14 Co 93/2024

Plný text

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Zdeňka Pulkrábka, Ph.D. a soudců JUDr. Viktora Vaške a Mgr. Jany Boškové ve věci žalobce: Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupený advokátkou Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalovanému: Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 , Anonymizováno zastoupený advokátkou Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 o zaplacení 66 048 Kč s příslušenstvím na základě odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Karlových Varech ze dne 25. 1. 2024, č. j. 13 C 60/2023-161 Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje. Žalovaný je povinen nahradit žalobci k rukám jeho zástupkyně do tří dnů od právní moci rozsudku náklady odvolacího řízení ve výši 7 200 Kč.

1. Soud prvního stupně vyhověl žalobě o zaplacení 66 048 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že žalovaný v bytě č. , hodnota, v domě na adrese , adresa, (dále jen „byt“), který měl pronajatý od 1. 2. 2017 do 30. 4. 2022, provedl bez souhlasu žalobce stavební úpravy a způsobil škody a poté, co jej opustil, zanechal v něm množství svých věcí, které musel žalobce nechat odvézt do sběrného dvora; nákladné opravy a rekonstrukce, které následovaly, odložily pronajmutí bytu novému nájemci o dva měsíce.

2. Žalovaný se proti rozsudku odvolal, namítaje, že byt převzal v dezolátním stavu a on jej stavebními úpravami a opravami, o kterých žalobce věděl a nic proti nim nenamítal, naopak uvedl do obyvatelného stavu. Rekonstrukce provedené v bytě po jeho odstěhování daleko přesahují opravy údajných škod a nemají s nimi nic společného; šlo o celkovou rekonstrukci bytu, kterou mu nelze uložit k úhradě. Důvodný není ani nárok na náhradu nákladů na vyklizení bytu, neboť byt vyklidil on, ani nárok na náhradu ušlého zisku. Soud se také nezabýval jeho námitkami, že mu nebyla vrácena kauce ve výši 5 000 Kč a že on do bytu investoval.

3. Žalobce se s napadeným rozsudkem ztotožnil a navrhl jeho potvrzení.

4. Odvolání není důvodné.

5. Odvolací soud podle § 213 odst. 2 o. s. ř. zopakoval dokazování fotografiemi bytu č. , hodnota, až 35 z příloh žalobce. Na nich je zachycena koupelna, kde se ve sledované době nacházela žalovaným vybudovaná stěna s malými modrými kachličkami, vytržená z podlahy a opřená o obvodovou zeď koupelny; na podlaze koupelny se nachází suť a rozsypané modré kachličky. Dále je zachycena chodba bytu, na níž se nacházejí rozlámané kusy stěny a stavební suť, a toaleta, kdy je odstraněna zástěna zakrývající záchodové jádro. V kuchyni a dalších místnostech bytu se nachází množství nevyklizených věcí, ložního prádla, nádobí, potravin a banánových krabic a pytlů s věcmi určenými k vystěhování; na podlaze je stavební suť, prach a odpadky. Byt působí zaneřáděným a zdevastovaným dojmem.

6. Na základě důkazů zopakovaných v odvolacím řízení ve spojení s těmi skutkovými zjištěními soudu prvního stupně, která nebyla odvoláním zpochybněna a z nichž odvolací soud vychází, dospěl odvolací soud k závěru, že nárok žalobce je vskutku po právu.

7. V řízení nebylo sporu o tom, že na základě nájemní smlouvy ze dne 25. 1. 2017 se žalovaný stal nájemcem bytu. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1. 2. 2017 do 30. 4. 2017 a následně byl prodlužován, a to naposledy Dodatkem I. ze dne 28. 2. 2022, podle nějž skončil ke dni 30. 4. 2022. Následující výpověď z nájmu, daná žalovanému dne 1. 5. 2022 a doručená mu dne 15. 7. 2022, neměla z hlediska trvání nájmu již žádné účinky, neboť – a v tom je třeba soudu prvního stupně přisvědčit – nájem skončil již ke dni 30. 4. 2022. Byl-li však žalovaný ve výpovědi vyzván k vyklizení bytu až do 31. 7. 2022, kdy měl nájem podle výpovědi skončit, je třeba to respektovat a uzavřít, že žalovaný nebyl povinen odevzdat byt žalobci ke dni 30. 4. 2022, jak by se podávalo z ustanovení § 2292 o. z., nýbrž až ke dni 31. 7. 2022.

