15 CO 294/2021

Plný text

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Jiřího Levého a soudkyň JUDr. Vladimíry Ladmanové a Mgr. Jiřiny Hronkové v právní věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. jméno příjmení , narozený dne datum trvale bytem adresa toho času bytem adresa 2. jméno příjmení , narozená dne datum trvale bytem adresa oba zastoupení advokátem JUDr. jméno jméno sídlem adresa o vyklizení nemovitostí o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu Plzeň-město ze dne 12. 10. 2021, č. j. 30 C 126/2021-89

I. Rozsudek soudu prvního stupně se mění tak, že žalovaní jsou povinni vyklidit pozemek parc. č. st. 336 (zastavěná plocha a nádvoří) v k. ú. [část obce], jehož součástí je stavba [adresa] (rodinný dům), a pozemek parc. č. st. [anonymizováno] (zastavěná plocha a nádvoří) v k. ú. [část obce], jehož součástí je stavba bez č. p./č. e. (garáž), pozemek parc. [adresa] (zahrada) v k. ú. [část obce] a pozemek parc. [číslo] (zahrada) v k. ú. [část obce], nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, [stát. instituce] na [list vlastnictví] pro okres [okres], [územní celek] v k. ú. [část obce], a vyklizené předat žalobkyni, a to ve lhůtě 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni náklady řízení před soudem prvního stupně ve výši 18 068 Kč a před odvolacím soudem ve výši 9 356 Kč, vše do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Soud prvního stupně napadeným rozsudkem zamítl žalobu, jíž se žalobkyně domáhala vyklizení pozemku parc. č. st. [anonymizováno] v k. ú. [část obce], jehož součástí je stavba [adresa] (rodinný dům), a pozemku parc. č. st. [anonymizováno] v k. ú. [část obce], jehož součástí je stavba bez č. p. (garáž) a pozemku parc. [adresa] a parc. [číslo] vše v k. ú. [část obce] v obci [obec]. Uvedl, že dle informací z katastru nemovitostí je žalobkyně vlastnicí těchto nemovitostí, které užívali a stále užívají žalovaní. Poukázal na obsah nájemní smlouvy uzavřené mezi právními předchůdci žalobkyně a 1. žalovaným dne 30. 9. 2019 a na to, že nájemce dlouhodobě neplatí sjednané nájemné. Zjistil, že právní předchůdci žalobkyně – [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], kteří nemovitosti koupili od dcery žalovaného, z důvodu neplacení nájemného dali 1. žalovanému výpověď z nájmu a ta byla žalovanému doručena 1.6.2020. Uvádí se v ní, že žalovaný dluží nájemné od ledna 2020 do dubna 2020 ve výši 89 200 Kč, což je zvlášť závažný způsob porušení povinností nájemce, proto je nájem vypovídán dle § 2291 o. z. bez výpovědní lhůty. Zároveň byl ve výpovědi žalovaný poučen, že je oprávněn dle § 2286 odst. 2 o. z. podat proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Výpověď žalovaný převzal 1. 6. 2020, její přezkoumání nenavrhl ani nepodal námitky, žalovaní ale přes opakované výzvy odmítli nemovitosti vyklidit.

2. Soud prvního stupně poukázal na náležitosti nájemní smlouvy a výpovědi z nájmu dle § 2286 a § 2291 o. z. a dovodil, že nájemní smlouva je platná ve smyslu § 2235 a násl. o. z. Měl ale za to, že právo nájemce jako slabší smluvní strany musí být vyváženo tím, že musí být informován o svém právu domáhat se soudního přezkumu výpovědi z nájmu včetně lhůty pro podání žaloby. Žalovaný byl ale poučen pouze o právu domáhat se přezkoumání výpovědi soudem, nikoliv o lhůtě, v níž tak může učinit dle § 2290 o. z. Dále soud prvního stupně uvedl, že je oprávněn i v řízení o vyklizení nemovitostí zabývat se platností výpovědi z nájmu, proto ji přezkoumal, a dospěl k závěru, že pokud výpověď neobsahuje všechny formální náležitosti, neboť absentuje poučení o zákonné dvouměsíční lhůtě pro podání žaloby o přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, je výpověď neplatná. Neplatnost vyplývá z § 588 o. z. a je dána rozporem s veřejným pořádkem. V dané věci tedy výpověď z nájmu nemohla mít za následek skončení nájemního vztahu a žalovaní nejsou povinni nemovitosti vyklidit.

