61 Co 186/2024

Plný text

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Jiřího Levého a soudců Mgr. Jiřiny Hronkové a Mgr. Martina Šebka ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená dne Datum narození žalobkyně Žibřidem sídlem Adresa advokáta : Jméno žalovaného A , narozený dne Datum narození žalovaného A bytem Adresa žalovaného A zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o 1 224 519,55 Kč s příslušenstvím a 199 870 Kč s příslušenstvím o odvolání žalobkyně i žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Tachově ze dne 30. 5. 2024, č. j. Jméno žalovaného B 192/2017-887 a doplňujícímu rozsudku Okresního soudu v Tachově ze dne 17. 6. 2024, č. j. Jméno žalovaného B 192/2017-916

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I v rozsahu, v jakém byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku 213 660,63 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně od , datum, do zaplacení a dále částky 62 259,50 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně od , datum, do zaplacení, potvrzuje a mění se ve lhůtě k plnění tak, že vše je žalovaný povinen zaplatit žalobkyni ve lhůtě 2 měsíců od právní moci tohoto rozsudku a dále se rozsudek soudu prvního stupně ve zbývajícím rozsahu tohoto výroku od , datum, do zaplacení a do částky 137 610,50 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně od , datum, do zaplacení zamítá.

II. Ve výroku II se rozsudek soudu prvního stupně potvrzuje.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na nákladech řízení před soudy obou stupňůčástku 81 138,40 Kč ve lhůtě 2 měsíců od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalovaného.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice na náhradě státem zálohovaných nákladůčástku 110 232,70 Kč na účet Okresního soudu v Tachově a částku 18 013,95 Kč na účet , jméno FO, soudu v Plzni, vše do 2 měsíců od právní moci tohoto rozsudku.

V. Žalovaný je povinen zaplatit České republice na náhradě státem zálohovaných nákladů částku 49 827,91 Kč na účet Okresního soudu v Tachově a částku 8 150,11 Kč na účet , jméno FO, soudu v Plzni, vše do 2 měsíců od právní moci tohoto rozsudku.

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni částku 1 208 180,18 Kč s úrokem z prodlení z částky 1 208 180,18 Kč ve výši 8,05 % od , datum, do zaplacení a částku 199 870 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p. a. z částky 199 870 Kč od , datum, do zaplacení, vše splatné do 1 roku od právní moci rozsudku (výrok I), žalovanému uložil zaplatit žalobkyni úrok z prodlení ve výši 8,05 % p. a. z částky 10 621,90 Kč od , datum, do , datum, a úrok z prodlení ve výši 8,05 % p. a. z částky 5 717,47 Kč od , datum, do , datum, , to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok II), žalovanému uložil zaplatit žalobkyni na nákladech řízení částku 556 780,16 Kč, splatnou do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok III) a řízení do částky 16 339,37 Kč zastavil (výrok IV). Dále doplňujícím rozsudkem žalovanému uložil zaplatit na účet soudu prvního stupně na státem zálohovaných nákladech částku 175 764,61 Kč splatnou do tří dnů od právní moci rozsudku.

2. V projednávané věci se žalobkyně podanou žalobou domáhala slevy z kupní ceny rodinného domu ve výši 1 444 519,55 Kč s úrokem z prodlení od , datum, do zaplacení, kdy ohledně výše nároku (výše slevy) vycházela ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , adresa, , který si nechala před podáním žaloby zpracovat a dále požadovala částku 199 870 Kč rovněž s úrokem z prodlení od , datum, do zaplacení jako účelně vynaložené náklady v souvislosti s uplatněním pohledávky, když uvedenou částku zaplatila za zpracování znaleckého posudku. Soud prvního stupně ve věci již dříve rozhodl rozsudkem ze dne , datum, , č. j. , Jméno žalovaného B, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, , jímž žalobnímu návrhu vyhověl pouze částečně ohledně částky 220 000 Kč s příslušenstvím a ve zbývajícím rozsahu žalobu zamítl, když vyšel ze znaleckého posudku znaleckého ústavu , Anonymizováno, -, právnická osoba, ., který nechal ve věci zpracovat, přičemž dle závěrů tohoto znaleckého ústavu žalobkyni přisouzená částka 220 000 Kč je přiměřenou slevou za vady věci, která odpovídá nákladům na nutné opravy. Ve výroku, jímž bylo žalobě částečně vyhověno, rozsudek nabyl právní moci, v ostatních výrocích byl ale rozsudek soudu prvního stupně usnesením Krajského soudu v Plzni ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , zrušen a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení, kdy odvolacím soudem bylo uloženo soudu prvního stupně zabývat se otázkou, zda v době uzavření kupní smlouvy dům byl v obvyklém stavu, což zatím v řízení prokázáno nebylo.

3. Soud prvního stupně v dalším řízení dokazování doplnil mj. znaleckým posudkem , adresa, školy technické a ekonomické v , adresa, , jakož i výslechem zástupců tohoto znaleckého ústavu, dále doplňkem znaleckého posudku zpracovaným znalcem , tituly před jménem, , adresa, i posudku a po zhodnocení všech provedených důkazů rozhodl napadeným rozsudkem.

4. Soud prvního stupně vzal za prokázané, že mezi žalobkyní jako kupující a žalovaným a jeho manželkou , jméno FO, jako prodávajícími byla dne , datum, uzavřena kupní smlouva o převodu stavby bez čísla popisného - čísla evidenčního (garáže), postavené na pozemku p. č. st. , Anonymizováno, , dále pozemku p. č. st. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům, pozemku p. č. st. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří (na němž stojí stavba bez čísla popisného či evidenčního, tj. garáž) a pozemku p. č. , hodnota, , trvalý travní porost, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, za dohodnutou kupní cenu 4 000 000 Kč. Ve smlouvě žalobkyně prohlásila, že je jí stav nemovitostí dobře znám, nemovitosti si prohlédla a nezjistila žádné vady a prodávající naopak prohlásili, že nezamlčeli žalobkyni žádné vady převáděných nemovitostí. K předání nemovitostí včetně rodinného domu došlo dne , datum, . Žalobkyně prostřednictvím bývalého zástupce dopisem ze dne , datum, , doručeným žalovanému dne , datum, , oznámila skryté vady rodinného domu, a to kondenzaci vody na vnitřním povrchu oken a balkonových dveří v přízemí a v podkroví v důsledku chybného zabudování oken a balkonových dveří, zatékání do interiéru objektu a kondenzaci vody v důsledku chybného zabudování oken a balkonových dveří, vznik plísní v místě tepelných mostů, nedodržení požárních předpisů ve styku dřevěných konstrukcí podlah a dřevěného krovu s komínovým tělesem v půdním prostoru, chybné provedení dřevěného krovu bez použití svorníků, chybné kotvení pozednic dřevěného krovu v půdním prostoru, nedostatečnou tloušťku tepelné izolace dřevěných podlah v půdním prostoru, chybné kotvení nerezových sloupků zábradlí balkonu v podkroví, použití necertifikovaných výplní otvorů oken a balkonových dveří a použití necertifikovaného kontaktního zateplovacího systému , Anonymizováno, . Po zpracování znaleckého posudku znalcem , tituly před jménem, , adresa, , který potvrdil již oznámené vady, žalobkyně dopisem ze dne , datum, , doručeným žalovanému dne , datum, , vytkla další skryté vady rodinného domu, a to kondenzaci vody na vnitřním povrchu dvojskel a rámů výplně otvorů v prvním a druhém nadzemním podlaží, vznik plísní ve druhém nadzemním podlaží v místech tepelných mostů s nízkou povrchovou teplotou, úniky tepla po obvodu výplní otvorů (oken a balkonových dveří v prvním a druhém nadzemním podlaží), zatékání střešními okny v podkroví rodinného domu ve druhém nadzemním podlaží, nízkou povrchovou teplotu podlah v prvním nadzemním podlaží a v přízemí rodinného domu, nízkou povrchovou teplotu obvodových zdí v prvním nadzemním podlaží u nezatepleného soklu rodinného domu pod úrovní upraveného terénu, vysokou spotřebu paliv a energií potřebnou k vytápění rodinného domu, nerovnoměrné sedání podlahy ve snížené části prvního nadzemního podlaží (kotelny), nesprávné přibití kleštin ve vrcholu dřevěného krovu a nedostatečné ukotvení pozednic dřevěného krovu kotevními šrouby bez podložky a jako nárok za všechny vytčené vady předmětu koupě zvolila právo na slevu z kupní ceny, která byla vyčíslena znalcem , tituly před jménem, , adresa, ve výši 1 444 519,55 Kč a také požadovala uhradit náklady vynaložené na vyhotovení znaleckého posudku ve výši 199 870 Kč a vše žádala zaplatit do , datum, .

