22 Co 28/2026

Plný text

Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Kateřiny Boudníkové a soudkyň Mgr. Jany Pokorné Stejskalové a Mgr. Hany Říhové ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , spol. s r. o., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený dne Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený obecnou zmocněnkyní Jméno zmočněnkyně , narozenou Datum narození zmočněnkyně bytem Adresa zmočněnkyně o 400 000 Kč s příslušenstvím o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu Praha-západ ze dne 3. 10. 2025, č. j. 36 C 138/2025-73

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku II. mění tak, že žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 1 350 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku; ve výroku I. se potvrzuje.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 900 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Rozsudkem uvedeným v záhlaví soud prvního stupně výrokem I. zamítl žalobu, jíž se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky 400 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 400 000 Kč od 14. 3. 2025 do zaplacení a výrokem II. rozhodl o povinnosti žalobkyně zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 900 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

2. Soud prvního stupně vyšel z toho, že žalobkyně dne 26. 6. 2025 podala k soudu prvního stupně žalobu, jíž se po žalovaném domáhala zaplacení částky 400 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z titulu dlužné provize. Žalobu odůvodnila tím, že mezi účastníky byla dne 1. 8. 2024 uzavřena smlouva o výhradním zprostředkování prodeje nemovitých věcí, a to pozemku p. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , adresa, a pozemek p. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „nemovitosti“), za prodejní cenu 3 000 000 Kč. Doba platnosti smlouvy byla sjednána na šest měsíců, tj. do 31. 1. 2025. V článku IV. odst. 1 smlouvy bylo sjednáno právo žalobkyně na provizi za obstarání příležitosti žalovaného uzavřít s třetí osobou smlouvu o prodeji předmětných nemovitostí za požadovanou cenu, a to ve výši rozdílu mezi cenou požadovanou a cenou prodejní. Žalobkyně dne 5. 8. 2024 sehnala vážného zájemce o koupi nemovitostí pana , adresa, , narozeného , datum, , který nabídl kupní cenu 3 500 000 Kč. S žalobkyní, která byla dle smlouvy o zprostředkování vybavena plnou mocí, uzavřel rezervační smlouvu a složil rezervační zálohu ve výši 200 000 Kč. Ačkoliv byl žalovaný vyzván k uzavření kupní smlouvy, zůstal pasivní a na výzvy k jejímu uzavření nereagoval. Žalobkyni vznikl nárok na provizi již samotným obstaráním příležitosti uzavřít kupní smlouvu, nikoliv až jejím uzavřením.

3. Žalovaný prostřednictvím obecné zmocněnkyně se k žalobě vyjádřil tak, že smlouvu o zprostředkování považuje za neplatnou podle § 581 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“) vzhledem k tomu, že ze zdravotních důvodů nebyl k uzavření dané smlouvy způsobilý (susp. Wernickeova encephalopatie při chronickém abusu ethanolu a lehká alkoholová demence). Tato skutečnost byla žalobkyni oznámena rodinnými příslušníky poté, co zjistili, jakou smlouvu žalovaný uzavřel a že je vyzýván k uzavření kupní smlouvy. Současně poukázal na to, že nárok na provizi měl vzniknout až po uzavření kupní smlouvy, k čemuž nedošlo a že ujednání o povinnosti žalovaného uzavřít kupní smlouvu bez zbytečného odkladu je v rozporu se zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o realitním zprostředkování“).

