64 Co 725/2024

Plný text

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Jany Vyletové a soudců Mgr. Timma Šmehlíka a JUDr. Anny Grimové ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o 1 563 624 Kč s příslušenstvím a 887,80 EUR s příslušenstvím o odvolání žalobkyně do rozsudku Okresního soudu v Chebu ze dne 18. 9. 2024, č. j. 15 C 260/2020-409

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 38 648,61 Kč k rukám zástupce žalované do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Shora citovaným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala zaplacení částek 887,80 EUR a 1 563 624 Kč s úrokem z prodlení a přiznal žalované právo na náhradu nákladů řízení ve výši 178 228 Kč. Soud prvního stupně vycházel ze zjištěného skutkového stavu, podle kterého žalobkyně jako nájemce a žalovaná v pozici pronajímatele 1. 7. 2010 uzavřely nájemní smlouvu na nebytové prostory v , adresa, , nájem skončil výpovědí žalobkyně k 31. 12. 2019. Při uzavření smlouvy žalobkyně složila jistotu ve výši dvou nájmů, a to 1 563 624 Kč a 2 219,64 EUR – žalovaná jí po skončení nájemního vztahu vrátila jen 1 331,84 EUR a zbývající část jistoty použila podle smlouvy na uvedení předmětu nájmu do původního stavu po jeho poškození žalobkyní, a to poté, co marně vyzvala žalobkyni k odstranění vad předmětu nájmu. Žalobkyně naopak vytýkané poškození hodnotila jako běžné opotřebení předmětu nájmu desetiletým provozem výrobní a skladovací haly. Poškození bylo zjištěno uvnitř haly, a to v hale 2a, kde bylo poškozeno sádrokartonové obložení do výše 0,5 m vylámáním, průrazy či vytrháním a dále lokální na desítkách vyšších míst v ploše 31 m2, v hale č. 5 v ploše asi 4 m2 u dveří propojující tento prostor s halou 4 a v ploše asi 3 m2 na soklu u hydrantu vylámáním a proražením – opravu provedla společnost , Anonymizováno, za 219 209 Kč. Dále došlo k poškození předmětu nájmu vně mimo halu, a to poškozením odtokové kanalizace acodrain a zámkové dlažby – žlab zničen v délce asi 47 m a ve zbytku ucpán materiálem z provozu žalobkyně, bylo nutné jej vyměnit od vrat č. 10 v celkové délce 70 m, dlažba polámaná nebo vytrhaná v pásu širokém 104 m a dlouhém 70 m, zbylá dlažba demontována v ploše 98 m2 včetně podloží. , adresa, žlab zbudován do asfaltového povrchu, opravu provedla společnost , právnická osoba, . za 381 365 Kč. Dále poškozena byla i venkovní asfaltová plocha – od administrativní budovy v délce do poloviny haly č. 7, hloubka asi 11 m – oprava provedena na ploše o rozloze 1 425 m2, kde byly průrazy, vlnění či jiné deformace za 887 193 Kč společností , právnická osoba, . a poškození vrat č. 15 a 16 – nefunkční elektricky ovládaná vrata – oprava byla provedena za 36 273 Kč. Žalovaná společnost měla k zajištění prací stavební dozor, za který zaplatila 89 238 Kč.

2. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že žalovaná prokázala smluvní vztah i složení kauce a prokázala i povinnost žalobkyně odstranit zjištěná poškození předmětu nájmu na své náklady, s výjimkou vady vrat, kdy bylo nutné vyměnit řídící jednotku a hnací agregát, k čemuž došlo opotřebením při běžném používání vrat. Vztah hodnotil po právní stránce podle ujednání v nájemní smlouvě uzavřené podle občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. a zákona č. 116/1990 Sb. o nájmu nebytových prostor. Pokud nájemce zjistil, že předmět nájmu poškodil nad rámec běžné údržby, byl povinen oznámit žalované jako pronajímateli potřebu takové opravy. Protože žalovaná společnost prokázala, že poškození předmětu nájmu není způsobeno jen běžným opotřebením, náleží jí podle smlouvy náhrada za náklady, vynaložené na opravy předmětu nájmu, kdy poškození bylo zaviněnou žalobkyní, či uvedení do původního stavu s přihlédnutím v rozsahu běžného opotřebení. Náklady hodnotil jako obvyklé, tedy takové, za jakou částku bylo možné plochu v původní kvalitě obnovit. Žádných indicií podle soudu prvního stupně nevyplynula zjevná nepřiměřenost označených výdajů vzhledem k rozsahu poškození předmětu nájmu a tyto výdaje žalovaná hradila v souladu se smlouvou ze složené jistiny. I když dospěl k tomu, že náhrada za opravu vrat na nakládací rampě není nad rámec běžného opotřebení, pohledávka uplatněná proti žalobkyni přesahuje žalovanou částku i po odečtu nákladů za opravu vrat. Proto soud žalobu na vrácení zbývající části jistiny zamítl.