5. Dále vzal soud prvního stupně za prokázané, že rodinný dům měl v době koupě žalobkyní vytčené vady, přičemž se jednalo o vady skryté, které se neprojevily ihned po převzetí domu žalobkyní, ale až následně v důsledku jeho užívání a v důsledku teplotních změn, které měly na stav objektu s přihlédnutím k jeho skrytým vadám v době koupě rozhodující vliv a projevily se na výsledném stavu užívaného objektu a vady nemohla žalobkyně ani při vynaložení maximálního úsilí v době koupě zjistit, neboť charakter vad se projevil až po následném užívání objektu, kdy stavba byla zatížena běžným provozem.

6. Z hlediska existence vytčených vad i výše nároku na slevu soud prvního stupně vyšel ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , adresa, , který dle jeho názoru přesvědčivým způsobem vady předmětu koupě posoudil a učinil závěr, že stavba rodinného domu byla povolena stavebním úřadem v souladu s projektovou dokumentací, avšak stavebně projektová dokumentace z roku 2005 neměla být podkladem pro stavební ohlášení pro stavbu, které bylo vydáno až v roce 2008. Uvedená projektová dokumentace vycházela z relativně nízkých tepelně technických požadavků s zpracovaná pro tepelně izolační vlastnosti objektu přísnější. Stavební úřad neměl tuto projektovou dokumentaci přijmout, neboť normy pro tepelně technické požadavky byly již neplatné, tzn. stavební úřad povolil stavbu podle tehdy již neplatných norem, takže stavební úřad (, právnická osoba, v Tachově) neměl ani následně vydat souhlasné stanovisko s užíváním stavby, což učinil dne , datum, , přičemž další vadou je, že souhlasné stanovisko vydal bez zákonem stanovené dokladové části, a to dokumentace skutečného provedení stavby ve smyslu vyhlášky č. 499/2006 Sb. a dále bez prohlášení o shodě ve smyslu zákona č. 22/1997 Sb. ohledně výplní otvorů oken a balkonových dveří a kontaktního zateplovacího systému , Anonymizováno, . Další vadou dle znalce bylo, že tloušťky tepelných izolací domu v souvislosti s jeho realizací neodpovídaly projektové dokumentaci, konkrétně ve střešní konstrukci, v půdním prostoru, druhém a prvním nadzemním podlaží. Stavba lišící se od projektové dokumentace nemůže odpovídat deklarovanému stavu objektu v době prodeje. Od tepelně izolačních vlastností objektu se také odvíjí případný vznik tepelných mostů, ze kterých následně vznikají plísně kondenzací vodních par na vnitřním povrchu stěn s tím, že teploty jsou nižší na stěnách vnitřního prostoru a oken. Pokud by tepelně izolační vlastnosti objektu odpovídaly zpracované projektové dokumentaci, popsané vady by nevznikly, když chybné užívání objektu ze strany žalobkyně nemělo vliv, neboť uvedené vady se v objektu nedají odstranit řádným větráním. V důsledku vzniku plísní je objekt také hygienicky závadný. Projekt byl zpracován v rozporu s platnými normami a na to navazující všechny postupy včetně energetického štítku jsou v rozporu s projektovou dokumentací a následně i skutečným provedením stavby. Tepelně izolační vlastnosti materiálů, z nichž byl postaven rodinný dům, byly nižší, než stanovila norma v roce 2007. Dále znalec zjistil, že izolace v podlaze místo 5 centimetrů byla pouze 3 cm, ve stropech místo 22 cm byla místy 16 cm, ve stropních konstrukcích podkroví izolace byla mezi krokvemi, ale chyběla pod krokvemi. Další vada, zatékání střešními okny v podkroví, byla způsobena chybně provedenou montáží. Vada, která způsobuje kondenzaci vodních par na vnitřním povrchu skleněné výplně střešních oken, byla způsobena chybnou montáží nadpraží a parapetu střešních oken provedenou nikoliv dle montážního předpisu výrobce střešních oken Fakro. Problematiku tepelných mostů lze řešit dočasně odstraněním plísní fungicidními přípravky, ale pro trvalé odstranění plísní je rozhodující odstranit jejich příčinu, a to pomocí stavebních úprav, jejichž výši znalec , tituly před jménem, , jméno FO, vyčíslil na částku 1 444 519,55 Kč s tím, že částka je slevou z kupní ceny za prodej nemovitosti – domu.

7. Poté, co žalobkyni již předchozím rozsudkem byla přiznána částka 220 000 Kč a ohledně další částky 16 339,37 Kč (zaplacené žalovaným v průběhu řízení) žalobkyně vzala žalobu zpět, takže v rozsahu uvedeném ve výroku IV napadeného rozsudku řízení bylo dle § 96 odst. 1 a 2 o. s. ř. zastaveno, soud prvního stupně shledal žalobu ve zbývajícím rozsahu zcela důvodnou, když dospěl k závěru, že žalobkyni vznikl dle § 2106 odst. 1 písm. c) o. z. z titulu vadného plnění, které je podstatným porušením smlouvy, vůči žalovanému jako prodávajícímu nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny, a to ve výši stanovené znaleckým posudkem , tituly před jménem, , adresa, , a také jí vznikl nárok na zaplacení částky 199 870 Kč, vynaložené žalobkyní za zpracování znaleckého posudku, přičemž dlužnou částku žalobkyni přiznal i s úrokem z prodlení ve výši dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. S ohledem na plný úspěch žalobkyně ve věci jí také dle § 142 odst. 1 o. s. ř. přiznal plnou náhradu nákladů řízení a o nákladech státu rozhodl podle výsledku řízení v souladu s § 148 odst. 1 o. s. ř.

8. Proti tomuto rozsudku podali včasné odvolání, přičemž žalobkyně se odvolala jen do lhůty k plnění stanovené žalovanému ve výroku I napadeného rozsudku k zaplacení částek 1 208 180,18 Kč a 199 870 Kč s příslušenstvím, kdy požadovala, aby žalovanému byla k plnění stanovena obecná lhůta 3 dnů.

9. Žalovaný rozsudek soudu prvního stupně napadl v plném jeho rozsahu, vyjma výroku IV, a namítal, že soud prvního stupně se nevypořádal s tím, proč závěry obou dříve soudem prvního stupně zvolených a ustanovených znaleckých ústavů vyzněly pro soud prvního stupně nepřesvědčivě a jejich závěry zcela ignoroval, když pouhé jeho konstatování, že posudek , tituly před jménem, ústavu PROFI-, právnická osoba, ., kondenzace vody na vnitřním povrchu oken není důsledkem chybného zabudování okenních výplní, konstrukce oken a balkónových dveří není vadná, nebylo zjištěno zatékání do interiéru, vznik plísní není masivní, lze ji snadno a účinně odstranit, není prokázána nutnost upevnění krovu svorníky, nelze zjistit, jaké ukotvení pozednic v původním krovu, když nejsou vidět, tloušťka tepelné izolace podlah v půdním prostoru odpovídá požadavku dle projektové dokumentace, je správný způsob ukotvení zábradlí, certifikáty lze získat u výrobce na internetu a není povinností žalovaného je předkládat, konstrukce zateplovacího systému , Anonymizováno, zvyšuje hodnotu domu a není v projektové dokumentaci vůbec navržena, tepelnou izolaci lze docílit pouhým izolačním nátěrem a část tvrzených vad je důsledek nesprávného užívání domu žalobkyní. Dle závěrů znaleckého ústavu VŠTE v , adresa, stavba byla vybudována v souladu s projektovou dokumentací ve stupni o skutečném provedení stavby a odchylky od původní projektové dokumentace jsou spíše marginálního charakteru a stavba je schopna k užívání, ačkoliv vyžaduje specifikované zjevné i skryté vady, případně nedodělky, které jsou však opravitelný. Znalecký ústav vady rozdělil na dvě skupiny dle charakteru případné nápravy, první skupinu tvoří vady, jejichž zhojení si nevyžaduje významné zásahy do stávajících konstrukcí a je proveditelné za nepřerušeného užívání a druhou skupinu tvoří vady, k jejíž zhojení by bylo nutno podstoupit stavební úpravy významného rozsahu a dle tohoto znaleckého ústavu přiměřené náklady na odstranění vad jsou ve výši 230 621,90 Kč.