4. Soud prvního stupně po provedeném dokazování listinami učinil následující skutková zjištění: Žalovaný je vlastníkem pozemku p. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, rodinný dům v , adresa, , a pozemku p. č. , Anonymizováno, zapsaných na LV č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , obec , adresa, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, pracoviště , adresa, . Žalobkyně jako podnikatelka dne 1. 8. 2024 uzavřela s žalovaným jako spotřebitelem smlouvu o výhradním zprostředkování prodeje nemovitostí žalovaného, v níž si strany smlouvy mj. ujednaly, že žalobkyně bude pro žalovaného po dobu šesti měsíců vyvíjet činnost směřující k zajištění příležitosti k uzavření smlouvy o prodeji uvedených nemovitostí s třetí osobou za nejméně 3 000 000 Kč (s oprávněním žalovaného po prodeji užívat nemovitosti na základě samostatně uzavřené smlouvy o věcném břemenu užívání) a žalovaný se zavázal, že obstará-li žalobkyně vážného zájemce o koupi nemovitostí, přikročí bez zbytečného odkladu k uzavření kupní smlouvy na nemovitosti (čl. I., III. odst. 1 bod d), odst. 3 smlouvy). Současně si strany ujednaly, že provize za obstarání příležitosti uzavřít s třetí osobou smlouvou o prodeji daných nemovitostí bude činit kladný rozdíl mezi kupní cenou dojednanou žalobkyní a kupní cenou požadovanou žalovaným. Především si však strany sjednaly, že splatnost této provize bude řešena na základě a za podmínek stanovených smlouvou o úschově a výplatě kupní ceny (čl. IV odst. 1 smlouvy). Ve smlouvě žalovaný udělil žalobkyni plnou moc k úkonům nezbytným pro předmět zprostředkování, zejména k vykonávání prohlídek v nemovitostech, jednání s třetími osobami ve věci nabídky nemovitostí, uzavření rezervační smlouvy a přijetí rezervační zálohy na kupní cenu, vyjma uzavření vlastní kupní smlouvy o prodeji nemovitostí a smlouvy o úschově finančních prostředků (čl. VII. odst. 1 smlouvy). Dodatkem č. , hodnota, k této smlouvě ze dne 9. 8. 2024 byla kupní cena požadovaná žalovaným určena na 3 100 000 Kč. Dne 5. 8. 2024 byla mezi žalobkyní, žalovaným a zájemcem , adresa, uzavřena rezervační smlouva na prodej nemovitostí za kupní cenu 3 500 000 Kč s tím, že na ni bude v případě uzavření kupní smlouvy započtena rezervační záloha ve výši 200 000 Kč, kterou zájemce při podpisu smlouvy složil a její zaplacení bylo prokázáno příjmovým pokladním dokladem ze dne 5. 8. 2024; k uzavření kupní smlouvy mělo dojít nejpozději do 31. 10. 2024, jinak měla být rezervační záloha zájemci vrácena. Dodatkem č. , hodnota, ze dne 16. 10. 2024 k rezervační smlouvě byla lhůta k uzavření kupní smlouvy prodloužena do 31. 1. 2025. Žalovaný byl vyzýván k uzavření kupní smlouvy výzvou ze dne 4. 11. 2024, výzvou ze dne 24. 2. 2025 byl žalovaný vyzván k zaplacení provize 400 000 Kč.

5. Zjištěný skutkový stav soud prvního stupně po právní stránce posoudil podle § 2447 odst. 2 o. z. a § 19 zákona o realitním zprostředkování a uzavřel, že mezi účastníky vznikl závazkový vztah na základě smlouvy o výhradním zprostředkování prodeje nemovitých věcí s tím, že žalobkyně splnila svůj závazek obstarat žalovanému příležitost k uzavření kupní smlouvy na uvedené nemovitosti s tím, že zajištěný zájemce , jméno FO, byl nepochybně zájemcem vážným, jestliže za účelem utvrzení svého zájmu o nabytí nemovitostí uzavřel rezervační smlouvu a složil rezervační zálohu, navíc souhlasil i s prodloužením lhůty k uzavření kupní smlouvy. Nárok na provizi však žalobkyni nevznikl jednak proto, že smlouva o výhradním zprostředkování splatnost provize vázala až na smlouvu o úschově a výplatu kupní ceny, tedy na ujednání, které by bylo buď součástí kupní (realitní) smlouvy, nebo sice samostatné, avšak vždy odvislé od kupní smlouvy a jednak proto, že žalovanému se ve smlouvě o zprostředkování nedostalo poučení ve smyslu § 19 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování o tom, že by splatnost provize měla být navázána již na obstarání příležitosti uzavřít kupní smlouvu a nikoliv na samotné uzavření kupní smlouvy. Pokud žalobkyně odkazovala na rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 3. 10. 2018, č. j. 28 Co 163/2018-102, soud prvního stupně uvedl, že právní názor obsažený v tomto rozsudku byl přijat před přijetím speciální právní úpravy obsažené v zákoně o realitním zprostředkování. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř.

6. Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání. Poukázala na to, že splatnost provize byla odložena k okamžiku zaplacení kupní ceny, tedy dokonce později, než je zákonem stanovený okamžik splatnosti, tj. uzavření realitní (kupní) smlouvy tak, aby její zákazníci měli jistotu, že budou schopni provizi z obdržené kupní ceny zaplatit. Žalovaný však zhatil realizaci prodeje, když s vážným zájemcem kupní smlouvu neuzavřel. V takto nastalé situaci však nelze nárok na provizi zamítnout bez dalšího. Ustanovení § 19 zákona o realitním zprostředkování „má charakter zákonné odkládací podmínky splatnosti provize“, přičemž zmaření odkládací podmínky nemůže být žalovanému ku prospěchu. Ve smyslu § 549 odst. 2 o. z. se zmařená odkládací podmínka považuje za splněnou. Z tohoto důvodu splatnost provize nastala okamžikem, kdy žalovaný odmítl realizaci kupní smlouvy. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že žalobě vyhoví.

7. Žalovaný prostřednictvím své zmocněnkyně navrhl potvrzení napadeného rozsudku.

8. Krajský soud v Praze jako soud odvolací přezkoumal rozsudek soudu prvního stupně v intencích § 212 věty první o. s. ř. podle § 212a odst. 1, 5 o. s. ř. a dospěl k závěru, že je zde důvod pro změnu nákladového výroku II., jinak shledal odvolání žalobkyně nedůvodným.

9. Podle § 2445 odst. 1 o. z. smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Podle odstavce 2 je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování.

10. Podle § 2447 odst. 1 o. z. provize je splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky. Podle odstavce 2 bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti.

11. Podle § 14 zákona o realitním zprostředkování ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

12. Podle § 19 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy [tj. ve smyslu § 2 písm. d) bodu 1 tohoto zákona smlouvy o nabytí vlastnického práva k nemovité věci]. Podle odstavce 2 ujednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy, lze jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy.

13. Při přezkumu napadeného rozsudku odvolací soud vycházel ze skutkového stavu tak, jak byl zjištěn soudem prvního stupně, který k němu dospěl na základě správně provedeného dokazování. K jeho správnosti žádné námitky ani nezazněly.

14. Věc byla hodnocena správně i po právní stránce. Bez ohledu na případný závěr o (ne)způsobilosti žalovaného k uzavření smlouvy o zprostředkování, je zřejmé vzhledem k obsahu smlouvy o zprostředkování, že nárok na provizi není dán.

15. Zákon definuje závazek zprostředkovatele ve smyslu § 2445 o. z. jako povinnost zprostředkovat uzavření smlouvy nebo pouze obstarat příležitost k uzavření smlouvy. Rozdíl mezi zprostředkováním smlouvy či pouhé příležitosti k jejímu uzavření se projeví ve vzniku práva na provizi a její splatnosti. Vzhledem k tomu, že předmětem závazku mezi účastníky bylo zprostředkování realitní smlouvy, soud prvního stupně správně vycházel z kogentní úpravy práva na provizi zakotvené v § 19 zákona o realitním zprostředkování, která je úpravou speciální vůči § 2447 o. z. Podle § 2447 odst. 1 o. z. provize je splatná dnem uzavření zprostředkovávané smlouvy. Pokud však ve smyslu § 2447 odst. 2 o. z. má nárok na provizi vzniknout již obstaráním příležitosti k uzavření zprostředkovávané smlouvy, je nezbytné si tuto skutečnost výslovně ujednat. Zákon o realitním zprostředkování však smluvní volnost v oblasti splatnosti provize s ohledem na ochranu zájemce omezuje. Podle tohoto zákona je provize splatná nejdříve dnem uzavření samotné zprostředkovávané smlouvy. Za určitých podmínek však připouští možnost, aby si účastníci smlouvy sjednali splatnost k jinému okamžiku, než je den uzavření zprostředkovávané smlouvy, a to již k okamžiku obstarání příležitosti k uzavření zprostředkovávané smlouvy. Podmínkou takového ujednání je skutečnost, že zprostředkovatel zájemce ve smlouvě o realitním zprostředkování jasně a srozumitelně poučí o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření zprostředkovávané smlouvy, ale již na okamžik obstarání příležitosti k jejímu uzavření (získání vážného zájemce). Závěr o tom, že nestačí, aby smlouva obsahovala toliko ujednání o dřívější splatnosti navázané na obstarání příležitosti, ale že je pro vznik nároku na provizi nezbytné výslovné poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy, byl přijat v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 24. 2. 2026, sp. zn. 33 Cdo 2423/2025.

