18 Co 121/2026

Plný text

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivy Hejdukové, soudkyň JUDr. Evy Kotrbaté a Mgr. Moniky Mlíčkové ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně, narozená dne Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně hodnota Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného, narozený dne Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o 508 900 Kč s příslušenstvím o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu v Klatovech ze dne 18. února 2026, č. j. 4 C 12/2025-215

I. Odvolání žalobkyně proti výroku I rozsudku soudu prvního stupně se odmítá.

II. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výrocích II a III potvrzuje.

III. Žalobkyně je povinna nahradit žalovanému náklady odvolacího řízení ve výši 27 711,42 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného.

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 5 500 Kč (výrok I), v rozsahu částky 503 400 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 508 900 Kč od 1. 2. 2024 do zaplacení žalobu zamítl (výrok II) a dále žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalovanému náklady řízení v částce 77 972,40 Kč (výrok III). Rozsudek soud odůvodnil tím, že účastníci uzavřeli dne 16. 11. 2023 kupní smlouvu, na jejímž základě žalobkyně zakoupila od žalovaného pozemek parc. č. hodnota a pozemek parc. č. hodnota, jehož součástí je budova č. p. hodnota, vše v k. ú. adresa, za dohodnutou kupní cenu ve výši 7 550 000 Kč, která byla řádně a včas uhrazena. Žalobkyně nemovitosti převzala protokolárně dne 22. 12. 2023, v protokole byl dohodnut termín deseti dnů k vytčení vad. Žalobkyně se v řízení domáhala slevy z kupní ceny pro vady spočívající v absentující jímce na dešťovou vodu, ve statické prasklině objektu v úrovni stropu, v trhlinách sádrokartonových konstrukcí a v prostřeleném okně. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že žalobkyně dopisem ze dne 29. 12. 2023 řádně a včas oznámila pouze vadu prostřeleného okna. Přestože šlo o zjevnou vadu, žalovaný se jí nemohl zprostit vzhledem k dřívějšímu ujištění v rezervační smlouvě, že nemovitost nemá faktické vady. Za tuto vadu jí přiznal slevu ve výši nesporných nákladů v částce 5 500 Kč, avšak bez úroků z prodlení, protože předžalobní výzva neindividualizovala část slevy požadovanou právě za tuto vadu. V ostatním neshledal soud prvního stupně splnění předpokladů pro přiznání práva z vadného plnění, neboť uplatňované vady absentující jímka, trhliny sádrokartonových konstrukcí a statická prasklina objektu nebyly žalovanému dostatečně určitě vytčeny, popř. nebyly v řízení konkrétně a nezaměnitelně skutkově vymezeny. U jímky navíc dovodil rozpor mezi tvrzenou absencí a technickou zprávou, podle níž jímka existuje, byť nevhodně provedená. Soud neprovedl navržené svědecké a znalecké důkazy, protože při nedostatečném vymezení vad je považoval za nadbytečné.

2. Žalobkyně proti všem výrokům rozsudku podala včasné odvolání, v němž namítala, že soud prvního stupně přiznal žalobkyni za prostřelené okno toliko částku 5 500 Kč, nevypořádal se však s nárokem žalobkyně na zaplacení příslušenství k této částce, které žalobkyně rovněž požadovala. Dále žalobkyně namítala, že soud prvního stupně neprovedl ani neodmítl jí navržený důkaz znaleckým posudkem, ačkoliv tento měl objasnit stav nemovitosti, povahu a rozsah vad a jejich dopad na její hodnotu. Žalobkyně zdůraznila, že předložila fotodokumentaci a e-mail ze dne 29. 12. 2023, kterými vytkla řádně a včas všechny vady. Poukázala na fakt, že jí nebyla předložena dokumentace k retenční nádrži a bez této nebylo možno vadu specifikovat. Na druhou stranu v odvolání uvedla, že po zajištění této stavební dokumentace bylo zjištěno, že vsakovací nádrž není zhotovena dle dokumentace, na což soud nereagoval. Za skrytou vadu tak označila zejména nesoulad vsakovacího či retenčního zařízení s projektovou dokumentací, kterou měla získat až následně. Soudu vytkla též nedostatečné vypořádání se s prasklinou fasády, kdy se soud spokojil s vyjádřením žalovaného ohledně původu praskliny. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil a věc vrátil nalézacímu soudu k novému řízení a rozhodnutí.

