrazeny převodem. Šlo asi o 8 až 10 faktur, které hradila společnost , právnická osoba, .

12. Žalobkyně při svém účastnickém výslechu uvedla, že Předmětnou jednotku koupila od společnosti , právnická osoba, , byla ve špatném stavu, a co se týče provozu, nebyla podle jejích představ. , právnická osoba, byla objevena plíseň, bordel a tekla voda, takže občas protékaly i ty ventily z potrubí, co tam prochází stropem a po jednání jí bylo řečeno, že na schůzi, která probíhala v roce 2015 byla schválena výměna oken. Čekala, že bude provedena výměna oken a výloh i v Předmětné jednotce, proto ji zakoupila. Domnívá se, že zaslala paní , jméno FO, kupní smlouvu. Na podzim v roce 2019 začali jednat s SVJ o té opravě. , adresa, se s panem , jméno FO, , který zařizoval legislativu a plány, no a pak společně s ním se spojili i s SVJ. Komunikace probíhala na začátku na schůzi, která proběhla asi v říjnu 2019. Nahlásila rozsah té rekonstrukce, a pak prováděli jednání, jak s Památkovým úřadem, s panem , jméno FO, a se Stavebním úřadem a no pak už probíhala rekonstrukce. Rekonstrukce trvala asi rok a půl, takže prostě všechno bylo provedeno. Dle žalobkyně na Shromáždění v říjnu 2019 probírali požadavky konkrétně, protože si byla jista i podle těch stanov, že okna spadají pod společný prostor jako výlohy a všechny okna. , jméno FO, říkala, že to bylo hrazeno ostatním nájemníkům jako z fondu oprav, tak trošku předpokládala, že jí to taky bude schváleno a nějak hrazeno z fondu oprav. Jednalo se o samostatný vstup, který hradila. Hlavně se dotkli toho, že ten vstup bude hrazen z peněz žalobkyně. Do faktury, která byla vystavena žalovanému, vstup nebyl zahrnut. jediné, co žalobkyně požaduje je, aby žalovaný uhradil výměnu oken ve sklepě a výměnu oken a výloh a opravu soklu. Nebyla tam žádná hydroizolace, tekla voda, plíseň byla ve sklepě. Nahlásila paní , jméno FO, , že je tam asi špatná kanalizace. Jednalo se o tom i s panem , jméno FO, , s panem Vlasákem. Zástupce vedlejšího baráku s paní , jméno FO, pak objednali někoho na kanalizaci a oni to opravili. Žalobkyně dle svého vyjádření nenavrhla, že opravu soklu provede na své náklady. Navrhovala, že provede na vlastní náklady jen výměnu a vybudování samostatného vstupu, obnovení toho vstupu do baráku a přesazení toho hlavního uzávěru plynu. Dále uvedla, že žalovaný jí povolili jenom ten samostatný vstup do baráku za vlastní náklady a pak, že ty okna budou projednány. Následně rozeslala paní , jméno FO, nabídky oken a vitrín a čekala až to projedná s barákem. Žádnou odpověď neobdržela, až po připomenutí. Žalobkyně jí telefonovala, pak jí psala mail, ať se vyjádří. Až po nějaké době, asi snad po měsíci, se ozvala e-mailem, že ona nepochopila tu nabídku, a že neví, proč to má tedy přeposlat nájemcům, když nemá k tomu pokyn.

13. Z odborných posudků Ing. , jméno FO, soud zjistil, že jejich předmětem bylo posouzení výplní otvorů nebytového prostoru a soklového zdiva Budovy a byly zpracovány na základě objednávky žalobkyně. V Posudcích jsou uvedeny důvody pro výměnu výplní otvorů za nové, a to s ohledem na požadavky norem, požadavky dohledových orgánů státu a také na požadavky náročnosti energií při provozu prostor. Ohledně soklové omítky pak vyplývá, že soklové omítky marmolit na soklovém zdivu objektu bylo nevhodné a způsobuje škody na majetku žalobkyně. Mělo by dojít k odstranění této stěrky a její nahrazení prodyšnou soklovou omítkou, popř. provětrávaným nejlépe kamenným obkladem soklu.

14. Z Fotodokumentace vyplývá stav okenních výplní a soklu, kdy je patrná vlhkost.

15. Potvrzením o zaplacení ceny díla ze dne 28. 12. 2022 a z Krycích listů rozpočtu má soud za prokázané, že společnosti , právnická osoba, a , právnická osoba, , byla ke dni 4. 2. 2022 společností , právnická osoba, . , uhrazena částka 322.032,11 Kč bez DPH (389.659,85 Kč) na úhradu ceny za provedení stavby: výměna otvorových výplní podle krycího listu rozpočtu ze dne 9. 11. 2020 a částka 204.163,20 Kč bez DPH (247.038,20 Kč) na úhradu ceny za provedení stavby: oprava přední fasády podle krycího listu ze dne 11. 12. 2020.