10. Dále žalovaný poukázal na to, že stavba rodinného domu byla povolena stavebním úřadem v souladu s projektovou dokumentací, dokumentace je z roku 2005 a pokud podle znalce , tituly před jménem, , jméno FO, neměla být podkladem pro stavební ohlášení pro stavbu, které bylo vydáno až v roce 2018, když vycházela z relativně nízkých tepelně-technických požadavků s tím, že ke změně požadavků došlo v roce 2007 a od uvedeného roku byla norma pro tepelně-izolační vlastnosti objektu přísnější, tak soud prvního stupně, vycházejíc ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, , nesmyslně přičítá žalovanému jako soukromému subjektu odpovědnost orgánu veřejné moci – stavebního úřadu, který je v postavení odborníka a garanta řádného výkonu státní správy v oboru stavebnictví. Stejná situace nastává v důsledku napadání kolaudačního rozhodnutí, proti kterému , tituly před jménem, , jméno FO, také zaujal negativní postoj a prohlásil, že v podstatě je dům nutno zbourat a vystavět zcela znovu, přitom pokud zjistí stavební úřad při kolaudačním řízení na stavbě závady, které brání jejímu užívání, stanoví stavebníkovi lhůtu pro jeho odstranění a kolaudační řízení přeruší. V daném případě stavební úřad všechny podmínky pro vydání kolaudačního rozhodnutí vyhodnotil jako splněné. Soud prvního stupně také neměl brát v potaz právní závěry znalce , tituly před jménem, , jméno FO, jako jediné správné, když navíc znalec právní závěry přijímat nemá. Další vadou domu mělo být to, že tloušťky tepelných izolací domu jsou v souvislosti s realizací domu neodpovídaly tloušťkám uvedeným v projektové dokumentaci, konkrétně ve střešní konstrukci, v půdním prostoru, 2. a 1. NP. Původně projekt tak, jak byl schválen k realizaci prostřednictvím stavebního úřadu, žádnou formu zateplení ale neobsahoval, konstrukce zateplovacího systému , Anonymizováno, tudíž navýšila hodnotu domu a jeho tepelný komfort. Závěry , tituly před jménem, , jméno FO, , že od tepelně-izolačních vlastností objektu se odvíjí případný vznik tepelných mostů a následný vznik plísní v důsledku kondenzace vodních par a v případě, že tepelně-izolační vlastnosti objektu by odpovídaly projektové dokumentaci, tak by popsané vady nevznikly, neodpovídá realitě, ale jakémusi ideálnímu laboratornímu stavu bez dalších vnějších vlivů a spolupůsobících faktorů, které naopak zohlednily ve svých posudcích znalecké ústavy. Zástupce znaleckého ústavu neshledal, že okna by byla necertifikovaným výrobkem, když v době instalace šlo o běžný na trhu se vyskytující výrobek a soud prvního stupně přitom vycházel ze závěrů znalce , tituly před jménem, , jméno FO, . Neobstojí také závěr soudu prvního stupně, že v důsledku malé tloušťky izolace dochází ke vzniku tepelných mostů, tepelné mosty buď jsou nebo nejsou, a navíc z doloženého projektu, který si i žalobkyně převzala, je zřejmé, že původně nebyla v objektu rodinného domu izolace vůbec uvažována, respektive byla provedena v násobně vyšší tloušťce, než měla být. Pokud dle soudu prvního stupně uvedené vady v objektu se nedají odstranit řádným větráním, žalovaný nic takové netvrdil, ale větráním lze 11. Podle žalovaného žalobkyně také záměrně nenakládala s budovou rodinného domu řádně, nedodržovala základní a běžné technické postupy, které řádné užívání podmiňují – větrání, vhodné rozdíly teplot, průběžné vytápění bez natápění z velmi nízkých teplot na teploty o mnoho vyšší apod. Dle , tituly před jménem, , jméno FO, v důsledku vzniku plísní je objekt hygienicky závadný, ale pokud soud prvního stupně tyto závěry znalce převzal, nevypořádal s odlišnými závěry znaleckých ústavů, když z výslechu zástupců znaleckého ústavu vyplývá, že vlhkost objektu rodinného domu nemůže z podstaty věci být způsobena malou tloušťkou tepelné izolace. Z posudku , tituly před jménem, , jméno FO, není zřejmé, kdo na místě údajného výskytu odebíral vzorky plísní, zda to byl , tituly před jménem, , jméno FO, nebo znalkyně , jméno FO, , když z posudku to není patrné. Z pořízených fotografií při prodeji domu i ze svědecké výpovědi , jméno FO, z , právnická osoba, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , zprostředkovatele prodeje, tak i z předávacího protokolu při předání domu po jeho opuštění rodinou žalovaného je zřejmé, že v bytě žádné plísně nejsou. Konstatuje-li znalec , tituly před jménem, , jméno FO, , že izolace v podlaze místo 5 cm byla pouze 3 cm a ve stropech místo 22 cm byla místy i 16 cm a ve stropní konstrukci v podkroví měla být izolace 4 cm pod krokvemi, což by zamezilo tepelným mostům a tepelná izolace chyběla pod krokvemi, pro tato tvrzení kromě posudku , tituly před jménem, , jméno FO, důkazy nejsou, když další 2 posudky je neuvádí a nelze je zjistit, aniž by došlo k porušení konstrukce. Další vada zatékání střešními okny v podkroví byla údajně způsobena chybně provedenou montáží, ale znaleckým ústavem tento problém zjištěn nebyl.

12. Dále žalovaný namítl, že podle znalce , tituly před jménem, , jméno FO, i soudu prvního stupně pro trvalé odstranění plísní je rozhodující odstranit jejich příčinu pomocí stavebních úprav, jež znalec vyčíslil na částku 1 444 519,55 Kč s tím, že daná částka je slevou z kupní ceny za prodej domu, ale takový závěr soudu prvního stupně bez podrobné citace všech znaleckých posudků je předčasný, neodpovídající rozsahu a skutečnostem zjištěným při dokazování. Ačkoliv dle , tituly před jménem, , jméno FO, se v domě nedá bydlet, žalobkyně jej užívá nepřetržitě, investovala nemalé částky do zvelební okolí domu, přiklonil-li se soud prvního stupně k názoru , tituly před jménem, , jméno FO, , že v domě jsou ve velkém rozsahu obsaženy plísně, přes opakované návrhy žalovaného nebylo znaleckým ústavům umožněno místní šetření v zimním období, navíc v posudcích obou znaleckých ústavu věc byla řešena a znalecký ústav PROFI-, právnická osoba, ., konstatoval, že výskyt plísní byl pod 1 % a jde o zcela marginální problém. Dle zástupců znaleckého ústavu VŠTE v , adresa, plísně mohou zcela jistě vznikat špatným a neodborným technologickým užíváním rodinného domu žalobkyní a sama žalobkyně při svém prvním výslechu uvedla, že v případě odchodu z domu netopí a následně je dům při jejím příchodu na provoz teplotu natápěn za stavu téměř nevytopené budovy a průběžná temperace není prováděna. Soud prvního stupně také připustil spekulace znalce , tituly před jménem, , jméno FO, ohledně specializace znaleckého ústavu VŠTE v , adresa, , který byl soudem prvního stupně vybrán ze seznamu znaleckých ústavů, přičemž ekonomie rozpočtování a ceny stavebních prací jsou součástí znalečné činnosti v oboru stavebnictví. Navíc je to soud prvního stupně, kdo je zodpovědný za výběr znalce či znaleckého ústavu majícího potřebnou kvalifikaci. Podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, výchozími skutečnostmi pro posouzení výše slevy bude zejména rozsah vadnosti díla a závažnost vad, jak vady omezují či komplikují užívání, popřípadě snižují životaschopnost věci a lze vzít v úvahu i další okolnosti vyplývající z posuzování konkrétního případu. Základním požadavkem, který je při určení výše slevy nutné mít na paměti je, že by objednateli měla být prostřednictvím tohoto práva (nároku) z odpovědnosti za vady vytvořena situace blížící se stavu, kdy by mu bylo plněno bez vad. Soud prvního stupně ani v náznaku nezmínil, jaký rozsah vady díla byl prokázán, jak byla snížena životaschopnost věci, přičemž dům je po celou dobu 7 let trvajícího soudního řízení obydlen a užíván a neuvedl, jak by případné opravy měly být provedeny a proč k jejich realizaci nebyla využita žalovaným uhrazená částka ve výši 230 621,90 Kč. Dále soud prvního stupně nesdělil, proč považuje za jediné správné řešení pro odstranění údajných vad návrhy , tituly před jménem, , jméno FO, , které jsou oproti stejným řešením obou znaleckých ústavu 10násobně dražší a pro žalobkyni se stejným efektem, když částka vyčíslena znaleckým ústavem PROFI-, právnická osoba, ., činí 220 000 Kč a částka uváděná VŠTE činí 230 621,90 žalovanému přiznal náklady řízení před soudy obou stupňů.

