12 C 285/2024

Plný text

Okresní soud v Karlových Varech rozhodl soudcem JUDr. Radomírem Kubelkou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] o 1 447 377 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 1 447 377 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 1 059 350 Kč od 14. 9. 2023 do 25. 7. 2024 a s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 1 447 377 Kč od 26. 7. 2024 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 307 884,44 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se domáhala na žalované zaplacení částky 1 447 377 Kč s přísl. z titulu slevy z kupní ceny ve výši 6 333 333 Kč, kterou jako kupující zaplatila žalovanému jako prodávajícímu na základě kupní smlouvy ze dne 31. 5. 2023 za nemovité věci: pozemek p. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa], pozemek p. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba bez č.p./č.e., pozemek [parcelní číslo] vše v katastrálním území a obci [obec]. Žalobkyně, která si před uzavřením kupní smlouvy nemovitosti prohlédla za účasti žalovaného, byla ujištěna o dobrém stavebně technickém stavu stavby [adresa]. Při prohlídce stavby bylo žalobkyni k jejímu dotazu žalovaným sděleno, že stavba byla aktivně využívána a nejevila žádné známky vlhkosti. Byl-li vzduch v době prohlídky uvnitř stavby v důsledku jednoho roku nevytápění a dvou let nevětrání navlhlý a v prvním patře místy odpadávala výmalba stěn, tento stav dříve nebyl a tato vlhkost je odstranitelná pravidelným větráním objektu. Žalobkyně až posléze, kdy i větráním se stav nezměnil, prostřednictvím odborné firmy [právnická osoba] zjistila vadu, kterou nemohla odhalit již při uzavírání kupní smlouvy, spočívající v extrémní vlhkosti obvodového i vnitřního zdiva stavby [adresa] a ve vysokém stupni zasolení zdiva. Toto zjištění bylo následně potvrzeno též znaleckým posudkem [titul]. [jméno] [příjmení]. Žalobkyně proto požadovala na žalovaném slevu z kupní ceny představující minimální náklady na odstranění vady, vycházela přitom ze znaleckého posudku [titul]. [jméno] [příjmení]. Žalobkyně nejprve vyzvala žalovaného v dopise ze dne 14. 8. 2023 k zaplacení částky 1 059 350 Kč a následně v dopise ze dne 25. 7. 2024 k zaplacení částky 1 447 377 Kč, kterou stanovil znalec [titul]. [jméno] [příjmení].

2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil s tvrzením, že žalobkyně měla před uzavřením kupní smlouvy dostatečný prostor k prohlídce nemovitostí včetně stavby [č. p. ], věděla, že jde o stavbu starou 180 let, a proto měla vynaložit náležitou pozornost za účelem zjištění vad. Žalobkyní namítaná vada spočívající ve vlhkosti zdiva byla zjevná již při prohlídce stavby a byla uvedena i ve znaleckém posudku [titul]. [jméno] [příjmení], který měla žalobkyně k dispozici již před uzavřením kupní smlouvy. Nešlo tedy o vadu skrytou, nýbrž o vadu zjevnou zjistitelnou při vynaložení obvyklé pozornosti již při prohlídce, resp. uzavírání kupní smlouvy.