16. Z-mailové komunikace z 2. 11. 2019 je patrná komunikace mezi žalobkyní a Ing. , jméno FO, , dále mezi p. , jméno FO, a p. , jméno FO, , kdy z komunikace je zřejmé jednání p. , jméno FO, s památkáři ohledně soklu, žádné závazné stanovisko však vydáno nebylo. Z e-mailové komunikace mezi p. , jméno FO, a p. , jméno FO, je pak patrný požadavek na zajištění součinnosti členů SVJ se stavebními úpravami, které jsou v E-mailu z 31.1.2020 uvedeny.

17. Z Prohlášení , jméno FO, a , jméno FO, mimo jiné vyplývá, že na základě rozhodnutí přijatého na předchozí schůzi vlastníků v červnu 2016 bylo rozhodnuto o provedení opravy a výměny oken, jak v jejich prostorách, tak v suterénu nad nimi (prodejnou). Opravy a výměny oken byly provedeny v bytech v horních patrech. V jejich prostorech se tak však nestalo. Opakovaně kontaktovali paní , jméno FO, , která je ujišťovala že v brzké době dojde k výměně oken v jejich obchodních prostorách. Prostory byly prodány žalobkyň ve stavu, kdy je nebylo možné bez rekonstrukce využívat.

18. Soud neprovedl důkaz výslechem , jméno FO, a , jméno FO, , kteří se měli vyjádřit k rozporu mezi výpovědí svědkyně p. , jméno FO, , která při jednání dne 26. 9. 2023 kromě jiného uvedla, že na shromáždění dne 1. 6. 2016 bylo odhlasováno, že dojde k výměně sklepních oken a že pan , jméno FO, (údajný zástupce společnosti , právnická osoba, ) prohlásil, že výlohy měnit nechce, a tvrzením , jméno FO, a , jméno FO, , že na shromáždění , právnická osoba, konaném dne 1. 6. 2016 bylo rozhodnuto o provedení opravy a výměny jak v jejich prostorech, tak v suterénu a nad nimi (prodejnou) a že k provedení oprav a výměně oken v předmětném nebytovém prostoru ze strany žalovaného nedošlo, přestože jednatelé společnosti , právnická osoba, byli ze strany , jméno FO, ujišťováni, že v brzké době dojde k výměně oken i v předmětném nebytovém prostoru. Učinil tak proto, že i pokud by tomu tak bylo, nebyla jmenovaná oprávněna v dané věci sama jednat. Nadto se jmenovaní, dle prezenční listiny, jednání shromáždění dne 1. 6. 2016 nezúčastnili.

19. Ze správního spisu , Anonymizováno, soud k důkazu provedl následující listiny, a to:- písemné vyjádření Národního památkového ústavu, Územního odborného pracoviště v Lokti ze dne 19. 02. 2020, ze kterého je mimo jiné patrné, že marmolitová stěrka soklu byla provedena bez souhlasu NPÚ;- průvodní zprávu a souhrnnou technickou zprávu zpracované Ing. , jméno FO, ke stavebním úpravám obchodní jednotky , číslo, z 12/2019, ze kterých vyplývají informace o předmětu dokumentace a stavebníkovi a rovněž i údaje o zpracovateli dokumentace. Obsahem souhrnné technické zprávy jsou popisy stavby a území stavby a dále pak popis stavebních úprav, a to obnovení původního vstupu do objektu v cca střední ose objektu, výměra okenních a dveřních výplní otvorů, rozšíření průchodu o cca 0,5 m ve střední nosné zdi k převlékacím kabinám, přesun HUP plynovodní NTL přípojky do chodníku před objektem, běžné stavební úpravy povrchů podlah, stěn, vnitřních rozvodů instalací nespadající pod povolovací proces stavebního povolení, oprava soklu objektu do , adresa, , kdy na základě připomínky pracovníků NPU v Lokti musí být provedeno odstranění marmolitu stěrky s nahradí omítkou a původního kamenného soklu;- závazné stanovisko Magistrátu města , adresa, , odbor památkové péče ze dne 25. 02. 2020 sp. zn. , Anonymizováno, , ze kterého vyplývá, že stavební úpravy předmětné jednotky ve stupni dokumentace pro stavební povolení, kterou v listopadu roku 2019 vypracoval pan Ing. , jméno FO, , jsou ve smyslu ust. § 14 odst. 3 zákona o státní památkové péči přípustné při dodržení stanovených podmínek, mezi které patřila i obnova soklu bez použití sanační omítky. Zároveň se tento orgán státní památkové péče dožadoval výměny novodobých výplní stavebních otvorů (včetně výplní sklepích oken) za nové – stylové v historizujícím duchu;- oznámení o zahájení společného řízení ze dne 7. 4. 2020 sp. zn. , Anonymizováno, , kterým bylo oznámeno zahájení společného řízení o vydání společného územního rozhodnutí a stavebního povolení a dotčené osoby byly vyzvány, aby ve lhůtě 15 dnů od doručení tohoto oznámení uplatnili své námitky;- rozhodnutí o schválení stavebního záměru ze dne 13. 05. 2020 sp. zn. , Anonymizováno, vydaného Magistrát města , adresa, , Úřad územního plánování a stavební úřad, ze kterého vyplývá schválení stavebního záměru žalobkyně na stavební úpravu předmětné jednotky a zároveň stanovení podmínky, které musí být v průběhu realizace splněny, kdy plně odkázal na závěry závazného stanoviska orgánu státní památkové péče. Žalobkyně, která byla stavebníkem uvedeného stavebního řízení, byla dle předmětného rozhodnutí stavebního úřadu povinna úpravu předmětné jednotky dokončit do dvou let ode dne nabytí právní moci tohoto rozhodnutí. Žádné námitky ze strany vlastníků či SVJ k stavebnímu záměru žalobkyně vzneseny nebyly;-kolaudační souhlas ze dne 10. 03. 2021 sp. zn. , Anonymizováno, , ze kterého vyplývá povolení účelu užívání stavby Předmětné jednotky.