13. Odvolací soud přezkoumal za podmínek uvedených v § 212, § 212a a § 213 o. s. ř. napadený rozsudek, jakož i řízení, které jeho vydání předcházelo, vzal v úvahu argumentaci obou stran a poté, co v souladu s ust. § 213 odst. 2 o. s. ř. zopakoval stěžejní listinné důkazy a také výslech znalce , tituly před jménem, , adresa, , zástupce znalecké kanceláře PROFI-, právnická osoba, . (o znaleckou kancelář se jedná podle současné právní úpravy zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, když podle předchozí právní úpravy platné rovněž v době, kdy v projednávané věci byl zpracován znalecký posudek, se jednalo o znalecký ústav) a také zástupců znaleckého ústavu , adresa, školy technické a ekonomické v , adresa, , po zvážení všech důkazů odvolání žalovaného shledal převážně důvodné.

14. V projednávané věci se žalobkyně jako kupující domáhá po žalovaném jako prodávajícím slevy ve výši 1 444 519,55 Kč (s příslušenstvím) z kupní ceny sjednané v kupní smlouvě ze dne , datum, , jejímž předmětem byl převod vlastnictví ke stavbě bez čísla popisného - čísla evidenčního (garáže), postavené na pozemku p. č. st. , Anonymizováno, , která byla ve společném jmění žalovaného a jeho manželky , jméno FO, , manželka žalovaného z tohoto důvodu také uzavřela kupní smlouvu jako další prodávající, a dále předmětem kupní smlouvy byl převod vlastnictví k nemovitým věcem ve výlučném vlastnictví žalovaného, a to pozemku p. č. st. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 98 m2, jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , rodinný dům, dále pozemku p. č. st. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří (na němž stojí stavba bez čísla popisného či evidenčního, tj. garáž), o výměře 59 m2, a pozemku p. č. , hodnota, , trvalý travní porost, o výměře 1 229 m2, vše v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , kdy kupní cena za všechny převáděné nemovité věci byla sjednána ve výši 4 000 000 Kč, slevy se žalobkyně domáhá jen v souvislosti s výskytem žalobkyní tvrzených vad na stavbě rodinného domu č. p. , Anonymizováno, , který je součástí pozemku p. č. st. , Anonymizováno, . Dále se žalobkyně domáhá i další částky 199 870 Kč s příslušenstvím jako účelně vynaložených nákladů v souvislosti s uplatněním pohledávky na slevu z kupní ceny.

15. Po uzavření kupní smlouvy došlo k předání nemovitých věcí, včetně rodinného domu, mezi účastníky dne , datum, , přičemž poprvé vady stavby ve shora uvedeném rozsahu (odst. 10 odůvodnění tohoto rozsudku) žalobkyně vytkla žalovanému prostřednictvím bývalého zástupce dopisem ze dne , datum, , doručeným žalovanému dne , datum, , kdy vytčené vady hodnotila jako skryté, neboť je nebylo možno při převzetí nemovitých věcí identifikovat. Další vady stavby ve shora uvedeném rozsahu žalobkyně vytkla žalovanému po zpracování znaleckého posudku znalcem , tituly před jménem, , adresa, , a to dopisem ze dne , datum, , doručeným žalovanému dne , datum, , v němž již uplatnila nárok z vadného plnění spočívající ve slevě z kupní ceny ve výši 1 444 519,55 Kč, takže spolu s částkou 199 870 Kč, vynaloženou za zpracování znaleckého posudku, žalovaného vyzvala k zaplacení celkem částky 1 644 389,55 Kč do 3 dnů od doručení dopisu na účet žalobkyně v něm uvedený.

16. V kupní smlouvě žalovaný žalobkyni na žádné vady stavby rodinného domu neupozornil, ale žalobkyní tvrzené a žalovanému vytčené vady s ohledem na jejich povahu lze ve shodě s názorem soudu prvního stupně posoudit jako vady skryté, neboť buď se projevily až s odstupem času (kondenzace vody či zatékání), nebo jde o vady, které mají spočívat v nedodržení technických norem, postupů a standardů, k jejichž rozpoznání je zapotřebí odborných technický znalostí z oboru stavebnictví, takže je nelze hodnotit jako vady, které žalobkyně (kupující) musela s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy (v takovém případě by dle § 2103 o. z. neměla práva z vadného plnění). Žalobkyní uplatněný nárok na slevu z kupní ceny tak soud prvního stupně správně posuzoval jako nárok dle § 2106 odst. 1 písm. c) o. z., podle něhož je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, když toto právo kupujícímu náleží spolu s právem na odstranění vady opravou věci či právem odstoupit od smlouvy [písm. b) a c) téhož ustanovení] a je na kupujícím, jaký nárok z vadného plnění zvolí, přičemž žalobkyně v projednávané věci zvolila právě nárok na slevu 17. Jak již bylo uvedeno, žalobkyně při vytčení vad části předmětu koupě (stavby rodinného domu) vycházela ze závěrů znalce , tituly před jménem, , adresa, (dále také jen „znalec“), z jehož závěrů také ve svém rozhodnutí vyšel soud prvního stupně, který tak všechny žalobkyní žalovanému vytčené vady posoudil jako vady, za něž žalobkyni jako kupující vznikla práva z vadného plnění, včetně práva na slevu z kupní ceny. S tímto závěrem soudu prvního stupně se však odvolací soud neztotožnil.

18. Především se odvolací soud ve shodě s názorem znalecké kanceláře PROFI-, právnická osoba, . (dále také jen „znalecká kancelář“) a znaleckého ústavu , adresa, školy technické a ekonomické v , adresa, (dále také jen „znalecký ústav“) neztotožnil s názorem soudu prvního stupně, že za vady prodané věci lze považovat i případná pochybení stavebního úřadu (, právnická osoba, v Tachově), kdy dle znalce rodinný dům byl postaven podle projektové dokumentace z roku 2005, ale souhlas s ohlášenou stavbou byl stavebním úřadem vydán až v roce 2008, přičemž dle znalce souhlas neměl být stavebním úřadem vydán, neboť v roce 2007 došlo ke změně tepelně technické normy a v tomto směru ke zpřísnění požadavků na stavby. Z tohoto důvodu, jakož i z důvodu nedodání zákonem stanovené dokladové části, a to dokumentace skutečného provedení stavby ve smyslu vyhlášky č. 499/2006 Sb. a dále prohlášení o shodě ve smyslu zákona č. 22/1997 Sb. ohledně výplní otvorů oken a balkonových dveří a kontaktního zateplovacího systému , Anonymizováno, podle znalce stavební úřad neměl ani vydat souhlasné stanovisko s užíváním stavby, což přesto dne , datum, učinil a toto rozhodnutí stavebního úřadu nabylo právní moci.