3. Žalovaný považuje rozsudek po věcné i právní stránce za správný, odvolání naopak za zmatečné, žalobkyně neustále zaměňuje provedení důkazů za svá tvrzení. Žalobkyně ani přes poučení soudu nedoplnila rozhodná skutková tvrzení a snažila se je nahradit důkazními návrhy, zejména znaleckým posudkem. Ten však podle žalovaného nemůže nahrazovat povinnost účastníka konkrétně tvrdit, v čem vada spočívá. Žalovaný dále poukazuje na rozpory v tvrzení žalobkyně ohledně vady jímky a stavební dokumentace: žalobkyně neuvádí, kdy a jak dokumentaci získala ani kdy konkrétně vadu zjistila a uplatnila. Žalovaný současně zdůrazňuje, že povinnost předat stavební dokumentaci nebyla v kupní smlouvě sjednána, a její nepředání proto samo o sobě nepředstavuje vadu. Navrhl, aby odvolací soud rozsudek potvrdil.

4. Odvolání žalobkyně proti výroku I, kterým soud prvního stupně žalobě co do částky 5 500 Kč vyhověl, odvolací soud dle § 218 písm. b) o. s. ř. odmítl, neboť bylo podáno osobou neoprávněnou. Podle § 201 o. s. ř. může odvolání podat účastník řízení, kterému rozhodnutím soudu vznikla újma na jeho právech. Žalobkyni v tomto případě bylo ohledně částky 5 500 Kč vyhověno, žádnou újmu tak neutrpěla, a proto u ní není dána subjektivní přípustnost (legitimace) k podání odvolání proti tomuto výroku. Pokud žalobkyně namítala, že se soud nevypořádal s jejím požadavkem na příslušenství z této částky, pak o tomto bylo rozhodnuto ve výroku II napadeného rozsudku, kterým bylo příslušenství jako celek, tedy i z této přiznané částky zamítnuto.

5. Odvolací soud ve zbývajících výrocích projednal odvolání podle § 212 a násl. o. s. ř., přihlédl k obsahu spisu, provedeným důkazům a k řízení, které předcházelo vyhlášení napadeného rozsudku, a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

6. K odvolání proti výroku II napadeného rozsudku odvolací soud předně uvádí, že rozhodnutí soudu prvního stupně a jeho odůvodnění považuje za srozumitelné a přezkoumatelné. S ohledem na námitky žalobkyně ve vztahu k nepřiznanému příslušenství z částky 5 500 Kč se odvolací soud ztotožňuje se závěrem soudu prvního stupně, že se žalovaný se zaplacením této částky neocitl v prodlení dle § 1970 o. z., když z výzvy k plnění ze dne 31. 1. 2024 nemohl rozpoznat, jaký nárok a v jaké výši má plnit.

7. Pokud se týká námitky žalobkyně, že soud prvního stupně neprovedl k důkazu navrhovaný znalecký posudek, a ani se s tímto důkazním návrhem nevypořádal, odvolací soud se i zde ztotožňuje se skutkovými a právními závěry soudu prvního stupně, na které pro stručnost odkazuje. Pro vznik a úspěšné uplatnění práva z vadného plnění musí kupující vadu prodávajícímu oznámit bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit. V oznámení musí vadu vymezit tak, aby bylo zřejmé, jakou konkrétní vadu kupující uplatňuje, aby prodávající mohl na její vytknutí věcně reagovat (§ 2099 o. z.). Žalobkyně dostatečně neidentifikovala jednotlivé trhliny sádrokartonových konstrukcí ani tvrzenou statickou prasklinu objektu. Z jejích podání, z výzvy ze dne 29. 12. 2023, z technické zprávy ani z předložených fotografií nevyplynulo jednoznačné vymezení počtu, umístění a charakteru jednotlivých vytýkaných vad. Fotodokumentace mohla sloužit jako důkaz k již řádně tvrzeným skutečnostem, nemohla však sama o sobě nahradit určitost skutkových tvrzení ani určitost oznámení vady žalovanému.