3. Proti rozsudku podala včas odvolání žalobkyně. Nesouhlasila se skutkovými závěry soudu prvního stupně, protože žalovaná neprokázala, že žalobkyně nevhodným způsobem skladovala kontejnery a nadměrně zatěžovala plochu při skladování zboží, ostatně k tomu nebyly provedeny žádné důkazy. Neprokázala, že by žalobkyně dlouhodobě přetěžovala výměnné nástavby, nebylo prokázáno ani poškození asfaltové plochy. Žalobkyně navrhla vypracování znaleckého posudku o kvalitě asfaltové plochy a soud jejímu návrhu nevyhověl. Z toho vyplývá, že nebylo prokázáno, že by žalobkyně porušila svoji povinnost, plochy užívala výhradně k účelu, ke kterým byla uzavřena nájemní smlouva, a poškození ploch může souviset s nedostatky v jejich stavebním provedení. Připomněla, že žalovaná měla na stejné adrese předmětu najmu své sídlo, vývoj opotřebení a případného poškození předmětu nájmu měla stále přímo před očima. Soud prvního stupně přiznal běžné opotřebení pouze u poškození vrat u nakládacích ramp. Necituje důkazy, které jej k takovému závěru vedly. Žalobkyně pak nevidí žádný důvod, proč nelze stejnou logikou jako u vrat aplikovat rozsah běžného opotřebení i u ostatních poškození. Accodrain, zámková dlažba i asfaltová plocha mají svoji životnost. Navrhovala k tomu důkazy, které soud prvního stupně nehodnotil. Nesprávně soud také posoudil stanovisko , tituly před jménem, , jméno FO, , který pouze uvedl, že asfaltový beton není vhodnou konstrukcí pro velké zatížení dopravou v klidu, protože jde o netuhou úpravu vozovky, která se tak může deformovat, klíčové je odvodnění povrchu a pláně – znalec nebyl na místě samém a poškození povrchu ani podloží blíže nezkoumal. Poukazovala také na to, že žalovaná nepřednesla dostatečná tvrzení o poškození, byla soudem poučena o doplnění tvrzení, a i když tvrzení dostatečně nedoplnila, soud při jednání označil tvrzení žalované za již dostatečně určitě uplatněná. Obsah spisu tomu však nedopovídá. Žalobkyně také upozorňovala na více verzí předávacího protokolu z 31. 12. 2019, což soud nebral v potaz a vycházel z fotografií připojených k protokolu. Navrhovala změnu napadeného rozsudku.

4. Žalovaná k odvolání žalobkyně uvedla, že zjištění soudu bylo prokázáno především předávacím protokolem podepsaným žalobkyní, fotografiemi přiloženými k protokolu a výslechem svědka , jméno FO, , který se účastnil předávacího jednání. Byla prokázána všechna poškození – zámkové dlažby, odtokového žlabu accodrain, asfaltové plochy. Předmět nájmu nebyl běžně opotřeben, ale byl nadměrně poškozen způsobem užívání žalobkyní. Neexistuje více verzí předávacího protokolu, svědek , jméno FO, vysvětlil jeho přípravu a pořídil fotodokumentaci. Žalovaná odkazovala na článek 5.2. nájemní smlouvy, podle kterého je žalobkyně povinna informovat žalovanou o poškozeních na předmětu nájmu. Tuto povinnost žalobkyně nikdy nesplnila. Uváděla, že již na počátku roku 2010 žalovaná zhotovila podložky pod stojné nohy kontejnerů, které předala žalobkyni, avšak ta je nepoužívala. Navrhovala potvrzení napadeného rozsudku.

5. Odvolací soud přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně, včetně předcházejícího řízení, přihlédl k důvodům uvedeným v odvolání žalobkyně i ve vyjádření žalované a řízení doplnil zjištěním, že pronajatý objekt nebyl nový, ale vnitřky haly byly nově upravené a zbudované pro potřeby žalobkyně. Venkovní plochy byly vybudovány po roce 2002 a žalovaná společnost koupila areál v roce 2002, kdy byly vystavěny jen části haly a stále se přistavovala hala s manipulačními plochami. Odvolací soud dospěl k závěru, že rozsudek soudu prvního stupně je věcně správný.