8. Žalobce se vůči žalovanému domáhal „náhrady škody“ spočívající v nákladech na odstranění neodsouhlasených stavebních úprav koupelny spočívajících v odstranění vany a vybudování sprchového koutu a v nákladech na uvedení koupelny do původního stavu. Podle § 2263 odst. 1 o. z. může nájemce provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu jen se souhlasem pronajímatele. Bez souhlasu pronajímatele tak učinit nesmí. Okolnost, že změna je odůvodněna vadami bytu, za které odpovídá pronajímatel, na tom nic nemění a nájemce k provedení takové změny neopravňuje. Závady bytu při vzniku nájmu řeší zákon jinak – nájemce má podle § 2244 odst. 1 o. z. právo odmítnout se nastěhovat, a nevyužije-li tohoto práva a nastěhuje se, má podle téhož ustanovení právo požadovat na pronajímateli splnění smlouvy, a to s nárokem na slevu z nájemného, dokud vada odstraněna nebude (§ 2245 věta druhá o. z.); konečně má právo vadu odstranit a požadovat po pronajímateli náhradu s tím spojených nákladů (§ 2265 odst. 2 o. z.), nemá však právo byt stavebně změnit. Provede-li nájemce změnu bytu bez souhlasu pronajímatele, je podle § 2263 odst. 2 a § 2293 odst. 3 o. z. povinen ji odstranit, a to nejpozději při skončení nájmu a samozřejmě na své náklady. Neučiní-li tak, může je podle § 2267 per analogiam o. z. odstranit pronajímatel a požadovat po nájemci náhradu [viz Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055-3014). Komentář. C. H. Beck Praha 2014, str. 477]. Stavební úpravy bytu provedené nájemcem bez souhlasu pronajímatele tedy nejsou skutečnou škodou ve smyslu § 2894 a násl. o. z. a náhrada nákladů na jejich odstranění pronajímatelem není náhradou škody podle § 2951 o. z.; jedná se o zvláštní institut nájemního práva, řídící se ustanoveními o trvání a skončení nájmu bytu.

9. V dané věci bylo nesporné, že žalovaný za trvání nájmu vskutku provedl stavební úpravu koupelny spočívající ve vybourání vany a vybudování sprchového koutu se stěnami osazenými modrými kachličkami. Učinil tak – jak zjistil soud prvního stupně – bez souhlasu pronajímatele, což ostatně sám přiznal podpisem prohlášení ze dne 14. 2. 2020, v němž je uvedeno, že „bez souhlasu majitele vyboural vanu a předělal koupelnu na sprchový kout“; vysvětlení žalovaného, že se tak stalo pod nátlakem, nebylo ničím podloženo. I kdyby snad koupelna a rozvody vody byly v době jeho nastěhování v havarijním stavu, neomlouvalo by ho to; nastěhoval-li se do bytu, měl – při absenci odchylného ujednání v nájemní smlouvě – právo požadovat po žalobci zprovoznění koupelny a rozvodů a do té doby platit snížené nájemné, případně koupelnu na náklady žalobce sám opravit, neměl však právo bez souhlasu žalobce koupelnu stavebně přebudovat. Z fotografií na č. l. 30-38 spisu navíc „havarijní stav“ koupelny ani nevyplývá. Nárok žalobce na náhradu nákladů na odstranění nepovolených stavebních úprav koupelny podle § 2293 odst. 3 a § 2267 per analogiam o. z. je tedy co do základu po právu. O tom, že stavební úpravy koupelny byly po opuštění bytu žalovaným vskutku odstraněny, nebylo v řízení sporu.