8. Při ústním jednání dne 12. 5. 2025 a následně i dne 20. 10. 2025 byla žalobkyně dle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř. soudem prvního stupně řádně poučena, aby doplnila, jaké konkrétní vady na předmětu koupě uplatňuje a kdy byly žalovanému vytčeny. Žalobkyně však ani přes toto poučení svoji povinnost nesplnila. Znalecké dokazování by mohlo sloužit k odbornému posouzení konkrétně tvrzených a řádně oznámených vad, případně jejich vlivu na hodnotu nemovitosti, nemůže však zhojit nedostatek v jejich individualizaci ani nahradit včasné vytknutí vady. Za situace, kdy nebyly splněny předpoklady pro přiznání práva z vadného plnění u sporných vad, bylo ocenění nemovitosti ve stavu před prodejem a po zjištění tvrzeného poškození nadbytečné. Ani výzva soudu, aby se žalobkyně vyjádřila ke stavu nemovitosti, nepředstavovala příslib provedení tohoto důkazu. Není to totiž znalec, kdo byl měl vyhovět soudu prvního stupně a vady podrobně popsat, nýbrž žalobkyně, která je povinna nejprve konkrétně a nezaměnitelně tvrdit a pak až svá tvrzení prokazovat. Za této situace soud prvního stupně správně nepřistoupil k zadání znaleckého posudku a tento důkazní návrh při ústním jednání 11. 2. 2026, stejně jako navrhované svědecké výpovědi, zamítl.

9. Pokud jde o námitku žalobkyně ohledně absentující jímky na dešťovou vodu, soud prvního stupně rovněž správně vyhodnotil, že z výzvy žalobkyně ze dne 29. 12. 2023 nevyplývá oznámení vady spočívající v absenci jímky ani v jejím konkrétním nesouladu s projektovou dokumentací. Výzva obsahovala požadavek na předložení dokumentace k retenční nádrži, nikoli však popis vady tohoto zařízení. Po poučení soudu prvního stupně dle § 118a odst. 1, 3 o.s.ř. ze dne 12. 5. 2025 žalobkyně v podání ze dne 10.6.2025 absentující jímku na dešťovou vodu zmiňuje, byť toto tvrzení je v kolizi s technickou zprávou tituly před jménem jméno FO z ledna 2024, jak správně uvedl soud prvního stupně. Odvolací soud se tak ztotožňuje se zjištěním nalézacího soudu, že žalobkyně vadu v podobě chybějící jímky nejenže žalovanému nikdy řádně neoznámila, ale takto popsanou závadou předmět koupě ani netrpí. Jelikož absence jímky na dešťovou vodu nebyla před podáním žaloby žalovanému vytčena, tuto absenci žalobkyně zmínila až podáním ze dne 10. 6. 2025, v němž uplatnila z tohoto titulu slevu z kupní ceny, pak se jedná o vytčení vady jednoznačně opožděné dle § 2112 o. z, neboť již ze zprávy tituly před jménem jméno FO z ledna 2024 mohla a měla tyto nesrovnalosti zjistit a řádně u žalovaného uplatnit, což se však nestalo, přičemž žalovaný námitku opožděného vytčení vznesl. Pokud žalobkyně tvrdila, že se jednalo o vadu skrytou a tuto mohla vytknout až po obdržení stavební dokumentace, pak ani v odvolání neuvedla, kdy tuto stavební dokumentaci získala, kdy tak mohla danou vadu vytknout a kdy k jejímu vytčení fakticky došlo.

10. Vzhledem k výše uvedenému odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně v napadeném výroku II jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil, a to včetně závislého výroku III o nákladech řízení účastníků před soudem prvního stupně.

11. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaný byl v odvolacím řízení zcela úspěšný a přísluší mu tak právo na plnou náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. Náklady odvolacího řízení sestávající ze dvou úkonů právní služby dle § 7 bod 6 a § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (vyjádření k odvolání, účast u odvolacího jednání) po 10 340 Kč, z náhrady za dva režijní paušály po 450 Kč dle § 13 odst. 4 vyhlášky, z náhrady za promeškaný čas za 4 půlhodiny po 150 Kč, tj. 600 Kč (§ 14 odst. 3) a z cestovních výdajů ve výši 722 Kč za cestu adresa a zpět, tj. celkem 22 902 Kč. Po připočtení 21 % DPH ze součtu uvedených částek byly žalovanému přiznány náklady odvolacího řízení ve výši 27 711,42 Kč. Místo plnění bylo určeno dle § 149 odst. 1 o. s. ř. k rukám zástupce žalovaného. Lhůta k plnění byla určena obecná třídenní dle § 160 odst. 1 o.s.ř. Proti výrokům I a III rozsudku není dovolání přípustné. Proti výroku II rozsudku je přípustné dovolání k Nejvyššímu soudu, jestliže rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu nebo která v rozhodování Nejvyššího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je Nejvyšším soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být Nejvyšším soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak. Dovolání se podává u soudu prvního stupně do dvou měsíců od doručení tohoto rozhodnutí.