36 C 138/2025

Plný text

Okresní soud Praha-západ rozhodl samosoudcem Mgr. Vladimírem Loutockým ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , spol. s r. o., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený obecnou zmocněnkyní Jméno zmočněnkyně bytem Adresa zmočněnkyně o 400 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala zaplacení částky 400 000 Kč spolu s úroky z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 400 000 Kč od 14. 3. 2025 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 900 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se domáhal zaplacení částky 400 000 Kč se shora uvedeným příslušenstvím, a to z titulu provize ze smlouvy o výhradním zprostředkování prodeje nemovitých věcí, konkrétně pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je rodinný dům č. p. , Anonymizováno, , a pozemku parc. č. , Anonymizováno, , vše v obci , adresa, , katastrální území , adresa, , kterou se žalovaným uzavřeli dne 1. 8. 2024. Uvedl, že po uzavření smlouvy byl kontaktován vážným zájemcem o koupi nemovitostí, který také dne 5. 8. 2024 uzavřel rezervační smlouvu a složil rezervační zálohu. Navzdory tomu žalovaný zůstal pasivní a nečinil žádné kroky k uzavření kupní smlouvy, a to i přes prodloužení rezervace koupě až do 31. 1. 2025, pouze žalobci vrátil zálohu na kupní cenu ve výši 100 000 Kč, kterou již obdržel. Nárok na zaplacení provize, dané jako rozdíl mezi žalobcem ujednanou kupní cenou 3 500 000 Kč a cenou požadovanou žalovaným ve výši 3 100 000 Kč, žalovaný opakovaně odmítl, žalobce se jí proto domáhá soudní cestou, protože nárok na ni mu vznikl již obstaráním příležitosti pro žalovaného uzavřít kupní smlouvu.

2. Žalovaný nárok neuznal. Prostřednictvím svého bratra a později obecné zmocněnkyně namítl, že smlouva o výhradním zprostředkování je od počátku neplatná, jelikož žalovaný v době jejího uzavření nebyl schopen právně jednat. Trpí demencí a je chronickým uživatelem alkoholu, není schopen se sám o sebe postarat, není orientovaný v čase a jen omezeně je orientovaný v prostoru, trpí také halucinacemi a třesy. Dále namítl, že podle uvedené smlouvy by žalobkyně měla místo provize žádat smluvní pokutu, protože nárok na provizi vzniká až po uzavření kupní smlouvy, ujednání o smluvní pokutě je ovšem také neplatné. Kromě toho žalobkyně jednala ve zlé víře, protože se snažila zneužít stavu žalovaného, který měl zřejmě neovladatelnou snahu získat finanční prostředky na nákup alkoholu. Žalobkyně byla nakonec rodinou žalovaného o zrušení prodeje a o důvodech včas informována, přičemž zapůjčená částka 100 000 Kč jí byla vrácena. Navrhl proto, aby žaloba byla zamítnuta.

3. Strany mezi sebou učinily nesporným, že k uzavření kupní smlouvy se zájemcem , adresa, nedošlo a že částka 100 000 Kč, poskytnutá žalobkyní žalovanému, již byla žalovaným žalobkyni vrácena. K prokázání ostatních rozhodujících skutečností soud provedl následující dokazování.

4. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že shora uvedené nemovitosti jsou ve vlastnictví žalovaného.

5. Ze smlouvy o výhradním zprostředkování prodeje nemovitých věcí, uzavřené dne 1. 8. 2024, zejména vyplynulo, že žalovaný jako zájemce a žalobkyně jako zprostředkovatelka si mj. ujednaly, že žalobkyně bude pro žalovaného po dobu šesti měsíců vyvíjet činnost směřující k zajištění příležitosti k uzavření smlouvy o prodeji uvedených nemovitostí s třetí osobou, přičemž žalovaný se zavázal, že obstará-li žalobkyně vážného zájemce o koupi nemovitostí, přikročí bez zbytečného odkladu k uzavření kupní smlouvy na nemovitosti. Současně si strany smlouvy ujednaly, že provize za obstarání příležitosti uzavřít s třetí osobou smlouvou o prodeji daných nemovitostí bude činit kladný rozdíl mezi kupní cenou dojednanou žalobkyní a kupní cenou požadovanou žalovaným. Především si však strany sjednaly, že splatnost této provize bude řešena na základě a za podmínek stanovených smlouvou o úschově a výplatě kupní ceny.