3. Mezi účastníky jsou nesporné skutečnosti, na které soud dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř. vzal za svá skutková zjištění a odkazuje na ně jako na dílčí skutkový závěr: Žalobkyně za přítomnosti žalovaného uskutečnila prohlídku předmětu kupní smlouvy dne 29. 4. 2023 a dne 9. 5. 2023. Dne 31. 5. 2023 žalovaný jako prodávající a žalobkyně (tehdy pod názvem [právnická osoba]) podepsali kupní smlouvu (s obsahem totožným v příloze žaloby č. 1), jejímž předmětem byl pozemek p. č. st. [číslo], jehož součástí byla stavba [adresa], pozemek [parcelní číslo] a pozemek p. [číslo] vše zapsáno na č. [list vlastnictví] pro k. ú. a [územní celek], okres [okres]. Kupní cena byla sjednána na částku 6 333 333 Kč. K předání předmětu kupní smlouvy prodávajícím kupující došlo dne 10. 6. 2023. Žalobkyně v dopise ze dne 14. 8. 2023 vytkla žalovanému vady stavby [adresa] spočívající ve vzlínající vlhkosti a absenci (případně nefunkčnosti) hydroizolace celého objektu a vyzvala žalovaného k zaplacení slevy z kupní ceny ve výši 1 059 350 Kč do 30 dnů od doručení dopisu. Žalovaný v dopise ze dne 25. 8. 2023 reagoval na vytčené vady tak, že bylo věcí žalobkyně, zda vynaložila obvyklou pozornost při uzavírání kupní smlouvy, tj. zda si věc řádně (případně i s přizváním odborníka) prohlédla a v případě nejasností se mohla prodávajícího na tyto dotázat. Vytčenou vadu, tj. vlhkost v 1. nadzemním podlaží, považuje žalovaný za vadu zjevnou, kterou mohla žalobkyně při vynaložení obvyklé pozornosti zjistit již při uzavírání kupní smlouvy, resp. při převzetí nemovitosti a tato skutečnost byla i obsažena ve znaleckém posudku [titul]. [jméno] [příjmení] ze dne 12. 9. 2022. Při společném jednání dne 15. 9. 2023 účastníci setrvali na svých odlišných stanoviscích ohledně otázky kvalifikace žalobkyní vytčených vad. Žalobkyně v dopise ze dne 25. 7. 2024 vyzvala žalovaného k zaplacení slevy z kupní ceny v žalované výši do 7 dnů od doručení dopisu. Žalovaný v dopise ze dne 5. 8. 2024 nárok žalobkyně odmítl se shodným odůvodněním jako v dopise ze dne 25. 8. 2023.

4. Sporné mezi účastníky zůstaly tyto skutečnosti: 1/ Zda žalovaný před uzavřením kupní smlouvy ze dne 31. 5. 2023 ujišťoval žalobkyni o dobrém stavebně technickém stavu stavby [adresa] 2/ Zda žalobkyně mohla při uzavírání kupní smlouvy ze dne 31. 5. 2023 zjistit, že stavba [adresa] trpí vadami vytčenými v dopise ze dne 14. 8. 2023, tj. ve vzlínající vlhkosti a absenci (případně nefunkčnosti) hydroizolace celého objektu. 3/Jaká je výše slevy z kupní ceny.

5. Ke sporné skutečnosti ad 1/ soud provedl dokazování v tomto rozsahu: Soud má za prokázané, že ve znaleckém posudku [titul]. [jméno] [příjmení] [číslo] ze dne 12. 9. 2022 stanovícím cenu nemovitostí, který měla žalobkyně k dispozici již před koupí nemovitostí, se dostalo žalobkyni informace, že u stavby [adresa] ve stáří 180 let byla prováděna její průběžná údržba, znalec zmínil, že v roce 1994 byla provedena generální oprava elektroinstalace, ústředního topení, vodoinstalace, omítek, oken, zřízení vytápění na dřevoplyn, v roce 2000 byl zaveden plyn a pořízeny kotle na plyn, v roce 2002 byl osazen elektronický zabezpečovací systém. Znalec opakovaně deklaroval, že stavba je v dobrém stavebně technickém stavu, nejsou na ní patrné žádné viditelné stavební závady ohrožující statiku stavby. Znalec zmínil, že místnosti v I. NP vykazují vlhkost ve zdivu s opadávající omítkou. Svědek [jméno] [příjmení], majitel malé stavební firmy, absolvent stavební průmyslové školy, kterého si žalobkyně přizvala k prohlídce nemovitostí před koupí, uvedl, že stavbu [č. p. ] prohlédl, přišlo mu, že je v dobrém stavebně technickém stavu. Pokud uvnitř zaznamenal vzdušnou vlhkost, zaměstnankyně žalovaného, která nemovitostmi provázela, tvrdila, že je to způsobeno tím, že prostory nebyly dva roky užívány, předtím se tam nic takového nevyskytovalo. Jednatel žalobkyně [titul] [jméno] [příjmení] byl při prohlídce stavby [adresa] pracovnicí žalovaného [titul]. [příjmení] obeznámen s tím, že v budově před časem pracovala v kanceláři v 1. patře, že v přízemí byly tzv. inspekční byty, které byly též úspěšně komerčně pronajímány. Tvrdila, že budova je v pořádku, byla provozována, má všechny revize. Když přišla řeč na vzdušnou vlhkost, uvedla, že když byla budova v „ plném provozu“, tj. dva roky zpátky před prodejem, žádný problém se vzdušnou vlhkostí nebyl a ani poté, kdy byl dům další rok vytápěn. V posledním roce již vytápěn a větrán nebyl. [titul]. [příjmení] na dotaz jednatele žalobkyně, zda problém zmizí poté, co bude budova vytápěna a větrána, odpověděla kladně. Externí účetní žalobkyně [jméno] [příjmení] byla přítomna prohlídce nemovitostí před koupí spolu s [jméno] [příjmení] a potvrdila informace uvedené posledně jmenovaným a jednatelem žalobkyně shora poskytnuté [titul]. [příjmení] ohledně způsobu využívání stavby [adresa] včetně odůvodnění existenci vzdušné vlhkosti a její příčiny. Ze snímku webových stránek žalovaného v anglickém jazyce soud žádných poznatků nezískal. Soud učinil dílčí skutkový závěr, že má za prokázané tvrzení žalobkyně, že žalovaný v době před uzavřením kupní smlouvy ujišťoval žalobkyni o dobrém stavebně technickém stavu stavby [adresa].