20. Ze Stanov žalovaného, a to článku VII odst. 2 a odst. 11, bylo zjištěno, že nejvyšším orgánem společenství je shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek dále, co do působnosti shromáždění patří, kdy dle odst. 11 je k přijetí usnesení zapotřebí většiny hlasů přítomných členů společenství, pokud zákon nebo stanovy nevyžadují vyšší počet hlasů. Dle čl. III.odst. 3 písm. b) se správou domu rozumí zejména zajišťování údržby a oprav společných částí.

21. Při ústním jednání konaném dne 13. 5. 2025 soud vyzval žalobkyni dle ustanovení § 118 a) odst. 1, 3 o.s.ř., aby doplnila následující tvrzení a k jejich prokázání navrhl důkazy, a to jaká částka z žalované částky připadá na opravu soplu s tím, že neučiní-li tak, může být se svým nárokem neúspěšná.

22. Žalobkyně reagovala podáním ze dne15. 4. 2025, kdy doplnila, že náklady na opravu soklu, hlavního vstupu, okenních otrub po výměně oken a oplechování ve výši 204.163, 80 Kč bez DPH nelze jednoznačně oddělit od nákladů, které vynaložila na výměnu oken a dveří ve výši 322.032,11 Kč bez DPH, Což vyplývá z krycích listů. Dle žalobkyně je potřeba na tyto náklady nahlížet jako na celek, neboť krycí list rozpočtu ze dne 9. 11. 2020 nezahrnuje pouze samotnou demontáž a montáž oken a dveří, ale další práce spojené s opravou zdi kolem těchto oken, zejména zednické práce, které vyplývají z předmětného krycího listu. Je to souvislosti žalobkyně odkázala na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne28. 5. 2024, č.j. 26 Cdo 19/2024-504.

23. Ze stavebního rozpočtu vyplývají náklady na opravu přední fasády Budovy ve výši 194.441,71 Kč.

24. Dále soud k důkazu provedl Smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 1. 12. 2019, ze které bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalobkyní jako pronajímatelem a společností , právnická osoba, ., jako nájemcem. Předmětem smlouvy byly Předmětné prostory. V čl. IV se nájemce zavázal využívat pronajaté prostory sloužící k podnikání pouze pro tento účel. Dle čl. V. písm. b) se smluvní strany dohodly, že pronajímatel přenechá předmět nájmu ve stavu k obvyklému užívání. Dle čl. VI. písm. c) je nájemce povinen hradit náklady spojené s obvyklým udržováním a provozem, jakož i veškeré náklady a cenu dodávek uskutečněných pro nájemce. Dle čl. VI. písm.h) je nájemce povinen pro případ odstoupení ze smlouvy uklidit a vrátit předmět smlouvy pronajímateli do 14 dnů po uplynutí výpovědní lhůty ve stavu, v jakém ho převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Totéž platí pro případ ukončení nájmu nebude – li dohodnuto jinak. V čl. VIII. písm. a) je stanoveno výše nájemného, a to 89.000 Kč měsíčně. V čl. X. Nazvaném stavební a jiné úpravy je pod písmenem a) dojednáno že veškeré úpravy prováděné nájemcem v prostorách předmětů vyžadují výslovného, předchozího a písemného souhlasu vlastníka nemovitosti. V písmenu c) je pak sjednáno že nedohodnou-li se strany jinak, je nájemce povinen po skončení nájemního vztahu odevzdat předmět nájmu v takovém stavu, v jakému byl předán, při zohlednění běžného opotřebení a odstranit veškeré změny a úpravy které provedl se souhlasem pronajímatele. Odchylka je možná dohodou stran. Smlouva je za obě strany podepsána žalobkyní.