16. Jak správně uvedl soud prvního stupně, podmínka existence poučení splněna nebyla, když smlouva o realitním zprostředkování žádné takové poučení neobsahovala. Naopak v článku IV. odst. 1 smlouvy byla splatnost provize vázána na uzavření smlouvy o úschově a na výplatu kupní ceny, tedy ve výsledku na uzavření zprostředkovávané kupní smlouvy a zaplacení kupní ceny.

17. Nad rámec shora uvedeného k odvolací námitce, týkající se zmaření uzavření zprostředkovávané kupní smlouvy ze strany žalovaného, odvolací soud uvádí, že s ohledem na postavení žalovaného jako spotřebitele při uzavření smlouvy se uplatní § 14 zákona o realitním zprostředkování, podle něhož ve smlouvě o realitním zprostředkování nebylo možné žalovanému povinnosti k uzavření zprostředkovávané kupní smlouvy uložit. Nelze proto hovořit o porušení smluvní povinnosti ze strany žalovaného, natož o „zmaření podmínky“.

18. Soud prvního stupně proto správně žalobu zamítl jako nedůvodnou, a odvolací soud proto podle § 219 o. s. ř. napadený rozsudek ve věcně správném výroku I. potvrdil.

19. Podle § 220 odst. 1 o. s. ř. odvolací soud přistoupil ke změně nákladového výroku II. Soud prvního stupně správně rozhodl o povinnosti žalobkyně nahradit žalovanému náklady řízení před soudem prvního stupně podle § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalovaný byl ve věci úspěšný. Nesprávně však určil výši náhrady, když vycházel z paušální náhrady hotových výdajů právně nezastoupeného účastníka ve výši 300 Kč za procesní úkon s ohledem na závěr přijatý v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 18. 11. 2025, sp. zn. 28 Cdo 2638/2025, podle něhož za procesní úkony učiněné po 1. 1. 2025 náleží v případech, na které by dopadal § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., účastníku řízení, jenž není zastoupen zástupcem ve smyslu § 137 odst. 2 o. s. ř., paušální náhrada hotových výdajů ve smyslu § 151 odst. 3 o. s. ř. ve výši 450 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu aplikovaného per analogiam. Odvolací soud proto rozhodl o povinnosti žalobkyně zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně částku 1 350 Kč (3 x 450 Kč).

20. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto za použití § 224 odst. 1 o. s. ř. v souladu s § 151 odst. 1 věty před středníkem o. s. ř. podle § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalovaný byl v odvolacím řízení procesně úspěšný. Náleží mu tak plná náhrada nákladů řízení, které se sestávají z paušální náhrady po 450 Kč za každý ze dvou procesních úkonů (příprava účasti na jednání a účast při odvolacím jednání dne 26. 5. 2025) podle vyhlášky č. 254/2015 Sb. ve spojení se shora citovanou judikaturou, celkem 900 Kč.

21. Lhůta k plnění byla určena podle § 160 odst. 1 věty první před středníkem o. s. ř.