18 Co 6/2026

Plný text

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivy Hejdukové, soudkyně JUDr. Evy Kotrbaté a soudce JUDr. Petra Kulawiaka ve věci žalobkyně: právnická osoba ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované o 1 447 377 Kč s příslušenstvím o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Karlových Varech ze dne 23. září 2025, č. j. 12 C 285/2024–122, ve znění doplňujícího usnesení téhož soudu ze dne 23. září 2025, č. j. 12 C 285/2024–126, Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni náklady odvolacího řízení ve výši 37 941,85 Kč do tří dnů právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni 1 447 377 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 1 059 350 Kč od 14. 9. 2023 do 25. 7. 2024 a s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 1 447 377 Kč od 26. 7. 2024 do zaplacení, vše do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I). Žalované dále uložil povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 307 884,44 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně (výrok II). Doplňujícím usnesením žalované uložil povinnost zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Karlových Varech náklady řízení vzniklé státu, o jejichž výši a termínu splatnosti bude rozhodnuto samostatným usnesením (výrok III). Žalobu posuzoval dle § 2099, 2103, 2112, 2002 a 2106 o. z. Vzal za prokázáno, že mezi účastníky byla dne 31. 5. 2023 platně uzavřena kupní smlouva, kterou žalovaná jako prodávající převedla na žalobkyni pozemek p. č. st. , parc. č., , jehož součástí je stavba č. p. , č. p., , pozemek p. č. , hodnota, a pozemek p. č. , parc. č., v k. ú. a obci , adresa, , za kupní cenu 6 333 333 Kč. Před uzavřením kupní smlouvy byla opakovaně provedena prohlídka nemovitostí. Žalovaný ujišťoval žalobkyni o dobrém stavebně technickém stavu stavby č. p. , č. p., . Žalobkyně bez zbytečného odkladu poté, co zjistila vady stavby spočívající ve vzlínající vlhkosti v nadměrné míře, a absenci, případně nefunkčnosti hydroizolace celého objektu, tuto vadu v dopise ze dne 14. 8. 2023 žalovanému vytkla a požadovala slevu z kupní ceny. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, potvrdil, že tato vada existovala již v době uzavření kupní smlouvy a nebylo možné ji zjistit s vynaložením obvyklé pozornosti již při uzavírání smlouvy. Znalec při výslechu stvrdil, že nadměrná vlhkost není u budov takového stáří obvyklá. Soud uzavřel, že se jedná o vadu skrytou a že jde o podstatné porušení smlouvy, neboť sama žalobkyně opakovaně uvedla, že za takového stavu by kupní smlouvu neuzavřela. Neobstojí námitka žalované, že se nejedná o vadu, nýbrž o projev obvyklého opotřebení s ohledem na stáří stavby. Ke stejnému názoru došel Nejvyšší soud v rozhodnutí 33 Cdo 764/2019, které je použitelné i v projednávané věci. Žalobkyně se v rámci vytčení vady dožadovala slevy z kupní ceny oprávněně. Za základ úvahy o výši slevy z kupní ceny soud vzal právní názor vyjádřený v rozsudku Nejvyššího soudu 33 Cdo 1317/2021. Výše slevy by neměla vyjadřovat jen snížení směnné hodnoty věci. Při jejím určení je třeba přihlédnout k tomu, jak se vytčená vada projevila při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikuje či omezuje a zda snižuje její životnost. Poukázal dále na rozsudek 33 Cdo 69/2013 a 23 Cdo 1207/2023. Uzavřel, že za nejvíce vypovídající způsob stanovení slevy z kupní ceny považuje soud předpokládanou výši účelně vynaložených nákladů na odstranění zjištěné vady. Bez jejich vynaložení nepochybně dochází u stavby ke snížení jejich funkčních vlastností a upotřebitelnosti. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, ve svém posudku uvedl, že zjištěná nadměrná vlhkost zdiva je zásadní technickou vadou s negativním vlivem na možnost normálního užívání objektu, respektive s negativním vlivem na stavební konstrukce a na vlastnosti vnitřního prostředí. Zároveň vyčíslil předpokládané minimální náklady na odstranění nadměrné vlhkosti zdiva na částku 1 447 377 Kč včetně DPH. Soud tuto částku převzal v rámci úvahy o výši slevy za adekvátní i v poměru ke sjednané kupní ceně. Úrok z prodlení ze žalované částky soud přiznal dle ustanovení § 1970 o. z., přičemž počátek prodlení je vázán na lhůtu k plnění ve výzvě ze dne 14. 8. 2023 a ve výzvě ze dne 25. 7. 2024. O nákladech řízení účastníků a státu rozhodl podle výsledku řízení dle § 142 odst. 1 a § 148 odst. 1 o. s. ř.