6. Ke sporné skutečnosti ad 2/ soud provedl dokazování v tomto rozsahu: Ve znaleckém posudku [titul]. [jméno] [příjmení] [číslo] ze dne 12. 9. 2022 stanovícím cenu nemovitostí, který měla žalobkyně k dispozici již před koupí nemovitostí, je pouze zmínka o tom, že místnosti v I. NP vykazují vlhkost ve zdivu s opadávající omítkou. Příčinu této vlhkosti a způsob jejího odstranění sdělila při prohlídce nemovitostí pracovnice žalovaného. Ze znaleckého posudku [číslo] [rok] ze dne 3. 7. 2024 vypracovaného znalcem [titul]. [jméno] [příjmení] a jeho výslechu před soudem má soud za prokázané, že stavba [adresa] vykazuje vlhkost zdiva v intervalu 6,1 až 13,1 %, přičemž rovnovážná vlhkost zdiva v objektu s funkční vodorovnou hydroizolací je cca 3 %. Vodorovná hydroizolace ve stěnách buď zcela chybí nebo je nefunkční. Jde o zásadní technickou vadu stavby s negativním vlivem na stavební konstrukce i na vlastnosti vnitřního prostředí. Je však známo, že stavby podobného stáří (180 let) i stavby mnohem starší nebyly prováděny tak, aby byly vlhké. Neměly hydroizolace v dnešním pojetí, ale běžně se u nich prováděla opatření k eliminaci vlhkosti v konstrukcích, zejména na bázi větracích kanálků, mezer, opatření ke snížení expozice stavby vlhkostí vodou (spádování terénu, drenáže). Dle znalce rozhodně neplatí, že„ co je staré, to musí být vlhké“. Stavebně technický stav stavby [adresa] proto nelze s vážnou vadou hodnotit jako dobrý, jak to učinil ve svém znaleckém posudku [titul]. [příjmení]. Ten vlhkost zdiva zmínil pouze v souvislosti s opadávající omítkou jako„ kosmetickou vadu“ a nikoliv jako potenciálně vážnou vadu. Dle znalce [titul]. [příjmení] vlhkost zdiva u předmětné stavby není projevem běžného opotřebení stavby, nýbrž vadou věci. Vlhkost předmětné stavby není u staveb takového stáří obvyklá, jak již vysvětleno výše. Stavba se určitě nenachází v původním stavu, v minulosti musela proběhnout řada rekonstrukcí, důležitý je stav v době prodeje a je také nutné vzít na zřetel, jak byla stavba využívána. Stavba není na konci své životnosti, nejsou u ní poškozené prvky dlouhodobé životnosti jako např. základy, zdivo, střecha. Podle znalce [titul]. [příjmení] neměl běžný kupující šanci vady zjištěné v jeho posudku odhalit při prohlídce před koupí. Soud učinil dílčí skutkový závěr, že žalobkyně nemohla před uzavřením kupní smlouvy při prohlídce stavby [adresa] zjistit vady vytčené žalovanému v dopise ze dne 14. 8. 2023, tj. vzlínající vlhkost zdiva a absenci (případně nefunkčnost) hydroizolace celého objektu, jak to zjistil následně znalec [titul], [příjmení] metodami popsanými v jeho znaleckém posudku (vzorky zdiva pro laboratorní stanovení vlhkosti byly odebrány pomocí sekáče a kladiva cca 15 cm nad podlahou). Soud učinil dílčí skutkový závěr, že nebylo v možné v době uzavírání kupní smlouvy zjistit závadu popsanou ve výše uvedeném znaleckém posudku [titul]. [příjmení].