10. Dále se žalobce domáhal náhrady nákladů na opravu záchodové části bytového jádra, kde měl žalovaný odstranit zástěnu zakrývající spodní část jádra, a náhrady nákladů na vymalování bytu vynuceného znečištěním stávající výmalby. Odstranění zástěny není stavební úpravou bytu ve smyslu § 2263 odst. 1 o. z., neboť se jí nemění funkčnost bytu, nýbrž škodou spočívající ve snížení hodnoty bytu. Způsobení této škody je porušením smluvní povinnosti nájemce užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou podle § 2255 odst. 1 o. z. a náhrada tím způsobené škody se tudíž řídí § 2913 o. z., nájemce je tedy povinen škodu nahradit bez ohledu na zavinění, ledaže prokáže liberační důvod podle § 2913 odst. 2 o. z. Odchylkou od ustanovení § 2951 o. z. je, že podle § 2267 o. z. má pronajímatel kromě práva na uvedení do předešlého stavu nebo na peněžitou náhradu také právo uvést byt do předešlého stavu sám na náklady nájemce. Stejný režim má poškození bytu spočívající ve znečištění zdí.

11. V dané věci má i odvolací soud z fotografie na č. l. 38 spisu za prokázané, že v době vzniku nájmu byla záchodová část bytového jádra do poloviny své výšky zakryta dřevěnou zástěnou; z fotografie č. 13 z příloh žalobce je pak prokázáno, že po opuštění bytu žalovaným tato zástěna na záchodě chyběla, a i spodní část bytového jádra byla tudíž odkryta. Odstranění této zástěny má charakter poškození bytu nájemcem ve smyslu § 2267 o. z., a odstranil-li žalobce toto poškození sám, má vůči žalovanému právo na náhradu s tím spojených nákladů. To, že tato závada byla vskutku odstraněna, vyplývá z fotografie na č. l. 143 spisu. Znečištění zdí žalovaným a odstranění tohoto poškození novou výmalbou má i odvolací soud za prokázané výpovědí svědka , jméno FO, , slyšeného při jednání dne 24. 8. 2023.

12. Provedl-li žalovaný v bytě za trvání nájmu jiné opravy, ke kterým byl povinen pronajímatel, má vůči žalobci za splnění stanovených podmínek vzájemnou pohledávku na náhradu s tím spojených nákladů podle § 2265 odst. 2 o. z., kterou může uplatnit u soudu; k započtení proti pohledávkám uplatněným v tomto řízení je tato pohledávka podle § 1987 odst. 2 o. z. nezpůsobilá, ostatně v průběhu řízení k započtení ani zřetelně namítána nebyla (byla pouze zmiňována její existence). Stejně tak nebyla k započtení zřetelně namítána ani pohledávka z titulu tvrzených investic do bytu (spočívajících nikoli v opravách jeho vad, nýbrž v jeho celkovém zhodnocení stavebními úpravami); i kdyby žalovaný takové investice provedl, nebyl prokázán žalobcův souhlas s nimi a žalovaný za ně tedy podle § 2293 odst. 3 věty první o. z. nemůže žádat vyrovnání.

13. Konečně se žalobce domáhal náhrady nákladů na vyklizení bytu po skončení nájmu. V souzené věci dospěl soud prvního stupně k závěru, že žalovaný byt koncem srpna 2022 fakticky opustil, své věci v něm zanechal a klíče od něj vhodil do schránky osoby odlišné od žalobce. S tímto hodnocením důkazů odvolací soud souhlasí. Svědek , jméno FO, vypověděl, že pomáhal žalovanému s vystěhováním, na jehož konci byl byt vyklizen, vymalován a zameten; také svědkyně , jméno FO, , manželka žalovaného, vypověděla, že v srpnu 2022 byl byt vystěhován, uklizen a zameten, přičemž ona a žalovaný si vše, co jim patřilo, z bytu vzali, nezůstalo tam nic vyjma skříní určených pro svědkyni , jméno FO, ; svědkyně byla poslední, kdo z bytu odcházel, byt zamkla a klíče hodila do schránky paní , jméno FO, . Naproti tomu svědek , jméno FO, vypověděl, že když s klíči od žalobcova otce vstoupil do bytu, viděl tam „úklidovou četu“ vyklízející vše, co v bytě zůstalo, a byt kompletně sanující. Tomu odpovídá prohlášení , Anonymizováno, , Anonymizováno, ze dne 15. 9. 2023 (č. l. 125 spisu), že spolu se svými pracovníky ve dnech 6. 9. – 7. 9. 2022 vyklízeli byt, který nebyl vymalovaný a byl plný „bordelu“; v bytě se nacházely mimo jiné lednice, pračka, elektrický sporák, tyrkysový rohový gauč, dva noční stolky, psací stůl, rozebraná skříň a rohová police, přičemž skříň na chodbě a spižírna byly plné špinavých sklenic a různého nepořádku, který vyklidili a odvezli na skládku. Svědkyně , jméno FO, pak vypověděla, že když si ve schránce vyzvedla klíče a vstoupila do bytu, byl v něm zápach, „bordel“ a špína, rozbitá pračka, lednička a sporák, roztrhaný a pomočený gauč, skříně rozmlácené na prkna, koupelna v dezolátním stavu, odkryté stoupačky na záchodě apod.; , jméno FO, , který do bytu vstoupil spolu s ní, o tom pořizoval fotografie. Když svědkyně o něco později vstoupila do bytu znovu, viděla tam dva muže, kteří jí říkali, že byt na popud žalobce vystěhovávají. Svědkyní popsaný stav bytu potvrdili svým písemným prohlášením ze dne 1. 9. 2022 i , jméno FO, a , jméno FO, .