19. Byť s názorem znalce o nesprávnosti postupu stavebního úřadu se ztotožnili i zástupci znalecké kanceláře a znaleckého ústavu, na rozdíl od znalce tyto nedostatky nepovažovaly za vady prodané věci, za něž by odpovídal prodávající, který rodinný dům stavěl svépomocí a je v oboru stavebnictví laikem, když jde o odpovědnost stavebního úřadu. Podle názoru odvolacího soudu je v tomto směru podstatné, že rozhodnutí stavebního úřadu o užívání stavby nabylo právní moci, takže dům je žalobkyní užíván v souladu s tímto rozhodnutím ke svému účelu, dále je podstatné, že žalovaný rodinný dům stavěl svépomocí, není podnikatelem v oboru stavebnictví, o čemž žalobkyně při uzavření kupní smlouvy věděla, takže prodávajícím nebyla firma podnikající v oboru stavebnictví, na kterou logicky by bylo možno klást přísnější požadavky z hlediska dodržení všech předpisů a stavebních norem při výstavbě domu. Dále je podstatné, že v kupní smlouvě uzavřené mezi účastníky požadavky na jakost prodávané věci ve smyslu, že by žalovaný jako prodávající žalobkyni garantoval provedení stavby rodinného domu plně v souladu s projektovou dokumentací a všemi stavebními normami platnými v době provádění stavby ujednány nebyly, proto pro plnění prodávajícího je dle § 2095 o. z. určující jakost a provedení vhodné pro účel patrný ze smlouvy, případně pro účel obvyklý. Především je ale podstatné, že dle názoru zástupců znaleckého ústavu a rovněž i zástupce znalecké kanceláře rodinný dům tyto požadavky z hlediska namítaných vad vyvolaných chybným postupem stavebního úřadu splňuje.

20. Podle znaleckého ústavu vydaná projektová dokumentace pro provádění stavby z roku 2005 sice nesplňuje všechny náležitosti a požadavky platné ke dni ohlášení stavby v roce 2008, z hlediska vytýkaných vad zejména ve vztahu k , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, -, Anonymizováno, Tepelná ochrana budov – Část 2: Požadavky, účinná od , datum, , ale byť oproti projektové dokumentaci pro stavbu obvodové stěny domu byl místo materiálu , Anonymizováno, použit materiál , Anonymizováno, 400 mm, obvodová stěna byla oproti projektové dokumentaci doplněna o kontaktní zateplovací systém s 80mm tepelnou izolací EPS a po tomto doplnění splňuje tepelně-technické požadavky z hlediska součinitele prostupu tepla ke dni ohlášení stavby a kontaktní zateplovací systém nevykazuje žádné viditelné vady. S tímto názorem znaleckého ústavu se ztotožnil i zástupce znalecké kanceláře. Navíc je na místě uvést, že dle § 4 odst. 1 zákona č. 22/1997 Sb., o technických požadavcích na výrobky, české technické normy (ČSN) nejsou obecně závazné.

21. Za vadu prodané věci (stavby rodinného domu) nelze dle názoru odvolacího soudu ve shodě s názorem znaleckého ústavu i znalecké kanceláře považovat ani použití materiálů, u nichž nebylo technických požadavcích na výrobky, což se týká výplní otvorů oken a balkonových dveří a právě použitého zateplovacího systému , Anonymizováno, , kdy náklady na výměnu těchto „necertifikovaných“ výrobků za výrobky „certifikované“ znalec stanovil na částku 680 320,93 Kč, takže tato částka tvoří podstatnou část z celkové znalcem stanovené výše slevy z kupní ceny (1 444 519,55 Kč).

22. V případě výplní okenních otvorů (plastových oken) jejich dodavatelem byl podnikatel , jméno FO, , jde o výrobky z profilů , Anonymizováno, , Anonymizováno, , přičemž žalobce v řízení předložil záruční list vystavený panem , jméno FO, , v němž mj. bylo deklarováno, že výrobce má zpracované Prohlášení o shodě dle § 13 zákona č. 22/1997 Sb. Pokud jde o zateplovací systém, žalovaný uváděl, že jej zakoupil v prodejně stavebnin v Tachově u pana , Anonymizováno, a zateplovací systém instalovala firma pana , jméno FO, , přičemž firma pana , Anonymizováno, již v současnosti neexistuje a také pan , jméno FO, již zemřel, takže Prohlášení o shodě od těchto firem již nelze opatřit. V tomto směru odvolací soud vzal v úvahu, že Prohlášení o shodě je nutnou podmínkou uvedení výrobku na trh, žalovaný zboží zakoupil od podnikatelů jako spotřebitel, takže nepředložení Prohlášení o shodě ohledně uvedených , právnická osoba, stavebnímu úřadu v rámci kolaudačního řízení nelze dávat žalovanému k tíži, neboť stavební úřad jej k tomu nevyzval. Skutečnost, že nebylo doloženo Prohlášení o shodě, také neprokazuje, že použité výrobky nemají potřebné vlastnosti a jsou vadné, v tomto směru odvolací soud považuje za podstatné, že ani znalec sám neshledal, že by uvedený , právnická osoba, byl vadný, tj. že by neměl potřebné vlastnosti, když jedinou vadu znalec spatřoval právě v nepředložení Prohlášení o shodě s tím, že potom není záruka, že materiál má vlastnosti a životnost deklarovanou výrobcem, přičemž podle zástupců znalecké kanceláře a znaleckého ústavu v případě okenních výplní (plastových oken) jde o výrobky zhotovené ze standardních profilů vyráběných firmou v SRN.

23. Odvolací soud neposoudil jako vadu předmětu koupě ani kondenzaci vody na vnitřním povrchu oken a balkonových dveří v přízemí a v podkroví a zatékání v důsledku žalobkyní a znalcem tvrzeného chybného zabudování oken a balkonových dveří, neboť znalecký ústav i znalecká kancelář poukázali na obecně známou skutečnost, že kondenzace vodní páry na vnitřním povrchu skel je poměrně obvyklým jevem u dříve používaných dvojskel, jež jsou také v oknech předmětného rodinného domu a rosení vzniká vlivem nadměrné vlhkosti v interiéru, přičemž logicky vysvětlili, že zvýšená vlhkost je běžným projevem užívání nemovitosti – vaření, praní, žehlení, koupání, dýchání a další metabolické procesy uživatelů budovy, přičemž způsob užívání stavby má zásadní vliv na vnitřní mikroklima, kdy nezbytné je správné větrání, krátké a intenzivní a také správné vytápění domu. Na vzniku rosení oken ve větší intenzitě domu se tak výraznou měrou mohl podílet i způsob užívání domu žalobkyní, neboť jak bylo uvedeno ve znaleckém posudku znalecké kanceláře a uvedl to i zástupce znalecké kanceláře při jednání odvolacího soudu, při místním šetření zaznamenal u žalobkyně nesprávné užívání domu, když prostor byl podchlazený a byl také dlouhodobě větrán (otevřením oken na ventilaci), což dle sdělení žalobkyně byl běžný stav užívání domu. Podle zástupců znaleckého ústavu i znalecké kanceláře střešní okna , Anonymizováno, sice skutečně nebyla osazena v souladu s technickým listem výrobce, respektive spodní část ostění, jak uvedl také znalec, ale dle jejich názoru se nejedná o vadu, která by způsobovala zatékání do interiéru, a pokud znalecký posudek znalce obsahuje fotografie střešních oken, pod okny na stropu patrné stopy po vodním koncentrátu dle jejich názoru jsou způsobeny rosením oken a nikoliv zatékáním, neboť potom by k pronikání vody docházelo v horní části oken a bylo by masivnější.

