25 CO 49/2022

Plný text

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Zuzany Krejsové a soudkyň JUDr. Ireny Paterové a Mgr. Miroslavy Jarošové ve věci žalobce: ; právnická osoba , IČO sídlem adresa zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti; žalovanému: ; právnická osoba , IČO sídlem adresa zastoupené advokátkou Mgr. jméno příjmení příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 393 100 Kč s příslušenstvím o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu Plzeň-město, č. j. 11 C 68/2021-98, ze dne 3. 11. 2021

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 12 342 Kč, a to do tří dnů od nabytí právní moci rozsudku k rukám advokátky žalovaného.

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu o zaplacení částky 393 100 Kč se zákonným úrokem z prodlení (výrok I) a žalobci uložil povinnost nahradit žalovanému náklady řízení v částce 78 510 Kč (výrok II). V odůvodnění rozsudku soud uvedl, že žalobce se v řízení domáhá zaplacení žalované částky s tím, že mezi účastníky byla uzavřena dne 27. 2. 2020 smlouva o nájmu zařízení a vybavení hotelu s obchodní značkou [anonymizována dvě slova] v budově [adresa] na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] a smlouva o podnájmu prostor sloužících k podnikání, jejímž předmětem byl podnájem uvedeného pozemku, jehož součástí je budova hotelu, zapsáno na [list vlastnictví]. Hospodářský účel smluv byl definován v preambuli každé z nich tak, že je dán přáním žalovaného zajistit provozování hotelových, hostinských a dalších služeb [anonymizována dvě slova] v [obec]. Žalobce uhradil dne 12. 2. 2020, ve prospěch bankovního účtu zprostředkovatele společnosti [právnická osoba] částku 393 100 Kč jako dohodnuté nájemné ve výši 133 100 Kč a jistotu ve výši 260 000 Kč. Na základě usnesení Vlády ČR č. 82/ 2020 Sb., č. 84/ 2020 Sb. a nařízení Ministerstva zdravotnictví ČR ze dne 23. 3. 2020, 26. 3. 2020 a 30. 3. 2020 byla zakázána přítomnost veřejnosti v provozovnách stravovacích služeb, a byl zakázán prodej ubytovacích služeb, když až na dané výjimky nebylo možné naplnit hospodářský význam uzavřených smluv mezi účastníky. Smlouvy byly uzavřeny v době, kdy nebylo možno očekávat budoucí nezpůsobilost předmětu nájmu a podnájmu k ujednanému účelu. Žalobci vzniklo právo vypovědět nájem a podnájem dle § 2227 o. z. bez výpovědní doby vzhledem k tomu, že po uzavření smlouvy vznikly překážky nikoliv na straně žalobce, znemožňující řádné užívání předmětu nájmu a podnájmu, a současně by bylo možno naplnit hospodářský účel smluv. Smlouvy proto žalobce vypověděl přípisem z 1. 4. 2020 bez výpovědní doby s tím, že účinek nastává dnem doručení. Výpověď byla žalovanému doručena 2. 4. 2020 a obsahovala rovněž výzvu k vydání částky 393 100 Kč. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil, namítal, že sdělil žalobci přípisem ze dne 22. 4. 2020, že výpověď považuje za neplatnou, neboť nedošlo k naplnění výpovědního důvodu dle § 2227 o. z. Neplatnost žalovaný shledává v nedostatečně uvedených skutkových důvodech a okolnostech nezpůsobilosti předmětu nájmu. Předmět nájmu se nestal nepoužitelným, když o nepoužitelnost ve smyslu § 2227 o. z. se nejedná, pokud je užívání pouze zásadně ztíženo. Žalobce mohl i nadále v rámci nařízeného zákazu a omezení vykonávat ekonomicko-podnikatelskou činnost, jelikož zákaz poskytování služeb ve stravovacích provozovnách a zákaz poskytování ubytovacích služeb nebyl absolutní. Existovala také možnost využít pomoci státu v rámci programu Antivirus. Žalobce však žádných možností dalšího provozu nevyužil a zcela ignoroval možnost využití výjimek. Po provedeném dokazování soud uzavřel, že má za prokázané, že účastníci uzavřeli dne 27. 2. 2020 smlouvu o nájmu movitých věcí na zařízení a vybavení hotelu a kuchyně [anonymizována dvě slova] v [obec] ve smyslu § 2201 a násl. o. z., a téhož dne smlouvu o podnájmu prostor sloužících k podnikání ve smyslu § 2215 o. z. Obě smlouvy jsou spojeny svým účelem, kterým je zajistit provozování hostinských a hotelových služeb v objektu [anonymizována dvě slova] v [obec]. V obou smlouvách bylo také sjednáno, že platnost a účinnost každé z nich je závislá na platnosti a účinnosti druhé, kdy obě vždy zanikají současně. Oba účastníci smlouvy uzavřeli při své podnikatelské činnosti. Mezi účastníky nebylo sporným, že v době uzavření smluv dne 27. 2. 