3. Soud prvního stupně také zmínil, že žalovaní se bránili vyklizení nemovitostí i tvrzením o neplatnosti kupní smlouvy ze dne 20. 4. 2019, jíž dcera 1. žalovaného nemovitosti prodala [anonymizováno]. [příjmení] a [anonymizováno]. [příjmení]. Tato původní vlastnice Bc. [jméno] [příjmení] proto zahájila řízení o určení neplatnosti kupní smlouvy, avšak pro nezaplacení soudního poplatku bylo toto řízení zastaveno. Soud prvního stupně se vyjádřil i k procesní otázce, kterou řešil – důvodnost omluvy neúčasti zástupce žalovaných při ústním jednání a uzavřel, že žaloba je nemůže být úspěšná vzhledem k neplatnosti výpovědi z nájmu. V souladu s tím rozhodl o povinnosti žalobkyně zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení.

4. Ve včasném odvolání žalobkyně nesouhlasila se závěrem soudu prvního stupně o tom, že výpověď z nájmu, kterou žalovanému dali její právní předchůdci, je neplatná. Uvedla, že poučovací povinnost nájemce zakotvená v § 2286 odst. 2 o. z. byla ze strany soudu prvního stupně interpretována extenzivně, a tento výklad nemůže obstát s ohledem na obsah předmětného ustanovení. Výpověď byla tedy učiněna v souladu se zákonem, původní vlastníci dostáli všem svým povinnostem i co do obsahu výpovědi a nelze dospět k závěru, že by výpověď byla neplatná. Upozornila také, že dle § 574 o. z. platí, že na právní jednání by se mělo hledět spíše jako na platné než jako na neplatné a i pokud by snad byl názor soudu prvního stupně o neplatnosti výpovědi správný, mohlo by se maximálně jednat o neplatnost relativní, nikoliv absolutní. Pokud jde o další souvislosti ochrany práv slabší strany, nemůže být po pronajímateli požadováno, aby nájemci poskytoval právní poradenství zejména za situace, kdy se na jeho úkor nájemce bezdůvodně obohacuje a brání vlastníkovi ve výkonu vlastnického práva. Žalovaní ostatně žádným způsobem platnost výpovědi nerozporovali, ze všech okolností je zřejmé, že si byli vědomi zániku nájmu a snažili se pouze o oddálení rozhodnutí ve věci. Žalobkyně žádala, aby byl napadený rozsudek změněn tak, že žalobě bude zcela vyhověno. Doplnila ještě, že přes své přesvědčení o tom, že přezkoumávaná výpověď z nájmu je platná, z opatrnosti po vydání napadeného rozsudku vypověděla nájem žalovaného další výpovědí, která byla jeho právnímu zástupci doručena 14. 10. 2021 a rovněž byla zaslána přímo 1. žalovanému, který však písemnost nepřevzal. To považovala žalobkyně za skutečnost dle § 205a písm. f) o. s. ř. a domnívala se, že s ohledem na zásadu § 154 odst. 1 o. s. ř. by měl případně odvolací soud žalobě vyhovět na základě této další výpovědi.

5. Žalovaní uvedli, že považují rozsudek soudu prvního stupně za věcně správný, řádně odůvodněný a plně se s ním ztotožňují. Poukázali na to, že prodej nemovitosti organizoval pan [příjmení], jemuž se podařilo nemovitosti získat a právní předchůdci žalobkyně fakticky jsou jen nastrčené osoby. Navrhli, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil.

6. Odvolací soud poté napadený rozsudek přezkoumal včetně předchozího řízení a dospěl k závěru, že odvolání je důvodné, neboť soud prvního stupně, i když dostatečně zjistil a popsal skutkový stav, rozhodl na základě nesprávného právního posouzení věci ve smyslu § 205 odst. 1 písm. g) o. s. ř.

7. K procesní otázce vyvolané obsahem odvolání žalobkyně dodává odvolací soud, že se nezabýval platností či neplatností další výpovědí z nájmu, kterou žalobkyně nájem vypověděla opětovně vzhledem k závěru napadeného rozsudku o neplatnosti předchozí výpovědi. Je zřejmé, že pro jednání o platnosti či neplatnosti další výpovědi v odvolacím řízení nejsou splněny podmínky vzhledem k nepoužitelnosti dosavadních výsledků řízení (§ 95 odst. 2 o.s.ř.).

8. Pokud jde o skutková zjištění a závěry soudu prvního stupně, odvolací soud odkazuje zcela na odůvodnění napadeného rozsudku a souhlasí i s tím, že nájemní smlouva uzavřená mezi právními předchůdci žalobkyně a 1. žalovaným je platná – dodává, že předmětem nájmu byly dle smlouvy pozemkové parcely se stavbou rodinného domu a garáží a výslovně bylo ujednáno, že účelem nájmu je zajištění bytových potřeb nájemce a členů jeho rodiny, a že předmět nájmu bude využíván výhradně k bydlení. Nájemní vztah, případně jeho zánik se tedy řídí zvláštními ustanoveními o nájmu bytu a nájmu domu dle § 2235 a násl. o. z.