2. Proti tomuto rozsudku podala žalovaná včas odvolání. Nesouhlasí se závěrem soudu prvního stupně, že se v posuzovaném případě jedná o vadu věci a nikoli o projev běžného opotřebení. Rovněž nesouhlasí s tím, že by před realizací prodeje neupozornil kupujícího na vlhkost prodávané nemovitosti, když tato „vada“ je uvedena ve znaleckém posudku , tituly před jménem, , adresa, . Na straně 22 je citováno, že místnosti v prvním nadzemním podlaží vykazují vlhkost ve zdivu s opadající omítkou. Obsah posudku byl žalobci před realizací prodeje znám. Existence vlhkosti byla patrná při všech prohlídkách. Sám žalobce se na ni zaměstnanců žalované dotazoval. Existenci vlhkosti tedy byla žalobkyni dostatečně známa a její míru si mohl zjistit v rámci obvyklé pozornosti. Žalovaná nesouhlasí s postupem soudu, který odmítl provedení výslechu , tituly před jménem, , adresa, – zpracovatele uvedeného znaleckého posudku. Tento důkaz žalovaná chápe jako zásadní. Znalec by se mohl vyjádřit i k otázce případného snížení stanovené ceny nemovitosti, když takto zjištěné snížení stanovené ceny má vyšší vypovídací hodnotu než výpočet nákladů na opravu předložený žalobkyní. Žalovaná netvrdila, že by v minulosti byla na předmětné nemovitosti realizovaná oprava hydroizolace. Nelze tak předpokládat, že by původní hydroizolace vydržela 180 let, což je stáří budovy. Žalovaná v minulosti neprovedla rekonstrukci stavby, pouze realizovala průběžnou její údržbu. Žalovaná navrhla, aby odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně, žalobu zamítl a žalované přiznal náhradu nákladů řízení.

3. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání považuje rozsudek soudu prvního stupně za správný a navrhla jeho potvrzení. Soudní znalec , tituly před jménem, , jméno FO, ve svém znaleckém posudku ze dne 3. 7. 2024 potvrdil, že se nejedná o běžné opotřebení stavby. Uvedl, že vodorovná hydroizolace ve stěnách stavby buď zcela chybí nebo je nefunkční. Toto považoval za zásadní technickou vadu stavby s negativním vlivem na stavební konstrukce i na vlastnosti vnitřního prostředí. Současně uvedl, že je známo, že stavby podobného stáří i starší nebyly stavěny tak, aby byly vlhké. Tyto stavby sice neměly hydroizolace v dnešním pojetí, ale běžně se u nich prováděla opatření k eliminaci vlhkosti v konstrukcích, zejména na bázi větracích kanálků, mezer, opatření ke snížení expozice stavby vlhkostí vodou. , tituly před jménem, , jméno FO, uzavřel, že stavebně technický stav stavby nelze vzhledem k této vážné vadě hodnotit jako dobrý. O dobrém stavebně technickém stavu stavby byla žalobkyně před uzavřením kupní smlouvy přesto žalovanou několikrát ujištěna. Ve znaleckém posudku , jméno FO, , který měla žalobkyně k dispozici, je několikrát uvedeno, že je stavba v dobrém stavebně technickém stavu, že je způsobilá k pronajímání, ke komerčním i jiným podnikatelským účelům. Dle téhož znaleckého posudku stavba byla průběžně udržována a částečně rekonstruována. , tituly před jménem, , jméno FO, ve své výpovědi uvedl, že v případě posuzované stavby se tato určitě nenachází v původním stavu, v minulosti musela proběhnout řada rekonstrukcí. Z popisu a fotografií vyplývalo, že stavba byla donedávna využívána ke komerčním účelům jako ubytovací zařízení. Z tohoto žalobkyně usuzovala, že stav stavby takové využití umožňoval. Žalobkyně si byla nemovitosti několikrát prohlédnout. Při druhé prohlídce stavby zástupce žalobkyně doprovázela zaměstnankyně žalované, která měla v dané stavbě řadu let kancelář. Ta žalobkyni sdělila, že během doby, kdy byla nemovitost aktivně využívána, nejevila stavba žádné známky vlhkosti. Stavba má provedené všechny revize, neboť žalovaná jako státní podnik měla povinnost se o stavbu řádně starat. Ke vzdušné vlhkosti a opadané malbě okolo radiátorů bylo žalobkyni sděleno, že při normálním provozu stavby se vzdušná vlhkost ani opadaná malba ve stavbě nevyskytovaly. Stavba ovšem nebyla poslední rok vytápěna a dva roky větrána, což vzdušnou vlhkost a opadání malby způsobilo. Podle žalované se vzdušné vlhkosti lze jednoduše zbavit a opadávání malby předejít větráním stavby. Ve stavbě nebyl zaznamenán žádný zápach, část stěn byla obložena palubkami. Známky toho, že by zdivo stavby mohlo být vlhké, se vyskytly až poté, co došlo k odstranění tohoto obložení. Je jisté, že žalobkyně byla ze strany žalované o neexistenci této vady ujištěna. Ve znaleckém posudku , jméno FO, je upozornění na opadávající omítku zmíněno pouze coby „kosmetická“ vada, která neměla vliv na závěr o dobrém stavebně technickém stavu stavby, ani na výslednou cenu nemovitosti. Znalec , jméno FO, potvrdil, že běžný kupující neměl šanci vady, které byly zjištěny jeho znaleckým posudkem, při prohlídce domu odhalit. Samotnou míru zavlhčení zdiva stavby bylo třeba zjišťovat invazivními prostředky. Žalobkyně trvá na tom, že vada spočívající ve vzlínající vlhkosti v nadměrné míře a absenci hydroizolace byla skrytou vadou, za kterou nese žalovaná odpovědnost. Soud prvního stupně postupoval správně, když odmítl provést důkaz navrhovaný žalovanou spočívající ve výslechu soudního znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , který je soudním znalcem v oboru ekonomika – ceny a odhady a nikoli v oboru stavebnictví, na rozdíl od , tituly před jménem, , jméno FO, . , tituly před jménem, , jméno FO, ani nebyl přítomen při prohlídkách nemovitosti žalobkyní. Navíc žalovaná se k výši samotné slevy nevyjadřovala, a tedy tvrzení žalobkyně, že by sleva měla být určena ve výši stanovené znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, , nezpochybňovala. Nárokovaná sleva zdaleka nepokrývá náklady, které žalobkyně musela na nápravu vady vynaložit.

4. Odvolání žalované není důvodné.

5. Soud prvního stupně provedl důkazní řízení v rozsahu postačujícím pro zjištění skutkového stavu věci. Ze správně zjištěného skutkového stavu dovodil i odpovídající právní závěry, s nimiž se odvolací soud ztotožňuje. Na vyčerpávající a přesvědčivé odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně tak je možno pro stručnost zcela odkázat.

6. V posuzované věci se žalobkyně domáhá slevy z kupní ceny v souvislosti s kupní smlouvou uzavřenou mezi účastníky dne 31. 5. 2023, a to pro podstatné porušení smlouvy (§ 2106 o. z.). Mezi účastníky bylo sporné, zda žalobkyní následně zjištěná vlhkost zdiva v prvním nadzemním podlaží stavby je vadou, a to vadou podstatnou, či zda jde o projev opotřebení úměrný stáří objektu. Pokud by šlo o vadu, pak zda se jednalo o vadu skrytou, či zda tuto by musela žalobkyně při vynaložení obvyklé pozornosti poznat již při uzavření kupní smlouvy (§ 2103 o. z.).