7. Ke sporné skutečnosti ad 3/ soud provedl dokazování v tomto rozsahu: Z rozpočtu vypracovaného [právnická osoba] s.r.o. se podává, že náklady na provedení injektáže by činily částku 537 345,28 Kč bez DPH a náklady na provedení hydroizolace stavby by činily částku 338 151,28 Kč bez DPH. Znalecký posudek [číslo] [rok] ze dne 3. 7. 2024 vypracovaný znalcem [titul]. [jméno] [příjmení] uvádí, že zjištěný nepříznivý vlhkostní stav zdiva je možné napravit provedením souboru opatření běžně označovaných jako sanace vlhkosti, viz část znaleckého posudku pod označením D.

4. Znalec vyčíslil potřebné činnosti položkovým stavebním rozpočtem s využitím cenové soustavy RTS v aktuální cenové úrovni 2024 a stanovil předpokládané minimální náklady ve výši 1 447 377 Kč včetně DPH. Podle znalce by byly skutečné náklady nepochybně vyšší, protože značná část prací není v rozpočtech zahrnuta a rozpočty byly zpracované spíše konzervativně a s využitím agregovaných položek. Soud učinil dílčí skutkový závěr, že stanovení minimálních nákladů na odstranění nadměrné vlhkosti stavby znalcem [titul]. [příjmení] považuje za řádně odůvodněné a podložené položkovým rozpočtem za využití cenové soustavy RTS, proto může sloužit jako podklad pro právní posouzení otázky výše slevy z kupní ceny.

8. Soud neprovedl důkaz listinami: kupní smlouva ze dne 31. 5. 2024, předávací protokol ze dne 10. 6. 2023, výpis z KN, dopis žalobkyně ze dne 14. 8. 2023, dopis žalovaného ze dne 25. 8. 2023, zápis z jednání účastníků ze dne 15. 9. 2023, předžalobní výzva ze dne 25. 7. 2024, dopis žalovaného ze dne 5. 8. 2024, neboť z nich plynou mezi účastníky nesporné skutečnosti již výše uvedené.

9. Soud neprovedl důkaz listinami: stavebně technický průzkum provedený firmou [právnická osoba] ze dne 5. 11. 2023, včetně protokolu o výsledcích rozboru provedeného firmou [právnická osoba] ze dne 23. 10. 2023, stanovení vlhkosti cihelného zdiva provedené [právnická osoba], položkovým rozpočtem R1, položkovým rozpočtem R2, diagnostika – měření vlhkosti a salinity provedené firmou [právnická osoba] ze dne 14. 8. 2023, neboť z nich plynou ryze odborné informace, které použil znalec [titul]. [příjmení] ve svém posudku a sloužily jako jeden z podkladů k vypracování jeho posudku.

10. Soud neprovedl důkaz listinou: e-mail žalobkyně ze dne 8. 11. 2023, neboť ho není k rozhodnutí ve věci třeba, neboť obsahuje skutečnosti známé soudu z jiných důkazů ve věci provedených.