24. Jako vady předmětu koupě tak odvolací soud ve shodě se závěry všech tří znaleckých subjektů, které ve věci podávaly znalecký posudek, shledal nedostatečné vzdálenosti dřevěných prvků od komínového tělesa, chybné provedení dřevěného krovu bez použití svorníků, chybné kotvení pozednic dřevěného krovu v půdním prostoru, chybné kotvení nerezových sloupků zábradlí balkonu v podkroví, což jsou sice vady zjevné, ale k jejich zjištění je zapotřebí odborných znalostí, takže žalobkyně je při uzavření kupní smlouvy nemohla seznat. Dále jako vadu předmětu koupě odvolací soud shledal vadné provedení a nesplnění tepelně-technických požadavků v místě svislé dále nedostatečnou tloušťku izolace podlahy na terénu, kdy dle projektové dokumentace tloušťka izolace podlahy měla činit 70 mm a fakticky činí jen 30 mm, dále nerovnoměrné sedání podlahy ve snížené části prvního nadzemního podlaží (kotelně) a také nevyhovující po tepelně technické stránce izolaci podkrovního prostoru, kdy pravděpodobně došlo k lokálnímu sesunutí izolace pod krokvemi, reflexní funkce parozábrany zde neplní svou odrazivou funkci, když není zajištěna dostatečná uzavřená mezera mezi reflexní fólií a další vrstvou (sádrokartonem) a také nevhodný způsob umístění parozábrany mezi kovový rošt a sádrokarton, čímž došlo k perforaci parozábrany při kotvení sádrokartonových desek, což může vést ke vzniku tepelných mostů, lokálnímu vzniku mokrých skvrn i vzniku plísní, když výskyt plísní na sádrokartonech byl zaznamenán v rámci místního šetření provedeného již dne , datum, , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem25. Co se týče výše přiměřené slevy z kupní ceny stanovené podle § 2106 odst. 1 písm. c) o. z., z rozhodovací praxe Nejvyššího soudu vyplývá, že toto ustanovení stejně jako § 597 odst. 1 předchozího občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. I v poměrech právní úpravy účinné od , datum, jsou tedy přiměřeně použitelné závěry rozhodovací praxe týkající se výkladu § 597 obč. zák., podle kterých musí být při určení částky odpovídající přiměřené slevě z kupní ceny vždy přihlíženo ke konkrétním okolnostem daného případu. Výše slevy z ceny bude záviset především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, na snížení funkčních vlastností věci a příp. její estetické hodnoty. Při jejím určení je nutné přihlížet k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, jak vady omezují či komplikují užívání věci, popř. snižují životnost věci, k dalšímu možnému způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci (přičemž slevu obvykle nelze ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad či s hodnotou všech nákladů, které se sám kupující rozhodl vynaložit na odstranění vady) a jiným obdobným hlediskům, přičemž prostřednictvím slevy by měla být vytvořena situace blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad (srov. rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, , sp. zn. , spisová značka, , sp. zn. , spisová značka, , sp. zn. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, , sp. zn. , spisová značka, , sp. zn. , spisová značka, , sp. zn. , spisová značka, ).

26. Při posouzení, jaká výše slevy z ceny je přiměřená, tj. jaká výše slevy je způsobilá vytvořit situaci blížící se stavu, kdy by bylo plněno bez vad, je však nezbytné mít na zřeteli, že sleva z ceny je jedním z práv z vadného plnění. Proto je při jejím určení nutné vycházet ze smyslu a účelu práv z vadného plnění. Hlavním účelem úpravy práv z vadného plnění je přitom poskytnutí ochrany věřiteli (kupujícímu), který neobdržel smluvně dohodnuté plnění (resp. plnění o smluvně dojednaných parametrech). Účel této úpravy tak tkví především v nápravě poruchy ekvivalence vzájemných plnění, resp. cílí na vyrovnání ekvivalence plnění (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, ). Jinak řečeno smyslem úpravy práv z vadného plnění (tj. i smyslem poskytnutí přiměřené slevy z ceny) je opětovně docílit rovnovážného stavu mezi plněním smluvních stran (zaplacenou kupní cenou a obdrženou věcí), který byl narušen vadným plněním jedné z nich (prodávajícím), tj. tím, že oproti smluvně předpokládanému stavu ekvivalence plnění (kupující za určitou dohodnutou kupní cenu měl obdržet bezvadné plnění této dohodnuté ceně odpovídající) ve skutečnosti kupující obdržel plnění vadné, a tedy již proto neodpovídající sjednané ceně. Smyslem úpravy práv z vadného plnění není reparace vzniklých škod (srov. rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. , spisová značka, , sp. zn. , spisová značka, , sp. zn. 532/2025; v literatuře obdobně Kolmačka, V. Přiměřené snížení ceny jako prostředek nápravy narušené subjektivní ekvivalence. Právní rozhledy, 2021, č. , hodnota, –14, s. 457–468).

27. K otázce výše přiměřené slevy odvolací soud předně považuje za potřebné uvést, že výše slevy z kupní ceny požadovaná žalobkyní je zcela nepřiměřená nejen vzhledem k povaze a závažnosti objektivně existujících vad prodané věci, ale také vzhledem k výši sjednané kupní ceny. Kupní nemovitých věcí tvořících jeden funkční celek, přičemž notifikované vady se ale týkaly jen části jedné nemovité věci, tj. stavby rodinného domu, který je součástí pozemku p. č. st. 105, byť stavba rodinného domu se nepochybně rozhodující měrou podílela na výši sjednané kupní ceny, když podle výpočtu znaleckého ústavu s využitím ukazatelů Sborníku rozpočtových ukazatelů ÚRS , adresa, nákladová cena stavby činí 3 519 637,53 Kč a po odpočtu opotřebení činí 3 097 281,03 Kč. Pokud se ale žalobkyně v řízení domáhala slevy z kupní ceny ve výši 1 444 519,55 Kč, tj. ve výši blížící se polovině nákladové ceny stavby, které se notifikované vady týkaly, již tato částka sama o sobě svědčí o nepřiměřenosti výše žalobkyní uplatněného nároku. Požadovaná výše slevy z kupní ceny by totiž nasvědčovala tomu, že předmětem podeje byl dům se značným množstvím vad, které způsobují prakticky jeho neobyvatelnost a jelikož žalobkyni jako kupující náležela volba práva z vadného plnění, lze jen vyjádřit podiv nad tím, proč za takové situace nezvolila odstoupení od kupní smlouvy a rozhodla se dům i s takovými vadami užívat.

28. V projednávané věci odvolací soud při stanovení přiměřené výše slevy z kupní ceny považoval za podstatné hledisko výši nákladů potřebných na odstranění zjištěných vad, s čímž je spojeno posouzení přiměřenosti těchto nákladů vzhledem k povaze a závažnosti vad a v tomto směru vyšel ze závěrů znaleckého ústavu i závěrů znalecké kanceláře, byť znalec , tituly před jménem, , jméno FO, zpochybňoval jejich kvalifikaci z hlediska oprávnění vyjadřovat se k výši nákladů na odstranění zjištěných vad s tím, že tyto znalecké subjekty nemají specializaci na rozpočtování staveb. S tímto názorem se ale odvolací soud neztotožnil, když přihlédl k tomu, že oba tyto znalecké subjekty mají znalecké oprávnění nejen v oboru stavebnictví, včetně staveb obytných, ale i v oboru ekonomika, mj. včetně oceňování nemovitostí, navíc i odborník ve stavebnictví nemající oprávnění v oboru ekonomiky musí mít fundovanou představu o náročnosti a nákladnosti stavebních prací. Konečně pro stanovení přiměřené slevy z kupní ceny není zapotřebí stanovit přesně výši nákladů na odstranění zjištěných vad (navíc přesnou výši ani stanovit nelze, neboť ta je závislá na řadě faktorů existujících v daném místě a čase, takže vždy jde o stanovení výše s určitou mírou pravděpodobnosti) a stačí ji znát pouze v orientační výši.

29. Pokud jde o vady spočívající v nedostatečné vzdálenosti dřevěných prvků od komínového tělesa, chybném provedení dřevěného krovu bez použití svorníků, chybném kotvení pozednic dřevěného krovu v půdním prostoru a chybném kotvení nerezových sloupků zábradlí balkonu v podkroví, dle zástupců znaleckého ústavu a znalecké kanceláře náklady na jejich odstranění jsou poměrně nízké, když vadu spočívající v nedostatečné vzdálenosti dřevěných prvků od komínového tělesa lze odstranit odříznutím dřevěných prvků a doplněním protipožární izolace za náklady ve výši 5 000 Kč, vadu spočívající v chybném provedení dřevěného krovu bez použití svorníků lze odstranit doplněním svorníků za náklady ve výši 5 400 kč, vadu spočívající chybném kotvení pozednic dřevěného krovu v půdním prostoru lze odstranit doplněním spojů a úprav za náklady ve výši 2 000 Kč a vadu spočívající v chybném kotvení nerezových sloupků zábradlí balkonu v podkroví lze odstranit doplněním úhelníků a uchycení ke stěnám za náklady ve výši 1 000 Kč.

30. Jde-li o vadu spočívající ve vadném provedení zateplovacího systému soklu domu, ta významně ovlivňuje tepelně-izolační vlastnosti zateplovacího systému domu, přičemž dle posudku znaleckého ústavu náklady na odstranění této vady činí částku 169 125,10 Kč, ale s ohledem na závažnost vady i dle názoru znaleckého ústavu se jedná o přiměřené náklady na odstranění vady. Jako přiměřené znalecký ústav shledal i náklady na odstranění vady spočívající v sednutí podlahových vrstev v technické místnosti, které stanovil na částku 45 416,80 Kč.