7. Z provedeného dokazování soud prvního stupně správně zjistil, že dům byl nabízen s ujištěním, že je v dobrém stavebně technickém stavu, průběžně udržován a opravován. Ve znaleckém posudku , jméno FO, o stanovení ceny předmětu prodeje je pouze obecná zmínka o vlhkosti ve zdivu s opadávající omítkou v místnostech v prvním nadzemním podlaží, a to v rozsahu, který se do výše kupní ceny, ale ani do závěru o dobrém stavebnětechnickém stavu nemovitosti žádným způsobem nepromítl. Žalobkyně prokázala, že ze strany pracovníků žalované byla ujišťována, že zvýšená vzdušná vlhkost je způsobena tím, že objekt dva roky nebyl využíván, nebyl větrán a vytápěn.

8. Ze znaleckého posudku znalce z oboru stavebnictví, stavby obytné a průmyslové, , tituly před jménem, , jméno FO, a jeho osobního slyšení jednoznačně vyplynulo, že vzlínající vlhkost v nadměrné míře, a absence, případně nefunkčnost hydroizolace objektu stavby č. p. , č. p., , je vadou, která existovala již v době uzavření kupní smlouvy, a nebylo možné ji zjistit s vynaložením obvyklé pozornosti již při uzavření kupní smlouvy. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, potvrdil, že takto nadměrná vlhkost není u budov obdobného stáří obvyklá. Soud prvního stupně tak správně uzavřel, že se jedná o vadu skrytou, přičemž jde o podstatné porušení smlouvy, když z tvrzení žalobkyně vyplynul zcela logický údaj, že kupní smlouvu by za takového stavu neuzavřela. Žalobkyně se tedy důvodně domáhá slevy z kupní ceny.

9. Při vyčíslení výše slevy soud prvního stupně v souladu se shora citovanou judikaturou vyšších soudů správně vycházel z předpokládané výše účelně vynaložených nákladů na odstranění zjištěné vady. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, tyto vyčíslil v minimální výši 1 447 377 Kč. Žalovaná zjištěnou výši ani v průběhu nalézacího řízení nezpochybnila. Soud prvního stupně tedy nepochybil, pokud žalobě vyhověl a žalobkyni přiznal slevu z kupní ceny ve výši 1 447 377 Kč včetně úroku z prodlení stanoveného dle § 1970 o. z.

10. Snad pro úplnost je třeba doplnit, že ani odvolací soud neshledal důvod pro doplnění dokazování výslechem , jméno FO, , znalce pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, který by s ohledem na uvedenou specializaci nemohl přinést relevantní informace. Tento důkaz tak je i z pohledu odvolacího soudu nadbytečný.

11. Vzhledem ke všem shora uvedeným skutečnostem odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně podle § 219 o. s. ř. potvrdil, a to včetně zákonu odpovídajícímu výroku o nákladech řízení účastníků a státu, které ostatně žalovaná ani nezpochybnila.

12. Úspěšné žalobkyni byly přiznány náklady odvolacího řízení dle § 142 odst. 1 za použití § 224 odst. 1 o. s. ř. Tyto sestávají z odměny za dva úkony právní služby po 14 100 Kč dle § 7 bodu 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (vyjádření k odvolání, účast u odvolacího jednání), ze dvou paušálních náhrad po 450 Kč dle § 13 odst. 4, z náhrady za promeškaný část dle § 14 odst. 1, 3 advokátního tarifu a 21 % DPH ze součtu uvedených částek, tj. 6 300 Kč (28 200+900+900). Po připočtení cestovného dle § 13 odst. 1 advokátního tarifu ve výši 1 641,85 Kč byly žalobkyni přiznány náklady odvolacího řízení v celkové výši 37 941,85 Kč.