2020 nebylo provozování stravovacích ani ubytovacích služeb ze strany státu nijak omezeno. Mezi stranami bylo dále nesporné, že předmět nájmu i podnájmu byl co do svého fyzického stavu způsobilý k ve smlouvě sjednanému účelu. Dále bylo odkázáno na komentářovou literaturu k ust. § 2227 o. z., kdy se uvádí, že naplnění výpovědního důvodu dle citovaného ustanovení vyžaduje, aby se věc stala nepoužitelnou k ujednanému nebo obvyklému účelu poté, co byla odevzdána nájemci, a jestliže byla věc přenechána k užití nepoužitelná, může se domáhat nájemce ochrany podle § 2208, popřípadě § 2232 o. z., ovšem při zohlednění § 2207 odst. 2 o. z. Nepoužitelnost pronajaté věci může být způsobena ztrátou nezbytných fyzických vlastností pronajatého předmětu, ale i následkem právní překážky, např. i v důsledku zákona, který další užívání takové věci zakazuje. Nemožnost použití pronajaté věci může být způsobena i zásahem orgánu veřejné moci, např. odnětím věci, příkazem k vyklizení, a v takovém případě nejde o nepoužitelnost věci jako takové, ale zásah třetích osob do užívacího práva nájemce, tedy takové zásahy je třeba posoudit podle § 2212 obč. zákoníku. Nepoužitelnost věci však není pouhé zásadní ztížení užívání. Proto je soud toho názoru, že nepoužitelnost pronajaté věci může jakožto právní překážka založit i zákaz určité činnosti vyhlášený ze strany státu orgánem majícím k tomu potřebnou pravomoc, a to zákazu činnosti, k jejímuž účelu bylo zahájení ujednáno. Takovýto zákaz adresovaný všem dotčeným osobám vymezeným pouze obecně tím, zda zakazovanou činnost vykonávají, by dle názoru soudu nepředstavoval zásah třetí osoby do užívacího práva nájemce ve smyslu § 2212 o. z., neboť ten je charakterizován jedinečností zásahu i dotčené osoby. Aby byla pronajatá věc k ujednanému účelu skutečně nepoužitelná, muselo by se jednat o zákaz absolutní, který neumožňuje využití věci k ujednanému účelu ani v omezené míře. V daném případě byl účel vymezen jako provozování hostinských služeb a hotelových služeb, obě činnosti byly s účinností od 1. 4. 2020 zakázány mimořádným opatřením Ministerstva zdravotnictví ČR ze dne 30. 3. 2020, avšak u zákazu ubytovacích služeb byly nastaveny konkrétní výjimky a je tak zřejmé, že v tomto rozsahu byl předmět nájmu i podnájmu v omezené míře způsobilý ke sjednanému účelu užívání a výpovědní důvod dle § 2227 proto nemohl být z tohoto důvodu naplněn. Pokud jde o výjimku ze zákazu provozování stravovacích služeb, je zřejmé, že hostinská činnost v rámci hotelu nespadá do kategorie provozovny rychlého občerstvení s výdajovým okénkem, avšak i v hotelu si soud dovede představit provozování stravovacích služeb způsobem prodejem jídla s sebou bez vstupu do provozovny, a i v této části by proto bylo možné dovodit pouze částečné omezení ujednaného účelu užívání. Nelze proto uvažovat o žalobcem tvrzeném zmaření hospodářského účelu smluv. Soud proto dospěl k závěru, že předmětná výpověď nebyla oprávněná, neboť ke dni jejího doručení žalovanému nedošlo k naplnění použitého výpovědního důvodu dle § 2227, a výpověď tedy nemohla mít za následek zánik obou sjednaných smluv. V případě podnájemní smlouvy uplatnil žalovaný ve smyslu § 2314 včasné námitky, ve kterých s podanou výpovědí nesouhlasil. Ustanovení § 2314 odst. 3 o. z., o přezkoumání výpovědi prostřednictvím žaloby podané soudu jako zvláštní úprava přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužícího k podnikání se na podnájemní vztah nepoužije a u výpovědi nájemní smlouvy o nájmu movitých věcí zákon přezkum oprávněnosti výpovědi soudem nepředpokládá. V daném případě tak postačilo vznesení námitek žalovaným proti výpovědi žalobce. Vymezení skutkových okolností v podané výpovědi žalobce soud považuje za dostatečně určité. Z těchto důvodů soud dospěl k závěru, že nájemní i podnájemní vztah zanikly až na základě výpovědi žalobce ze dne 30. 4. 2020 uplynutím dvouměsíční výpovědní lhůty, tedy dne 30. 6. 2020, a žalovanému tak náleží nájemné uhrazené žalobcem za měsíc duben 2020, ale rovněž i nárok na úhradu nájemného z obou smluv za měsíc květen a červen 2020, které žalobce ve výši 2 x 133 100 Kč neuhradil, a žalovaný proto důvodně vznesl v tomto řízení kompenzační námitku proti zaplacené jistotě ve výši 260 000 Kč, kterou by byl jinak povinen vrátit žalobci po skončení nájemního vztahu. Z těchto důvodů soud shledal podanou žalobu jako nedůvodnou, a proto ji zamítl. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř.