11. Soud posoudil věc po právní stránce: Podle ust. § 2095 občanského zákoníku (dále jen: o.z.) prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

12. Podle ust. § 2099 odst. 12 o.z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

13. Podle ust. § 2103 o.z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

14. Podle ust. § 2112 odst. 1 o.z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.

15. Podle ust. § 2002 odst. 1 věta druhá o.z. podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

16. Podle ust. § 2106 odst. 1 písm. c) o.z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

17. Soud má za prokázané, že mezi účastníky byla dne 31. 5. 2023 platně uzavřena kupní smlouva, kterou žalovaný jako prodávající převedl na žalobkyni (tehdy pod názvem [právnická osoba]) pozemek p. č. st. 113, jehož součástí byla stavba [adresa], pozemek [parcelní číslo] a pozemek p. [číslo] vše zapsáno na č. [list vlastnictví] pro k. ú. a [územní celek], okres [okres] za kupní cenu ve výši 6 333 333 Kč, že před uzavřením kupní smlouvy byla opakovaně provedena prohlídka nemovitostí, a že žalovaný v té době ujišťoval žalobkyni o dobrém stavebně technickém stavu stavby [adresa] způsobem popsaným v odst. 5 odůvodnění. Žalobkyně bez zbytečného odkladu poté, co zjistila vady stavby [adresa] spočívající ve vzlínající vlhkosti v nadměrné míře a absenci (případně nefunkčnosti) hydroizolace celého objektu, tuto vadu v dopise ze dne 14. 8. 2023 žalovanému vytkla a požadovala slevu z kupní ceny. Soud má za prokázané, že tato vada existovala již v době uzavření kupní smlouvy a nebylo možné ji zjistit s vynaložením obvyklé pozornosti již při uzavření kupní smlouvy, což bez pochybností potvrdil znalec [titul]. [příjmení]. Tento znalec při výslechu soudu uvedl, že nadměrná vlhkost není u budov takového stáří obvyklá (blíže viz odst. 6 odůvodnění). Lze uzavřít, že se jedná o vadu skrytou, jde o podstatné porušení smlouvy, neboť jak sama žalobkyně opakovaně uvedla, kupní smlouvu by za takového stavu neuzavřela. Neobstojí námitka žalovaného, že se nejedná o vadu, nýbrž že se jedná o projev obvyklého opotřebení s ohledem na stáří stavby. Žalovaný opíral svůj názor o rozhodnutí NS 33 Cdo 896/2010, který však dle názoru soudu nelze v této věci aplikovat. V rozhodnutí NS uvedl, že za vadu se považuje nedostatek takové vlastnosti, která se u movitých či nemovitých věcí téhož druhu a stáří obecně předpokládá a jejíž absencí je možnost využití věci podstatně snížena. Při prodeji použité věci je třeba rozlišovat, zda jde skutečně o vadu nebo jen o projev běžného opotřebení. Skutkově se přitom v tamní věci posuzoval dům ve stáří 90 let, neudržovaný, který neprošel rekonstrukcí, (v podstatě na hranici životnosti), přičemž soud uzavřel, že vady spočívající v podmáčení podlah, zdiva a napadení krovů a trámů dřevokazným hmyzem, nejsou v takovém případě vadami nýbrž projevem běžného opotřebení. V posuzovaném případě se však jedná o dům, který byl nabízený s ujištěním, že je v dobrém stavebně technickém stavu, před prodejem využívaný pro provoz kanceláří, inspekčních bytů a ke komerčnímu pronájmu. Ve znaleckém posudku [titul]. [příjmení] se uvádí, že byla prováděna průběžná údržba stavby, že v roce 1994 byla provedena generální oprava elektroinstalace, ústředního topení, vodoinstalace, omítek, oken, zřízení vytápění na dřevoplyn, v roce 2000 byl zaveden plyn a pořízeny kotle na plyn, v roce 2002 byl osazen elektronický zabezpečovací systém. Znalec opakovaně deklaroval, že stavba je v dobrém stavebně technickém stavu, nejsou na ní patrné žádné viditelné stavební závady ohrožující statiku stavby. Soud je toho názoru, že přiléhavé je v posuzované věci rozhodnutí NS 33 Cdo 764/2019, kde se uvádí:„ Podle soudu prvního stupně i soudu odvolacího bylo pro posouzení otázky, zda se jedná o běžné opotřebení či již jde o vadu, významné, že stavba je roubenkou starou přibližně 120 let. V takovém případě, lze projevy napadení dřevokaznou houbou v dané lokalitě obvykle předpokládat. Je nicméně nutné přihlédnout také k rozsahu napadení, a to i ve vztahu ke stavu a údržbě konkrétního objektu. V daném případě se podle znaleckého posudku dřevomorka v objektu nacházela v terminálním stadiu a v mnohem větším rozsahu, než je u daných staveb obvyklé. Objekt byl navíc dle prodávajícího řádně udržovaný, v minulosti prošel několika stavebními úpravami a modernizacemi (nová podlaha, úprava oken, nátěr chalupy a střechy) a zvenku působil velmi dobře; vzhledem k charakteru stavby, její poloze a stáří, tak nelze výskyt dřevomorky v takovém rozsahu považovat za projev běžného opotřebení, ale jde o vadu věci ve smyslu ustanovení § 2099 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Ve věci vedené u Nejvyššího soudu pod sp. zn. 33 Cdo 896/2010 šlo o situaci, kdy byl předmětem prodeje 90 let starý dům, který neprošel žádnou rekonstrukcí a byl na samé hranici životnosti. Z tohoto důvodu bylo jeho podmáčení spodní vodou vlivem nedostatečné izolace a napadení některých trámů dřevokazným hmyzem posouzeno jako projev běžného opotřebení a nikoli jako vada věci. Naproti tomu ve věci vedené u Nejvyššího soudu pod sp. zn. 33 Cdo 274/2017 šlo o situaci, kdy předmětem prodeje byl sice dům starý více než 100 let, který nicméně prošel rekonstrukcí střechy, fasády, oken, dveří a interiérů, a bylo provedeno zateplení. Žalobkyně se v tomto případě domáhala práv z vadného plnění z důvodu napadení dřevěné stropní konstrukce dřevokazným hmyzem a dřevokaznou houbou dřevomorkou. Vzhledem k tomu, že tento dům prošel rekonstrukcí, která měla prodloužit jeho životnost, dospěl soud k závěru, že se nejedná o běžné opotřebení, nýbrž o vadu. S ohledem na výše uvedené je zřejmé, že závěry, které přijal Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 33 Cdo 896/2010 a v usnesení sp. zn. 33 Cdo 274/2017, nemohou být v rozporu, neboť vycházely z odlišného skutkového stavu.“. Ve světle uvedeného právního názoru NS jde v posuzované věci o vadu a nikoliv o projev běžného opotřebení. Žalobkyně v rámci vytčení vady požadovala slevu z kupní ceny oprávněně.