14. Je zřejmé, že tyto důkazy si bezvýchodně odporují; odvolací soud nenapadá žádná možnost, jak je skloubit a představit si situaci, kdy by mohly všechny vedle sebe obstát. To vede odvolací soud k závěru, že jedna skupina svědků nutně lže. Pro určení, kdo z nich mluví pravdu, považuje odvolací soud za rozhodující fotografie označené v přílohách žalobce jako „důkaz č. 11 až 35“. Na nich je byt zachycen v katastrofálním stavu. Tyto fotografie předložil k důkazu žalobce. Kdyby byly pořízeny žalovaným ještě před tím, než žalovaný s pomocí „svých“ svědků byt vyklidil, není zřejmé, jak by se mohly dostat do moci žalobce a jak by je žalobce mohl předložit soudu. Musely být nutně pořízeny až poté, co žalovaný byt opustil a klíče vhodil do schránky svědkyně , jméno FO, . V době pořízení fotografií tedy žalobce klíče od bytu již neměl a nemohl se do něj později dostat a vyklidit ho. Odvolací soud proto souhlasí s tím, že soud prvního stupně uvěřil výpovědím svědků , jméno FO, a , jméno FO, , potvrzovaným prohlášením , jméno FO, a , jméno FO, ze dne 1. 9. 2022 a prohlášením , Anonymizováno, , Anonymizováno, ze dne 15. 9. 2023, že ve stavu zachyceném na fotografiích č. 11 až 35 se byt nacházel poté, co do něj vstoupila , jméno FO, , a že jeho vyklizení provedl pouze , jméno FO, se svými pracovníky. Případný konflikt druha svědkyně , jméno FO, se synem žalovaného na tom nic nemění. Nárok žalobce na náhradu nákladů vyklizení je tedy co do základu také po právu; lze dodat, že věci, které žalobce po vhození klíčů do schránky svědkyně , jméno FO, v bytě zanechal, je třeba považovat za opuštěné podle § 2296 odst. 2 o. z.

15. Žalobce se konečně domáhal náhrady zisku, který mu ušel tím, že byt namísto od 1. 9. 2022 mohl pronajmout až od 1. 11. 2022. Nájemné, o které takto přišel, je ušlým ziskem a nahrazuje se v režimu náhrady škody podle § 2952 o. z. Nájem skončil ke dni 30. 4. 2022, až do 31. 8. 2022 však žalobci zisk neucházel, neboť byt do té doby stále fakticky užíval žalovaný, který za to byl povinen platit náhradu ve výši ujednaného nájemného podle § 2295 o. z. Nejpozději od 1. 9. 2022 však žalovaný byt již neužíval, opustil jej a klíče vhodil do schránky třetí osoby. Byl-li byt pronajat – , jméno FO, – až od 1. 11. 2022, žalobci nájemné za září a říjen 2022 vskutku ušlo a žalovaný, který porušením svých povinností z nájemní smlouvy podle § 2913 o. z., konkrétně poškozením a zaneřáděním bytu, způsobil, že byt bylo nutné nejprve vyklidit a opravit, je povinen je žalobci nahradit. I tento žalobcův nárok je tedy co do základu po právu.