2. Proti rozsudku podal žalobce odvolání. V odvolání uvedl, že nalézací soud věc nesprávně posoudil, když pochybil při výkladu podmínek pro aplikaci výpovědního důvodu podle § 2227 o. z. Nalézací soud zaujal přísně restriktivní výklad pojmu„ nepoužitelný“, který je užit v ust. § 2227 o. z., když vyložil, že pronajatá věc se stane k pronajatému účelu nepoužitelná pouze tehdy, pokud by zákaz jejího užití byl absolutní, který neumožňuje využití věci k ujednanému účelu ani v omezené míře. S tímto názorem soudu žalobce nesouhlasí, neboť při akceptaci takového výkladu by bylo možno ust. § 2227 o. z. aplikovat toliko v případech 100% zamezení užití pronajaté věci bez jakéhokoliv dalšího zohlednění míry použitelnosti pronajaté věci, což jistě neodpovídá významu daného ustanovení zákona. Navrhuje změnu napadeného rozsudku tak, že žalobě bude vyhověno.

3. Žalovaný ve vyjádření k odvolání uvedl, že závěry soudu považuje za věcně správné, kdy soud zjistil dostatečně skutkový stav a věc správně právně posoudil v tom ohledu, že důvod k okamžité výpovědi ze dne 1. 4. 2020 smlouvy o nájmu movitých věcí a smlouvy o podnájmu nemovité věci podle ust. § 2227 o. z. nebyl naplněn a okamžitá výpověď byla neoprávněná. Žalobce mohl, byť omezeně, vykonávat podnikatelskou činnost ke sjednanému účelu tak jako všichni ostatní provozovatelé hostinských a hotelových služeb v rozhodné době, a to i k naplnění účelu vymezenému ve smlouvách, jelikož zákaz poskytování služeb ve stravovacích provozovnách a zákaz poskytování ubytovacích služeb nebyl absolutní. Má za to, že o nepoužitelnost ve smyslu ust. § 2227 o. z. se nejedná, pokud je užívání věci pouze zásadně ztíženo. Žalobce mohl i nadále v rámci nařízených zákazů a omezení vykonávat ekonomickou a podnikatelskou činnost. Žalobce zcela rezignoval na snahu předmět nájmu a pronájmu provozovat, čímž sám způsobil, resp. výrazně přispěl k tvrzené nepoužitelnosti předmětu podnájmu/nájmu. Navrhuje napadený rozsudek potvrdit.

4. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, dle ust. § 212 a 212a o. s. ř. a o odvolání rozhodl za použití ust. § 214 odst. 3 o. s. ř., aniž by nařizoval jednání, když účastníci řízení s tímto postupem soudu k jeho výzvě nevyjádřili svůj nesouhlas. Odvolání není důvodné.

5. Podle ust. § 2227 o. z., stane-li se věc nepoužitelnou k ujednanému účelu nebo není-li ujednán k účelu obvyklému, a to z důvodů, které nejsou na straně nájemce, má nájemce právo nájem vypovědět bez výpovědní doby.

6. V projednávané věci je proto zásadním posoudit, zda výpovědní důvod, tak jak jej uplatnil žalobce ve své výpovědi obou smluv (tedy smluv o nájmu zařízení a vybavení hotelu s obchodní značkou [anonymizována dvě slova] ze dne 27. 2. 2020 a o podnájmu prostor sloužících k podnikání, jejímž předmětem byl podnájem pozemku a budovy hotelu, zapsaných na [list vlastnictví] v k. ú. [obec]) a je charakterizován v žalobcem podané výpovědi odkazem na usnesení Vlády ČR č. 82/ 2020 Sb. a č. 84/ 2020 Sb. a nařízení Ministerstva zdravotnictví ČR, č. j. MZDR 12745 2020 MIN/KAN, 13361 2020 MIN/KAN a 13361 2020 MIN/KAN, s tím, že nelze naplnit hospodářský význam nájemní smlouvy ani smlouvy podnájemní, je dán. Žalobce poukazuje, že hospodářský účel je definován v každé z uvedených smluv, kdy jejich smyslem bylo zajistit provozování hotelových, hostinských a dalších souvisejících služeb v objektu [anonymizována dvě slova]. Soud prvního stupně při posuzování důvodnosti výpovědi vyšel jak z ust. § 2227 o. z., na nějž žalobce v podané výpovědi odkázal, tak i z komentáře k citovanému ustanovení, z nějž dovodil, že sice nepoužitelnost pronajaté věci může být následkem i právní překážky, resp. může být i důsledkem zákona, který další užití takové věci zakazuje, či zásahem orgánu veřejné moci, avšak nepoužitelností věci není pouhé zásadní ztížení užívání. Dovodil, že nepoužitelnost pronajaté věci může jakožto právní překážku založit i zákaz určité činnosti vyhlášením ze strany státu orgánem majícím k tomu potřebnou pravomoc, a to zákazem činnosti, k jejímuž účelu byl nájem ujednán.

7. Odvolací soud se ztotožňuje s tím závěrem soudu prvního stupně, že v daném případě, aby se mohlo jednat o skutečnou nepoužitelnost, muselo by se jednat o absolutní zákaz, který neumožňuje využití věci k ujednanému účelu ani v omezené míře, a že k takovému absolutnímu zákazu v daném případě nedošlo, neboť pokud bylo v nájemních smlouvách vymezeno, že účelem užívání předmětných movitých a nemovitých věcí je provozování hostinských a hotelových služeb, pak sice obě tyto činnosti byly mimořádným opatřením Ministerstva zdravotnictví ČR zakázány, avšak byly zde nastoleny konkrétní výjimky ohledně okruhu osob, kterým mohly být ubytovací služby poskytovány, a rovněž mohl žalobce i provozovat stravovací služby způsobem prodejem jídla s sebou bez vstupu do provozovny.