9. Žalovaný nepopíral, že nájemné nehradí, a odvolací soud zjistil, že před tím, než mu právní předchůdci žalobkyně doručili výpověď z nájmu, jej vyzvali prostřednictvím svého zástupce k nápravě závadného stavu, tedy k úhradě dlužného nájemného dopisem ze dne 6. 4. 2020. Žalovaného v dopisu vyzvali k zaplacení dlužného nájemného za období od ledna 2020 do března 2020 ve výši 66 900 Kč do 10 dnů od doručení výzvy s upozorněním, že může být přistoupeno k výpovědi z nájemní smlouvy dle § 2291 o. z. bez výpovědní doby. Výzvu převzal 1. žalovaný dne 9. 4. 2020.

10. Soud prvního stupně správně uzavřel, že výpověď z nájmu má formu a náležitosti dle § 2286 o. z. a dle zjištění odvolacího soudu splňuje i náležitosti dle § 2291 odst. 3 o.z., neboť výpovědi předcházela výzva k odstranění závadného chování. Ustanovení § 2286 odst. 2 o. z. se vztahuje ke všem typům výpovědi pronajímatele z nájmu a upravuje výslovně, že výpověď musí obsahovat poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky nebo podat návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Zároveň stanoví, že pokud toto poučení ve výpovědi chybí, je výpověď neplatná - jde přitom o absolutní neplatnost dle § 588 o. z. V přezkoumávané věci žalobkyně postupovala dle § 2291 o. z., tedy vypověděla nájemní poměr bez výpovědní doby, neboť nájemce neplatil nájemné více než tři měsíce. Výpověď má všechny náležitosti dle § 2286 o.z., a to i poučení dle odst. 2 tohoto ustanovení, a splňuje i náležitosti dle § 2291 odst. 3 o.z. Již z toho vyplývá, že smysl zákona pronajímatel naplnil tím, jak výpověď z nájmu formuloval.

11. Na rozdíl od požadavků na účinnou a platnou výpověď z nájmu danou pronajímatelem nájemci dle § 2286 a § 2291 odst. 3 o. z. ale zákon neukládá pronajímateli povinnost poučit nájemce o lhůtě k podání žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Takovou možnost zákon formuluje jako právo nájemce v § 2290 o.z. a na rozdíl od výše uvedených ustanovení z něho nelze dovodit, že by nedostatek poučení o lhůtě k podání žaloby nájemcem měl za následek neúčinnost nebo neplatnost výpovědi z nájmu.

12. Soud prvního stupně takový následek dovodil ze zásady ochrany nájemce jakožto slabší smluvní strany, takový výklad je ale dle názoru odvolacího soudu příliš extenzivní a ze zákona ho nelze dovodit, neboť ani ochrana práv nájemce nemůže být tak široká, aby způsobovala zřetelnou nerovnost práv a povinností stran nájemní smlouvy.

13. K závěru, že platnost výpovědi z nájmu není ovlivněna tím, zda je v ní uvedeno poučení o lhůtě pro podání žaloby dle § 2290 o. z. vede odvolací soud i srovnání s předchozí právní úpravou. Náležitosti výpovědi z nájmu bez přivolení soudu upravoval do 31. 12. 2013 zák. č. 40/1964 Sb. v § 711 odst. 3 a ukládal pronajímateli i povinnost poučit nájemce o možnosti podat do 60 dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu. Toto kogentní ustanovení § 711 odst. 3 zák.č. 40/1964 Sb. tedy, na rozdíl od nyní účinné úpravy, ukládalo výslovně poučovací povinnost o lhůtě pronajímateli, přesto judikatura dovodila, že absence poučení o lhůtě ve výpovědi z nájmu nezpůsobuje neplatnost této výpovědi. K tomu lze odkázat na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 8. 2008, sp. zn. 26 Cdo 778/2008 a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 4. 2011, sp. zn. 26 Cdo 2693/2009. Tato rozhodnutí vycházejí z toho, že lhůta k podání žaloby nájemcem začne běžet i v případě, že nájemci je doručen písemný projev vůle pronajímatele směřující k ukončení nájemního vztahu výpovědí, i když tento projev neobsahuje poučení o možnosti podat do 60 dnů žalobu o určení neplatnosti výpovědi k soudu. Je tomu tak proto, že obdrží-li nájemce písemný projev vůle pronajímatele směřující k ukončení jeho nájmu, je na něm, aby se o svá práva staral. Nepodá-li proto žalobu v zákoně uvedené lhůtě, je povinen nemovitost po skončení nájemního poměru uplynutím výpovědní lhůty vyklidit.