25. Ze Smlouvy o zápůjčce ze dne 24. 11. 2020 bylo zjištěno že byla uzavřená mezi žalobkyní jako zapůjčitelem a společností , právnická osoba, ., jako vydlužitelem. Předmětem bylo zapůjčení částky 525. 000 Kč vydlužiteli za účelem rekonstrukce a technického zhodnocení předmětných prostor. Vydlužitel se zavázal zápůjčku vrátit nejpozději do 31. 12. 2025 a to včetně smluvní pokuty ve výši 10 % měsíčně ze zápůjčky v případě jejího nezaplacení v daném termínu. Veškeré změny a dodatky smlouvy mohly být činěny pouze písemně. Mezi týmiž účastníky dále dne 4. 3. 2021 uzavřená další smlouva o zápůjčce, a to na částku 230.000 Kč poskytnutou vydlužiteli zapůjčitele za stejným účelem. Rovněž splatnost byla stejná jako v předchozí smlouvě.

26. Z Dohody o započtení pohledávek ze dne 28. 2. 2022 vyplývá že byla uzavřena mezi žalobkyní a společností , právnická osoba, , s tím že žalobkyně má vůči Společnosti peněžitou pohledávku ve výši 525.000 Kč z titulu vrácení zápůjčky podle smlouvy o zápůjčce ze dne 24 .11. 2020. Má žalobkyně vůči Společnosti peněžitou pohledávku ve výši 230.000 Kč z titulu vrácení zápůjčky podle smlouvy o zápůjčce ze dne 4. 3. 2021. Splatnost obou pohledávek byla nejpozději do 31. 12. 2025. Naopak Společnost má vůči žalobkyni jako vlastníků předmětných prostor peněžitou pohledávku ve výši 526.195,91 Kč z titulu nároku na náhradu nákladů spojených s rekonstrukcí a technickým zhodnocením předmětné jednotky podle vzájemně uzavřené nájemní smlouvy ze dne 1. 12. 2019. Strany si dohodou dojednaly započtení vzájemných pohledávek. Dohoda je za obě strany podepsána žalobkyní. Výzvou k plnění ze dne 15. 2. 2022 pak vyzvala společnost , právnická osoba, . žalobkyni k úhradě celkem částky 526.195,91 Kč nejpozději do 28 2 2022, když se jednalo o náklady vynaložené společností v souvislosti s rekonstrukcí a technickým zhodnocením předmětných prostor.

27. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav: Žalobkyně má ve svém výlučném vlastnictví (jednotku) nebytový prostor č. , číslo, , vymezenou v budově č. , hodnota, , postavený na stavební parcele (zastavěná plocha a nádvoří) parc. č. , hodnota, , ke které náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu o velikosti , číslo, a spoluvlastnický podíl na stavební parcele, par. č. , hodnota, , o velikosti , číslo, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, , část obce , adresa, a podniká prostřednictvím společnosti , právnická osoba, ., sídlem , adresa, , IČ: , IČO, , jejímž je jediným společníkem, jednatelem a majitelem. Předmětnou jednotku žalobkyně zakoupila od společnosti , právnická osoba, , sídlem , adresa, , IČ: , IČO, , za účelem svého podnikání. Při zakoupení předmětné jednotky se žalobkyně seznámila z jejich technickým stavem. Dne 01. 06. 2016 proběhlo shromáždění vlastníků žalovaného, na kterém dle zápisu sepsaného p. , právnická osoba, , byla sjednána výměna oken ve sklepě + NP fa , jméno FO, do , adresa, , s čímž souhlasilo 100 % přítomných. Uvedené bylo předběžně projednáno p. , jméno FO, , tehdejší předsedkyní SVJ, s památkáři. , jméno FO, má ještě 2 okna ve vedlejším domě, což mělo být projednáno s vedlejším domem, zda souhlasí a následně mělo dojít k přefakturaci. Za f. , jméno FO, je na prezenční listině nečitelný podpis. Žalobkyně dopisem ze dne 25. 09. 2019 seznámila žalovaného s aktuálním stavem předmětné jednotky, přičemž stavebně technický stav jednotky vyžadoval stavební úpravu včetně výměny oken a výloh a opravy jeho soklu a požádala o vzájemnou součinnost. Dne 29. 10. 2019 se konalo jednání shromáždění žalovaného, na kterém žalobkyně jako nový vlastník Předmětné jednotky požádala ostatní vlastníky o souhlas s vybudováním nového samostatného vchodu do předmětné jednotky z ulice, a to na vlastní náklady, přičemž všichni přítomní souhlasili, dále žalobkyně požádala o souhlas s vymístění hlavního uzávěru plynu a optických sítí s tím, že toto zajistí na vlastní náklady s čímž rovněž všichni přítomní souhlasili. Dále žalobkyně informovala vlastníky o tom, že když požádala Magistrát města Karlovy vary odbor památkové péče o vyjádření k jejím stavebním zásahům, bylo zjištěno že suterénní okna z plastu nevyhovují, dále nevyhovuje povrchová úprava soklu z marmolitu. Toto bylo dle jejich požadavků nutné vyměnit. Vlastníci to zatím řešit nechtěli s tím, že se pokusí dohledat původní souhlas ze schůzky, která se konala v roce 2016 kdy k opravám došlo. Dne 06. 12. 2019 zaslala žalobkyně zástupkyni předsedy žalovaného paní , právnická osoba, e-mail, jehož součástí byly cenové nabídky společností. Dne 25. 02. 2020 vydal MM , adresa, , odbor památkové péče závazné stanovisko č. j. , Anonymizováno, , dle kterého stavební úpravy předmětné jednotky ve stupni dokumentace pro stavební povolení, kterou v listopadu roku 2019 vypracoval pan Ing. , jméno FO, , jsou ve smyslu ust. § 14 odst. 3 zákona o státní památkové péči přípustné při dodržení stanovených podmínek, mezi které patřila i obnova soklu bez použití sanační omítky. Zároveň se tento orgán státní památkové péče dožadoval výměny novodobých výplní stavebních otvorů (včetně výplní sklepích oken) za nové – stylové v historizujícím duchu. Dne 13. 05. 2020 vydal MM , adresa, , Úřad územního plánování a stavební úřad rozhodnutí sp. zn. 38 , Anonymizováno, , a č. j. , Anonymizováno, schválení stavebního záměru žalobkyně na stavební úpravu předmětné jednotky a zároveň stanovil podmínky, které musí být v průběhu realizace splněny, plně odkázal na závěry závazného stanoviska orgánu státní památkové péče. Úprava předmětné jednotky měla být dokončena do dvou let ode dne nabytí právní moci tohoto rozhodnutí. Žalobkyně dne 14. 04. 2022 vyzvala žalovaného k úhradě částky 526.195,91 Kč, a to nejpozději do 10. 05. 2022 jako náhrady nákladů vynaložených žalobkyní na provedení výměny oken a dveří a opravy soklu předmětného domu, tato částka žalovaným uhrazena nebyla. Dopisem ze dne 09. 11. 2022 adresovaným žalovanému žalobkyně oznámila zápočet vzájemných pohledávek, přičemž e-mailem ze dne 11. 11. 2022 žalovaný zápočet ze strany žalobkyně neuznal. Předmětná jednotka byla na základě Smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 1. 12. 2019, žalobkyní pronajata společnosti , právnická osoba, . Na základě Smlouvy o zápůjčce ze dne 24. 11. 2020 a z 4. 3. 2021 žalobkyně poskytla Společnosti zápůjčku ve výši 525.000 Kč a 230.000 Kč za účelem rekonstrukce a technického zhodnocení Předmětné jednotky. Veškeré náklady na rekonstrukci Předmětné jednotky byly uhrazeny společností , právnická osoba, . Dne 28. 2. 2022 žalobkyně a společnost , právnická osoba, podepsaly Dohodu o započtení pohledávek. Žalobkyně nehradí od října 2020 příspěvek na správu domu, rovněž neuhradila nedoplatek na službách za rok 2020, 2021 tak, jak jsou specifikovány v započtení vzájemných pohledávek ze dne 09. 11. 2022.