8. Odvolací soud navíc má za to, že zákaz činnosti, resp. zákaz provozování hostinských a hotelových služeb tak, jak na ně žalobce v podané výpovědi odkazuje (citovanými usneseními Vlády ČR a nařízeními Ministerstva zdravotnictví ČR) nezpůsobuje nepoužitelnost pronajaté věci ve smyslu ust. § 2227 o. z. Byť komentář k cit. ust. v publikaci Občanský zákoník, komentář, vydaný C. H. BECK 2014 dovozuje, že nepoužitelnost pronajaté věci může být následkem nejenom faktické, ale i právní překážky, má odvolací soud za to, že o takovou právní překážku se v případě obecných zákazů poskytování stravovacích a ubytovacích služeb v souvislosti s opatřeními proti šíření onemocnění COVID-19 nemůže jednat, když nesměřují k zákazu použití konkrétní věci.

9. Za podstatné má odvolací soud to, že citované ust. § 2227 míří na nepoužitelnost zcela konkrétní pronajaté věci jako takové. V projednávaném případě však konkrétní pronajatá věc (věci) stále měla všechny užitné vlastnosti, kterých bylo potřeba k provozování účelu sjednaného ve smlouvách. Žalobce netvrdí, že by předmět nájmu byl nezpůsobilý technicky k tomu, aby zde byly provozovány stravovací a ubytovací služby, ani netvrdí, že by existoval konkrétní zákaz orgánu veřejné moci, jež by směřoval k zamezení provozování uvedených činností právě v předmětu nájmu (podnájmu), např. zákaz orgánů působících v oblasti dodržování hygienických, protipožárních a jiných opatření, nebo by šlo o důsledek zákona, který zakazuje provoz zařízení, které pozbylo nezbytné povolení. O takový případ by se jednalo, pouze byl-li by zde zákaz provozu právě onoho konkrétního zařízení. Byť tedy komentář (a právě jen komentář) připouští nemožnost užívání pro právní překážku, nevyplývá z něj, a zřejmě ani nemůže, že by touto právní překážkou měl být zcela obecný zákaz činnosti, navíc s připuštěnými výjimkami. K této úvazu vede odvolací soud skutečnost, že ust. § 2227 o. z. má svými důsledky poměrně výjimečnou povahu (absence výpovědní doby), a tedy nemůže být vykládáno rozšiřujícím způsobem. Nájem je sjednáván ke zcela konkrétnímu určitému předmětu, a aby byl smysl cit. ust. naplněn, mělo by se jednat o nepoužitelnost právě tohoto konkrétního předmětu. Opatření, resp. zákazy, na něž žalobce odkazuje, působily obecně ve vztahu k činnosti, nikoliv konkrétně ve vztahu k věci či věcem, tedy nepoužitelnost, tak jak ji má na mysli ust. § 2227 o. z., nezpůsobovaly. Navíc, jak již uvedeno, nešlo o nepoužitelnost absolutní.

10. Výpovědní důvod žalobcem uplatněný v jeho výpovědi ze dne 1. 4. 2020 tak nebyl dán a žalobci nevzniklo právo na vrácení zaplaceného nájemného. S ohledem na skutečnost, že nájemní vztah zanikl až po uplynutí řádné výpovědní doby na základě výpovědi dané žalovaným a žalobce nezaplatil sjednané nájemné za měsíce duben a květen 2020, měl žalovaný pohledávku, již mohl jako kompenzaci uplatnit vůči pohledávce žalobce na vrácení zaplacené jistoty ve výši částky 260 000 Kč. Jestliže tedy soud prvního stupně shledal žalobu nedůvodnou, má odvolací soud jeho závěry za věcně správné, a proto byl napadený rozsudek dle ust. § 219 o. s. ř. potvrzen.

11. Pokud jde o náhradu nákladů odvolacího řízení, přísluší úspěšnému žalovanému. Žalovaný v souvislosti s odvolacím řízením vynaložil náklady na právní zastoupení, a to v rozsahu odměny za jeden úkon právní služby (vyjádření k odvolání), a jeden režijní paušál. Spolu s příslušnou DPH se jedná o částku 12 342 Kč (9 900 + 300 + 2 142). Tuto částku je proto žalobce povinen uhradit k rukám právního zástupce žalovaného dle ust. § 149 odst. 1 o. s. ř.