14. Odvolací soud zdůrazňuje, že uvedená rozhodnutí vycházela z právní úpravy, která poučovací povinnost o lhůtě k podání žaloby pronajímateli ukládala na rozdíl od nyní účinné úpravy, která podání žaloby v zákonem stanovené lhůtě formuluje jako právo nájemce. Nelze tedy souhlasit, že by výpověď z nájmu měla v rámci splnění poučovací povinnosti dle § 2286 odst. 2 o. z. obsahovat nejen upozornění na samotné nájemcovo právo, ale i poučení o lhůtě, ve které může nájemce své právo uplatnit. Navíc je délka lhůty k podání žaloby upravena zcela samostatně v § 2290 o. z. a není zařazena mezi náležitosti výpovědi. Nestanoví-li tedy zákon výslovně, že pronajímatel má povinnost poučit nájemce ve výpovědi o délce lhůty, v níž se může obrátit na soud, nelze tuto povinnost konstruovat a ukládat ji pronajímateli nad rámec zákonné úpravy.

15. Výpověď z nájmu, kterou právní předchůdci žalobkyně doručili žalovanému 1.6.2020 je tedy platným a účinným úkonem, obsahuje všechny obecné náležitosti dle § 2286 o. z. i zvláštní náležitosti výpovědi bez výpovědní doby dle § 2291 odst. 3 o. z. To znamená, že nájemní vztah účastníků zanikl okamžikem doručení výpovědi, tj. 1.6.2020 a protože právní předchůdci žalobkyně ve výpovědi stanovili lhůtu pro vyklizení v souladu se zákonem na dobu jednoho měsíce, od 1. 7. 2020 žalovaní nemovitosti užívají bez právního důvodu.

16. Žalobkyně jako vlastnice nemovitostí se tedy právem domáhá jejich vyklizení, a to v souladu s § 1040 odst. 1 o. z., podle něhož platí, že kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal. V případě zadržování nemovitých věcí se pak vlastník domáhá ochrany vlastnictví žalobou na jejich vyklizení, jak je tomu i v přezkoumávané věci. Žaloba je tedy důvodná a proto odvolací soud postupoval dle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř., tedy napadený rozsudek změnil a žalobě vyhověl.

17. Vzhledem ke změně rozhodnutí ve věci samé a plnému úspěchu žalobkyně v řízení rozhodl odvolací soud znovu o nákladech účastníků v řízení před soudem prvního stupně dle § 224 odst. 2 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobkyně má tedy právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, které tvoří výdaj za zaplacený soudní poplatek a odměnu advokáta. Za řízení před soudem prvního stupně náleží žalobkyni odměna za právní zastoupení za 6 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, porada s klientem přesahující 1 hodinu 26. 4. 2021, žaloba, replika k vyjádření žalovaných a účast na jednání 12. 10. 2001). Za účelně vynaložené náklady řízení nepovažoval odvolací soud odměnu za advokátem vykonané úkony – písemné podaní ze dne 11. 6. 2021 (žádost o přednostní projednání žaloby) a podání ze dne 6. 10. 2021 (průvodní dopis k současně zaslanému trestnímu příkazu a návrh na změnu žaloby motivovaný tím, že žalobkyně dosáhla rozdělení jednoho z původně označených pozemků na dva pozemky samostatné). Za účelně vynaložené náklady nelze považovat ani ty, které souvisejí s další poradou s klientem – opět v rozsahu přes 1 hodinu – jde sice o poradu před vyhotovením odvolání, ze samotného odvolání ani předchozího obsahu spisu ale nevyplývá, že by došlo ke změně či rozšíření argumentů žalobkyně jak ke skutkové, tak i k právní situaci a podání advokáta převážně obsahuje pouze právní argumentaci s četnými odkazy na judikaturu a dále pro řízení zcela irelevantní sdělení, že po vydání napadeného rozsudku žalobkyně dala žalovanému další výpověď. Podle přesvědčení odvolacího soudu tak odměna advokáta za poradu, jejímž výsledkem bylo vypracování odvolání, nenáleží žalobci vůči žalovaným právo na odměnu. Výše nákladů řízení před soudem prvního stupně je tedy dána odměnou advokáta po 1 500 Kč za 6 úkonů právní služby a 6 paušálních náhrad po 300 Kč s připočtením částky odpovídající dani z přidané hodnoty ve výši 2 268 Kč a soudního poplatku 5 000 Kč, celkem 18 068 Kč.

18. V odvolacím řízení, v němž byla žalobkyně také plně úspěšná, účelně vynaložila náklady na odměnu advokáta za 2 úkony právní služby, 2 paušální náhrady, částku odpovídající dani a soudnímu poplatku, tj. celkem 9 356 Kč O těchto nákladech bylo rozhodnuto s použitím § 224 odst. 1 o. s. ř. rovněž dle § 142 odst. 1 o. s. ř., tedy povinnost k jejich zaplacení uložil odvolací soud žalovaným.