28. Podle ust. § 1194 odst. 1 obč. zak. je společenství vlastníků právnická osoba založena za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Podle ust. § 1189 odst. 1 obč. zak. zahrnuje správa domu a pozemku i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu, nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou užívání jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužícím všem spoluvlastníkům domu. Podle ust. § 5 odst. 1 písm. a), d) a e) vyhlášky č. 366/2013 Sb., o úpravě záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, jsou společnými částmi domu také obvodové stěny domu, zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic) a výkladní skříň (výkladce).

29. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Nejdříve je třeba uvést, že dle názoru soudu, stejně jako žalovaného, žalobkyně není aktivně legitimována k podání předmětné žaloby. Aktivní věcná legitimace znamená, že žalobkyni svědčí právo, jehož se domáhá. V daném případě se žalobkyně domáhá zaplacení celkem částky 392.975,22 Kč s tím, že tuto částku vynaložila namísto žalovaného, když v souvislosti s rekonstrukcí Předmětné jednotky, která je ve vlastnictví právě žalobkyně, vynaložila jednak finanční prostředky na výměnu oken (výloh), které měly být vyměněny na základě schválení shromáždění vlastníků dne 1. 6. 2016 a jednak na opravu společných částí Budovy v havarijním stavu, a to soklu. Žalobkyně svou aktivní věcnou legitimaci odvozovala z toho, že finanční prostředky poskytla právě za účelem rekonstrukce Předmětné jednotky formou dvou zápůjček společnosti , právnická osoba, ., jejíž jediným společníkem, jednatelem a vlastníkem je právě žalobkyně. Zároveň žalobkyně Předmětné prostory Společnosti pronajala. Jednalo se tak, dle žalobkyně, o její výlučné finanční prostředky, když pohledávky Společnosti a žalobkyně zanikly vzájemným započtením na základě Smlouvy o započtení ze dne 28. 2. 2022. Mezi účastníky bylo nesporné, že veškeré stavební práce na Předmětné jednotce byly uhrazeny Společností. Tím, že žalobkyně uzavřela se Společností celkem dvě smlouvy o zápůjčce, a to dne 24. 11. 2020 na částku 525.000 Kč a dne 4. 3. 2021 na částku 230.000 Kč za účelem rekonstrukce a technického zhodnocení Předmětné jednotky, vznikl smluvní vztah mezi Společností a žalobkyní, nikoliv mezi žalobkyní a žalovaným. Provedením této rekonstrukce a uhrazením ceny díla pak, pokud by skutečně šlo o práce, které měl provést sám žalovaný, či o práce provedené na společných částech Budovy odstraňujících jejich havarijní stav, vznikl vztah mezi Společností a žalovaným, nikoliv mezi žalobkyní a žalovaným. I pokud by následně došlo k platnému započtení pohledávek mezi Společností a žalobkyní na základě Dohody o započtení pohledávek ze dne 28. 2. 2022, přičemž soud se s tímto názorem žalobkyně z níže uvedených důvodů neztotožňuje, nedošlo ve smyslu ust. § 1879 a nás. obč. zák. k postoupení pohledávky Společnosti za žalovaným z titulu rekonstrukce Předmětné jednotky na žalobkyni a žalobkyně tak není aktivně legitimovaná k vymáhání uvedeného nároku.