6. Soud prvního stupně správně při posuzování vztahu mezi účastníky vycházel z nájemní smlouvy uzavřené 1. 7. 2010 a správně na posouzení vztahu použil ustanovení 665 a § 670 občanského zákoníku tehdy platného, to je zákona č. 40/1964 Sb., a to ve vztahu k § 261 odst. 6 obchodního zákoníku, a ustanovení § 5 odst. 3 zákona č. 116/1990 o nájmu nebytových prostor. Odvolací soud se s ním shoduje v tom, že smlouva představuje platné právní jednání vymezující jak předmět i dobu nájmu, tak i výši nájemného. Stejně tak je v článku IV bod 4.7. stanovena povinnost žalobkyně jako nájemce složit jistotu ve výši dvojnásobku měsíčního nájemného. Tuto povinnost žalobkyně beze zbytku včas splnila. Po skončení nájemního vztahu tak požaduje jistinu vrátit zpět. Podstatou sporu je tedy výklad dalšího odstavce citovaného článku smlouva, podle kterého může žalovaná použít částku jistiny (dle vlastního uvážení) na úhradu oprav nebo údržby předmětu nájmu zaviněných nájemcem i na úhradu nákladů na uvedení předmětu nájmu do stavu, v němž se předmět nájmu nacházel k datu zahájení nájmu s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Jde tak o ujednání o možnosti započtení vzájemných pohledávek, přičemž odvolací soud nedospěl k závěru, že by pohledávky žalované za žalobkyní byla pohledávkou nejistou a nezpůsobilou k započtení. Žalovaná provedla projev započtení v dopise z 26. 10. 2020 a pohledávka žalobkyně tak do výše 887,80 EUR a 1 587 790 Kč zanikla (§ 1982 nyní platného občanského zákoníku). Obrana žalované společnosti spočívala právě v tom, že podstatnou část jistiny použil na uvedení předmětu nájmu do stavu, v němž se předmět nájmu nacházel k 1. 7. 2010 s přihlédnutím k běžnému opotřebení za podmínky, že tento předmět nájmu užívala v souladu se smlouvou pouze žalobkyně. Žalobkyně v samotné žalobě přednesla tvrzení, že předmět nájmu (halu a venkovní prostory) předala řádně ve stavu odpovídajícím desetiletému užívání, a proto požaduje vrátit složenou jistinu. Dne 4. 10. 2021 proběhlo jednání před soudem prvního stupně, v jehož průběhu po provedení důkazů listinami) předávacím protokolem a fotografiemi), byla žalovaná vyzvána k doplnění skutkových tvrzení o tom, jaké konkrétní části předmětu nájmu měly být poškozeny a ke každému poškození označit nákladovou položku podpořenou důkazem. Zároveň v souladu s § 118b odst. 1 o. s. ř. byli účastníci poučeni o tom, že veškerá skutková tvrzení a důkazy mohou označit do skončení prvního jednání ve věci a lhůty 30 dnů, které byla oběma stranám poskytnuta. Koncentrační lhůta tak skončila 3. 11. 2021. Žalovaná poslední den lhůty povinnost tvrzení a důkazní splnila (viz podání na č.l. 130). Nelze tak shodně dovodit u žalobkyně. Ta své písemné podání zaslala soudu po koncentrační lhůtě 8. 12. 2021 a teprve v něm kromě obrany spočívající v tvrzení, že předala předmět nájmu ve stavu odpovídajícím obvyklému užívání, navrhovala důkazy týkající se poškození vrat na rampě (listiny firmy , Anonymizováno, , výslech pracovníků firmy , jméno FO, a pana , Anonymizováno, ke stavu vrat)). Vzhledem k tomu, že soud prvního stupně poškození vrat posoudil jako běžné opotřebení způsobené užíváním po dobu trvání nájmu, nepochybil, pokud tyto důkazy neprovedl. K obsahu prací prováděných společností , právnická osoba, . navrhovala (z opatrnosti?) důkaz výslechem prokuristky žalobkyně , jméno FO, a , jméno FO, , zaměstnance žalobkyně. Protože o rozsahu prací byly žalovanou společností předloženy účetní doklady, nehledě na to, že důkazy byly navrženy po koncentrační lhůtě, soud prvního stupně ani v tomto směru nepochybil, pokud důkazy výslechem svědků neprovedl. Konečně důkazním návrhem bylo i zpracování znaleckého posudku k posouzení odborné otázky o stavu asfaltové plochy a jejího podloží. Pokud soud prvního stupně vycházel z odborně zpracovaného materiálu Vyhodnocení nosnosti násypu a podloží pod podlahu haly a manipulačních ploch , Anonymizováno, , jméno FO, v říjnu 1999, tedy v době výstavby areálu, jehož závěry nezpochybnila ani žalobkyně, i v tomto případě soud prvního stupně postupoval správně a provádění důkazu dalším odborným stanoviskem se jeví jako nadbytečné. K pochybnostem žalobkyně o délce koncentrační lhůty k dalšímu doplnění tvrzení žalovanou, odvolací soud uvádí, že se jednalo toliko o přiřazení již označených faktur k jednotlivým pracím a k vytčeným poškozením objektu užívaným žalobkyní. Z tohoto pohledu pak odvolací soud dovodil, že řízení netrpí procesní vadou, která by mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí.