6. Dodatkem č. 1 k této smlouvě ze dne 9. 8. 2024 byla kupní cena požadovaná žalovaným určena na 3 100 000 Kč.

7. Z rezervační smlouvy, uzavřené dne 5. 8. 2024 mezi žalobkyní, žalovaným a zájemcem , adresa, , soud zjistil, že kupní cena dojednaná žalobkyní činila částku 3 500 000 Kč a že na ni bude v případě uzavření kupní smlouvy na dotčené nemovitosti započtena rezervační záloha ve výši 200 000 Kč, kterou zájemce při podpisu této smlouvy složil, přičemž k uzavření kupní smlouvy má dojít nejpozději do 31. 10. 2024, jinak bude rezervační záloha zájemci vrácena.

8. Dodatkem č. 1 ze dne 16. 10. 2024 byla lhůta k uzavření kupní smlouvy prodloužena do 31. 1. 2025.

9. Z příjmového pokladního dokladu ze dne 5. 8. 2024 bylo zjištěno, že uvedený zájemce složil zmíněnou rezervační zálohu ve výši 200 000 Kč.

10. Další návrhy na doplnění dokazování soud zamítnul, neboť měl pro posouzení a rozhodnutí věci dostatek podkladů a další důkazní prostředky by už nemohly přinést jiná, pro věc zásadní zjištění. Zjištěný skutkový stav soud posoudil následujícím způsobem po stránce právní.

11. Podle § 2447 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti.

12. Podle § 19 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy [tj. ve smyslu § 2 písm. d) bodu 1 tohoto zákona smlouvy o nabytí vlastnického práva k nemovité věci].

13. Podle § 19 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování jednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy, lze jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy.

14. Po posouzení věci soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Z provedeného dokazování sice vyplývá, že žalobkyně splnila svou povinnost obstarat do půl roku od uzavření smlouvy ze dne 1. 8. 2024 žalovanému příležitost uzavřít kupní smlouvu na uvedené nemovitosti, přičemž zájemce , jméno FO, byl nepochybně zájemcem vážným, jestliže uzavřel rezervační smlouvu a také složil rezervační zálohu, navíc lhůta k uzavření kupní smlouvy byla s jeho souhlasem prodlužována, avšak provize za obstarání této příležitosti (jejíž výše byla jinak sjednána zcela jasně) se do dnešního dne nestala splatnou.

15. Je tomu tak proto, že předmětná smlouva o výhradním zprostředkování prodeje nemovitých věcí její splatnost navázala až na smlouvou o úschově a výplatě kupní ceny, tedy na ujednání, které by bylo případně buď součástí realitní smlouvy, nebo sice samostatné, avšak vždy odvislé od realitní smlouvy, tj. kupní smlouvy na dané nemovitosti. Jednak proto, že (žalobkyní pouze tvrzenou) splatnost ke dni obstarání příležitosti uzavřít kupní smlouvu vylučuje kogentní právní úprava podle § 19 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování, resp. ji podmiňuje výslovným poučením, kterého se žalovanému mělo dostat ve smlouvě o realitním zprostředkování, a to o tom, že splatnost provize žalobkyně není vázána na uzavření kupní smlouvy. Daná smlouva ze dne 1. 8. 2024 však takové ujednání, resp. poučení neobsahuje.

16. Zmiňovala-li žalobkyně rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 3. 10. 2018, č. j. 28 Co 163/2018-102, nutno podotknout, že jeho právní závěr, že (v obdobné věci) je nárok na provizi podle § 2447 odst. 2 o. z. dán už obstaráním příležitosti uzavřít s třetí osobou smlouvu, byl zaujat ještě před přijetím právní úpravy zákona o realitním zprostředkování, která se v posuzované věci jako lex specialis prosadí a která má s ohledem na silnější postavení realitního zprostředkovatele jakožto podnikatele zjevně kogentní charakter (k tomu srov. např. Philippi, T. Zákon o realitním zprostředkování. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2020, str. 120–123).

17. Soud uzavírá, že provize žalobkyně není splatná, a rozhodl proto, jak ve výroku I rozsudku uvedeno, aniž by se musel zabývat dalšími námitkami žalovaného, jelikož k zamítnutí žaloby postačí již jen tento jeden uvedený důvod. Přesto však rodině žalovaného, která zná jeho zdravotní stav nejlépe, silně doporučuje, aby podala k příslušnému soudu návrh na omezení svéprávnosti žalovaného, případně k jinému rozhodnutí podle § 45 o. z. a násl., neboť platí-li všechny shora uvedené okolnosti, je taková úprava poměrů žalovaného nejlepším prostředkem, jak do budoucna ochránit jeho práva.

18. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, tak, že ve věci zcela úspěšnému žalovanému náleží plná náhrada nákladů řízení, které sestávají z paušální náhrady po 300 Kč za každý ze tří úkonů (písemné podání ze dne 14. 8. 2025, příprava účasti na jednání a účast na jednání soudu dne 3. 10. 2025) podle vyhlášky č. 254/2015 Sb., celkem tedy jde o 900 Kč.