30. Jak již soud uvedl, k započtení pohledávek mezi Společností a žalobkyní na základě Dohody o započtení pohledávek ze dne 28. 2. 2022 nedošlo. Dle Smlouvy o nájmu ze dne 1. 12. 2019 čl. X. písm. a) si Společnost a žalobkyně sjednaly, že veškeré úpravy prováděné nájemcem v prostorách předmětu nájmu vyžadují výslovného, předchozího a písemného souhlasu vlastníka nemovitosti. V písmenu c) je pak sjednáno, že nedohodnou-li se strany jinak, je nájemce povinen po skončení nájemního vztahu odevzdat předmět nájmu v takovém stavu, v jakému byl předán, při zohlednění běžného opotřebení a odstranit veškeré změny a úpravy, které provedl se souhlasem pronajímatele. Odchylka je možná dohodou stran. Podle ust. § 2220 odst. 1 obč. zák má nájemce právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele, a pokud byla nájemní smlouva uzavřena písemně, pak i souhlas pronajímatele vyžaduje písemnou formu. Změnu věci pak provádí nájemce na svůj náklad. Pokud dojde změnou věci k jejímu zhodnocení, pak se pronajímatel s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. Žalobkyně však netvrdila, a tedy ani neprokazovala, že by ke změnám věci (Předmětné jednotky) dala písemný souhlas. I pokud by takový souhlas byl dán, nemohlo dojít k zápočtu pohledávek Společnosti a žalobkyně, když Společnost neměla nárok na vložené investice, ale na zhodnocení Předmětné jednotky, a to až po skončení nájmu. Nájemní smlouva pak byla uzavřena dne 1. 12. 2019 na dobu neurčitou, jak vyplývá z čl. VII. Smlouvy. Žádná pohledávka Společnosti za žalobkyní z titulu nákladů vynaložených Společností na rekonstrukci Předmětné jednotky tedy nevznikla.