7. Za podstatný pro posouzení nároku žalobkyně považuje odvolací soud shodně se soudem prvního stupně důkaz předávacím protokolem z 31. 12. 2019. Při předávání pronajaté části areálu byl přítomen jednatel žalobkyně, jeho zástupce i svědek , jméno FO, , který vysvětlil způsobem nevzbuzujícím pochybnosti to, že existuje jen jeden předávací protokol, vyhotovený následně po prohlídce, kdy si svědek dělal poznámky prováděl fotodokumentaci za souhlasu obou smluvních stran. Každá listina se vztahuje k určitému poškození části areálu užívané žalobkyní a je také jako důkaz souhlasu jednatelem žalobkyně podepsána. Výhrady žalobkyně neuplatnila, ani poté, co jí byl písemný záznam protokolu s fotografiemi v únoru 2020 doručen ani při jednání u soudu 4. 10. 2022. I podle názoru odvolacího soudu jde tak o důkaz o rozsahu poškození, které z pouhého pohledu na fotografie neodpovídá běžnému opotřebení haly (což ostatně žalobkyně ani nesporuje) a venkovních ploch. Žalobkyně v souladu se smlouvou nereagovala na výzvu žalované k odstranění poškození. Z výpovědi svědka , jméno FO, pak byl zjištěn rozsah poškození při prohlídce při předání předmětu nájmu, zejména nakládacích ramp. , jméno FO, svědek viděl stav haly i venkovní pronajaté plochy v době vzniku nájemní smlouvy a mohl tak hodnotit stav po deseti letech užívání předmětu nájmu žalobkyní. I on potvrdil, že se s jednatelem žalující společnosti domlouvali na opravách poničených částí, zejména těch ve venkovních prostorách. Kromě nakládacích ramp to byla i zámková dlažba u haly, kde byl zničený celý pruh dlažby a pak odtok vody. Obsah jeho výpovědi je souhlasný s obsahem fotografií předložených s předávacím protokolem. Ani výhrady žalobkyně přednesené po skončení koncentrační lhůty, že rozsah je vyšší, než by odpovídalo případnému poškození předmětu nájmu provozem žalobkyně, nemůže závěr soudu prvního stupně z tohoto důkazu zvrátit. Soud prvního stupně se správně vypořádal i s touto námitkou, a to bez ohledu na vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, . Zde lze dát za pravdu žalobkyni, že oslovený znalec předmět nájmu neviděl, a jeho stanovisko k této věci může být posuzováno jen z obecného pohledu. Po provedení důkazu účetními doklady v porovnání s rozsahem provedených prací dospěl k závěrům, které mu nelze vytknout.

8. Soud prvního stupně tak správně zjistil skutkový stav a vyvodil z něho také správné právní závěry. Proto odvolací soud podle § 219 o. s. ř. rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný potvrdil, a to včetně výroku o náhradě nákladů řízení, který odpovídá ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. O nákladech odvolacího řízení soud rozhodl podle § 224 odst. 1 ve vztahu k § 142 odst. 1 o. s. ř. Náklady představuje odměna advokáta za dva úkony právní služby po 14 660 Kč, jeden režijní paušál 300 Kč a jeden 450 Kč, cestovné z , Anonymizováno, do , Anonymizováno, a zpět 1 471 Kč a náhrada za promeškaný čas 400 Kč, celkem 34 941 Kč, což s náhradou za DPH činí 38 648,61 Kč.