31. Pokud jde o vadu spočívající v nedostatečné tloušťce izolace podlahy na terénu, náklady na její odstranění znalecký ústav vyčíslil na částku 437 450 Kč, přičemž tyto náklady s ohledem na jejich výši jednoznačně označil jako nepřiměřené s ohledem na povahu vady i její dopad do užívání domu jeho obyvateli, když vysvětlil, že tepelné ztráty podlahou terénu se pohybují v rozmezí 5-10 % celkových tepelných ztrát objektu a tyto poměrově nízké tepelné ztráty v porovnání s ostatními konstrukcemi na systémové hranici budovy jsou způsobeny rozdílnými okrajovými podmínkami, 32. Co se týče vady spočívající v nevyhovující izolaci podkrovního prostoru, znalecký ústav ve svém posudku navrhl 3 varianty řešení, a to nejlevnější variantu spočívající v sanaci sádrokartonových konstrukcí v podkroví s následnou výmalbou thermo nátěrem Maxitherm, kdy náklady stanovil na částku 18 449,20 Kč a náklady v této výši považoval za přiměřené. Jako další variantu navrhl částečnou rekonstrukci sádrokartonového „podbití“ střešní konstrukce, kdy náklady na demontáž sádrokartonových desek podkroví, nákladů na parotěsné folie, doplnění tepelné izolace a opětovné provedení kompletního systému sádrokartonové konstrukce podkroví stanovil na částku 109 936 Kč, přičemž náklady v této výši ale považoval již za nepřiměřené. Konečně jako poslední variantu znalecký ústav navrhl kompletní rekonstrukci sádrokartonového „podbití“, kdy výši nákladů na její realizaci ve znaleckém posudku stanovil na částku 172 464 Kč a dále zástupce znaleckého ústavu ve své výpovědi před soudy obou stupňů také doplnil, že dalším nákladem bude částka 3 500 Kč za penetrační nátěr, když tato položka byla v posudku opomenuta. Náklady na provedení této varianty znalecký ústav rovněž hodnotil jako nepřiměřené.

33. S názorem znaleckého ústavu o nákladové přiměřenosti jen nejlevnější výše uvedené varianty se odvolací soud ale neztožnil, neboť nejen znalec, ale i zástupce znalecké kanceláře vyjádřil pochyby o vhodnosti této varianty, když dle jejich názoru thermo nátěr zcela nezabrání vzniku kondenzátu, když zejména při styku s ostatními konstrukcemi nátěr nikdy nebude zcela kompaktní, neboť dochází k pohybu konstrukcí a pokud je perforována parozábrana, neplní své tepelně-izolační vlastnosti. S tím zástupce znaleckého ústavu souhlasil, když netvrdil, že by thermo nátěr mohl nahradit tepelnou izolaci, ale jde o řešení, které by zlepšilo tepelně-izolační vlastnosti stavby.

34. Po zvážení všech skutečností odvolací soud shledal jako nejvhodnější i přes vši nákladů nejdražší variantu odstranění uvedené vady, tj. kompletní rekonstrukci sádrokartonového „podbití“, když vzal v úvahu, že pokud v důsledku vadně provedené izolace docházelo k pronikání vody do sádrokartonových podhledů a ke vzniku plísní, je v zájmu uživatelů domu a ochrany jejich zdraví kompletní výměna osazených sádrokartonových desek a provedení řádné izolace, neboť jinak hrozí nebezpečí, že všechny případně plísní poškozené stavební prvky nebudou odstraněny a v daném případě jde o nežádoucí projevy (výskyt mokrých skvrn a případně výskyt plísní) vyvolané vadou domu a nikoli způsobem užívání domu.

35. Za situace, kdy odvolací soud shledal jako přiměřené náklady na odstranění výše uvedených vad celkem ve výši 403 905,90 Kč (součet výše uvedených částek) a zároveň shledal jako existující i další vadu prodané věci, jež spočívá v nedostatečné tloušťce izolace podlahy na terénu a která jednak zvyšuje náklady na vytápění domu (byť jen v omezeném rozsahu) a dále také snižuje uživatelský komfort obyvatel domu (pocit studené podlahy), ale její odstranění s ohledem na výši nákladů by bylo zjevně nepřiměřené, jako přiměřenou slevu z kupní ceny dle § 2106 odst. 1 písm. c) o. z. shledal částku 450 000 Kč, tj. částku přibližně se rovnající 15 % nákladové hodnoty domu zjištěné znaleckým ústavem, když žalobkyně vytkla žalovanému pouze vady rodinného domu, byť předmětem kupní smlouvy byly i další nemovité věci a kupní cena se vztahovala k celému předmětu kupní smlouvy. Sleva v této výši je dle názoru odvolacího soudu plně odpovídající zjištěným vadám rodinného domu i tomu, jaká omezení pro vlastníka domu uvedené vady způsobují.

36. Veden výše uvedenými úvahami odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně dle § 219 o. s. ř. ve výroku I v rozsahu, v jakém byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku 213 660,63 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně od , datum, do zaplacení a dále částky 52 259,50 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně od , datum, do zaplacení, jako věcně správný potvrdil, když nárok žalobkyně na slevu z kupní ceny shledal důvodným jen ve výši 450 000 Kč a zároveň musel zohlednit, že žalovaný již žalobkyni na slevě z kupní ceny zaplatil částku 236 339,37 Kč a pokud jde o nárok na náhradu nákladů v souvislosti s uplatněním pohledávky na slevu z kupní ceny, který má hmotněprávní oporu v § 513 o. z., jelikož na slevě z kupní ceny žalobkyně požadovala částku 1 444 519,55 Kč, takže s tímto nárokem byla úspěšná náhradu nákladů spojených s uplatněním pohledávky. Při vyhlášení rozsudku se však odvolací soud dopustil chyby, která má povahu písařské chyby, když při vyhlášení rozsudku uvedl částku 52 259,50 Kč, ačkoliv správná částka činí 62 259,50 Kč (tj. 31,15 % z částky 199 870 Kč), proto uvedenou chybu ve smyslu § 164 o. s. ř. opravil v písemném vyhotovení rozsudku. Ve zbývajícím rozsahu, tj. ohledně částek 994 519,55 Kč a 137 610,50 Kč s příslušenstvím rozsudek soudu prvního stupně dle § 220 odst. 1 písm. b) o. s. ř. změnil a žalobu v tomto rozsahu zamítl a dále rozsudek soudu prvního stupně změnil i ve lhůtě k zaplacení výše uvedených částek přisouzených žalobkyni, když s ohledem na výši žalobkyni přiznaných částek včetně příslušenství k jejich zaplacení stanovil dle § 160 odst. 1 o. s. ř. lhůtu 2 měsíců, tj. sice delší než obecnou lhůtu 3 dnů, přesto dle názoru soudu přiměřenou i z hlediska oprávněného zájmu žalobkyně na zaplacení nároku v přiměřené lhůtě.

37. Dále odvolací soud jako věcně správný potvrdil dle § 219 o. s. ř. rozsudek soudu prvního stupně ve výroku II, neboť žalovaným zaplacené a žalobkyní na pohledávku z kupní ceny započtené částky 10 621,90 Kč a 5 717,47 Kč žalovaný zaplatil žalobkyni až v dubnu 2024, ačkoliv do prodlení se zaplacením slevy z kupní ceny se dostal již dne , datum, , proto žalobkyni vznikl dle § 1970 o. z. nárok na zaplacení úroku z prodlení i z těchto částek od prvního dne prodlení až do zaplacení.

38. S ohledem na částečnou změnu rozsudku soudu prvního stupně odvolací soud musel dle § 224 odst. 2 o. s. ř. rozhodnout o nákladech vzniklých před soudy obou stupňů, přičemž o nákladech mezi účastníky řízení rozhodl dle § 142 odst. 2 o. s. ř., tj. podle zásady úspěchu ve věci, a jelikož to byl žalovaný, kdo byl v řízení převážně úspěšný (z 68,85 %), má vůči žalobkyni právo na náhradu účelně vynaložených nákladů v rozsahu 37,7 %. Byť rozhodnutí ve věci částečně záviselo i na znaleckém posudku, odvolací soud neshledal podmínky pro rozhodnutí o nákladech řízení dle § 142 odst. 3 o. s. ř., tj. aby náhrada nákladů řízení či její část byla přiznána žalobkyni, neboť ve sporném řízení je rozhodování o nákladech řízení primárně založeno na zásadě úspěchu ve věci a každý žalobce při zahájení řízení na sebe bere riziko povinnosti hrazení nákladů řízení protistraně v případě neúspěchu ve věci. Jak již bylo výše uvedeno, žalobkyně se v řízení domáhala od počátku nároku na slevu z kupní ceny ve zřejmě nepřiměřené výši, která zjevně neodpovídala jak závažnosti vytýkaných vad, tak ani výši sjednané kupní ceny, takže nepřiznání poměrné části nákladů řízení žalovanému podle výsledku řízení by neodpovídalo obecně vnímaným principům spravedlnosti.