31. Žalobkyně neprokázala ani tvrzený havarijní stav společných částí Budovy, ani nečinnost žalovaného. V řízení bylo naopak prokázáno a žalobkyně tuto skutečnost sama opakovaně potvrdila, že jejím cílem bylo vybudovat v Předmětné jednotce reprezentativní prostory za účelem jejího podnikání prostřednictvím Společnosti , právnická osoba, . V nájemní smlouvě v čl. V písm. b) je uvedeno, že pronajímatel přenechává předmět nájmu ve stavu k obvyklému užívání. O možnosti Předmětnou jednotku užívat svědčí i v Nájemní smlouvě sjednané nájemné ve výši 89.000 Kč měsíčně splatné předem k 15.dni v předchozím měsíci. Je však zcela zřejmé, že Předmětná jednotka nebyla v dobrém stavu a rozhodně nesplňovala představy žalobkyně. Žalobkyně však stav Předmětné jednotky při její koupi znala a musela si tak být vědoma vysokých nákladů, které bude třeba vynaložit tak, aby splňovala její představu o reprezentativním vzhledu i i s přihlédnutím ke skutečnosti, že se budova nachází v památkové rezervaci Tato skutečnost tak nemůže jít k tíži žalovaného. Žalovaný podmínil souhlas s rozsáhlou rekonstrukcí Předmětné jednotky zahrnující částečně i společné prostory Budovy tím, že veškeré náklady s tím spojené ponese žalobkyně, což potvrdily zejména svědkyně , jméno FO, i , právnická osoba, , která vykonává správu Budovy. Rovněž sporný zápis ze shromáždění vlastníků ze dne 1. 6. 2016 ve znění ,,výměna oken ve sklepě + NP firmy , jméno FO, do , adresa, “ byl svědkyněmi postavena najisto, tedy, že se jednalo o výměnu oken soklu, přičemž část těchto prostor je právě v druhém domě. Že se jednalo o sklepní okna je patrné i z přiložené fotodokumentace. Pokud se žalobkyně mylně domnívala, že se má jednat o výměnu okenních výplní v Předmětné jednotce, pak tato skutečnost neodůvodňuje její požadavek na úhradu nákladů, které za tím účelem měla sama vynaložit. K opravě soklu pak na základě výše uvedeného rozhodnutí žalovaného skutečně došlo, což potvrdil i svědek , jméno FO, , který opravu prováděl. Uvedené je dále prokázáno fakturou vystavenou jmenovaným svědkem dne 19. 9. 2016. Je pravdou, že stávající úprava v podobě marmolitové stěrky není schválena památkovou péčí a jedná se tak o nepovolenou úpravu stavby, jelikož žalovaný při této úpravě dle spisového materiálu archivovaného u NPÚ v Lokti schválení nežádal. Tato skutečnost vyplývá rovněž i z průvodní zprávy a souhrnné technické zprávy zpracované Ing. , jméno FO, ke stavebním úpravám Předmětné jednotky. Z dnešního pohledu by ale věc byla řešena maximálně pokutou, příp. požadavkem na odstranění této nepovolené úpravy, ale pouze na základě podnětu zaslaného NPÚ v Lokti. Nelze tedy na opravu hledět jako na odstraňování havarijního stavu, když sám svědek uvedl, že veškeré povinnosti stanovené žalobkyni v závazném stanovisku odboru památkové péče, byly žalobkyni uloženy na základě jejího návrhu na rekonstrukci Předmětné jednotky. Pokud by tedy žalobkyně sama neiniciovala rekonstrukci Předmětné jednotky za účelem vytvoření reprezentativních prostor pro provozování butiku, žádné závazné pokyny pro provádění rekonstrukce, a tím zvýšené finanční náklady by nevznikly. Nadto soud dodává, že ani na základě poučení soudu dle ust. § 118 a) odst. 1,3 o. s. ř. žalobkyně nebyla schopná vyčíslit konkrétní částku vynaloženou na opravu, když z krycího listu rozpočtu ze dne 11. 12. 2020 zahrnovala částka 247.038,20 Kč včetně DPH i náklady na opravu přední strany fasády. I pokud by soud shledal náklady na opravu soklu, jako náklady vynaložené na opravu společné části Budovy za účelem odvrácení jeho havarijního stavu, pak soud nesouhlasí s žalobkyní, že na tyto náklady je třeba hledět jako na celek, když zahrnovaly i náklady na opravu přední strany fasády, která je rovněž společnou částí.

32. Jak vyplývá z dopisu ze dne 25. 09. 2019 žalobkyně skutečně seznámila žalovaného s aktuálním stavem Předmětné jednotky, tedy s tím, že stavebně technický stav jednotky vyžaduje stavební úpravu, včetně výměny oken a výloh a opravy soklu Budovy a požádala o vzájemnou součinnost. Žalobkyně však ke splnění jeho povinnosti odsouhlasené dne 01. 06. 2016 na shromáždění vlastníků žalovaného (výměna oken ve sklepě + NP fa , jméno FO, do , adresa, ), pokud má za to, že toto rozhodnutí zahrnovalo i okenní výplně v Předmětné jednotce, nevyzvala.. Žalovaný odmítl o žádosti žalobkyně na výměnu oken hlasovat, když věc považoval za skončenou. Na jednání shromáždění žalovaného dne 29. 10. 2019 žalobkyně jako nový vlastník Předmětné jednotky požádala ostatní vlastníky o souhlas s vybudováním nového samostatného vchodu do Předmětné jednotky z ulice, a to na vlastní náklady, přičemž všichni přítomní souhlasili, dále žalobkyně požádala o souhlas s vymístění hlavního uzávěru plynu a optických sítí s tím, že toto zajistí na vlastní náklady s čímž rovněž všichni přítomní souhlasili. Dále žalobkyně informovala vlastníky o tom, že když požádala Magistrát města Karlovy vary odbor památkové péče o vyjádření k jejím stavebním zásahům, bylo zjištěno že suterénní okna z plastu nevyhovují, dále nevyhovuje povrchová úprava soklu z marmolitu. Toto bylo dle jejich požadavků nutné vyměnit. Vlastníci to zatím řešit nechtěli s tím, že se pokusí dohledat původní souhlas ze schůzky, která se konala v roce 2016 kdy k opravám došlo. Dne 06. 12. 2019 zaslala žalobkyně zástupkyni předsedy žalovaného paní , právnická osoba, e-mail, jehož součástí byly cenové nabídky společností. Ani z uvedeného nevyplývá, že by žalovaná vyzývala žalovaného, aby řádně vykonával správu Budovy ve smyslu ust. § 1189 obč. zák., či splnil svou povinnost přijatou na dne 1. 6. 2016, a to výměnu oken ve sklepě + NP fa , jméno FO, do , adresa, .