16. Prokázána byla také výše požadovaných náhrad, proti níž ostatně žalovaný ani výrazněji nebrojil. , právnická osoba, provedla firma , jméno FO, . Pokud jde o materiál, náklady na něj byly prokázány fakturami a stvrzenkami označenými žalobcem jako „důkaz č. 37 až 59“, a to v celkové výši 26 878,39 Kč; všechny doklady pocházejí z konce srpna a ze září a října 2022 a odvolací soud tudíž nemá pochybnosti o tom, že účtovaný materiál byl použit na opravy bytu. To, že materiál byl použit částečně i na rekonstrukce bytu, které s jednáním žalovaného nesouvisí, je reflektováno tím, že žalobce požadoval k náhradě toliko 22 591 Kč. Pokud jde o práce, z prohlášení , jméno FO, ze dne 1. 11. 2022 vyplývá, že za kompletní asanační, impregnační a malířské práce (zahrnující vymalování stěn a obroušení a natření dveřních zárubní) bylo účtováno 10 000 Kč, za zhotovení záchodového a koupelnového bytového jádra a osazení vany a umyvadla 5 000 Kč a za obložení záchodu a zhotovení záchodové zástěny 2 000 Kč, z nichž žalobce požaduje jen 1 400 Kč za zhotovení zástěny (obložení WC s jednáním žalovaného nesouvisí). Odvolací soud nemá důvod pochybovat o tom, že tyto částky nepřesahují v daném čase a místě obvyklou cenu prací na těchto opravách a úpravách. Je pravdou, že účtované práce zahrnovaly i zhotovení kuchyňské linky, spižírny a šatní skříně, za něž bylo účtováno 10 000 Kč, náhradu této částky však žalobce od žalovaného nepožadoval. Náklady na uvedení koupelny do původního stavu a na opravy bytu zakrytím záchodového jádra a malířskými a brusičskými pracemi tedy vskutku činí 22 591 Kč + 10 000 Kč + 5 000 Kč + 1 400 Kč = 38 991 Kč. Vyklizení bytu a odvoz opuštěných věcí do sběrného dvora provedla firma , jméno FO, za částku 16 057 Kč (viz fakturu ze dne 8. 9. 2022) a nájemné za září a říjen 2022 činilo 2 x 5 500 Kč (viz Dodatek I. ke smlouvě ze dne 28. 2. 2022). Nároky žalobce tedy vskutku celkem činí 38 991 Kč + 16 057 Kč + 2 x 5 500 Kč = 66 048 Kč.

17. Námitka žalovaného, že tato částka by měla být snížena o složenou kauci, je lichá; čerpání kauce je podle § 2254 odst. 2 o. z. právem, nikoli povinností pronajímatele; v souzené věci navíc nebylo zpochybňováno tvrzení žalobce, že kauci použil při hrazení oprav elektroinstalace, kterou v roce 2017 poškodila manželka žalovaného, svědkyně , jméno FO, (viz protokol o její výpovědi při jednání dne 26. 10. 2023 na č. l. 121-123 spisu); náklady tohoto poškození se žalobce v nynějším řízení také nedomáhal. Byla-li snad kauce čerpána neoprávněně, má žalovaný právo na její vrácení, které může uplatnit u soudu.

18. Vzhledem ke všem těmto skutečnostem proto odvolací soud napadený rozsudek potvrdil.

19. Žalobce má podle § 142 odst. 1 o. s. ř. právo na plnou náhradu nákladů odvolacího řízení, které spočívají v odměně za zastoupení advokátkou při jednom úkonu právní služby (účast na jednání před odvolacím soudem dne 27. 8. 2024) podle § 7 bodu 5 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši 3 780 Kč, v paušální náhradě hotových výdajů advokátky za jeden úkon právní služby podle § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši 300 Kč, ve výdajích na cestu advokátky osobním automobilem k uvedenému jednání na trase , adresa, a zpět ve výši 2 320 Kč a v náhradě za čas promeškaný advokátkou cestou k tomuto jednání a zpět ve výši 800 Kč [§ 14 odst. 1 písm. a) a odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb.] a celkem činí 7 200 Kč.