39. Účelně vynaložené náklady žalovaného představuje zaplacený soudní poplatek za odvolání ve výši 60 410 Kč a dále náklady na zastoupení, které tvoří jednak mimosmluvní odměna zástupkyně žalovaného v plné výši za 9 úkonů právní služby (příprava a převzetí zastoupení, sepis vyjádření ve věci samé ze dne , datum, , zastoupení při jednání dne , datum, , sepis vyjádření ve věci samé ze dne , datum, , zastoupení při jednáních ve dnech , datum, , , datum, a , datum, , sepis závěrečného návrhu dne , datum, - uloženo soudem prvního stupně a zastoupení při jednání dne , datum, ) po 14 900 Kč dle § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb. (advokátní tarif), kdy odměna počítána z tarifní hodnoty odpovídající žalované jistině pohledávky uvedené v žalobě, dále mimosmluvní odměna v plné výši za 5 úkonů právní služby (zastoupení při jednáních ve dnech , datum, , , datum, a , datum, , sepis závěrečného návrhu dne , datum, - uloženo soudem prvního stupně, zastoupení při jednání dne , datum, ) po 14 020 Kč dle § 7 advokátního tarifu, kdy odměna počítána z tarifní hodnoty snížené oproti předchozí tarifní hodnotě o již žalobkyni pravomocně přiznanou částku 230 000 Kč s přísl., a dále mimosmluvní odměna v plné výši za 6 úkonů právní služby (porada s klientem přesahující jednu hodinu před sepisem odvolání, sepis odvolání proti napadenému rozsudku, zastoupení při jednání odvolacího soudu dne , datum, , zastoupení při jednání odvolacího soudu dne , datum, , které trvalo déle než dvě hodiny, takže počítáno za 2 úkony právní služby, sepis závěrečného návrhu, byť jeho písemné zpracování nebylo uloženo odvolacím soudem, ale s ohledem na složitost věci i délku řízení a zastoupení při jednání odvolacího soudu dne , datum, ) po 13 940 Kč, kdy odměna počítána z tarifní hodnoty rozsudku soudu prvního stupně zastaveno.

40. Jako neúčelné náklady žalovaného odvolací soud posoudil vyúčtovanou odměnu zástupkyně za sepis vyjádření k předžalobní upomínce i za sepis prvního vyjádření k žalobě ze dne , datum, , neboť v těchto podáních se žalovaný de facto nevyjádřil, když poukazoval na potřebu poskytnutí času z důvodu potřeby zajištění odborníka, a dále za další poradu zástupkyně s klientem přesahující jednu hodinu mezi jednáními odvolacího soudu ve dnech , datum, a dne , datum, , neboť žalovaný žádné podání ve věci samé neučinil a pokud odvolací soud prováděl výslech znaleckých odborníků, jednalo se o opakování důkazů již prováděných soudem prvního stupně. Odvolací soud tak dospěl k závěru, že za úkony právní služby uvedené v předchozím odstavci zástupkyni náleží celkem odměna ve výši 197 840 Kč.

41. Dále zástupkyni žalovaného náleží paušální náhrada nákladů celkem za 16 úkonů právní služby učiněných před , datum, po 300 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu ve znění účinném do , datum, a za 4 úkony právní služby po 450 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, ve znění vyhlášky č. 258/2024 Sb., tj. celkem částka 6 600 Kč.

42. Dále zástupkyni žalovaného náleží náhrada cestovních nákladů k jednáním soudu prvního stupně ze sídla zástupkyně a zpět, přičemž náklady za každou ze tří cest uskutečněných v roce 2018 k jednáním soudu automobilem , jméno FO, , RZ: , SPZ, , činí vždy 698,86 Kč [při ujetí vzdálenosti 122 km, při základní sazbě náhrady 4,00 Kč za každý ujetý km dle § 1 písm. b) vyhl. č. 463/2017 Sb., při průměrné spotřebě paliva (motorové nafty) 5,8 l na 100 km a při průměrné ceně 29,80 Kč za 1 l dle § 4 písm. c) téže vyhlášky], náklady za každou ze 2 cest týmž automobilem a při ujetí stejné vzdálenosti k jednáním soudu konaným v roce 2019 činí vždy 737,95 Kč [při základní sazbě náhrady 4,10 Kč za každý ujetý km dle § 1 písm. b) vyhl. č. 333/2018 Sb. a při průměrné ceně paliva 33,60 Kč za 1 l dle § 4 písm. c) téže vyhlášky], za cestu k jednání soudu v roce 2020 osobním automobilem VW Passat, RZ: , SPZ, a při ujetí stejné vzdálenosti cestovní náklady činí 754,45 Kč [při základní sazbě náhrady 4,20 Kč za každý ujetý km dle § 1 písm. b) vyhl. č. 358/2019 Sb., při průměrné spotřebě paliva (benzinu 95 oktanů) 6,2 l na 100 km a při průměrné ceně 32,00 Kč za 1 l dle § 4 písm. a) téže vyhlášky], za cestu týmž automobilem a při ujetí stejné vzdálenosti k jednání soudu konanému v roce 2022 cestovní náklady činí 910,00 Kč [při základní sazbě náhrady 4,70 Kč za každý ujetý km dle § 1 písm. b) vyhl. č. 511/2021 Sb. a při průměrné ceně paliva 44,50 Kč za 1 l dle § 4 písm. a) téže vyhlášky] a cestovní náklady za každou z dvou cest k jednáním soudu týmž automobilem v roce 2024 činí vždy 972,15 Kč [při základní sazbě náhrady 5,60 Kč za každý ujetý km dle § 1 písm. b) vyhl. č. 398/2023 Sb. a při průměrné ceně paliva 38,20 Kč za 1 l dle § 4 písm. a) téže vyhlášky]. Celkem cestovní náhrady zástupkyně žalovaného činí 7 181,23 Kč.

43. V souvislosti s celkem , hodnota, cestami k jednáním soudu prvního stupně v letech 2018 až 2024 zástupkyni také náleží náhrada za promeškaný čas dle § 14 odst. j písm. a) a odst. 3 advokátního tarifu, ve znění účinném do , datum, , ve výši 100 Kč za každou započatou půlhodinu, což při 4 započatých půlhodinách, které připadají na každou cestu zástupkyně k soudu a zpět činí celkem částku 3 600 Kč.

44. Celkem tak žalovaným účelně vynaložené náklady v řízení před soudy obou stupňů činí 215 221,23 Kč, z čehož 37,7 % činí částku 81 138,40 Kč, kterou odvolací soud uložil žalobkyni zaplatit žalovanému k rukám jeho zástupkyně (§ 149 odst. 1 o. s. ř.) rovněž ve lhůtě 2 měsíců od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).

45. O nákladech vzniklých státu v souvislosti s placením znalečného odvolací soud rozhodl dle § 148 odst. 1 o. s. ř. a podle výsledku řízení žalobkyni uložil zaplatit 68,85 % a žalovanému 31,15 % nákladů placených státem a jelikož v řízení před soudem prvního stupně stát na znalečném zaplatil 160 105,61 Kč [26 257 Kč, 1 694 Kč, 72 430,60 Kč, 29 380,01 Kč, 3 993 Kč, 10 135 Kč a 16 216 Kč (viz č. l. 836), nikoliv však částka 31 875 Kč uvedená v napadeném rozsudku, když tato částka 26 164,06 Kč, odvolací soud uložil žalobkyni zaplatit na účet soudu prvního stupně částku 110 232,70 Kč a na účet odvolacího soudu částku 18 013,95 Kč a žalovanému uložil zaplatit na účet soudu prvního stupně částku 49 827,91 Kč a na účet odvolacího soudu částku 8 150,11 Kč, přičemž oběma účastníkům pro zaplacení stanovil lhůtu 2 měsíců od právní moci rozsudku.