33. Soud žádným způsobem nepolemizuje s žalobkyní, že rekonstrukce byla prováděna pečlivě, v souladu s pokyny NPÚ v Lokti a za účelem dosažení historizujícího vzhledu, což vyplynulo i z výpovědí svědků Ing. , jméno FO, a Ing. , jméno FO, . Svědek , jméno FO, uvedl, že domy v lokalitě, kde se nachází Budova a která je památkovou rezervací, prošly v 70.letech určitou rekonstrukcí. Ta však měla degradující vliv, kdy došlo k stmelování vstupů jednotlivých domů, odstranění historických výkladních ploch a jejich výměnu za standardní produkci té doby. Pokud je předložen nějaký návrh, je povinností památkářů zajistit, aby úpravy vedly co možná nejvíce k původnímu historickému vhledu. Vždy se však jedná o reakci na návrh investora. Žalobkyně v tomto duchu postupovala, což vyplynulo jak z výpovědi jmenovaných svědků, tak i z listin ze správního spisu k důkazu provedených. Žalobkyně však takto nepostupovala z důvodu nutných oprav, ale za účelem vybudování reprezentativních prostor pro podnikání. Odborné posudky Ing. , jméno FO, pak logicky vymezují opravy, které je nutné za tímto účelem provést.

34. Závěrem pak soud dodává, že i dle jeho názoru žalobkyní citované rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2024, č. j. 26 Cdo 19/2024-504 na danou věc nedopadá, když rozhodnutí se týká jiného skutkového stavu. Je pravdou, že žalovaný nejpozději od 25. 9. 2019 věděl o povaze stavebních pracích v nebytovém prostoru žalobkyně, s nimiž se pojila i oprava soklu Budovy a výměna okenních výplní v Předmětné jednotce, když v dopisu ze dne 25. 9. 2019, který žalobkyně zaslala žalovanému, uvedla, že ze společného jednání vznikl požadavek NPÚ na obnovení tohoto vstupu, který navrátí objektu jeho původní podobu, přemístění HUP mimo tento prostor a provedení historizujících nových výkladců, oken a dveří pro Předmětný prostor. Tyto požadavky jsou patrné i v e-mailu , jméno FO, ze dne 31. 1. 2020, který zaslal za žalobkyni paní , jméno FO, . Žalobkyně také ve svém dopise ze dne 25. 9. 2019 uvedla, že by s žalovaným ráda projednala opravy společného vlastnictví, které se týkají všech vlastníků jednotek, a požádala o provedení oprav fasády domu do , adresa, . Z uvedeného však nelze učinit závěr, že žalobkyně žádala žalovaného o projednání tohoto bodu na programu shromáždění vlastníků jednotek, žádala žalovaného, aby jeho členové o tomto bodu programu rozhodli a aby se žalovaný na těchto opravách finančně podílel. Rovněž z následně svolaného shromáždění dne 29. 10. 2019 takový závěr nelze dovodit. Tvrzení žalobkyně, že v době její koupě se Předmětná jednotka nacházela v dezolátním stavu a vyžadovala komplexní rekonstrukci tak v rámci řízení prokázáno sice bylo, nadto to žalovaný ani nerozporoval, ale neprokázala, že představovala vážné ohrožení jak pro členy žalovaného, tak i pro jakékoli jiné osoby.

35. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalovanému, jež byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 253.785,40 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 392.975,22 Kč sestávající z částky 9.880 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 9.880 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 17. 2. 2023, z částky 9.880 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 5. 6. 2023, z částky 9.880 Kč za další poradu s klientem přesahující jednu hodinu dle § 11 odst. 1 písm. c) a. t. ze dne 10. 7. 2023, z částky 9.880 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 12. 7. 2023, z částky 9.880 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 6. 6. 2023, z částky 9.880 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 26. 9. 2023, z částky 9.880 Kč za další poradu s klientem přesahující jednu hodinu dle § 11 odst. 1 písm. c) a. t. ze dne 2. 11. 2023, z částky 9.880 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 7. 11. 2023, z částky 9.880 Kč za další poradu s klientem přesahující jednu hodinu dle § 11 odst. 1 písm. c) a. t. ze dne 22. 7. 2024, z částky 19.760 Kč (2 x 9.880 Kč) za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 23. 7. 2024, z částky 9.880 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 24. 9. 2024, z částky 9.880 Kč za další poradu s klientem přesahující jednu hodinu dle § 11 odst. 1 písm. c) a. t. ze dne 30. 10. 2024, z částky 9.880 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 5. 11. 2024, z částky 9.880 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 14. 1. 2025, z částky 9.880 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 13. 5. 2025, z částky 9.880 Kč za další poradu s klientem přesahující jednu hodinu dle § 11 odst. 1 písm. c) a. t. ze dne 20. 5. 2025, z částky 9.880 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 24. 6. 2025, z částky 9.880 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 1. 7. 2025 a z částky 4.950 Kč za účast při jednání, při kterém došlo pouze k vyhlášení rozhodnutí dle § 11 odst. 2 písm. f) a. t. ze dne 10. 7. 2025 včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a patnácti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 209.740 Kč ve výši 44.045,40 Kč.