18. Za základ úvahy o výši slevy z kupní ceny soud vzal právní názor obsažený v rozsudku NS 33 Cdo 1317/2021, kde se uvádí:„ Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí (např. rozsudky ze dne 14. 3. 2006, sp. zn. 33 Odo 557/2004, ze dne 28. 1. 2004, sp. zn. 32 Odo 956/2002, ze dne 24. 10. 2013, sp. zn. 33 Cdo 2641/2012, nebo usnesení ze dne 25. 4. 2006, sp. zn. 33 Cdo 1878/2010) konstatoval, že pro určení výše slevy přiznávané z titulu odpovědnosti za vady zákon nestanoví žádné obecné pravidlo a soudu je přenecháno, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností (k tomu srov. též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 2. 2010, sp., zn. 21 Cdo 5236/2007). Rozsah snížení ceny však musí být vždy posouzen s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem daného případu. Výše slevy z ceny pak závisí především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, dále na snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty, na další upotřebitelnosti, ceně nutných oprav věci a jiných obdobných hlediscích. Řečeno jinak, výše slevy by neměla vyjadřovat jen snížení směnné hodnoty věci a při jejím určení je třeba přihlédnout k tomu, jak se vytčená vada projevila při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikuje či omezuje a zda snižuje její životnost (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 12. 2014, sp. zn. 33 Cdo 69/2013).“. Obdobné závěry přijal NS i ve svém rozhodnutí 23 Cdo 1207/2023. Za nejvíce vypovídající způsob stanovení slevy z kupní ceny považuje soud předpokládanou výši účelně vynaložených nákladů na odstranění zjištěné vady. Bez jejich vynaložení nepochybně dochází u stavby slovy NS ke snížení jejích funkčních vlastností a upotřebitelnosti. Znalec [titul]. [příjmení] ve svém posudku na str. 35 a 36 uvedl, že zjištěná nadměrná vlhkost zdiva je zásadní technickou vadou s negativním vlivem na možnost normálního užívání objektu, resp. s negativním vlivem na stavební konstrukce a na vlastnosti vnitřního prostřední. Znalec [titul]. [příjmení] ve svém posudku vyčíslil předpokládané minimální náklady (podle znalce by byly skutečné náklady nepochybně vyšší) na odstranění nadměrné vlhkosti zdiva ve výši 1 447 377 Kč včetně DPH a soud tuto částku převzal v rámci úvahy o výši slevy za adekvátní i v poměru ke sjednané kupní ceně. Úrok z prodlení ze žalované částky soud přiznal dle ust. § 1970 o.z., přičemž počátek prodlení je vázán na lhůtu k plnění ve výzvě ze dne 14. 8. 2023 a ve výzvě ze dne 25. 7. 2024.

19. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 307 884,44 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 72 369 Kč, nákladů znaleckého posudku [číslo] [rok] ze dne 3. 7. 2024 [titul]. [jméno] [příjmení] ve výši 52 600 Kč, a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 1 447 377 Kč sestávající z částky 14 100 Kč za každý z devíti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. a z částky 7 050 Kč za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. včetně 4 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč (v době do 31. 12. 2024) a 6 paušálních náhrad výdajů 450 Kč (v době od 1. 1. 2025) dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši 13 169,44 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne 16. 1. 2025 náhrada 3 292,36 Kč za 262 ujetých km v částce 2 092,36 Kč (34,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,3 l /100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce 1 200 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 11. 3. 2025 náhrada 3 292,36 Kč za 262 ujetých km v částce 2 092,36 Kč (34,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,3 l /100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce 1 200 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 12. 6. 2025 náhrada 3 292,36 Kč za 262 ujetých km v částce 2 092,36 Kč (34,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,3 l /100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce 1 200 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne 23. 9. 2025 náhrada 3 292,36 Kč za 262 ujetých km v částce 2 092,36 Kč (34,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,3 l /100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce 1 200 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 151 169,44 Kč ve výši 31 746 Kč. Soud nepřiznal žalobkyni náhradu nákladů řízení za úkon právní služby jejího zástupce, tj. písemné podání ze dne 19. 9. 2025, neboť nejde o účelně vynaložený náklad řízení. Žalobkyně v tomto podání reagovala na průběh dosavadní jednání u soudu, avšak obsahově pouze rekapitulovala svá dosavadní tvrzení a obsah provedených důkazů, šlo v podstatě o závěrečný návrh ve věci, pro který však byl prostor až při posledním jednání dne 23. 9. 2025. Soud nepřiznal žalobkyni náhradu nákladů řízení za úkon právní služby jejího zástupce ze dne 19. 9. 2025, tj. porada s klientem přesahující 1 hodinu dne 2. 6. 2025, neboť nejde o účelně vynaložený náklad řízení. Soud vyšel z právního názoru obsaženého v usnesení Krajského soudu v Plzni ze dne 6. 8. 2025, č. j. 56 Co 172/2025-436, kde odvolací soud uvedl, že v případě porad s klientem lze za účelné považovat pouze takové porady, jejichž výsledek se projeví v provedení procesních úkonů reagujících na podstatně změněnou procesní situaci (a to jak z hlediska předmětu řízení, zjišťování skutkového stavu nebo právního hodnocení, tak z hlediska možného využití opravných prostředků – srov. Svoboda, K., Hromada, M., Levý, J., Vláčil, D., Tlášková, Š., Pirk, T. Náklady řízení. 2. vydání, Praha: C. H. Beck, 2024, s. 61-65). Taktomu v projednávané věci nebylo, neboť při jednání soudu dne 12. 6. 2025 z této porady nevzešel žádný výstup, když zástupkyně žalobkyně na dotaz soudu sdělila, že v mezidobí k žádným změnám nedošlo.